Главная --> Публикации --> Сегодня лишь три процента жилищных кредитов приходятся на селян Не хватает опыта и денег Ставки по ипотеке продолжают расти Склады входят в моду в среде инвесторов Покупаем жилье на вторичном рынке: что проверить, прежде чем заплатить

Видишь этот беленький трёхэтажный дом? Его купили русские. А вон тот красивый коттедж под пальмой? Тоже русские, нефтяники из Сибири, таксист машет руками, словно вентилятор, показывая то на один, то на другой новенький особняк. А теперь погляди в ту сторону, где синяя вилла

Обстановка на российском рынке жилья с его раздутыми ценами привела к парадоксальной вещи: купить виллу у моря в Восточной Европе нашему человеку стало дешевле, нежели приобрести убогую халупу в родном городе.

Таксист так серьёзно задумался, что едва не врезался в столб.

Хватит, нервно прерываю его. Я уже всё понял. Лучше скажи: есть ли у вас в городе хоть что-то, что русские за последний год не покупали?

Дворец короля стал кислым домиком
Половина яхт на причале Будвы из России.

Не знаю, неуверенно говорит он. Есть пляжик на отшибе у Бечичей, который не принадлежит русским Но говорят, на днях и его продают.

Самое необычное в этой ситуации то, что, в отличие, скажем, от Лондона с Ниццей, нынешние покупатели квартир на морском побережье Черногории в основном небогатые люди. Большинство из них это обычные пенсионеры. Дело в том, что обстановка на рынке российского жилья с его неимоверно раздутыми ценами привела к парадоксальной вещи: купить сейчас домик в Восточной Европе нашему человеку дешевле, нежели в родном городе.

Маленькая пляжная республика Черногория, столь удачно расположенная у тёплого Адриатического моря, стремительно обрастает мифами о сказочно богатых гражданах России. В главном курортном городе Будве на каждом шагу яркие объявления с завлекательными русскими словами квартиры и недвижимость, на домах таблички на русском: продаётся. О богатстве таинственных пришельцев с севера в Будве рассказывают легенды. Например, некие бизнесмены купили в горах над морем целую деревню, всё снесли и построили свои виллы. Это место теперь так и называется Русское село. Или владелец рыбного ресторана из Владивостока приценивался к королевскому дворцу в Цетине, хотел поселить там тёщу, но передумал: домик кислый, ремонта требует. А другой русский, не торгуясь, купил шикарный пляж на острове Святого Стефана и собирается пускать туда туристов за 40 евро с человека. Как я выяснил в мэрии, пляж приобрёл миллионер из Сингапура, но местным эти географические тонкости без разницы: здесь всё равно никто не поверит, что у сингапурца нет русских корней.

Таких людей здесь тысячи пенсионеров, что продали жильё в крупных городах России и взамен приобрели виллы на черногорских пляжах. В самолёте, который летел обратно в Москву, было много пожилых людей, навещавших свои черногорские особняки. Я пообщался с семейной парой, которая продала трёхкомнатную квартиру в сочинском пригороде и купила себе дом в пригороде Будвы Рафаиловичах.

Мы с мужем 15 лет копили доллары, жалуется мне врач Галина из Екатеринбурга, прогуливаясь по улочкам старой Будвы. Хотели под старость купить квартирку в Сочи и переехать жить к тёплому морю. А как собрались, так выяснилось, что в Сочи нам даже конуру не приобрести. И доллар падает. Что со сбережениями-то делать дальше? Поехали отдыхать в Черногорию, посмотрели да и купили коттедж небольшой.

Впрочем, сейчас уже не всё так гладко. Черногория за что боролась, на то и напоролась. Как мне рассказали в крупнейшем агентстве по продаже недвижимости в Будве, за последние три месяца они не регистрировали никаких сделок с покупателями из России дешёвых квартир больше нет. Цены сравнялись с Москвой и Питером. Если два года назад квадратный метр жилья стоил 800 евро, то сейчас минимум 300 В самом дорогом месте, на острове Святого Стефана, доходит и до 7000 евро.

Срочно пропишите! Я у вас виллу купил
Я понял, что ждать нормальной пенсии от государства мне не придётся, говорит Виктор Алексеевич, работавший в Сочи поваром. Я всю жизнь вкалывал. И что теперь буду получать? Три тысячи рублей? Всё, что у нас с женой есть, сочинская квартира. Поэтому мы и решили продать её, купить здесь дом подешевле, а на оставшиеся деньги хотя бы пожить по-человечески. После сделки у меня осталось 50 тысяч евро, думаю, лет на десять вполне хватит. Хочется немного побыть мини-Абрамовичем.

В покупках наш народ довольно беспечен: сначала платит деньги, а уже потом узнаёт условия проживания в стране. В скупщине (городском собрании) Будвы мне рассказали, что к ним приходят российские пенсионеры и ругаются, требуя черногорский паспорт: Нет? Как нет?! Прописывайте меня срочно! Я же у вас вчера виллу купил. Были случаи: люди приобретают дорогой и престижный коттедж в Баре или Улцине, а потом выясняют, что это мусульманские города с албанским населением, которое в массе своей не очень дружелюбно относится к русским.

Будва перестала быть местом для покупки дешёвого жилья, объясняет мне на прекрасном русском языке агент Саша Бешич. К нам заходят люди из России, узнают, сколько стоят квартиры, ужасно удивляются и уходят ни с чем. Теперь русские покупают дома в пляжном городке Герцег-Нови, где дешевле: где-то 1500 евро за метр. Кроме того, русские деньги начали уходить в Болгарию и Турцию, там отличную квартиру у моря можно взять за 50 тысяч евро по сравнению с вашими ценами это просто смешно.

А можно ли работать в квартире?
Жилищным кодексом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если при этом не нарушаются права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Так, например, на вполне законных основаниях могут работать дома внештатные авторы, бухгалтеры, художники, репетиторы и т. д. такая работа по своей сути не может нарушить права и интересы соседей.

В России есть Стабфонд с кучей долларов, которые лежат мёртвым грузом, средства не идут на выплату нормальных пенсий, на них не строят дешёвое жильё. В результате цены на квартиры скоро переплюнут Париж и Лондон. По этой причине миллионы долларов, накопленные российскими пенсионерами, начали плавно утекать за границу. Хотя могли бы оставаться в стране.
Цены на коммерческую недвижимость растут, найти подходящее помещение под офис становится труднее с каждым днем. А чем крупнее город, тем выше спрос на нежилые помещения, которые можно использовать под офисы. В этой ситуации у многих возникает желание пойти по более легкому (как им кажется) пути купить или снять обычную квартиру на первом этаже и заняться там своим бизнесом. Но не все так просто.

Условия перевода в нежилой фонд
Сделать это не так просто, и надо иметь в виду ряд условий. Во-первых, перевод квартиры в нежилое помещение возможен, только если она расположена на первом этаже. Или же выше, но помещения, расположенные под квартирой, не являются жилыми.

Но чего уж категорически нельзя располагать в жилых помещениях промышленные производства. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

В-третьих, перевод невозможен, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется кем-либо как место постоянного проживания. А также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. То есть если квартира находится в залоге или под арестом, то перевести ее в нежилое помещение не получится.

Во-вторых, перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (например, нет возможности устроить отдельный вход в офис, и посетителям приходится каждый раз общаться с консьержем).

С чего все начинается?
Процесс перевода жилого помещения в нежилое происходит в режиме одного окна. Заявителю необходимы следующие документы:

Если все это не про вашу квартиру, приступаем непосредственно к переводу.

Все документы сдаются в службу одного окна, взамен выдается расписка с указанием даты получения документов и их полного перечня. Решение о переводе принимается в течение 45 рабочих дней с момента подачи документов.

* заявление;
* правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально засвидетельствованные копии);
* технический паспорт жилого помещения;
* поэтажный план дома (подъезда, этажа, типового этажа), в котором находится переводимое помещение;
* подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство или перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

В том случае, когда для использования помещения в качестве нежилого требуются переустройство или перепланировка, выписка основание для их проведения с учетом проекта, представлявшегося заявителем. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения.

Если вам в переводе не отказали, нужно получить на руки выписку из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с выпиской из протокола Городской МВК. При получении документов заявитель обязан представить документ, удостоверяющий личность, посредник нотариально засвидетельствованную доверенность от заявителя и документ, удостоверяющий личность.

* обращение заявителя с требованием о выдаче документов, оформление которых не осуществляется данным держателем одного окна и соответствующей службой;
* наличие у заявителя неполного комплекта документов;
* представление заявителем неправильно оформленных или утративших силу документов;
* отсутствие оформленной в установленном порядке доверенности в случае подачи заявки на оформление запрашиваемого документа, подлежащего выдаче третьему лицу;
* обращение заявителя с требованием о выдаче документов, не соответствующих профилю или направлению деятельности держателя одного окна;
* требование заявителя выдать документы в срок меньший, чем предусмотрено для выдачи;
* отзыв заявителем своего заявления о выдаче документа.

Когда вам откажут?
Но, конечно, не всегда подача документов заканчивается разрешением на перевод жилья в нежилое помещение. Причинами отказа могут служить:

Для справки:

Все прочие мотивировки отказа неправомерны.

График работы службы одного окна:

Служба одного окна Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы расположена по адресу: Газетный переулок, дом 1/12.

Общий срок подготовки запрашиваемого документа 45 рабочих дней.

понедельник и среда с 9:15 до 17:45 (обед с 13:00 до 14:00),
пятница с 9:15 до 16:30 (обед с 13:00 до 14:00).

Вчерашнее заседание правительства Москвы закончилось скандалом. Юрий Лужков решил поменять команду чиновников департамента ЖКХ, отвечающих за систему учета водопотребления в столице.

Выдача выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с выпиской из протокола Городской МВК о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение осуществляется на безвозмездной основе (Постановление Правительства Москвы от 15.05.2007 года № 382-ПП).

На установку же счетчиков во все столичные квартиры потребуется более 17,5 млрд руб. Несмотря на то что в части домов счетчики воды установлены, оплата воды производится по старой схеме – жители платят не за реальное количество израсходованной воды, а по нормативу (сейчас он составляет 384 л на человека в день).

К такому заключению мэр пришел, заслушав доклады подчиненных, из которых стало понятно, что системы как таковой нет, счетчики воды в квартирах не устанавливаются, а уже установленные не работают. Столичное правительство решило устанавливать в домах счетчики воды еще в 1998 году. По словам заместителя руководителя столичного департамента ЖКХ и благоустройства города Виктора Суворова, за это время было установлено 400 тыс. квартирных счетчиков (в новостройках) и около 16 тыс. общедомовых (устанавливаются на вводе в дом). В следующем году планируется установить 80 тыс. общедомовых счетчиков, на что потребуется 8,1 млрд руб.

По словам директора Мосводоканала Станислава Храменкова, его организация теряет в месяц 130 млн руб. Между тем, по словам чиновников, установка счетчиков способствует реальной экономии. Пилотные проекты поквартирного учета потребления воды, действующие с начала 2003 года в нескольких московских домах, позволили сократить расход тепловой энергии на 37%, а горячей воды – до 50% в каждой квартире.

Причиной такого положения господин Суворов назвал отсутствие порядка расчетов с потребителями за горячую и холодную воду по показаниям счетчиков. "А статьи 'горячая вода' вообще нет. Люди платят за услугу, именуемую 'подогревом'. Выходит, что горячая вода вообще не является товаром",– сказал господин Суворов. При дальнейшем обсуждении выяснилось, что в данный момент нет не только порядка расчета с потребителями, но и вообще внятной рыночной организации водоснабжения и учета и контроля водопотребления. В результате этой неразберихи ресурсодающие организации несут потери.

"Причем такая услуга существует в Общероссийском классификаторе услуг населению. Раньше город не хотел вводить такую услугу, потому что тогда пришлось бы увеличить статью дотаций. Ведь существуют категории граждан, имеющие льготы на коммунальные услуги. Надеюсь, теперь ситуация изменится",– говорит господин Вербицкий. Вторая проблема заключается в том, что жилищные организации, которые должны делать ФОСТЭНу заказы на установку счетчиков, не заинтересованы в этом. Сейчас жители платят напрямую Мосводоканалу и теплоснабжающим организациям.

При этом было сэкономлено 3 млн руб. Как объяснил корреспонденту Ъ управляющий некоммерческого партнерства "Фонд стимулирования энергосбережения" (ФОСТЭН) (эта организация занимается установкой и обслуживанием счетчиков) Александр Вербицкий, для того, чтобы система оплаты воды по счетчикам заработала, необходимо включить установку и обслуживание счетчиков в перечень коммунальных услуг. ФОСТЭН предлагает такую схему, по которой после установки счетчика в квартире (прибор стоит 4 тыс. руб.) хозяин будет платить не единовременно всю сумму, а по 30 руб. каждый месяц.

"У нас 3 млн квартир и 36 тыс. домов. Получается, что на этот момент только половина домов оснащена счетчиками и всего 13% квартир. Я принимаю решение о смене команды людей, занимающихся этим вопросом в департаменте ЖКХ, и сделаю это в самое ближайшее время",– подытожил Юрий Лужков.
Одним из самых значительных событий ушедшего года стали революционные поправки в законодательство (вступили в силу 8 декабря 2007 г.) - как ожидается, они упростят оформление участков для многих землевладельцев.

В ДЭЗы деньги не поступают, и лишняя головная боль им не нужна. Для того чтобы деньги пошли через жилищные организации, необходимо разработать и ввести новую систему договорных отношений. Выслушав чиновников, Юрий Лужков пришел к выводу, что "в городе катастрофа с учетом потребления воды".

Межевание отменяется?
Самая существенная поправка посвящена проблеме, которая до сих пор была главным тормозом дачной амнистии. Речь - об определении, уточнении площади и границ земельных участков путем межевания. Эту процедуру - долгую и дорогостоящую - надо было проходить большинству дачников, чтобы получить современный кадастровый план участка, необходимый для оформления права собственности на землю.

Разбираемся в новшествах вместе с нашим экспертом - кандидатом юридических наук, доцентом, заместителем заведующего кафедрой земельного и экологического права Российской академии правосудия Еленой Сырых.

На практике это означает вот что: вы можете обойтись без межевания, если у вас на руках есть кадастровый план участка любой степени давности либо даже если нет самого плана, но есть кадастровый номер участка.

Теперь введено революционное упрощение: обращаться за госрегистрацией своего права на участок дозволено всем, чей надел состоит на государственном кадастровом учете, независимо от того, какой объем сведений о вашем землевладении имеется в госземкадастре.

Вам следует подать:

Во всех этих случаях нужно обращаться в подразделение Роснедвижимости по месту нахождения участка (координаты подскажут в справочной или в местной администрации).

- заявление о выдаче кадастрового плана, который содержит сведения, необходимые для государственной регистрации права собственности на землю.

- документ о праве на участок (акт местного органа власти о предоставлении участка, выписку из похозяйственной книги, свидетельство о праве собственности, пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования или иной документ о любом праве на участок любой степени давности);

Важно. Теперь на регистрацию принимаются:

В течение 10 дней вам должны выдать кадастровый план, заверенный Роснедвижимостью, и этот документ вы вправе предъявить в Росрегистрацию для оформления права собственности на участок.

+ кадастровый план, в котором указано, что сведения об участке нуждаются в уточнении, в том числе указано, что площадь участка ориентировочная, сведения о границах не позволяют однозначно определить данный земельный участок в качестве объекта недвижимости, сведения о земельном участке подлежат уточнению при межевании и т. п.

+ кадастровый план, который не содержит сведений о земельном участке в полном объеме, в том числе при недостаточности сведений о местоположении (координатах) границ участка;

Без межевания в любом случае не обойтись тем, чей участок не состоит на кадастровом учете.

Важно!
Когда обязательно вызывать землемеров

Тогда требуется межевание, чтобы собрать сведения о площади, границах землевладения и поставить участок на кадастровый учет. Только после этого можно получить кадастровый план, необходимый для государственной регистрации права на землю.

В этом случае при обращении в Роснедвижимость за кадастровым планом для оформления права на землю поступает ответ: в госземкадастре нет никаких сведений об участке.

Эксперты предупреждают: если Роснедвижимость выдает кадастровый план с оговорками о том, что сведений об участке не хватает, они подлежат уточнению и т. п. (см. Межевание отменяется?), то, даже зарегистрировав свое право на землю, в дальнейшем есть риск столкнуться с некоторыми трудностями.

Подводные камни
Ориентировочные границы - это риск

Поскольку в кадастровом плане сведения о площади и границах участка указаны ориентировочно, в неполном объеме, то обладателю такого плана сложнее отстоять в суде свою правоту.

Соседи, местные власти и прочие хозяева прилегающих участков могут посягнуть на границы землевладения.

Заключить сделку с таким участком - продать, обменять, сдать в аренду и т. д. - сложнее. Ведь покупатель (арендатор) сразу сообразит, что при ориентировочных границах меньше гарантий защиты землевладения от посягательств. Соответственно и ценность такой незащищенной земли меньше. Так что кто-то попросту откажется от сделки, а те, кто согласится, наверняка будут настаивать на снижении цены.

Кадастровый план, хоть и выдан официальным органом, из-за неполноты сведений не будет являться бесспорным доказательством для защиты границ участка. Придется искать и другие источники.

Результаты такого межевания нужно передать в Роснедвижимость с заявкой о внесении в госземкадастр сведений об уточненной площади и границах участка. В итоге вы сможете получить полноценный кадастровый план, максимально надежно защищающий границы вашего землевладения.

Что делать?
- Если есть возможность, то желательно провести межевание, которое позволит собрать недостающие сведения об участке, уточнить его границы и т. д.

Имеешь дом? Станешь собственником участка!
Дачная амнистия повернулась лицом и к тем землевладельцам, у которых есть документы на дом, стоящий на участке, а вот документов о праве на землю не имеется. На практике речь идет в первую очередь о домовладельцах, чьи хоромы возведены на участках для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и личного подсобного хозяйства (ЛПХ), а также о собственниках домов на садовых и дачных участках.

- Если сейчас не хватает сил, времени и денег заниматься межеванием, то можно получить в Роснедвижимости кадастровый план с любыми имеющимися сведениями об участке и оформить свое право на землю по такому документу.

документ о праве собственности на здание (строение), расположенное на участке.

У таких граждан есть возможность сразу обратиться в Росрегистрацию с заявлением о государственной регистрации права собственности на участок, если они предъявят:

документ, устанавливающий или удостоверяющий право на землю любого из прежних собственников дома.

Это может быть как правоустанавливающий документ - в нем фиксируется основание перехода права собственности: свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, мены, дарения дома и т. д., так и правоудостоверяющий документ, в котором фиксируется непосредственно существование права: свидетельство о праве собственности на дом (независимо от даты выдачи), свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое строение.

+ Обратите внимание: в документах, подтверждающих права на землю бывших собственников вашего дома, может быть указано не только право собственности, но также:

То есть, например, если сохранились какие-либо документы, подтверждающие, что участок когда-то был выделен местными властями вашему дедушке или прабабушке; если продавец дома передал вам при сделке (или передаст сейчас) свидетельство о своем праве собственности на участок, то все эти документы можно смело нести в Росрегистрацию.

- право постоянного (бессрочного) пользования участком.

- право пожизненного наследуемого владения участком;

В отношении участков для личного подсобного хозяйства правоподтверждающим документом, кроме всех перечисленных, может быть также выписка из похозяйственной книги (выдается администрацией населенного пункта).

Также принимаются документы о предоставлении участка, в которых вообще не указан вид права: в таких случаях считается, что участок предоставлен на праве собственности.

На практике, если соседи явились, их обычно просят поставить подпись о согласии с установленными границами участка.

Вопрос - ребром
Согласовывать ли границы с соседями?
По закону привлечение соседей обязательно только при межевании. Владельцы смежных участков должны быть письменно извещены не позднее чем за 7 дней до начала землеустроительных работ. Отсутствие указанных лиц при надлежащем извещении не является препятствием для межевания (п. 4 ст. 69 Земельного кодекса).

Однако встает вопрос: куда слать извещение? По закону официальные документы (повестки, уведомления и т. п.) высылаются на адрес места жительства гражданина, т. е. его постоянной регистрации (прописки). Как его узнать?

Серьезные сложности могут возникнуть, если по соседству с вашим находится заброшенный участок, с владельцами которого вы не то что незнакомы - в глаза ни разу не видели. По идее можно было бы и не беспокоиться об их явке, выслав надлежащее письменное уведомление.

- если участки (ваш и неизвестного соседа) находятся в садовом товариществе, кооперативе или ином дачном объединении, то сведения обо всех землевладельцах имеются в правлении товарищества (кооператива);

Возможны следующие варианты:

Кстати
Если заверить у нотариуса...
Те, кто будет оформлять свои права по кадастровому плану с неполными и (или) ориентировочными сведениями об участке, не обязаны обращаться к соседям за какими бы то ни было согласованиями.

- можно сделать запрос в местную администрацию: там обычно есть сведения о владельцах участков в данном населенном пункте.

Увы, нет. Без межевания не удастся точно описать границы земельного участка в соглашении.

В то же время у землевладельцев может возникнуть идея: а не подстраховаться ли, заключив с соседями письменное соглашение об утверждении существующих границ? Может, заверив такой документ у нотариуса, его можно будет предъявлять как бесспорное доказательство, если в дальнейшем соседи попытаются пересмотреть границы?

Больная тема
Как быть, если земля не предоставляется в частную собственность?
Немало землевладельцев узнает, что по нынешним законам их участки не могут предоставляться в частную собственность. Это, например, земли транспорта - участки вдоль шоссе и железных дорог, земли особо охраняемых природных территорий (заказники, природные парки) и др.

Поэтому такой документ, даже заверенный нотариусом, не защитит границы вашего землевладения настолько же надежно, как кадастровый план с полными и точными сведениями об участке.

Возможны несколько ситуаций.

Согласно Закону о госрегистрации прав на недвижимость не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на участок, если такой участок не может быть предоставлен в частную собственность. Как же оформлять свои землевладения в таких случаях?

В такой ситуации на сегодня речь идет не о предоставлении участка вам в собственность (земля находится в вашей собственности уже давно), а лишь о регистрации ранее возникшего права, и отказ в такой регистрации, по мнению нашего эксперта Елены Сырых, неправомерен и может быть оспорен в суде.

- У вас есть документ о собственности на землю, выданный в прежние годы по действовавшим тогда законам, когда такие участки еще раздавались в личную собственность граждан (особенно часто это случалось в порыве земельной реформы начала 90-х).

- У вас нет документов, подтверждающих выделение участка в собственность. Есть документы об иных правах на участок (аренды, бессрочного пользования и др.) либо вообще нет документов на землю.

+ Таким образом, вы вправе обратиться в Росрегистрацию для оформления своего права на землю на основании имеющегося акта о том, что участок уже был предоставлен вам в собственность.



Главная --> Публикации