Главная --> Публикации --> Павел фукс окружил "экспоцентр" На "точках" ставится точка Банки поднимают ставки и ограничивают кредит

Самыми крупными заемщиками Сбербанка стали ОАО Инвест-Проект и ГК Комплексные инвестиции. Вчера РБК daily не удалось связаться с этими компаниями и узнать о конкретных проектах, для которых потребовалось финансирование на общую сумму 1,264 млрд долл. По информации РБК daily, эти структуры имеют отношение к группе компаний Гамма, известной на рынке недружественных поглощений. Но Сбербанк, который не скрывает жесткости своих требований к клиентам, информация о проектах и компаниях удовлетворила.

В этом году Сбербанк уже предоставил девелоперам под проекты более 10 млрд долл. До конца года эта сумма, по его планам, должна увеличиться на 40%. Такие данные банк приводит в материалах для своих потенциальных клиентов. Более того, на выставке Expo Real в Мюнхене он представил список крупнейших заемщиков на этот год (см. таблицу на с. 8). Лидерами списка стали компании, имена которых широко не известны даже среди застройщиков.

В компании ДОН-Строй (три транша на 340 млн долл.) от комментариев по поводу объектов финансирования отказались.

В тройку крупнейших заемщиков вошла и МИЭЛЬ-Недвижимость (461 млн долл.). Кредиты в Сбербанке взяты на финансирование крупных инвестиционно-девелоперских проектов в Москве и Подмосковье, такие как Гранд-Паркъ, Волжский. На сегодняшний день в Сбербанке у компании открыты кредитные линии на сумму 580 млн долл., из которых в настоящее время используется 346 млн, прокомментировал РБК daily финансовый директор холдинга МИЭЛЬ Евгений Плаксенков. Следом идут СУ-155 и Сoalco, кредитующиеся, очевидно, под проекты жилищного строительства.

Заемщик банка компания ЗАО Меркурий Сити Тауэр возводит одноименную башню на 14-м участке делового центра Москва-Сити (кредитная линия 300 млн долл.). В компании Капитал Груп РБК daily не стали называть проект, под который открыта кредитная линия в 287 млн долл. Однако, согласно открытой информации, компания кредитуется в банке для финансирования проекта Город Столиц, который также реализуется на территории делового центра.

Сбербанк также стал финансистом для двух проектов на территории Москва-Сити.

В Подмосковье самым крупным займом стали средства для ОАО Масштаб Сергея Кириленко и Вадима Мошковича. Они реализуют проект А-101, подразумевающий строительство 12 млн кв. м жилья. За пределами Московского региона деньги банка работают на ЗАО Терра Нова, оно запустило в Петербурге проект Морской фасад освоение западной части Васильевского острова.
Аналитический отдел корпорации ИНКОМ проанализировал ценовую ситуацию на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья.

В центре города деньги Сбербанка также работают в проекте Тверская застава. ООО Автостоянка Тверская застава (принадлежит AFI Development) получило кредитную линию, действующую до августа 2010 го­да для реализации первой части проекта общей площадью 113,5 тыс. кв. м: он включает торгово-развлекательный комплекс площадью порядка 60 тыс. кв. м, подземный многоярусный гараж-стоянку на 1 тыс. машиномест и крупную транспортную развязку. Сумма кредита составит около 70% от общих вложений в проект, остальное собственные средства компании. (РБК daily писала об этом 4 сентября 2007 года.)

В настоящий момент средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Москве колеблется в районе $5,4 тыс., в Подмосковье показатель приближается к $2,5 тыс. В сентябре незначительно (не более 1%) потеряли в цене наиболее дорогие и престижные округа (ЦАО, ЗАО, ЮЗАО) и приблизительно на столько же (не более 1%) выросли в цене округа наиболее дешевые (ЮАО, ЮВАО, ВАО). Объем предложения по Москве составил 37,8 тыс. объектов (приблизительно на 1% меньше, чем в августе).

В настоящий момент рынок стабилизировался цены достигли равновесного значения. Небольшой рост стоимости квадратных метров если и наблюдается, то не превосходит показателей инфляции (месячный прирост цен не превышает 1%). Так, за первый осенний месяц цены на вторичном рынке выросли всего на 0,1%. Октябрь демонстрирует несколько большую динамику: например, за первую неделю октября рост цен на вторичном рынке составил 2,2%. Тем не менее по итогам месячной статистики ожидаются более умеренные показатели. Помимо инфляции на рост цен сейчас влияет и падающий курс доллара: если доллар дешевеет, цена на квартиры в долларах растет, так как продавцы не желают терять прибыль, выраженную в рублях.

Доходный съем
Первые доходные дома, построенные за счет бюджетных средств, появятся в России в 2008 году, всего до 2012 года будет построено 7080 таких домов. По замыслу московских властей этот проект не только способ пополнения бюджета города, но и один из альтернативных путей обеспечения граждан доступным жильем. В рамках проекта планируется строительство нескольких видов домов. Первый вид городские доходные дома для очередников, квартиры в которых можно снимать на срок до 15 лет и затем продлевать договор. Плата за наем будет небольшой около 5 тыс. рублей в месяц за квартиру. В эту сумму не включается плата за капитальный ремонт. В доходных домах другого типа предусматривается, что плату за капитальный ремонт будут включать в ставку найма, а в третьем виде доходных домов цена за наем будет близка к рыночной. При этом очередники смогут пользоваться любыми видами домов.

Прогноз на ближайшие месяцы остается неизменным: постепенное оживление рынка с плавным ростом средней цены квадратного метра в пределах инфляции (не более 1% в месяц)

Монолит наступает и дорожает
По данным Аналитического консалтингового центра холдинга МИЭЛЬ, в сентябре 2007 года объем предложения на первичном рынке жилья Москвы снизился на 0,6% по сравнению с августом и составил 315 объектов столько же, сколько в январе 2007 года.

Предполагается, что строительством доходных домов займутся и частные инвесторы. Строители, намеренные построить объекты такого типа, будут пользоваться преимущественным правом получения земельного участка под строительство. Если к проекту удастся привлечь инвесторов, то с учетом их участия к 2012 году в Москве будет уже более 250 доходных домов. Сейчас это предложение обсуждается в правительстве Москвы

Средняя удельная цена на дома различных категорий в сентябре 2007 года изменилась по сравнению с августом следующим образом: дома категории панель потеряли 1,15% ($3181 за кв. м); в категории монолит повышение цены составило 1,24%, а средняя удельная цена $6144 за кв. м; дома, относящиеся к категории реконструируемых кирпичных домов, прибавили 5,4%, средняя удельная цена в сентябре $15 557 за кв. м; коттеджи и таунхаусы, напротив, снизились в цене до $3116 за кв. м.

Дома с монолитно-каркасной конструкцией составляют 78,1% от общего количества новостроек Москвы, выставленных на продажу в сентябре 2007 года. Всего 16,2% от общего объема предложения приходится на панельное жилье. Суммарная доля предложения объектов в коттеджах, таунхаусах и реконструируемых кирпичных домах около 6%.

Однако решить проблему дефицита быстро не удастся. Столичные девелоперы просто не имеют опыта и глубокого понимания особенностей гостиничного бизнеса. Кроме того, сохраняется конкуренция между различными секторами рынка недвижимости, когда гостиничные проекты по-прежнему проигрывают в прибыльности другим сегментам коммерческой недвижимости. Международные гостиничные операторы же сталкиваются с проблемой подбора реального проекта, который бы имел хорошие шансы на реализацию.

Мест нет. И не будет?
Москва сегодня самый дорогой город Европы для туристов: средняя стоимость номера в гостиницах столицы составляет $352 за ночь. Впрочем, впечатляют не только цифры, но и динамика: по сравнению с предыдущим годом этот показатель вырос на 20%. Средняя доходность на номер тоже возросла, составив $254, что почти на 25% превышает показатель 2006 года. Дефицит номеров, увеличение туристических потоков, устойчивый рост экономики и высокие показатели доходности на номер усиливают интерес инвесторов к гостиничному сектору России об этом говорили участники Гостиничного инвестиционного форума России и стран СНГ, который прошел в Москве.

Капитальный ремонт будет произведен во всех зданиях, построенных до введения в 1991 году закона о приватизации. Кроме того, эти работы будут проведены в домах жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), которые отчисляли с момента своего создания по 2% на капремонт, а также в зданиях, где выбраны товарищества собственников жилья (ТСЖ). В домах, возведенных после 1991 года, город выполнит свои обязательства там, где живут ветераны войны, Герои Советского Союза и России и другие льготники. После проведения ремонта в домах, где созданы ТСЖ, дальнейшее содержание домов будет передано товариществам.

Осторожно: ремонт!
До 2014 года в столице планируют капитально отремонтировать 13,8 тыс. жилых домов, которые относятся к различным формам собственности. Это примерно половина жилого фонда столицы.

Одна из них — Colliers International — международная консалтинговая компания, представляющая полный спектр услуг в области коммерческой недвижимости, включающий консалтинг, оценку, управление недвижимостью и управление инвестициями. Colliers Int. имеет представительства в 50 странах мира и общий штат более 6600 сотрудников. Московское представительство компании было открыто в 1994 году. Ситуацию на рынке офисной недвижимости в Москве комментирует консультант отдела исследований и консалтинга компании Colliers International Виктория Бекасова.

Ключевым фактором успеха на рынке офисов высокого класса стало понимание международных стандартов в этой сфере, а это понимание у нас было в еще большем дефиците, чем сами офисы такого уровня. Не стоит удивляться, что лидирующие позиции среди фирм, занимающихся офисной недвижимостью, заняли некоторые зарубежные компании.

Российские клиенты постепенно принимают международные подходы к формированию своего бизнес-пространства: когда появляется новый уровень качества на рынке, у руководителей меняется сама философия того, каким они хотят видеть свой офис. Это комплексная проблема, дело здесь не только в самом здании. Для успешного ведения бизнеса сегодня важно все: инженерно-техническое оснащение офиса, охрана здания, функциональная планировка внутреннего пространства, интерьер, подбор мебели и соответствие всего перечисленного реальным потребностям компании и ее корпоративному стилю.

— У вашей компании богатый международный опыт, но насколько он применим в России?
— Своя специфика есть в любой стране, законы рынка, тем не менее, действуют везде. Именно знание законов рынка коммерческой недвижимости, владение инструментами и технологиями работы, умение применить их к местному, только начавшему развиваться рынку позволяет нашим специалистам предоставлять клиентам услуги самого высокого качества — как в области брокерских услуг, так и в сфере консультаций.

— Какова история классов A и B в России?
— Думаю, проще говорить о Москве, поскольку, за пределами столицы, офисов класса А до сих пор практически нет. А в начале 90-х годов они почти полностью отсутствовали и в Москве. То, что предлагалось тогда арендаторам, на сегодня можно было бы оценить не выше, чем класс С.

— Очевидно, что общий уровень офисной недвижимости растет. Связано ли это с тем, что выросла конкуренция, и строителям офисных комплексов приходится привлекать клиентов дополнительными изысками?
— Действительно, рост конкуренции на рынке офисной недвижимости приводит к повышению качества. Здесь действуют обычные рыночные механизмы. Требования клиентов растут: местоположение уже не является единственным определяющим фактором, важными параметрами при выборе офиса теперь являются и эффективность планировки, и техническое оснащение здания — системы кондиционирования, качественные системы телекоммуникаций и многое другое.

— Расскажите поподробней о том, что происходит сейчас.
— Строительство приблизительно 220000 кв. м офисных помещений классов А и В было завершено в течение первых трех кварталов 2003 г. Еще примерно 300000 кв. м офисных площадей планируется ввести в эксплуатацию до конца 2003 г., что свидетельствует о сохранении строительной активности на высоком уровне.

За это время построено или реконструировано более 2 млн. кв. метров качественных офисных помещений. Все это время наблюдался рост арендных ставок и цен продаж. И с каждым годом объемы строительства и реконструкции нарастали.

Среди достоинств здания: центральная система кондиционирования, оптико-волоконные каналы связи высокой емкости, открытая планировка помещений. Высота потолков (от перекрытия до перекрытия) — 4,5 метра.

Среди наиболее значимых проектов класса А, введенных в эксплуатацию в 2002-2003 гг., можно выделить «Берлинский Дом», здание «Моховая, 7», здание А «Аврора Бизнес Парк», «Башню на Павелецкой», «Новинский, 31» и офисный центр на Краснопролетарской ул., д.3 Примером здания класса B, достойным упоминания, является новый 6-этажный офисный центр по адресу ул. Вавилова, дом 24, нижние этажи которого займет собственник — РосЕвроБанк, а арендуемая площадь составляет 6900 кв. метров. Ставка аренды — $500 за кв. м в год, включая услуги по эксплуатации.

— Часто говорят, что в центре земли не осталось. Означает ли это, что офисные здания высокого уровня будут все больше появляться за пределами Садового кольца?
— Действительно, мы отмечаем тенденцию рынка к децентрализации: среди высококачественных зданий, строящихся за пределами третьего транспортного кольца выделим офисный комплекс класса А «Крылатские Холмы», здание класса А «Кантри Парк», которое строится на пересечении МКАД и Ленинградского шоссе, «Черри Тауэр» на Профсоюзной ул., 36 (кл. В) Однако и в центре еще не исчерпаны все возможности.

— А что в планах строительства на ближайший год-два?
— Значительное количество офисных зданий в настоящий момент находится на стадии строительства и планируется к вводу в строй в 2003-2004 годах. Среди наиболее крупных офисных проектов класса А, можно выделить следующие: «Альфа-Арбат-Центр I» на ул. Арбат, д. 1 (30.000 кв. м), «Крылатские Холмы» на Крылатской ул, вл. 3 — здания А и В (27300 кв.м), вторую очередь бинес-центра «Романов Двор» в Романовом переулке (12837 кв. м), «Европа Хаус» в Колокольниковом переулке, д. 11 (7.870 кв. м), «Башня на Набережной», которую строит компания «Энка» в «Москва-Сити» (15000 кв.м), офисные здания компании «Капитал Груп» на 1-й Брестской улице (11375 кв. м), в 1-м Лесном переулке (20900 кв. м) и на Страстном бульваре (11000 кв. м). Я перечислила лишь самые крупные офисные здания, список можно было бы продолжать.

— Традиционный вопрос: ваш ценовой прогноз на ближайшее будущее?
— Кризис 1998 года значительно повлиял на уровень арендных ставок в зданиях классов А и В: ставки аренды за 2 года упали приблизительно на 30% (с $750 до $500 в зданиях класса А и с $650 до $400 за 1 кв.м в год, включая услуги по эксплуатации, без учета НДС в зданиях класса В. С 2000 года по настоящий момент ставки аренды растут, хотя темпы их роста изменились.

Перспективным представляется вывод промышленных предприятий из центральной части Москвы, реконструкция исторических районов. Некоторые здания могут перестраиваться и частично или полностью перепрофилироваться под офисы — например, на месте Краснохолмского камвольного комбината (он выведен за пределы Москвы) строится крупный офисный комплекс «Аврора Бизнес Парк».

В течение 2003 г. запрашиваемые ставки аренды сохранят тенденцию к незначительному росту. С учетом постоянного увеличения объемов нового строительства мы прогнозируем, что в ближайшие 2-3 года рынок придет в состояние равновесия и арендные ставки начнут снижаться. Цены продаж могут значительно различаться в зависимости от местоположения объекта, его технического состояния и коммерческих характеристик (доступности, наличия парковки, телефонных линий). Особняки, как правило, предлагаются на продажу по значительно более высокой цене, чем крупные офисные здания или отдельные офисные блоки в них.

Если в 2001 г. средний уровень арендных ставок увеличился за год примерно на 10%, то в 2002 г. этот рост составил три процента. Результатом увеличения объемов нового строительства стало существенное увеличение предложения, что послужило фактором, приостановившим дальнейший значительный рост арендных ставок. Средний уровень достижимых арендных ставок в зданиях класса А в 1-м полугодии 2003 г. вырос на 3% по сравнению с 2002 г. Ставки аренды в зданиях класса В остались на прежнем уровне.

Рост на четверть
Общий объем существующих офисов А и В класса в Москве к началу 2008 года составил, по оценке Ольги Ясько, регионального директора направления аналитики и исследований рынка Colliers International Россия, 7,34 млн кв. м (1,13 млн из них это класс А). В общем предложении качественных офисов объем А-класса 15% (к концу этого года ожидается увеличение этой доли до 20%). На конец 2007-го доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса А, по словам вице-президента компании Becar Realty Group Игоря Галицина, колебалась в пределах 1,8 3%, класса В 3,5 6%.

Стоимость 1 кв. м арендуемой площади в зданиях класса А — $2800 — $3800 за 1 кв. м (особняки — до $5500/кв. м), в зданиях класса В — $1500 — $2800 за 1 кв. м (особняки — до $4500 за кв. метр). Цены продаж на офисные помещения классов А и В продолжают расти, что обусловлено дефицитом помещений на рынке продажи офисной недвижимости, а также снижением рисков при инвестировании в недвижимость (ставки капитализации за последние несколько лет упали на 3-4 процентных пункта).
За прошедший год офисный рынок столицы вырос на треть, арендные ставки, по некоторым данным, на четверть. Доходность офисного сегмента остается высокой, так что выход на рынок игроков сегмента жилой недвижимости стал отчетливой тенденцией. Что еще изменилось на рынке офисных помещений в 2007 году?

За год в сегменте особых изменений не произошло ни в структуре предложения, ни в покупательских настроениях, хотя некоторые участники рынка отмечают, что наконец-то сложились предпосылки для сокращения дефицита площадей. Тем не менее спрос все еще заметно превышает предложение, вакантных площадей не хватает. К тому же офисное строительство в центре города теперь ограничено, и все больше девелоперов реализуют свои проекты далеко за пределами ЦАО, а то и МКАД. В этой связи, говорит Леонтьев, обозначилась тенденция выхода ряда девелоперов в южные районы Москвы.

Рост арендных ставок за год, по оценке аналитиков Wellhome, составил 25%. Генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев приводит более скромные цифры 10-15%. В настоящее время средняя арендная ставка для класса А составляет порядка $850 за кв. м. в год, тогда как для класса В данный показатель находится на уровне $650 за кв. м в год, а для класса С $550 за кв. м, говорит Леонтьев. Что касается ставок купли-продажи, то по итогам года средний ценовой прирост составил примерно 15-20%. Так, в настоящее время стоимость квадратного метра офисного помещения класса А составляет в среднем $8-10 тыс., класса В в среднем $5-6 тыс., С-класса $2,5-3,5 тыс.

Промышленные масштабы
Отдельный тренд на рынке появляется все больше проектов по развитию промзон. Сразу несколько крупных проектов в этой области было заявлено в прошлом году. Это, например, строительство бизнес-центра на месте фабрики Корунит, многофункционального комплекса на месте бывшей обувной фабрики в Новопеределкино. На территории приборостроительного завода им. Казакова Mirax Group построит еще один многофункциональный комплекс (более 500 тыс. кв. м). В ЮВАО, на месте подстанции Чагино, добавляет Игорь Галицин, может быть построен технопарк, а на территории реорганизуемого завода им. Войтовича многофункциональный центр (260 тыс. кв. м). Полтора миллиона кв. м офисной, гостиничной, торгово-развлекательной, спортивной и жилой недвижимости появится на месте бывшей производственной зоны завода Москвич.

Еще одной характерной особенностью рынка становится приход непрофильных игроков (из смежных сегментов, с рынка жилой недвижимости) причиной тому руководитель отдела офисной недвижимости компании Praedium Юрий Юдаков называет высокую доходность офисного сегмента.

Кроме того, в ЮЗАО Москвы планируется построить многофункциональный центр на территории промзоны №6 В его состав войдут административные и выставочно-торговые помещения.

Американская компания Hines выступит fee-девелопером проекта застройки территории Краснопресненского сахарорафинадного завода, принадлежащего ГК ПИК. На земельном участке площадью около 7 га, расположенном на Мантулинской улице, планируется построить более 300 тыс. кв. м коммерческих площадей, добавляет Галицин.

Покупку Газпромстроем 102 тыс. кв. м в строящемся комплексе Миракс-Плаза отметил в качестве одной из самых крупных в 2007 году Игорь Галицин: Учитывая тот факт, что ранее компания приобрела 31 тыс. кв. м в этом же комплексе, на данный момент в собственности данной компании находится 133 тыс. кв. м площадей Миракс-Плаза. Таким образом, данная сделка стала крупнейшей в России, до этого рекорд принадлежал Внешторгбанку, который приобрел 60 тыс. кв. м в башне Федерация в 2006 году, поясняет эксперт. Одной из самых крупных сделок в 2007 году стала также покупка компанией AFI Development зданий общей площадью 116 тыс. кв. м на Косинской улице.

Они сделали этот год
Среди самых заметных событий 2007 года Юрий Юдаков называет выход на рынок новых зарубежных игроков (Lotte Group) и инвестиционных фондов, создание совместных предприятий для реализации девелоперских проектов (Deutsche Bank и Strabag), завершение формирования Rutley Russia Property Fund (RRPF). Возросла активность и в сфере инвестиционных приобретений, среди ключевых сделок покупка Quinn Group строящегося торгово-офисного комплекса Каспий, покупка Wells REIT II 33% акций бизнес-центра Двинцев, продолжает Юдаков.

А в 4 квартале 2007 года была закрыта самая крупная сделка по аренде офисных площадей класса А за всю историю рынка коммерческой недвижимости Москвы, продолжает Галицин. Компания IBS арендовала 36 840 кв. м в бизнес-центре Nordstar Tower. Офисный центр общей площадью порядка 147 тыс. кв. м расположен недалеко от станции метро Беговая. Девелопером строительства выступает ДС-Девелопмент.

Еще одно значимое событие на рынке купли-продажи офисных помещений приобретение ООО Прана офисного здания НК Юкос. Здание было приобретено на аукционе, при этом сумма сделки превысила стартовую стоимость в четыре раза. Позднее данный объект был выкуплен у ООО Прана компанией Роснефть.



Главная --> Публикации