Главная --> Публикации --> Очередников переселят в доходные дома? Снимаем квартиру. практические советы Муниципалитет пытается сделать рынок недвижимости прозрачнее Купить а не копить Малый бизнес сможет выкупить арендуемые помещения по льготной схеме

Если анализировать общее состояние рынка аренды недвижимости, то в разных регионах в зависимости от типа жилья рост составил за год 20 30%. На подорожание квартир влияет рост коммунальных услуг и то, что уровень зарплат малообеспеченных граждан (бюджетников и т.д.) в течение года поднимался.

Вместе с квартирами в России дорожает и аренда жилья. По-прежнему дороже всего стоит снять квартиру в Москве. Стоимость найма однокомнатных квартир экономкласса в столице увеличилась за год на 23,76%, двухкомнатных на 34,29%, трехкомнатных на 25%. Арендная плата в регионах пока отстает от столичного уровня, но темпы роста впечатляют 20 30% за 2007 год. Аналитики прогнозируют, что ситуация в наступившем году не изменится и аренда будет дорожать.

В Москве поблизости от конечных станций метро обычные однокомнатные квартиры стоят в среднем 800 1000 долларов. В центре квартиры с хорошим ремонтом в 1,5 2 раза выше. В прошлом году повышенным спросом пользовались однокомнатные квартиры стоимостью 751 1000 и 1001 3000 долларов и двухкомнатные квартиры стоимостью 1000 3000 долларов в месяц.

До лета 2008 года цены на рынке аренды будут колебаться незначительно, зато в августе произойдет сезонный скачок цен По данным Миэль-аренда, в секторе аренды жилья экономкласса в Москве в течение прошлого года продолжался рост арендных ставок. Стоимость найма однокомнатных квартир экономкласса увеличилась на 23,76%, двухкомнатных на 34,29%, трехкомнатных на 25%.

В центре квартира стоит от 25 тыс. рублей, элитное жилье с евроремонтом можно искать от 35 тыс. рублей. В области квартиру можно найти за 7,5 тыс. рублей.

По итогам года в Санкт-Петербурге долгосрочная аренда подорожала на 20%. По данным городской справочной по недвижимости Квартирный вопрос Санкт-Петербурга и агентств недвижимости, однокомнатную квартиру в Северной столице можно снять за 500 600 долларов в месяц, недалеко от центра, с обычным метражом и стандартной планировкой, на расстоянии 2 3 остановок на трамвае от метро.

В Иркутске разница в ценах на однушки в зависимости от их качества тоже весьма ощутима. Если квартиру на первом этаже при стандартной площади (общая 35 кв. м, жилая 18 кв. м) без мебели или квартиру гостиничного типа можно найти даже за 6 тыс. рублей, то квартиру новой планировки в центре сдают за 18 тыс. рублей и там же, но стандартную за 10 13 тысяч.

В Нижнем Новгороде однокомнатная меблированная квартира новой планировки с телефоном и бытовой техникой недалеко от центра обойдется в 15 16 тыс. рублей в месяц. Но в целом ценовой разброс существенный: предложения арендодателей начинаются от 8 10 тыс. рублей за наем однокомнатной квартиры.

Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в Новосибирске составляет 12 15 тыс. рублей. Чуть дальше от центра при равных условиях квартиры стоят чуть меньше 8 14 тыс. рублей в месяц.

В Ростове аренда однокомнатной квартиры во вторичном жилье в кирпичном доме стоит 8 12 тыс. рублей, в панельном 12 14 тыс. рублей. Квартира в центре обойдется в 1,5 раза выше 20 тыс. рублей, в зависимости от возраста дома и типа его постройки.

В Краснодаре снять однушку в центре в зависимости от качества ремонта стоит от 7 до 16 тысяч рублей в месяц и выше. В других районах при прочих равных условиях стоимость найма такой квартиры обходится ниже 13 14 тыс. рублей.

Во Владивостоке аренда однокомнатной квартиры недалеко от центра стоит 13 тыс. рублей. Дальше от центра цена падает до 10 тысяч, а в центральных районах такое жилье стоит 15 тыс. рублей и выше. Квартиры гостиничного типа сдают за 9,5 10 тысяч.

Как правило, стоимость аренды жилья в центре любого города выше процентов на 20 40 по сравнению с другими районами, даже смежными, хотя там проблема расстояния не так остра, как в крупном мегаполисе. Здесь много сталинок и хрущевок в силу того, что воздвигались они раньше, чем нынешние новые микрорайоны. Но если в центре есть улучшенные планировки, то и цены на такие квартиры, соответственно, выше.

В Хабаровске однокомнатная квартира обойдется арендатору в сумму от 9 до 15 тыс. рублей в месяц, а в центре от 14 до 25 тыс. рублей, что соизмеримо со средней зарплатой по городу или превышает ее.

Свое влияние оказывает обилие мест отдыха, развлечений, увеселительных заведений, театров и т.д. Если в Москве можно найти такие места почти повсюду, кроме самых глухих отдаленных микрорайонов, то в областных центрах зачастую самой привлекательной частью города и местом для прогулок остается исторический центр.

Квартиры в центре выбирают ради престижа и из-за близости к месту работы. Руководители предприятий любого уровня стараются разместить главные офисы своей фирмы именно здесь, это удобно и говорит об экономическом благополучии компании. Следом за этим начинают переезжать и сотрудники.

Кроме того, в последнее время девелоперы делают ставки на комплексные застройки, так что, если позволяют средства, можно арендовать квартиру в новом доме вместе со всей примыкающей инфраструктурой. А поскольку транспортная доступность обеспечена повсеместно, местоположение жилья относительно центра уже не так важно.

В спальных микрорайонах, которые обычно являются конечными станциями и остановками, спокойнее, однако там и пойти особо некуда. Зато именно в них активно разворачивается новое жилищное строительство. Цены на жилье в таких районах могут в разы отличаться от тех, что действуют в центре города, и за сравнительно небольшие деньги можно снять более качественную квартиру, с большой кухней и высокими потолками, с приличным ремонтом.

Будет ли решаться этот вопрос? Опыт показывает, что если цены превышают психологический порог и потенциальный арендатор отказывается снимать квартиру, то через полгода он все равно понимает, что дешевле не будет, и, поступившись качеством проживания, снимает то, что предлагают, по более высокой цене.

По сравнению с 2006-м в прошлом году на рынке аренды недвижимости произошли серьезные изменения. Из-за скачка цен объемы продаж жилья упали, зато арендная плата начала расти. Но арендаторы психологически не готовы столько платить. Кроме того, аренда жилья это полулегальный и нерегулируемый рынок. Если в цивилизованных странах арендатор может получить налоговые вычеты в связи с тем, что он снимает жилье, то в нашей стране компенсировать эти траты невозможно, считает директор по бизнес-коммуникациям компании Миэль Юрий Карамаликов.

Она считает, что обычно рост ставок связан с общим подорожанием жизни повышением стоимости коммунальных услуг, ростом уровня инфляции, увеличением цен на потребительские товары, а также изменением качества жилья. Помимо всего, рост цен на аренду квартир может спровоцировать падение курса доллара, глобальные экономические или политические изменения.

До лета 2008 года цены на рынке аренды будут колебаться незначительно, зато в августе произойдет сезонное увеличение спроса на жилье и скачок цен, рост которых будет продолжаться до конца октября. При этом по окончании ажиотажного периода цены не снизятся. Произойдет ежегодный рост арендных ставок. В 2008 году он составит примерно 15 18% для квартир экономкласса, комментирует ситуацию заместитель руководителя управления аренды компании Миэль Мария Жукова.

Вариантом строительства дорог над железнодорожными путями московские власти заинтересовались более года назад: в феврале 2007 года была разработана концепция возведения в районе Курского вокзала четырехполосной хордовой автомагистрали. Столичный стройкомплекс совместно с Российскими железными дорогами (РЖД) решил расширить проект и добавить к Курскому направлению еще три -- Павелецкое, Рижское и открытый участок Филевской линии метро (находится в ведении столичного Метрополитена), рассказал Ъ первый замруководителя департамента градостроительства города Москвы Константин Королевский. По его словам, в ближайшее время будет принято распоряжение правительства Москвы по выбору заказчика на разработку градостроительной документации. Протяженность хордовых автомагистралей составит 20-30 км, уточнил источник Ъ в московском стройкомплексе. Учитывая специфику строительства дорог над железнодорожным полотном, на реализацию этого проекта потребуется не менее пяти лет,-- отметил главный инженер ГУП НИиПИ Генплана Москвы Юрий Коротков, осведомленный о совместных планах столичного правительства и РЖД.

Так, например, президентские выборы 2004 года стали причиной оживления рынка аренды. Как будет разворачиваться ситуация после предстоящих выборов неизвестно.
Как стало известно Ъ, стройкомплекс Москвы и РЖД договорились построить новые автомагистрали протяженностью 20-30 км над четырьмя участками Московской железной дороги -- по Курскому, Павелецкому и Рижскому направлениям, а также над открытым участком Филевской линии метро. Стоимость проекта оценивается в $1,4-3 млрд, которые столичные власти попытаются привлечь у частных инвесторов. Окупить проект помогут платные участки на этих дорогах.

По данным департамента транспорта и связи Москвы, протяженность столичных улиц и дорог составляет более 4,8 тыс. км. В первой половине 2007 года в Москве эксплуатировалось более 3 млн транспортных средств. На 1 тыс. жителей приходится около 300 автомобилей, кроме того, из-за пределов МКАД в город ежедневно пребывает от 480 тыс. до 560 тыс. машин. К 2017 году городской парк транспортных средств может возрасти до 5 млн машин.

Строительство хордовых автодорог будет вестись за счет внебюджетных средств, а основным инвестором может выступить сама железнодорожная монополия, добавил господин Королевский. Как сообщили в пресс-службе РЖД, создание хордовых автобанов планируется реализовать в рамках генеральной схемы развития Московского железнодорожного узла, которая будет одобрена весной этого года. После проработки всех деталей, скорее всего, к строительству будут привлечены соинвесторы,-- отметили в РЖД. Связаться с представителями Метрополитена вчера не удалось. По оценкам замгендиректора Автодоринвестстроя Дмитрия Лобкова, реализация проекта будет стоить не менее $1,4-3 млрд.

Среди основных претендентов на участие в этом проекте девелоперы называют структуры Базового элемента Олега Дерипаски и ПСО Система Галс (входит в АФК Система и строит дорогу--дублер Минского шоссе.-- Ъ). Базэл владеет 25% акций австрийского концерна Strabag, который в декабре прошлого года совместно с Siemens и немецкой Satellic создал консорциум по строительству в течение пяти лет 3,2 тыс. км платных автодорог в России и на Украине. Также в октябре 2007 года холдинг Олега Дерипаски приобрел 50% акций инфраструктурной корпорации Трансстрой, специализирующейся на строительстве автомобильных и железных дорог.

Проект может быть интересен частным инвесторам, если новые дороги будут переданы им в управление на условиях концессии, говорят эксперты. Это может означать появление в Москве платных автодорог, отмечает Дмитрий Лобков. Если судить по опыту Германии, ежегодно инвестор-концессионер может получать 4-5% от вложенных средств, или в нашем случае $56-150 млн в год, минимальный срок окупаемости проекта при этом 15 лет,-- подсчитал он. Только на подрядных работах строители могут заработать до 25% от стоимости проекта, добавил эксперт.

Каждый новый год начинается с ожидания перемен, и, конечно же, в лучшую сторону. Для миллионов наших соотечественников это связано с реализацией приоритетных национальных проектов, в первую очередь Доступное и комфортное жилье - гражданам России. Будет достойное жилье у специалистов сельского хозяйства, преподавателей школ и вузов - состоятся проекты по развитию АПК и образованию. А уж о демографической политике и говорить не приходится.

Заместитель генерального директора компании ЗАО Инжиниринговая корпорация Трансстрой" Сергей Кузнецов отметил, что компании будет интересно участвовать в реализации подобного проекта, если заказчик предложит интересную цену. Но главу представительства Strabag в России Александра Ортенберга не впечатлили объемы будущего строительства дорог над путями МЖД: Мы отказались от участия в проекте по строительству платной дороги в Одинцово из-за ее небольшой протяженности, что увеличивает сроки окупаемости. Проект РЖД и мэрии вряд ли разгрузит Москву,-- соглашается Сергей Кузнецов.

Действительно, ввод 60 миллионов квадратных метров жилья в 2007 году делает умозрительно вполне достижимой отметку 95 миллионов квадратных метров в 2010 году. До целого метра квадратного на душу населения - семь верст до небес, но шаг действительно крупный.

Что нового?
Власть наконец-то поняла, что инвестиции в человеческий капитал оказались одними из самых эффективных за всю историю, по словам первого вице-премьера Дмитрия Медведева, они дали импульс развитию экономики и общества в целом.

Пока крутая динамика ипотечных кредитов позволяет их сторонникам рассуждать о том, что именно так комфортное жилье станет к 2010 году доступным для 30 процентов граждан России. Правда, они делают оговорки, если не повлияет банковский и ипотечный кризис в Европе и США.

Следует ожидать от новой Госдумы принятия закона о стройсберкассах, что позволило бы при помощи государства, как это делалось и делается, например, в Австрии и Германии, умножать целевые вклады и щадяще выплачивать ссуды. Однако, по словам Оксаны Дмитриевой, этой альтернативе американской модели ипотечного кредитования мощно противодействует группа банков, в том числе разместивших ипотечные облигации на зарубежных финансовых рынках.

Нынешняя российская ипотека с ее ставкой, более чем вдвое превышающей европейскую или американскую, отсекает от участия в проекте наибольшую часть ответственного за свои поступки населения. Посулы снизить процент ставят людей в позицию ожидания. Что касается стройсберкасс, то они доступны всем слоям населения, без кабальных условий, отбирая клиентуру у ипотечников. От 2008 года можно ожидать, что у россиян появится шанс выбирать не из одной, а из двух моделей.

Заместитель министра регионального развития Сергей Круглик, отвечая на вопрос обозревателя РБГ, сказал, что не имеет ничего против стройсберкасс. И связал принятие закона с макроэкономикой.

В России много нефти и золота, но не везде. Поэтому заявление Дмитрия Козака, что дотационные территории могут теперь рассчитывать в софинансировании на увеличение федеральной доли с 10 до 35 процентов по программе обеспечения жильем молодых семей, бодрит. Тем более молодость теперь длится до 35 лет.

Пока же, как отмечает глава минрегиона Дмитрий Козак, по уровню развития системы ипотечного кредитования особо выделяются Тюменская и Магаданская области. Заметьте, что один регион нефтегазовый, а другой золотодобывающий.

В наступившем году начнется наступление жилых массивов на неиспользуемые земли сельхозназначения и минобороны. И новые задачи - с дорогами, общественным транспортом, приближением места работы к месту жительства.

За рамками нацпроекта останутся так называемые льготники, перед которыми государство несет жилищное обязательство. Все решается в ФЦП Жилище. Как решается? В целом, может, неплохо. Но в одном из поселков Ленинградской области я видел в прошлом году список федеральных кредиторов из двух ветеранов Великой Отечественной. Успеют ли они в 2008-м ощутить отдачу государственного долга?

А от обновленного минрегиона уже по весне ждут проекта стратегии обеспечения жильем всех категорий граждан.

Необходимо также разработать и внедрить поэтапно, начиная уже с 2008 года, новые механизмы стимулирования регионов и местных властей в интересах развития социальной, дорожной, коммунальной инфраструктуры в целях обеспечения высоких темпов жилищного строительства, - заявил министр на президиуме совета по нацпроектам.

Интересное исследование провела Ассоциация строителей России (АСР). Эксперты выяснили, что рост цен на рынке недвижимости в 2007 году по сравнению с 2006 годом хоть и замедлился, но цена за квадратный метр продолжает оставаться на очень высоком уровне. В целом по рынку картина складывается довольно спокойная, однако в отдельных крупных российских региональных центрах цены на квартиры росли очень высокими темпами. В регионах процесс безумного подорожания жилья (в Москве он пришелся на 2004-2006 годы) начался с небольшим запозданием и сейчас наверстывает отставание.

Комфортно, но вряд ли доступно
Так охарактеризовал резкое увеличение ввода жилья и.о. главы Росстроя Владимир Бланк. В самом деле эйфория от замедления роста цен на жилье в прошедшем году разбивается о высоты, достигнутые позапрошлым годом.

В среднем по России цена 1 кв. метра жилья на декабрь 2007 года составила на первичном рынке 39 509,7 рубля; на вторичном рынке - 41 880,3 рубля.

Самым дорогим после Москвы по уровню цен на жилье считается Санкт-Петербург. Так, в Северной столице средняя стоимость 1 квадратного метра на вторичном рынке составляет около 77 тыс. рублей. Ненамного отстает от города на Неве Екатеринбург. Здесь за один квадрат просят уже не менее 63-65 тысяч рублей. Далее идут Новосибирск (57,3-60,0 тысячи рублей), Самара (53 тысячи рублей) и Уфа (47-51,8 тысячи рублей). Чуть дешевле пока квартиры в Красноярске (45-50 тысяч рублей за квадратный метр), Перми (44-54 тысячи), Омске (41 тысяча рублей), Кирове (40 тысяч рублей).

- Что касается прогнозов, - считают в Ассоциации, - то, вероятно, в ближайшее время ситуация резко меняться не будет. Согласно нашим исследованиям предпосылок к кардинальным изменениям на рынке недвижимости на данный момент нет. А вот к весне 2008 года темпы роста цен на жилье могут возрасти. В 2008 году на рынке жилья, по нашим прогнозам, наиболее вероятен незначительный рост в среднем 1-1,5 процента в месяц, то есть 12-18 процентов в год. При этом цены на первичную недвижимость будут расти с опережением темпа инфляции примерно на 15-18 процентов в год. Поведение цен на вторичную недвижимость будет во многом обусловлено стабильным объемом предложения. Мы ожидаем прироста среднего уровня в этом сегменте на 9-12 процентов в 2008 году, - отмечают аналитики АСР.

Рост цен на первичном рынке жилья (в среднем по всем регионам России) составил в 2007 году 16,4 процента. Рост цен на вторичном рынке жилья (в среднем по всем регионам России) составил 12 процентов.

Не всем дано быть собственниками. Ведь это в первую очередь огромная ответственность на своих плечах. Проще переложить ее на хозяев доходных домов и сдаваемых в наем квартир. Вот это направление доступности и комфортности, судя по всему, будет интенсивно развиваться в наступившем году.
Участники рынка загородного жилья в конце прошлого года успешно рапортовали об успехах: сдали и продали столько-то, спрос повысился, дома стали лучше. Но давайте посмотрим с другой стороны.

Не можешь - не покупай
Недвижимость стала одним из самых выгодных секторов вложения средств. Подогретость рынка в регионах объясняется отчасти тем, что в них пришли столичные капиталы. Такая форма бизнеса, как купля нескольких, а то и десятков квартир для последующей сдачи в наем или перепродажи, вполне законна. Разумеется, в правовом поле.

Ожидалось, что с помощью бюджетных коттеджных поселков будет пробита стена-стереотип загородная недвижимость это дорого. Тем более еще пару лет назад риэлтеры начали говорить о скором появлении десятков проектов экономкласса. Да и несколько крупных владельцев земли в Подмосковье в разговорах со мной не раз подтверждали, что собираются делать такие проекты. В прошлом году появилась группа поселков экономкласса, но практически все они строятся на весьма отдаленном расстоянии от МКАД. Где же более близкие к столице поселки? Завязли в пучине согласований (эта система за последний год стала коррупционно более емкой и медлительной)? Были зарублены как не обеспечивающие 30 40% прибыли?

Если честно, прошедший 2007−й меня как потребителя разочаровал. Этот год предвкушался как время перехода от дорогих поселков элит и бизнес-класса к массовому строительству коттеджей экономкласса. Все предпосылки были: затоваривание рынка дорогих домов, сумасшедший неудовлетворенный спрос на бюджетную недвижимость, массивы пустующей земли в области. Но ожидания так и остались ожиданиями.
Разочарование года: поселки экономкласса

Проекты года: поселки миллениум-парк и садко
Это очень непохожие проекты, с разных флангов рынка загородной недвижимости, но и тот, и другой можно назвать знаковым. Миллениум новая ступень в развитии элитного рынка загородного жилья. Проект реализует девелоперская компания Инком, которая возводит его на Новорижском шоссе. Элитный поселок на 670 домовладений масштаб, доселе невиданный. Минимальная цена дома от 1,2 млн долларов. А общая продажная цена коттеджей в поселке, по умеренным оценкам, превышала 1 млрд долларов. Чтобы собрать на одной территории почти 700 миллионеров, сегодня вокруг поселка создаются 11 водных каналов с островами, пляжами, набережными, мостами. Почему глава Инкома Сергей Козловский решил единовременно застроить лучшую часть своих владений, не растягивая удовольствие? Некоторые эксперты говорят, что Инком движется в русле общих современных тенденций укрупнения проектов. Другие что руководство компании понимает: конкуренция резко увеличилась, рынок быстро меняется, и завтра эти дома можно не продать. Надо ловить момент и стараться продать все и сразу. Вот только согласятся ли потенциальные клиенты-миллионеры жить на 24−м километре, в так называемом золотом поле? Или выберут соседние альтернативы? Кроме Миллениум-парка здесь будет реализован проект известного московского бизнес-клуба Монолит с огромными неоклассическими усадьбами (цена от 2 млн долларов), достраивается поселок Резиденции Бенилюкс (цена дома от 2,4 млн долларов) и, наконец, поселок Агаларов Эстейт (150 домов стоимостью от 15 млн долларов за единицу).

В 2006 году было заявлено сразу несколько мегапроектов в Подмосковье, претендующих на статус новых городов. Некоторые из них А101, Большое Домодедово, Рублево-Архангельское широко известны за счет попадания в нацпроект. Другие менее раскручены Плещеево, Светлый город, Остров Истра и др. Они предполагают строительство миллионов квадратных метров жилья. Беда в том, что все они находятся на бумажной стадии и продвигаются с большим скрипом. Например, девелоперы, занимающиеся возведением Рублево-Архангельского, планировали открыть продажи квартир и таунхаусов летом 2007 года. Затем планы начала продаж перенесли на весну 2008−го. Как говорят, сейчас срочно переделывается сам проект: наверно, уменьшают размеры квартир и все делают скромнее. А то получилось весьма некрасиво: в стране многие люди живут в бараках, а на бюджетные деньги по нацпроекту строят элитное жилье.

Формат года: дальние дачи
Один из основных трендов года расширение зоны застройки. Новые поселки начинают возводить все дальше и дальше от Москвы. Еще три года идея поселков в 80 100 километрах и дальше (где-нибудь в Тульской и Калужской областях) воспринималась абсурдной кто туда поедет? Сегодня таких проектов десятки. Характерная черта: риэлтеры еще недавно брезгливо отмахивались от дальних дач под предлогом низкие комиссии и далеко ездить, сегодня более чем в них заинтересованы. Низкие комиссионные компенсируются хорошим оборотом.

Садко, напротив, один из редких примеров поселка экономкласса в непосредственной близости от Москвы. Он расположен по Егорьевскому шоссе в 37 км от МКАД. Проезд через город Балашиху с его десятками светофоров не доставит покупателю удовольствия. Но даже этот недостаток не может затмить достоинства: дома с полной внешней и внутренней отделкой площадью 82 кв. м и участком более 10 соток в начале 2007 года продавались всего за 150 тыс. долларов. То есть дешевле московской однушки. Чтобы убить покупателя наповал, в базовую комплектацию дома была включена укомплектованная кухня. Еще осенью стоимость контракта на стометровый дом в Садко была всего 200 тыс. долларов. Мораль же такова: коттеджи экономкласса в Подмосковье строить реально, чтобы ни говорили скептики.

В сегменте дальних дач за последний год четко выделилось несколько перспективных зон. Первая, опирающаяся на растущий потенциал реконструированного Киевского шоссе, расположена на границе Калужской и Московских областей за 80−м километром от МКАД. Поселки здесь (Русские узоры, Киевская Русь), как правило, незатейливы в наборе инфраструктуры (охрана плюс магазин) и скромны в ценах. Вторая зона (Маяк, Аистово, Сосновые берега) располагается на Можайском водохранилище, в 100 км от Москвы. Для этих поселков главным является близость к большой воде. Третья возникла в этом году и расположена в Тульской области, по наименее загруженному Симферопольскому шоссе. Только за последние месяцы здесь появилось несколько проектов. Можно выделить среди них Велегож-парк (96 домов) и новый проект Заречье (200 домов).

Почему же дома экономкласса неожиданно проросли в столь отдаленных областях (кроме Калужской и Тульской областей, активно застраивается Тверская и Владимирская)? Там лучше экология, но это не главное. Важнее экономика: в этих областях земля и условия присоединения к коммуникациям намного дешевле, чем в Московской области. К тому же местные власти еще не избалованы и не требуют миллионных (в долларах) взяток только за то, что не будут вставлять палки в колеса. А бюджетные москвичи, отрезанные высокими ценами от подмосковной недвижимости, теперь покупают за границами области.

Известно, что в результате приватизации несколько десятков крупных землевладельцев овладела львиной долью земельных угодий области, причем некоторым принадлежат десятки тысяч гектар. Рентабельность проведенных операций с землей была в некоторых случаях баснословной. К примеру, в 50 км к западу от Москвы сотка покупалась пять лет назад по 10 30 долларов, а сегодня продается за несколько тысяч долларов. Проблема в том, что большинству лендлордов не хватает желания, денег, знаний, специалистов для того, чтобы осваивать имеющиеся у них земли. Гораздо легче продавать ее небольшими лотами. Ведь высокая цена земли поддерживается искусственным дефицитом. Сначала мы насытим элитный сегмент, потом бизнес-класс. И уже потом очередь дойдет до экономкласса эта позиция открыто не заявляется, но присутствует в кулуарах. Поэтому пока в самой богатой землей стране мира и нет участков под застройку.

Вопрос года: почему земля есть, а не строят?
В феврале 2007 года по обвинению в мошенничестве был арестован глава компании Ваш финансовый попечитель, сумевший аккумулировать более 40 тыс. га крестьянских земель в Рузском районе. Примерно в то же время без лишнего шума несколько одиозных фигур земельного рынка отказались от крупных земельных участков в пользу новых владельцев. Бархатная реприватизация на земельном рынке? Этот передел позволил заново поставить классический для России земельный вопрос. В настоящих условиях он звучит так: как при таком изобилии земли в Подмосковье и такой низкой плотности застройки могут существовать такие высокие цены на землю?

Перемен не ждем
Если макроэкономические факторы останутся без особых изменений, то можно предположить, что и ситуация с загородной недвижимостью будет следовать прежним фарватером: плавный рост цен и постепенное (даже, скорее, замедленное) насыщение рынка. Для падения цен причин нет, все-таки спрос пока превышает предложение, и объемы строительства невелики. Впрочем, и сильно расти стоимость загородного жилья не будет: назвать подмосковную недвижимость недооцененной вряд ли у кого-то повернется язык. Давление на рынок могут оказывать мегапроекты, которые все-таки должны выйти на рынок, и дальнейшее развитие сектора жилья экономкласса. В 2008 2009 годах, возможно, появятся и заводы по производству, к примеру, ориентированно стружечных плит (OSB), что может кардинально снизить себестоимость каркасных домов. Однако рост цены на классические строительные материалы (дерево, цемент, металл) может съесть весь эффект от внедрения новых технологий.

Противоречие года: субурбанизация без инфраструктуры
Субурбанизация, то есть процесс освоения пригородов и переселения горожан на природу, у нас фактически в самом начале пути. Но уже сейчас проходит с определенными перекосами. Во-первых, она хаотична: действия застройщиков никак не согласуются, а государство начало заниматься разработкой генпланов только в последнее время. Во-вторых, даже на раскрученных трассах развитие инфраструктуры катастрофически отстает от самой застройки. Нет ни ресторанов, ни кинотеатров, ни спортивных сооружений и т. д. Это еще не самое плохое: в проекте пока находятся школы, детские сады и больницы. То есть для нормальной жизни нет элементарных условий. В-третьих, субурбанизация накладывается на транспортный коллапс. В Америке массовое переселение в пригороды сопровождалось грандиозным нацпроектом по строительству хайвеев. Наши коттеджевладельцы вынуждены выбирать: оставаться в центре до полуночи, чтобы потом промчаться с ветерком до собственного дома, или ехать домой в пробках два-три часа. Эти дисбалансы в 2007 году привели к обратному процессу бегству людей в город. Потратив годы на строительство дома и его отделку, владелец роскошного жилья внезапно осознавал, что жить в нем нельзя, и переезжал в городскую квартиру. Большой коттедж, который строился как дом для постоянного проживания, в лучшем случае теперь используется как дача.



Главная --> Публикации