Главная --> Публикации --> Минус, переходящий в плюс Ипотека в россии будет дорожать вслед за американской Споры о метро вышли из тоннеля Рискованный бизнес Схему размещения высотных зданий в москве отправили на переработку

Причины очевидны: с одной стороны, по известным всем экономическим и политическим причинам, за последние десять-пятнадцать лет Москва возобновила свой рост, искусственно сдерживавшийся во времена расцвета застоя, и возобновила его очень резко. Мировой опыт показывает, что любой активно растущий мегаполис растет не только вверх, но и вширь, и либо он активно поглощает окружающие территории, либо стагнирует и умирает. С другой стороны, посмотрим, что из себя представляет сегодняшнее Подмосковье. Если не говорить о городах-спутниках, которые хоть как-то развиваются, это в основном пустоши и свалки, изредка перемежающиеся островками сверхплотной застройки. Москва выпирает из МКАД, как квашня из кадки, людям просто-напросто негде строиться и жить, и, в результате, цены на московское жильё с точки зрения подавляющей части московского населения находятся за гранью разумного. В Подмосковье же подавляющая часть земли не обслуживается, не осваивается и фактически выведена из хозяйственного оборота. И это несмотря на то, что в Подмосковье перебралась ощутимая часть московской промышленности и весьма не против (естественно, при выполнении ряда условий) перебраться значительная часть москвичей. Вышеописанный парадокс объективно мешает развитию и Москвы, и Подмосковья, и с каждым годом всё сильнее. В чём основные причины его возникновения? Традиционно в качестве таких причин называются транспортные, инфраструктурные и коммуникационные проблемы, которые, безусловно, объективно существуют и мешают, но не являются первичными по своей сути, ибо все они растут из одного корня, а именно: из сложившихся ещё на заре перестройки извращённых земельных отношений.

Несмотря на то, что Россия до сих пор остаётся самой большой на земном шаре страной, вопрос земельных отношений в России традиционно является одним из наиболее важных и болезненных. Сегодня, если говорить о развитии территорий и земельного рынка, один из самых напряжённых регионов это Москва и Подмосковье.

Игра по правилам и без
Так что же из себя представляют земельные отношения, имеющие место на настоящий момент в Подмосковье? Попытаемся рассмотреть этот вопрос как завещали древние римляне, sine ira et studio (без гнева и пристрастия), то есть, беря в расчёт только объективные факты, а не лозунги той или иной партии. Итак, кто сегодня основные игроки на этом поле, каковы их интересы и каковы правила игры на настоящий момент? Состав команд стандартный для всего мира: в красном углу ринга землевладельцы, желающие продать подороже, в синем застройщики, желающие что-то строить и население, желающее где-то жить. Власти же различных рангов пытаются исполнять роль беспристрастного рефери, но поскольку они вполне обоснованно (по причинам, описанным выше) опасаются команды, занимающей синий угол, им это не слишком удаётся, и объективно они тоже вынуждены играть против землевладельцев.

Земельный электорат
Вопрос земельных отношений, как и любой жизненно важный для общества вопрос, является чрезвычайно удобным поводом для зарабатывания политического капитала методом его забалтывания: одна партия может устраивать ежегодные демонстрации под лозунгами заводы рабочим, землю крестьянам, другая ежегодные же крестные ходы с Конституцией и священным правом частной собственности в качестве хоругвей, но в результате воз и ныне остаётся там же, где и пятнадцать лет назад. Впрочем, польза от этих политперформансов всё-таки есть: тот самый электорат, о нуждах которого политдеятели как правило вспоминают раз в четыре года, перед выборами, в последнее время активно заинтересовался этой проблемой и (самое страшное для политиков) осознал её связь с собственным благосостоянием и качеством жизни. Так что теперь забалтывать эту проблему так же как и раньше, господам политикам будет существенно труднее, ибо не получающий желаемого электорат как правило приходит в ажитированное состояние, в котором может быть опасен для окружающих.

Не очень чистая земля
К чему это привело? Предположим, наш эффективный собственник хочет построить на своей не совсем чистой с юридической точки зрения земле жилой массив. Для этого прежде всего ему надо перевести эту землю в категорию ИЖС, а эта процедура не только сама по себе сложная и дорогостоящая и завязанная на местные власти, которые ему ни перепрыгнуть, ни обойти (отметим ещё, что своей земли у них практически не осталось, а жилищную программу выполнять надо), но ещё и предполагает полную легальность приобретения этой земли. Значит, перед ней землю необходимо легализовать. Но и это не самое страшное. Существует процедура общественных слушаний, о которой собственник обязан объявить за месяц до её начала, и на которую могут явиться все так называемые заинтересованные лица. Заинтересованных в хороших кусках земли лиц, как правило, достаточно много (да и обиженных в процессе приватизации не меньше), а из документов у нашего собственника только не вполне внятное свидетельство о собственности времён расцвета бандитского капитализма. Поэтому после первого же дня таких слушаний в прокуратуру идёт организованный поток заявлений, а на данный момент юридическая мощь сторон вполне сравнима, и собственник вполне может эту землю потерять. Поэтому, до самого недавнего времени оптимальной для такого собственника стратегией было выжидание.

Раньше колхозная, а теперь бесхозная
Итак, подавляющее большинство хороших участков имеют своих хозяев. Попробуем нарисовать их обобщённый портрет: кто они, откуда они взялись, и как с точки зрения нынешнего законодательства выглядят их права (и, кстати, обязанности) по отношению к земле, находящейся на данный момент в их владении. Для начала немного совсем недавней истории. Во времена СССР большая часть подмосковной земли была землёй сельхозназначения и принадлежала колхозам (на правах собственности) и совхозам (на правах аренды). В начале девяностых она была приватизирована, то есть перешла в частную собственность колхозников (как правило, не в натуре, а в виде пая в общеколхозной собственности). В среднем на одну колхозную душу приходилось от 1,4 до 3 га сельхозугодий. Естественно, на большинство участков не было ни никаких кадастровых планов, ни межевания. Землю таким образом по способу небезызвестного Шарикова отняли и поделили и стали ждать эффективного хозяйственника. Заметим, что ситуация совершенно аналогична сложившейся в городах после приватизации предприятий, и развивалась она по тем же законам. Эффективный собственник не пришёл, пришли рейдеры. Попытки фермерства конечно были, но ввиду во первых, стремления местных властей снять с одной овцы не три, а тридцать три шкуры, а во вторых, ввиду активного неприятия люмпенизированной частью населения куркулей, провалились они с треском. Участки стали скупаться банками и аффилированными с ними структурами (поскольку реальные деньги в тот момент были только у них). Скупка эта происходила на фоне предельного обнищания подавляющей части населения, и земля продавалась за смешные деньги. Впрочем, как именно скупщики устанавливали цены при работе с контрагентами, абсолютно несоизмеримыми с ними по возможностям и финансовым, и юридическим это вопрос морали, но существует ещё и вопрос законности. И с ним у скупщиков тоже не всё обстоит гладко: даже тогдашнее дырявое, противоречивое и ультралиберальное законодательство более девяноста процентов скупщиков ухитрилось нарушить достаточно серьёзно для того, чтобы появился повод оспорить законность сделки. По различным оценкам, в Подмосковье доля абсолютно чистой в правовом отношении земли составляет не более пяти процентов, и далеко не вся эта земля пригодна для перевода под жилищное строительство.

Эффективный собственник
Сегодня власть активизировалась и испытывает на прочность позиции землевладельцев через прокурорские и иные надзорные и контролирующие органы, на основе Земельного и Градостроительного Кодексов пытается давить на эффективных собственников, отзывает договора аренды, если участки не осваиваются в оговоренные законом сроки, расторгает инвестиционные договоры. Было бы логично предположить, что существуют негласные рекомендации местным администрациям в случаях обращения владельцев об освоении не слишком легитимно полученных участков предлагать владельцам добровольно возвращать в казну от 30 до 50% земельных ресурсов в обмен на содействие в освоении. Это могло бы компромиссно разрешить сложившуюся ситуацию. На данный момент идти на это практически никто из владельцев земли не готов, но штрафы за ненадлежащее содержание земли и затраты на эти работы убедят многих.

Власть должна управлять
Теперь о власти. Власть сегодня не может согласиться со сложившейся ситуацией, поскольку в настолько стеснённых условиях она просто-напросто не может обеспечить не только планомерное, а вообще хоть какое-нибудь развитие вверенного ей региона. Сейчас принято одной из основных причин сложностей в развитии регионов считать коррумпированность местных властей. Позволим себе не согласиться с этой точкой зрения. Ситуация гораздо хуже: беда нынешней власти не в том, что она коррумпирована, а в том, что она просто неэффективна. В мире существуют примеры весьма недемократических и коррумпированных властей, тем не менее обеспечивавших успешное развитие вверенного им региона (хотя бы в той же Саудовской Аравии, где два процента отката чиновнику, заключившему сделку явление не просто общепринятое, а чуть ли не официальное, а вся страна управляется фактически одной семьёй), но власть, неспособная эффективно управлять это уже не власть, ибо не выполняет своего основного назначения. Кстати, насчёт демократии и священной и неприкосновенной частной собственности Не только в просвещённой Европе, но и в Оплоте Демократии И Образце Оной Для Всего Мира Соединённых Штатах, правила землепользования не позволяют выводить землю в наиболее населённых районах страны из хозяйственного оборота, причём в особо вопиющих случаях борются с этим даже не налоговым прессом, а прямой конфискацией на федеральные нужды.

Поле чудес
Наш полулегальный собственник тоже активизировался развернулось настоящее соревнование между владельцами по выдумыванию самых надёжных и безопасных схем как сохранить нажитое или превратить его в большие деньги. Но отметим здесь очень важный чисто субъективный момент: цены на землю под строительство в ближнем Подмосковье доходят до пятидесяти тысяч за сотку и не опускаются ниже пятнадцати. Все говорят о рыночных ценах на землю, но эти рыночные цены на самом деле виртуальны, ибо по причинам, изложенным выше, рынка практически нет. Владелец считает, что владеет великим богатством, ибо, мол, чем моя земля много хуже той же Рублёвки, но, как выяснилось, реального спроса на это богатство при его явно завышенных ценах и весьма смутной истории, практически нет, и рынок стоит, а количество предложений сильно превышает спрос. Зная ненадёжность своего положения, владельцы всеми силами стремятся избавиться от сомнительных активов, но в то же время стараются не продешевить, ибо надежда на бешеные прибыли не позволяет здраво оценить ситуацию.

Готовятся, принимаются и решительно применяются жёсткие законы в этой области. Принят закон о резервировании земель под государственные, региональные и муниципальные нужды, принят закон об изъятии земель под нужды Олимпиады, следующим шагом будет распространение его на всю страну и по всем поводам без этого не обойтись, и население его будет только приветствовать, ибо неэффективные землевладельцы в нынешней их позиции как бельмо на глазу и у власти, и у бизнеса, и у населения.

И последнее: самые умные землевладельцы уже поняли, что проекты для массового потребителя, то есть направленные на удовлетворение запросов широких слоёв населения сегодня очень выгодны, ибо при более низкой по сравнению с элитными проектами норме прибыли, у них куда выше масса прибыли и скорость реализации построенного. И не только поняли, но и уже начали действовать.
Выдавать ипотечные кредиты в японских иенах Банк Москвы начал через восемь месяцев после объявления о подготовке этого продукта. Правда, за этот период ипотека в иенах несколько подешевела. Объявленные на этой неделе ставки займов для покупки квартир на вторичном рынке оказались на полпункта ниже, чем планировалось: 6-7% годовых.

Без компромисса не обойтись
Нужны взаимные шаги навстречу друг другу, нужен консенсус. Земля этот тот ресурс, который определяет развитие и региона, и общества. Это ресурс не может быть выведен из хозяйственного оборота бесконечно долго. Сегодня подмосковный крупный собственник объективно стал плотиной на пути процесса развития региона, поэтому в покое его никто не оставит. Надо понимать, что земли, которые необходимы для развития городов и посёлков, либо будут изъяты у собственников, либо их вынудят вернуть эти земли в хозяйственный оборот на весьма жёстких условиях.

Если доход подтверждается лишь справкой по форме банка, то ставка кредита автоматически увеличится на 0,25 процентного пункта. Если гражданин оформляет кредит на новостройку, то ставки увеличиваются на один процентный пункт. На столько же растет процент по кредиту при рефинансировании кредита (на этапе до оформления залога на новый банк-залогодержатель). Ставки также вырастают на полпункта, если жилье приобретается под залог имеющейся недвижимости или кредит взят на строительство под залог земельного участка.

Кредит под минимальную ставку в 6% годовых получат заемщики, оплатившие не менее 10% стоимости жилья и подтвердившие свои доходы справкой 2-НДФЛ.

Вообще комиссия банка за выдачу кредита составляет 1% от суммы (максимум $1000), как и для ссуды в прочих валютах. Однако до 15 февраля эта плата снижена до $35 Если клиент пришел в банк от партнеров, то комиссия за выдачу вообще не взимается.

Пока банк обещает выдавать кредиты в иенах лишь до 15 апреля 2008 г., после чего будет приниматься решение о продлении срока действия предложения.

Бери больше
Другой важный аргумент за кредит в иенах возможность занять более крупную сумму и, значит, купить лучшую недвижимость. И. о. директора департамента ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов приводит такой пример: семья с ежемесячным доходом в 100 000 руб. может взять ипотечный кредит в рублях под 11% годовых на сумму до 4 млн руб. на 10 лет с условием внесения 10% собственных средств. В иенах этой же семье могут предоставить до 5,25 млн руб. Таким образом, она сможет купить жилье на 1,250 млн руб. дороже.

Низкая ставка главная приманка для заемщиков, признаются в банке.

Финансовый директор компании Универсальный финансовый консультант Артем Плотников считает кредиты в иенах выгодными для заемщика: Учитывая динамику курсов валют, если бы заемщик взял кредит в иенах семь лет назад, то сэкономил бы около трети суммы кредита по сравнению с долларами.

Обмен за свой счет
Однако не факт, что обслуживание кредита в иенах даже под 6% годовых будет дешевым. Так, при получении кредита в иенах заемщику придется нести расходы на конвертацию. Шаламов поясняет, что выдаваться кредит будет по курсу, устанавливаемому на межбанковском рынке, при погашении кредитов будет действовать курс ЦБ + 0,5%. Все валютные риски несет заемщик, предупреждает управляющий директор блока Розничный бизнес Банка Москвы Алла Цытович.

Начальник отдела анализа долговых обязательств Ренессанс капитала Алексей Моисеев не рекомендует людям, далеким от финансового рынка, кредитование в японской валюте. Для большинства кредитование в иенах нецелесообразно захеджировать риски для физлица практически невозможно. Вполне вероятно продолжение укрепления иены к рублю, из-за чего стоимость кредита будет только возрастать (за прошедшие полгода курс иены к доллару вырос на 13%, или почти на четверть в годовом исчислении), отмечает Моисеев. А Анатолий Печатников, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24, рекомендует брать кредит в той валюте, в которой получаешь доходы. С ним согласен и Моисеев: На покупку недвижимости в России я бы взял кредит в рублях, так как зарплату получаю в рублях.

Большинство экспертов напоминают о валютном риске. Это не значит, что такой же размер экономии клиент сможет получить в будущем. С одной стороны, в иенах заемщик может получить низкую ставку, с другой сталкивается с труднопрогнозируемыми валютными рисками, говорит главный экономист HSBC Bank по России и Украине Александр Морозов. Эксперт напоминает, что курс иены за период с 1995 г. проходил минимум 80 иен за доллар и максимум 147 иен. Если бы Банк Москвы начал выдачу кредитов в иенах, как планировал, в мае, к концу года за счет роста курса иены к рублю заемщики заплатили бы на 5% больше в рублевом эквиваленте. Но Плотников напоминает, что в случае резких изменений курса всегда есть возможность рефинансировать ссуду в другой валюте.

Интервью Первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы, руководителя Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Владимира Иосифовича Ресина корреспонденту журнала Архитектура и строительство Москвы.

Налоги
Тем, кто рассчитывает на кредит под низкую ставку, не стоит забывать и о налогах. Если ставка по кредиту в валюте ниже 9% годовых, то материальная выгода от экономии на процентах облагается 35%-ным налогом (до 31 декабря 2007 г. ставка налога была 13%). Ведущий юрисконсульт компании ФБК-право Наталья Рябова поясняет, что с 1 января 2008 г. экономия на процентах по заемным средствам на строительство или приобретение жилья не облагается налогом, но при условии, что получатель кредита имеет право на получение соответствующего имущественного вычета (1 млн руб.). Но те, кто ранее использовал право на вычет, должны платить налог по ставке 35%. Если кредит получен в банке, то заемщик должен самостоятельно уплачивать налог. Шаламов из Банка Москвы отмечает, что заемщик может поручить налоговый платеж банку.

- Работы было много. Но глаза боятся, а руки делают. Несмотря на то, что в этом году московским строителям пришлось столкнуться со многими трудностями, годовая программа строительства в столице выполнена.

- Владимир Иосифович, как бы Вы оценили работу столичного строительного комплекса в 2007 году? Все ли выполнено из того, что намечено?

В целом в уходящем году московские строители сдали около пяти миллионов квадратных метров жилья. Это ни много, ни мало порядка ста тысяч квартир. Причем половина из них построена по социальным программам. Наряду с жильем строилась вся необходимая инфраструктура: дороги и инженерия, больницы и поликлиники, гаражи и парковки... Велись работы на многих уникальных объектах - таких, как, например, МГУ. Если в прошлом году для него была возведена фундаментальная библиотека, то в этом добавился прекрасный учебный корпус площадью 100 тысяч квадратных метров. Плюс медицинский центр, позволивший университету возобновить не только подготовку высококвалифицированных врачей, но и лечебную практику.

Чем запомнился 2007 год? Как известно, он был объявлен в Москве Годом ребенка. Мэр Москвы Юрий Михайлович Лужков поставил перед нами задачу: ввести в городе вторую сотню детсадов - первая была введена в прошлом году. В ближайшие два года также планируем строить по 100 садиков, и проблема их дефицита в столице будет в основном решена! Кроме того, построены новые школы, увеличены объемы возведения жилья для молодых семей.

Ну и, конечно же, большим событием стало возрождение усадьбы Царицыно. Можно продолжать спорить: стоило реконструировать ее или лучше было оставить в руинах, но растущий день ото дня поток москвичей и гостей столицы, которые хотят своими глазами увидеть обновленную царскую усадьбу, мне кажется, стал самым весомым аргументом в этом споре.

Ни на минуту не останавливались работы на таких важнейших для города объектах, как Московский международный деловой центр Москва-Сити, Звенигородский проспект, реконструкция Ленинградки и многие другие.

- Строительство жилья было и остается главным приоритетом в градостроительной политике Правительства Москвы. И особенное внимание уделяется социальному жилью: для очередников, переселенцев из сносимых пятиэтажек и ветхих домов, для молодых семей и других категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

- Расскажите, пожалуйста, подробнее о социальном жилье. Как в Москве реализуется национальный проект Доступное и комфортное жилье - гражданам России?

На сегодняшний день в Москве принята региональная среднесрочная программа строительства социального жилья, согласно которой в 2007-2010 годах город получит около 10 миллионов квадратных метров жилья для реализации социальных программ. Квартирами будут обеспечены 100 тысяч семей, состоящих на учете; более 3 тысяч молодых и около 400 многодетных семей. До 10 лет планируется сократить максимальный срок ожидания в очереди на бесплатное жилье. Кроме того, программа ставит перед собой задачу сформировать в Москве цивилизованный рынок найма и мены жилых помещений в частном жилищном фонде и другие меры, направленные на улучшение жилищных условий москвичей.

Программа Доступное и комфортное жилье - гражданам России дала дополнительный стимул к увеличению объемов социального жилья, возводимого в столице. В последние годы они значительно выросли: если еще в 2005 году социального жилья было построено 1,6 миллиона квадратных метров, то в 2006-м эта цифра выросла до 1,8 А в уходящем 2007 году по городским социальным программам строится почти два с половиной миллиона квадратов! Это очень серьезные показатели.

- В последнее время общественное мнение будоражат слухи о том, что очередников и граждан, переселяемых из ветхого жилья, принудительно отправлять за МКАД - в Московскую область и даже еще дальше.

Кроме выполнения традиционных московских социальных программ, в 2006 году у нас появилась еще одна важная задача - строительство жилья для военнослужащих. По соглашению с Министерством обороны России и Росстроем год назад оборонному ведомству уже было передано 3626 квартир для военнослужащих, проходящих действительную военную службу в московском регионе. Еще 3998 квартир построенных в Кожухове, Щербинке, Южном Бутове и поселке Северный передано в уходящем 2007 году.

- Объемы строительства в Москве, безусловно, впечатляют. Однако цены на жилье по-прежнему запредельны. Как в подобной ситуации реализовать национальный проект Доступное жилье?

- Это полная ерунда. Никакого принудительного переселения не будет. Мы действительно приобретаем жилье в Московской области. Так, на 2008 год запланировано построить и приобрести для нужд города около полумиллиона квадратных метров в Подмосковье. Однако это жилье будет предлагаться только тем очередникам, которые сами изъявляют желание получить там квартиры. Желающих, кстати, немало. Сегодня, по экспертным оценкам, каждый четвертый покупатель квартир в Московской области - москвич. Переселенцы из сносимого ветхого жилья и пятиэтажек в соответствии с Законом города Москвы в любом случае остаются в том же районе, в котором проживали. Исключение - Центральный административный округ и Зеленоград, где расселение возможно в пределах округа. Так что любые слухи о принудительном расселении просто безответственны.

Кроме того, необходимо дальше развивать ипотеку - основной механизм приобретения жилья во всех развитых странах. В Москве разработана и уверенно развивается собственная программа социальной ипотеки. Нам удалось добиться того, что процентная ставка по социальной ипотеке в Москве с начала 2008 года снизится до 6-7 процентов, то есть будет ниже инфляции. При этом жилье в рамках программы будет продаваться практически по себестоимости, а не по рыночным ценам.

- Доступное жилье - не значит дешевое. Доступное - это то жилье, которое человек может приобрести. Поэтому надо не только увеличивать объемы строительства, но и повышать уровень благосостояния граждан: поднимать зарплаты, создавать приемлемые условия труда, предоставляя людям возможность хорошо зарабатывать.

- Цены на жилье определяет рынок, и в условиях рыночной экономики мы не можем диктовать их застройщикам. Однако в 2007 году повышение стоимости квадратного метра во многом было обусловлено подорожанием стройматериалов и подключения к энергосетям.

- Но все-таки, есть ли какие-то механизмы, позволяющие повлиять непосредственно на цены?

В минувшем году год цены на основные стройматериалы существенно выросли. Особенно резко - в разы - дорожал цемент: его средняя стоимость в московском регионе подскочила с 2900 до 6500 рублей за тонну. Сегодня имеет место галопирующий рост цен на цемент, кирпич, железобетонные конструкции, растворы и многие другие строительные материалы. Органы, отвечающие за общее экономическое развитие и антимонопольное регулирование, увы, не смогли оперативно отреагировать на это явление.

Если в настоящий момент и существует угроза национальной программе Доступное жилье, то коренится она в сфере ценообразования на строительные материалы. Это - общероссийская проблема, которая может негативно сказаться на реализации таких масштабных и необходимых стране проектов, как возведение олимпийских объектов в Сочи, развитие транспортной инфраструктуры на федеральном уровне, комплексное жилищное строительство, внедрение ипотеки и так далее. И решать данную проблему придется сообща.

- Как же найти выход из этой ситуации?

К сожалению, главной опасности подвергается именно городское социальное жилье. Стоимость его квадратного метра по городскому заказу рассчитывается в начале года, исходя из прогноза МЭРТ. Однако в 2007 году прогноз не совпадает с реальностью, поэтому некоторые застройщики просто отказываются работать по утвержденным расценкам.

Однако спасать ситуацию, особенно с цементом, нужно не откладывая. Рост спроса на цемент сейчас существенно превышает рост предложения, поскольку процесс модернизации действующих или развертывания новых производств объективно носит длительный характер. Нам требуется целый комплекс оперативных и стратегических мер. Главной задачей здесь является недопущение сезонного роста цен на цемент весной-летом 2008 года.

- В первую очередь следует развивать индустрию строительных материалов. Застройщики и девелоперы должны позаботиться о том, чтобы инвестировать в собственное производство. Наиболее дальновидные так и поступают.

- Весь год ходили упорные слухи, что объемы строительства жилья в Москве снизятся, что город исчерпал свои резервы площадей под застройку.

Понимая всю серьезность сложившейся ситуации, Правительство РФ отменило таможенные пошлины на ввоз цемента в Россию. Что касается динамики роста цен на другие стройматериалы, я уверен, что Федеральная антимонопольная служба, Контрольно-счетная палата и другие федеральные органы детально разберутся в этом вопросе и примут действенные меры. Мы собираемся предложить Правительству России разработать механизм установления рекомендованных цен на цемент для строительства по государственному и муниципальному заказу и по государственным и региональным программам развития. К таковым могут быть отнесены проекты возведения олимпийских объектов в Сочи, развития общегосударственной транспортной инфраструктуры, комплексного жилищного строительства в рамках проекта Доступное жилье, реконструкции ветхого фонда, развития застроенных территорий, строительства жилья для молодых семей по социальной ипотеке. Необходимо централизованно закупать цемент для нужд строительства по государственному заказу (и по государственным программам развития) по фиксированным ценам на весь срок действия контрактов. В Москве подобная система выстроена и эффективно работает. Кроме того, мы предлагаем федеральным властям на тех территориальных рынках, где наблюдается острый дефицит цемента, ограничить объемы продукции, выставляемой на биржевые торги, в пользу централизованных способов реализации и фьючерсных соглашений.

Что же касается свободных площадей под застройку, то их сокращение - естественный процесс, ведь город развивается очень бурно. Но это не значит, что Москва исчерпала свои резервы для строительства. Напротив. Совсем недавно на заседании московского Правительства рассматривался вопрос об уточнении Генерального плана развития Москвы до 2025 года. Решено, что основные объемы жилья будут строиться на месте выводимых промышленных зон, на других территориях. В том числе на площадках, где намечается реконструкция районов, связанная со сносом пятиэтажек. Кроме того, появилась возможность осваивать места полей аэрации. Например, на месте Люберецкой станции аэрации со временем планируется возвести около полутора миллионов квадратных метров жилья. В целом же до 2025 года в Москве его будет построено 90 миллионов квадратных метров.

- Вы сами ответили на свой вопрос: это слухи. Сейчас Москва вышла на оптимальный для такого мегаполиса объем - около пяти миллионов квадратных метров жилья в год, позволяющий, с одной стороны, значительно наращивать жилой фонд, а с другой - не превратить столицу в сплошную стройку. Указанный объем планируется сохранять и дальше.

- Глубокий подробный анализ выполнения Генерального плана до 2020 года показал, что по объемам жилищного строительства мы существенно опережаем его показатели, в то время как в других сферах - прежде всего в развитии инфраструктуры - следуем нормам, заложенным изначально. Тем самым мы получили отставание по таким важнейшим для города показателям, как дорожное строительство, тепловые и энергосети, детские сады. Поэтому сейчас назрела острая необходимость в проработке серьезного стратегического документа, который помог бы не только ликвидировать имеющиеся перекосы, но и избежать их в будущем. Главный акцент в актуализированном Генплане делается на развитии комплексной застройки и увеличении роли объектов инфраструктуры, предназначенных для создания условий комфортного проживания в столице.

- Вы упомянули об актуализации Генерального плана развития Москвы до 2025 года. Что это за актуализация и зачем вообще понадобилось пересматривать Генплан?

- Московские строители в последние годы наращивали объемы жилищного строительства в других регионах России. Эта стратегия не претерпит изменений?

В новой редакции Генплана будет отражен главный принцип политики, проводимой Мэром Москвы, - не москвичи для власти, а власть для москвичей. Отсюда вытекает и еще одно важное решение, принятое Мэром, - прекращение точечного строительства.

Кроме жилья, московские строители возводят в регионах и другие объекты. Например, уже сданы в эксплуатацию гостиничные комплексы Москва в Угличе и Московский тракт в Ростове Великом. Завершено строительства Дома Москвы в Ереване, введен в эксплуатацию бизнес-центр Купеческий двор в Ростове-на-Дону. При участии московских строительных компаний в центре Грозного восстанавливается разрушенный квартал из пяти жилых муниципальных домов под рабочим названием Московский общей площадью почти 24 тысячи квадратных метров.

- Не претерпит. Наоборот, региональные программы Правительства Москвы в области строительства будут только наращивать обороты. Такое сотрудничество выгодно и столице, и регионам. За период 2002-2007 годов инвестиционно-строительные проекты реализованы в 57 городах России и 11 зарубежных странах. Объем ввода увеличился с 18 тысяч квадратных метров в год до 1,1 миллиона квадратных метров в 2007 году, то есть в более чем в 60 раз, а число компаний-участников программ - в 9 раз. В 2008 году планируется построить около 1,8 миллиона квадратных метров жилья в десятках городах - от Калининграда до Владивостока и от Краснодара до Мурманска.

- Нельзя забывать: разрешение этого сложнейшего для любого мегаполиса вопроса предполагает комплекс мер, куда входит не только строительство новых дорог, но и многое другое - возведение гаражей и паркингов, структурные изменения в транспортной сети столицы и в организации движения, развитие общественного транспорта. Во всех перечисленных направлениях ведется кропотливая масштабная работа.

- Москва задыхается в пробках. Что делалось в этом году для улучшения транспортной ситуации в городе? Какие новые дороги здесь появятся?

Строится новая радиальная магистраль - Звенигородский проспект, начались работы на Четвертом транспортном кольце, где прокладывается первый участок протяженностью 14 километров - от шоссе Энтузиастов до Щелковского шоссе.

Если же говорить непосредственно о строительстве дорог, то за минувший год в этом отношении было сделано действительно немало. Полным ходом идет реализация проекта Большая Ленинградка - реконструкция главной радиальной трассы столицы. Открыт тоннель на Соколе, и тут - автомобилисты не дадут соврать - с движением сразу стало ощутимо легче. Только представьте, насколько изменится ситуация после того, как в 2009 году завершится реконструкция всей трассы от МКАДа до Манежной площади.

- А как Вы оцениваете проект прокладки автодорог над железнодорожными путями?

Кроме того, в планах столичных властей - ввод в эксплуатацию путепровода через железнодорожные пути Павелецкого направления Московской железной дороги на Электролитном проезде. Продолжаются работы по реконструкции Варшавского, строительство транспортных развязок на Пятницком шоссе. Реконструируется Крестовский путепровод, Дмитровское шоссе на участке от Малого кольца МЖД до Коровинского шоссе. Архитекторам поручено начать проектирование новых радиальных магистралей дублера Кутузовского проспекта и по трассе Октябрьской железной дороги, а также дорожной сети в районе ММДЦ Москва-Сити.

- Центр Москвы перегружен офисами и учреждениями. Эксперты много говорят о том, что Москву необходимо делать полицентричной.

- Это очень интересный в инженерном плане и нужный городу проект. У нас есть взаимопонимание с руководством РЖД, и сейчас мы начнем прорабатывать концепцию создания автомобильных трасс над всеми вылетными железнодорожными магистралями. Главное преимущество данного проекта состоит в том, что для дорожного строительства здесь не нужно ничего сносить. Следовательно, и затраты предстоят не столь большие. Скорее всего, работы начнутся в 2010 году.

В ближайшие годы офисы планируется возводить вне пределов Садового кольца. Думаю, будущее - за крупными офисными комплексами, главным из которых - основным бизнес-центром столицы - станет ММДЦ Москва-Сити.

- Правительством Москвы принято принципиальное решение резко ограничить строительство офисов в центре города. Центр призван стать прежде всего объектом туризма и отдыха - ведь именно в нем сосредоточено большинство памятников архитектуры и истории, здесь сохранилась неповторимая атмосфера старой Москвы, дух времени. Большое внимание будет уделено в Центральном округе возведению жилья, формированию комфортной среды обитания: обустройству зеленых зон, строительству школ, детских садов, продовольственных магазинов шаговой доступности - центр должен быть жилым, а не вымирать с окончанием рабочего дня. Отказаться от офисного строительства здесь не в последнюю очередь побудила транспортная ситуация в Москве: городские улицы просто не выдерживают потока автомобилей, чьи владельцы ежедневно устремляются на работу в центральную часть города.

- Да, и готов по этому поводу повторить: дело сделано, ставок больше нет. В Царицыно проведена огромная работа. На территории комплекса отреставрировано 34 объекта, вновь появились фонтаны, переходы, мосты, очищены пруды и парк. Восстановлен павильон Хлебного дома. Жемчужиной Царицына стал Большой дворец, воссозданный строителями по замыслу великого русского зодчего Матвея Казакова. Теперь этот уникальный архитектурный ансамбль будет полноценно служить людям, получившим возможность осмотреть интерьеры дворца и выставочные экспозиции, погулять по красивому парку... Уверен: музей-заповедник Царицыно станет одним из любимейших мест отдыха жителей и гостей нашего города.

- В День города завершилась реконструкция музея-заповедника Царицыно, о целесообразности которой было много споров...

- Сохранение культурного наследия Москвы - одно из приоритетных направлений градостроительной политики столичного Правительства. Ежегодно реставрационно-восстановительные работы ведутся на десятках памятников истории, культуры, архитектуры. Среди них такие всемирно известные объекты, как Петровский путевой дворец, Рогожская слобода, Лефортово, Марфо-Мариинская обитель... Совсем недавно Патриарх Московский и всея Руси Алексий II освятил Покровский собор - главный храм обители - и провел в нем первую за 80 лет литургию. К 100-летию основания Марфо-Мариинской обители, которое будет отмечаться в феврале 2009 года, мы рассчитываем завершить здесь все работы, после чего, я полагаю, она станет одной из жемчужин столицы, предметом законной гордости москвичей.
Первый заместитель мэра в правительстве Москвы Владимир Ресин в минувшую субботу провел выездное совещание, посвященное строительству различных объектов в Кожухове и других районах Восточного административного округа. Оно стало своего рода рекогносцировкой, позволившей определить на старте года некоторые приоритеты.

- Царицыно - это, безусловно, крупное достижение. А чего москвичам ждать в ближайшем будущем? Какие памятники сейчас реставрируются?

Как доложил Олег Шашков, предстоит также построить гаражи на 14,5 тыс. машиномест. Основная их часть будет расположена в коммунальной зоне. Однако задержку со строительством гаражей Владимир Ресин назвал серьезным упущением. В Кожухове проживают уже около 40 тыс. человек, и ни один из них пока не имеет гаража. Вряд ли это можно считать нормальным. Единственным оправданием является то, что в истекшем году все силы были брошены на выполнение президентской программы по строительству жилья для военнослужащих. Из-за этого, отметил на совещании префект ВАО Николай Евтихиев, тормознулись и гаражи, и соцкультбыт, и многое другое. Все-таки из 8 тыс. квартир, переданных Москвой Министерству обороны, более 5200 построены здесь, в Кожухове (в Щербинке - 2700).

Представитель ЗАО Мосстроймеханизация-5 Олег Шашков отчитался, что было сделано в Кожухове в 2007 году, и кратко доложил о планах на год наступивший. Практически все жилье здесь уже возведено, в том числе для Минобороны РФ. Из жилых корпусов осталось построить только корпус 13 площадью 18 тыс. квадратных метров. Что касается соцкультбыта, то, по словам Олега Шашкова, в 2007 году в Кожухове введено 3 детсада на 565 мест (все - в 9-м микрорайоне), 3 школы (в микрорайонах 1, 2 - 3 и 9). В этом году планируется построить еще один садик и одну школу (на 550 учащихся) в 9-м микрорайоне. Часть других объектов соцкультбыта - задельные, часть уже на выходе. Поквартально, в соответствии с графиком, они и будут сдаваться в наступившем году. На 2009-й перейдут только общественный и торговый центры. Документация на них на выходе.

По словам Олега Шашкова, в Кожухове готовится к сдаче первый девятиэтажный монолитный гаражный комплекс на 1200 машиномест. Сейчас там ведутся инженерные и пусконаладочные работы. Кстати, только один гаражный комплекс, в 9-м микрорайоне, будет муниципальным. Все остальные - коммерческие, предназначенные к продаже.

В прошлом году только в 9-м микрорайоне для офицеров дополнительно введено более 80 тыс. квадратных метров жилья. Кстати, дома эти практически готовы к заселению. Надо лишь, как отмечалось на совещании, решить вопрос с бесперебойной подачей воды, электроэнергии и исправной работой канализации. Но все это в конечном счете не могло не повлиять на сроки сдачи других объектов в микрорайонах Кожухова. Назвав эту причину уважительной, Владимир Ресин призвал своих подчиненных активнее включаться в работу. Но они, похоже, и сами понимают, что пора выходить из затянувшихся праздников

Строительство гаражей, подстанции Скорой помощи и других объектов в коммунальной зоне Кожухова взаимоувязано с вопросом закрытия дороги к мусоросжигательному заводу. По словам представителя ЗАО Мосстроймеханизация-5, четыре гаражных комплекса здесь уже возводятся, а строить остальные мешает действующая трасса. Вопрос этот рассматривался в префектуре ВАО. И, как сообщил на совещании префект Николай Евтихиев, решение давно созрело.

Как отмечалось на совещании, надо форсировать работы на поликлинике, расположенной в 1-м микрорайоне Кожухова. Ведь по плану ее должны были сдать еще в декабре. К сожалению, представители МФС-6 не выполнили поручения Юрия Лужкова, который на июньском выездном совещании поставил задачу сдать поликлинику к концу года. Пока здесь даже техническая документация выдана не в полном объеме. Выполнены монолитные работы, ведется монтаж внутренних перегородок, кирпичная кладка наружных стен. Строители пообещали сдать объект в июне. Не повторилась бы только печальная история с 78-й кожуховской поликлиникой, которая после сдачи не открывалась почти год! Уже сейчас параллельно со строительством надо решать организационно-технические вопросы, связанные с получением необходимых документов, набором персонала и т.д.

- Нас держит только одно, - отметил в этой связи Николай Евтихиев. - Было поручение Мосдорстрою подготовить транспортную схему для того, чтобы ее утвердили в ГАИ. ГАИ на это готово, только схемы нет.

Сегодня к мусоросжигательному заводу ведут две дороги. Одна - по улице Дмитриевского, в непосредственной близости от жилья. И вторая - по улице Каскадной. Еще в августе прошлого года префектура ВАО предложила простой и разумный вариант. Весь грузовой транспорт, включая мусоровозы, пустить по Каскадной, а автобусы и легковые машины - по Дмитриевского. Впрочем, и этот вариант временный, поскольку в дальнейшем грузовой транспорт предполагается частично перенаправить на участок новой трассы Вешняки - Люберцы, который предполагается сдать к июню, а то и раньше.

- Но почему мы так затягиваем решение элементарных вопросов? - задал риторический вопрос Владимир Ресин. - Три месяца не можем найти консенсус! Давайте так: до 25 января надо все оформить юридически и закрыть дорогу, которая мешает строительству.

Как выяснилось на совещании, вопрос может решиться даже проще. Вполне достаточно не транспортной схемы, а нового проекта организации движения. Согласовать его - пара пустяков.

В декабре планировалось также обеспечить отселение жилых домов по 2-му Красковскому проезду, попадающих под трассу прокладки городских инженерных сетей. Там проживают сегодня 96 семей. По большинству из них вопрос с предоставлением нового жилья уже решен. Юридическую передачу его Московским строительным союзом (МСС) предложено осуществить с помощью договора мены. Но слишком уж долго оформляются необходимые документы, отметил глава столичного стройкомплекса. А это сказывается и на деле, и на репутации МСС. К 25 января все вопросы тоже должны быть сняты, жестко поставил задачу Владимир Ресин. К этому же сроку строители пообещали передать для отселения оставшиеся квартиры.

Что касается вводных объектов в 9-м микрорайоне Кожухова, то монтажные работы на корпусах 17 - 21 уже завершены. Сейчас, как доложили на совещании представители ДСК-5 и СУ-155, там заканчиваются отделочные работы. Кроме того, СУ-155 обеспечило снятие замечаний Мосгорэксперти-зы по сметам на строящиеся корпуса в 9-м микрорайоне.

Пока подвис и вопрос строительства небольшого 80-метрового участка дороги, соединяющего в Кожухове улицы Красковскую и Лухмановскую. Судя по докладу представителей ЗАО Мосстроймеханизация-5, основные трудности здесь связаны с выносом коммуникаций и с тем, что проект не согласован с НИиПИ Генплана. Этот участок частично оказался на территории природного комплекса, в результате чего строители не могут оформить порубочный билет и решить другие вопросы. В этой связи Владимир Ресин призвал не тянуть резину, в максимально короткий срок согласовать проект и уже с 1 февраля приступить к работе.

Среди прочего первому заместителю мэра в правительстве Москвы было доложено о выполнении строителями ряда других задач. Со времени, прошедшего с октябрьского выездного совещания в Кожухове, здесь получено заключение Мосгорэкспертизы по технической документации на инженерные коммуникации в 9-м микрорайоне. Согласован с МОЭК проект теплосети для жилых домов в районе Кожухово. Все ЦТП переведены на работу по постоянной схеме. На корпуса 4 - 5 подана горячая вода. Территория природного комплекса очищена от грунта, несанкционированно оказавшегося там в результате строительства ряда объектов. Выполнены сезонные работы по посадке деревьев в микрорайонах 1, 2, Обеспечено включение в программу проектно-изыскательских работ на 2008 год строительства отдельно стоящего здания для размещения отделения связи и районного управления социальной защиты населения. Как особо подчеркнул на совещании префект ВАО, здание это уже стоит в плане ввода на текущий год. По словам Николая Евтихиева, это наказ избирателей Юрию Лужкову, и к его выполнению надо относиться со всей серьезностью. Префект попросил включить в протокол совещания следующую формулировку: в течение недели представить график проектирования и строительства данного объекта в 2008 году. И Владимир Ресин полностью его поддержал. Если не форсировать процесс, кожуховцы так и останутся без почты и собеса

По словам префекта ВАО Николая Евтихиева, основной упор в наступившем году будет сделан на введение в строй объектов соцкультбыта. Ведь в Кожухове люди больше всего нуждаются уже не в жилье, а в крупных торговых и гаражных комплексах. Занимающие вблизи домов каждый метр свободного пространства машины тоже не красят новые микрорайоны. А отовариваться в небольших магазинчиках на первых этажах домов кожуховцам попросту надоело. Допущенное в прошлом году отставание по соцкультбыту, заверил Николай Евтихиев, непременно будет наверстано. Префект выразил надежду, что в первом квартале 2008 года будет введен первый гаражный комплекс. Следом подтянется ФОК в 9-м микрорайоне, который должны были сдать еще в прошлом году. Здесь же, в 9-м микрорайоне, скоро начнут строить третью кожуховскую поликлинику (с женской консультацией). И, несомненно, самым приятным событием станет начало строительства гипермаркета Ашан, который планируется ввести в 2009 году.

Кроме того, руководитель столичного стройкомплекса призвал более внимательно следить за порядком на строительных площадках. При необходимости следует огородить их забором, как-то облагородить. Первый заместитель мэра особо подчеркнул: москвичи довольны теми объектами, которые мы строим, но недовольны тем, КАК мы их строим! Поэтому надо повышать культуру строительства, закрывать от людских глаз все то, на что неприятно смотреть. Особенно возмутили Владимира Ресина энергетические сопли - электропровода, до сих пор висящие по всему Кожухову. Люди, которые здесь живут, по его словам, не должны ежедневно взирать на это безобразие.

Еще одной особенностью наступившего года станет начало работ по развитию транспортной инфраструктуры Кожухова. По словам префекта, это самое больное место, требующее серьезных финансовых вложений. Так что на реальный транспортный прорыв можно рассчитывать только в 2009 - 2010 годах. Это касается и троллейбусной линии из Кожухова, и станции метро в Новокосине. Правда, первый участок магистрали Вешняки - Люберцы должен быть введен уже этой весной. Однако следом надо будет вводить транспортную развязку, которая пойдет на Вешняки. Это в лучшем случае произойдет в 2009 году. Кроме того, принято решение об ускорении строительства нового дорожного радиуса - от этой развязки до Четвертого транспортного кольца. Данный радиус, по предположению префекта ВАО, должен заработать в 2010 году. Именно к этому сроку в основном будет завершено строительство дорожной инфраструктуры, которая обеспечит нормальное транспортное обеспечение Кожухова.

Были в прошлом году и несомненные успехи. К таковым Николай Евтихиев отнес ввод школы в 9-м микрорайоне. Строители проявили настоящий трудовой героизм, в рекордные сроки, за четыре с небольшим месяца, введя этот объект. Теперь им тоже надо постараться, чтобы не затянуть с вводными объектами 2008-го.

На совещании также затрагивались вопросы, связанные со строительством на территории ВАО ряда социальных объектов. Таких, к примеру, как детсады на улицах Перовская, 26а; 7-я Парковая, 10а; Металлургов, 28а, школы на улице Стромынка, 17.

Как отметил Николай Евтихиев, вторая серьезная задача - форсирование строительства в Кожухове инновационной зоны. Ибо только технопарк на 80 тыс. квадратных метров должен обеспечить 2 - 3 тысячи востребованных рабочих мест - современных, наукоемких, с хорошей зарплатой. Префект назвал это и косвенным решением транспортной проблемы, ибо, по его мнению, кожуховцы предпочтут не ездить в центр Москвы, а работать рядом с домом.

В целом же за два года москвичи получат 100 новых ФОКов. В том числе на территории ВАО. В прошлом году в Восточном округе ввели 7 ФОКов из 13 запланированных. Остальные плавно перешли на год нынешний. Вот адреса тех физкультурно-оздоровительных комплексов на востоке столицы, где работы идут сегодня: ул. Фрязевская, вл. 17, корп. 1; Федеративный проспект, вл. 31а, стр. 1; ул. Лухмановская, вл. 10А; ул. 16-я Парковая, 11; пос. Восточный, ул. Западная, вл. 1 Кстати сказать, оперативные совещания по вопросу строительства ФОКов в префектуре ВАО проводятся постоянно. А значит, есть надежда, что все намеченное будет выполнено. К подрядным организациям, которые срывают сроки сдачи спортивных объектов (одна из них - ООО Норма), будут применяться жесткие штрафные санкции.

Говоря чуть позже в общении с журналистами об итогах прошлого года, Владимир Ресин отметил, что в основном намеченное удалось реализовать. Выполнен план по строительству жилья, детсадов, школ, автодорог. Но, к сожалению, этого нельзя сказать о взятом на себя Москвой обязательстве по возведению ФОКов - физкультурно-оздоровительных комплексов. Из 50 построено только 20 комплексов, предусмотренных государственной программой. Программу по ФОКам выполнили только в ЗАО. В некоторых же административных округах Москвы не построили ни одного спорткомплекса, что Владимир Ресин назвал позором. Из всей номенклатуры запланированных к вводу объектов провалены только ФОКи. А потому в наступившем году предстоит в полном объеме выполнить спортивную программу и 2007-го, и 2008-го. Причем проваленные спорткомплексы будут сданы еще в первом полугодии.

Одной из важнейших задач Владимир Ресин считает также завершение благоустройства Кожухова. На сей счет разработан специальный проект, в том числе по формированию природного комплекса. В 2008 - 2009 годах все это будет сделано. С тем, чтобы Кожухово превратилось в современный благоустроенный район.

На совещании в Кожухове первый заместитель мэра в правительстве Москвы призвал не увлекаться индивидуальными проектами ФОКов, а делать прежде всего типовые проекты для широких масс. Чтобы они были доступны простым москвичам, а не только бизнесменам. Коммерческое начало, несмотря на рыночные реалии, превалировать здесь не должно. Такова позиция мэра Москвы, и столичные строители намерены ее придерживаться. Определенный баланс стараются соблюдать и в ВАО. По словам Николая Евтихиева, из 7 сданных в прошлом году в округе ФОКов - 3 муниципальные и 4 коммерческие.



Главная --> Публикации