Главная --> Публикации --> Тсж, дачные и садоводческие организации получили упрощенный порядок регистрации и отчетности Алло, гараж! Из магазина на стройплощадку Пять звезд — хорошо, но три — лучше Лукавые застройщики продают покупателям воздух

КОМИССИЯ по жилищной политике МГД рассмотрела ряд изменений, которые в ближайшее время будут внесены в Закон № 37 от 1999 г. «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории г. Москвы». Дополнений более чем достаточно.

Жилье должно быть удобным. Кто же не согласится с этим? Но зачастую, устраивая удобство для себя, мы совершенно не думаем о тех, кто живет рядом, а иногда и о всем доме в целом. Спокойно пробиваем арки в стенах или «добавляем» лоджию к комнате. Столичные власти уже пытались как-то ввести порывы москвичей по переустройству квартир в цивилизованные рамки. Но все свелось лишь к сложной системе получения разрешений на работы.

Помимо этого новые положения требуют, чтобы проект переустройства по изменению инженерной системы квартиры предусматривал соответствующее техническое решение, в том числе по увеличению энергонагрузки. Необходимо отметить, что без предварительных согласований с инстанциями заявления жильцов будут рассматриваться только в том случае, если речь идет о косметическом ремонте в квартире, замене или установке инженерного оборудования.

Например, при переустройстве помещений в многоквартирных жилых домах ЗАПРЕЩАЕТСЯ: объединять лоджии и балконы с помещениями квартир путем разборки наружных стен, переносить отопительные приборы на лоджии и балконы, объединять квартиры по вертикали с полной или частичной разборкой межэтажных перекрытий, увеличивать площадь помещений санузлов и ванных комнат за счет жилых и вспомогательных помещений квартиры, устраивать проемы в несущих стенах, а также производить переустройство, увеличивающее нагрузку на межэтажные перекрытия в нарушение проектных требований.

А когда в результате запланированных работ страдают несущие конструкции квартиры (несущие стены и перекрытия, сантехнические и лифтовые узлы), то это уже называется не перепланировкой, а реконструкцией. Общие для жилого дома архитектурные элементы затрагивать запрещается.

Перепланировка не должна затрагивать габаритов квартиры. В случае, когда она влияет на габариты, хозяину придется готовить проект переустройства и согласовывать его со специализированной организацией, которой и предстоит его реализовывать. При этом придется заключать договор на авторский надзор. Если перепланировка затронет инженерную систему жилого дома, например межэтажные перекрытия, то помимо проекта и договора на авторский надзор необходимо будет согласовывать переустройство на межведомственной комиссии округа и в Мосгосэкспертизе.

Казалось бы, что мешает ценам на жилье в Москве вырасти в 2008 - 2009 годах еще в два раза?


Оправившись от кризиса 1998 года, московский рынок недвижимости демонстрировал все эти годы завидную склонность к росту. К 2002 году цены на квартиры в Москве вернулись на докризисный уровень. Немного отдышавшись, за 2003 год и начало 2004 года они выросли вдвое. Отдышавшись еще раз, цены опять рванули вверх и за вторую половину 2005 года и 2006 год удвоились вновь. Почти весь 2007 год рынку снова пришлось отдыхать, однако осенью вроде как снова наметилась тенденция к росту стоимости квартир.

Однако любому разумному человеку понятно, что рост цен в геометрической прогрессии на какой бы то ни было товар не может продолжаться вечно. Очевидно, что существуют разные объективные ограничения, своеобразный потолок, по мере приближения к которому рост становится все более умеренным или совсем пропадает. Говоря математическим языком кривая цен вместо бесконечного роста по экспоненте должна рано или поздно выйти на насыщение. Конечно, потолок постепенно может отодвигаться все выше и выше из-за процессов инфляции, роста уровня жизни и доходов населения, но все эти процессы, как правило, протекают гораздо более умеренными темпами, нежели по 100% за год.

Примечательно, что математические манипуляции с прогнозами цен на московскую недвижимость приводят именно к таким результатам. За последние 5 лет в ценовой динамике прослеживаются четкие циклы. Примерно полтора - два года роста сменяет год стабилизации - стагнации рынка, потом все повторяется с начала. Поэтому если попробовать математически выделить цикличность ценовой кривой и аппроксимировать ее в будущее, то в том или ином виде выйдет новый двукратный скачок цен к 2009 году с последующей стагнацией.

Примечательно, что и возобновление реального роста стоимости московской недвижимости этой осенью все еще остается под вопросом. Да, долларовые цены действительно пошли вверх на уровне 2%-3% в месяц. Но важно помнить, что и сам доллар потерял за осень примерно 5%-6%, то есть заметно подыграл сторонникам роста. Поэтому, наблюдая за рублевой стоимостью квартир в Москве можно отметить, что она если и выросла, то гораздо скромнее - на 2%-3% за всю осень, а не в месяц. Другими словами, если долларовые цены на квартиры уже перешагнули уровень начала года и полностью отыграли коррекцию, то рублевые - более объективные в нынешних условиях - нет.

В этом свете на ценовой марафон столичной недвижимости за прошедшие годы можно посмотреть уже под другим углом. Похоже, что к концу дистанции рынок действительно поднакопил усталость. Если в 2002 году для передышки ему требовалось всего несколько месяцев, то во время стагнации 2004 - уже более полугода. Стагнация конца 2006 - 2007 годов продолжалась еще дольше. Более того, если в 2004 рост цен просто остановился, но почти не было отката цен назад, то в 2007 году цены откатились вниз на 5%-10%, а с учетом скрытой коррекции - до 15%.

Во-первых, по всем классам жилья Москва догнала, а иногда и превысила уровень цен на жилье в Европе, уступая разве что таким престижным городам как Лондон или Монако. При этом и качество жизни, и качество жилья в Москве по многим параметрам уступает европейским. При этом в большинстве европейских городов и столиц цена жилого метра находится в диапазоне 2.000$-5.000$, дороже стоит, как правило, элитное жилье в престижных местах. В Москве же 4.000$-5.000$ за метр - средний уровень цен на квартиры панельного жилого фонда, пятиэтажки и другие старые дома, жилье в спальных районах города и т.д. Если же речь идет о домах чуть выше среднего, домах в хороших районах города или жилье бизнес-класса, то это уже 7.000$-10.000$ за метр и выше. Предложения элитного жилье можно встретить на уровне от 20.000$ и до 50.000$ за метр.

Потолок цен?
Какие есть основания полагать, что московская недвижимость уже близка к своему ценовому потолку и еще один двукратный скачок цен на квартиры в нынешних условиях представляется маловероятным? По мнению специалистов аналитического центра ирн.ru таких причин несколько.

Во-вторых, даже несмотря на ограниченность предложения жилья в столице, рост цен будет сдерживаться платежеспособностью населения. Как бы мало ни было квартир на рынке и как бы они ни были нужны людям, их не смогут покупать дороже, нежели позволяют финансовые возможности людей. Примечательно, что скачок цен в 2005-2006 годах во многом был обусловлен активным развитием ипотеки и повышением платежеспособного спроса за счет заемных средств.

Цены на квартиры в Москве после переходного периода 90-х и кризиса 1998 года находились на довольно символическом уровне 500$-700$ за метр и в разы уступали стоимости жилья в развитых странах. Соответственно, по мере того, как Россия оправилась от дефолта, появилась политическая стабильность и наметился экономический рост, повысились уровень жизни и платежеспособность населения, стоимость жилья в Москве скорректировалась до уровня цен развитых стран, повысившись в разы. Но теперь было бы странным предположить, что цены на жилье в российской столице вырастут еще в 2-3 раза и станут выше, чем в самых дорогих городах Мира. Проще говоря, по мнению аналитического центра ирн.ru, одним из критериев потолка цен на московскую недвижимость можно рассматривать уровень цен в развитых странах Европы.

Покупка или аренда?
Есть и еще один критерий - отношение цен аренды жилья к ценам продажи, что служит своеобразным показателем сбалансированности рынка. В нормальных условиях это отношение должно быть порядка 10%-12% годовых, то есть чуть выше, чем доходность по банковским депозитам с параметрами, приближенными к вложениям в покупку квартиры (крупная сумма, срок от года и т.д. - в среднем это порядка 7%-9% годовых в зависимости от банка).

Но этот рост остановился примерно на том уровне, когда для основной массы представителей среднего класса стало невозможным приобрести квартиру даже за счет ипотеки. По всей видимости, этой причиной и обусловлено снижение темпов выдачи ипотечных кредитов в 2007 году. Проблема не в том, что людям не нужна ипотека. Просто большинству из них при нынешних ценах на квартиры заемных денег все равно не хватает.

Пока росла стоимость самих квартир, на низкую доходность от аренды никто внимания не обращал, но с началом стагнации рынка в 2007 году арендодатели стали повышать ставки. Рост цен аренды за 2007 год оказался в итоге довольно существенным. По оценкам ирн.ru он составил порядка 30%-50%, что повысило соотношение ставок аренды квартир и стоимости их продажи до 6%-7% годовых. Однако это все равно ниже, чем доходность по банковским депозитам, особенно, если учитывать для доходности аренды квартир амортизацию, налоги, рост коммунальных платежей и т.д.

Доходность аренды жилья на уровне 10%-12% была в 2000-2002 годах, однако по мере многократного роста цен на квартиры заметно снизилась. Дело в том, что в нашей стране и в Москве арендаторы жилья, как правило, менее состоятельные люди, нежели покупатели, поэтому рост арендных ставок все эти годы заметно отставал от роста цен продажи. В итоге после нового скачка цен в 2005-2006 годах соотношение цен аренды и продажи упало до 4%-5% годовых, то есть заметно ниже даже ставок по депозитам в Сбербанке.

Не выгодно в таких условиях даже покупать квартиру для себя даже имея живые деньги. Гораздо целесообразнее снимать жилье (например, за 5% в год от цены квартиры), а свои деньги вложить под более высокий процент (например, в ПИФ под 15% годовых) и получать чистую прибыль в виде разницы дохода от вложенных денег и затрат на аренду (10% годовых). При таком уровне стоимости квартир перестает быть альтернативой аренде и ипотека, величина ставок по которой находится на уровне 9%-12% годовых. Другими словами, в нынешних условиях дальнейших рост цен на квартиры будет сдерживаться альтернативой аренды жилья, даже для людей, имеющих деньги на покупку.

Заметное повышение арендных ставок в 2007 году, очевидно, истощило платежеспособность арендаторов квартир. Учитывая ограниченные финансовые возможности квартиросъемщиков (молодые семьи, студенты, приезжие и т.д.), можно утверждать, что величина ставок аренды вряд ли сможет расти в ближайшее время слишком быстро. Следовательно, если квартиры подорожают еще в два раза, то это снова приведет к падению доходности аренды до 4%-5% годовых. А при столь дешевой аренде не выгодно владеть квартирой с целью получения дохода, лучше ее продать и вложить деньги в ценные бумаги, ПИФы или другие финансовые инструменты.

В первую очередь, высокие цены на московское жилье держатся за счет ограниченного предложения и объемов строительства, причем сейчас на рынок попадает даже меньше новых квартир, чем в прошлые годы. В условиях примерно постоянных объемов ввода нового жилья на уровне 5 миллионов квадратных метров в год, под различные социальное программы, очередников и переселенцев из пятиэтажек отдается примерно половина новых квартир, в то время как несколькими годами ранее эта доля была в пределах 30%. То есть с одной стороны, город решает социальные задачи, но с другой стороны, для вех остальных, кто пытается квартиру купить, жилья остается меньше и цены на него - выше.

Ценовое дно
Но, может быть, в 2008 году наступит долгожданное снижение цен на квартиры в Москве, коль они и так уже довольно высоки и заметно расти дальше им уже не куда? По мнению сотрудников аналитического центра ирн.ru существенного снижения цен в 2008 году ожидать вряд ли стоит и на это тоже есть свои причины.

В результате по оценкам аналитического центра ирн.ru пять лет назад на рынок поступало порядка 50.000 - 55.000 квартир в год. Теперь примерно в 2 раза меньше - 25.000 - 30.00 И эта картина вряд ли будет меняться в пользу покупателей - город берет на себя все больше социальных обязательств, заметно увеличить объемы строительства в пределах Москвы уже физически невозможно, да и застраивать Москву панельными стенами в 17-22 этажа тоже вряд ли целесообразно.

При этом следует отметить, что заметно изменилась и структура нового строительства. В 2000-2002 годах около 70%-80% жилья в Москве было панельным. Сейчас панельное жилье строится только для социальных программ, а почти все, что идет на продажу - монолитно-кирпичные дома. С одной стороны это хорошо - качество домов лучше, но с другой стороны, площади квартир в домах по индивидуальным проектам (монолит-кирпич) примерно в полтора раза больше, чем в панельных, а значит, при том же количестве построенных метров квартир оказывается в полтора раза меньше.

Важной подушкой безопасности, предохраняющей цены на жилье от заметного падения, является ипотека. Последний ценовой скачок на столичное жилье как раз совпал с тем временем, когда ипотека стала доступной, и прекратился, когда основная масса ипотечных покупателей оказалась неспособной угнаться за ценами. Следовательно, стоит ценам немного снизиться, а потенциальным покупателям поднакопить еще немного денег на первый взнос или дождаться улучшения условий по ипотеке (меньше первоначальный взнос, больше срок кредита и меньше проценты, что уменьшает ежемесячные платежи), как они смогут снова включиться в ценовой марафон.

Есть и другие причины, поддерживающие московский рынок недвижимости снизу. Это общий рост уровня жизни и доходов населения, однако, не менее важен в вопросе приобретения недвижимости рост накоплений граждан. Так после дефолта цены на жилье заметно упали и были невысокими из-за того, что многие люди потеряли все сбережения. Сейчас же при относительно невысоком ежемесячном доходе у людей могли сформироваться ощутимые накопления за последние 7-8 лет стабильности и экономического роста.

Цены на московскую недвижимость в 2008 году
Подводя итог, можно сделать основные выводы. Во-первых, стагнация рынка и незначительная коррекция цен на квартиры вниз в первой половине 2007 года показали, что для более глубокого падения стоимости жилья предпосылок нет. Поэтому нижним пределом для динамики цен в следующем году (пессимистичным вариантом), скорее всего, будет сохранение цен на нынешнем уровне, продолжение коррекции возможно лишь по отдельным типам жилья или изначально переоцененным квартирам.

Похоже, что именно эти причины и не дали ценам на недвижимость заметно упасть во время стагнации 2007 года. В среднем продавцам пришлось скинуть порядка 5%-10%, кому-то просто переждать и покупатели снова стали появляться. Проще говоря, если бы существовали реальные предпосылки для более существенного падения цен, то этот процесс уже бы произошел.

Другими словами, по мнению аналитического центра ирн.ru цены на жилье в Москве в 2008 году могут вырасти умеренными темпами, порядка 15%-20% за год, либо же остаться примерно постоянными, на нынешнем уровне. В ближнем Подмосковье, во многом уже интегрированном в рынок недвижимости Москвы, динамика цен будет примерно такая же.

Что касательно роста цен, то если он и будет иметь место, то вряд ли приобретет масштабы прошлых лет. В нынешних условиях вряд ли разумно предполагать рост стоимости московских квартир еще вдвое или более. Скорее возможен рост, обусловленный процессами инфляции или чуть выше ее, на уровне 15%-20% в год (оптимистичный вариант), что характерно для большинства рынков недвижимости в условиях стабильной общеполитической и экономической ситуации.

Количество заведений игорного бизнеса в Петербурге сократилось на 90%.

Возможен более существенный рост цен в относительно недорогом сейчас поясе городов Подмосковья средней удаленности и в дальнем Подмосковье, особенно в тех городах и по тем направлениям, где наблюдается развитие инфраструктуры и улучшение транспортной доступности. Также более высоким может быть рост цен на коттеджи и таунхаусы (малоэтажное жилье) в Подмосковье за счет перетекания в этот сегмент спроса с квартирного рынка. Также умеренными темпами должна продолжить дорожать аренда жилья. Однако резкие ценовые скачки на рынке недвижимости московского региона представляются уже маловероятными.

По закону О государственном регулировании игорного бизнеса все игорные заведения с 1 июля 2009 г. должны переехать в одну из четырех специально отведенных для этого зон. Но некоторые субъекты РФ получили по этому закону право закрыть свои игорные заведения раньше. Петербург воспользовался этим правом в апреле 2007 г. городское правительство приняло решение с 1 января 2008 г. запретить деятельность залов игровых автоматов. Казино могут продолжить свою работу до 1 июля 2009 г.

Контроль
Михаил Осеевский, вице-губернатор Санкт-Петербурга
В январе мы планируем вместе с ГУВД и Федеральной налоговой службой провести тотальную проверку фирм, занимающихся игорным бизнесом, к нарушителям будут применяться жесткие санкции

По мнению партнера Дювернуа лигал Игоря Гущева, к работающим залам игровых автоматов может быть применена административная ответственность в виде штрафа до 50 000 руб., а в случае доказанного факта незаконного предпринимательства (работа без лицензии) их руководителям грозят более суровые меры от штрафа в 300 000 руб. до лишения свободы на срок до пяти лет.

Во второй половине прошлого года закрылось почти 500 залов игровых автоматов. Гендиректор петербургской Ассоциации игорного бизнеса Дмитрий Невельский полагает, что большинство из 450-500 залов игровых автоматов закрылись до конца 2007 г., хотя некоторые залы еще могут работать. Игровики хотят работать до конца срока, чтобы извлечь максимальную прибыль из игровых автоматов, объяснял в конце прошлого года вице-губернатор Петербурга Михаил Осеевский. На перепрофилирование игрового салона в кафе либо ресторан требуется время надо нанять штат сотрудников и закупить оборудование, добавляет зампред КЭРППиТ Николай Архипов.

По его оценке, в конце прошлого года в Петербурге появилось около 50 новых казино. Глория-гейм открыла на месте залов игровых автоматов четыре казино, рассказал гендиректор этой сети Виктор Сидоров.

У игровиков была возможность законно продлить жизнь своим заведениям. Если до 1 июля 2007 г. они поставили на учет 10 игровых столов, в заведении работает около 50 автоматов, а площадь зоны обслуживания (без учета подсобных помещений) составляет 800 и более кв. м, заведение приобретает статус казино и может работать еще полтора года. Превращение залов игровых автоматов в казино обходится примерно в $200 000, говорит Невельский.

Сеть Maxbet закрыла 22 игорных зала, говорит ее директор по развитию Юрий Пахомов. Параллельно эта компания открыла три бильярдных зала, два ночных клуба и четыре ресторана. У Maxbet продолжают работать восемь казино, которые в следующем году планируется перепрофилировать в развлекательные комплексы.

На месте 11 заведений Глория-гейм, по его словам, собирается в течение трех месяцев развернуть сеть Папанин-бар. Еще пять залов компания просто закрыла.

Арендные ставки после ухода игровиков могут снизиться. Руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург Арина Сендер оценивает арендные ставки для игорных залов в $800-4000 за 1 кв. м в год в зависимости от местоположения. Они предлагали ставки на 50-70% выше остальных арендаторов, за счет чего всегда получали лучшие места, добавляет она. Такого же мнения придерживается управляющий партнер АРИН Игорь Горский, который оценивает ставки для заведений игорного бизнеса в $600-1200 за 1 кв. м в месяц.

Помещения, которые освободили залы игровых автоматов, не будут долго пустовать, уверены консультанты по недвижимости. Генеральный менеджер Knight Frank Санкт-Петербург Олег Барков говорит, что эти помещения заполнятся в течение трех-четырех месяцев. Они расположены в проходных местах и там, по его словам, могут открыться книжные магазины, сети общественного питания или банки.

Не до ипотеки
Банк Русский стандарт пока не возобновил выдачу ипотечных кредитов, приостановленную в сентябре 2007 г. до Нового года. В ближайшие два месяца банк вряд ли будет выдавать ипотеку, сообщили Интерфаксу в пресс-службе банка, не уточнив сроки возобновления ее выдачи.

С нового года Банк Москвы изменил программу ипотечных кредитов. По срокам банк теперь делит кредиты только на две категории до 10 лет или более 10 лет, а по размеру первоначального взноса, напротив, от двух категорий (до 20% стоимости жилья) он перешел на три: от 0% до 10%, 10-30% и 30-70%.

По кредитам до 10 лет с минимальным первым взносом (0-10%) в долларах (евро) ставка снижена на 0,5 п. п. По кредитам в долларах на более длительный срок ставки частично остались неизменными, а частично увеличились на те же 0,5 п. п. Появляется большее число заемщиков, которые ищут краткосрочные программы, сравнивают именно такие предложения. Мы решили сделать предложение в этом сегменте одним из лучших, чтобы привлечь этих заемщиков, говорит Шаламов. Несмотря на то что группа 0-10% является самой рискованной и ставки для таких заемщиков традиционно выше, кредиты с таким первоначальным взносом становятся все более популярными, отмечает гендиректор кредитного брокера Фосборн хоум Василий Белов.

Массированного повышения ставок не случилось, по ряду предложений они, напротив, снизились, рассказывает заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов. Ставки по ипотеке в рублях, которые составляли до нового года 11,9-13,9%, снижены почти по всем предложениям и теперь находятся на уровне 11-12% годовых. В регионах новые рублевые ставки будут одними из самых привлекательных на рынке, а в Москве и Санкт-Петербурге на уровне среднерыночных, комментирует Шаламов.

Сейчас большую часть ипотечного портфеля Банка Москвы составляют рублевые кредиты (5,8 млрд руб.), кредиты во франках 4,9 млрд руб., кредиты в долларах 3,2 млрд руб., говорит Шаламов. Сумма кредитов в евро, по его словам, незначительна.

Минимально возможные ставки в швейцарских франках выросли у Банка Москвы с 7% до 8%, максимально возможные с 7,9% до 9,5%. Шаламов не объясняет, что стало причиной повышения ставок. Но уверяет, что новый их уровень останется более низким, чем у единственного конкурента в этом сегменте Инвестсбербанка. Конкуренция на рынке ипотечного кредитования в швейцарских франках достаточно низкая, а потенциал рынка велик. Решение Банка Москвы выглядит логичным с маркетинговой точки зрения, так как ставки все равно остаются привлекательнее относительно других валют, говорит начальник управления ипотечного кредитования Инвестсбербанка Сергей Арзянцев. В Инвестсбере ставка во франках от 9,2% годовых. Клиент, который ищет минимальную ставку, все равно будет отдавать предпочтение швейцарским франкам, уверен Арзянцев. Белов говорит, что ипотека в швейцарских франках в последнее время стала весьма популярна, но, если ставки по кредитам в швейцарской валюте приблизятся к долларовым, клиенты выберут падающую американскую валюту.



Главная --> Публикации