Главная --> Публикации --> Покупаем жилье на вторичном рынке: что проверить, прежде чем заплатить Медленно, но верно Ипотечные бумаги вернут во второе чтение Невыгодный арендатор на невском Срок исковой давности

Впрочем, если быть до конца честными, бывшие коммуналки могли казаться элитными только в постсоветскую эпоху бедным москвичам, привыкшим быть зажатыми в рамки социальных норм на жилье. Для людей, которые, как говорится, слаще морковки ничего не пробовали, 80-100 метров площади в сталинке или доме начала прошлого века с лепниной на трех-четырехметровом потолке, с кухней 12 метров, на которой буквально можно жить, действительно роскошь.

Безвозвратно ушло то время, когда бывшие коммуналки в 3-4-5 комнат в старых домах московского центра считались элитными. Теперь элита это кирпичные или монолитные новостройки современной планировки с квартирами площадью не менее 100 кв. м, с подземным гаражом, огороженной территорией и обязательным консьержем в подъезде.

В сталинских домах весьма своеобразная планировка (например, десятая часть площади уходит на никому не нужные длинные коридоры или кладовки) и, как ни странно, очень тонкие внутренние перегородки между квартирами и отдельными комнатами. Оно и понятно: все должны быть подконтрольны, все должно быть прозрачно (в смысле слышимости) и всем известно. Никакой приватности, упаси Бог!

А по сути ничего действительно элитного в таких домах нет: трубы и электрика давно сгнили (капремонт своевременно не делался почти нигде), балконы крошатся и отваливаются и т. п. Да в придачу ко всем этим недостаткам еще и пережитки прошлого комфорта не добавляют.

Из нюансов старых построек еще можно отметить своеобразные ванные комнаты: они могут быть очень большими с окном и ванной посередине помещения или же, напротив, могут отсутствовать как класс. В последнем случае чаще всего под ванную в послевоенные годы выделялся какой-то угол, явно не приспособленный для этого. Еще мне приходилось видеть в домах позапрошлого века непозволительное по нашим меркам разбазаривание площади: холл, в который выходят 4 из 5 имеющихся в квартире комнат, метров на 20 фактически еще одна хорошая, большая комната посередине квартиры. Переделать его под что-то путное из-за отсутствия окон и обилия дверей невозможно, а пространство пропадает.

В домах дореволюционных планировка тоже имеет свои дефекты: к примеру, большинство старых квартир имеет черный выход из кухни, создающий дополнительные трудности (нужно утеплять, чтобы не дуло и укреплять, чтобы он не стал брешью в обороне от грабителей). К тому же из 4-5 комнат дореволюционной квартиры одна почти наверняка окажется комнатой прислуги 5-6-метровым помещением, практически непригодным для жилья.

У бывших коммуналок есть еще один недостаток (он же может восприниматься как достоинство): длительная история и соответствующая аура. По моим наблюдениям, у всех бывших коммунальных квартир очень плохая наследственность. Такое ощущение, что стены буквально впитали весь накопленный за годы совместного житья разных людей и семей негатив от ссор и склок, без которых не обходилась ни одна коммуналка.

Одним словом, старые квартиры требуют кардинальной переработки и перепланировки. В идеале квартиру нужно сначала вычищать, оставляя только оболочку, и строить заново. Но это не всегда возможно из-за изношенности конструкций и странной общей конфигурации квартиры (к примеру, переделать во что-то удобное бессмысленно длинный коридор бывает невозможно из-за того, что он граничит с соседней квартирой).

1Комната досталась двум сыновьям. Старший вырос и пошел служить в армию, девочки повыходили замуж и уехали к мужьям. В результате в квартире остались отец с женой и в той самой отдельной комнате второй сын. С какого-то момента отец с сыном стали вести отдельное хозяйство, поделили кухню, установили очередность по уборке мест общего пользования и график пользования ванной. Короче, стали жить как в коммуналке. Потом раскол по той же схеме произошел на уровне муж-жена. Со временем все трое стали жить в одной квартире, но совершенно не общались, и каждый вел отдельное хозяйство. Хотя лицевые счета, конечно, делить не стали.

Честно говоря, я не видела еще ни одной семьи, которая бы мирно и благополучно жила в бывшей коммуналке, даже если та выкуплена (или получена в собственность другими способами) полностью на одну семью. Впоследствии в рамках даже одной семьи в такой квартире начинается коммунальное житье с отдельными холодильниками (а то и лицевыми счетами), ссорами-разборками или холодной войной. Причем жильцы (члены одного клана) меняются, а атмосфера разной и чужой жизни в разных частях квартиры остается. Приведу живой пример. Приятель моего деда, у которого было пятеро детей, в 1956 году получил от министерства, в котором работал, две комнаты в большой трехкомнатной квартире в центре Москвы. Как им всемером жилось в двух комнатах (даже больших), можете себе представить. Еще одну комнату занимала еврейская семья (с тех пор все семейство ярые антисемиты, кстати), которую впоследствии куда-то выселили.

вопрос: Сколько в столице домов, жители которых не успели воспользоваться данной им федеральным кодексом жилищной демократией?

Шли годы, менялись поколения: умер сын, потом мать. Отец некогда большого семейства остался один в квартире и пригласил пожить к себе внучку с правнуком. Вы, конечно, не удивитесь, если я скажу, что жили они под одной крышей, но совершенно отдельно. Опять же как в коммуналке, только абсолютно мирно. Еще через несколько лет умер и дед, в квартиру заселились родители его внучки со старшим сыном (к этому моменту они продали свою квартиру в Подмосковье). И что бы вы думали? Квартиру опять поделили на три отдельные зоны: мать-отец, старший сын, дочь со своим малышом. И опять все три части клана стали вести отдельное хозяйство, только жили отнюдь не мирно, а напротив жутко ругались. В результате, когда война стала невыносимой для всех, квартиру разменяли: родители уехали обратно в Подмосковье, дети получили по отдельной каморке. Что сталось с купившей нехорошую квартиру семьей, не знаю, но почему-то мне не очень верится в то, что живут они в гармонии и согласии
1 января 2008 года наступил час икс для жителей столичных многоэтажек и обслуживающих их жилищных контор. Все дома, жители которых не провели до этого числа общее собрание и не выбрали способ управления домом, будут выставлены на конкурс. Где городские власти и подберут для них управляющую компанию. Сколько таких домов в Москве? Чем грозит москвичам нововведение? С чем была связана массовая жилищная коллективизация, наблюдавшаяся в Москве перед Новым годом? Об этом начальник управления координации деятельности по управлению многоквартирными домами и паспортизации департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Виталий Акимкин рассказал корреспонденту Известий Анне Гараненко.

в: Тем не менее это почти тысяча домов. Что с ними будет?

ответ: Всего в Москве около 32 тысяч многоквартирных домов. Собрания по выбору способа управления (по Жилищному кодексу многоквартирный дом может управляться одним из трех способов - непосредственно собственниками, товариществом собственников жилья или управляющей организацией. - Известия) начались в 2005 году. По нашим данным, домов, где прошли собрания, около 96%. То есть на конкурсы будет выставлено всего 4% многоэтажек.

в: Звучит пугающе.

о: Они будут выставлены на конкурсы, которые пройдут в Москве с 1 января по 1 мая 2008 года. В результате для каждого дома (или группы домов) будет выбрана управляющая организация, с которой каждый собственник обязан будет заключить договор управления. Причем исключительно на условиях, установленных конкурсной комиссией.

в: Это теоретически. В жизни разорвать договор с управляющей компанией (УК), если она не захочет уходить из дома, почти невозможно.

о: Пугаться нечего. Тем более что недавно законодатели внесли поправки в Жилищный кодекс: если собственники не удовлетворены деятельностью выбранной по конкурсу организации, то они могут в любое время выбрать другую или сменить способ управления.

в: Получается, те, кто не успел провести собрания, будут расхлебывать последствия своего бездействия - управа посадит управлять домом бывший ДЕЗ, и жители будут вынуждены подписать с ним договор, хотя его работа давно всех не устраивает.

о: Есть такая опасность. При расторжении договора управления действительно могут быть осложнения. Например, по закону договор может быть расторгнут, если все собственники подали заявления с соответствующим требованием. Представьте себе 300-квартирный дом - все ли подадут заявления? А если двое-трое не подадут? Является ли это основанием для того, чтобы УК ушла из дома? Вопрос. Поэтому лучше, конечно, выбрать управляющую компанию на собрании и заключить с ней такой договор, где содержались бы необходимые оговорки по его расторжению. Иначе юридически разорвать его будет очень сложно.

в: Перед Новым годом по городу прокатилась волна жилищной коллективизации - читатели писали и звонили в редакцию с рассказами о том, как их буквально загоняют в ТСЖ, как крестьян когда-то загоняли в колхозы.

о: Ну, на мой взгляд, ничего страшного в этом нет. Если он будет плохо работать, органы власти должны будут помочь собственникам выбрать другую компанию. Кроме того, ДЕЗы скоро перестанут быть ДЕЗами в привычном понимании этого слова - пройдет акционирование, и они станут полностью коммерческими структурами (хотя доля государственной собственности в них будет 100%). И вот здесь собственникам необходимо будет решать, как защищать свои интересы. Лучший способ защиты - создать товарищество собственников жилья (ТСЖ).

в: Зачем это городу?

о: К нам тоже приходили подобные жалобы, хотя и немного. Это единичные случаи, когда работники управ пытались любой ценой выполнить поручение руководства. Да, перегибы бывают - а где их нет? Программа по созданию ТСЖ принята в Москве в мае 2007 года, и она значительная - к 2010 году предполагается создать товарищество в каждом втором доме Москвы.

в: Но зачем аврал, горячка, план по валу? Пусть бы себе народ потихоньку созревал.

о: Мы ставили целью создать такую нишу, которая позволила бы собственникам квартир быть полноценными участниками рынка жилищно-коммунальных услуг. ТСЖ - инструмент, с помощью которого они могут полноценно защитить свои интересы. Ведь кодекс буквально вбросил людей в рынок. А рынок - дело серьезное. Он подразумевает наличие не только продавцов, но и покупателей. Если покупатель бесхребетный, то рынок будет монопольным и диктаторским.

в: То есть раньше инициативные группы бегали за чиновниками, а теперь - наоборот?

о: Мы это уже проходили - в 2000 году было принято постановление N 690, предусматривавшее только создание условий для организации и деятельности ТСЖ. За 5 лет мы создали всего около тысячи товариществ - вернее, не мы, а люди, и не с помощью управ, а вопреки им. Большинство жителей, которые пожелали создать товарищество, столкнулись с массой преград со стороны территориальных администраций, дирекций единого заказчика, других структур. Потому что главная функция ТСЖ - контроль деятельности управляющей организации. А какой управдом захочет, чтобы его контролировал дееспособный, профессиональный собственник? Именно поэтому и была принята программа, цель которой - не просто помогать товариществам, а установить задание, цифры. Чтобы управа понимала: если она его не выполнит - будет отвечать.

в: И все-таки - такой резкий переход от игнорирования жилищного самоуправления к его насаждению вызывает недоумение.

о: Именно так. Вот люди нам жалуются: Нас загоняют в ТСЖ. Да никто никого никуда не загоняет! Мы, если хотите, делаем им подарок. Ведь создать ТСЖ непросто - до появления программы у жителей на это уходили месяцы и годы. А теперь - пожалуйста, бесплатно, все за вас сделаем, только проголосуйте. А нам говорят: Не втягивайте нас в это!. Пора понять, что у продавца услуги всегда есть интерес побольше заработать и поменьше сделать, какой бы честной ни была управляющая компания. Собственник должен иметь кнут и палку, чтобы заставить ее работать. Это и есть ТСЖ. Можете положить этот инструмент на полку, пусть пылится. Никто вас не будет заставлять, чтобы товарищество немедленно заработало. Вспомните, когда понадобится, - если обслуживание управляющей компании вас не будет устраивать. Сейчас ДЕЗ нередко чувствует себя хозяином в доме, хотя он лишь подрядчик, а хозяева - собственники квартир. Мы хотим все поставить на свои места.

в: Некоторые эксперты по ЖКХ уверены, что товариществам не место на коммунальном рынке. Кухарка не может управлять государством - в смысле, непрофессионал не может управлять домом.

о: Эта задача взята не с потолка. Недавно вышел федеральный закон о создании фонда реформирования коммунального хозяйства. В нем сказано, что бюджетные средства будут выделяться субъектам федерации на капитальный ремонт домов только в том случае, если товарищества созданы более чем в значительном числе домов. Это требования федерального закона - иначе субсидии в город не пойдут. Мы собираемся дойти до цифры в 50%. Задача не в том, чтобы выполнить или перевыполнить план. Товарищество - вещь такая, сегодня создалось, завтра ликвидировалось... Москва не может рисковать возможностью получения дотаций на капремонт исходя только из волеизъявления собственников.

До 2009 года малые предприятия на льготных условиях смогут выкупить арендованные у государства помещения. Такой законопроект в сентябре Госдума РФ приняла в первом чтении. Ко второму чтению депутаты обещают уточнить механизм оценки выкупаемого имущества. Вместе с тем, эксперты считают, что законодателям придется усердно поработать над поправками, иначе льготная приватизация недвижимости малым бизнесом может остаться только на бумаге.

о: Во-первых, никто не просит вас сразу управлять: не хотите - выберите управляющую компанию и контролируйте ее. Хотите - можете сами заключать все договоры и даже поставлять услуги. У товарищества есть много степеней свободы. Во-вторых, мы все с вами - жители многоквартирных домов. Мы что, тоже доярки и кухарки? И среди нас нет людей с высшим образованием, которые хотят поменять работу, ушли на пенсию или в отставку? Есть масса интеллектуально способных людей, которые могут изучить эту несложную науку - тем более есть возможность. При департаменте организованы 4-месячные курсы подготовки председателей ТСЖ, уже обучено более 4 тысяч человек. Между прочим, некоторые председатели ТСЖ разбираются в инженерных системах дома лучше, чем работники ДЕЗа. Профессионалами становятся, а не рождаются. Другое дело, что управляющие компании товариществ боятся - потому что им невыгодно, чтобы их работу будут контролировать профессиональные люди, живущие в доме и кровно заинтересованные в качестве работы.

Документ уточняет, что такая льготная приватизация коснется только коммерческого муниципального имущества, которое не предназначено для реализации органами местного самоуправления публичных функций и полномочий.

На льготную приватизацию отведут мало времени
Согласно законопроекту Об особенностях участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендованного государственного и муниципального имущества, предприниматель сможет выкупить в собственность помещение, арендуемое им на срок не менее трех лет и площадь которого не превышает 300 квадратных метров. При этом выкупить офис представители малого бизнеса смогут в рассрочку на три года. Законопроект предусматривает, что воспользоваться своим правом предприниматели должны до первого января 2009 года, а после этого срока выкупать свои офисы им придется на общих основаниях.

Сейчас выкупить офис в собственность можно только на открытых торгах, и зачастую небольшие фирмы просто не выдерживают конкуренции с более крупными компаниями, которые стремятся скупить привлекательные помещения. Иногда малый бизнес и вовсе не допускают к участию в аукционе.

По словам председателя комитета Государственной Думы РФ по собственности Виктора Плескачевского, законопроект поможет малым предпринимателям во внеконкурсном порядке приобрести в собственность арендуемые ими помещения и, таким образом, получить имущественную базу для продолжения своей экономической деятельности.

По какой цене придется выкупать
Ко второму чтению депутаты обещают разработать ряд поправок, уточняющих перечень государственных органов, которые будут отвечать за оценку выкупаемого имущества. Пока в законопроекте сказано только, что приобретение имущества осуществляется арендатором по рыночной цене, установленной на основании отчета об оценке государственного и муниципального имущества.

Предприятие очень часто не имеет прямого доступа к муниципальной или федеральной собственности: сложно собрать документы для участия в аукционе, сложно сделать заявку, а когда чиновники узнают, что будет участвовать независимая компания, то зачастую сразу снимают объект с продажи, - рассказывает генеральный директор компании Арт-билдинг Андрей Анохин.

Единственно грамотным инструментом определения стоимости выступает оценка, в то время как все остальные методологии расчета, например, путем комиссии, экспертной оценки, не всегда предоставляют достоверные и точные данные, что может привести к коррупции, - считает генеральный директор компании Миэль-Коммерческая недвижимость Андрей Бушин.

Согласно закону Об оценочной деятельности, оценку имущества и составление такого отчета осуществляют независимые оценщики, - напоминает юрисконсульт юридической фирмы Частное право Елена Рябкова.

Наверняка оценщик не будет учитывать состояние помещения на момент заключения договора аренды, наоборот, он включит в цену выкупа ту сумму, которую предприниматель уже потратил на ремонт и другое благоустройство. В этой связи было бы справедливо, чтобы оценка учитывала такие затраты арендатора, - считает вице-президент Бест-недвижимость Михаил Гороховский.

Однако и при проведении оценки ее результат может разочаровать будущих собственников.

Злоупотреблений избежать будет сложно
Опрошенные эксперты признают важность и необходимость льготной приватизации предприятиями малого бизнеса.


Впрочем, эксперты говорят, что погрешность при независимой оценке может достигать 20%, и это вполне приемлемый уровень. Гороховский считает, что федеральное правительство должно выбрать оценщиков по конкурсу и доверить оценку помещений известным на рынке компаниям.

По его мнению, реализация такого закона позволит избежать ситуаций, когда помещение пересдается по завышенной цене, то есть действует механизм субаренды.

Для малых предприятий это очень важный закон, по моим расчетам, правом выкупить помещение воспользуется около 70% арендаторов. Те предприятия, у которых недостаточно средств для выкупа, смогут взять кредит в банке, - прогнозирует Анохин.

Законодательство не содержит понятия добросовестного арендатора. Критерий добросовестности является оценочным, причем такую оценку будут осуществлять чиновники, - говорит Рябкова.

Впрочем, эксперты не исключают, что с практическим применением будущего законопроекта могут возникнуть трудности. Чтобы этого не случилось, депутатам нужно доработать законопроект не только в части оценки выкупаемого имущества, но и в части установления критериев, по которым чиновники будут определять, какие предприятия смогут по льготной схеме приобрести в собственность арендованное имущество. Сейчас в документе сказано, что выкупить помещения вправе субъекты малого предпринимательства, являющиеся добросовестными арендаторами.

Что касается критериев отнесения предприятий к субъектам малого предпринимательства, то пока они определены законом О государственной поддержке малого предпринимательства, который был принят в 1995 году. Согласно документу, такими критериями являются средняя численность работников в организации, ограничение доли участия в уставном капитале и т.д. Но нормы документа устарели, и уже принят новый закон о малом бизнесе, который вступит в силу в начале следующего года.

По ее словам, незначительные нарушения арендатора, которые уже были устранены, могут послужить основанием для отказа в заключении договора купли-продажи.

По его мнению, законопроект будет действовать только в том случае, если удастся выработать и прописать четкие и доказательные критерии, по которым будут выбираться компании, которые смогут пользоваться льготами по выкупу помещений.

Поскольку решение о принадлежности компании малому бизнесу будут принимать чиновники, в этой сфере не исключены злоупотребления, - опасается Бушин.

По мнению вице-президента общероссийской общественной организации малого и среднего бизнеса ОПОРА России Владислава Корочкина, в законопроекте пока не заложены антикоррупционные меры.

Иначе вероятность, что привилегиями при покупке офисных площадей воспользуются не только представители малого бизнеса, значительно возрастет, а с коррупционерами бороться будет гораздо сложнее, - добавляет Бушин.

Из законопроекта неясно, будут ли арендаторы иметь преимущественное право приобретения арендованного государственного и муниципального имущества в случаях, когда оно находится в хозяйственном ведении преобразуемого в открытое акционерное общество унитарного предприятия. Количество таких арендаторов достаточно велико, но, с другой стороны, уменьшение имущества преобразуемого унитарного предприятия может плохо сказаться на его дальнейшей деятельности, - полагает Рябкова.

Не исключено, что через малые предприятия помещения будут скупать более крупные компании. Чтобы это предотвратить, нужно запретить дальнейшую перепродажу выкупленного помещения, например, в течение трех лет, - считает Корочкин.

Но депутаты настроены оптимистично и хотят окончательно принять законопроект в осеннюю сессию, чтобы, начиная уже со следующего года, малый бизнес смог подавать заявления на выкуп. Впрочем, по мнению юристов, реализация этого документа на практике, даже если он будет принят Госдумой и подписан президентом, в любом случае затянется, поскольку перечень документов, подтверждающих преимущественные права арендатора при выкупе офиса, будет определяться федеральным правительством.

Правительство сомневается в успехе
Впрочем, несмотря на то, что законопроект прошел первое чтение в Госдуме, правительство пока выступает против его принятия: кабинет министров дал отрицательное заключение на документ. В правительстве считают, что цена выкупа арендованных помещений должна формироваться на аукционе. Также есть сомнения по этому законопроекту и у администрации президента.

Несмотря на замечания к документу юристов и участников рынка, большинство из них сходится во мнении, что такой закон необходим. Его принятие станет адресной поддержкой предприятий малого бизнеса, которые часто не выдерживают конкуренции с более крупными компаниями, так как не обладают необходимой для экономического развития материальной базой и, в первую очередь, недвижимостью. Преимущество, которое они, возможно, получат, в будущем позволит сэкономить на арендной плате, то есть включить значительные средства, которые они сейчас платят за аренду офисов и производственных помещений, в собственную прибыль.
Разбираемся в новшествах вместе с нашим экспертом - кандидатом юридических наук, доцентом, заместителем заведующего кафедрой земельного и экологического права Российской академии правосудия Еленой Сырых.

Это означает, что арендаторы смогут реализовать свое право только после того, как правительство утвердит такой перечень, - предупреждает Рябкова.

Теперь введено революционное упрощение: обращаться за госрегистрацией своего права на участок дозволено всем, чей надел состоит на государственном кадастровом учете, независимо от того, какой объем сведений о вашем землевладении имеется в госземкадастре.

Межевание отменяется?
Самая существенная поправка посвящена проблеме, которая до сих пор была главным тормозом дачной амнистии. Речь - об определении, уточнении площади и границ земельных участков путем межевания. Эту процедуру - долгую и дорогостоящую - надо было проходить большинству дачников, чтобы получить современный кадастровый план участка, необходимый для оформления права собственности на землю.

Во всех этих случаях нужно обращаться в подразделение Роснедвижимости по месту нахождения участка (координаты подскажут в справочной или в местной администрации).

На практике это означает вот что: вы можете обойтись без межевания, если у вас на руках есть кадастровый план участка любой степени давности либо даже если нет самого плана, но есть кадастровый номер участка.

документ о праве на участок (акт местного органа власти о предоставлении участка, выписку из похозяйственной книги, свидетельство о праве собственности, пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования или иной документ о любом праве на участок любой степени давности);

Вам следует подать:

В течение 10 дней вам должны выдать кадастровый план, заверенный Роснедвижимостью, и этот документ вы вправе предъявить в Росрегистрацию для оформления права собственности на участок.

заявление о выдаче кадастрового плана, который содержит сведения, необходимые для государственной регистрации права собственности на землю.

кадастровый план, который не содержит сведений о земельном участке в полном объеме, в том числе при недостаточности сведений о местоположении (координатах) границ участка;

Важно. Теперь на регистрацию принимаются:

Важно!
Когда обязательно вызывать землемеров


кадастровый план, в котором указано, что сведения об участке нуждаются в уточнении, в том числе указано, что площадь участка ориентировочная, сведения о границах не позволяют однозначно определить данный земельный участок в качестве объекта недвижимости, сведения о земельном участке подлежат уточнению при межевании и т. п.

В этом случае при обращении в Роснедвижимость за кадастровым планом для оформления права на землю поступает ответ: в госземкадастре нет никаких сведений об участке.

Без межевания в любом случае не обойтись тем, чей участок не состоит на кадастровом учете.

Подводные камни
Ориентировочные границы - это риск


Тогда требуется межевание, чтобы собрать сведения о площади, границах землевладения и поставить участок на кадастровый учет. Только после этого можно получить кадастровый план, необходимый для государственной регистрации права на землю.

Соседи, местные власти и прочие хозяева прилегающих участков могут посягнуть на границы землевладения.

Эксперты предупреждают: если Роснедвижимость выдает кадастровый план с оговорками о том, что сведений об участке не хватает, они подлежат уточнению и т. п. (см. Межевание отменяется?), то, даже зарегистрировав свое право на землю, в дальнейшем есть риск столкнуться с некоторыми трудностями.

Кадастровый план, хоть и выдан официальным органом, из-за неполноты сведений не будет являться бесспорным доказательством для защиты границ участка. Придется искать и другие источники.

Поскольку в кадастровом плане сведения о площади и границах участка указаны ориентировочно, в неполном объеме, то обладателю такого плана сложнее отстоять в суде свою правоту.

Что делать?
Если есть возможность, то желательно провести межевание, которое позволит собрать недостающие сведения об участке, уточнить его границы и т. д.


Заключить сделку с таким участком - продать, обменять, сдать в аренду и т. д. - сложнее. Ведь покупатель (арендатор) сразу сообразит, что при ориентировочных границах меньше гарантий защиты землевладения от посягательств. Соответственно и ценность такой незащищенной земли меньше. Так что кто-то попросту откажется от сделки, а те, кто согласится, наверняка будут настаивать на снижении цены.

Если сейчас не хватает сил, времени и денег заниматься межеванием, то можно получить в Роснедвижимости кадастровый план с любыми имеющимися сведениями об участке и оформить свое право на землю по такому документу.

Результаты такого межевания нужно передать в Роснедвижимость с заявкой о внесении в госземкадастр сведений об уточненной площади и границах участка. В итоге вы сможете получить полноценный кадастровый план, максимально надежно защищающий границы вашего землевладения.

Заказываем землеустроительные работы (межевание - их основная составная часть).

Как это делается
Шаг первый:


Шаг второй:

Эти работы проводятся коммерческими организациями. Список таких фирм вы найдете в местном отделе управления Роснедвижимости в вашем регионе.

Шаг третий:

Просим исполнителя работ изготовить документ под названием Описание земельного участка. Это специальное извлечение из землеустроительного дела, содержащее сведения, которые необходимы Роснедвижимости для постановки участка на государственный кадастровый учет.

описание земельного участка,

Подаем в подразделение Роснедвижимости по месту нахождения участка следующий набор документов:

заявку для проведения государственного кадастрового учета.

документ о праве на участок (свидетельство о праве собственности, о пожизненном наследуемом владении, решение органа власти о предоставлении участка и т. д.),

Шаг четвертый:

Кадастровый учет проводится бесплатно.

Шаг пятый:

В течение месяца Роснедвижимость проводит кадастровый учет участка и составляет кадастровый план.

Имеешь дом? Станешь собственником участка!
Дачная амнистия повернулась лицом и к тем землевладельцам, у которых есть документы на дом, стоящий на участке, а вот документов о праве на землю не имеется. На практике речь идет в первую очередь о домовладельцах, чьи хоромы возведены на участках для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и личного подсобного хозяйства (ЛПХ), а также о собственниках домов на садовых и дачных участках.

Подаем в Роснедвижимость паспорт и заявление: Прошу предоставить кадастровый план земельного участка, содержащий сведения государственного земельного кадастра, необходимые для государственной регистрации права собственности на земельный участок. В течение 10 дней вам должны выдать полноценный кадастровый план, где сведения об участке содержатся в полном объеме и с необходимой точностью.

документ о праве собственности на здание (строение), расположенное на участке.

У таких граждан есть возможность сразу обратиться в Росрегистрацию с заявлением о государственной регистрации права собственности на участок, если они предъявят:

документ, устанавливающий или удостоверяющий право на землю любого из прежних собственников дома.

Это может быть как правоустанавливающий документ - в нем фиксируется основание перехода права собственности: свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, мены, дарения дома и т. д., так и правоудостоверяющий документ, в котором фиксируется непосредственно существование права: свидетельство о праве собственности на дом (независимо от даты выдачи), свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое строение.

Обратите внимание: в документах, подтверждающих права на землю бывших собственников вашего дома, может быть указано не только право собственности, но также:

То есть, например, если сохранились какие-либо документы, подтверждающие, что участок когда-то был выделен местными властями вашему дедушке или прабабушке; если продавец дома передал вам при сделке (или передаст сейчас) свидетельство о своем праве собственности на участок, то все эти документы можно смело нести в Росрегистрацию.

право постоянного (бессрочного) пользования участком.

право пожизненного наследуемого владения участком;

В отношении участков для личного подсобного хозяйства правоподтверждающим документом, кроме всех перечисленных, может быть также выписка из похозяйственной книги (выдается администрацией населенного пункта).

Также принимаются документы о предоставлении участка, в которых вообще не указан вид права: в таких случаях считается, что участок предоставлен на праве собственности.

По закону привлечение соседей обязательно только при межевании. Владельцы смежных участков должны быть письменно извещены не позднее чем за 7 дней до начала землеустроительных работ. Отсутствие указанных лиц при надлежащем извещении не является препятствием для межевания (п. 4 ст. 69 Земельного кодекса).

Вопрос - ребром
Согласовывать ли границы с соседями?


Серьезные сложности могут возникнуть, если по соседству с вашим находится заброшенный участок, с владельцами которого вы не то что незнакомы - в глаза ни разу не видели. По идее можно было бы и не беспокоиться об их явке, выслав надлежащее письменное уведомление.

На практике, если соседи явились, их обычно просят поставить подпись о согласии с установленными границами участка.

Возможны следующие варианты:

Однако встает вопрос: куда слать извещение? По закону официальные документы (повестки, уведомления и т. п.) высылаются на адрес места жительства гражданина, т. е. его постоянной регистрации (прописки). Как его узнать?

можно сделать запрос в местную администрацию: там обычно есть сведения о владельцах участков в данном населенном пункте.

если участки (ваш и неизвестного соседа) находятся в садовом товариществе, кооперативе или ином дачном объединении, то сведения обо всех землевладельцах имеются в правлении товарищества (кооператива);

Те, кто будет оформлять свои права по кадастровому плану с неполными и (или) ориентировочными сведениями об участке, не обязаны обращаться к соседям за какими бы то ни было согласованиями.

Кстати
Если заверить у нотариуса...


Увы, нет. Без межевания не удастся точно описать границы земельного участка в соглашении.

В то же время у землевладельцев может возникнуть идея: а не подстраховаться ли, заключив с соседями письменное соглашение об утверждении существующих границ? Может, заверив такой документ у нотариуса, его можно будет предъявлять как бесспорное доказательство, если в дальнейшем соседи попытаются пересмотреть границы?

Больная тема
Как быть, если земля не предоставляется в частную собственность?


Поэтому такой документ, даже заверенный нотариусом, не защитит границы вашего землевладения настолько же надежно, как кадастровый план с полными и точными сведениями об участке.

Согласно Закону о госрегистрации прав на недвижимость не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на участок, если такой участок не может быть предоставлен в частную собственность. Как же оформлять свои землевладения в таких случаях?

Немало землевладельцев узнает, что по нынешним законам их участки не могут предоставляться в частную собственность. Это, например, земли транспорта - участки вдоль шоссе и железных дорог, земли особо охраняемых природных территорий (заказники, природные парки) и др.

У вас есть документ о собственности на землю, выданный в прежние годы по действовавшим тогда законам, когда такие участки еще раздавались в личную собственность граждан (особенно часто это случалось в порыве земельной реформы начала 90-х).

Возможны несколько ситуаций.

Таким образом, вы вправе обратиться в Росрегистрацию для оформления своего права на землю на основании имеющегося акта о том, что участок уже был предоставлен вам в собственность.

В такой ситуации на сегодня речь идет не о предоставлении участка вам в собственность (земля находится в вашей собственности уже давно), а лишь о регистрации ранее возникшего права, и отказ в такой регистрации, по мнению нашего эксперта Елены Сырых, неправомерен и может быть оспорен в суде.

В таких случаях действует норма о запрете приватизации, и оформить участок в собственность не удастся. Если земля принадлежит вам на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, то эти права сохраняются и переоформлять их не надо. Если же права на участок не определены, то, чтобы сохранить за собой землю, специалисты советуют оформлять долгосрочную аренду.

У вас нет документов, подтверждающих выделение участка в собственность. Есть документы об иных правах на участок (аренды, бессрочного пользования и др.) либо вообще нет документов на землю.



Главная --> Публикации