Главная --> Публикации --> Ипотека в россии будет дорожать вслед за американской Споры о метро вышли из тоннеля Рискованный бизнес Схему размещения высотных зданий в москве отправили на переработку В москве — более 13000 бесквартирных военнослужащих

Плюсы и минусы
Одна из самых экологически чистых и живописных подмосковных трасс, стародачное Киевское шоссе, казалось бы, территория стабильности и ретро в хорошем смысле этого слова. Здесь много леса, несколько рек Десна, Пахра, Нара, Незнайка и ряд более мелких, здесь находятся такие известные поселки, как Фрунзевец и Новоглаголево.

В прошлом году Киевское направление стало абсолютным лидером по числу новых проектов, по количеству сделок обошло Рублевку, а по спросу сравнялось с Новорижским, разделив с ним пальму первенства на рынке. И, согласно нашему опросу, покупая загородный дом, вы выбрали бы с большой вероятностью именно это направление.

Кроме того, это направление может похвастаться практически полным отсутствием пробок: на выезде из города оно имеет 6 полос, так что проблемы могут возникать только в час пик и вблизи зоны ремонта (шоссе реконструируется, что должно еще поднять показатели транспортной доступности). У трассы есть и скоростной дублер Боровское шоссе с возможностью выезда на Минское.

Вообще, Киевское направление продолжение Ленинского проспекта и проспекта Вернадского, вдоль которых расположены Московский университет, МГИМО, ряд других знаковых образовательных учреждений. Между Киевским и Минским шоссе находится огромный Баковский лесопарк, созданный в 30-е годы как защитный пояс Москвы.

Форматы, цены
Как рассказывает заместитель генерального директора компании Миэль Загородная недвижимость Владимир Яхонтов, основной тип жилья на Киевском направлении коттеджи, за исключением поселка Фрунзевец, где представлены также дуплексы, и Апрельской Мелодии. Инфраструктура направления пока не очень развита. В основном это торговые точки в населенных пунктах по трассе, говорит генеральный директор компании Элит Строй Сергей Гоз. Однако за реконструкцией дороги должно последовать развитие инфраструктуры, а затем начнется активная застройка этого направления поселками бизнес- и элитного класса.

Но, как водится, помимо плюсов есть и свои минусы. В данном случае основной это наличие поблизости аэропорта Внуково, из-за чего все территории Киевского направления от 0 до 30 км от МКАД попадают в зону акустического воздействия полетов. В непосредственной близости к Кольцевой добавляется Соларьевский полигон по сбору мусора и протяженное Николо-Хованское кладбище. Так что экологическое благополучие начинается только километров за 20, а в идеале 30, от МКАД. К сожалению, транспортная беспроблемность заканчивается раньше: на 15 км трассы проезд сужается до 2 полос.

Из поселков, находящихся в активной стадии продаж лишь 9% расположены к Москве ближе чем на 20 км, продолжает Литинецкая, 65% находятся на удалении 20-40 км от МКАД, и 26% за пределами 40 км. 61% продающихся поселков позиционируется в бизнес-классе, 30% эконом, и 9% премиум-класс.

В настоящее время на Киевском направлении расположено около 50 организованных коттеджных поселков. Из них 23 находятся в стадии активных продаж, приводит свою статистику исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. Большинство поселков 63% расположено в пределах 20-40 км от МКАД. На удалении до 20 км находится лишь 13% поселков, и 24% поселков удалены от МКАД на более чем 40 км. 70% поселков Киевского направления относятся к сегменту бизнес-класса, 25% эконом-класс, 5% премиум.

По спросу, как рассказывает руководитель направления загородной недвижимости компании МИАН агентство недвижимости Светлана Кондачкова, Киевское направление практически сравнялось с лидерами Новорижским и Рублево-Успенским шоссе (11% в общей структуре), а по популярности пока что занимает четвертое место (после Рублевки, Новой Риги и Калужского шоссе). Что до цен, то, по словам Марии Литинецкой, за год в поселках Киевского направления они поднялись на 30%. Сотка земли в пределах 30 км от МКАД может стоить сейчас от $7 тыс. до $50 тыс., уточняет эксперт. Как уточняет Светлана Кондачкова, вне лесных зон земля по этому направлению стоит от $12 тыс. до $25 тыс. за сотку, а в зоне лесных насаждений $18 40 тыс. за сотку.

У многих девелоперов, говорит директор департамента инвестиций в недвижимость инвестиционной группы AG Capital Алексей Короткий, здесь уже есть площадки, так что в обозримом будущем предложение заметно увеличится.

Средняя арендная ставка по направлению (в 40-километровой зоне от МКАД), как считает менеджер продаж департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills Ирина Семенова, сейчас находится на уровне $6 тыс. в месяц.

Дома в дачных товариществах, по данным МИАН агентство недвижимости, предлагаются сейчас по Киевскому шоссе в радиусе до 60 км от Кольцевой по цене от $150 до $300 тыс., для бизнес-класса диапазон $600 тыс. $1 млн, а предложение в элитном сегменте (особняк с земельным участком) будет стоить от $1,5 млн до $3 млн. В строящихся организованных коттеджных поселках диапазон цен составляет от $600 тыс. (поселок Чистые Ключи) до $4,135 млн (поселок Графские Пруды), добавляет Владимир Яхонтов.

Направление стремительно набирает популярность, и данная тенденция будет только усиливаться, полагает Владимир Яхонтов: Это относится также к дальним землям по Киевскому направлению, в качестве примера можно назвать проект Экомир (площадь 1,5 тыс. га) Большой земельной компании. Проект включает в себя комплексы имений (Долина Имений), развлекательный парк Мировая этнодеревня, агротуристический комплекс, гольф-клуб, конноспортивный комплекс, охотничьи хозяйства, фермы и пр. Курорт будет использоваться для спорта и отдыха круглый год.

Перспективы
Если Дмитровское шоссе можно условно охарактеризовать как спортивное, а Новорижское пестрит концептуальными проектами, то Киевское богато стародачными местами, самой историей, считает руководитель дачно-развлекательного комплекса Гагаринлэнд Василиса Баженова. Это изюминка трассы, поэтому всегда найдутся люди, любящие яркие краски природы этой зоны, которых не испугает шум самолетов над головой. Перспективы развития направления самые хорошие, думаю, оно и дальше будет нас радовать интересными проектами.

Направление будет бурно развиваться по мере реконструкции трассы. Коттеджные поселки будут строиться не только внутри бетонного кольца, но и на большем удалении от МКАД до 100 км (дачные поселки, поселки бизнес-класса), такую картину мы сейчас наблюдаем на Новорижском шоссе, приводит свой прогноз генеральный директор компании Ostogenka Real Estate Максим Сухарьков. Вблизи МКАД будут строиться поселки для постоянного проживания, среди новых бизнес-предложений будут преобладать таунхаусы.
Застройщик продает квартиру по одной цене, а оценочная компания оценивает ее в сумму на $ 5 000 меньше. Должно это быть прописано в договоре? Повлияет ли это в конечном счете на стоимость квартиры?

По мнению Марии Литинецкой, в будущем стоит ожидать переструктуризации рынка (загородной недвижимости в целом, и Киевское направление не станет исключением) в пользу сегмента эконом-класса; основной объем предложения будет сдвигаться за 50 км от МКАД, будет развиваться и сегмент дальних дач. А вот Ирина Семенова, напротив, считает, что по Киевскому направлению увеличится число новых проектов бизнес- и премиум-класса. Улучшится продуктовая линейка за счет появления не только новых коттеджей, но и целых микрорайонов, считает эксперт. Это будет мультиформатное жилье, сочетающее в себе и многоквартирные дома, и таунхаусы.

Оценочная стоимость никак не влияет на сумму, указанную в договоре. На практике оценочная стоимость квартиры почти всегда отличается от цены в большую или меньшую сторону. Связано это с тем, что оценщик при подсчете учитывает множество факторов: от этажности и качества строительства до того, насколько развита инфраструктура района. Застройщик же назначает цену, исходя из себестоимости строительства, планируемой прибыли и рыночной конъюнктуры.

Ответ: В договоре купли-продажи указывается сумма, за которую квартира продается, то есть цена, определенная застройщиком.

Мы с мужем разводимся. Квартиру он когда-то получил по наследству, но мы вместе делали в ней капитальный ремонт, покупали новую мебель. Могу ли я претендовать на квартиру или хотя бы часть вложенных в ремонт средств?

Консультант: Владимир Мильдзихов, руководитель направления ипотечного кредитования, МИАН-агентство недвижимости

Мы проживаем в трехкомнатной квартире по договору социального найма, дом планируют сносить. Сейчас одну из комнат занимаем мы с супругом, вторую и третью - совершеннолетние дети. Сохранят ли нам количество комнат при расселении?

Ответ: Да, такое право у вас есть. По статье 37 Семейного кодекса РФ имущество одного из супругов может быть признано общим, если в период брака в это имущество были вложены совместные средства или труд, значительно увеличившие его первоначальную стоимость. Если квартира, переданная вашему мужу в наследство, находилась в плачевном состоянии, а вы совместными усилиями сделали из нее конфетку, вы можете претендовать на часть квартиры или на денежную компенсацию.

Вконце сентября 2007 года первый заместитель мэра и глава стройкомплекса столицы Владимир Ресин сообщил, что сноса девятиэтажек пока не планируется: Может быть, в отдельных случаях, при проектировании какого-то участка. Но пока массово сносить девятиэтажные дома в столице мы не собираемся. Всего через два месяца мэр Москвы Юрий Лужков официально объявил, что город будет избавляться не только от ветхих кирпичных пятиэтажек, но и от панельных домов 1960 1970-х годов. Ремонтировать их, по мнению мэра, нецелесообразно дешевле возводить новостройки.

Ответ: Если вы проживаете в Москве, по закону вам должны предоставить не меньше 18 кв. м на человека (в отдельных регионах России действуют свои нормы предоставления жилых помещений по договору социального найма). При этом согласно ст. 58 Жилищного кодекса РФ заселение родственников-несупругов в одну комнату допускается только с их взаимного согласия. То есть, если ваши совершеннолетние дети не захотят жить вдвоем в одной, пусть и большей по площади, комнате, вам обязаны выделить как минимум трехкомнатную квартиру площадью не меньше 72 кв. м.

А как же капремонт?
Всего-то в октябре, как раз между заявлениями городского главы и его правой руки, столичное правительство шумно анонсировало программу Ответственным собственникам отремонтированный дом на 2008 2014 годы. Мы писали об этом в начале ноября (см. М2 № 43 (355) от 6 ноября 2007 года).

Тут одно из трех. Первую версию голова не ведает, что творит правая рука (и наоборот) отметаем как оскорбительную для Москвы и москвичей. Вторую версию (решения ценой в сотни миллиардов московское правительство принимает и отменяет за пару недель) отбрасываем по той же причине. Третья версия (разнонаправленные тренды призваны прощупывать общественное мнение) просто смешна: кого это мнение интересует? Еще раз проанализировав три версии, ищем четвертую.

Столичные чиновники в последние годы оценивали объемы жилого фонда, нуждающегося в капитальном ремонте, в 70 млн кв. м, что занимает около трети столичного жилья. Но в октябре Ю. Лужков резко поднял планку, заявив, что до 2014 года городу предстоит капитально отремонтировать 13,8 тыс. домов общей площадью 117,5 млн кв. м (56% сегодняшнего жилого фонда). На это столичный бюджет готов потратить около 475 млрд руб. Добавим, что за предыдущие семь лет отремонтировано менее 1 млн кв. м жилья.

Цель проста и понятна, заявил тогда Ю. Лужков, капремонт только в тех домах, где созданы ТСЖ, и договор с ними о том, что они станут полностью обслуживать дома после капремонта. Наблюдатели также просто и понятно заключили, что цель властей не забота о создании ТСЖ, а именно капремонт.

Сколько при этом будет добавлено из бюджета к 475 млрд руб., запланированных на капремонт 117,5 млн кв. м, не сообщалось. Но и эти две астрономические суммы вызывали вопросы. Если первую разделить на вторую, то получится всего около 4 тыс. руб. на ремонт 1 кв. м. Это означает, что в подавляющем большинстве случаев речь идет не о комплексном (он требует 8 9 тыс. руб. на 1 кв. м), а о так называемом выборочном капремонте (2 2,5 тыс. руб. на 1 кв. м). Действительно, по данным столичного Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства, комплексный капремонт должны были получить около 1,5 тыс. домов, а свыше 12 тыс. выборочный.

При этом сразу было сказано, что тратить деньги на хрущевки, а также сталинки с деревянными перекрытиями и другие ветхие здания не предполагается: они подлежат сносу. Таких объектов в Москве около 40 млн кв. м, а с начала 1990-х годов, по утверждению московских чиновников, в столице появилось свыше 50 млн кв. м. Итого, около 90 млн кв. м. Если их отнять от 210 млн кв. м жилого фонда столицы, то останутся искомые 120 млн кв. м. Из них 9 12-этажных брежневок 1960 1970-х годов около 52 млн кв. м, а из оставшихся основную часть составляют более современные панельные дома конца 1970 1980-х годов и монолитно-кирпичные с капитальными перекрытиями разных периодов.
Мэр настолько проникся заботой о москвичах, что прозвучали и повышенные обязательства: полностью или частично отреставрировать 27,5 тыс. домов, или 164 млн кв. м жилья. Без малого 80% нынешнего жилого фонда! Фактически все, построенное до 1990-х годов, и даже больше. Страшно подумать: мэрия собралась капитально ремонтировать за свой счет даже дома, находящиеся в собственности федеральных ведомств.

Казалось, еще неделя другая, и ремонтники постучат в столичные дома: Ну, как, хозяева? С купоросом будем красить или без купороса? Тут, значит, если не прокупоросишь, колеру правильного не будет. А можно и не купоросить.
И вдруг мэр заявляет: Ремонтировать нецелесообразно дешевле возводить новостройки. То ли, кроме журналистов, подсчитать было некому, то ли, наоборот: вся программа Ответственным собственникам отремонтированный дом затевалась для того, чтобы дать работу паре тройке проектных организаций Через неделю никто и не вспомнит, сколько стоило городскому бюджету это маленькое, но ответственное задание.

Не было бы счастья...
По словам сотрудника одной из строительных компаний, злоупотребления возможны при любом варианте ремонта, в том числе и при капитальном. Но при комплексном капремонте происходит полная замена электрики, водопроводных, канализационных и прочих систем, лифтов, проектных перегородок, окон, полов и т. п., поэтому смета в домах одного типа различается лишь на доли процента. При выборочном ремонте сети меняются частично, в каждом доме индивидуально, поэтому проконтролировать расходы сложнее.

В результате компания предложила снести пятиэтажки и возвести на их месте дома для переселения жителей, рассказывает С. Лядов. Мэр Москвы предложил включить в проект и ликвидацию девятиэтажных домов. Под снос пойдут четыре панельные девятиэтажки, расположенные по Щелковскому шоссе, 9, 11, 15, 1 Развитие концепции благоприятно скажется на состоянии квартала. Количество зеленых насаждений увеличится за счет высотности новых зданий и уменьшения пятен застройки. Бульварное окружение уменьшит шумы и техногенную нагрузку на микрорайон. В новом проекте предусмотрено и решение гаражного вопроса. Все машины уйдут под землю, за исключением открытого паркинга на Амурской улице.

Специалисты рынка недвижимости отнеслись к очередному заявлению мэра благожелательно, но сдержанно.
Правительство Москвы приняло принципиальное решение о сносе не только пятиэтажек, но и 9 12-этажных жилых домов, констатирует управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Это решение зафиксировано в проекте актуализированного Генплана развития до 2025 года. Сносу подлежат около 20 млн кв. м. Из них 13 млн кв. м это панельные, блочные и кирпичные пятиэтажки, расположенные в основном на территории Западного, Северного, Северо-Западного, Восточного, Юго-Восточного и Юго-Западного округов. Примерно 5 млн кв. м приходится на панельные 9 12-этажные дома серий II-49, II-57, II-18 в Северо-Восточном, Южном, Восточном и Северном округах. Порядка 3 млн кв. м другие многоэтажки, квартиры в которых не отвечают современным требованиям.
Пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании Сити-XXI век Сергей Лядов иллюстрирует ситуацию на примере микрорайона Калошино-А района Гольяново в ВАО. Первоначальный проект планировки территории Калошино-А предусматривал новое строительство, реконструкцию шести пятиэтажных домов с надстройкой двух верхних этажей и замену инженерных коммуникаций. Но по мере работы над проектом и в ходе встреч с местными жителями стало ясно, что этот вариант не лучший.

Это объективно повысит стоимость квартир. Жильцов надо выселить, то есть либо купить и предоставить готовые московские квартиры эконом-класса небольших площадей с уже имеющейся отделкой, либо возвести стартовые дома в Подмосковье. Подобные инициативы еще больше сократят количество инвесторов в Москве, потому что предложенные условия под силу только очень крупным компаниям.

Не надорваться бы
Разговоры о предстоящем сносе 9 12-этажек в Москве небезосновательны, уверена управляющий партнер компании МИЭЛЬ Новостройки Наталия Тихоновская. Между тем нужно понимать, что такой проект предполагает серьезные обременения. С ростом этажности объекта увеличивается и количество семей, нуждающихся в расселении. Как результат, необратимо возрастает нагрузка на начальный период, который является самым значимым. В этой ситуации инвесторам не обойтись без поддержки московского правительства, будь то преференции в виде коммуникаций и дорог или частичная компенсация затрат.

Генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров также характеризует расселение 9 12-этажек как очень затратную и фантастически сложную операцию, если она не входит в муниципальную или федеральную программу: Но если пара таких домов не позволяет застройщику изменить облик всего микрорайона это необходимый шаг. По рынку заметно, что девелоперы очень серьезно продвинулись, разбогатели, вышли на IPO, ставят перед собой более масштабные задачи, и это сторицей окупается. И им необходимы механизмы расселения подобных объектов.
За последние три четыре года на высоком московском уровне несколько раз делались заявления о предстоящем сносе девятиэтажек. И столько же раз опровергались. Действительно, главный аргумент сносителей нехватка земли критики не выдерживает. Еще год назад мэр говорил: У нас нет планов сноса панельных девятиэтажек, мы пока не разобрались с хрущевками. Полностью ликвидировать этот жилой фонд, а мы сносим в год по 1 млн кв. м, намерены в 2009 году.

Насколько я знаю, ни один из банков в настоящее время не кредитует расселение граждан, поскольку эта операция считается непредсказуемой по времени и достаточно рискованной, продолжает Н. Тихоновская. Скорее всего это будут серьезные застройщики, обладающие собственными производственными мощностями и прибылью, которую они могли бы направить в эти проекты, а также банковской поддержкой. Таких компаний немного сомневаюсь, что указанные планы будут выполнены в заявленные сроки. До 2010 года осталось всего ничего, в то время как только на расселение в уже готовые квартиры требуется не меньше года, а если строить стартовые дома, то и все два. На проработку концепции развития и подготовку документов также уйдет не менее полутора двух лет. На мой взгляд, пять лет это минимум, на который следует ориентироваться.

Строго говоря, снося по 1 млн кв. м в год, Москва избавится от всех хрущевок лишь к 2040 году. И только тогда можно будет говорить о сносе девятиэтажек из-за нехватки земли. До тех пор 9 12-этажки будут рушить там и тогда, где это выгодно девелоперам. Ни о каких самостоятельных социальных целях здесь говорить не приходится.
Сегодня пятиэтажки целенаправленно не сносятся с девятиэтажками история повторится. Вот, собственно, и есть четвертая версия. Даже с учетом того, что с 2008 года единственным крупным девелопером в столице остается столичное правительство. Любой проект должен быть прибыльным. Часть прибыли получит городской бюджет, учителя и пенсионеры. А что-то, конечно, перепадет тем строительным компаниям, которые правительство по своему усмотрению привлечет к исполнению проектов.

Дело в том, что к началу 2000-х в Москве было 36,5 млн кв. м пятиэтажек, ликвидировано свыше 4 млн, сносимых серий осталось около 2 млн. Остальные 30 млн кв. м относятся к несносимым. Если их и убирают, то только в самых вкусных местах. А там, где невкусно, несносимые так до сих пор и стоят. Благо они строились первыми, а значит, ближе к центру, так что шансы на то, что они все же будут снесены к 2009 году, достаточно высоки. Забота о москвичах здесь ни при чем только бизнес.

Объемы реконструкции достаточно большие, и, на мой взгляд, до тех пор, пока жители всех упомянутых домов не получат квартиры в новостройках, говорить о реконструкции 9 12-этажек рано. Надо, чтобы прошло несколько лет, усовершенствовались строительные технологии. Сейчас сложно представить механизм реконструкции кварталов 9 12-этажных домов, а также условия, которые устроили бы и город, и застройщиков, при этом не увеличивая плотность застройки.

Сергей Лушкин
Директор по маркетингу и продажам ОАО Квартал:
К 2010 году программа по реконструкции ветхого пятиэтажного фонда подойдет к концу. После этого строительные мощности столицы скорее всего будут переключены на реконструкцию несносимых пятиэтажек, а также объектов с деревянными перекрытиями, которые не являются памятниками архитектуры.

Елена Турецкова
Старший юрист юридической фирмы Мегаполис Лигал:
В декабре 2007 года столичное правительство одобрило Генплан развития города до 2025 года, который еще должна утвердить Мосгордума. План предусматривает в числе прочего снос жилых домов первого и второго периодов индустриального домостроения (5-, 9-, 12-этажки, преимущественно серий К-7, II-32, 1605-АМ, 1 МГ-300, II-35, П-49П и I-515), а также ветхих и аварийных жилых зданий в объеме 18 млн кв. м.
В материалах проекта Генерального плана есть схема зон планируемого развития и размещения жилых объектов на период до 2025 года. В схеме отмечены кварталы сноса или реконструкции, в том числе 9 12-этажного жилого фонда.
Это не значит, что будут уничтожены все 9 12-этажки ликвидируются только дома определенных серий. А сроки сноса будут уточнены законом города Москвы о Генеральном плане (видимо, Мосгордума примет его не раньше лета осени 2008 года), а затем окончательно утверждены постановлениями правительства Москвы.
Два способа обеспечение жильем с использованием ипотечного кредитования, предоставление бесплатного жилья, как правило, с последующей приватизацией и покупка вот то, что предлагает сегодня государство гражданам для решения жилищной проблемы. А есть ли другие пути, менее затратные для граждан и государства?

Однако рано или поздно Москва столкнется с необходимостью сноса панельных и блочных домов. Поэтому уже сейчас наблюдается отказ от возведения таких домов в пределах МКАД и постепенный переход к монолитному домостроению.

Эта идея обсуждается давно, и ее обоснованность ни у кого не вызывает сомнения жилой фонд для городского найма должен существовать. Пока же весь рынок найма находится в частных руках. Причем вне правового и налогового поля. В Москве это примерно 500 тысяч квартир. Имея богатейшую историю существования доходных домов, Россия и, в частности, Москва пока не могут вернуться к этой практике. Хотя обоснованность ее вполне очевидна. Нельзя предлагать населению только покупку жилья, тем более что лишь 12% граждан в состоянии приобретать его за собственные средства.


Хорошо забытое старое
Московские власти считают, что есть. Например, развитие фонда муниципальной и частной аренды, предоставление жилья в наем. Наработки новой концепции недавно были представлены чиновниками Департамента жилищной политики и жилищного фонда профессионалам рынка недвижимости, принимавшим участие в работе ХIII Форума риэлторов.

Всем сестрам по серьгам
Условно такой фонд можно разделить на три категории.

Столичные обсуждения на этот счет начинают носить более-менее конкретный характер, хотя никакого законодательного обоснования идея еще не получила. Конкретика заключается в том, что уже в 2008 году в Москве на бюджетные деньги будут построены два дома для передачи в социальный наем. Воспользоваться муниципальной арендой смогут граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Представляя некоторые наработки, связанные с этой темой, первый заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда Николай Федосеев сделал уточнение: термин доходные дома в этой ситуации будет не совсем уместен. Скорее, это дома коммерческого использования: город не собирается извлекать из этого доходы. Впрочем, дома, согласно планам, не будут одинаковы по потребительским качествам, а, следовательно, разной окажется и стоимость найма.

Более высокая по стоимости для нанимателя, хотя тоже вполне умеренная 110 руб., но плюс 25 руб. с каждого квадрата за проведение капремонта. Срок окупаемости подобных городских проектов не самый маленький, он составит примерно 25 лет.

Для арендатора-очередника. Самая доступная по цене со сроком действия в пятнадцать лет с возможной последующей пролонгацией договора. Оплата будет исчисляться из расчета 110 руб. за кв. м. Общая сумма платежей составит примерно 5 тыс. рублей. Наниматель не будет нести расходы за капитальный ремонт.

Кроме того, власти считают перспективным создавать условия для строительства доходных домов частными владельцами, юридическими и физическими лицами. Что широко принято в мире и существовало в России до революции. Желающим проинвестировать средства в такие проекты предложат участие в аукционах, на которых будут выставляться участки земли с обременениями. Этот последний вариант пока проработан менее всего и вызывает много вопросов. Хотя в целом идея создания фонда коммерческого использования для очередников и льготных категорий граждан имеет под собой вполне серьезные основания. До 2012 года за счет городского бюджета планируют построить 70 80 бюджетных домов и 250 300 коммерческих (в собственности юридических и физических лиц).

Почти рыночный вариант аренды, рассчитанный к тому же не на очередников, а на участников социальных программ. Жилье будет более комфортным, что отразится в цене.

Такой же позиции придерживается и руководитель фонда Институт экономики города Надежда Косарева. По ее мнению, подобные предложения, появись они сейчас наряду с обычной серой столичной арендой, не смогут быть конкурентоспособными.


Найти заинтересованных
Сомнения по поводу участия частных компаний и физических лиц высказывают обычно представители бизнеса. На форуме эту позицию озвучил депутат Госдумы Александр Коган, который задал вопрос: в чем будет заключаться привлекательность таких проектов, если даже для городских властей они окажутся невысокими по доходности и длительными по окупаемости? На что вообще в таком случае рассчитывать частнику, который должен приобретать участок с обременениями?

Между прочим, в последнее время все чаще эта идея находит понимание у некоторых представителей бизнеса, которые считают: сейчас заинтересоваться строительством доходных домов могут институциональные инвесторы пенсионные фонды, страховые компании, накопившие в последнее время значительные средства. И вполне логично, если эти средства будут работать на интересы граждан.

Между тем, опыт строительства доходных домов в столице есть. И он, как заметил Н. Федосеев, учитывался департаментом. Достаточно вспомнить начинание Департамента инвестиционных программ строительства города (ДИПС), построившего доходный дом. Квартиры, правда, дорогие: сдаются по цене 5 тыс. долларов в месяц. Есть небольшой фонд (643 квартиры) в домах, построенных городом в 2003 году для молодых семей. Был проанализирован и зарубежный опыт. И вывод из этих исследований напрашивается следующий: если город заинтересован в создании фонда для найма (коммерческого и социального), значит, он должен участвовать в разработке соответствующих условий, использовать финансовые рычаги.

В любом случае, говорят в департаменте, необходимо искать подходы. Чтобы идея доступности жилья не осталась только идеей.

По мнению Н. Федосеева, емкость рынка аренды огромна 500 600 тыс. кв. м. Рынок далек от насыщения. Московские власти, власти некоторых других регионов уже в состоянии субсидировать плату за жилье определенным категориям граждан. Что же касается обременений, то они не должны быть существенными только ограничение по назначению территории.



Главная --> Публикации