Главная --> Публикации --> Муниципалитет пытается сделать рынок недвижимости прозрачнее Купить а не копить Малый бизнес сможет выкупить арендуемые помещения по льготной схеме Вы нашли друг друга? получите гарантии серьезности намерений Группа пик отдала завод на аутсорсинг

Что регулирует новый закон?
В настоящее время действует Федеральный закон О государственном земельном кадастре, в соответствии с которым кадастровому учету подлежат только земельные участки. По новым правилам в единый кадастр попадут как они, так и другое недвижимое имущество (здания, строения, сооружения, помещения и объекты незавершенного строительства). Положения закона не будут применять в отношении недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов.

С 1 марта 2008 года вступает в силу Федеральный закон от 24.07.2007 года № 221-ФЗ О государственном кадастре недвижимости. Он должен упростить процедуру оформления прав на недвижимость как на единый объект, включающий в себя не только строения, но и землю. Правда, это объединение произойдет не сразу. Закон № 221-ФЗ предполагают вводить в действие поэтапно: вначале единый кадастр опробуют на территории по крайней мере трех субъектов РФ, затем число субъектов расширят до девяти. Завершить создание государственного кадастра недвижимости планируют в конце 2011 года.

вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);
кадастровый номер и дата его внесения в государственный кадастр недвижимости;
описание местоположения границ объекта недвижимости, если этот объект земельный участок;
описание местоположения на земельном участке объекта недвижимости, если это здание, сооружение или объект незавершенного строительства;
кадастровый номер здания или сооружения, где находится объект недвижимости, если это отдельное помещение, с указанием этажа, описанием местоположения помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения;
площадь объекта недвижимости, если этот объект земельный участок, здание или помещение.

Какие сведения содержит государственный кадастр недвижимости?
В государственный кадастр недвижимости войдут следующие сведения:

ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный);
кадастровый номер иного объекта недвижимости, в результате раздела, выдела доли в натуре;
кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект недвижимости (если это здание, сооружение или объект незавершенного строительства);
кадастровый номер квартиры, где находится комната, если именно она и есть объект недвижимости;
сведения о лесах, водных и природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если он является объектом недвижимости;
категория земель, к которой отнесен земельный участок как объект недвижимости;
разрешенное использование земли, если объектом недвижимости является земельный участок;
сведения о кадастровом инженере, выполнявшем кадастровые работы в отношении объекта недвижимости;
сведения о прекращении существования объекта недвижимости, если это событие произошло, и другие сведения.

Помимо основных сведений в государственный кадастр недвижимости вносят и дополнительные. К ним относятся, например:

Как будут проводить кадастровый учет недвижимости?
Кадастровый учет проводят в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования (снятие с учета) либо изменением его уникальных характеристик (кадастровой стоимости, категории земель, вида разрешенного использования и т. д.).

В результате включения в государственный кадастр каждый объект недвижимости получает уникальный учетный номер, не повторяющийся на территории РФ, разделенной на кадастровые округа, районы и кварталы. Такое деление не новое для России оно было принято в соответствии с действующим Законом О государственном земельном кадастре.

Оплата. За постановку на учет объекта недвижимости предусмотрена государственная пошлина. Без ее уплаты будет осуществляться учет изменения объекта недвижимости, его отдельной части, адреса правообладателя или снятие с учета.

Сроки. Постановка или снятие с учета пройдет в срок не более чем 20 рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления и документов.

Как подать документы. Для получения кадастрового номера следует обратиться в орган кадастрового учета. Причем заявитель может прийти в учреждение сам, отправить заявление и документы по почте (с описью вложения и с уведомлением о вручении) или с помощью средств электронной связи (в этом случае заявление должно быть заверено электронной цифровой подписью заявителя или его представителя).

Заявители. Кадастровый учет намечено проводить по заявлению собственников или их представителей в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением как уникальных, так и иных характеристик объекта. Причем представителям необходимо иметь нотариально удостоверенную доверенность (за исключением законных представителей).

документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка);
технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства;
акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (при снятии его с учета);
документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);
копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости;
копия документа, устанавливающего право собственности заявителя на объект недвижимости либо подтверждающего установленное ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя;
копия документа, подтверждающего принадлежность земельного участка к определенной категории земель;
копия документа, подтверждающего установленное разрешенное использование земельного участка;
1 копия документа, подтверждающего изменение назначения здания или помещения.

Какие документы необходимы для кадастрового учета?
Перечень документов установлен ст. 22 Закона О государственном кадастре недвижимости и включает:

Что получат на руки заявители?
Граждане, занимавшиеся оформлением недвижимости, знают, что в результате проведения кадастрового учета земельного участка они получают на руки кадастровый план, а если это жилое помещение, то технический паспорт БТИ. Согласно новому закону то, какой именно документ выдадут органы кадастрового учета, зависит от действий при кадастровом учете. Заявитель должен получить:

Причем п. 4 ст. 21 Закона О государственном кадастре недвижимости установлено, что орган кадастрового учета не вправе требовать от заявителя или его представителя документы, не установленные данным нормативом.

Новый закон новые должности
Кадастровую деятельность (не кадастровый учет!) теперь будут осуществлять кадастровые инженеры, имеющие действующий квалификационный аттестат. Получить аттестат кадастрового инженера может гражданин РФ, окончивший учреждение среднего профессионального образования по одной из специальностей, определенных органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, или выпускник вуза, имеющего государственную аккредитацию. У кадастрового инженера не должно быть непогашенной или неснятой судимости за совершение умышленного преступления. Он вправе осуществлять свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя или работника юридического лица.

кадастровый паспорт объекта недвижимости при постановке объекта на учет;
кадастровую выписку, содержащую новые сведения об объекте, при учете произошедших изменений;
кадастровую выписку, где указаны данные о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, при учете части объекта недвижимости;
кадастровую выписку, содержащую информацию о прекращении существования объекта недвижимости при снятии его с учета.

Кадастровый инженер передает заказчику следующие документы:

Кадастровые работы будут выполнять на основании договора подряда. Согласно названному документу кадастровый инженер обязуется осуществить деятельность по заданию заказчика и передать ему бумаги, подготовленные в результате выполнения этих работ, а заказчик обязуется принять указанные документы и оплатить выполненные работы.

Кадастровые инженеры вправе начать свою деятельность уже с 1 марта 2008 года. Правда, согласно Закону № 221-ФЗ до 2010 года кадастровые реестры будет, как и прежде, вести Роснедвижимость, а обмер зданий и помещений осуществлять БТИ.

межевой план (для представления заявления о постановке на учет одного или нескольких земельных участков, об учете изменений земельного участка или учете одной его части);
технический план (для представления заявления о постановке на учет здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства, об учете его изменений или учете его части);
акт обследования (для представления заявления о снятии с учета здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства).

Работы по реконструкции тоннеля на Соколе были начаты в конце июля 2007 года объездное движение вокруг объекта началось 21 июля 2007 года. По мере завершения работ вначале было пущено движение автотранспорта по правой части тоннеля из области в центр. Теперь машины движутся как в центр города, так и в область по трем полосам в каждую сторону.

Граждане, которые произвели кадастровый или технический учет до дня вступления в силу Закона О государственном кадастре недвижимости или в переходный период его применения (с 1 марта 2008 года до 1 января 2010 года), могут не беспокоиться. Он признается юридически действительным, а объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с Законом № 221-ФЗ.
Завершилась реконструкция тоннеля на развязке Ленинградского шоссе и Ленинградского проспекта. Движение транспорта в тоннеле в обе стороны открылось 22 декабря практически на месяц раньше запланированного срока. Команду на открытие этого автодорожного сооружения дал мэр Москвы Юрий Лужков.

Общаясь с журналистами, мэр Москвы напомнил, что реконструкция тоннеля является частью большого проекта по реконструкции Ленинградского шоссе, которое фактически становится новой трассой. В соответствии с проектом Большая Ленинградка будет создана целая система развязок. В частности, в будущем году параллельно Ленинградскому тоннелю намечено открыть новый тоннель с выходом на Волоколамское шоссе, а к 2009 году проложить тоннель с улицы Алабяна на Балтийскую улицу так называемый Балтийский тоннель. Кроме того, около МКАД появится еще один мост через канал имени Москвы. На действующем и новом мосту движение будет односторонним.

Общая длина Ленинградского тоннеля составила более 600 м. В результате реконструкции на 2,5 м увеличилась ширина его проезжей части, были усилены конструкции лотка, стен и перекрытий. Для увеличения пропускной способности и сооружения по соседству двух новых тоннелей были построены два временных моста: один автомобильный, а второй для удобства перехода пешеходов через проезжую часть.

По мнению специалистов, когда реконструкция Большой Ленинградки завершится, пропускная способность магистрали увеличится в полтора-два раза.

Полное окончание всех строительных работ на участке в районе Сокола запланировано на 2009 год. Ю. Лужков сообщил, что после того, как завершатся работы на всем протяжении городской магистрали Тверская улица Ленинградский проспект Ленинградское шоссе, в центр города можно будет добраться в бессветофорном режиме. В результате после того, как мы завершим еще работы на площади Белорусского вокзала, сделаем Пушкинскую площадь, некоторые работы на Триумфальной площади, мы будем иметь девять полос на выезд из Москвы бессветофорное движение с развязками по уровням и восемь полос на въезд в центр города, отметил Лужков.

Во время беседы с журналистами мэр города также рассказал о планах возведения Четвертого транспортного кольца (ЧТК). Реализация этого проекта дело не из простых. По словам Ю. Лужкова, на пути ЧТК встречается огромное количество ветхих строений, которые не нужны городу, много гаражей, которые будут выводиться, вместо них будут строиться многоэтажные паркинги.

Столичный мэр порадовал автомобилистов еще одной новостью в конце 2007 года откроется первый участок Звенигородского (Краснопресненского) проспекта от проспекта Маршала Жукова до МКАД. Этот участок включает в себя два уникальных объекта: первый в Москве вантово-пилонный (Живописный) мост и Серебряноборские тоннели.

Центр расположился в здании бывшего кинотеатра Украина на улице Барклая. Здание кинотеатра за 50 лет своего существования ни разу не ремонтировалось, поэтому реконструкция потребовала значительных затрат сил и времени. Она заняла почти четыре года. Были проведены работы по усилению фундамента, несущих стен, возведены новые трехэтажные пристройки к центральной части. В результате бывший кинотеатр превратился в современный фольклорный центр со зрительным залом на 450 мест, а также репетиционным залом с первоклассной акустикой и оборудованием. Причем за все время реконструкции деятельность центра не останавливалась.

В центре внимания объекты культуры
В тот же день Юрий Лужков открыл на западе столицы Московский культурный фольклорный центр под руководством народной артистки России Людмилы Рюминой.

Л. Рюмина пообещала, что фольклорный центр станет не только концертной площадкой, здесь планируют обучать молодые таланты русской песне.

В день открытия, 22 декабря, в новом концертном зале прошел настоящий праздник русской песни. Виновницу торжества Людмилу Рюмину поздравили с новосельем Юрий Лужков, Иосиф Кобзон и другие почетные гости. Столичный градоначальник пожелал Центру русской песни хорошей погоды в доме и постоянного аншлага. Успеха, счастья в этом доме, и сделайте так, чтобы ни одно кресло не пустовало, когда вы выступаете, сказал мэр. Градоначальник выразил уверенность, что прекрасный дворец будет служить народной культуре, москвичам и россиянам, воспитывать в молодежи и детях любовь к народному творчеству.

А все дело в том, что впервые в Москве на сцене концертного зала школы искусств установили духовой орган. Красавец в корпусе из бука и ели прекрасно вписался в интерьер и стал сердцем здания. Более тысячи труб разного размера и диаметра, около пяти тонн веса таковы характеристики этого гиганта среди музыкальных инструментов. В Москве много музыкальных школ, больше 10 А всего три школы имеют орган. Успехов вам в этой прекрасной школе! сказал на встрече с педагогами и учащимися Юрий Лужков.

На юго-западе Юрий Лужков посетил новое здание Детской школы искусств № 1 Корпус построен по индивидуальному проекту и стал хорошим подарком ко дню рождения школы, которой в феврале будущего года исполнится 40 лет. Сегодня в 63 классах этого учебного заведения занимаются свыше тысячи учеников. Среди предметов игра на рояле и арфе, струнных, духовых, народных и ударных инструментах, сольное и хоровое пение, графика, живопись, скульптура, керамика и хореография. С начала следующего года детей начнут обучать игре и на духовом органе

При этом глава стройкомплекса заявил, что возведение корпусов в 1-м микрорайоне находится под угрозой срыва. В частности, представители областной административно-технической инспекции перекрыли въезд на стройплощадку 1-го микрорайона и не пускают строительную технику.

Инцидент в Щербинке
В тот же день глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин в рамках традиционного субботнего объезда посетил поселок Щербинка на юго-западе Москвы. На совещании в штабе строительства обсуждались перспективы застройки Щербинки в 2008 году. Владимир Ресин пояснил, что в будущем году в Щербинке предстоит освоение 1-го и 4-го микрорайонов. В частности, в 1-м микрорайоне запланировано строительство около 100 тыс. кв. м жилья, которое должно быть передано москвичам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Комментируя сложившуюся ситуацию, глава стройкомплекса отметил, что это отголосок тех судебных разбирательств, которые закончились решением Высшего арбитражного суда (ВАС), определившего, что эта земля принадлежит городу Москве. ВАС принял окончательное решение, а сейчас идет сопротивление его выполнению, заключил Ресин.

Одно из наших подразделений Мосфундаментстрой-6 должно было развернуть работы по строительству домов, которые должны сдаваться в первом полугодии будущего года в 1-м микрорайоне Щербинки. Но их не пропускают на строительную площадку. В результате стоят люди, стоит колонна с техникой и не может попасть на место, пояснил первый заместитель мэра журналистам.

Поселок Северный
В нынешнем году в поселке Северный за счет города построят 385 тыс. кв. м жилья. Квартиры предназначены для очередников столицы, молодых семей, которые должны заселяться в новостройки уже с февраля. Об этом шла речь на совещании, которое провел в штабе строительства поселка Владимир Ресин.

По окончании совещания в штабе строительства поселка группа журналистов ведущих федеральных и московских СМИ вместе с представителем Департамента градостроительства столицы отправилась на место противостояния дорогу, ведующую в 1-й микрорайон. Как выяснилось на месте, доступ на стройплощадку перегородили машины областной АТИ. Переговоры, длившиеся около часа, ни к чему не привели: транспорт на строительную площадку в тот день так и не попал. Разрешить конфликтную ситуацию удалось только к вечеру понедельника, 24 декабря. В результате строительство домов для очередников Москвы задержалось на неделю.

В микрорайоне № 9 в этом году будет сдано 12 новостроек общей площадью 160 тыс. кв. м. В планах следующего года возведение трех жилых корпусов, трех детских садов, школы, двух гаражей, а также завершение проектирования поликлиники на 750 посещений в смену (ввод первый квартал 2009 года).

В микрорайонах № 1 введено 15 жилых корпусов общей площадью 165 тыс. кв. м, а также школа и два детских сада. В будущем году намечено возведение двух подземных гаражей, над одним из которых планируется разместить культурно-досуговый центр. Летом предстоит выполнить благоустройство дворовых территорий, разбить в микрорайоне бульвар.

Оценивая ход работ в поселке Северный, глава стройкомплекса, в частности, сказал: В поселке Северный подведены итоги года, намечена программа будущего года. На следующий год во всех трех микрорайонах остается достроить шесть домов. Причем три дома будут введены в первом квартале. Один дом для военных мы ввели в этом году в 4-м микрорайоне Северного сверх программы.

В микрорайоне 4АБ (Виноградово) построено 60 тыс. кв. м жилья и детский сад. Еще три корпуса появятся в следующем году, а также запланировано строительство двух гаражей, здания отдела внутренних дел Северный, четырех трансформаторных подстанций.

Первый заместитель мэра также заявил, что с каждым годом московские власти наращивают темпы строительства так называемого социального, доступного жилья.

Строители справились также с задачами по строительству объектов соцкультбыта, инженерной инфраструктуры. В будущем году здесь будет построен специальный дом, приспособленный для комфортного проживания инвалидов.



У нас рекордов никаких нет, но социального жилья в этом году будет введено больше, чем в прошлом. А в прошлом было введено больше, чем в предыдущем. Выполнена та программа, которая намечена 2,5 млн. кв. м жилья, заключил глава строительного комплекса Москвы Владимир Ресин.

Однако, по мнению участников обсуждения, закон об ипотечных ценных бумагах не будет работать эффективно до тех пор, пока Госдума не примет законы о банкротстве кредитных организаций, о кредитных бюро, а также поправки в ГК о возможности изменения заемщиком условий кредитования в одностороннем порядке и в НК о льготах по налогу на прибыль ипотечных агентств. На это Валерий Зубов ответил: "Потерпите до апреля, возможно, следующая Дума рассмотрит эти вопросы". Практическое руководство.

14 октября Госдума приняла закон, а 16 октября в Совете Федерации прошел круглый стол "О совершенствовании механизма привлечения средств для финансирования ипотечного кредитования". Председатель комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам Валерий Зубов так прокомментировал претензии участников рынка и правительства: "Закон важен и будет принят, по нему придется работать. Корректировки в законодательстве будут происходить по мере развития данного рынка".

"Жизнеспособность пула ипотечных кредитов будут оценивать институты независимых оценщиков, деятельность которых никак не регламентируется, а значит, и оценка, и принимаемые инвесторами риски будут различны", - заявил специалист. Вице-президент Национального резервного банка Елена Клепикова отметила, что "данный закон защищает не инвестора, а заемщика. Инвестор, приходя на ипотечный рынок, не интересуется недвижимостью. Главное для него - это платежеспособность эмитентов бумаг и заемщиков, соотношение доходности и рискованности вложений".

Представители бизнеса недовольны тем, что многие статьи закона не соответствуют реальной рыночной ситуации, а сам документ не продуман с точки зрения его практического применения. По оценке УК "Интерфин-Капитал", потенциальный объем рынка ипотечного кредитования составляет порядка $30 млрд. По словам генерального директора компании Дмитрия Сачина, принятый закон не позволит банкам или ипотечным агентствам охватить весь рынок ипотечного кредитования. "Основные причины содержатся в самом законе: установление доли незавершенного строительства в общем объеме ипотеки на уровне не более 10%, в то время как большая часть жилья раскупается на этапе котлованов. В результате наиболее доходный кусок рынка - монолитное жилье не будет охвачено ипотекой. Не исполненное в течение шести месяцев обязательство по кредиту не принимается в расчет ипотечного покрытия, что абсурдно, так как стоимость залога не может сразу упасть до нуля", - говорит Дмитрий Сачин.

В среднем размер кредита составляет $30 тыс. на срок 20 лет. Выдаются ипотечные кредиты по средней ставке 15% годовых в рублях. Следовательно, агентство рассчитало, что при среднем доходе 12 тыс. рублей домохозяйства должны сберегать примерно 4 тыс. рублей в месяц. Генеральный директор АИЖК Александр Семеняка сообщил, что "в регионах России АИЖК ведет активную работу по развитию ипотечного кредитования". Однако при этом он подчеркнул, что "агентство является лишь системой рефинансирования", то есть через него государственные деньги размещаются в банки для целей ипотечного кредитования, "и самое слабое звено в этой цепочке - банки, которые должны более активно развивать первичные ипотечные кредиты". Тем не менее среднемесячный объем кредитования через АИЖК в 2003 году составил 100 млн рублей, а в 2004 году агентство планирует выдать 20 тыс. закладных на сумму порядка 18 млрд рублей.

В законе установлено соотношение кредит - залог на уровне 70%. По словам Елены Клепиковой, это положение противоречит рыночным принципам: инвесторы должны сами определять для себя размер покрытия и дохода. "Кроме того, без упрощения процедуры регистрации недвижимости и постановки залога на баланс развитие ипотечного рынка будет тормозиться". Ипотека в регионах. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию представило свои оценки потребности населения регионов в ипотечных кредитах. Одно- и двухкомнатные квартиры составляют 63% жилищного фонда России.

То есть ВТБ ориентируется на московский уровень цен, что может вызвать очередной их виток, - анализирует депутат. - Однако это не может продолжаться бесконечно, цены все равно рано или поздно пойдут вниз, что вызовет кризис неплатежей по кредитам и соответственно невозможность реализовать залог по прежней, высокой цене. Кроме того, во многих регионах осуществляется льготное ипотечное кредитование за счет региональных бюджетов, что приводит к возникновению бюджетной пирамиды и искажению цен".

Кризис недвижимости грозит ипотеке. Все рассуждения о развитии ипотечного кредитования будут напрасны, если сбудется прогноз экспертов и цены на недвижимость действительно упадут. Валерий Зубов не исключает такой возможности: "Есть вероятность финансового "пузыря" на жилищном рынке, как уже отмечал ряд экспертов. По заявлениям руководства Внешторгбанка, 70% средств в рамках его ипотечной программы пойдут в Москву, а 30% - в регионы.

Доход от недвижимости бывает двух видов: спекулятивный и арендный. Первый путь потенциально самый выгодный: известны случаи, когда объекты в той или иной стране дорожали на 100 150% в год. К сожалению, наибольшая доходность идет рука об руку с наибольшим же риском. Всегда есть вероятность, что цены на недвижимость не вырастут, а, наоборот, снизятся.


О недвижимости за рубежом сегодня часто говорят как об инструменте вложения денег. Выгодные инвестиции, гарантированный доход подобными обещаниями пестрят многочисленные журналы и сайты в Интернете. Однако потратить деньги еще не значит их инвестировать: необходимо позаботиться о том, чтобы вложенные средства приносили доход.

Избегайте неликвида
Даже живя в Москве и приобретая московскую же недвижимость, многие совершают серьезные ошибки. Что уж говорить о покупке жилых объектов за тысячи километров, в незнакомой стране!

Начинающему инвестору, выбравшему арендный путь, следует учесть, что доходы здесь невысокие, в пределах 7% в год, зато практически гарантированные. Сдача жилья в аренду будет приносить деньги независимо от того, поднимается или падает его продажная цена. Но даже в таком относительно малорискованном деле, как приобретение квартиры или дома под аренду, тоже возможны ошибки. Посмотрим, как их избежать.

Привлекательно выглядят предложения риелторских компаний, специализирующихся на работе с россиянами. У них русскоязычный персонал, понятные сайты и буклеты. Но обратной стороной такой заботы зачастую являются повышенные цены. Полгода назад один мой знакомый привез издающуюся в Таиланде газету на русском языке. В ней было множество предложений недвижимости, причем по ценам вдвое ниже московских. Однако после консультации со знающими людьми стало понятно, что цены эти в два раза больше средних по таиландскому рынку. Так что иногда предлагаемая зарубежными риелторами недвижимость оказывается товаром не самым лучшим, да еще и по завышенной цене.

Одна из типичных ошибок инвесторов в зарубежное жилье, говорит Татьяна Сташкевич, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации Рескор, это выбор самого дешевого варианта из того, что предлагается. Например, виллы или апартаментов на Французской Ривьере по цене однокомнатной квартиры в московской пятиэтажке. Нужно отдавать себе отчет, что самое дешевое обычно оказывается худшим по качеству.

Большинство рантье, сдающих квартиры в России, не платят налоги со своих доходов, говорит Валерия Суслова, ведущий специалист по зарубежной недвижимости компании Ostogenka Real Estate. Очевидно, что ни в одной развитой европейской стране такое невозможно. В Италии, Франции или Испании, например, арендодатель отдает в казну до 30% своей прибыли. И это при том, что средний доход от подобного бизнеса в Европе 4 5% в год.

О доходности: нетто и брутто
Согласно правилу, принятому во многих странах, доходность аренды составляет до 7% годовых. Например, если объект стоит 100 тыс. долл., его можно сдать внаем за 7 тыс. долл. в год. Однако существует множество уточняющих деталей, и все они обычно работают в минус для владельца недвижимости.

В общем, рентабельность, которую риелторы называют при продаже недвижимости, будет, скорее всего, брутто. Покупателю же интереснее нетто, то есть сколько денег останется у него после выплаты всех налогов и платежей.

Кроме подоходного (самого большого) есть еще и другие налоги. Некоторые из них перечислила Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации БЕСТ-Недвижимость: во многих странах существует налогообложение при приобретении недвижимости (от 2 до 10%), ежегодные налоги на собственность (до 2%). Также придется оплатить расходы на содержание квартиры или дома, коммунальные услуги. Точность расчетов осложняется тем, что в разных странах свои традиции оплаты: например, на Кипре за электричество и воду платит арендатор, а в Испании арендодатель, отмечает Ю. Титова.

Специфика аренды состоит в том, что надежные рынки наименее доходны. Там же, где этот бизнес способен приносить 10 12% годовых, рынок может оказаться нестабильным.

Кто управлять будет?
Сдача в аренду влечет за собой немалые хлопоты, и заниматься этим, находясь в Москве, хозяину заграничной квартиры весьма сложно. Решить проблему можно, передав жилье в доверительное управление. Тогда все заботы по сдаче недвижимости в аренду и постоянному присмотру за ней возьмет на себя местная фирма. Но, во-первых, делается это не бесплатно (из-за чего доходность, о которой речь шла в предыдущей главе, еще более снижается), а во-вторых, появляется риск гарантий. В Западной Европе или Северной Америке подобные схемы существуют многие десятилетия, там все продумано и жестко выстроено, сюрпризов ждать не приходится, отмечает Светлана Абелян, руководитель филиала На Страстном бульваре компании Новый город. Но если речь идет, например, о Восточной Европе, то можно столкнуться с такими же особенностями управления, как и у нас.



Требуется помощник
Универсальное правило, применимое ко многим сферам жизни, гласит: если нет возможности сделать что-то самостоятельно, надо найти того, кто сумеет помочь в данном вопросе. Применительно к недвижимости самым сложным оказывается не купить, а проконтролировать качество предлагаемого товара и его последующую эксплуатацию. Именно для этого нужно найти помощника-профессионала, работающего на зарубежном рынке. Причем важно, чтобы такой человек или компания не была связана с теми, кто предлагает вам недвижимость. Потому что продавец дефекты своего товара, конечно, знает, но он кровно заинтересован в том, чтобы вы до момента покупки оставались в приятном неведении.



Главная --> Публикации