Главная --> Публикации --> Алло, гараж! Из магазина на стройплощадку Пять звезд — хорошо, но три — лучше Лукавые застройщики продают покупателям воздух Mirax group пошла по шпалам

Об этом сообщил корреспонденту РГ первый зам. руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Федосеев.

Строительство двух первых доходных домов экономкласса начнется в этом году в столице. Скорее всего, они будут расположены не в обжитых, многолюдных районах, а в районах-новостройках на окраине города вроде Кожухово и Некрасовки.

Доходный дом экономкласса и должен стать таким временным жильем. Правда, сам этот термин в соответствии с федеральным жилищным законодательством применим только к собственности юридических и физических лиц, которые вряд ли захотят сдавать жилье в аренду по дешевке, когда в Москве, что называется, влет идет самая дорогая элитная недвижимость. Это доказал опыт первого доходного дома, построенного в центре столицы еще в 2003 году, где арендаторов не отпугивает даже плата за квартиру по 12,5 тысячи долларов в месяц.

Точные адреса он не рискнул назвать, так как проект находится пока на согласовании в городских структурах, и лишь в марте будет вынесен на утверждение правительства Москвы. Однозначно известно лишь то, что самыми первыми новшество опробуют очередники. От момента постановки на очередь до получения квартиры в плановом порядке, увы, в столице по-прежнему проходит до двух десятков лет, - рассказал корреспонденту РГ Николай Федосеев. - Простояв половину срока, семья иногда оказывается в ситуации, что дальше ждать просто невтерпеж. Кто-то тяжело заболел, или дети уже спят, что называется, на головах друг у друга. В итоге люди обращаются к властям с просьбой помочь во внеплановом порядке. Идеальным выходом в таких случаях было бы предоставить временное жилье - до получения положенной им бесплатной квартиры. Но, к сожалению, свободных площадей у города обычно нет.

Первые доходные дома экономкласса будут иметь скорее всего типовую планировку - серии Т-44-П и другие: до 2010 года их планируется построить до двух десятков. Я почему осторожничаю с прогнозами, - пояснил Федосеев. - Вслед за очередниками, надеются власти, доходными домами смогут воспользоваться большинство москвичей. В том же, что спрос на них будет, власти не сомневаются. Дело в том, что рано или поздно жилищный вопрос встает практически перед каждой семьей. В одной вырастают дети и нужно отселить молодую семью, в другой поиск крыши над головой выходит на первый план в случае развода супругов... Статистика же свидетельствует: лишь 7 процентов жителей столицы могут рассчитывать на получение бесплатной квартиры за счет города. Еще 15 процентов - имеют возможность купить ее сами. Следовательно, для остальных почти 80 процентов горожан доходные дома могут стать настоящей палочкой-выручалочкой. Впрочем, это уже было, если вспомнить, что до 1917 года 40 процентов жилого фонда в Москве было представлено именно доходными домами самого разного типа - от ночлежек до элитных.

Сейчас же правительство Москвы озабочено в первую очередь тем, как помочь людям с невысоким доходом. Им и предназначены аналоги доходных домов - так называемые дома коммерческого использования, которые будут принадлежать городу. Они дадут возможность москвичам улучшить свои жилищные условия лет на пять действительно по божеским ценам. Плата планируется вполне сопоставимой с той, что москвичи платят при найме социального жилья, - пояснил Федосеев. - Если социальный наём обходится по 75 копеек за квадратный метр, то в доходном доме он будет стоить рубля два. Учитывая, что такие дома будут состоять в основном из однушек и двушек, за всю квартиру жильцам придется платить рублей 100-15 Но в отличие от нанимателей муниципального жилья, которым за услуги ЖКХ доплачивает бюджет города, арендаторы дома коммерческого использования будут оплачивать их на 100 процентов из своего кармана. Посчитаем: в итоге получается тысячи две рублей в месяц. И это при том, что наём однокомнатной квартиры обходится минимум 700-800 долларов в месяц!

Росстат в пятницу обнародовал отчет о жилищном строительстве за январь--сентябрь 2007 года. Согласно ему, в России введено 375 тыс. квартир общей площадью 34 млн квадратных метров. Темпы роста объема вводимого жилья по сравнению с январем--сентябрем 2006 года увеличились почти втрое -- с 11% до 31%. Как и ранее, более 20% нового вводимого в строй жилья обеспечили Московская область и Москва. Но на этот раз Московская область стала абсолютным лидером почти по всем показателям в области строительства. На нее, в частности, приходился максимальный физический объем введенных в строй площадей (11% от общероссийского, 3743 тыс. кв. м против 10,5%, или 3551 тыс. кв. м, в Москве).

В выигрыше от этого будут все - москвичи, которых, быть может, наконец меньше будет портить пресловутый квартирный вопрос. Государство, для которого доступный для горожан наём жилья снизит нагрузку на социальные программы. Да и городской бюджет, который сегодня ничего не получает от сдачи жилья в аренду, хотя, по данным Московской гильдии риелторов, в столице сдается внаём по чёрным и серым схемам 100 тысяч квартир. Налоги же с получаемых доходов, как свидетельствует статистика налоговой инспекции по городу Москве, платят владельцы всего 5 тысяч апартаментов.
По итогам девяти месяцев 2007 года Московская область является крупнейшим строительным рынком России -- ввод нового жилья, по последним данным Росстата, там составил 11% от общероссийского против 10,5% в Москве. Хотя Москва по итогам года может еще вернуть себе лидерство, в 2008 году оно будет окончательно утеряно. Темпы увеличения объемов строительства жилья в Подмосковье составляют 31%. В Москве прирост составил 0,1% и в 2008 году, вероятно, будет отрицательным.

Гендиректор Российского союза строителей Михаил Викторов полагает, что общероссийские данные об утроении темпов ввода нового жилья в России -- результат нацпроекта, который по-настоящему начал работать где-то полтора года назад. Тем не менее он признает, что Москва вне этой тенденции. Столица со своими финансовыми ресурсам шла впереди всей страны, но проблема города очевидна -- земельный ресурс исчерпан. Наступает время более сложной процедуры его использования. Московская область более удобна и проста, многие застройщики переориентировались на Подмосковье,-- констатирует он.

Статус региона-лидера России в строительстве полностью и надолго переместился в Подмосковье. Темпы роста объемов ввода жилья в Московской области за три квартала 2007 года в сравнении с прошлым годом составили среднероссийские 31%. Москва наряду с Брянской областью, Чечней, Магаданской, Ивановской областями вошла в десятку наименее быстро развивающихся строительных рынков: объем ввода новых площадей здесь превысил прошлогодние показатели лишь на 0,1%. Среди других лидеров абсолютного прироста жилой площади -- Краснодарский край (7,6%), Татария (4,2%), Санкт-Петербург (4,1%), Башкирия (3,8%), Ростовская (3,5%) и Тюменская (2,9%) области. Во всех объемы нового строительства выше -- от 13% в Башкирии до 71% в Краснодарском крае. Даже с учетом того, что около 49% новых площадей, вводимых в России,-- индивидуальное строительство, практически невозможное в Москве, фактические темпы роста жилищного рынка в Москве близки к нулевым, в отличие от окружающего ее региона.

Эксперт фонда Институт экономики города Денис Визгалов отмечает, что подобная же ситуация -- развитие строительного рынка в регионе при отставании центрального мегаполиса -- ждет и Санкт-Петербург. Согласно данным Росстата, несмотря на скромные объемы ввода жилья (458,4 тыс. кв. м), Ленинградская область по итогам девяти месяцев показала прирост вводимого в строй жилья в 69,7%. Санкт-Петербург ввел в строй 1300 тыс. кв. м нового жилья -- рост в сравнении с 2006 годом составил 39,7%, но темпы роста в области вдвое, как и в случае с Московской областью, отстают от области. Москва находится в затруднительном положении, в столице осталось мало резервов для строительства, стройплощадки можно пересчитать по пальцам, а после провозглашенного отказа от точечной застройки -- еще меньше,-- говорит эксперт.

Эксперты уверены, что в экономическом смысле Московская область уже поглощает Москву. Москва сохраняет пальму первенства по притоку мигрантов, но Московская область уже превысила столицу по официально зарегистрированному миграционному приросту. Москвичи предпочитают новые квартиры в Подмосковье, где рынок жилья дешев, а для приезжих, которые ограничены в средствах, Подмосковье вообще идеальный вариант,-- говорит старший научный сотрудник Лаборатории миграции ИПН РАН Никита Мкртчян. В масштабах страны те же тенденции характерны и для Центральной России. Максимальные темпы ввода в строй жилья зафиксированы в Южном (42,1%) и в Приволжском федеральных округах. Наименьшие темпы роста в Центральном федеральном округе -- по итогам трех первых кварталов 2007 года он составил всего 15,7%, хотя этот объем составляет 32% от введенного в строй нового жилья в России.

Все мы знаем, насколько сложен выбор квартиры при покупке или обмене и насколько по-разному мы все оцениваем одно и то же. Нет, кто же спорит, есть и объективные характеристики: общая и жилая площадь, количество комнат, удаленность от метро, этажность и качество дома и т. п. Но точно так же всякий знает, что при выборе квартиры для себя объективные факторы могут отойти на второй план. А на первый план вдруг выскакивает что-то совершенно необъективное и даже порой неуловимое: Хочу эту, и все тут! Но у всего неуловимого тоже есть свои объяснения

Возможно, по итогам всего 2007 года Москва вернет себе статус крупнейшего строительного рынка. Старший научный сотрудник Лаборатории региональных проблем социально-экономического развития ИНП РАН Надежда Ноздрина считает, что, согласно московской программе ввода жилья, в столице большая его часть вводится в четвертом квартале. Московские власти никогда программу не нарушали. Но в любом случае в 2008 году, не сомневаются эксперты, Москве не удастся удержать лидерство. Разрастание города -- нормальный процесс, который пережили многие столицы. Но Москва не выдерживает нагрузки на транспортную и другие инфраструктуры, что становится социальной проблемой,-- отмечает Денис Визгалов. Пока неизвестно, как будет развиваться ситуация, но вполне вероятны и отрицательные темпы роста ввода жилых площадей в Москве в 2008 году.

1) родительское программирование (образ дома, в котором родился и вырос), привычки (прежний опыт);
2) навязанные обществом представления о прекрасном;
3) совпадение на каком-то глубинном уровне (хотите называйте это подсознанием, хотите ассоциируйте с биоэнергетическими полями).

Очень забавно, но для возникновения ощущения: Моя! Хочу! по отношению к квартире роль играют примерно те же факторы, что при возникновении симпатии к человеку. Вот они:

Мы родом из детства
Действие этого фактора я неоднократно наблюдала на практике и на других, и на себе. Так сложилось, что в моем окружении всегда было много молодых людей из глубинки, из небольших районных центров с характерной малоэтажной застройкой. Приехав в столицу, они довольно быстро начинают зарабатывать хорошие деньги и покупают себе квартиры. И знаете, что характерно? Они все селятся в тихих спальных районах, преимущественно в пятиэтажках, несмотря на то что могут себе позволить, скажем, квартиру в новом доме поближе к центру. Но нет, их неудержимо влечет в привычные условия: к развешенному во дворе на веревках белью, к орущей из открытых окон по выходным музыке, к соседям, которых знаешь наперечет и которые знают все про тебя самого

Итак, обо всем по порядку.

Мне самой довелось пожить в самых разных домах и районах Москвы: в измайловской хрущобе, в сталинке на Кутузовском, в дореволюционном доме на Малой Бронной, в кунцевской новостройке и т. п. Но действительно комфортно я чувствую себя только на нынешнем месте: на первом этаже старого кирпичного дома в тихом-тихом месте между Третьим и Садовым кольцом (не то чтобы совсем Центр, но и не окраина). А знаете почему? Да потому что первые семь лет жизни я провела именно в таком доме, в квартире на первом этаже в военном городке, то есть, мягко говоря, не в крупном городе. Так и мое нынешнее место обитания очень мало похоже на мегаполис, скорее на центр какой-нибудь Калуги или Самары. Это подтверждают все мои гости

Тут сказывается, безусловно, и сила привычки, и стремление в комфортную среду, и влияние образа отчего дома, т. е. то самое родительское программирование. Оно особенно важно для 20-летних людей, после школы или института переехавших в другой город: им неуютно в чужом мире, им, как никому другому, нужна моральная поддержка. Так пусть хоть стены помогают

Кстати, родительское программирование иногда играет с нами злые шутки. Одна моя знакомая, родившаяся в доме у дороги, на протяжении всей своей жизни, поменяв уже не одну квартиру, неизменно селится в доме, выходящем если не окнами, то затылком на железную дорогу либо на крупную автотрассу.

Образ родительской квартиры (или дома, где долго и счастливо жил) может отпечататься в подсознании и обликом самого дома, и внутренней планировкой, и просто какими-то деталями. Точно так же оттолкнуть может и невольное напоминание о доме, где был несчастлив мы никогда не приобретем квартиру, напоминающую о плохом.

Старые, но действительно качественные дома постройки 30 50-х годов, к которым часто влечет коренных москвичей, их не устроят: подавай самое новое, самое модное, самое престижное. И не важно, что Триумф-палас, по слухам, имеет какие-то конструктивные недостатки и грозит рухнуть; ничего не значат в такой ситуации и разговоры о том, что элитные новостройки на Мосфильмовской улице стоят на подмытых карстах Престиж важнее всего.

Жертва стереотипов
Вторым мощным стимулом при выборе жилья, безусловно, являются наши амбиции и желание жить в престижном районе. Чем выше поднимаются по социальной лестнице те самые провинциальные мальчики-девочки, о которых я говорила в начале, тем больше их тянет в элитные новостройки типа Гранд-парка или Английского квартала. В определенный момент желание утвердиться на новой ступеньке иерархической лестницы становится сильнее желания иметь надежный тыл в виде привычных стен и комфортной среды обитания. И бывшие мальчики из Тамбова или Ростова решительным движением меняют пятиэтажку в Свиблово, скажем, на пятикомнатную квартиру в доме-помидоре на Ленинградском проспекте (благо средства позволяют).

Еще дом должен быть правильно расположен и правильно ориентирован по сторонам света (правила фэн-шуй). Причем правильная ориентация всего дома и отдельно взятой квартиры для каждого своя. Но мы не будем сейчас углубляться в это это тема для отдельного разговора.

Реагируем на импульс?
Третья категория мотивов совершенно нематериальна и даже от психологии далека. Но часто именно она определяет наш выбор. Я давно заметила, что есть точки в городе Москве, где мне становится особенно хорошо, эдакие очаги счастья. Я блаженно таю, прогуливаясь по Чистопрудному бульвару, у меня екает сердце на Патриарших, я внутренне собираюсь, попадая на Ленинградку, и замираю, когда еду по Кутузовскому. Но жить я согласна только в трех местах: на Фрунзенской, на Шаболовке или между Дорогомиловской улицей и Киевским вокзалом. Интуитивно чувствовала я это всегда, но недавно феномену нашлось вполне разумное объяснение. Оказывается, город Москва в силу своей радиально-кольцевой структуры поделен астрологами на сектора, и каждому знаку зодиака комфортно в определенном направлении. Льву, к примеру, идеально иметь дом между югом (серая ветка метро) и юго-западом (красная ветка), т. е. по радиусу Октябрьская Коньково. Чуть отклонишься вправо родственники будут досаждать, чуть влево будут проблемы с общением. На северо-западе у этого знака обостряется чувство ответственности, а на востоке юго-востоке ему совсем плохо. Это только один аспект нашей совместимости с местом, где мы находимся, где собираемся жить или работать.

Цена вопроса
Напомним, что по сложившейся в столице схеме аренды жилой недвижимости арендатору приходится в первый же день выкладывать как минимум три месячных арендных платы две из них хозяевам за первый и последний месяц проживания, и одну риелторам, как плату за посредничество.

Наверняка, есть еще более сложные взаимосвязи, которые невозможно положить на карту: конкретные биополя и энергетические потоки, которые все мы чувствуем, хотим мы того или нет. Именно поэтому многие люди, выбирая себе дом, инстинктивно стремятся именно в то место, где им будет наиболее комфортно. А когда попадаешь в нужное ощущение, узнаешь его сразу. Точно так же, как и с людьми.
Зимой переезжать на новую квартиру холодно, но вполне выгодно. Это время затишья и скидок на рынке аренды. Снимающие в столице квартиру граждане знают, что это время максимально благоприятно, чтобы поменять местожительство.

Такие цены привели к снижению спроса на рынке аренды, и ажиотажного спроса на рынке аренды не наблюдается. Как правило, растет доля квартир бизнес-класса и уменьшается предложение эконом-класса. При практически неизменном уровне спроса, востребованным остается самое дешевое жилье, а поэтому жилье бизнес-класса не так сильно отличается по цене, как могло бы. По данным компании Миэль-Недвижимость, в ноябре 2007 года в сегменте экономкласса средняя стоимость найма квартир данного сегмента изменилась следующим образом: однокомнатные квартиры подорожали на 4,03%; двухкомнатные на 8,98%; трехкомнатные на 2,87%. А всего с января 2007 года стоимость найма однокомнатных квартир увеличилась на 24,36%; двухкомнатных на 37,57%; трехкомнатных на 30,86%, сообщает отчет риелторов.

К тому же сейчас хозяева квартир, видя рост цен на недвижимость, спешат повысить цены и на аренду, не всегда, правда, находя понимание среди арендаторов, зарплата которых растет далеко не столь впечатляющими темпами. При этом и цены на продажу квартир, и на аренду выросли в 8-10 раз за последние 10 лет. Если в 1999 году однокомнатную квартиру в столице можно было снять за $100-150, то сейчас даже в отдаленных районах (включая ближайшее Подмосковье) однокомнатную квартиру трудно найти дешевле $800-900 или 20 тыс. руб., поскольку цены по привычке указываются в долларах, и пересчитываются в рубли по произвольному курсу (отметим, что рынок в 2007 году перешел на расчеты в рублях, особенно в сегменте эконом-класса).

Секрет первый.
Собственно на самом переезде. Подумайте, так ли вам необходимо новое жилье? Часто причиной, по которой арендаторам приходится съезжать с квартиры, становится продажа хозяевами квартиры это часто используется как предлог расстаться с арендаторами, которым вроде не очень удобно поднимать арендную плату. В таком случае не стоит торопится уезжать предложение с вашей стороны увеличить арендную плату на $100-200 скорее всего позволит вам остаться на прежнем месте жительства. Такой вариант позволяет избежать еще больших расходов, связанных с поисками новой квартиры и переездом. Ирина, арендующая небольшую двухкомнатную квартиру уже 6 лет, когда хозяин в очередной раз повысил цену аренды еще на $100, решила найти жилье поэкономичнее, и столкнулась с тем, что цены на рынке ничуть не ниже, а к тому же ей придется выложить как минимум $900 риелторам, и никакой экономии совсем не выйдет, особенно с учетом переезда.

На чем сэкономить
Однако это цены на квартиры от агентств. А на чем можно сэкономить? Оказывается, таких моментов немало.

Секрет третий: экономить на поездках и транспортных расходах. Сегодня можно говорить и о такой тенденции: практически нивелировалась разница в ценах в различных районах, и отдаленные районы Москвы стоят не сильно дешевле. Эта ситуация на руку тем, кто хотел бы переехать поближе к центру столицы сегодня это можно сделать не так уже и дорого. А вот переезжать в Подмосковье вряд ли стоит мизерная экономия будет потеряна на транспортных расходах.

Секрет второй: можно сэкономить на комиссии риелтора. Торговаться о размере комиссии с агентом можно и должно, особенно если вы снимаете квартиру буквально на первом просмотре, или вы работали с этим агентом раньше. Кстати, сегодня вполне уместно и поторговаться о цене с хозяевами квартиры, особенно если вы выгодный наниматель. Что входит в последнее понятие? Скажем, вы снимаете квартиру на длительный срок, у вас есть московская прописка, семья и вы можете подтвердить свой доход или показать стабильное место работы. Эти факторы всегда вызывают благосклонность хозяев, не любящих шумные молодежные компании, и одиноких молодых людей, которые будут вести тут разгульную жизнь, по выражению одного из владельцев квартиры, сдающейся в аренду. Скидка может составлять $50-200.

Секрет пятый: как уже известно многим опытным арендаторам самый экономичный вариант снять квартиру, как и в старые добрые времена, найти ее через знакомых. В таком случае и цена может оказаться пониже, и комиссионные платить не надо. Однако искусство не из самых простых, хлопот будет достаточно. Основные правила оповестить всех своих знакомых, что вы хотите снять новую квартиру, причем не стоит усердствовать с ее описанием это лишь отобьет охоту вам помочь. Не рассчитывать на слишком быстрый результат иногда жилье находится через неделю, а иногда приходится ждать и три месяца, пока спрос и предложение найдут друг друга. И быть готовым к компромиссу: не тот район, другое количество комнат и т.п.

Секрет четвертый: на собственном комфорте без ущерба здоровью. Что имеется в виду? Сейчас на рынке все больше предлагается квартир с хорошим ремонтом и мебелью, что удорожает арендные ставки. Однако вполне реально договориться с владельцами убитой квартиры, что какая-то часть вашей арендной платы пойдет на ремонт квартиры, скажем, $100 в месяц, а ремонт будет выполнен силами арендаторов, но в таком случае контракт должен быть заключен по фиксированной цене как минимум на год. Кроме того, квартира, удаленная от метро на 2-3 остановки, обойдется вам долларов на 200-300 дешевле, чем аналогичная в удобном месте. Но опять же отметим, что доля таких квартир становится на столичном рынке все меньше.

С большим трудом через 2 недели поисков Юле удалось найти подходящую квартиру, по цене, которая превышала заявленную на $10 Ей все-таки пришлось воспользоваться услугами профессионалов, но она не платила традиционную комиссию в 100%. Я воспользовалась услугами агентства, которое помогло мне в прошлом году, и получила скидку на повторное обращение, делится уже известным нам секретом Юля.

Как не прогадать?
Многие, и даже вполне известные агентства недвижимости, занимающиеся арендой, позволяют себе как минимум лукавство, а как максимум обман, вывешивая якобы имеющиеся у них предложения на своих сайтах. Квартира, предлагаемая на сайте за $800, может сдаваться лишь на месяц, до конца лета, а вот квартира по соседству на длительный срок уже предлагается за $150 Для сайтов, предлагающих аренду без посредников, такая практика совершенно обычное дело. Рассказывает Юля, которая снимает квартиру уже в шестой раз: Все интересные предложения, которые я нашла в Интернете, и которые вроде предлагались от хозяев, оказались профанацией. Эти якобы хозяева, заявляя, что все эти предложения уже ушли, говорили, что у них есть другая квартира, и тщательно записывали все мои пожелания к квартире. Перезванивая, предлагали жилье, совсем не соответствующее моим требованиям.



Главная --> Публикации