Главная --> Публикации --> Ипотечные бумаги вернут во второе чтение Невыгодный арендатор на невском Срок исковой давности Каждый 4-й москвич - "понаехавший" Россиянам станет труднее брать кредиты на покупку жилья


Впервые на аукцион выставлен элитный объект, к тому же арестованный и не совсем жилой.

Количество выданных ипотечных кредитов растет. До западных стандартов по дефолтам нам пока далеко, но банкротов среди заемщиков все больше.

Апартаменты были переданы в залог при получении кредита в Сбербанке. Заемщик не смог (или не захотел) расплатиться с кредитором. В результате по требованию банка имущество арестовано и по решению Смольнинского районного суда должно быть реализовано с торгов. Фонд имущества в данном случае выполнит поручение регионального филиала РФФИ.

Городской рынок недвижимости в нетерпении ждет прецедента: Фонд имущества Петербурга рассчитывает до конца года продать на торгах апартаменты в элитном комплексе Пятый элемент. Это первый случай, когда находящаяся в залоге недвижимость продается по решению суда.

Стартовая цена установлена судом на основании суммы кредита около 27 млн рублей. По мнению заместителя директора Фонда имущества Константина Раева, начальная цена высока, однако продать объект можно значительно дороже. Это эксклюзивное предложение, и у нас уже есть звонки от желающих купить это жилье, говорит он.

Комплекс Пятый элемент располагается в парковой зоне на Крестовском острове. Хотя построенный компанией Строймонтаж объект официально не попал в жилой фонд (здесь нельзя получить регистрацию-прописку), как пояснили в компании, он предназначен для длительного проживания. Формально жить можно подолгу, реально есть постоянные обитатели.

Первый аукцион, на котором была продана квартира ипотечного банкрота, состоялся в Петербурге в январе этого года, второй совсем недавно, в сентябре. И в том и в другом случае заемщики добровольно сдавались кредиторам. Поэтому проблемы их несостоятельности решались без участия судебных приставов можно сказать, полюбовно.

Площадь арестованных апартаментов 174 кв. м. Произведя несложные арифметические действия, можно установить: стартовая цена за 1 кв. м объекта примерно в 2,5 раза ниже стоимости элитного жилья на Крестовском острове.

В обход статистики
В Петербурге готовится первая продажа арестованного имущества, два аукциона уже состоялись, но банкротств было гораздо больше. Однако точных данных ни по задолженности, ни по дефолтам нет. По некоторым данным, задолженность по выплатам достигла примерно 4%, демонстрируя при этом положительную динамику. Но сколько на рынке ипотечного кредитования возникает дефолтов, можно только гадать. Эксперты говорят о долях процента.

По мнению Владислава Назарова, генерального директора ОАО Санкт-Петербургское ипотечное агентство, лучше не доводить дело до суда: Тем более что результат все равно будет таким же продажа квартиры, только по решению суда. Причем при обращении взыскания имущество, как правило, оценивается ниже реальной стоимости.

Как рассказал руководитель одной строительной компании, не всегда речь идет о заемщиках с низкими доходами. В числе не рассчитавших свои силы нередко оказываются люди с высокой заработной платой. Оформляя кредит, они полагают, что, отдав четверть заработка, не будут ни в чем ущемлены. Однако через некоторое время выясняется, что оставшихся доходов хватает только на текущие расходы. Покупка нового автомобиля, поездка в интересный тур или ремонт квартиры вещи теперь недоступные. Это заставляет заемщиков отказываться от дальнейших выплат по кредиту и продавать неподъемную для них недвижимость. При этом должник ищет покупателя сам, без какой-либо огласки. Цена сделки, как правило, договорная. Между тем специалисты уверены, что лучше продавать находящиеся в залоге квартиры на публичных торгах: и процедура прозрачная, и сумма сделки реальная.

Точной статистики нет, поскольку ни банкам, ни проштрафившимся заемщикам невыгодно выносить сор из избы, объявляя о банкротствах. Как правило, должник сам находит покупателя для своей квартиры. Остается переоформить кредит или оплатить покупку живыми деньгами.

По данным экспертов, на Западе доля дефолтов по ипотечным займам составляет в разных странах 0,5−2% от общего количества выданных кредитов. Заместитель председателя правления ООО Городской ипотечный банк, начальник департамента продаж, директор по Северо-Западному округу Игорь Жигунов поясняет: несостоятельность должника становится очевидной либо в первые месяцы, либо только через три-четыре года. Причиной может стать, например, смена места работы. Но, как выяснилось в 2007 году, гораздо большую опасность для размера аннуитетного платежа представляет плавающая ставка. Как только она подрастает, ежемесячные платежи автоматически увеличиваются. Именно это становится причиной дефолта.

Запад не указ
Пионером в процессе банкротств выступало потребительское кредитование. Там и риски выше (нет залогов, использование скоринговой модели), и мотивация возврата кредита ниже, и сроки кредитования короче, чем при ипотечном займе. Поэтому доля невозвратов сравнительно велика. В нынешнем году она приблизилась к 3% от общего объема кредитов. Бум потребительского кредитования начался еще до создания бюро кредитных историй надежность заемщиков проверять было некому.

Ранее заместитель генерального директора Фонда имущества Владимир Жуковский утверждал, что дефолты принимают массовый характер лишь при ухудшении экономической ситуации в стране. Судя по сегодняшней конъюнктуре, настает время, когда большую часть семейного дохода придется оставлять в продовольственных магазинах. Тут не до ипотечных платежей.

Финансисты сомневаются в том, что характерные для Европы и США причины массовых дефолтов применимы к российским реалиям. Например, на российском рынке не слишком распространены плавающие ставки. Оставим в стороне ту часть заемщиков, которая берет кредит с целью обмануть банк. Остается множество людей, которые, по мнению Игоря Жигунова, не понимают, что такое платежная дисциплина, и не умеют правильно оценить свои финансовые возможности. Просто выплаты кредита рассчитаны на 10−20 лет, поэтому проблемы заемщиков не сразу заметны.

По расчетам Городского ипотечного банка, в целом по России в ближайшие три-четыре года объем ипотечного кредитования вполне может достичь 10−15% от ВВП. В Петербурге к концу года ожидается прирост на 130−150% при грамотно выстроенной работе участников рынка и реализации текущего потенциала и использовании сложившейся конъюнктуры. Кстати, по прогнозам, сделанным год назад, прирост ожидался на уровне 40%.

По нарастающей
Объемы ипотечного кредитования демонстрируют положительную динамику после запуска Жилищного пакета (декабрь 2004 года) и провозглашения ипотеки единственной возможностью для приобретения жилья. Например, в первом полугодии 2007 года в Петербурге было выдано 6 тыс. кредитов в 1,5 раза больше, чем за тот же период 2006−го. Увеличились объемы кредитования и в денежном выражении. Ежегодный прирост на 100% и выше характерная особенность растущего рынка. Тем более что средняя сумма кредита также выросла почти вдвое с 1 млн до 1,8 млн рублей и, очевидно, обусловлена ростом цен на недвижимость в прошлом году. В свою очередь, доля сделок с использованием ипотечных кредитов на рынке недвижимости едва превышает 10%.

Рост цен продолжится, но будет сдержанным

Но возраст ипотечной активности невелик. Поэтому картину маслом мы сможем наблюдать лишь через два-три года. Объем кредитного портфеля все больше, поэтому перерывы между продажами арестованных квартир будут все меньше, комментирует Владислав Назаров.
По прогнозам, резко увеличится спрос на квартиры эконом-класса.

Есть, конечно, и экстремальные прогнозы: начало очередного двукратного роста цен уже с этой весны. Однако большинство аналитиков с этим не согласны.

Степень этой сдержанности эксперты, однако, оценивают по-разному: от чуть выше темпов инфляции до 25% в долларовом измерении.

По прогнозам этой аналитической службы, с учетом ипотеки, роста реальных доходов населения и укрепления рубля финансовые возможности потенциальных покупателей жилья более-менее подтянутся к нынешнему уровню цен примерно к осени 2009 года.

- По нашим исследованиям, предпосылок к кардинальным изменениям на рынке на данный момент нет, - считает, например, Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы МИАН-агентства недвижимости.

Хитом продаж останется эконом-класс

По мнению специалистов аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости (ирн.ru), постоянно расти в геометрической прогрессии цены не могут. Последний резкий взлет стоимости столичного жилья (2006 год) совпал по времени с бурным развитием ипотеки и закончился, когда возможности ипотечных покупателей оказались исчерпаны. Соответственно, по прогнозам этого центра, в ближайшей перспективе ситуация будет развиваться по сценарию, характерному для большинства рынков недвижимости в условиях общеполитической и экономической стабильности - медленный рост цен на уровне 15 - 20% в год. Это, конечно, если ситуация не перестанет быть стабильной.

А соответственно типовые панели и пятиэтажки в ближайшее время вряд ли существенно подешевеют, несмотря на крохотные кухни, совмещенные санузлы и прочие прелести советского домостроения.

Квартиры более высокого класса просто недоступны для основной части желающих. Предполагаемое же введение налога на недвижимость, по прогнозам, в перспективе приведет к еще большей популярности экономных вариантов.

В Москве станет сильнее ощущаться нехватка качественного жилья

Альтернатива у тех, кто не вписывается в льготные программы московского правительства, но и сверхдоходами похвастаться не может, сейчас только одна - новостройка в Подмосковье, причем уже не самом ближнем.

- На рынке недвижимости сейчас зарождается новая тенденция: состоятельные покупатели отказываются покупать жилье в так называемых элитках, возводимых тут и там на дворовых пятачках неумелыми руками гастарбайтеров и начинающих разрушаться через несколько лет после заселения дома, - утверждает Екатерина Донец, эксперт отдела вторичной недвижимости агентства Кутузовский проспект. - Все чаще покупатели голосуют деньгами за старые, но все еще добротные и проверенные временем дома на Ленинском и Кутузовском проспектах, Фрунзенской набережной, проспекте Мира и т. п.

Уже в этом году, по утверждению риэлторов, начала вырисовываться проблема: покупатели с деньгами недовольны как качеством строительства, так и расположением некоторых новых жилых комплексов.

Также опережающими темпами будут дорожать квартиры в удачных кирпично-монолитных жилых комплексах. Такие тоже есть: не все, что строится в Москве, строится плохо, и спрос на кирпично-монолитное жилье должного качества очень высок.

Поэтому квартиры в проверенных временем сталинках, скорее всего, будут дорожать опережающими темпами. Да и в прошедшем году цена сталинского квадрата выросла по сравнению с остальными типами домов достаточно существенно и перевалила за $500 Квадратный метр в сталинках в среднем по городу сейчас самый дорогой.

Причины понятны. Жилье, даже если оно покупается в рамках долевого инвестирования, стоит сейчас достаточно дорого для того, чтобы желающих рисковать поубавилось. А 100-процентных гарантий, что дом будет достроен, по-прежнему нет.

Окончательно упадет интерес к квартирам в недостроенных домах

Усилится разброс цен в зависимости от района

Не особо хотят идти на риск и застройщики - крупные компании уже в этом году стали предлагать жилье преимущественно в почти построенных или даже сданных госкомиссии домах.

- Если в 90-х годах можно было еще по случаю вместо двух маленьких хрущевок в Текстильщиках приобрести без всякой доплаты одну большую квартиру в Сокольниках, то сейчас реальность такого варианта вызовет улыбку не только у риэлтора, но и у простого москвича, - говорит Екатерина Донец, эксперт отдела вторичной недвижимости агентства Кутузовский проспект. - И эта тенденция продолжит свое развитие.

Престижный запад станет еще дороже по сравнению с промышленным востоком. И в еще большей пропорции увеличится разрыв в стоимости квартир в ЦАО и не ЦАО.

Только в этих районах и осталось жилье, которое хотя бы условно можно еще назвать доступным - в городах ближнего Подмосковья цена квадратного метра ненамного отличается от московской.

Быстрее, чем в столице, начнут дорожать квартиры в среднем и дальнем Подмосковье


Ипотечный кризис, разразившийся в США, заставил и наши банки урезать аппетиты. Отечественные чиновники и финансисты убеждают нас, что Россию экономический катаклизм обошел стороной. Но независимые эксперты говорят, что банки сокращают объемы кредитования и поднимают ставки. Мы попытались разобраться, кому теперь доступна ипотека в России, во сколько она обходится. Да и вообще стоит ли сейчас брать кредит или подождать, когда непогода на финансовых рынках рассосется и ставки пойдут вниз?

Кроме того, спрос на дальние квартиры в перспективе усилится в связи с планами строительства подмосковной окружной дороги и соответственно с предполагаемым бурным развитием инфраструктуры (и появлением новых рабочих мест) в прилегающих районах.

- Некоторые банки совсем закрыли ипотечные программы или серьезно ужесточили требования, - делится наблюдениями гендиректор компании - кредитного брокера Дом ипотеки Наталья Семенова. - Полгода назад банки наперегонки рассматривали заявки на получение кредита за час - два. Сейчас эта процедура тянется неделями. Один из банков, куда мы недавно направили заявку нашего клиента, дал ответ лишь спустя три недели.

Заявка на кредит рассматривается неделями
Уже в конце прошлого года у лидеров ипотечного рынка ставки поднялись на 0,5 - 2%, в банках-малышах - на 3 - 5%. Первоначальный взнос, который раньше составлял от 0 до 20% от стоимости жилья, теперь подняли до 30, а то и до 70%.

Брокеры - акулы кредитного рынка: их задача подобрать максимально выгодный кредит для заемщика. Но и они зачастую в последние месяцы не могут понять логику причин отказов.

В непростой ситуации с ипотечными кредитами с трудом ориентируются не только чайники, но и профессионалы, оформившие не одну сотню займов.

Платеж - тысяча долларов в месяц
- Первая вспышка кризиса в России залечена, но серьезные рецидивы могут произойти по итогам первого квартала 2008 года, - прогнозирует эксперт Центра развития Михаил Столбов. - По итогам марта на Западе станет известно, продолжится ли волна списания убытков. И тогда мы увидим очередной виток роста ставок по кредитам на покупку жилья. А если обстановка начнет улучшаться, то со второй половины года ставки могут пойти вниз.

- Одни банки сузили квоты на кредиты. Кредитному комитету приходится решать, кому отдать деньги, хотя платежеспособность потенциальных заемщиков может быть абсолютно одинаковой, - говорит Наталья Семенова. - В других банках даже просят не направлять клиентов, потому что временно не имеют денег. Это ощутимый удар по бизнесу, поэтому никто официально в дефиците средств не признается. Больше того, продолжают рекламировать ипотечные кредиты и принимать к рассмотрению заявки.

Портрет среднего ипотечного заемщика сейчас выглядит так: ему 28 - 45 лет, он работает наемным сотрудником - руководителем или заместителем руководителя подразделения, топ-менеджером или госслужащим. Как правило, у заемщика стабильные средние доходы, при этом он достиг определенной устойчивости материального и социального положения.

- По нашим данным, ипотека в Москве в среднем обходится в 10 - 14% годовых. В регионах ставки выше, а суммы кредитов, разумеется, скромнее, - заявил КП руководитель портала pro-credit.ru Иван Захаров.

В Питере и Сочи жилье дорожать не будет?
Чехарда с кредитами измотала нервы многим россиянам, и все чаще приходится слышать вопрос: а стоит ли вообще брать в банке деньги на покупку жилья? В Москве, как и в некоторых других мегаполисах, цены на недвижимость в последнее время почти не меняются. Так, может, нужно дождаться снижения ставок или поднакопить деньжат и не лезть в кредитный хомут?

А теперь перейдем к цифрам. Предположим, что человек хочет обзавестись однокомнатной квартирой в Москве. Цена жилья - 130 тысяч долларов. Покупатель выкладывает 30 тысяч баксов из собственного кармана, а оставшуюся сумму ему одалживает банк. При условии, что кредит выдан на 10 лет под 10 - 11% годовых, ежемесячно необходимо возвращать банку примерно 1 тысячу долларов. А доход заемщика должен быть на 50% больше, иначе банк не выдаст заем.

Но ситуация не столь однозначная. Риэлторы убеждены, что цены на недвижимость будут подниматься не по всей стране. Например, в Москве рассчитывать на существенное подорожание жилья не стоит - максимум 15 - 20% ежегодно. А в некоторых регионах цены уже достигли потолка и могут откатиться назад.

- Выгоднее купить квартиру, чем снимать, - убеждена Наталья Семенова. - Инфляция в стране немаленькая, поэтому накопить нужную сумму непросто. Да и недвижимость дорожает.

Как считает эксперт, дорожать жилье будет в тех регионах, которые активно привлекают инвестиции и имеют потенциал с точки зрения уровня жизни. А также в крупных городах, претендующих на роль локальных столиц: например, в Екатеринбурге, Новосибирске, Владивостоке и Краснодаре. Здесь сейчас жилье дешевле московского в 2 - 5 раз, а со временем будет уступать столичному всего 20 - 30%. Но это случится лет через десять.
Матрешки, меховые шапки, деревянные ложки и кружевные платки список русской экзотики уже давно не исчерпывается только этим перечислением. Теперь в нем есть то новое, что принесла столице перестройка, элитная недвижимость, класс de luxe. Представленная во всем многообразии стилей в одном из районов города на Остоженке, она обеспечила ему новое название Золотая Миля. Недавно Золотую Милю посетили послы разных стран мира.

- Речь в первую очередь о Питере, где в последнее время активно возросли темпы строительства, - заявил КП Олег Репченко, руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости. - Неприлично дорога недвижимость в Сочи. Здесь цены также могут пойти вниз, а когда в 2014 году шоу закончится, то может быть и обвал.

Баркли Плаза многофункциональный комплекс, в котором совмещены торговая, офисная и жилая части. Специфика последней 40 апартаментов, которые планируется только сдавать в аренду. И это то новое, чем во многом интересен проект. Для жителей Остоженки он также привлекателен, но по другой причине из-за готовящихся к открытию торговых площадей, которые пока на Золотой Миле в дефиците. Сейчас идет подбор якорного арендатора. Расчет сделан на то, что жилая часть понравится представителям крупных компаний.

Представительная делегация человек 30 выглядела на экскурсии своеобразно: чтобы прогуляться по недостроенным объектам и увидеть московское элитное обновление изнутри, пришлось надеть строительные синие каски и желтые халаты. А затем подняться по узким опасным лестницам на самый верх строящегося здания, чтобы полюбоваться видами, которые будут открываться перед счастливыми арендаторами помещений комплекса Баркли Плаза. Но любопытство, а значит, и риск были оправданны: квадратные метры подобных объектов по стоимости приравниваются к квадратным метрам самых роскошных объектов Лондона и Нью-Йорка. Это даже не элита, а суперэлита. Экскурсия предоставила возможность не только сделать фото на память, но и оценить некоторые прелести будущего комплекса до того, как здесь, на первых этажах, обоснуются торговые компании, в офисной части бизнес, в жилой богатые арендаторы жилых помещений.

Новые веяния на рынке, период стагнации (или стабилизации, как говорят представители рынка недвижимости, стараясь не драматизировать ситуацию) отразились и на Остоженке. Среди покупателей не стало инвесторов. Срок экспозиции объектов увеличился примерно в два раза: 50 % квартир в строящемся особняке продавали в течение года, а в былые бойкие времена (2005 2006 гг.) этот объем был бы реализован раза в два быстрее. Но и сейчас в Баркли ходом продаж довольны. Цены, соответствующие максимальным мировым на дорогое жилье, не являются препятствием для желающих жить на Остоженке. Тем более что и большого выбора по Москве не наблюдается.

В Москве пока в центре города не хватает дорогого качественного жилья. Особенно сдаваемого в аренду. Кроме недостроенного комплекса Баркли Плаза гостям были представлены новые жилые объекты Дом с французскими окнами и Ваш клубный дом, а также возводимый напротив них особняк во 2-м Зачатьевском переулке. Первые два здания выполнены в стиле мягкий хай-тек, третье строящееся несет черты неоклассики, консерватизм которой приходит на смену новомодным стилям.

Прошли те времена, когда ветхие нежилые объекты в районе Остоженки сносили целыми кварталами. Чтобы строить здесь сейчас, нужно вести расселение жителей. Процесс этот тяжелый и дорогостоящий. Но, несмотря на то что уровень доходности строительства в целом падает и, по оценке руководителя компании Баркли Леонида Казинца, составляет лишь 20%, резон браться за подобные проекты есть: земля на Остоженке поистине золотая. И даже расселяя граждан в черте центрального района (что объясняет стоимость подобных манипуляций), инвесторы не останутся в проигрыше, ведь на освобожденном драгоценном участке земли можно построить новый элитный особнячок. Именно так и развивается район в последнее время, окончательно формируя Золотую Милю.

Чтобы создать альтернативу Остоженке (может быть, чуть демократичнее), в городе пытались сформировать другой дорогой район Серебряную Милю на Плющихе. Но ничего подобного по разным причинам там не сложилось. Давно замечено: дело не только в намерениях и объективных обстоятельствах. Есть еще какие-то подспудные факторы, в том числе и такие сложно определяемые материи, как дух истории, магия места. Остоженка, несмотря на все критические взгляды на нее, видимо, такими данными обладает.



Риелторы говорят, что в прошлом году здесь был побит рекорд арендной ставки: одну из квартир сдали по цене 50 тыс. долл. в месяц.



Главная --> Публикации