Главная --> Публикации --> Москвичей не смущают цены на жилье Тсж, дачные и садоводческие организации получили упрощенный порядок регистрации и отчетности Алло, гараж! Из магазина на стройплощадку Пять звезд — хорошо, но три — лучше

Печальные итоги
$1000 миллиардов списали банки по инвестициям в кредитные инструменты
36 банков Японии потеряли в апреле сентябре на инвестициях в высокорискованные облигации США 244 млрд иен ($2,13 млрд)
Без гендиректора остались Citigroup, Merrill Lynch и UBS
Первый квартальный убыток за 84 года существования понес Bear Stearns, с 1998 г. UBS
+$13 миллиардов вывели муниципалитеты и школы Флориды из инвестиционного пула штата (активы $27 млрд), в котором оказались бонды subprime, прежде чем вывод средств был запрещен
£20 миллиардов ($40 млрд) выдал Банк Англии банку Northern Rock, чтобы спасти его от банкротства
350 миллионов крон
($63,4 млн) потеряли восемь городов Северной Норвегии на инвестициях в обеспеченные бонды США
Источник: Ведомости, Агентство по финансовым услугам Японии, Bloomberg

Банки уже списали около $100 млрд стоимости кредитных инструментов, прежде всего облигаций, обеспеченных высокорискованными ипотечными кредитами (subprime mortgage). Общие потери от кризиса составят, по оценкам ОЭСР, Deutsche Bank и Goldman Sachs, $300-400 млрд, а его последствия будут ощущаться как минимум до 2009 г. Для сравнения: в 2006 г. прибыль 14 ведущих инвестбанков составила $140,2 млрд.

Однако в июне 2006 г. ставка ФРС достигла 5,25%. Дефолты по высокорискованным кредитам выросли с 5,37% в мае 2005 г. до 20% к концу III квартала 2007 г. Они могут достичь 30-40%, считают в Deutsche Bank. Цены на недвижимость падают, лишая заемщиков возможности рефинансировать кредит. Общенациональный индекс цен на недвижимость SP/Case-Shiller упал с пикового значения во II квартале 2006 г. по III квартал 2007 г. на 5%. В октябре цены в 10 крупнейших городах упали на рекордные 6,7% к октябрю 2006 г. К тому же многие высокорискованные кредиты с плавающей ставкой, которая через 2-3 года вырастает с 7-9% до 11-13% годовых. По данным ФРС, в 2008 г. ставка вырастет по 1,8 млн кредитов и до 500 000 семей рискуют потерять жилье.

Низкие процентные ставки (в 2003-2004 гг. базовая ставка Федеральной резервной системы США была 1%) и массовая секьюритизация займов, обеспечивавшая кредиторов новыми деньгами, стимулировали бум на рынке недвижимости и ипотечного кредитования США. Объем высокорискованных кредитов ссуд под высокий процент заемщикам с плохой или короткой кредитной историей, низкими доходами или тем, кто не способен их подтвердить, достиг $1,2 трлн. По данным Inside Mortgage Finance, объем выпуска ценных бумаг, обеспеченных высокорискованными ипотечными кредитами, вырос с 2000 по 2005 г. в 10 раз, превысив $500 млрд (в 2006 г. $475 млрд, по оценке Moody's).

Полномасштабный кризис разразился 9 августа. Французский банк BNP Paribas сообщил, что не может оценить стоимость активов трех фондов, потому что ликвидность с рынка полностью испарилась.

Кредиторы стали испытывать проблемы еще в начале года: британский HSBC в феврале увеличил резервы на покрытие убытков по высокорискованным кредитам на $2 млрд, в апреле обанкротился New Century Financial, один из крупнейших кредиторов на рынке высокорискованной ипотеки. В начале лета стало известно, что два хедж-фонда инвестбанка Bear Stearns потеряли на ипотечных бондах все деньги клиентов $1,6 млрд.

Ставка LIBOR по однодневным кредитам в долларах подскочила 9 августа до самого высокого уровня с начала 2001 г. 5,86% против 5,35% днем ранее. Ставка overnight в евро выросла до максимальных с октября 2002 г. 4,7%. Чтобы обеспечить нормальное функционирование еврорынка, ЕЦБ выдал по своей базовой ставке 4% 94,8 млрд евро ($139,3 млрд). ФРС добавила $24 млрд через сделки репо.

Банки испугались: не зная, у кого еще в портфеле есть высокорискованные бонды, они перестали кредитовать друг друга.

В сентябре октябре инвестбанки объявляли о первых списаниях по кредитным инструментам. Однако рынки обеспеченных ценных бумаг так и не ожили.

За месяц центробанки предоставили участникам рынка около $500 млрд. Активнее всех действовал ЕЦБ, удовлетворяя все заявки на кредиты по пониженной ставке. Обычно про ЕЦБ говорят, что он поступает правильно, но с опозданием на полгода. Здесь он был первым, говорит Эндрю Боллз, глобальный аналитик PIMCO. ЕЦБ не стал, как планировал, повышать в сентябре ставки. ФРС на трех заседаниях снизила ставки к середине декабря на 1 процентный пункт до 4,25%.

Страх овладел участниками рынка. Акции британского Barclays упали 7 ноября на 9% на слухах, что он спишет 10 млрд. Одни информагентства сообщали о $10 млрд, другие о 10 млрд фунтов стерлингов ($20 млрд), но трейдерам было все равно: паника сделала свое дело. Через неделю Barclays сообщил о списании 1,3 млрд ($2,6 млрд).

В конце октября началась вторая волна кризиса. Сначала Merrill Lynch увеличил размер списания c $4,5 млрд до $8,4 млрд. Citigroup, списавший $2,7 млрд, заявил, что спишет еще $8-11 млрд. Они, а также Morgan Stanley и UBS привлекли миллиарды долларов от государственных инвестфондов стран Азии и Ближнего Востока (см. статью на стр. А3).

Тем временем спасать заемщиков, которым грозит потеря жилья, взялся Белый дом. По плану кредиторы добровольно заморозят на пять лет ставки по высокорискованным кредитам с плавающей ставкой.

Компаниям и банкам стало сложнее привлекать средства. От ставки трехмесячного LIBOR отсчитывается стоимость корпоративных кредитов во многих странах. Между тем в декабре кризис доверия на межбанковском рынке обострился. Резко подскочили ставки LIBOR, особенно по одномесячным кредитам, позволявшим получить деньги до конца года. Центробанки США, еврозоны, Великобритании, Канады и Швейцарии объявили о совместных планах выдать на нескольких аукционах месячные кредиты на десятки миллиардов долларов, и 18 декабря ЕЦБ удовлетворил заявки 390 банков по ставке 4,21% на 348,6 млрд евро ($512 млрд). Это ослабило напряженность. С 11 по 28 декабря LIBOR по одномесячным кредитам снизился: c 5,2% до 4,63% в долларах и с 4,923% до 4,294% в евро.

Такой нацпроект
Цель нацпроекта Доступное жилье к 2010 г. увеличить долю населения, способного купить стандартную квартиру, втрое до 30,5%, а объем возводимого жилья вдвое до 80 млн кв. м. В 2006 2010 гг. на проект будет выделено 902,4 млрд руб.

Цены на жилье, к сожалению, у нас растут гораздо быстрее, чем темпы прироста этого жилья, сказал куратор нацпроекта, вице-премьер Дмитрий Медведев. Так, за девять месяцев 2007 г. они выросли примерно на 22,8%, цена в III квартале на первичном рынке составила 44 500 руб., на вторичном 44 900 руб. (за 1 кв. м, в среднем по России). Один из основных драйверов этого роста ипотека: объем ипотечных жилищных кредитов за 10 месяцев 2007 г. вырос в три раза, и на 1 ноября 2007 г. задолженность по ним составила 486 млрд руб.

Главная причина подорожания рост благосостояния россиян, считает Сергей Канаев, гендиректор ПИК-региона. Правда, средняя стоимость 1 кв. м равна почти четырем средним зарплатам, которая по данным Росстата, в первом полугодии равнялась 12 439 руб. Только 12,4% семей сегодня в состоянии приобрести жилье, но даже ограниченный платежеспособный спрос превышает предложение на рынке жилья, что приводит к постоянному росту цен, говорится на официальном сайте нацпроектов rost.ru.

Цены в регионах в уходящем году догоняли столичные (по данным аналитического портала ирн.ru $4319). В Самаре, например, цены выросли примерно на 40%, жилье в новостройке стоит около 80 000 руб. за 1 кв. м. В Новосибирске средняя стоимость 1 кв. м достигла 48 000 руб., поднявшись с прошлого года на 40%. В Ростове цены увеличились в среднем на 24% до 51 000 руб. за 1 кв. м, говорит аналитик АН Титул Алексей Чумаков. А в Нижнем Новгороде, по словам гендиректора Нижегородский дом и К Андрея Баранова, жилье подорожало на 15% до 42 500 руб.

В уходящем году государство придало особый статус 67 проектам. Это 39 пилотов комплексной застройки с объемами не более 1 млн кв. м жилья и сроками реализации до пяти лет. Еще 22 экспериментальных проекта отобраны Минрегионразвития летом, там должно быть более 1 млн кв. м, а сроки ввода до 10 лет. Еще шесть в сфере промышленности стройматериалов. Участники нацпроекта могут получить помощь в виде субсидий на проценты по кредитам на строительство инфраструктуры и дорог, госгарантии, помощь при подключении к газовым и энергосетям. Правда, на общую картину эти меры пока не влияют.

По данным соцопросов, к началу реализации нацпроекта жилищная проблема стояла перед 61% российских семей. Чтобы удовлетворить общую потребность населения России, жилищный фонд надо увеличить на 46,1% с 1,57 млрд кв. м. Нацпроект, официально стартовавший 1 января 2006 г., призван был создать условия для строительства в стране и сбалансировать спрос и предложение. Чиновники и федеральные, и местные с завидной периодичностью рапортуют об успехах в этой сфере. В этом году в России будет построено 56,3 млн кв. м жилья, заявил вице-премьер Александр Жуков. Успехи строителей весомы, ведь рост экономики в целом в России составил 6,5%, указывает замминистра регионального развития Сергей Круглик.

В подготовке статьи участвовали Антон Филатов, Екатерина Билибина, Павел Миляев, Алексей Сыромятников, Наталья Воронинская.

Несмотря на то что темпы строительства жилья растут, вводимых объемов пока недостаточно. Для того чтобы жилье стало доступным, надо строить примерно 1 кв. м на жителя России в год, т. е. примерно 140 млн кв. м, говорит Олег Репченко, руководитель ирн.ru.

Без лимита
Артур Маркарян, гендиректор Главстроя
Нам нравится инвестиционный климат в городе, и у нас нет лимитов на расширение бизнеса в Санкт-Петербурге

Результатом массовой распродажи земли, которую провел в этом году Смольный, стало появление на строительном рынке крупного игрока. Главстрой Олега Дерипаски купил 732 га из 767,5 га, проданных в 2007 г. под комплексное освоение.

Компания приобрела территории в Конной Лахте и Северной долине для строительства 5 млн кв. м жилья. В Юнтолово (437 га) компания собирается вложить не менее $3 млрд, говорит ее гендиректор Артур Маркарян. Портфель проектов Главстроя в Петербурге пополнился и кварталом на ул. Шкапина площадью 5 га, которую компания приобрела на аукционе за 701 млн руб. для строительства около 200 000 кв. м гостиниц и офисов.

По данным Фонда имущества, в этом году было заключено восемь договоров аренды земельных участков для комплексного освоения, выручка от них превысила суммарную начальную цену в 7,3 раза и составила 10,5 млрд руб. Из них 8 млрд руб. приходится на Главстрой.

За последний год город не предоставлял участникам рынка других возможностей приобрести участки под строительство жилья, кроме как под комплексное освоение, говорит он. У девелоперов остается только одна альтернатива выкупать земли у собственников, освобождать их от промпредприятий, но это под силу только крупным компаниям.

Реализация проектов в Конной Лахте и Северной долине даст компании Олега Дерипаски возможность контролировать около 10% петербургского рынка, считает гендиректор Петербургской недвижимости Илья Еременко. Если Главстрой реализует свои планы, то к 2015 г. у него будет не менее 15-20% рынка жилого строительства, полагает вице-президент управляющий проектами ЗАО Строймонтаж Анатолий Павлов. Местным игрокам, конечно, придется потесниться, однако основной удар это нанесет по мелким участникам строительного рынка, говорит он. В ближайшие 5-10 лет он ожидает консолидации рынка. Главстрой взялся за длительные проекты, в будущем они приведут к перераспределению рыночных долей, согласен гендиректор инвестиционно-строительной группы Normann Владимир Смирнов. А вот крупным строительным компаниям приход Главстроя, по словам Еременко, не грозит серьезными потерями. В одиночку компания все равно не сможет реализовать эти проекты, скорее всего, она выполнит функцию девелопера, и будет привлекать местных застройщиков для строительства отдельных кварталов, согласен Смирнов.

Впрочем, Главстрой нашел бы возможность выйти на рынок и без аукционов, уверен Павлов. С этим согласен и Еременко. По его оценке, на границе города и в Ленобласти насчитывается 37 территорий площадью не менее 25 га, пригодных для комплексного освоения. Там можно построить около 42 млн кв. м жилья и сопутствующих объектов, добавляет Еременко.

Выставляя на аукционы такие большие участки, город заведомо ограничивал число участников, поскольку очень немногие городские компании способны приобрести и освоить подобные территории, считает Павлов. Город заинтересован в крупных проектах, поэтому, выставляя на торги столь большие участки, облегчает серьезным девелоперам выход на рынок, говорит Еременко. Смольному удобнее работать с 10 крупными компаниями, но зачастую небольшие компании выполняют проекты гораздо эффективней, полагает Смирнов.

В 2008 г. город выставит на торги под комплексное освоение лишь три участка общей площадью 94 га. По словам первого зампреда КУГИ Алексея Чичканова, все эти территории попадут на аукцион во II квартале следующего года.

По его словам, эти земли находятся как в частной, так и в государственной собственности и начнут осваиваться в ближайшие три года.

Громкие имена
Водка 2007
Омсквинпром за 11 месяцев 2007 г. занял третье место в России после московского Кристалла и ЛВЗ Топаз по объему произведенной водки (4,6 млн дал).
Инвестор 2007
Проект томской компании Хенда Сибирь построить до 2016 г. на участке 200 га комплекс лесозаготовительных и деревоперерабатывающих заводов за $1,57 млрд стал крупнейшим из объявленных в 2007 г.
Недвижимость 2007
Крупнейшие бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в уходящем году: Кронос площадью 50 000 кв. м, девелопер Апромако, инвестиции $35 млн, а также Росевроплаза (27 800 кв. м), Гринвич (34 000 кв. м).
Крупнейшие торгово-развлекательные комплексы: Мега площадью 133 000 кв. м, инвестиции $150 млн), а также Большая Медведица (46 200 кв. м), Ройял парк (43 600 кв. м) и Мегас-2 (28 000 кв. м).

Новосибирские власти в 2007 г. нашли способ быстрого привлечения в регион внушительных инвестиций. В мае губернатор Виктор Толоконский предложил создать под аэропортом Толмачево промзону площадью 2400 га для складских и производственных комплексов. К гонцу года определился первый пул инвесторов, в который вошли Евразия логистик, Росевродевелопмент, Комстрин девелопмент, совместное предприятие российского холдинга Ростик групп и бельгийского девелопера Immo Industry Имморосиндастри, Метаприбор, Домоцентр, Сибакадеминвест, Промресурс, турецкая Anadolu Cam Sanayii, Новосибирский жиркомбинат и Korea Yakult. Земельные участки резидентам выделяются в аренду на срок от пяти до 10 лет. Объем уже заявленных инвестиций превышает $1 млрд. Из них $450 млн потратит Евразия логистик на крупнейший анонсированный логистический комплекс в 763 500 кв. м, который построит на 200 га. Площадь заявленных в 2007 г. складских комплексов превышает 1,5 млн кв. м, большую часть из которых планируется сдать в 2008-2009 гг. В 2007 г. введено всего около 20 000 кв. м.

Офисные и торговые помещения в этом году сдавались более интенсивно. Офисные площади увеличились на 170 000 кв. м, торговые на 300 000 кв. м.

Если все заявленные проекты по строительству комплексов будут реализованы, в ближайшие два года площадь складских помещений класса А может возрасти более чем на 1 млн кв. м, а потребность города в складах класса А до конца 2009 г. не превышает 300 000 кв. м, подсчитал управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. В следующем году рост арендных ставок может сравняться с темпами инфляции, а срок окупаемости проектов удлинится. Арендные ставки по складам класса А, по данным DSO Consulting, сейчас составляют $130-150 за 1 кв. м в год.

В конце декабря завершилась сделка, изменившая расстановку сил на сибирском рынке продуктовой розницы. В результате слияния новосибирской Холидей классик и кемеровской Коры образовался крупнейший за Уралом розничный оператор (130 магазинов разного формата), обогнавший по обороту сибирского лидера красноярскую Алпи. Акционеры Холидея Александр Брыкин, Николай Скороходов, Юрий Аксенов, Анатолий Дубейко и фонд Russian Retail Growth Fund под управлением Renova Capital получили 83% акций объединенной компании, владельцы Коры Сергей Степанов и Игорь Иванов 17%. В 2008 г. Холидей рассчитывает достичь оборота в $1,1 млрд.

Симптомы наступающего перепроизводства налицо, уверен Дьячков: в следующем году неудачно расположенные бизнес-центры опустятся в классе и вступят в ценовые войны, а в торговых центрах, которые не смогут предъявить потребителю интересные для него концепции, станет больше пустующих площадей.

В 2007 г. к федеральным продовольственным операторам в Сибири Ленте и Пятерочке добавились Патэрсон, Мосмарт, Metro и Auchan. Укомплектовалась большая пятерка федеральных продавцов бытовой техники: к девяти магазинам Эльдорадо, трем Мир и двум Техносила добавилось три магазина М.видео и один Эксперт.

Сдав позиции в рознице, Алпи увлеклась девелопментом. В сентябре ритейлер объявил о строительстве двух зданий по 60 этажей площадью около 220 000 кв. м каждое в Кемерове. Несколько нижних этажей будет занимать торгово-офисная зона, а остальное жилье. В Алпи обещают, что подобные объекты компания возведет еще в Новосибирске и Красноярске. Каждая высотка обойдется ритейлеру в $150 млн.

Банковский сектор отличился поглощениями. В начале сентября владивостокский Примсоцбанк стал полновластным хозяином банка Левобережный, докупив 36,6% акций у новосибирской обладминистрации за 167,5 млн руб. А Восточно-Европейская финансовая корпорация в конце сентября приобрела у Внешторгбанка 99,56% акций Новосибирсквнешторгбанка почти за $100 млн. Совладелец крупнейшего сибирского банка Урса банка Игорь Ким в июле купил 59,21% акций ростовского Ростпромстройбанка (сейчас пакет доведен до 98,02%), а также зарегистрировал в Казахстане Мастербанк с уставным капиталом в $16,5 млн. Казахстанский банк Ким назвал своим личным проектом, не связанным с бизнесом Урса банка.


Аналитик инвесткомпании Финам Сергей Фильченков подсчитал, что оборот розницы в Сибири в 2007 г. вырос на 20-22%, достигнув $90 млрд, а сети при этом наращивают свои обороты быстрее рынка на 25-30%. Рынок розницы остается по-прежнему неконсолидированным доля сетей не превышает 10%. Поэтому для федеральных игроков, которые не успели выйти в Сибирь, еще есть возможность закрепиться в регионе, отмечает Фильченков.



Главная --> Публикации