Главная --> Публикации --> Медленно, но верно Ипотечные бумаги вернут во второе чтение Невыгодный арендатор на невском Срок исковой давности Каждый 4-й москвич - "понаехавший"

В этом году развитие ипотечного рынка можно условно разделить на два этапа. На первом банки действовали по принципу дадим кредит любому заемщику, невзирая на форму подтверждения дохода, первоначальный взнос и стаж работы. Соревнуясь друг с другом за клиента, они снижали ставки и улучшали условия. Учитывая стагнацию на рынке недвижимости, это было вполне оправданно. Но кризис на американском ипотечном рынке прекратил поступление дешевых и долгосрочных денег из-за рубежа, столь необходимых кредитным организациям для развития ипотеки. Это, в свою очередь, прервало удобную для заемщиков лояльную политику со стороны банков, которые решили не повторять ошибок американских коллег и существенно ужесточили проверку клиентов при выдаче жилищных ссуд.
Ставкой по кризису

Какие изменения претерпел ипотечный рынок в 2007 году? Сложнее ли теперь заемщику получить кредит на покупку квартиры или дома? Будут ли расти ставки по жилищным займам? На эти и другие вопросы отвечает D’.

Ужесточение условий финансирования привело к тому, что многие участники рынка поменяли свои ипотечные программы сообразно ситуации на мировом финансовом рынке. В ноябре ставки по ипотечным займам повысил на 0,5 1% Москоммерцбанк. Причем на тот момент банк занимал третье место по объему выданных ипотечных кредитов, уступая только монстрам Сбербанку и ВТБ 2 Славинвестбанк повысил годовые процентные ставки по ипотечным займам еще больше на 2% по кредитам на покупку на вторичном рынке, а по займам на покупку квартир в новостройках ставка выросла на 3,5% (по долларовым кредитам). Юниаструм банк не только увеличил ставки, но и вообще приостановил выдачу кредитов в долларах, а также прикрыл программу кредитования новостроек. Повысили ставки УРСА банк и другие игроки. Тенденцию сокращения ипотечных программ и снижения ставок подтверждает и статистика. По данным компании Фосборн Хоум, если в сентябре средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в долларах составляла 9,84, а по рублям 11,17%, то уже в ноябре они подросли до 9,98 и 11,5% соответственно. Некоторые банки, официально не отменяя ипотеку, стали вводить листы ожидания, куда заемщиков записывали на два месяца вперед. То есть одобренный банком заемщик был вынужден ждать, когда банк сможет наконец выдать ему деньги на покупку недвижимости. Правда, этой ситуацией тут же воспользовались те кредиторы, которые не имели проблем с финансированием, ВТБ 24, Дельтакредит, Национальный резервный банк и другие. Они тут же ввели программы, предлагающие кредитование тех заемщиков, которые получили одобрение в другом банке, но денег не дождались.

Кризис, вызвав рост стоимости внешних заимствований, серьезно подкосил российский ипотечный рынок. Для значительного количества банков рефинансирование ипотечных закладных было основным способом фондирования операций. В итоге около 10% (а по некоторым данным, и больше) банков были вынуждены временно свернуть или серьезно сократить свои ипотечные программы.

Куда путь держим?
На российском рынке сейчас есть две ярко выраженные позиции по вопросу как долго мы еще будем ощущать последствия кризиса ликвидности?. Одни эксперты уверяют, что шторм позади. Все, кто хотел поднять ставки, уже сделали это. По мнению таких вот экспертов-оптимистов, негативные последствия кризиса ликвидности уже преодолены, на выравнивание ситуации уйдет не более полугода, а потом рефинансирование на Западе восстановится в прежних объемах. Правительство, регулятор, банковское сообщество сумели адекватно противостоять трудностям, считает гендиректор компании Кредитмарт Николай Корчагин. Впрочем, есть и другая точка зрения, согласно которой влияние кризиса на розничные банковские продукты, в том числе и на ипотеку, мы пока не ощутили в полной мере. Думаю, что мы увидим еще повышение ставок у банков, которые до сих пор их не поменяли, прогнозирует Александр Долгополов. Потому что даже Сбербанку с его ресурсами невозможно игнорировать изменение конъюнктуры на мировых рынках. То ли еще будет, пугают кредитные брокеры из компании Фосборн Хоум. Не исключено, что ноябрьская стабилизация затишье перед бурей. По прогнозам западных аналитиков, в начале 2008 года можно ожидать новую волну ипотечного кризиса, отголоски которого донесутся до российского рынка, и ставки вновь начнут расти. Такая ситуация может продлиться до середины будущего года банки способны поднять ставки до 2%, говорится в аналитическом отчете компании.

Впрочем, по словам банкиров, кризис принес на российский рынок не только негативные последствия. Он оказался холодным душем, или, по словам зампреда правления банка Возрождение Александра Долгополова, своего рода прививкой от болезни чрезмерной либерализации ипотечных условий, которая могла привести к куда более худшим последствиям. Что, собственно, и продемонстрировала ситуация в США. На американском ипотечном рынке к 2007 году сложилась ситуация, когда кредит мог получить фактически любой человек независимо от уровня и стабильности дохода. Были даже специальные программы, когда заемщик первые три года мог платить по сильно заниженной ставке, и лишь потом переходил на рыночную. В России требования к заемщикам также были до крайности либеральны. Банкиры и брокеры признают, что зачастую кредиты выдавались по поддельным документам без какой-либо серьезной проверки платежеспособности. Сейчас ситуация меняется на глазах: многие банки стали сокращать высокорискованные кредитные программы без первоначального взноса и с неофициальным подтверждением дохода, удлинились сроки рассмотрения заявок, увеличилось число отказов. Публично об ужесточении требований к заемщикам, которые хотели бы получить ипотечный кредит, заявили даже представители ВТБ. По словам старшего вице-президента ВТБ Андрея Сучкова, в банке стали более избирательно относиться к заемщикам. Но, как ни странно, по словам банкиров, это мало повлияло на спрос.

Впрочем, совсем впадать в уныние от прогнозов экспертов не стоит. По-прежнему живы программы без первоначального взноса, и отменять их пока никто не собирается. Более того, в преддверии новогодних праздников пошла волна различных дисконтных программ, предполагающих отмену комиссий, уменьшение процентной ставки и другие приятные сюрпризы для заемщика.

В банке Глобэкс предсказывают, что дешевых денег не будет в течение нескольких лет, и поэтому практика понижения ставок может не возобновиться в ближайшем будущем. Кроме того, остается нерешенным вопрос, что делать с кредитными рисками по ипотеке? Необходимо менять законодательство. Пока российский закон только в минимальном объеме защищает права кредитора. Российским банкам, которые пришли на ипотечный рынок всерьез и надолго, необходима простая и действенная практика реализации заложенного имущества по ипотечному займу. То есть совершенно понятно, что дешевого рефинансирования кредитов из России уже не будет, рассуждает директор дирекции андеррайтинга банка Глобэкс Олег Семкичев. Поредеет и число банков, предлагающих ипотечные кредиты, так как у многих игроков ощущается недостаток долгосрочных ресурсов, прогнозирует зампред правления Русского ипотечного банка Алексей Успенский.

Кроме того, в этом году, возможно, под влиянием стагнации на рынке недвижимости и у банков, и у заемщиков заметно повысился интерес к сотрудничеству с кредитными брокерами. Заместитель председателя правления Хоум кредит энд Финанс банка Владимир Гасяк подтверждает, что намечается тенденция увеличения доли кредитов, выданных через посредников. Многие заемщики почувствовали выгоду от работы с ними. Одна из козырных карт ипотечных брокеров это скидки и льготные условия кредитования у банков-партнеров брокера. Эта возможность придала большую ценность посреднических услуг для заемщиков: до этого обращение к брокерам было целесообразно лишь в сложных для клиента ситуациях (например, когда у заемщика проблемы с подтверждением дохода).

Заемщик распробовал франк
Одна из основных характеристик рынка в этом году существенный рост объемов ипотеки в регионах. Ранее население в провинции относилось к займам осторожно: долгосрочные перспективы взаимоотношений с банком их отпугивали. Сейчас все говорит о том, что ситуация меняется. Некоторые регионы (Кемеровская, Самарская области, Республика Башкортостан) по количеству ипотечных сделок и их доле на рынке недвижимости значительно опередили Москву и Подмосковье. Причем теперь здесь приживаются даже такие оригинальные продукты, как кредитование в швейцарских франках. По словам управляющего директора блока Розничный бизнес Банка Москвы Аллы Цытович, региональные заемщики весьма активно занимают деньги в этой валюте. По ее мнению, все дело в размере ставки, которая во франках самая низкая на рынке, что является пока определяющим фактором для выбора кредитной программы.

Недоступные новостройки
Как отмечают в банках, в этом году качественное изменение претерпела и клиентская база. Среди заемщиков уменьшилось число тех, кто обращается за покупкой первой в своей жизни недвижимости. Вероятно, это связано с тем, что даже преуспевающие представители среднего класса не могут накопить сумму на первоначальный взнос или, не имея возможности обслуживать кредит на качественное, но дорогое жилье бизнес-класса, эконом покупать не хотят и арендуют квартиры. В то же время активизировалась другая категория клиентов тех, кто имеет жилье, но хотел бы улучшить условия жизни. Мы наблюдаем, что уменьшается средняя сумма кредита, рассказывает Алла Цытович. Те, кто покупал жилье по ипотеке в середине прошлого года, брали в кредит около 150 160 тыс. долларов. Этих денег с учетом первоначального взноса как раз хватало на покупку однокомнатной квартиры стоимостью около 180 тыс. долларов. Сейчас в кредит берут меньшие суммы. Проснулся огромный пласт покупателей, у которых уже есть в собственности какая-то квартира. Им гораздо легче, чем бездомным заемщикам. Они легко получают недостающую для покупки сумму, используя кредиты под залог имеющейся недвижимости. Кроме того, по словам руководителя отдела брокериджа компании Кредит Макс Виктории Щербаковой, многие клиенты хотят брать залоговый кредит на приобретение земельных участков и коммерческой недвижимости: Это нетиповые кредитные продукты. Схемы кредитования под залог на приобретение нежилых помещений требуют серьезных доработок. Пока по ним работают менее десятка банков. Но ниша таких продуктов постоянно расширяется по количеству и ассортименту. Начальник управления кредитования физических лиц СДМ-банка Иван Лонкин подтверждает, что спрос существенно превышает предложение по таким продуктам, как займы под залог или на покупку коммерческой недвижимости. Именно эти продукты, по его мнению, и получат распространение в следующем году, пусть и по более высоким ставкам.

Еще одна очевидная тенденция все более узкая специализация кредитных продуктов. Некоторые банки уже идут по этому пути, предлагая специальные программы для молодежи, студентов и т. п. На фоне кризиса такой подход становится все более оправданным. Поскольку у банков вряд ли будет возможность существенно снижать ставки и улучшать условия в следующем году, то основным средством конкурентной борьбы станет индивидуальный подход к разным категориям заемщиков и рост уровня сервиса.

Все аналитические обзоры свидетельствуют о том, что московское жилье почти перестало быть нишей, интересной для инвестиций. В то же время коммерческая недвижимость, которая устойчиво дорожает, остается почти недоступной для частного инвестора. Единственный инструмент, позволяющий войти на этот рынок даже с небольшим капиталом, это закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). Поэтому неудивительно, что фонды недвижимости за последний год не только не утратили популярность, но и нарастили ее.

По прогнозам экспертов, продолжит активно развиваться в 2008 году и кредитование загородной недвижимости. Загородная ипотека достаточно перспективное направление, что обусловлено динамичным развитием рынка загородной недвижимости, активным строительством коттеджных комплексов во многих регионах России, а также растущим спросом со стороны населения, объясняет член правления Городского ипотечного банка Ольга Садовская. А вот кредитование новостроек, которое и сейчас развито не особенно широко, в следующем году также останется малораспространенным продуктом. Строительный рынок слишком непрозрачен, а соответственно, высокорискован. Теперь, наученные примером американского кризиса, банки будут относиться более осторожно к выбору партнеров-застройщиков, рассуждает Александр Долгополов. В нашем банке мы уже ограничили объемы кредитования новостроек. Это, пожалуй, один из наиболее грустных прогнозов для заемщиков. Подавляющее большинство кредитов в России по-прежнему выдается на покупку вторичного жилья, 60% которого морально и материально устарело и требует если не сноса, то капитального ремонта.
Невзирая на то, что недвижимость за последний год заметно утратила инвестиционную привлекательность, ее стоимость замерла, закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости дают возможность заработать.

Последний год оказался весьма плодовитым на появление новых фондов недвижимости.

Удвоение активов
ЗПИФы недвижимости на российском рынке существуют уже три года. Большинство первых фондов появились как инструмент, используемый крупными компаниями для оптимизации налогообложения. Недвижимая собственность фирмы переводилась в коллективное имущество фонда и, соответственно, освобождалась от налогообложения. Однако доля и функции ЗПИФН постоянно расширяются. Даже крупные девелоперы, например Mirax Group, создают паевые фонды для финансирования своих проектов коммерческой недвижимости, поскольку это стало реальной альтернативой банковским кредитам, рассказывает генеральный директор компании Prime City Properties Сергей Колегов. ПИФы предполагают существенные налоговые льготы, а также более эффективно сохраняют недвижимость от рейдерских захватов.

Условно все ЗПИФН можно разделить на рыночные и нерыночные. Из рыночных, пожалуй, следует выделить те, паи которых активно обращаются на ММВБ: их легко продать, что очень удобно не нужно в течение нескольких лет ждать закрытия фонда (см. статью Тайны закрытых фондов D’ №22 от 19 ноября), или купить. Таких фондов на тот момент мы выделили 15 штук. Многие из них имеют достаточно демократичную цену пая около 1000 рублей.

По данным Национальной лиги управляющих (НЛУ), количество сформированных ЗПИФов за текущий год выросло со 150 до 270 штук. При этом стоимость чистых активов (СЧА) увеличилась на 76,8 млрд рублей, до 143 млрд, это практически удвоение средств, что говорит об интенсивном развитии отрасли. Около 30% всех ПИФов в России сегодня составляют фонды недвижимости.

Большинство из фондов девелоперские, которые вкладывают деньги пайщиков в строительство или реконструкцию зданий. Рентных фондов, зарабатывающих деньги, приобретая в коллективную собственность здания и сдавая их в аренду, сейчас всего лишь больше сотни. Остальные, как правило, фонды смешанных инвестиций. Правда, за последний год большое распространение получили земельные фонды. Ленд-девелопмент (land земля) предполагает покупку, освоение и, возможно, застройку участка с целью повышения его стоимости.

Фонды второго типа создаются для консолидации и защиты корпоративных и недвижимых активов, управления производственными активами (внутренняя аренда) и решения иных задач, не связанных с привлечением инвестиций. Рыночные фонды, как правило, ориентированы на внешних инвесторов и делятся в зависимости от профиля основной деятельности: девелопмент (development развитие, расширение), рента или спекулятивные операции с недвижимостью.

Прибыльное созидание
Никакие пертурбации рынка недвижимости, ни стагнация, ни кризис ликвидности пока не нанесли ущерба развитию сегмента ЗПИФН, и в первую очередь рентным. Например, доходность ЗПИФН Коммерческая недвижимость под управлением УК Тройка Диалог составила, по предварительным оценкам, более 15% годовых в рублях.

Но в целом, как говорят эксперты, это деление фондов на виды условное: формально оно никак не закреплено, и поэтому четкой статистики по данному признаку нет. Причем теоретически в течение срока жизни фонда он может сменить профиль, замечает генеральный директор УК Регион девеломпент Валентина Волкова.

Часть закрытых ПИФов выплачивает доход пайщикам в течение отчетного года, а другие только по окончании проекта. К тому же сами строительные проекты, как правило, долгосрочные и рассчитаны на хотя бы на два-три года, а чаще на более долгий срок. Поэтому один ЗПИФ может завершить за год, например, три проекта, получить по ним всю прибыль. А другой фонд за этот же год только инвестировал в проекты и доходности в отчетном году не показал, хотя на самом деле его проекты могут быть более эффективными и принести всю прибыль в будущем.

Подсчитать и сравнить доходность девелоперских ЗПИФН затруднительно из-за специфики их деятельности. В них прибыль образуется из разницы между стоимостью квадратного метра на стадии котлована и ценой продажи после окончания строительства. Если ориентироваться на динамику стоимости одного из ликвидных фондов Арсагера жилищное строительство, паи которого торгуются на ММВБ, то инвестор за прошедший год получил доход около 20%.

При выборе фонда, как советуют эксперты, основное внимание стоит уделить не профилю деятельности, а конкретным проектам. Доходность проектов, реализуемых через ЗПИФы, в 2007 году в большей степени зависела от параметров и условий реализации каждого конкретного проекта. А это обусловлено не столько рыночной конъюнктурой, сколько усилиями организаторов проектов. Поэтому прогнозировать сейчас доходность тех или иных фондов недвижимости довольно сложно. По опыту прошлых лет нередко стоимость активов некоторых фондов выстреливала в последние числа года, обеспечивая рост фонда и пая в два-три раза, поясняет ведущий юрист компании IMAC Евгений Жук. Валентина Волкова соглашается, что перспективность и доходность ЗПИФов недвижимости определяет не тип активов, а конкретные объекты их качество. Тем не менее она рекомендует частным инвесторам выбирать фонды с постоянным денежным потоком и выплатой дохода по паю рентные и те из девелоперских, которые ведут строительство жилья (лучше несколько проектов) с параллельной реализацией квартир. Оба фонда обеспечат и прирост стоимости пая, и регулярные выплаты.

Закрытое будущее
Безусловно, рентные ЗПИФН сегодня являются одним из наиболее надежных инструментов, при этом их доходность даже при росте арендных ставок вряд ли в ближайшие годы поднимется больше 12 15%. На девелоперских проектах можно получить куда большую прибыль, но и риски, соответственно, выше. Правда, чтобы их дифференцировать, можно купить паи того фонда, которые инвестируют не один проект, а несколько разнопрофильных. И желательно в разных регионах.

Другое перспективное направление для появления новых ЗПИФН рынок коммерческой недвижимости. Поскольку, как поясняют специалисты, стагнация цен и уход покупателей коснулись только рынка жилья. А торговая и офисная недвижимость довольно заметно выросла в цене. Несмотря на признаки некоторого перегрева, эти сегменты чувствуют себя уверенно: качественные объекты сдаются в аренду в кратчайшие сроки, говорит старший консультант отдела управления фондами недвижимости УК Тройка Диалог Иван Кабулаев. Сергей Колегов подтверждает, что доходность коммерческой недвижимости в Москве остается на высоком уровне в среднем 20 30% при строительстве с нуля и 9 12% при покупке готового объекта. В связи с этим оба эксперта прогнозируют рост интереса инвесторов к ПИФам коммерческой недвижимости.

Мода на землю
По мнению Евгения Жука, наиболее перспективное направление для ЗПИФН земельный девелопмент. Оно оправдывает себя как на примере существующих уже с 2005 2006 годов фондов, так и ЗПИФов недвижимости, созданных в этом году, утверждает он. Зачастую после передачи земельных активов в фонд производятся нарезка участков, их межевание и кадастровый учет. Все это существенно повышает стоимость имущества. Максимально эффективным это бизнес-решение становится, когда через фонд финансируются интенсивное развитие участка (прокладка коммуникаций и т. п.) и его последующая застройка. Пока что-либо о прецедентах доходности трудно говорить, так как это появилось относительно недавно. Пожалуй, единственный пример фонд Солид недвижимость, паи которого с июля 2007 года начали торговаться на ММВБ. За этот период их стоимость выросла со 106 тыс. рублей до 115 тыс., впрочем, ликвидность там невысокая.

После кризиса 1998 года цены на московском рынке недвижимости постепенно начали расти. К 2002 году они вернулись на докризисный уровень. Однако за 2003-й и начало 2004 года стоимость жилья увеличилась вдвое.

Кроме того, все больше ЗПИФН, вероятно, будут организовываться на региональных рынках недвижимости. Например, наша управляющая компания Регион девелопмент управляет целым рядом нестоличных фондов недвижимости и видит перспективу именно в регионах, рассказывает Валентина Волкова. В перспективе интерес инвесторов к Москве, конечно, будет снижаться, но в первую очередь за счет сокращения площадок для строительства в столице, и в этом случае капитал естественным путем будет перетекать на более свободные региональные рынки.

Примечательно, что математические манипуляции с прогнозами цен на московскую недвижимость приводят именно к таким результатам. За последние пять лет в ценовой динамике прослеживаются четкие циклы. Примерно полтора-два года роста сменяет год стабилизации, потом все повторяется. Поэтому, если выделить цикличность ценовой кривой и аппроксимировать ее в будущее, то новый двукратный скачок цен с последующей стагнацией произойдет к 2009 году.

Затем снова произошел скачок цен, и за вторую половину 2005-го и 2006 год они вновь удвоились. Почти весь 2007 год рынок снова отдыхал, однако осенью наметилась слабая тенденция к росту стоимости квартир. Казалось бы, что мешает столичной недвижимости в 2008 2009 годах подорожать еще в два раза?

В этом свете на ценовой марафон столичной недвижимости за прошедшие годы можно посмотреть под другим углом. Похоже, к концу дистанции рынок действительно устал. Если в 2002 году для передышки ему требовалось всего несколько месяцев, то во время стагнации 2004-го уже более полугода. Стагнация конца 2006 2007 годов продолжалась еще дольше. Более того, если в 2004-м рост цен просто остановился (правда, отката стоимости назад почти не было), то в 2007 году цены упали на 5 10%, а с учетом скрытой коррекции на все 15%.

Однако увеличение цен в геометрической прогрессии на какой бы то ни было товар не может продолжаться вечно. Очевидно, существуют разные объективные ограничения, своеобразный потолок, по мере приближения к которому рост становится умеренным или вовсе останавливается. Говоря математическим языком, кривая цен вместо бесконечного роста по экспоненте должна рано или поздно выйти на уровень насыщения. Конечно, потолок со временем может отодвигаться все выше и выше из-за инфляции, повышения уровня жизни и доходов населения, но все эти процессы, как правило, протекают умереннее, чем по 100% за год.

Потолок цен
Какие есть основания полагать, что московская недвижимость близка к своему ценовому потолку и еще один двукратный скачок стоимости на квартиры в нынешних условиях маловероятен? По мнению специалистов аналитического центра ирн.ru, таких причин несколько.

Примечательно, что и возобновление реального роста стоимости московской недвижимости этой осенью остается под вопросом. Да, долларовые цены действительно пошли вверх на уровне 2 3% в месяц. Однако и сам доллар потерял за осень примерно 5 6%, то есть заметно подыграл сторонникам роста. Поэтому, наблюдая за рублевой стоимостью квартир в Москве, можно отметить, что если она и повысилась, то весьма скромно на 2 3% за осень, а не в месяц. Иными словами, если долларовые цены на квартиры уже перешагнули уровень начала года и полностью отыграли коррекцию, то рублевые более объективные в нынешних условиях нет.

Цены на квартиры в Москве после переходного периода 90-х и кризиса 1998 года находились на довольно символическом уровне (500 700 долл. за 1 кв. м) и в разы уступали стоимости жилья в развитых странах. По мере того как после дефолта в России появилась политическая стабильность, наметился экономический рост, повысились уровень жизни и платежеспособность населения, стоимость жилья в Москве скорректировалась до уровня цен развитых стран, увеличившись в разы. Теперь было бы странным предположить, что цены на жилье в российской столице вырастут еще в два-три раза и станут выше, чем в самых дорогих городах мира. Проще говоря, по мнению специалистов аналитического центра, одним из критериев потолка цен на московскую недвижимость можно рассматривать уровень цен в развитых странах Европы.

Во-первых, по всем классам жилья Москва догнала, а в некоторых случаях и превысила уровень цен на жилье в Европе, уступив лишь Лондону или Монако. Причем как качество жизни, так и качество жилья в российской столице по многим параметрам уступает европейским. В большинстве городов и столиц Старого Света цена 1 кв. м варьируется от 2 до 5 тыс. долл. Дороже обойдется только элитное жилье в престижных местах. В Москве же 4 5 тыс. долл. за квадрат средний уровень цен на квартиры в панельных зданиях, пятиэтажках и старых домах, жилье в спальных районах и пр. Если речь идет о недвижимости чуть выше среднего, домах в хороших районах или жилье бизнес-класса, то это уже 7 10 тыс. долл. за 1 кв. м и выше. Квадрат в элитном доме стоит от 20 и до 50 тыс. долл.

Однако этот рост остановился, когда для представителей среднего класса стала невозможной покупка квартиры с помощью ипотеки. По всей видимости, этой причиной и обусловлено снижение темпов выдачи кредитов на жилье в 2007 году. Проблема не в том, что людям не нужна ипотека. Просто большинству из них при нынешних ценах на квартиры заемных денег все равно не хватает.

Во-вторых, даже несмотря на ограниченность предложения в столице, рост стоимости недвижимости будет сдерживаться платежеспособностью населения. Примечательно, что происшедший в 2005 2006 годах скачок цен во многом был обусловлен активным развитием ипотечной системы и повышением платежеспособного спроса за счет заемных средств.

Доходность аренды жилья на уровне 10 12% была в 2000 2002 годах, однако по мере многократного роста цен на квартиры заметно снизилась. Дело в том, что в нашей стране наниматели жилья, как правило, менее состоятельные люди, нежели покупатели, поэтому рост арендных ставок все эти годы заметно отставал от роста цен продажи. В результате после нового скачка в 2005 2006 годах соотношение цены аренды и продажи упало до 4 5% годовых, то есть заметно ниже даже ставок по депозитам в Сбербанке России.

Покупка или аренда?
Есть еще один критерий (соотношение цен аренды жилья и продажи), который служит своеобразным показателем сбалансированности рынка. В нормальных условиях данное соотношение должно быть порядка 10 12% годовых, то есть чуть выше, чем доходность по банковским депозитам с параметрами, приближенными к вложениям в покупку жилья (крупная сумма, срок от года и прочее в среднем это около 7 9% годовых в зависимости от банка).

Заметное повышение арендных ставок в 2007 году, очевидно, истощило платежеспособность нанимателей. Учитывая ограниченные финансовые возможности квартиросъемщиков (молодые семьи, студенты, приезжие и др.), можно утверждать, что величина ставок аренды вряд ли в ближайшее время будет расти слишком быстро. Следовательно, если квартиры подорожают еще в два раза, то это снова приведет к падению доходности аренды до 4 5% годовых. При столь дешевой аренде нерентабельно владеть квартирой в целях получения дохода, лучше ее продать и вложить деньги в ценные бумаги, ПИФы или другие финансовые инструменты.

Пока квартиры дорожали, на низкую доходность от аренды никто внимания не обращал, но с началом стагнации в 2007 году наймодатели стали повышать ставки. В результате рост цен аренды за 2007 год оказался довольно существенным. Он составил порядка 30 50%, что повысило соотношение ставок аренды квартир и стоимости их продажи до 6 7% годовых. Однако это все равно ниже, чем доходность по банковским депозитам, особенно если учитывать для доходности аренды жилья амортизацию, налоги, рост коммунальных платежей и пр.

Ценовое дно
И все-таки, может быть, в 2008 году произойдет долгожданное снижение цен на квартиры в Москве, коль они и так уже довольно высоки и дальше расти им некуда? По мнению сотрудников аналитического центра, существенного снижения цен в 2008 году ожидать вряд ли стоит. На то есть свои причины.

Невыгодно в таких условиях покупать квартиру для себя даже при наличии живых денег. Целесообразнее снимать жилье (например, за 5% в год от цены недвижимости), а свои денежные средства вложить под более высокий процент (например, в ПИФ под 15% годовых) и получать чистую прибыль в виде разницы дохода от вложенных денег и затрат на аренду (10% годовых). Другими словами, в нынешних условиях дальнейший рост цен на квартиры будет сдерживаться альтернативой аренды жилья, даже для людей, имеющих деньги на покупку.

При этом следует отметить, что заметно изменилась и структура нового строительства. В 2000 2002 годах около 70 80% домов в Москве были панельными. Сейчас их возводят только для социальных программ, а почти все, что идет на продажу, монолитно-кирпичные здания. С одной стороны, это хорошо качество лучше, но с другой площадь квартир в домах по индивидуальным проектам (монолит-кирпич) примерно в полтора раза больше, чем в панельных, а значит, при том же количестве построенных метров квартир получается в полтора раза меньше. В результате пять лет назад на рынок поступало порядка 50 55 тыс. квартир в год. Теперь примерно в два раза меньше 25 30 тыс. Данная картина вряд ли изменится в пользу покупателей город берет на себя все больше социальных обязательств. Заметно увеличить объемы строительства в пределах Москвы уже физически невозможно, да и застраивать столицу панельными стенами в 17 22 этажа вряд ли целесообразно.

В первую очередь высокие цены на столичную недвижимость держатся за счет ограниченного предложения и объемов строительства, причем сейчас на рынок попадает даже меньше новых квартир, чем в прошлые годы. При постоянном вводе нового жилья на уровне 5 млн кв. м в год примерно половину новых квартир отдают под различные социальные программы, очередникам и переселенцам из пятиэтажек, в то время как несколькими годами ранее эта доля была в пределах 30%. То есть, с одной стороны, город решает социальные задачи, а с другой для всех остальных, кто пытается купить недвижимость, жилья остается меньше, а цены на него выше.

Важной подушкой безопасности, предохраняющей цены на жилье от заметного падения, является ипотека. Последний ценовой скачок на столичную недвижимость как раз совпал со временем, когда ипотека стала доступной, и прекратился, когда основная масса покупателей квартир в кредит оказалась неспособной угнаться за стоимостью. Следовательно, стоит ценам снизиться, а потенциальным покупателям поднакопить немного денег на первый взнос или дождаться улучшения условий по ипотеке (меньше первоначальный взнос, больше срок кредита и меньше проценты, что уменьшает ежемесячные платежи), как они смогут снова включиться в ценовой марафон.

Есть и другие причины, поддерживающие московский рынок недвижимости снизу. Это общее повышение уровня жизни и доходов населения. Не менее важен в вопросе приобретения жилья и рост накоплений граждан. Так, после дефолта цены на квартиры заметно упали и были невысокими из-за того, что многие люди потеряли все сбережения. Сейчас же при относительно небольшом ежемесячном доходе у людей могли сформироваться ощутимые накопления за последние семь-восемь лет стабильности и экономического роста.

Цены на московскую недвижимость в 2008 году
Итак, сделаем основные выводы. Во-первых, стагнация рынка и незначительная коррекция цен на квартиры вниз в первой половине 2007 года показали, что для более глубокого падения стоимости жилья предпосылок нет. Поэтому нижним пределом для динамики цен в следующем году (пессимистичный вариант), скорее всего, будет сохранение стоимости на нынешнем уровне, продолжение коррекции возможно лишь по отдельным типам жилья или изначально переоцененным квартирам.

Похоже, именно эти причины и не дали ценам на недвижимость заметно упасть во время стагнации 2007 года. В среднем продавцам пришлось скинуть порядка 5 10%, кому-то просто пришлось переждать, чтобы вновь появились покупатели. Проще говоря, если бы существовали реальные предпосылки для более существенного падения цен, то данный процесс уже произошел бы.

Более существенное подорожание квартир возможно в относительно недорогом сейчас поясе городов Подмосковья средней удаленности и в дальнем Подмосковье, особенно в тех городах и по тем направлениям, где наблюдается развитие инфраструктуры и улучшение транспортной доступности. Также более высоким может быть рост цен на коттеджи и таунхаусы (малоэтажное жилье) в Подмосковье за счет перетекания в этот сегмент спроса с квартирного рынка. Умеренными темпами продолжит дорожать аренда жилья. Однако резкие ценовые скачки на рынке недвижимости Московского региона маловероятны.

В нынешних условиях вряд ли разумно говорить о повышении стоимости московских квартир вдвое или более. Скорее, возможен рост, обусловленный процессами инфляции или чуть выше ее, на уровне 15 20% в год (оптимистичный вариант), что характерно для большинства рынков недвижимости в условиях стабильной общеполитической и экономической ситуации. Иными словами, цены на жилье в Москве в 2008 году могут либо вырасти на 15 20% за год, либо же остаться на нынешнем уровне. В ближнем Подмосковье, во многом уже интегрированном в рынок недвижимости Москвы, динамика цен будет примерно такая же.

Спокойствие рынка недвижимости на протяжении всего года было поводом для регулярных баталий аналитиков. Одни как мантру повторяли: недвижимость вырастет в цене, другие, напротив, уверяли, что стоит ожидать падения. Сказать, что кто-то из них оказался прав, нельзя. По данным независимого аналитика Андрея Бекетова, стоимость жилья в Москве за год выросла незначительно: если средняя цена 1 кв. м в декабре прошлого года составляла 124 тыс. рублей, то через год она снизилась всего на 1 тыс. рублей. Что же будет с ценами в новом году и стоит ли ожидать от вложений в недвижимость хорошей доходности, выяснял D’.


Топтание на месте именно так можно охарактеризовать прошедший год на рынке недвижимости. В этой ситуации для частных инвесторов остается не так много возможностей заработать на покупке-продаже квартир.

По сравнению с декабрем 2006 года цены однозначно снизились, утверждает ведущий эксперт компании DOKI Алла Аксенова. В среднем 1 кв. м в Москве подешевел почти на 4,3 тыс. рублей (со 110 тыс. рублей до 105,7 тыс.). По данным DOKI, наиболее близкими к прошлогодним показателям остались цены на сталинки и типовой кирпич (128 тыс. рублей за 1 кв. м в декабре 2006−го против 127 тыс. рублей в декабре 2007−го). Сильно упали в цене панельные пятиэтажки. На фоне общей стагнации выделялся сегмент элитного жилья. В первом полугодии ситуация в этой нише вполне отражала общие тенденции: низкая покупательская активность, почти отсутствующий рост цен. Но с осени стоимость элитных новостроек пошла вверх. По данным компании Новое качество, за 2007 год цены на строящуюся элитную городскую недвижимость в Москве в среднем выросли на 28,1% и составили 17 786 долларов за 1 кв. м. На вторичном рынке средняя цена еще выше 19 984 доллара за квадрат (рост за год 11,8%). Правда, в компании Миэль-новостройки приводят не столь оптимистичные данные. Удорожание в большей степени было вызвано колебаниями курса валют. В рублевом эквиваленте рост стоимости элитки составил всего 18,9%. Если рассчитывать из того, что инфляция составила за год 11,5%, то реальные цены на элитные новостройки в рублевом выражении выросли всего на 7,4%, говорит управляющий партнер компании Миэль-новостройки Наталия Тихоновская. Вторичный сектор, по аналогичным подсчетам, и вовсе ушел в минус.

Видимость роста
Начиная с зимы прошлого года на московском рынке недвижимости царило затишье. Многие аналитики видели в этом признаки того, что ценовой пузырь, надувавшийся в течение 2006 года, вот-вот лопнет. Многие потенциальные покупатели даже решили подождать развития событий: авось упадет. По мере уменьшения спроса предложение начало расти: часть инвесторов решили сбросить не приносящие прибыли квартиры. Летом-осенью 2007 года цены даже понемногу начали двигаться вниз на 1 2% в месяц. Причем, по словам риэлтеров, реальные сделки проходили на 15 20% дешевле первоначально заявленной цены. К концу 2007 года колебания рынка стали еще более противоречивыми: цены в долларах начали понемногу расти, но, учитывая постоянно падающую американскую валюту, они фактически остались без изменений, а по некоторым секторам пошли вниз.

10 тыс. долларов за квадрат
В прогнозах на будущее аналитики как обычно расходятся, причем радикально. Согласно версии главного эксперта Российской гильдии риэлтеров Геннадия Стерника, весной нас ожидает очередной скачок цен. По прогнозам профессора, жилье в Москве дешеветь не будет еще как минимум лет десять, и к 2010 году средняя цена достигнет 10 тыс. долларов за 1 кв. м. В качестве примера господин Стерник приводит Лондон, где недвижимость дорожает уже давно и стабильно, без каких-либо обвалов. Такой прогноз недалек от истины. Учитывая, что наша экономика растет и связано это не только с нефтью и газом, но и с выборами, увеличивается и покупательская способность, говорит директор по развитию инвестиционно-строительной компании Жилторг Иван Гурьев. Есть, впрочем, и несогласные. Такой прогноз оторван от жизни и годится только для бумажных построений. Еще пять лет назад у Москвы был существенный потенциал для роста цен. Сейчас она уже догнала мировые столицы. Для покупателей жилья бизнес-класса и элиты появился выбор: приобрести его в Москве, Лондоне или Париже за те же деньги. Инвесторы тоже все чаще задумываются о загранице. Там и цены сравнимые, и жизнь стабильнее, меньше рисков для долгосрочных инвестиций. Обычным людям, живущим на фиксированную зарплату, все труднее решить жилищные проблемы, так как рост их доходов стремительно отстает от роста цен на квартиры. Поэтому уровень их платежеспособности будет выступать естественным ограничителем роста цен на жилье экономкласса, отмечают эксперты аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости (ИРН).

Примерно с середины осени риэлтеры заговорили о возвращении покупателей на рынок. К ноябрю люди осознали, что период корректировки цен закончился и начался процесс естественного роста, говорит руководитель аналитической службы МИАН агентство недвижимости Алексей Кудрявцев. Это небольшое оживление рынка придало продавцам недвижимости уверенность. В компании DOKI отмечают, что продавцы с конца осени торгуются крайне редко, а максимальный дисконт не превышает 1 3%.

И наконец, третья группа экспертов уверяет: рынку недвижимости падения не избежать. Хотя мы у себя не видели заметных кризисов на рынке недвижимости, но в мировой истории они были. Можно вспомнить пятнадцатилетнюю стагнацию в Японии, начавшуюся в 1991 году, падение цен на недвижимость в Лондоне в середине 1980−х. По некоторым районам цены упали на 80%, а стагнация длилась около пяти лет, предупреждает управляющий директор УК Финам менеджмент Сергей Хестанов. Да, в перспективе ближайшего года потрясений ждать не придется. Но что касается более отдаленного будущего, то там ситуация не такая лучезарная. Мы ждем серьезных перемен на рынке через полтора-два года.

Многие участники рынка уверены, что рынок столичной недвижимости ожидает небольшой рост в пределах инфляции. Серьезные изменения могут произойти только в случае резких перемен банковской политики. То есть в случае снижения процентной ставки по ипотеке или, наоборот, в случае отказа банков от ипотеки, прогнозирует руководитель аналитического отдела корпорации Инком Дмитрий Таганов. Если активизация спроса и произойдет, то не ранее весны. К этому времени ожидания снижения стоимости жилья сойдут на нет. Цена квартир в новостройках в связи с ограниченным спросом со стороны инвесторов будет расти с незначительным опережением темпа инфляции, примерно на 10 12% в год. Поведение цен на вторичном рынке будет во многом обусловлено стабильным объемом предложения (на уровне 30 40 тыс. квартир). Он будет поддерживаться за счет желания частных инвесторов продать инвестиционные квартиры, приобретенные два-три года назад. Мы ожидаем прироста цен в этом сегменте на 8 10% за год, предсказывает Алексей Кудрявцев.

Другими точками роста могут стать коммерческая недвижимость в регионах и земельные участки. Если говорить о том, в какой из регионов выгоднее всего инвестировать при покупке недвижимости в перспективе на ближайшие пять лет, то норма прибыли в таких городах, как Иркутск, Екатеринбург, Владивосток, несомненно, гораздо интереснее, чем в Москве, считают в компании DeltaRealty. Я бы посоветовал инвесторам делать ставки на рентные проекты в области земель сельхозназначения и коммерческой недвижимости, поскольку этот сегмент рынка, скорее всего, почти не пострадает от падения стоимости, уверяет Сергей Хестанов. Что касается рынка жилой недвижимости, то здесь многое будет зависеть от конкретного региона. За 2007 год наибольший рост среди городов-миллионников демонстрировали Красноярск (67%), Волгоград (37%), Пермь (35%) и некоторые другие (см. таблицу). Наименьший Уфа и Екатеринбург. В следующем году ряд экспертов ожидают роста цен в Казани и Нижнем Новгороде, но вот насколько они выстрелят большой вопрос.

На что же ставить?
Для тех, кто хочет решить жилищный вопрос лично для себя, дилемма покупать или подождать отсутствует, вопрос лишь в цене и выборе наиболее подходящего варианта (тем более что во время стагнации шансы найти квартиру подешевле и получше гораздо выше, чем в период дефицита предложений). А вот инвесторам придется искать новые варианты заработать. Сильно выросший в цене экономкласс в Москве, похоже, достиг предела, и быстро заработать на сделках с ним не удастся. Наибольшая часть предложений в новостройках столицы находится в пределах от 3 до 5 тыс. долларов за 1 кв. м (данные корпорации Инком), и, похоже, цена вряд ли изменится. Покупка квартир в Подмосковье представляется более интересным вариантом (как для инвесторов, так и для приобретающих для себя), особенно учитывая стоимость 1 кв. м (2542 доллара, по данным ИРН). Сегодня новостройки среднего Подмосковья (5 30 км от МКАД) являются самым дешевым сегментом на первичном рынке жилья московского региона. Цены на однокомнатную квартиру начинается примерно от 70 тыс. долларов, что до сих пор позволяет многим потенциальным покупателям решить свой квартирный вопрос. Кроме того, средняя стоимость 1 кв. м в домах, строящихся по индивидуальным проектам (монолит-кирпич, монолит, панель), и в домах типовых серий (панель) практически одинакова и составляет 2010 долларов за 1 кв. м, говорят аналитики ИРН. Получается вполне привлекательная для инвестора картина: есть спрос, и есть возможность для ценового роста. Цены на подмосковные новостройки будут продолжать расти, поскольку растет спрос прежде всего за счет того, что многие не могут позволить себя купить недвижимость в пределах МКАД, объясняет Александра Мальцева, начальник отдела проверки сметного расчета компании 2К. В то же время надо очень внимательно выбирать объект для инвестиций, исходя из вторичных признаков удаленность от МКАД, направление, транспортная доступность, населенный пункт, инфраструктура, локальная география и прочие. Так, все объекты, находящиеся в 1 5 км от МКАД, сильно выросли в цене за последние пару лет и сравнялись с московскими, а вот в других территориальных зонах они росли гораздо медленнее (см. таблицу). Во многом ситуация зависит от развития анонсированных мегапроектов городов-спутников, таких как Большое Домодедово, А101 и других, которые в случае их успешной реализации, то есть выхода на рынок более чем 20 млн кв. м, способны серьезно повлиять на ценовые тенденции, уверяют в УК Финам.



Главная --> Публикации