Главная --> Публикации --> Снимаем квартиру. практические советы Муниципалитет пытается сделать рынок недвижимости прозрачнее Купить а не копить Малый бизнес сможет выкупить арендуемые помещения по льготной схеме Вы нашли друг друга? получите гарантии серьезности намерений

Сколько?
Во-первых, главный вопрос: не рано ли говорить о новых рекордах? Одно дело заявить, другое сделать. Во-вторых, большая часть заявленных проектов (как следует из доклада по европейским торговым центрам European Shopping Centres Report) компании Cushman Wakefield, качественных, выводящих Россию на первое место, расположены в регионах. Действительно ли построенные объекты будут столь хороши?

По объему ввода новых торговых центров Россия выходит на первое место в Европе: если верить заявлениям девелоперов, до конца 2008 года у нас в стране введут в эксплуатацию 4,6 млн кв. м торговых площадей. Для сравнения: по всей Европе 11,4 млн кв. м. Вопросов возникает сразу несколько.

В большинстве городов, в которых мы работали, в стадии заявленного проекта находится несколько торговых центров, дальнейшая судьба которых непонятна. Если проект уже начал строиться, то успешная реализация до конца 2008 года вполне вероятна, тогда как если проект только в планах, то вряд ли девелоперы успеют его реализовать, рассказывает ведущий аналитик Russian Research Group Татьяна Скок.

Существует тенденция переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию, поэтому есть вероятность, что не все из заявленных к открытию объектов реально выйдут на рынок. Но необходимо отметить, что на 2008 год заявлены к вводу в эксплуатацию очень масштабные объекты, потому общий объем предложения в любом случае увеличится существенно, комментирует руководитель отдела консалтинга компании Praedium Елизавета Эстрина.

На 2008 год действительно заявлено о вводе очень большого количества торговых объектов, причем многие из них достаточно крупные по площади. Однако необходимо учитывать, что уже несколько лет в России продолжается тенденция переноса ввода торговых центров, и, скорее всего, 2008 год не станет исключением, дает свой прогноз вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец. Таким образом, можно прогнозировать, что заявленная цифра уменьшится где-то до 3-3, 5 млн.

По мнению специалистов компании Миэль Коммерческая недвижимость, планы по введению торговых площадей, скорее всего, будут реализованы процентов на 8 Остальные же площади будут введены с опозданием по административным и финансовым причинам, уверен генеральный директор компании Миэль Коммерческая недвижимость Андрей Бушин.

На сегодняшний день девелоперы при реализации проектов ТЦ совершают одни и те же ошибки. Региональные девелоперы в надежде сэкономить средства разрабатывают концепции объектов самостоятельно, что в большинстве случаев приводит к высокой доле ошибок, рассуждает Михаил Гец. Причем если в первые годы при отсутствии конкуренции некоторые недочеты незаметны, то при выходе на рынок более конкурентоспособных продуманных торговых центров они будут снижать привлекательность объекта как для посетителей, так и для арендаторов.

Какие именно
Это, конечно, тоже немало. Но если присмотреться к тому, что и как сейчас строят в регионах, становится понятно, что к стадии работы над ошибками перешли, пожалуй, только в миллионниках. В городах помельче пока что больше самих ошибок. Недавно на одном из профильных мероприятий в пример приводили Казань, застроенную торговыми центрами, в которые не идут арендаторы. Но здесь, по крайней мере, проблема уже понятна и, говорят, года через 3 предложение найдет свой спрос.

Основные ошибки в определении емкости рынка, профиля и класса объектов, а также целевой аудитории, считает Елизавета Эстрина. Если столичный рынок уже сформировался, здесь можно выявить какие-то закономерности и предсказывать, то региональный рынок только начинает формироваться, поэтому исследование рынка надо проводить тщательнее, говорит эксперт. Еще одна ошибка неправильный выбор якорных арендаторов. А поскольку именно якоря генерируют основной поток покупателей, то при неудачном выборе торговый центр вряд ли будет успешно функционировать.

Региональные девелоперы не всегда придают значение важности маркетинговых исследований, думая, что они все равно знают про свой регион больше. Зачастую в этом есть логика, но не только знание региона является залогом успеха торгового центра, дополняет Татьяна Скок.

Что до Москвы, ей предсказывают активное развитие подземного строительства (особенно в ЦАО), а также дальнейшую децентрализацию строительства ТЦ, вплоть до строительства за пределами 50-километровой зоны от МКАД и то и другое по причине нехватки свободных участков в центре города.

В каких условиях
Как считают участники рынка, в наступающем году кардинальных перемен в торговом сегменте ожидать не стоит: основные тенденции-2007 останутся в силе. Это, конечно, перенос сроков ввода в эксплуатацию, также и преобладание спроса над предложением (за исключением отдельных случаев вроде вышеприведенного). Кроме того, размещение торговых площадей в составе многофункциональных комплексов и в то же время увеличение количества специализированных торговых центров (преимущественно, конечно, в столицах и миллионниках).

Как правильно
Поскольку главной проблемой региональных (в первую очередь, но не только) девелоперов часто называют проблемы с концепцией, мы специально попросили экспертов привести примеры торговых центров, у которых с концепцией все хорошо. Каждый проект нужно рассматривать более подробно, чтобы оценить его концепцию. Например, бывают случаи, когда зонирование и пул арендаторов не очень удачны, но проект успешен за счет местоположения. И наоборот, когда проект по каким-либо параметрам трудный (не идеальное расположение или форма участка, реконструкция существующего ТЦ), а в итоге получается качественный и высокорентабельный торговый объект, привлекающий большое количество посетителей. В данном случае можно сказать, что удачна и профессиональна именно его концепция, поясняет Михаил Гец. Так что при оценке концепции стоит обращать внимание на изначально существующие параметры и ограничения: были ли они использованы грамотно и обращены в конкурентные преимущества или наоборот.

Учитывая, что в 2006 2007 году началось массовая жилая застройка районов Московской области, непосредственно примыкающих к Москве, уже в краткосрочной перспективе активность девелоперов торговой недвижимости и игроков ритейла сместится в города-спутники. За счет подобного расширения географии строительства, скорее всего, дополнительный стимул получат проекты сетевых торговых комплексов, комментирует генеральный директор компании Vesco Realty Сергей Леонтьев.

Может, наверное, показаться странным, что в статье, начавшейся, по сути, с сопоставления России и Европы, примеры приводятся только отечественные. В развитых европейских странах торговые объекты в основном разрабатываются опытными консалтинговыми компаниями, поэтому практически все они успешные и качественные, поясняет Михаил Гец. Поскольку конкуренция там выше, просто появляются новые форматы, новые виды развлечений и т. д. То есть каждый объект старается выйти на более высокий уровень, чем его предшественники. Что ж, когда-нибудь, хочется верить, так будет и у нас.
Тучи над Британией сгущаются по мере того, как состоятельные инвесторы отворачиваются от рынка недвижимости. Цены на этом рынке в октябре упали впервые за два года. Миллионы домовладельцев обеспокоены этим обстоятельством, особенно на фоне увеличившихся ставок по кредитам и более жестких условий рефинансирования.

Елизавета Эстрина приводит в качестве объектов с хорошей концепцией московские Рамстор Капитолий, все Меги, Щуку и Атриум. Михаил Гец добавляет к этому списку Фестиваль, Золотой Вавилон, Рио, а также питерские Французский бульвар и Радугу, нижегородский Шоколад, тюменский Гудвин, Мегасити из Самары, Горизонт и Астор-Плаза из Ростова-на-Дону. Татьяна Скок приводит в пример Европейский и Lotte Plaza.

В прошлом месяце средние цены на недвижимость упали практически во всех регионах, кроме центральных графств Великобритании, где они попросту застыли. Однако некоторые эксперты считают это всего лишь коррекцией после безумств последних лет. По оптимистичным прогнозам, рост цен замедлится и будет продолжать замедляться. Сильно упал спрос на новостройки Центрального Лондона, риелторы ожидают падения цен на Юго-Западе, в Восточной Англии и в Котсволде, Норфолке, Саффолке и Кенте.

Октябрьское падение цен на 0,1%, о котором сообщает сайт по недвижимости Hometrack, последовало за стагнацией в сентябре. Наблюдатели ожидают, что оценки других экспертов окажутся еще хуже.

Приток денежных средств на первичный рынок Лондона, по прогнозам, упадет за 2007 год на 60%, до 2 млрд фунтов стерлингов. Это вызовет как минимум 6-месячное падение цен в Центральном Лондоне, обещают риелторы, специализирующиеся на продаже элитной недвижимости стоимостью от 1 млн фунтов стерлингов. Сегодняшние известия хорошо ложатся в общую картину, обрисованную в докладе МВФ: эксперты фонда говорят о перегретости британского рынка на 40%.

Люди, приобретавшие стабильно растущую недвижимость для того, чтобы обеспечить себе спокойную старость, сейчас лишены спокойствия. В последние недели все настойчивее звучат предостережения о том, что Туманному Альбиону не удастся избежать участи США, переживающих самую серьезную рецессию за 16 лет.

Однако, несмотря на сложную ситуацию в кредитном секторе и пять подряд повышений кредитных ставок за год, перспективы британского рынка в долгосрочных прогнозах выглядят не столь мрачно, как можно было бы подумать. Экономисты уверены в том, что снижение цен продлится до начала 2008 года, а затем рынок выправится и снова будет расти впечатляющими темпами: к 2010 году ежегодный рост должен составлять около 7%, благодаря дисбалансу спроса и предложения.

Больше всего от нынешней ситуации в этом эксперты единодушны пострадает сектор дорогой недвижимости, также снизятся спекулятивные покупки (когда приобретается вторая или третья недвижимость для перепродажи или сдачи в аренду). Финансисты, юристы и прочие инвесторы, испугавшись кризиса, променяли недвижимость с ее упавшей доходностью на хеджинговые фонды.

Ценные бумаги компаний этого сектора в текущем году уже упали в цене на 26%. По оценкам инвестиционного банка Morgan Stanley, акции таких компаний, как Land Securities и British Land, при реализации наиболее мрачного сценария могут упасть еще на 32% в 2008 году. В лучшем случае эти бумаги подешевеют на 9% и будут продолжать падать в цене еще 3 года. Некоторые другие аналитики говорят о неизбежном падении в этом секторе на 12% ежегодно в течение трех ближайших лет, а возможно, и на 20%.

На рынке коммерческой недвижимости также происходит вывод средств: многие инвесторы последовали советам финансистов перевести часть денег в другие сектора. Доходность на рынке коммерческой недвижимости, включая магазины, офисы, промышленные здания, упала в сентябре на 1,2%. Это первое падение с декабря 1992 года и крупнейшее месячное снижение с 1989 года предыдущее стало началом спада, продлившегося до 1991 года. Банк Англии также предупредил на прошлой неделе, что именно в этом секторе стоит ожидать нестабильности, вызванной проблемами на финансовых рынках в целом.

Между тем доходность двух крупнейших фондов Norwich Property Trust (4 млрд фунтов стерлингов) и New Star Property (2 млрд фунтов стерлингов) уже упала в этом году на 8,2% и 7,9% соответственно. Согласно открытой статистике, в августе на этот рынок пришло 284 млн фунтов стерлингов новых инвестиций, но 201 млн уже выведен с него.

Такое положение дел оказалось неприятным сюрпризом для инвесторов, вложивших миллионы фунтов стерлингов в сектор коммерческой недвижимости: в течение последних трех лет они привыкли получать отдачу от своих вложений никак не меньше 18,5% годовых.

Причем сделали это в последние два года, когда рынок был явно на пике. Такое поведение характерно скорее для любителей, которые всегда покупают на пике, а продают на спаде, сильно при этом теряя и обваливая рынок стремительным выходом с него. Понятно, что многочисленные предостережения экспертов удержаться сейчас от продажи будут иметь обратное действие. Скорее всего, большинство инвесторов еще быстрее кинутся продавать, что может только ухудшить ситуацию.

Участников рынка и независимых наблюдателей беспокоит тот факт, что на рынке есть люди, которые вложили все свои средства именно в сектор коммерческой недвижимости.

Негативные новости с рынков недвижимости США и Европы не повод паниковать. Для инвестора важно в условиях спада найти свою жемчужину место, где покупка дома или квартиры принесет значительную прибыль.

Сейчас, если следовать рекомендациям аналитиков, лучше не держать в этом проблемном секторе более 10% своих денег. Однако тем, кто вошел на рынок недавно, следует помнить, что коммерческая недвижимость долгосрочная инвестиция, которая в отдаленной перспективе (лет через 10) все равно принесет солидную прибыль. Впрочем, как и любое долгосрочное вложение в недвижимость.

США купить на спаде
Для недвижимости в США 2007 год был, безусловно, худшим за последнее десятилетие. Согласно индексу SP/Case-Shiller, являющемуся индикатором цен на жилье в 20 крупнейших городах США, стоимость жилой недвижимости с января по октябрь 2007−го упала на 6,1%. Самое значительное снижение цен произошло в Майами 12,4%, в Тампе они упали на 11,8%, в Детройте на 11,2%, а в Сан-Диего на 11,1%. Осенью 2007 года дом в Штатах можно было купить за 217,1 тыс. долларов это на 9,7% ниже показателей сентября 2005−го. Роберт Шиллер, профессор экономики Йельского университета, даже заявил, что кризис затянется на годы и велика вероятность падения стоимости, подобного тому, которое наблюдалось в Японии: цены на жилье будут снижаться в течение многих лет. В некоторых районах, например во Флориде, Калифорнии и Лас-Вегасе, недвижимость потеряет в цене около 35%, заявил он. Такие прогнозы вкупе с кризисом на ипотечном рынке и огромным количеством выставленного на продажу жилья слишком тяжелый удар по инвесторам, привыкшим за последние годы к постоянному росту его стоимости. Аналитики предупреждают: кризис не закончен. Я бы поостерегся рекомендовать частное инвестирование в недвижимость США до окончательной стабилизации ситуации: события на этом рынке в среднесрочной перспективе, скорее всего, будут развиваться негативно, считает директор департамента развития компании Welhome Александр Дьяченко. Но есть и другая точка зрения: в условиях падающего рынка вполне можно присмотреть неплохое жилье, которое после окончания кризиса начнет расти в цене. Рынок США перспективен, так как после его провала земля и жилье продаются по грошовым ценам. Всего через три-пять лет они будут стоить намного дороже, уверяет Максим Темников, член совета директоров корпорации Mirax Group. Действительно, предложений ныне море выбирай лучшее. Следует помнить, что рынок недвижимости цикличен. Падение когда-нибудь закончится, и начнется рост. Ставки по кредитам вновь снизятся, возрастет спрос, изменится платежеспособность. Поэтому, возможно, и стоит именно сейчас обратить внимание на падающий рынок, тем более что можно купить жилье с большим дисконтом. Недавно в Майами выставлялся пентхаус по цене даже ниже, чем квартиры в том же доме, и он пока не нашел покупателя, рассказывает Алена Бригаднова, руководитель отдела городской недвижимости компании Tweed. С ней согласна и Ирина Кислицына, специалист по зарубежной недвижимости компании AVC Real Estate: На рынке США в настоящее время большой выбор объектов по ценам ниже рыночных. Банки продают невыкупленную заемщиками недвижимость. Доллар падает, снижаются и цены на жилье. Если эти факторы рассматривать в совокупности со срочной необходимостью владельцев продать жилье по цене гораздо ниже рыночной, недвижимость в США становится очень привлекательной и с точки зрения прироста капитала в перспективе. В Майами стоимость 1 кв. м снизилась на 20%, и, скорее всего, это падение продолжится в 2008 году (еще на 10%), прогнозируют эксперты. Зато в Нью-Йорке цены и не думали уменьшаться. Здесь по-прежнему огромное количество покупателей, особенно европейцев, которые в условия подешевевшего доллара приобретают квартиры. Порог входа от 6 тыс. долларов за квадрат. На Манхэттене и в районе Трайбек подороже от 8 тыс. и 12 тыс. соответственно. Квартиру с двумя спальнями можно приобрести от 600 700 тыс. долларов, рассказывает Алена Бригаднова.

За последние десять лет рост стоимости жилья в Европе составил от 100 до 300%, поэтому в ближайшее время есть большая вероятность перегрева рынка и резкого падения цен на жилплощадь в восьми основных европейских странах к такому выводу пришли аналитики Deutsche Bank еще в конце 2006 года. В 2007−м прогноз начал сбываться. Сначала ипотечный кризис и падение цен на жилье в США, вслед за этим начали снижаться цены в Великобритании, Ирландии, Испании, Франции и других странах ЕС. Доходность от вложений в недвижимость редко где превышает 10%, а в некоторых странах и вовсе ушла в минус (см. таблицу). Правда, еще остаются страны, потенциал рынка недвижимости которых пока высок или где цены уже достигли дна и рынок готов к новому подъему. Главное правило для инвестора в этой ситуации не промахнуться.

Начавшиеся было разговоры о перегреве местного рынка, похоже, преждевременны. То же самое говорили и в конце 2006 года, после присоединения Болгарии к ЕС, причем об этом заявляли представители ведущих риэлтерских фирм. Но цены продолжили расти. За три квартала 2007−го цены в среднем возросли на 20 30%. В Софии в конце 2006 года средняя стоимость 1 кв. м составляла 701 евро, а в конце 2007−го превысила 1 тыс. евро, говорит Юрий Абашев, руководитель компании Контакт-БгРу. По прогнозам экспертов, по итогам 2007 года рост составит около 30%.

Болгария потенциал исчерпан?
В Европе по-прежнему перспективны вложения в курортную недвижимость. Правда, не везде: если в Испании темпы роста стоимости заметно упали, то в Болгарии, наоборот, цены пока не достигли потолка и продолжают движение вверх. Эта страна сейчас в стадии повышенного спроса как со стороны туристов, так и со стороны инвесторов. Здесь есть определенные регионы, которые весьма перспективны с точки зрения вложения средств в недвижимость, потому что именно туда будут направлены инвестиции Евросоюза с целью создания полноценного курорта европейского уровня, считает Юлия Кайнова, начальник департамента зарубежной недвижимости компании Century 21 Еврогруп недвижимость.

В Болгарии доход от вложений в недвижимость сильно зависит от размера инвестиций. При оптовой покупке (например, десятка апартаментов) на этапе строительства можно договориться о больших скидках до 20% плюс рост цен на 10 15% в год за время строительства. В результате через год после покупки и возведения дома апартаменты в нем можно продать на 25 40% дороже. При покупке одной квартиры такой прибыли ждать не стоит, максимум 10 15%. Кроме того, она будет сильно зависеть от месторасположения жилья. На первой линии у моря объектов осталось мало, несмотря на более высокую стоимость (иногда в два раза), и там всегда цена будет расти интенсивней. Гораздо больше предложений на расстоянии 500 1000 м от моря и далее здесь квартиры продают по более низкой цене, да и дорожает она медленнее. Все вышесказанное относится и к горнолыжным курортам: чем ближе к подъемникам, тем отдача будет больше.

Спрос падает только на менее перспективное жилье: на новостройки в панельных домах и некачественное жилье на вторичном рынке. Сейчас цена болгарской недвижимости пока еще остается самой низкой по стоимости, а нехватка рабочей силы (из-за открытия границ и возможности выезда болгар на заработки в Европу) может привести к росту заработной платы в строительной отрасли (как было в Прибалтике) и, соответственно, к движению цен на жилье вверх. Я не думаю, что в ближайшие два года следует ожидать существенных ценовых скачков вниз или вверх, скорее всего, будем наблюдать постепенный рост 10 20% в год. Причин для падения цен нет, а то, что с октября 2007 года многие банки стали давать ипотечные кредиты и российским гражданам, только увеличит интерес россиян и стимулирует рост их инвестиций в болгарскую недвижимость, считает Юрий Абашев.

Далеко, но перспективно
Инвесторы всегда заинтересованы в поиске новых рынков, вложения в которые позволят в короткие сроки получить прибыль. Таким актуальным направлением для инвестиций на международном рынке недвижимости сегодня многие называют страны Карибского бассейна Панаму и Доминиканскую Республику. Панама переживает настоящий строительный бум и является, по нашему мнению, самой горячей точкой для инвестиций в недвижимость. Количество новых проектов жилых, гостиничных и офисных небоскребов превосходит все мыслимые пределы, при этом цены более чем умеренные, уверяет Виолетта Кожерева, менеджер компании Century 21 Prime Time Realty. Новые апартаменты будут стоить от 100 тыс. долларов это две-три комнаты (100 120 кв. м). За 150 тыс. долларов можно купить трехкомнатную квартиру в центре города. Сделка по приобретению нового жилья оформляется в течение двух недель, если покупаете на вторичном рынке около месяца. Расходы на нотариуса составят около 100 долларов плюс пошлина и госсборы в среднем все расходы составят около 2 тыс. долларов, рассказывает один из риэлтеров. Если приобретать недвижимость в Панаме, сделки при сумме покупки до 100 тыс. долларов подпадают под льготный 15−летний период, если от 100 до 250 тыс. то льготный безналоговый период будет десять лет. После его окончания налог на недвижимость составит 1 2% стоимости жилья. Цены за последний год выросли на 30 40%.

Если инвестор намерен получать прибыль от сдачи недвижимости в аренду, то рассчитывать на высокую прибыль не придется. Сегодня покупательная способность большинства болгар сильно отстает от роста цен недвижимости, поэтому максимум на что можно рассчитывать 6 7% годовых, если сдавать жилые апартаменты, и 10 13% если речь идет об офисной недвижимости. Покупка апартаментов в Болгарии удобна еще и тем, что у клиент есть возможность воспользоваться удобными рассрочками платежа, предлагаемыми застройщиком. Готовые объекты застройщики будут сдавать для клиента, обеспечивая постоянный доход. Ну а после нескольких лет сдачи объекта в аренду его можно очень выгодно продать, советует Юлия Кайнова. Правда, один нюанс может заставить потенциального инвестора не спешить с приобретением: расходы при покупке жилья в Болгарии одни из самых высоких в Европе (см. Правила выбора).

В Доминиканской Республике аналогичная ситуация, причем цены даже ниже. Есть объекты дешевле 60 тыс. долларов. Но с инвестиционной точки зрения в здесь выгоднее приобретать более дорогие элитные объекты, так как их ликвидность выше и цена на них растет быстрее, уверяет Ирина Кислицына. Здесь цены ниже, но и доход от аренды будет меньше. В Панаме можно покупать жилье и в центре города, и на побережье. В этой стране намного выше уровень жизни, более развитая инфраструктура, более лояльные условия для ведения бизнеса, чем в Доминиканской Республике. Последняя больше предназначена для отдыха, считает один из экспертов. Кроме того, там у владельцев жильем могут возникнуть проблемы, связанные с регистрацией собственности (титула). Де-юре каждый владелец должен иметь титул собственника и оформить его госорганах, но де-факто так происходит не всегда, многие продают участки без титула и у нового владельца впоследствии могут возникнуть проблемы, вплоть до потери права собственности на купленное жилье, говорит один из местных юристов. Поэтому крайне важно заручиться поддержкой опытных законников еще на этапе выбора объекта недвижимости и на стадии оформления сделки цена таких услуг составляет 1 2% стоимости жилья.

Хороший инвестиционный вариант купить квартиру или дом. Сдавать в течение двух-трех лет и потом продать. В этом случае вы получите до 100% дохода от вложенной суммы, советует один из местных риэлтеров. Апартаменты около моря можно сдать за 600 долларов в месяц, элитное жилье дороже. Управление составит около 10% полученного от аренды дохода.

Несмотря на привлекательность цен, к инвестициям на Северном Кипре стоит относиться осторожно. Я бы не рекомендовал вложения в недвижимость на территории, где присутствует политическая нестабильность. Риски в Северном Кипре не совсем понятны. Стоимость недвижимости расти здесь, возможно, и будет, но гарантий, что ее можно будет затем продать, нет, оценивает риски Александр Дьяченко. Если власти обеих частей острова договорятся между собой и урегулируют затянувшийся конфликт, крайними действительно могут оказаться иностранные владельцы недвижимости.

В погоне за Абрамовичем
Впрошлом году многие риэлтерские компании начали заманивать россиян привлекательными предложениями покупки недвижимости на Северном Кипре. Южную часть острова россияне облюбовали давно, но цены на ней за последние годы выросли очень заметно. Северная же часть, на которой расположена Турецкая Республика Северного Кипра (ТРСК), оставалась вне поля зрения инвесторов долгие годы. Раздел острова произошел в 1974 году в результате ввода турецких войск (войска вошли после попытки военного переворота, осуществленного греческой подпольной организацией EOKA-B, выступавшей за присоединение Кипра к Греции). В 1975−м на северной части острова была самопровозглашена ТРСК. План кипрского урегулирования, предложенный ООН в 2003 году, предусматривал создание на острове двухзонального государства, что, по мнению греков, означало бы фактическое признание турецкой оккупации северной части острова. В результате референдума 2003−го 75,83% греческого населения остова высказались против плана ООН, турки-киприоты большинством голосов (64,91%) проголосовали за. В 2004−м Греческая Республика Кипр вошла в Евросоюз, а Северный Кипр так и остался непризнанным мировым сообществом. Именно политическая неопределенность статуса Северного Кипра и пугала инвесторов. Многие греки-киприоты по-прежнему рассчитывают вернуть принадлежавшие им до 1974 года земли. Так, в 2004−м грек-киприот Мелетис Апостолидес подал в Верховный суд Великобритании иск с требованием вернуть принадлежащую ему землю, выкупленную семьей Орамса. Однако суд вынес вердикт: ни британские, ни кипрские, ни какие-либо другие суды ЕС не имеют юрисдикции над севером острова. Греку было отказано в удовлетворении иска, а продавцы жилья из Северного Кипра начали заманивать покупателей. Доход от сдачи недвижимости в аренду составляет в среднем 10% в год. Нехватка мест в отелях Северного Кипра сохранит высокие показатели доходности от сдачи недвижимости в аренду. Цены на недвижимость заметно выросли за последние три года, но ее стоимость все еще на 50% меньше, чем на Южном Кипре, что дает невероятные возможности для роста. Местный рынок недвижимости привлекает внимание крупных иностранных инвесторов так выглядят аргументы продавцов в рекламных проспектах. О крупных инвесторах листовки не врут: в конце прошлого года в СМИ прошла информация о том, что Роман Абрамович вложил средства в строительство курортного комплекса общей стоимостью 30 млн долларов в городе Арапкой, в провинции Кирения, которая находится на территории ТРСК. Для тех, кто пока не стал олигархом, найдутся более бюджетные предложения. Мы можем предложить вам элитные трехкомнатные квартиры в местечке Доанкей (78 кв. м) за 64 тыс. долларов, квартиры в Фамагусте (65 кв. м) 49,9 тыс. долларов, в 1 км от пляжа, предложили мне в ответ на запрос в одной из местных риэлтерских компаний, выслав по электронной почте более дюжины вариантов стоимостью до 100 тыс. долларов. По поводу рисков судебного преследования со стороны греков-киприотов посредники просят не волноваться: Этот вопрос окончательно закрыт претензии греков незаконны. Но почему-то добавляют: Чтобы окончательно подстраховаться, можно свою копию контракта о приобретении недвижимости оставить здесь в сейфе, если вы будете лететь через Ларнаку. Действительно, с такими документами по южной части Кипра лучше не разгуливать, можно легко загреметь в местную тюрьму такие прецеденты уже были.

Правда, другие эксперты осторожничают в оценках перспектив страны. Турецкая недвижимость весьма привлекательна, строят на побережье интенсивно, но, на мой взгляд, направление уже несколько заезжено туристами и поэтому спрос может снизиться. Я поостерегся бы вкладывать деньги в страны с отличным от российского менталитетом и совершенно другим законодательством, говорит Александр Дьяченко. А присмотрелся бы к германскому рынку: сегодня активно развивается север Германии, цены не очень высокие, и кроме того, жилье здесь не повышается довольно долго в цене. Следовательно, высока вероятность роста в самое ближайшее время. При этом в отличие от Англии и Франции элитное жилье немцы не очень любят, поэтому стоит присмотреться к объектам бизнес и экономкласса. Точно будет расти стоимость недвижимости в Берлине, где цены, впрочем, уже не уступают лондонским и парижским.

Выбирай на вкус
Интересна с точки зрения вложений в недвижимость Турция. Неслучайно в этот регион потянулись крупные российские застройщики. В настоящее время Mirax Group принимает участие в проектах тех стран, которые сейчас явно недооценены, как, например, по нашему мнению, Турция и Черногория. Рыночная стоимость объектов в этих странах сейчас невысока по сравнению с Европой, рассказывает Максим Темников. Многие покупают большие участки земли для строительства современных комплексов город в городе. Турецкий рынок демонстрирует до 20% прироста в год. Недвижимость здесь несколько дороже по сравнению с той же Болгарией, но природные условия, климат, уже устоявшаяся инфраструктура популярных курортов по-прежнему притягивают сюда россиян. Кроме того, местное правительство вводит квоты на строительство вдоль Средиземноморского побережья для сохранения природного наследия, что также будет влиять на рост цен на объекты, разрешение на строительство которых уже успели получить некоторые компании-застройщики, считает Юлия Кайнова.


Потому что выгодно!
Между тем выгоды обмена очевидны. Продавая квартиру (и получая деньги), положено платить налог с суммы, являющейся доходом, платить даже в том случае, когда в дальнейшем человек собирается на вырученные деньги приобрести равноценное жилье.

В Греции весьма перспективна покупка не домов, а земли под застройку. Здесь прекрасный климат, Средиземное и Ионическое моря, великолепная экология, прекрасная инфраструктура. Вы покупаете землю, а местный застройщик предлагает вам все услуги по проектированию и возведению. Срок строительства дома обычно не превышает десяти месяцев. Построенную недвижимость (виллы и дома) потом не составляет труда продать и получить гарантированную прибыль на вложенный капитал 20%. Особенно популярны такие регионы, как пригороды Афин, Пелопоннес, Халкидики, острова Родос и Крит.
Почти все сделки с жильем оформляются нынче путем его продажи и приобретения нового. Неужели пропали желающие просто обменяться?


Все дороги ведут в Центр
Хорошая новость: расширяя жилищный сервис, Москва возродила услугу в сфере обмена жилья. Оказывает ее ГУП столицы Московский городской Центр арендного жилья организация, на которую возложены функции по координации рынка найма, поднайма, обмена и мены жилой площади. Кроме того, ГУП предлагает москвичам и всем желающим из других городов посредническую и организационную помощь при совершении сделок с жилыми помещениями, расположенными на территории города.

При обмене по-другому: нет доходов, следовательно, нет и налогов. Об этом имеет смысл задуматься всем, кто продает и одновременно покупает квартиры.

Центр оказывает услуги и по оформлению документов, составлению договоров мены, обмена, купли-продажи, найма жилой площади (составляет проекты договоров, в необходимых случаях сопровождает их государственную регистрацию, то есть работает с гражданами, подобравшими вариант обмена или продажи).

В первую очередь услуги Московского городского Центра арендного жилья могут заинтересовать москвичей, живущих в неприватизированных квартирах и комнатах. Речь идет о бесплатной постановке на учет жилплощади, предлагаемой к обмену или предоставляемой в поднаем.

С 2007-го Московский городской Центр арендного жилья осуществляет под гарантии правительства столицы операции с недвижимостью, находящейся на территории города, выступает координатором столичного рынка обмена и мены жилых помещений.

Московский городской Центр арендного жилья располагается в Больничном переулке, в одном из домов, где раньше размещалось хорошо известное многим Городское бюро обмена, потом ГУП Мосжилсервис. Граждане, желающие обменяться, приезжали сюда со всего бывшего Союза.

* обмен неприватизированной жилой площади;
* мена квартир и комнат;
* наем и поднаем жилой площади;
* покупка или продажа квартиры;
* дарение;
* раздел имущественных прав супругов.

Москвичи и все желающие могут обращаться в Центр за оформлением следующих сделок:


И собственник, и наниматель
Если вы наниматель (живете в неприватизированной квартире) и желаете обменять свои квадратные метры, можно обратиться в любую риэлторскую фирму. Там вам предложат сначала приватизировать жилье, а потом продать и купить новое. То есть обменять имеющуюся площадь через куплю-продажу.

Иными словами, здесь помогут осуществить любую операцию с недвижимостью, не запрещенную законом, оформление которой допускается в простой письменной форме.

Наиболее востребованная фирменная услуга обмен жилой площади (то, чем испокон веку занималось Городское бюро обмена).

Если же вы не хотите становиться собственником (или намерены воспользоваться правом приватизации позднее), прямой путь в Московский городской Центр арендного жилья. Это единственная организация, уполномоченная правительством столицы оформлять сделки с жилыми помещениями, находящимися в собственности города.

В Жилищном кодексе нет четкой нормы, которая предусматривала бы такой вид обмена. Но в Гражданском кодексе (статья 421) закреплена свобода физических и юридических лиц в заключении договоров как предусмотренных, так и не предусмотренных законом или иными правовыми актами.

Совершить обмен могут не только наниматель с нанимателем. Допускается также обмен жилых помещений, находящихся в собственности граждан, на жилые помещения, занимаемые по договору социального найма, приватизированную квартиру на неприватизированную.

Кроме того, в Москве действует Временное положение об обмене жилых помещений, в соответствии с которым также допускается заключение таких сделок между гражданами.

Статья 1 Жилищного кодекса гласит: Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими.

Исключения из правил

Для Центра арендного жилья нет разницы, собственник к ним пришел или наниматель.

*к нанимателю обмениваемого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма;
* право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
* обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
* принято решение о сносе дома или его переоборудовании для использования в других целях;
* принято решение о капитальном ремонте дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений;
* в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется человек, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Согласно статье 73 ЖК РФ, обмен жилыми помещениями между нанимателями не допускается в случае, если:

Где об этом сказано

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.


Комментарий
Юлия Ступак, заместитель начальника Управления жилищных программ ГУП Московский городской Центр арендного жилья

* Жилищный кодекс РФ, статьи 72 75.

* Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 23 июня 2005 года № 275 Об утверждении Временного положения об обмене жилых помещений в городе Москве.

Его специалисты всегда подскажут наиболее выгодный и приемлемый вариант для клиента, дадут полную и достоверную информацию, касающуюся решения конкретного вопроса. При этом сотрудники Центра работают до окончательного результата. Организуют просмотр квартир, проверяют документы на предмет юридической чистоты сделки, сопровождают клиента в банке при решении финансовых вопросов.

На московском рынке недвижимости действуют более 1300 риэлторских компаний. Увы и ах, не все из них отличаются кристальной честностью. Наряду с добропорядочными встречаются компании, по вине которых москвичи теряют деньги, квартиры, московскую регистрацию... Самый простой и надежный способ избежать неприятностей обратиться непосредственно в Московский городской Центр арендного жилья. Он оказывает гражданам посреднические, организационные, информационные и консультационные услуги при осуществлении сделок с жилой недвижимостью от имени города Москвы. И предоставляет гарантии правительства столицы в плане юридической чистоты сделок, совершаемых при участии Центра.

Еще одно преимущество обращения в Центр доступные цены. Центр работает по госрасценкам, прейскурант на услуги утвержден постановлением правительства Москвы. Например, оформление обмена между двумя нанимателями обойдется примерно в девять тысяч рублей. А весь комплекс услуг (от подбора квартиры до госрегистрации) будет стоить 15 20 тысяч. В агентствах недвижимости за такие виды услуг берут существенно дороже.

Конечно, все это возможно при условии обоюдного согласия и реальности поставленной цели. Если, к примеру, вы живете в однокомнатной квартире в хрущевке, а хотите перебраться в новостройку площадью 40 кв. метров, в район с развитой инфраструктурой, сразу скажу, что без дополнительных денежных затрат такой обмен нереален. И тут Центр не сможет помочь. Так что основное условие реальность поставленной задачи.


От А до Я
Одним нужно поменять район местожительства, переехав ближе к родственникам. Другим перебраться из малогабаритной хрущебы в просторное жилье. Третьим понадобились деньги и они готовы переехать из центра на окраину... Каков алгоритм действий человека, задумавшего осуществить сделку с жильем? Что должен сделать наниматель (собственник) жилого помещения, желающий совершить обмен?

У жителей столицы сегодня есть выбор и возможность получить качественную услугу с гарантией юридической чистоты сделки за гораздо меньшие деньги.

Центр арендного жилья ведет банк данных нанимателей, желающих совершить обмен, и выпускает Бюллетень по обмену жилой площади, в котором также можно разместить объявление. Для этого гражданин должен предъявить паспорт и документ, подтверждающий его право на жилое помещение (это может быть договор социального найма или копия ордера), объявление будет размещено.

Понятное дело, сначала необходимо найти подходящий вариант.

Для оформления обмена необходимо представить соответствующие документы.

Прием объявления в Бюллетень по обмену стоит 187 рублей. При этом информация об имеющихся в Центре вариантах обмена, соответствующих запросу гражданина, в последующем будет ему предоставляться бесплатно. Так же бесплатно жилую площадь гражданина, предлагаемую к обмену, поставят в Центре на учет и при наличии подходящего варианта предложат совершить обмен.

Бланк заявления подписывает сам наниматель (собственник), а также члены его семьи, если таковые имеются. Жилое помещение может быть обменено только с согласия проживающих в нем членов семьи нанимателя (собственника). Согласие временно отсутствующего члена семьи нанимателя (собственника) может быть оформлено в виде нотариальной доверенности на обмен помещения.

Наниматели (собственники) жилых помещений подают заявление установленного образца об обмене.

Единый жилищный документ на обмениваемое жилое помещение (ЕЖД). Эта бумага выдается инженерными службами района (ранее ЕИРЦ).

Подлинность подписей членов семьи на заявлении заверяется в организации, осуществляющей управление жилым домом, в котором находится обмениваемая квартира. Тем самым подтверждаются еще и все сведения о жилом помещении, указанные нанимателем.

Собственнику помещения, если госрегистрация права собственности на него оформлена не более пяти лет назад, представлять документы из БТИ не надо.

Технические документы, описывающие жилое помещение, которые выдаются МосгорБТИ.

Документы, на основании которых наниматель занимает жилое помещение (договор социального найма, копия ордера, выданная инженерной службой района, иной документ).

Разъясняющие документы из БТИ понадобятся, если в представляемых для обмена документах изменился адрес жилого помещения, метраж квартиры.

Собственники жилой площади представляют подлинники и копии правоустанавливающих документов (свидетельство о праве на наследство, договор передачи, договор отчуждения, в том числе купли-продажи, дарения, мены и т.д.).

Если с момента вселения в квартиру по ордеру изменился численный состав семьи, переводился финансово-лицевой счет, то нанимателю необходимо предварительно оформить письменный договор социального найма в Управлении Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы того административного округа, где находится обмениваемая квартира. (О том, как это сделать, Справочное бюро рассказало в № 40 КР от 4 октября 2007 года).

При обмене жилого помещения, в котором зарегистрированы несовершеннолетние (недееспособные или ограниченно дееспособные) члены семьи нанимателя, потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Сотрудник Центра подготовит запрос в эти органы о возможности совершения такого обмена.

В некоторых случаях могут понадобиться дополнительные бумаги. Например, если речь идет о частично-родственном обмене документы, подтверждающие родственные отношения между меняющимися.

Сотрудник Центра готовит проект договора, и в течение двух-трех дней граждане приглашаются в Центр на подписание договора.


Следующий этап оформление договора обмена.
Все документы подаются участниками обмена лично, с обязательным предъявлением документов, удостоверяющих личности (паспорта, свидетельства о рождении несовершеннолетних детей и пр.).

Когда согласие наймодателя получено, право собственности на жилое помещение регистрируется. Это делается на основании договора обмена, если обмен был между собственником и нанимателем.

Подписанный договор об обмене Центр выносит на заседание комиссии по жилищным вопросам правительства Москвы (поскольку в обменной цепочке участвует город как собственник жилплощади, необходимо получить его согласие на совершение сделки). Если это не фиктивная или притворная сделка и в результате обмена не нарушаются ничьи права или законные интересы, то наймодатель в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы дает согласие. Но иногда обмен может вызвать сомнение (к примеру, если семья из добротной квартиры в центре Москвы перебирается в развалюху на окраине Рязани).

Это может быть либо договор социального найма, либо договор обмена, либо свидетельство о государственной регистрации права собственности. Все зависит от того, кто на что менялся.

Осталось получить готовые документы прийти в назначенный день.

Если производился обмен между нанимателем и собственником жилого помещения, то после проведения госрегистрации бывший наниматель помещения получает свидетельство о государственной регистрации права собственности на обмененное помещение. А с бывшим собственником заключается договор социального найма.

Если был произведен обмен между нанимателями жилплощади, находящейся в собственности города, оформляются договоры социального найма на обмененные жилые помещения и расторгаются договоры с бывшими нанимателями.



Главная --> Публикации