Главная --> Публикации --> Ставки по ипотеке продолжают расти Склады входят в моду в среде инвесторов Покупаем жилье на вторичном рынке: что проверить, прежде чем заплатить Медленно, но верно Ипотечные бумаги вернут во второе чтение

Риелторы со стажем, отметив некоторое снижение покупательской активности в этом году, говорят, что качественный продукт, заявленный по адекватной цене, был востребован и всегда находил своего покупателя. В частности, популярными объектами были лесные участки, комментирует Наталья Пейсикова, специалист отдела загородной недвижимости компании Остоженка. В компании АГ Капитал к такому продукту отнесли и поселки с оригинальной концепцией все стандартное, маловыразительное стало меньше привлекать клиентов.

В уходящем году тенденции стагнации, ярко проявившиеся на рынке городской недвижимости, задели и загородное жилье, правда, не столь значительно. Не было ни суперактивности, как в прошлые годы, ни застоя. Вместе с тем наблюдатели указали на появление новых веяний, зародившихся в 2007 году.

В холдинге RODEX GROUP отмечают, что потребители стали более требовательными к качеству выполняемых работ, инфраструктуре поселков, особую роль теперь занимает концепция. Таким образом, в формулу успеха включен комплексный подход к реализации проекта.

Границы рынка отодвигаются от столицы. За хорошим предложением покупатель готов ехать все дальше от МКАД. Несмотря на то что год был не самый активный по уровню спроса, цены на загородку не падают. Эта ситуация наблюдается во всех классах и объясняется повышением популярности жизни за чертой мегаполиса. Многие эксперты согласны: мода на свой дом будет только утверждать свои позиции.

Ряд девелоперов заявили о намерении заняться строительством сетевых поселков, и в 2008 году начнут воплощать свои идеи. Так, Норд Капитал совместно со строительной компанией Русстройтрест до 2012 года планирует возвести в Подмосковье шесть девять поселков экономкласса, которые войдут в сети Изюм и Сибарит. В недорогом сегменте этот подход абсолютно оправдан, так как отработанные технологии позволят значительно сэкономить на масштабах, что, в свою очередь, снизит себестоимость, говорят в Терре. Высокий спрос на такую недвижимость делает вполне правдоподобным прогноз компании по поводу будущего увеличения цен. Если в среднем по рынку рост может составить 25%, то в экономклассе до 40%. Как отмечают в компании Ком-Стрин, высокая себестоимость загородного жилья тормозит активное строительство достойных поселков для постоянного проживания в экономклассе. Развитие этого рынка возможно только при условии применения новых технологий быстрого возведения.

Президент группы компаний Рескор Сергей Лупашко сделал оптимистичное замечание по поводу дефицитной недвижимости экономкласса. По его мнению, количество предложений относительно доступных объектов в этом году заметно выросло. В первую очередь, это коттеджи и таунхаусы по цене около 300 тыс. долл. то, что можно купить, продав типовую московскую панельку. Чтобы создать такие объекты, застройщикам приходится либо забираться очень далеко (100 км от МКАД и более), либо осваивать прежде мало котировавшиеся восточные направления. Но процесс идет, и теперь загородный дом могут позволить себе даже люди со сравнительно небольшим достатком, считает он. Статистика компании МИЭЛЬ все же свидетельствует о значительном отставании предложения в экономклассе. Тем не менее в фирме подтверждают, что в 2007 году девелоперы обратили свое внимание на этот сегмент: на рынок вышло порядка десяти новых проектов и еще несколько было анонсировано. В связи с этим следует ожидать дальнейшего наращивания количества демократичных по цене предложений. В целом соотношение загородных объектов выглядит следующим образом: эконом 18,4%, бизнес 41,8%, бизнес+ 18,4%, de luxe 18,1%, эксклюзив 3,2%.

Среди новых тенденций 2007 года эксперты отмечают зарождающийся интерес застройщиков к малоосвоенным направлениям. Очевидно, что признанные лидеры, коими остаются Рублево-Успенское, Новорижское, Киевское, Калужское шоссе, не сдают своих позиций, но растет и количество проектов на Симферопольском, Каширском, Щелковском направлениях.

По данным МИЭЛЬ, цены на вторичном рынке выросли на 13%, а на земельные участки на 30%. Таким образом, земля в этом году стала хитом продаж. Это совпадает и со сведениями, предоставленными компанией Новый город. По наблюдению аналитическойслужбы компании, из всего спектра объектов загородного рынка наиболее высоким спросом пользовалась земля. На втором месте по востребованности со стороны покупателей стоят завершенные проекты в обжитых поселках. А вот популярность недостроенных коттеджных поселков снижается. То же можно сказать и о проектах частных застройщиков. Сегодня особое значение для клиентов приобретают сроки от начала до завершения строительства организованных поселков проходит как минимум три пять лет, а люди хотят жить здесь и сейчас, поэтому готовы переплатить за объект, близкий к конечной стадии готовности.

Идея мультиформатных поселков, заявленная еще в 2006 году, получила свое немногочисленное, но все-таки подтверждение. Такова концепция нового микрорайона в Павшинской пойме Москвы-реки Красногорье де люкс, а также поселка Лесной Городок на Минском шоссе. Особенностью этих объектов станет смешанный тип застройки, включающей малоэтажные дома, коттеджи и таунхаусы и даже многоквартирные дома, как в Лесном Городке.

Компания Терра считает, что флагманами 2007 года по объемам предложения и совершенных сделок стали Новорижская, Калужская и Дмитровская трассы. На их долю приходится 57% предложения. Рублевка оказалась вне этого рейтинга, так как теряет свои позиции в доле новостроек, зато остается на втором месте по сделкам на вторичном рынке. По оценке компании Ком-Стрин, на загородном рынке появился явный интерес застройщиков к Калужско-Киевскому направлению. К концу 2007 года оно вышло на второе место после Новорижского шоссе по количеству предложений. Дополнительный стимул новой застройке дают работы по реконструкции Дмитровского, Ярославского, Симферопольского направлений.

В чем пока не произошло прорыва так это в сфере инфраструктуры. Проживающие за городом вынуждены или ездить за обслуживанием в Москву, или снизить запросы по части сервиса. Дефицит объектов самого разного назначения ощущается на всех направлениях за исключением Рублевки. Впрочем, на Новой Риге в ближайшее время ожидаются изменения.

Мегапроекты, о которых много, но с сомнением говорили в текущем году, получили официальную поддержку федеральных властей. Это и проект А101, и Рублево-Архангельское, и Большое Домодедово.

Специалисты отмечают два интересных фактора, один из которых показывает разницу между городским и загородным рынком, а второй, наоборот, демонстрирует наметившееся сходство. В столице почти перестали приобретать квартиры в инвестиционных целях, в то время как частные капиталовложения в жилье за городом довольно частое явление. Доля инвестиционных покупок домов в поселках составляет на сегодня примерно 25 30%. Общим оказалось отсутствие сезонности продаж. Для загородного рынка это достаточно свежая тенденция, и именно в нынешнем году она закрепилась окончательно. По мнению, высказанному в компании Рескор, пожалуй, впервые в истории не было зафиксировано традиционного весеннего всплеска активности, а осенью спада. Более того, в сентябре отмечалось повышение спроса на дачи, коттеджи, особняки: покупатели вернулись из отпусков и занялись решением жилищных вопросов. В общем, здесь все было так же, как с городскими квартирами.

Еще одна тенденция укрепила свои позиции в текущем году увеличилось количество покупок по ипотеке. Банки пока с осторожностью относятся к кредитованию загородного жилья, ведь перспективы ликвидности объекта залога не всегда ясны. Тем не менее на положительное решение могут рассчитывать клиенты, предоставившие в залог имеющуюся недвижимость. И даже при достаточно высоких ставках (12% годовых и более) условия кредитования постепенно становятся более либеральными. Например, в качестве созаемщиков банки рассматривают близких родственников и членов семьи. По данным компании МИЭЛЬ, средняя сумма займа по загородной ипотеке составляет 300 400 тыс. долл.

Особенности городского строительства
Возраст и исторические события определили внешний вид столиц государств Большой восьмерки. Прогуливаясь по их улицам, словно листаешь учебник истории, узнавая их прошлое, понимая настоящее и угадывая будущее.


На мировой арене Великобритания, Германия, Италия, Канада, Россия, США, Франция и Япония выступают как единое целое, но в рамках национальных границ участники Группы восьми заметно отличаются друг от друга. Это относится и к городскому планированию, и к административной составляющей. В данной статье разговор пойдет о социальной и административной структурах столиц G8.

Богатая история Лондона и бережное отношение к культурному наследию без отказа от современной импровизации позволили создать удивительный архитектурный ансамбль. Здесь чрезвычайно гармоничным кажется соседство ультрановых зданий с классическими завитками и колоннами Викторианской эпохи. Город успешно воплощает в жизнь концепцию специализации районов: деловые Сити и Канари-Ворф с их словно пришедшими из других миров высотками, историческая часть, где расположены главные органы управления и основные достопримечательности, театральная и шопинговая Мекка Вест-Энд, популярный среди очень зажиточных горожан район для проживания Вест-Лондон, индустриальная восточная часть. Постоянный рост населения британской столицы ставит местные власти в сложное положение. С одной стороны, необходимо возводить жилье, а с другой невозможно расширять границы города, так как важно сохранить сельскохозяйственные угодья и места отдыха англичан. Альтернативой оказалось увеличение этажности зданий (в первую очередь в бизнес-кварталах) и активное развитие пригородов.

Париж город, который, сохраняя свое историческое лицо, полностью отвечает требованиям сегодняшнего дня. Его облик сформировался в результате серьезной перепланировки, произошедшей в середине XIX века. Лабиринты узких темных улиц с деревянными домами не соответствовали запросам индустриально развитого города, важной культурной и политической столицы мира. Архитектор Барон Хусман стер с карты целые кварталы, освобождая место для широких авеню с каменными домами, для больших площадей и парков. Транспортную систему организовали в виде кольцевых дорог, соединяющих разбегающиеся во все стороны радиальные ответвления. Кроме того, в те годы введены строгие правила строительства, ограничивающие высотность домов и запрещающие сужение улиц. Многие здания, стремясь застраховать от сноса, внесли в реестр охраняемых государством исторических памятников. В 1970 году начался процесс деиндустриализации Парижа, который неоднозначно сказался на его социальном климате. Промышленные предприятия, в первую очередь из восточных районов, вынесли за пределы города, и жители рабочих кварталов поспешили переехать в западные и южные пригороды. В результате восток Парижа быстро потерял свою привлекательность и превратился в своеобразное гетто иммигрантов. Углубляющаяся социальная пропасть между ним и богатыми столичными районами, где средний доход граждан является одним из высочайших в Европе, стала причиной постоянных кризисов, вылившихся в печально известные противостояния 2005 2007 годов. Это заставило власти пересмотреть социальную политику и разработать иную схему городского планирования, сделав акценты на улучшение условий жизни в ближних и дальних пригородах.

Берлин, по-видимому, самая эклектичная европейская столица. Каждый ее правитель, каждый политический строй стремились преобразить город, подчинив его своим целям. В эпоху Просвещения и во время Германской империи XIX века Берлин украсили многочисленные замки, дворцы, парковые ансамбли. Однако классической красоте скоро пришлось потесниться, освобождая место для новых строений и промышленных комплексов Веймарской республики. В это время улучшилась инфраструктура, появилась первая в мире скоростная трасса. Но, конечно, никакие преобразования не сравнятся с изменениями, привнесенными в облик города Второй мировой войной. После массированных бомбардировок Берлин нужно было отстраивать практически заново. Даже те немногие здания, что пережили войну, в 1950 1960-х годах принесены в жертву новому градостроительному плану. Проблема жилья оказалась наиболее острой, поэтому на расчищенных территориях появились районы с типовыми домами. Так что теперь среди современных жилых зданий и бизнес-центров встречаются лишь редкие вкрапления старых сооружений.

Рим во многом уникален. Во-первых, это единственный город, в сердце которого находится целое государство Ватикан. Во-вторых, он один из самых ярких мировых архитектурных шедевров, находящихся под охраной ЮНЕСКО. Рим взял лучшее из градостроительных традиций Афин, Иерусалима, Александрии, примененных с имперским размахом. Его театры, форумы, грандиозные соборы, фантастически красивые фонтаны и парковые ансамбли стали примером для подражания, классическим вариантом обустройства мировой столицы. А благодаря тому что Рим практически не пострадал во время Второй мировой войны, мы можем сегодня любоваться его богатством. Единственное, что усложняет задачу, некоторая запутанность города семи холмов. Желая попасть в нужное место, придется долго бродить по узким улочкам. Во многом ответственность за это лежит на плечах богатых римлян, живших во времена Республики. Они спонсировали строительство важных государственных зданий, возводимых без общего плана. В 1950 1960-х годах город раздвинул границы за счет новых современных районов. Их облик не нарушает архитектурную гармонию Рима: фасады зданий и окна выдержаны в романском стиле. Густонаселенность и невозможность расширения дорог привела к введению в 1989 году ограничения на въезд транспорта в центральный район. Проблема отчасти решена с помощью объездной кольцевой дороги (аналог МКАД), соединяющей построенные еще древними римлянами основные городские артерии.

Перепланировку центрального Токио провели в 1900 году, когда он был уже густонаселенным городом. Главной идеей стало организовать пространство так, чтобы избежать наличия единого центра, куда стекаются все людские потоки. Город с населением свыше 12 млн человек, которое ежедневно в разы увеличивается за счет жителей близлежащих регионов, с такой нагрузкой не справился бы. Решили разделить Токио на несколько основных районов, расположенных вокруг ключевых станций метро, чтобы люди из дальних и ближних пригородов легко добирались утром до места работы в один из этих центров и возвращались вечером домой. И хотя сегодня японская столица славится скоростными магистралями, ставшими альтернативами привычной подземке, основной дизайн Токио остался без изменений. После окончания Второй мировой войны он быстро восстал из руин благодаря богатому опыту борьбы с землетрясениями и стремительно развивающейся экономике. Значительно возросшее число горожан спровоцировало расширение границ, так что пришлось уплотнять застройку, отдавая предпочтение высотным домам. Дабы впредь держать урбанизацию под контролем и сберечь редкие зеленые оазисы, потребовалось ввести четкие понятия города, пригородов и городов-сателлитов. Сегодня Токио это выверенная административная структура с жесткими нормами градостроительства.

Москва чем-то схожа с Берлином, ведь каждая страница истории государства накладывала свой отпечаток на городское строительство. Практически разрушенной во время Отечественной войны 1812 года российской столице тоже пришлось начинать все с начала. В конце XIX столетия только 5 % жилого массива состояло из каменных домов, причем высота большей части из них не превышала двух этажей. К расцвету промышленной революции все чаще воздвигали шести- и семиуровневые здания, но это не переломило существующей тенденции к малоэтажной застройке, что привело к серьезной проблеме перенаселенности. Не успевая за ростом числа жителей, Москва постоянно расширяла свои границы. Последовавшие за тем исторические события вылились в пять этапов (начиная с послереволюционного) архитектурного развития города. В настоящее время при разработке генеральной программы строительства учитывают самобытность архитектурного наследия и делают все возможное для его сохранения. В дополнение к этому город решает проблемы оптимизации пространственной структуры, развития исторического центра, реорганизации транспортной, промышленной, инженерной инфраструктур и улучшения экологии.

Так, внешний вид столицы США формировался под влиянием стиля барокко, который был принят в то время во многих европейских городах. Приглашенный в 1791 году французский архитектор Питер Чарльз Энфант так удачно решил поставленную перед ним задачу постройки города государственного символа, что его проект дошел до наших дней практически без изменений. По форме Вашингтон напоминает алмаз, вставленный в оправу реки Потомак. Его гранями служат широкие авеню, которые расходятся от центральных перекрестков и являются своеобразными указателями расположения основных государственных строений, монументов. Улицы расчерчены как по линейке на небольшие квадраты, и кажется, будто на город набросили рыболовную сеть. Такая планировка вкупе с малоэтажной застройкой делает Вашингтон очень светлым, просторным и удобным.

Молодые североамериканские столицы Восьмерки взяли все лучшее из практики городского планирования в Старом Свете. Приняв во внимание все минусы и поставив задачу достичь максимальной практичности, Оттаву и Вашингтон построили с математической скрупулезностью.

Прочь из столицы
В каждой столице государств Большой восьмерки прослеживается тенденция оттока жителей за пределы города в поисках лучших условий жизни. Удорожание земли и наличие ограничений при застройке делают нереальным удовлетворение высокого спроса на дома и квартиры. Становится нормой переезд из шумных, экологически проблематичных и супердорогих столиц в тихие пригороды люди выбирают самые оптимальные варианты недвижимости и спокойный стиль жизни. Хорошо развитая транспортная сеть, связывающая столицы большинства государств с соседними населенными пунктами, позволяет без особых проблем добираться до места работы.

Когда Оттаву выбрали главным городом страны, она не отличалась сколько-нибудь интересными архитектурными решениями, а больше напоминала провинциальный центр с преимущественно одноэтажными домами и хаотичной застройкой. Но статусу необходимо соответствовать, и в начале XX века внешний вид столицы начал кардинально меняться. При разработке генерального плана развития города помимо местных архитекторов привлекли, как и в США, французских специалистов. Улицы благоустроили, кроме того, появились величественные здания государственных сооружений и другие крупные архитектурные комплексы. Здесь так же, как в Вашингтоне, императивом стала линейная система улиц с большим количеством перекрестков (что, кстати, облегчает жизнь автолюбителям). С каждым годом город выглядит все красивее. Причем в этом есть заслуга и местных органов власти, и жителей канадской столицы. В рамках проекта Оттава в 2020 году каждый может обратиться в муниципалитет с предложением по улучшению инфраструктуры, транспортного сообщения, строительства. Если все получится, Оттава превратится в один из самых симпатичных североамериканских городов. Признавая это, ЮНЕСКО включила территорию по берегам канала Оттавы в Список Всемирного наследия.

Париж ко всему прочему страдает от процесса, как его называют французы, музеефикации, когда незыблемые правила сохранения внешнего вида города не позволяют возводить дома. Многие вынуждены покинуть столицу из-за превращения жилых зданий в коммерческие объекты и разделения районов по расовому и национальному признаку. Вопрос стоимости также немаловажен. Из-за высокой арендной платы и цены на жилье в центре и на фешенебельных западных окраинах проживают только зажиточные люди. Остальным (а по неофициальным данным это половина населения мегаполиса) приходится обосновываться за чертой Парижа.

Считается, что в Лондоне пятая часть всего занятого населения проживают за городом. Ближайшая к нему область уже застроена, и цены на жилье здесь подбираются к лондонским. Но покупатели готовы приобретать его и в более удаленных и потому более дешевых районах. Миграция идет в двух направлениях: молодежь старается попасть в столицу, тогда как семьи с детьми перебираются подальше от центра.

Нельзя сказать, что в Москве принята четкая классификация районов города по социальному статусу горожан. Однако ценовая революция на рынке недвижимости последних лет естественным образом поделила российскую столицу на фешенебельные зоны, расположенные в самом центре, возле станций метро и зеленых оазисов, и менее престижные окраинные и промышленные территории. Многие москвичи готовы переехать в область (там действительно чище и спокойнее), но критическая транспортная ситуация удерживает многих от приобретения более дешевой и комфортной подмосковной недвижимости.

В Берлине иная ситуация. Хотя, как и в других крупных городах, многие (в первую очередь семьи) переезжают из центра в пригороды, власти делают все возможное, чтобы держать ситуацию под контролем. Ежедневное перемещение больших людских потоков способно вызвать коллапс транспортной системы и тем самым ухудшить экологическую обстановку. Здесь в основном происходит миграция внутри города. Негласное деление районов по материальному и национальному признакам определяет выбор места проживания.

Токио, предвидя появление проблемы перенаселения, сформировал децентрализованную систему пригородов и спальных городов. Властям приходится лишь улучшать их социальное и культурное обеспечение, развивать промышленную сферу, чтобы отдельные люди работали по месту жительства. В последнее время идут дебаты по поводу возможности делегирования некоторых национальных управленческих функций другим регионам Японии для сдерживания дальнейшего увеличения населения столицы.

В Риме главными причинами оттока населения были признаны ухудшившиеся условия жизни: плохая экология и постоянные пробки на дорогах. Однако активное экономическое и культурное развитие столицы Италии и ее транспортных сетей повернули эту негативную тенденцию вспять.

Усиление роли столицы любого государства приводит к радикальным изменениям в жизни и облике города. Сталкиваясь с похожими проблемами, каждая из столиц Группы восьми находит свой, возможно единственно верный подход к их решению.

Численность жителей Вашингтона в рабочие дни возрастает на 72 % (это второй показатель в США после Нью-Йорка). Многие горожане с удовольствием отказались бы от ежедневного путешествия в столицу, правда, постоянно дорожающие дома и квартиры не оставляют большинству других вариантов.

Минувший год оказался для рынка недвижимостимногослойным: стагнация, начавшаяся еще осенью 2006-го; коррекция примерно на 2% с марта по июнь; осенние сомнения и неопределенность тенденции и, наконец, робкий, но настойчивый рост цен с конца осени. По данным Аналитического центра Миэль, к концу года темпы ежемесячного прироста составили 3-4%.



К тому же в середине 2007 года вступил в силу федеральный закон о выражении цен на товары и услуги в рублях привел к путанице: часть участников рынка перешла на рубли, часть нет (особенно продавцы-частники). Немало продавцов, по-прежнему, оперируя в долларах, просто приписывали к цене рублевый эквивалент, причем каждый по своему курсу. Все это вместе сделало тренды динамики цен на квартиры в долларах и в рублях разнонаправленными.

Будущий год обещает быть более стабильным, но менее динамичным: большинство экспертов обещают прирост 1,5-2% в месяц и сильную зависимость от ипотечных механизмов. Заметим, что все эти цифры касаются долларовых цен. С учетом того, что доллар за 2007 год потерял около 6-7%, картина несколько меняется.

В общем, Чугунов прогнозирует темпы роста цен на рынке нетиповых новостроек в диапазоне 1,3-1,8% в месяц (16-22%) годового прироста в 2008 году и примерно такой же прирост в 2009 году. Владислав Луцков, директор Аналитического консалтингового центра холдинга МИЭЛЬ предсказывает рост цен на рынке новостроек примерно в 2% ежемесячно (24% в год). Эксперт ожидает некоторого увеличения объемов предложения в условиях стабильного спроса.

Среди тенденций ушедшего года можно отметить окончательное вытеснение панельных домов монолитно-каркасными конструкциями на первичном рынке (16,6% против 76,1%) и незначительную разницу в цене между качественным новым жильем и предложениями вторички - не более 10-15%. Впрочем, последняя тенденция, по мнению руководителя аналитического отдела компании ДОН-Строй Алексея Чугунова должна измениться: Мы считаем, что разрыв будет увеличиваться, как за счёт роста цен на современное жильё, так и за счёт снижения цен на жильё низкого потребительского качества.

Впрочем, разнонаправленность динамики рублевых и долларовых цен вызвало некоторое смятение на рынке и, в том числе, новую волну чрезмерно смелых прогнозов об очередном двукратном росте цен на жилье в 2009 году. Нам представляется такой вариант развития событий весьма сомнительным, хотя после выборов вероятен некоторый ценовой всплеск, выбивающийся из общей динамики.

Что касается цен вторички, то прогнозы большинства экспертов находятся вокруг цифры 15% прироста за год. Это вполне нормальный, стабильный уровень, характерный для развитых стран.

Аналитик сектора недвижимости Собинбанка Вадим Горбунов не ожидает в 2008 году снижения ставок по ипотечным кредитам, так как уровень инфляции, судя по всему, будет достаточно высоким, а стоимость западных денег вряд ли выйдет на докризисный уровень.

Аналитик ИК ФИНАМ Владимир Сергиевский полагает, что хотя темп роста цен на недвижимость в Москве и превысит средние показатели по России, но он вряд ли будет больше составит 15-20%. Многое будет зависеть от темпов роста платежеспособного спроса, который определяется уровнем популяризации инструментов ипотечного кредитования, - подчеркивает эксперт.

Цифры и факты
В уходящем году объем предложения на первичном рынке жилья Москвы на протяжении всего года оставался практически неизменным и находился в пределах 310-335 домов-новостроек в месяц.

Сергиевский полагает, что исходя из рыночной конъюнктуры (нестабильность международных финансовых рынков, высокая инфляция) можно ожидать даже некоторого роста процентных ставок. Однако, принимая во внимание тот факт, что рынок ипотечных инструментов находится в стадии активного развития, - добавляет аналитик, - финансовые институты могут пойти на некоторое снижение собственных доходов в данном сегменте в целях увеличения рыночной доли.

Лидером по ценовым приростам на вторичном рынке по итогам 2007 года является жилье бизнес-класса, подорожавшее с декабря 2006 года на 15%.

По итогам декабря средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья в столице составила $6084/кв. м с учетом элитных объектов и $4973/ кв. м без элитки (данные Аналитического консалтингового центра холдинга Миэль). Годовой прирост составил 14,3%.

Рост цен в конце года зафиксирован во всех округах столицы на квартиры различного качества и размера. Объем предложения, начав сокращаться осенью, к декабрю вернулся на уровень начала года.
Признак современного офисного рынка дефицит качественных площадей. С одной стороны, этот показатель ободряет если площади нужны, значит, бизнес стремительно развивается. С другой стороны все-таки дефицит явление неприятное, и с ним надо бороться. Справится ли с этой проблемой наступающий год?

Средняя удельная цена предложения столичных квартир по итогам декабря увеличилась на 3,1% и составила $5429/кв.м. За год (относительно декабря 2006 года) уровень средних цен повысился на 12%.

Кроме того, в будущем году будет иметь место переход к мультиформатным проектам, которые позволяют инвесторам минимизировать риски и расширять круг потенциальных потребителей.

Да, на рынке коммерческой недвижимости действительно ощущается дефицит офисных и торговых площадей по тем ценам, которые формируют предложение на рынке. Покупатель готов их заплатить, и спрос в этом сегменте рассчитывается верно он действительно превышает предложение. Наиболее привлекательными, по многочисленным прогнозам, в будущем году будут сегменты офисной и торговой недвижимости по причине высокого спроса на их площади и из-за того, что многие заявленные проекты так и не были выведены на рынок в 2007 году.

Сегодня цены продаж на рынке офисов в среднем сравнялись с квартирными. Скорее всего, офисные цены уже довольно высокие и вряд ли будут значительно расти в наступающем году. Скорее всего, рост будет умеренным. То же самое можно сказать и о ценах аренды офисных площадей: они будут расти умеренными темпами.

Рынок складской недвижимости это достаточно автономный сегмент, который развивается ровными темпами. В 2008 году можно прогнозировать отсутствие каких-либо бурных всплесков падения и роста на рынке складской недвижимости. Основными тенденциями будут - улучшение качества объектов и набора предоставляемых услуг, а также смещение объектов в регионы.

Если говорить о крупных будущих проектах на рынке офисов, таких как Бизнес-центр, ВДНХ в г. Уфе (на офисном рынке площади арендуются и покупаются на этапе строительства, то есть - сегодня) то, безусловно, они оказывают влияние на рынок. Но коренным образом проблемы не решат: слишком велика нужда в офисных площадях.
И мы видим: бизнес развивается так стремительно, что насытить его офисами поможет только введение десятка объектов подобных Бизнес-центр и ВДНХ.

Перекоса не наблюдается и понятно почему: арендаторы офисов более состоятельные клиенты, нежели граждане, снимающие жилье. Если им нужен хороший офис, они зарабатывают деньги, и цены здесь растут плавно. Так что в наступающем году в этом секторе цены аренды будут расти пропорционально умеренному рост цен продаж.

А какие прогнозы рынка зарубежной коммерческой недвижимости?

Потребители же будут заинтересованы, если не в снижении издержек, то, по крайней мере, ограничении роста расходов на недвижимость (как покупки, так и аренды). В 2008 году многие компании вступят в новую фазу развития - в умах топ-менеджеров станут доминировать мысли о повышении эффективности бизнеса и снижении текущих издержек. Будет ограничено предложение денег на рынке кредитования, ужесточены требования к заемщикам. В новом году станет более востребованным лизинг недвижимости . Эти факторы приведут к перераспределению структуры спроса и предложения, но все же роста стоимости недвижимости, как его прогнозируют застройщики, ожидать не стоит.

Думаю что в 2008 г. будет расти интерес к офисной недвижимости и к тем направлениям.

Появился новый сегмент на рынке - так называемая офисная недвижимость. В больших городах, в том числе в Софии, помещений под офисы явно не хватает, поэтому они пользуются повышенным спросом. До сих пор в Болгарии разрешалось иметь офис в квартире, причем предназначение недвижимости при этом менять не приходилось. Но в ближайшее время ожидаются законодательные изменения, в результате которых все офисы должны будут переехать в специальные помещения. Конечно, этот процесс не будет резким, скорее всего, это займет 3-4 года, но все равно это произойдет. Это и приводит к повышению интереса к офисным помещениям Болгарии.

Сегодня около 75% клиентов приобретают жилье для временного пользования и не относятся к этому как к бизнесу. Еще 15-20% покупателей сдают недвижимость в аренду, и только 5-10% сделок совершаются крупными инвесторами.
В Германии сейчас активно растет интерес к коммерческой недвижимости, ее очень активно покупают англичане, американцы и австрийцы.

В Черногорию пришли крупные инвесторы, занимающиеся строительством супермаркетов, что повлекло увеличение интереса к коммерческой недвижимости.



Главная --> Публикации