Главная --> Публикации --> Дешевое обострение У нас просто нет денег Ипотека коммерческой недвижимости: больше вопросов, чем ответов Лужков пошел на кремль через средние торговые ряды Жилье для доярок и токарей. малоэтажное строительство "уронит" рынок недвижимости?

У экспертов рынка нет единого мнения в вопросе о том, как малоквартирность стала обязательным критерием элитности жилья.

Не так давно, важнейшей характеристикой городского элитного дома была малоквартирность. Семь, десять, максимум двадцать квартир это нормально, а если более 30ти такое не может быть элитой уже по определению, считало большинство специалистов. Так говорят не только риэлторы, но и сами обыватели. И в самом деле, маленький дом в большей степени может обеспечить своим жильцам ощущение защищенности и обособленности. В то же время в клубном доме редко присутствует своя инфраструктура непременная часть многоквартирного дома. Есть и еще два существенных недостатка клубного дома. Не в последнюю очередь это высокая квартплата, так как все издержки на содержание дома приходится делить между 15-20 соседями.

Стандарты клубных домов окончательно сформировались к 2000 году. Дом должен быть расположен в центре города и обязан претендовать на статус архитектурного шедевра. Кроме того, самая современная инженерия, лифты под заказ, центральное кондиционирование, автономная система отопления, венецианская штукатурка и каррарский мрамор, дворцовые интерьеры и полотна старых голландцев (само собой оригиналы) в вестибюле. Бассейн и тренажерный зал стали необходимым минимумом рекреационной зоны. Разумеется, должен быть подземный паркинг, а также собственная служба охраны и эксплуатации здания. Квартиры площадью от 200 кв. м в большинстве случаев оборудовались камином, все остальное оставлялось на усмотрение дизайнера.

Малоквартирность возникла, как попытка сделать из жилья жесткий элитарный клуб.

Но время идет, и постепенно выяснялось, что количество квартир в доме и удобство проживания в нем это материи не то чтобы противоречащие друг другу, но независимые. Элитность дома определялась массой факторов, среди которых малоквартирность оказывается хорошо, если на 15-м месте по важности. Куда важнее местоположение, наличие у дома собственной территории, отсутствие транспортных или промышленных объектов и даже такая мелочь, как стройка под окнами.

Производство клубных домов очень скоро превратилось в весьма доходный бизнес. Чтобы он таковым и оставался, участвующие в нем компании реализовали агрессивную PR-стратегию: любые другие дома, позиционирующиеся как элитные, объявлялись если не ширпотребом, то уж точно не элитными.

Сейчас элиту строят целыми огромными комплексами, и, думаю, мода на большие элитные комплексы в ближайшие годы, скорее всего, сохранится. Разумеется, они не смогут полностью вытеснить локальную застройку, но то, что спрос на них значительно выше, чем на отдельные дома, и что он продолжает расти, уже ни у кого не вызывает сомнений. Кроме спроса есть и предложение. В последние годы строители почти полностью исчерпали запас земельных участков под точечную застройку и вынуждены осваивать территории промзон и спальных районов. А чтобы окупить затраты по выводу промышленных предприятий, расселению жителей пятиэтажек и прокладке новых коммуникаций предпочитают реализовывать масштабные проекты по строительству элитного жилья. Тем более что строить отдельные элитные дома на этих территориях бессмысленно находясь на значительном удалении от центра города и в окружении более демократичной застройки, они просто не смогут претендовать на элитный статус.

Со временем стало ясно, что обеспечить закрытость и камерность малоквартирного дома тоже не получается. Даже если предположить, что новосел честнейшим образом выдерживал фейс-контроль, ничто не может ограничить вторичные продажи. Собственник вправе продать свою собственность кому угодно это одно из ключевых положений гражданского законодательства.

Время идет, мы развиваемся, все меняется, становится совершеннее, красивее. Иногда хочется заглянуть в будущее, что ждет нас там?
Изумительный вид открывается со Строгинского моста в любое время года, даже зимой. Остается позади громада Алых парусов, и с двух сторон дороги расстилается скованная белоснежным льдом акватория Москвы-реки, где темными точками смотрятся рыбаки-подледники. Еще дальше на льду залива тренируются кайт-лыжники - в воздухе реют огромные разноцветные воздушные змеи. Сам жилой район смотрится единым компактным массивом, окруженным с трех сторон Москвой-рекой, а с четвертой - неутомимым Гольфстримом автомобильного потока на МКАД.

Строительный бум, связанный с возведением крупных элитных комплексов, привел к еще одному результату. Большие объемы строительства обеспечили относительно низкие цены на расположенные в них квартиры. А это наверняка станет еще одной причиной устойчивой популярности нового типа элитного жилья.

На рыбалку - на метро
Жители района давно ждали этого момента, ведь строительство станции было начато еще в начале 1990-х годов. Правда, в то время она планировалась для хордовой линии Митино - Бутово. Однако успели возвести лишь две стены в грунте, ограждающие будущий котлован станции, и пройти несколько сотен метров перегонных тоннелей в сторону станции Волоколамская. На долгие годы из-за экономического кризиса строительство заморозили, а к проекту вернулись только через десятилетие. Прокладка тоннелей под Серебряным Бором была закончена 12 октября 2006 года, а первый пробный поезд прошел 29 декабря 2007 года.

В гимне района поется: Строгино - белый остров Москвы. Район и был островом до недавних пор со всеми вытекающими из такого положения транспортными проблемами: переполненными в часы пик трамваями и автобусами, томительными пробками на подъезде к мосту, которые становились почти безнадежными, когда летними вечерами тысячи дачников двигались через Строгино к Ново-Рижскому шоссе. Теперь с 7 января 2008 года до острова можно доехать на метро.

Новая станция Строгино Арбатско-Покровской линии - односводчатая мелкого заложения. Длина станции 162 метра, ширина платформы 12 метров, высота свода 5 метров. На своде станции каплеобразные ниши, разделенные балками на более мелкие сегменты, в которых располагаются светильники. Свод белого цвета, а пол (на контрасте) облицован светло-серым гранитом. Путевые стены оформлены темно-серым и черным гранитом. На перроне установлены оригинальные скамьи из ценных пород дерева, плавно вырастающие из напольного гранита.

Примечательно, что изначально открытие было запланировано на декабрь 2007 года. Но в это же время намечалось открыть и участок Арбатско-Покровской линии от Парка Победы до Кунцевской и передать этой линии участок Кунцевская - Молодежная - Крылатское от Филевской линии. Чтобы направить большой пассажиропоток из Строгино на более приспособленную линию и перераспределить пути на Кунцевской, потребовалось на несколько дней закрыть участок от Пионерской до Крылатского. Это было решено сделать в начале января 2008 года в выходные дни зимних каникул.

Организовав таким образом проектирование, - признался мэр Москвы Юрий Лужков, - мы прилично сэкономили примерно 1,5 километра трасс, которые нужно было бы делать отдельно для прокладки линии метро. Перегон Крылатское - Строгино - сегодня самый протяженный во всей столичной подземке - его длина 6,1 км, и поезд проходит его ровно за 9 минут. В отдаленной перспективе здесь появится еще одна станция - Троице-Лыково.

Линия метро в Строгино проходит по Серебряноборскому (северо-западному) тоннелю - самому длинному из всех, которые когда-либо строились в Москве. Это необычный двухэтажный тоннель, где на верхнем этаже осуществляется трехполосное автомобильное движение (ширина полосы 3,5 метра), а на нижнем курсируют поезда метрополитена.

Сретенский бульвар
Эта станция с самым коротким отрезком Бульварного кольца была открыта для пассажиров накануне новогодних праздников - 29 декабря 2007 года. Она расположена в историческом центре Москвы и входит в состав пересадочного узла треугольной структуры, расположенного в месте пересечения Люблинско-Дмитровской линии с Сокольнической и Калужско-Рижской линиями.

Почти такой же длины и участок Кунцевская - Парк Победы, но это временно, так как уже в текущем году здесь примет пассажиров станция Славянский бульвар на пересечении Минской улицы и Старорублевского шоссе. На станции уже ведутся отделочные работы. Это заметно, когда проезжаешь по тоннелю, но от посторонних глаз пространство станции закрывают стальные панели. По данным пресс-службы Московского метрополитена, новые станции Арбатско-Покровской линии должны уменьшить нагрузку на Таганско-Краснопресненской линии примерно на 20 тыс. человек в час пик. Но вот справится ли с возросшим пассажиропотоком и без того проблемный переход с Арбатско-Покровской на Кольцевую линию на станции Киевская? Ведь горожане уже вернулись в столицу после долгих праздников. В ближайшие годы подземка выйдет за пределы МКАД (станция Мякининская возле выставочного комплекса Крокус-Экспо) и дотянется до района Митино, в котором будут целых три станции.

Станция Сретенский бульвар - глубокого заложения пилонного типа в чугунной тюбинговой обделке - расположена на глубине 60 метров. Такая глубина объясняется тем, что трасса линии проходит через центральную часть города с плотной исторической застройкой, под всеми существующими коммуникациями и действующими линиями метрополитена.

Из западного торца центрального зала станции осуществляется переход на станцию Тургеневская Калужско-Рижской линии. В перспективе отсюда можно будет по эскалаторам подняться в подземный вестибюль, расположенный под Тургеневской площадью в самом начале проспекта Академика Сахарова. Из восточного торца станции сооружен переход на станцию Чистые пруды Сокольнической линии.

В оформлении станции классические традиции органично сочетаются с самыми современными материалами: так нержавеющая сталь придает пилонной конструкции новое, свежее звучание. Необычно и художественное оформление станции. Композиции народного художника России Ивана Лубенникова выполнены в довольно сложной технике - травленый черный металл с полировкой и покраской. В полукруглых нишах пилонов пассажиры смогут увидеть достопримечательности Бульварного кольца - памятники Пушкину и Гоголю, доходный дом страхового общества Россия на Сретенском бульваре. Сочетание серебристой стали пилонов с белым мрамором, металлические композиции и черно-белый гранит пола придают центральному залу станции Сретенский бульвар предельно лаконичный вид, при этом путевые стены отделаны розовым мрамором.

Путевые стены и пилоны станции облицованы светлым мрамором. Напольное покрытие платформы выполнено из гранита светло-серого и черного цветов. Между боковыми и средним залами станции - проходы шириной 3,4 метра.

Следующая станция - Солнцево
Станция метро была запроектирована еще в 1971 году, продлевая Арбатско-Покровскую линию от станции Киевская, до района Солнцево. Однако эта идея не прижилась, и в конце 80-х годов был разработан проект Солнцевско-Мытищенской хордовой линии. Она должна была пройти от московского района Новопеределкино на юго-западе до города Мытищ на северо-востоке со станциями Олимпийская деревня, Мичуринский проспект, Ломоносовский проспект, Мосфильмовская улица. После пересадочной станции Парк Победы, линия должна была дойти до района Международного делового центра Москва-Сити, затем через Беговую и Савеловскую к ВДНХ и вдоль Ярославского шоссе до Мытищ. Бурные перестроечные годы внесли коррективы в эти планы и были найдены более дешевые пути решения проблемы.

Специально для эскалаторов Сретенского бульвара были разработаны светильники, а граница между стеной и полом практически отсутствует благодаря закруглениям - стена плавно переходит в пол. На сводах среднего и перронных залов станции, в залах пересадочного узла и на сводах эскалаторных тоннелей установлены декоративные зонты из стеклопластика белого цвета, повторяющие очертания сводов. Ввод в эксплуатацию станций Люблинской линии уже позволил значительно разгрузить Кольцевую и Таганско-Краснопресненскую линии, сделав более комфортным путь на работу и обратно многим тысячам жителей Печатников, Люблино и Марьино. В следующем же году на этой линии должны появиться станции Достоевская и Марьина Роща, а в более далекой перспективе Люблинско-Дмитровская линия протянется в районы Бескудниково и Дегунино.

Все дальше и дальше
Московский метрополитен продолжает развиваться даже в те годы, когда не происходит таких ярких событий, как открытие новых станций, - читаем на официальном сайте столичной подземки. - Идет незаметная, но трудная и будничная работа, которая подготавливает будущие торжественные праздники с разрезанием красных лент.

В 2002 году было решено тянуть в Солнцево легкое метро от станции Юго-Западная. В отличие от Бутовской линии легкого метро, которая представляет собой, по сути, продолжение Серпуховско-Тимирязевской линии с более короткими станциями, Солнцевская линия легкого метро изначально была задумана как распределительный контур. На пути из Солнцева предполагалась пересадка на упомянутую выше перспективную линию вдоль Мичуринского проспекта, правда, теперь укороченную до Олимпийской деревни. Поэтому в проекте Солнцевской линии длина станционных платформ увеличена для использования составов из четырех вагонов типа Русич в целях повышения провозной способности. Согласно планам Метростроя, Солнцевская линия от Парка Победы до Олимпийской деревни длиной 25,76 км будет введена в эксплуатацию в 2014 году, а в последующие годы подземка дотянется до районов Солнцево и Новопеределкино.

В соответствии с программой продолжаются работы по замене эскалаторов-ветеранов в Московском метрополитене. В настоящее время проводится реконструкция эскалаторных наклонов на станциях Добрынинская Кольцевой линии и Электрозаводская. Вслед за Добрынинской в апреле-мае 2008 года начнется ремонт эскалаторов на станции Курская Кольцевой линии. Здесь будут закрыты для пассажиров вход и выход через наземный вестибюль и подземная галерея в сторону Курского вокзала.

Уже в мае текущего года на Арбатско-Покровской линии откроется станция Славянский бульвар (между Парком Победы и Кунцевской). В 2009 году эта линия станет длиннее еще на две станции после Строгино - Мякининская и Волоколамская с выходом в Митино, а на Замоскворецкой - Технопарк (на перегоне Автозаводская - Коломенская). Причем две станции - Мякининскую и Технопарк - построят на деньги частных инвесторов. В районы Новокосино и Зябликово метро придет в 2010 году, а в Братеево и Жулебино в 2011 году.

План метростроения на 2008-2010 гг.
(в соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 961 от 30 октября 2007 г. О плане метростроения в городе Москве на 2008-2010 гг.)

Московская подземка, - отмечают специалисты, говоря о новых станциях метрополитена, - пытается стать не просто более удобной, но и совершенной во всем - от архитектуры и дизайна до технических характеристик. Это интересно Московское метро это: 12 линий, 176 станций. Из них 57 пересадочных, 25 узловых, 15 наземных Количество пассажиров, перевезенных метрополитеном за год, - 3200,6 млн Среднее количество пассажиров, перевозимых метрополитеном в сутки, - 8,7 млн чел. Эксплуатационная длина линий в двухпутном исчислении - 277,9 км Количество линий 12 Самая длинная линия - 41,2 км (Серпуховско-Тимирязевская) Самая короткая линия - 3,3 км (Каховская) Самый длинный перегон - 6,1 км (Крылатское - Строгино) Самый короткий перегон - 0,5 км (Александровский сад - Арбатская) Самая глубокая станция - Парк Победы (126 м) Станция, расположенная ближе всех к поверхности земли, - Планерная, Проспект Вернадского Самая длинная станция (по длине платформы) - 282 м (Воробьевы горы)

Центральный участок Люблинско-Дмитровской линии станция Достоевская станция Марьина Роща - 2009

Строгинский участок Арбатско-Покровской линии станция Славянский бульвар- 2008

Замоскворецкая линия станция Технопарк (на перегоне Автозаводская - Коломенская) -2009

Митинский участок Арбатско-Покровской линии (I очередь) станция Мякининская станция Волоколамская- 2009

Калининская линия станция Новокосино -2010

Оборотные тупики за станцией Улица Старокачаловская Бутовской линии -2009

Замоскворецкая линия станция Братеево -2011

Люблинско-Дмитровская линия станция Борисово станция Шипиловская станция Зябликово -2010

Таганско-Краснопресненская линия от станции Выхино в район Жулебино -2011

Митинский участок Арбатско-Покровской линии (II очередь) станция Митино -2011

Солнцевская линия станция Парк Победы - станция Олимпийская деревня -в районы Солнцево и Новопеределкино -2014

Люблинско-Дмитровская линия станция Шереметьевская станция Бутырский Хутор станция Петровско-Разумовская-2 станция Лихоборы -2013

Москва для москвичей
Московская программа Молодой семье доступное жилье способна действительно облегчить решение квартирного вопроса молодым семьям. Однако многие испытывают разочарование, лишь ознакомившись с ее условиями. Чтобы получить причитающиеся льготы и субсидии сполна, супруги (или хотя бы один из них) должны стоять на очереди по улучшению жилищных условий (причем вовсе не обязательно, чтобы именно молодой муж или жена подавали документы на постановку в очередь, это мог сделать любой их родственник, с которым они делят кров) или, по крайней мере, соответствовать требованиям постановки на такой учет, то есть, говоря юридическим языком, иметь жилую обеспеченность менее 10 кв. м общей площади на человека при проживании в отдельных квартирах или менее 15 кв. м в коммунальных. Впрочем, подать заявку на участие в программе могут и обладатели большей жилплощади, но при этом не дотягивающие до социальной нормы 18 кв. м. Правда, в отношении этих граждан город скорее скуп, чем щедр.

Молодожены-москвичи редко могут похвастаться отдельной жилплощадью. Достать из сейфа чемодан с деньгами и купить квартиру для них из области фантастики. Обычный ипотечный кредит им тоже, как правило, не подходит: не тот уровень доходов, чтобы позволить себе ежемесячные выплаты в $1 0001 50 Но ведь есть же еще городская программа Молодой семье доступное жилье. Может, это именно то, что нужно?

К счастью, хотя бы в плане молодости сделаны послабления.

Есть ограничения и в самом понятии молодая семья москвичей. Итак, москвич это тот, кто имеет постоянную регистрацию в Москве и является гражданином РФ. Следовательно, семья москвичей когда регистрацию и гражданство имеют оба.

Но и это еще не все: если молодые в браке менее одного года, то наличие ребенка обязательно. Этот момент (наличие ребенка) имеет определяющее значение и для приобретения жилья с рассрочкой платежа.

Если оба супруга не старше 30 лет, длительность проживания в Москве роли не играет. То есть если брак заключен совсем недавно, а молодую супругу (или супруга) из другого региона удалось прописать в свою муниципальную квартиру, которая значится на очереди, то у вас есть все шансы поучаствовать в программе. Ваша вторая половинка из другого региона может быть прописана и в другой московской квартире, например у родственников. Главное, чтобы прописка была постоянная.

Допускается вариант, когда один из супругов старше 35 лет, но их суммарный возраст не превышает 70 лет. Такие семьи должны: либо иметь ребенка до пяти лет, либо ожидать его рождения (срок беременности не менее 28 недель), либо иметь трех и более несовершеннолетних детей, а также десятилетний городской стаж.

Если супругам от 30 до 35 лет, то они должны иметь ребенка (детей).

Каждому по потребностям и заслугам
Согласно условиям программы, всех участников делят на группы, для каждой из которых предусмотрены свои способы решения жилищной задачки:

Наконец, подать заявление на участие в программе может и неполная семья с детьми, в которой мать (отец) моложе 30 лет.

• Очередники и семьи, которые по всем параметрам подходят для признания очередниками. Им предлагается на выбор больше всего вариантов: заключить договор коммерческого найма и одновременно участвовать в одной из накопительных систем; приобрести жилье по льготным ценам с рассрочкой платежа либо с использованием ипотечного жилищного кредитования; вступить в молодежный жилищно-строительный кооператив (МЖСК). При этом только очередники могут претендовать на получение городских субсидий.

Затраты на содержание жилья (ежемесячные процентные выплаты по кредиту, налог на жилье, страховые взносы, жилищно-коммунальные услуги и т. д.) с нынешнего года не должны превышать 60% (до 2008 г. 40%) eжемесячного дохода молодой семьи.В противном случае семье откажут и в кредитовании, и в участии в программе.

• Семьи молодых преподавателей, аспирантов, талантливых ученых до 35 лет, также не дотягивающие до социальной нормы 18 кв. м. Они могут заключить договор найма с одновременным участием в накоплении первого взноса по ипотечному кредиту либо вступить в кооператив.

• Семьи молодых специалистов до 30 лет Комплекса социальной сферы или государственных органов Москвы (достаточно, чтобы молодым специалистом был кто-то один из супругов), занимающие жилплощадь менее 18 кв. м на человека. Для таких семей предусмотрено заключение договора найма, а также участие в МЖСК.

Программное обеспечение
Итак, мы выяснили, что поддержка города молодым семьям может иметь различные формы. Рассмотрим их поподробнее.

• Прочие молодые семьи москвичей. Для них поддержка города ограничена МЖСК.

За эти пять лет семья должна накопить согласно предварительным расчетам определенную сумму (см. Пример из практики), которая вместе с городской субсидией позволит ей приобрести жилье на рынке, в том числе и по льготному ипотечному кредитованию (квартира, предоставляемая по договору коммерческого найма, не может быть выкуплена). Накопления производятся путем ежемесячного внесения взносов в одну из трех накопительных систем, согласованных с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Это может быть жилищно-строительный кооператив, облигации банка Московское ипотечное агентство либо специальный вклад Жилищный в Банке Москвы.

Накопительная система
Молодой семье предлагают заключить договор коммерческого найма сроком на пять лет с ГУП Московский городской центр арендного жилья (МГЦАЖ) и арендовать у него квартиру в специальном доме, что на улице Верхние Поля в Марьине, за весьма символическую плату 2,96 руб. за квадратный метр в месяц. Плюс к этому нужно будет платить за коммунальные услуги.

Если супруги не успевают накопить на квартиру за пять лет и при этом они еще не преодолели установленный программой возрастной рубеж, то у них есть возможность продлить договор коммерческого найма еще на пять лет. В противном случае придется съехать в свое прежнее жилье, при этом накопленные деньги им возвращаются.

Что касается выделяемой городом субсидии, то ее размер зависит от того, сколько лет человек числится в очереди, а также от состава семьи. При этом субсидия для молодых семей в 1,29 раза выше той, которая положена всем прочим очередникам.

А денежки потом
Приобрести жилье по льготным ценам, да еще с рассрочкой платежа, то есть без процентов, сроком до 10 лет, этим правом могут воспользоваться исключительно очередники. Город предоставляет им квартиры из собственных фондов как правило, это новостройки, которые он покупает у дружественных строительных фирм по самым разным схемам, например в обмен на площадку для точечной застройки. Если рассмотреть географию такого жилья, то в прошлом году молодоженов активно селили в Новокуркине, Павшинской пойме, Балашихе, то есть там, где цены сами по себе ниже.

Алексей, 29 лет: Мне кажется, что при безумных ценах на съемные квартиры в Москве можно поселиться на Верхних Полях, просто чтобы платить меньше за аренду жилья. Сама сумма коммерческого найма все эти годы была просто смехотворной. Да, мы делаем немалые ежемесячные отчисления в накопительную систему, а еще платим за ведение счета, но это выходит дешевле, чем если бы мы снимали трешку по рыночной цене.

Даниил, 24 года: Такое ощущение, что этот вариант не для молодых семей, а для тех, у кого родители или бабушки-дедушки в свое время сообразили встать в очередь. Но тогда бы уж говорили об этом открыто, а то все подается как поддержка молодых семей.

Первоначальный взнос для семьи с одним ребенком 20%, с двумя детьми 15%, с тремя и более 10%. Сама же стоимость жилья зависит от года постановки на очередь. Так, очередникам 1987 г. 1 кв. м обойдется примерно в 400 у. е., 1997 г. в 1 200 у. е., а 2004 г. в 2 000 у. е. Эти расценки начали действовать с 1 сентября 2007 г., а до этого льготное жилье старым очередникам обходилось дороже, чем сейчас, а новым дешевле. Дополнительно молодые семьи, выбравшие рассрочку, должны оплачивать 5% годовых от оставшейся к погашению суммы долга за услуги МГЦАЖ и за ведение счета.

В целом же этот вариант совсем не плох: где еще можно найти квартиру по столь низким ценам? Более того, если уже после заключения договора купли-продажи у вас родится первенец, то город спишет вам стоимость 10 кв. м, за второго ребенка еще 14 кв. м, за третьего и каждого последующего вам будут прощать по 18 кв. м.

Наташа, 28 лет: Я коренная москвичка, мы стоим в очереди с 2000 г. Идея перебраться в Подмосковье, даже ближнее, как-то не впечатляет. Боюсь, возникнут проблемы с хорошей школой, лечением К тому же у людей с московской пропиской больше льгот.

Кооперативная квартира обойдется на 30-40% дешевле рыночной. Но нужно будет внести первоначальный взнос 10%. Оставшуюся сумму можно выплачивать в течение 10 лет.

Несколько слов о кооперативах
Участвовать в молодежных жилищно-строительных кооперативах (МЖСК) могут как очередники (при этом положенных им субсидий они лишены не будут), так и все прочие семьи, подпадающие под понятие молодые (только стаж проживания в столице роли не играет). Подобные кооперативы в настоящее время организованы в Северном и Северо-Западном округах, но вступить туда могут жители любого другого округа Москвы, обратившись непосредственно в правление (всю необходимую информацию вы найдете на сайте http://mmgsk.ru/).

Сколько времени пройдет от момента подачи документов до начала строительства, сказать трудно. Все зависит от того, когда город выделит очередную площадку под застройку. Но с этим власти стараются не затягивать. Например, для тех, кто подал документы осенью 2007 г., строительство планируется начать уже в первом квартале 2008 г. Правда, неясно, когда оно закончится.

Никаких документов об официальном подтверждении доходов с вас не потребуют достаточно предоставить копии паспортов, свидетельства о браке и рождении детей и написать заявление, указав, сколько комнат вы желаете и сможете потянуть.

Валентина, 32 года: Когда мы с мужем вступали в кооператив, нам обещали квартиру через полгода, а дали только через год. И то исключительно благодаря нашим личным усилиям: каждый день мы звонили туда по 2-3 раза, писали письма аж на имя мэра. В конечном итоге квартиру мы получили. Говорят, нам повезло, но на самом деле мы просто очень настойчивые люди.

Петр, 30 лет: По стоимости метров в кооперативах никаких крайних пределов не существует. Например, в ЖСК СЗАО система такая: первые полсрока платишь по себестоимости (сейчас она составляет около $1 000 за 1 кв. м) за половину метража квартиры, потом вселяешься и вторые полсрока выплачиваешь деньги за оставшуюся половину квартиры, но уже по рыночной цене минус 20 или 30%. Гарантии правительства Москвы ну действительно разве что от какого-нибудь совсем откровенного кидалова.

В МГЦАЖ, который участники программы нежно именуют Шариком по названию улицы, вам предложат написать заявление. Если пройдете процедуру регистрации, копия вашего заявления будет доставлена в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы вашего округа. В Шарике говорят, что все отлично, ждите звонка. Однако на практике получается, что под лежачий камень вода не течет. Точнее, бывает по-разному: иногда чиновники звонят, иногда нет. Причем закономерности в этом вопросе нет никакой.

Искусство правильных шагов
Чтобы стать участником городской программы, нужно лично пройти процедуру регистрации в ГУП Московский городской центр арендного жилья по адресу: Шарикоподшипниковская улица, дом 1 Телефон чиновники не дают, потому что колл-центра в организации нет. С собой необходимо принести паспорта обоих супругов, свидетельства о рождении детей и заключении брака, извещение о постановке на учет по улучшению жилищных условий (если есть), а также копии этих документов (местным ксероксом вам воспользоваться, скорее всего, не позволят).

Далее семьи, которые решили купить квартиру с рассрочкой платежа, а таких большинство, по идее, должны дожидаться звонка от своего инспектора с приглашением явиться за смотровым ордером. Однако ожидание может продлиться вечность. А вот если самим проявить инициативу, то дело, скорее всего, сдвинется с мертвой точки.

Алена, 23 года: Мы записались на программу, прошли регистрацию и стали ждать звонка. Месяца через три не выдержали и решили лично наведаться в Управление Департамента жилищной политики ЮВАО. Оказалось, что на нас просто забыли завести досье! А ребятам, с которыми я познакомилась в Интернете, папочку завели и даже позвонили. Правда, живут они в САО.

Смотровой ордер обычно выдают на адрес дома, без указания квартиры. Семья, которая согласится жить в этом доме, подписывает документы и ждет решения префекта. После этого оформляется договор купли-продажи.

Степан, 30 лет: Моя жена, отчаявшись дождаться звонка от инспектора, зашла в деп (департамент. Прим. ред.) поинтересоваться, почему нам не дают смотровые. Инспектор тут же протянула ей ордер. Жена так и не поняла: должна ли она за это делать подарок или давать взятку чиновнице либо той просто было некогда позвонить.

После заключения договора квартира находится в залоге у города до погашения всех выплат, причем прописываться в нее нельзя, а вот устраивать детей в школы, сады и прикрепляться к поликлиникам это пожалуйста.

Бывает и так, что договор заключен, а новоселье откладывается. А все потому, что куплю-продажу можно совершать еще до того, как дом введут в эксплуатацию. Задержки возникают и из-за того, что молодые семьи, по условиям программы, обязаны заселять только в благоустроенные квартиры, то есть с ремонтом. Вот и получается, что полдома уже заселили частники, которые наняли бригады по отделке квартир, а наши семьи все ждут и ждут

Пример из практики
Молодая семья из четырех человек (муж, жена, двое детей), очередники 1991 г., собирается приобрести трехкомнатную квартиру площадью 75 кв. м. Сейчас рыночная цена на такую квартиру в районах массовой застройки Москвы или в ближнем Подмосковье около $270 000, или 6 500 000 руб.

Консультант: Ромен Григорян, заместитель начальника Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в Северном округе

Разница между рыночной ценой квартиры и суммой субсидии и есть та сумма, которую семья должна накопить в течение 5 лет. В нашем примере это 898 286 руб. Таким образом, ежемесячный взнос в накопительную систему будет составлять около 15 000 руб.
Тем, кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий и устал ждать бесплатной квартиры, государство предлагает компенсацию жилищную субсидию. Получайте деньги выходите из очереди. Но что реально вы можете на них себе позволить?

Молодой семье положена субсидия: 4 чел. x 18 кв. м x 0,7* x 86 159 руб. x 1,29** = 5 601 714 руб.

В Москве больше половины жителей недовольны своими жилищными условиями, у 200 000 из них это недовольство основано на объективных обстоятельствах ютятся семьями в малогабаритных квартирках в домах, признанных непригодными для жизни, или в общежитиях, коммуналках. Таким положено бесплатное жилье от государства. Чтобы получить его, надо встать в очередь. Очередь дело нервное, но самое неприятное, что затягивается обычно минимум лет на десять.

Утром деньги, вечером квартира идеальный расклад. Тем более что деньги платите не вы материальная помощь исходит от государства, безвозмездная, беспроцентная и прочие невероятные эпитеты.

Собственно, что такое субсидия? Это некая сумма, которую государство выплачивает очереднику взамен его жилья или в дополнение к нему. Размер субсидии зависит от положенного вам по закону метража, цены квадратного метра (определяется специальной комиссией), типа вашей очереди (льготная или на общих основаниях) и количества лет, которое вы провели в ожидании квартиры.

Жилищные субсидии государство предлагает давно. Но только с прошлого года, когда была внесена поправка в закон города Москвы Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения (максимальную субсидию теперь можно получить через 10 лет ожидания, а не через 15, как было раньше), когда цены на рынке недвижимости более-менее стабилизировались, очередники начали правом на субсидии активно пользоваться.

А теперь нюансы.

Как это выглядит в теории? Вы скучаете в очереди энное количество лет, вам надоедает, вы отправляетесь в Департамент жилищной политики, подаете заявление на получение субсидии, оформляете ее, находите подходящую квартиру, покупаете, празднуете новоселье и живете долго и счастливо.

Судите сами. Размер субсидии зависит от нескольких факторов. Прежде всего это время ожидания квартиры. Через год стояния в очереди вы имеете право на 5% от стоимости квартиры (льготные категории: семьи с детьми-инвалидами, неполные семьи, например, на 10%). Цифра смешная. Оформлять такую субсидию бессмысленно, если только у вас не прикопилось на банковском счете (или в углу за печкой) 95% стоимости жилья. На 5% жилищные условия не улучшишь (если не подразумевать под улучшением покупку новых штор и замену паркета).

Считайте сами, решайте сами
Подвох в том, что денег, выданных государством в качестве безвозмездной материальной помощи, на квартиру в Москве не хватит. Никак. Даже если вы простояли в очереди 10 лет. Программа рассчитана на людей, готовых вложить в жилье значительную часть собственных сбережений. (Именно поэтому не все рвутся получать субсидии, предпочитая дождаться бесплатной квартиры).

Третий фактор стоимость квадратного метра. Скажем прямо, она далека от рыночной. Среднюю стоимость определяет специальная комиссия раз в квартал. На IV квартал 2007 г. цена квадратного метра жилой площади в многоквартирном панельном доме, по мнению госкомиссии, составила 86 159 руб. Эта цифра ниже среднерыночной.

Второй фактор социальная норма площади. Одиноко проживающему гражданину в нашей стране положено до 36 кв. м. Семье из двух человек 36 кв. м. Семье из трех человек, двое из которых супруги, 54 кв. м. Если вас трое и вы не супруги 62 кв. м. Семье из четырех и более граждан по 18 кв. м на одного члена семьи.

Очевидно, что квартиру в 72 кв. м в Москве на эти деньги не купишь. Придется доплачивать. Что при этом происходит с вашей старой квартирой (комнатой)? Это зависит от вас и от того, какой вид помощи вы выберете субсидию взамен или субсидию в дополнение. Если вы оформляете субсидию взамен, старая жилплощадь отходит государству, ее метраж при расчете суммы субсидии не учитывают (используется та же формула, что и выше). Если же вы хотите получить субсидию в дополнение к уже имеющемуся жилью, формула будет выглядеть так:

Расчет жилищных субсидий
Например, вас в семье четверо: вы с супругой и двое несовершеннолетних детей. Вы занимаете комнату в коммуналке и стоите в очереди на получение квартиры более 10 лет. Согласно социальным нормам вам положено 72 кв. м.

Если продать комнаты в коммуналке и добавить к субсидии, можно позволить себе двух- или трехкомнатную квартиру на окраине Москвы. При этом нужно учитывать, что найти покупателей на комнаты сложно, а субсидия действует определенное время. Разумно ли это?

При этом квартира, в которой вы проживаете сейчас, остается в вашей собственности. Для примера: некто Иван Иванович с женой и тремя несовершеннолетними детьми занимает две комнаты в коммуналке общей площадью 24 кв. м. В очереди стоят 10 лет. По социальной норме им положено 90 кв. м.

На эти деньги они могут купить однокомнатную квартиру в Подмосковье для семьи сына, а сами останутся жить в Медведкове (сохранят московскую регистрацию и соответствующие льготы: ЖКХ, пенсионные). Если они получат субсидию взамен, им придется искать сразу две квартиры (не факт, что хотя бы одну из них они смогут купить в Москве), что займет больше времени и сил.

На эти деньги вполне реально найти хорошую двухкомнатную квартиру в ближнем Подмосковье и сразу в нее заселиться, не мучаясь с продажей комнат. Другой пример: в трехкомнатной квартире в Медведкове (метраж 60 кв. м) проживает Иван Никифорович с женой и сыном, у которого, в свою очередь, жена и ребенок, и старенькая бабушка. На шестерых им полагается 108 кв. м.

В течение двух недель заявление рассматривается, и в управлении принимают решение выдать вам субсидию или отклонить заявку. Надо отдать должное госучреждению, на практике заявления действительно рассматривают быстро и отказывают в субсидиях крайне редко. Например, в управлении может банально не оказаться денег субсидийный бюджет расписывается каждый квартал, это фиксированная сумма, и, если желающих много, на вашу долю попросту не хватит средств.

Получите свое
Итак, вы решили не ждать у моря погоды (а от правительства квартиры), посчитали размер субсидии и пришли к выводу, что жить можно и даже найдется где. Дальше вы идете в управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы вашего округа туда, где вас ставили на учет. Пишете заявление, прикладываете к нему копии паспортов и свидетельств о рождении всех проживающих с вами членов семьи, ИНН, пенсионных страховых свидетельств. Все документы на квартиру в управлении уже есть они хранятся там с тех пор, как вы встали в очередь за бесплатным жильем.

В течение полугода после одобрения заявки вам откроют счет в банке и начислят туда сумму субсидии. Счет блокируют, воспользоваться им по своему усмотрению вы не сможете. Деньги целевые, и тратить их позволительно только на жилье. Квартиру вы подыскиваете сами, через знакомых или с помощью агентств недвижимости у департамента нет любимчиков среди агентств, рекомендаций он не выдает, так что вы вольны выбирать на свое усмотрение. Услуги агента вы, разумеется, оплачиваете самостоятельно. Вы вправе приобрести квартиру где угодно: в Москве, Мышкине, Владивостоке В новостройке или на вторичном рынке жилья.

Вашу заявку одобрили? Получите на руки свидетельство именной документ, удостоверяющий право гражданина на получение субсидии из бюджета города на приобретение или строительство жилых помещений. У свидетельства есть номер и срок действия. Субсидия годна ровно шесть месяцев. Если за это время вы не нашли квартиру, удовлетворяющую социальным нормам, субсидия возвращается в бюджет города, а вы обратно в очередь.

Вы заключаете с продавцом договор купли-продажи, отдаете ему копию свидетельства о предоставлении субсидии, доплачиваете необходимую сумму из собственных сбережений и затем несете все документы в Агентство по реализации жилищного займа и субсидий. Там их проверяют и перепроверяют, после чего переводят субсидию с вашего заблокированного счета на счет продавца.

Но есть ряд ограничений:
• если вы приобретаете квартиру в новостройке, готовность дома должна быть выше 70%. Это своего рода страховка от недостроя;
• жилплощадь не может быть меньше положенной социальной нормы;
• квартира должнасоответствовать стандартам благоустройства, то есть в квартиру без света и воды при всем вашем желании вам вселиться не позволят;
• нельзя использовать субсидию на приобретение жилья, которое находится под арестом, отдано в залог (банку, например), если квартиру продают без согласия тех, кто в ней зарегистрирован, имеет на нее какие-либо права.

Гладко было на бумаге
Хорошо, если за 10 лет ожидания милости от государства вы успели накопить приличные деньги, которых вкупе с субсидией хватило на ту квартиру, которую вам хотелось, в хорошем доме, чистом районе. И не пришлось искать компромиссные варианты. А что, если нет?

Субсидия считается реализованной после государственной регистрации договора на приобретение жилища в собственность. Если вы взяли субсидию в дополнение, а старое жилье муниципальное, субсидия будет засчитана после того, как вы приватизируете прежнюю квартиру. Напомним, все это нужно успеть сделать за шесть месяцев. Если все сложилось успешно, вас снимают с учета по улучшению жилищных условий и вычеркивают из списка очередников.

В исключительных случаях разрешается приобрести квартиру общей площадью ниже социальной нормы не 18 кв. м на человека, а меньше (но не ниже 16 кв. м на человека). Если квартира сильно жмет в плечах скажем, вас четверо в одной комнате в коммуналке, квартиру ждете уже 10 лет, департамент может пойти на такую уступку (подобные случаи рассматривает специальная комиссия). По социальной норме семье из четырех человек полагается 72 кв. м.

Какие-то личные сбережения есть, но их не хватает

Нет накоплений, но есть достаточно высокий и стабильный источник дохода
Ваш вариант ипотека. Субсидированные средства отдаете в качестве первоначального взноса, оставшуюся часть суммы занимаете у банка. Некоторые банки предоставляют специальные программы льготным категориям граждан или, например, молодым семьям. Если вы попадаете под определение молодая семья, а ваши родители стоят в очереди на улучшение жилищных условий, можете объединить усилия использовать их субсидию и ваши льготы при получении ипотеки. (О государственной жилищной программе для молодых семей читайте в этом номере)

То есть фактически город оплачивает 50 кв. м жилья (это если рассчитывать по стоимости государственного квадратного метра, по рыночным расценкам еще меньше). 22 кв. м (минимум 1 895 498 руб.) семья должна выкупить сама. Однако можно подать прошение на приобретение квартиры меньшей площади, 64 кв. м (по 16 кв. м на человека), по причине недостатка личных сбережений. И тогда самостоятельно придется оплатить всего 13 кв. м (1 120 067 руб.) разница существенная. При заключении подобной сделки потребуется нотариально заверенное согласие всех очередников.

Вариантов немного. Дождаться бесплатной квартиры от государства. Или, скажем, переехать в Подмосковье. Льву Николаевичу, пенсионеру, очереднику, занимавшему комнату в коммуналке, его дети оформили документы на получение субсидии и приобрели однокомнатную квартиру в тихом подмосковном городке, неподалеку от санатория.

Если субсидии на квартиру не хватает, накоплений нет и возможности взять ипотеку тоже

Буква закона. чтобы встать на учет (в очередь) на получение квартиры, нужно удовлетворять двум условиям:

Консультант: Юлия Чурикова, пресс-секретарь Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы

Вы вполне можете подавать документы на постановку в очередь, если зарегистрированы в общежитии или доме гостиничного типа; если живете в коммуналке с соседом, страдающим опасным хроническим заболеванием, например туберкулезом (правда, придется собрать бумаги из органов здравоохранения, удостоверяющие этот факт). Наконец, если вы делите кров одну комнату или смежные комнаты с человеком, который не является вашим родственником.

• На каждого проживающего в квартире приходится меньше 10 кв. м общей площади (для коммуналок и общежитий 15 кв. м). Предыдущее требование не принимается в расчет, если дом (или только ваша квартира) официально признан непригодным для проживания (то есть аварийным, ветхим); а также если в доме (или только в вашей квартире) отсутствует или неисправно электричество, водопровод, электро- или газовая плита на кухне, ванная или душевая, горячее водоснабжение или газовая колонка.

Частный случай. Когда субсидия самый выгодный вариант

• Вы должны проживать в Москве не меньше 10 лет и иметь документальное подтверждение регистрацию на весь срок проживания. Формально в Жилищном кодексе нет термина ценз оседлости. Известны прецеденты, когда постановлением суда (в том числе Верховного в 2001 г.) гражданина без ценза ставили на учет (при этом он удовлетворял одному из дополнительных условий). Тем не менее правило 10 лет до сих пор действует. При этом никто не мешает вам оспорить его в судебном порядке но мы не беремся подсчитать, скольких сил и денег вам это будет стоить.

• Если ваш дом признан аварийным, не ждите расселения, а подавайте заявление на субсидию его рассмотрят в первую очередь. Так у вас будет возможность самостоятельно выбрать жилье. Правда, действует такая субсидия всего три месяца если в установленные сроки вы не найдете квартиру, будете выбирать из предложенных городом вариантов.

• Вы живете в коммунальной квартире, и ваши соседи тоже стоят в очереди на улучшение жилищных условий. Можете действовать по следующему сценарию: ваша семья реализует свое право на субсидию, а второй семье выделяется внеочередная жилищная субсидия на покупку освободившейся комнаты. Таким образом, вы, используя свою субсидию и деньги, полученные от продажи комнаты, приобретаете квартиру, не вкладывая в нее личные средства. Вашим соседям остается коммунальная квартира целиком.



Главная --> Публикации