Главная --> Публикации --> Инвестиции будущего Москвичей не смущают цены на жилье Тсж, дачные и садоводческие организации получили упрощенный порядок регистрации и отчетности Алло, гараж! Из магазина на стройплощадку

Что с ценами?
Ситуацию можно охарактеризовать как стабильную: цены в 2007 году повышались в рамках существующих инфляционных процессов, говорит Наталия Тихоновская, управляющий партнер компании Миэль-Новостройки. По состоянию на конец года средневзвешенная цена на первичном рынке жилья Москвы составила $5773 за кв. м, что означает прирост в 8,4% к уровню начала года. В Московской области рост оказался более значительным около 12% за год, средняя цена 1 кв. м составляет сейчас $2084.

Уходящий год оказался достаточно удачным для рынка новостроек. Не было на нем ни потрясений, ни ценовых рывков: цены изменялись, но исключительно в соответствии с инфляцией. Некоторое сокращение спроса сказалось благотворно: если раньше продавцы были безусловными хозяевами, то сегодня баланс восстановлен, и к пожеланиям покупателей приходится прислушиваться.

Что запомнилось?
Ценовая стабильность вовсе не означает, что на рынке не происходило вообще ничего. Напротив, события были, и очень существенные. Просто они достаточно долгоиграющие эффект от них мы ощутим не сразу, а спустя некоторое время.

Если рассматривать Москву по округам, то наиболее дорогие новостройки предлагались, естественно, в ЦАО по данным Миэль, их средняя цена составила $16 069 за кв. м. Далее с почти трехкратным отрывом следуют Западный административный округ ($5782 за кв. м) и ЮЗАО ($4937 за кв. м). По словам Тихоновской, в этих округах в структуре предложения преобладает качественное монолитное жилье; кроме того, эти районы самые благополучные в Москве с точки зрения экологии, поэтому цены здесь выше, чем в других округах.

Косвенные проявления этой тенденции уже налицо: заметно шире стала география застройки элитной недвижимости. Если раньше элиту считалось позволительным строить только в пределах Садового кольца, то сегодня эта зона расширилась до границы Третьего транспортного кольца. Появились и статьи в СМИ, живописующие прежде никому не известные районы. Как отмечает Елена Голубева, управляющий компании Хирш, застройщики совершенно очевидно столкнулись с дефицитом участков в историческом центре и теперь готовят общественное мнение к тому, что элита, оказывается, бывает в Дегунино.

Одним из главных таких событий Елена Калинина, руководитель отдела маркетинга группы компаний Конти, называет принятие нового Градостроительного кодекса Москвы он вступает в силу в 2008 году. В этом законе особое внимание уделено запрету на точечное строительство эта мера наверняка приведет к сокращению предложения жилья в Центре. С другой стороны, активнее пойдет освоение территорий промзон и районов ветхой жилой застройки эти формы застройки в ближайшие годы станут в нашем городе основными.

Бедные? За МКАД!
Если не считать уже упоминавшегося социального жилья, то налицо тенденция по выдавливанию эконом-класса за пределы Москвы. Строить в нашем городе дешевое жилье девелоперам просто невыгодно, комментирует ситуацию Елена Калинина. Такие проекты если и останутся, то только в самых минимальных объемах на окраинах.

Еще одна новость из разряда долгоиграющих планы правительства Москвы сократить коммерческую застройку, больше строя жилья социального. На первый взгляд, мина тут совершенно очевидная: предложение сократится, рост цен на недвижимость гарантирован. С другой стороны, надобно помнить, что от слов до дела дистанция огромного размера. Строительным бизнесом занимаются компании, очень и очень тесно связанные с городским руководством. Предположить, что в один момент этот бизнес будет придушен, как-то не получается

Объемы возводимого в Подмосковье жилья каждый год возрастают, поддерживает коллегу Тихоновская. По предварительным данным, объем построенного в 2007 году жилья составляет 125% к уровню 2006 года. Всего в области должно быть построено около 6,9 млн кв. м жилья, из них порядка 4,3 млн кв. м в многоквартирных домах. Правительство Московской области уже ставит вопрос: как ограничить массовую застройку в области, чтобы в условиях разрастающегося столичного мегаполиса не утратить комфорт проживания жителей Подмосковья?.

Интерес к области есть и у покупателей. Стоимость однокомнатной квартиры начинается в Подмосковье с отметки в $70 тыс., что позволяет многим потенциальным покупателям решить свой квартирный вопрос. Квартиры по таким ценам привлекательны не только для жителей Московского региона, но и для людей из других областей России. Многим из них ни при каких обстоятельствах не дотянуться до жилья, стоящего $130-150 тыс. Подмосковная квартира, позволяющая хотя бы на первое время зацепиться поближе к столице, регистрация по месту жительства, дающая возможность легально находиться в Москве для многих это самое оптимальное решение.

При этом ускоренными темпами будет расти самое дешевое. Панельного жилья строится в Москве все меньше, и почти все, что построено, направляется на социальные программы, объясняет Дмитрий Рощин, руководитель департамента инвестиций и оценки корпорации Рескор. Соответственно, в категории эконом-класса дефицит будет только нарастать. Впрочем, эти прогнозы, как и все прочие, надо давать с оговоркой: если ничего непредвиденного не произойдет в макроэкономике. Например, мировой ипотечный кризис, который пока обходит нашу страну, может оказаться сильнее, чем мы думаем. В этом случае у российских банков появятся сложности с кредитованием застройщиков. До снижения цен дело вряд ли дойдет, но на какое-то время рынок может вступить в фазу ожидания, как со стороны застройщиков, так и со стороны потребителей.
Договор аренды - один из самых распространенных на практике договоров. Казалось бы, все спорные вопросы, касающиеся учета арендных операций, уже давно должны быть урегулированы. Но нет. Не проходит и месяца, чтобы Минфин России не выпустил какое-нибудь очередное разъяснение по вопросам, связанным с арендой.

Чего ждать?
Традиционно январь-март период затишья деловой активности. В наступающем году он обещает стать даже более глубоким, чем обычно: предстоят выборы, перед которыми всегда рынок на какой-то момент замирает. Дело не столько в неопределенности будущего (в нынешнем случае все как раз вполне предопределено), сколько в том, что в подобные периоды людям не до недвижимости. Зато потом, когда, что называется, осядет пыль, граждане начнут активнее скупать недвижимость. Так что примерно с апреля начнется новый виток роста цен и будет он, считают эксперты, чуть большим, чем в уходящем году. Общий рост за год должен составить порядка 15%.

Какие же именно налоги должно уплачивать физическое лицо при сдаче квартиры в наем? Если в наем сдается только одна квартира, то достаточно будет ежегодного декларирования доходов и уплаты 13-процентного налога на доходы физических лиц. При этом необходимо отметить, что налоговая инспекция вправе потребовать документы, подтверждающие наличие источника дохода, - соответствующий договор с нанимателем и, возможно, выписку со счета, на который поступают арендные платежи (или акты приема-передачи денежных средств, если оплата осуществляется наличными). В налоговую декларацию должны включаться все доходы, полученные налогоплательщиком в истекшем году, независимо от того, был ли удержан налог при выплате таких доходов или его еще предстоит уплатить.

Взяв в аренду имущество, организация-арендатор несет помимо арендной платы и иные расходы, связанные с арендованным имуществом. Это и эксплуатационные расходы, и расходы на ремонт (текущий или капитальный), и капитальные вложения. Как учесть эти расходы в целях налогообложения прибыли? Какими документами подтвердить? Куда отнести входной НДС? Ответы на эти вопросы не так очевидны, как кажется.

Позаботьтесь о себе.
Главная гарантия соблюдения прав и интересов собственника квартиры при ее сдаче обеспечивается договором, в который включены соответствующие условия. При наличии определенных знаний собственник способен составить такой договор сам.
Но он также может обратиться за помощью к специалистам по операциям с недвижимостью (юристам и риэлторам), которые, исходя из требований и конкретной ситуации, составят договор найма, наиболее полно защищающий интересы арендодателя. При составлении договора нужно обратить внимание на следующие существенные условия.

Если, например, помимо сдачи квартиры Уфа в аренду налогоплательщик получает доход в виде заработной платы, то сумму и источник такого дохода также необходимо будет указать в декларации, несмотря на то, что налог в отношении данного дохода был удержан работодателем, и повторно его уплачивать не придется. То же касается и остальных видов доходов. Представление декларации не потребуется только в том случае, если имущество сдается в аренду юридическому лицу, и соответствующая сумма налога уже была удержана и перечислена в бюджет при выплате арендных платежей.

Другое существенное условие цена найма и порядок оплаты. Как правило, в договоре указывается сумма, и период времени, за который она вносится. Целесообразно указать, в какой срок наниматель обязан передать эту сумму хозяину квартиры, а также последствия просрочки оплаты. Это условие позволит собственнику взыскать с жильца штраф или неустойку, если тот пропустит срок оплаты.

Права и обязанности собственника и нанимателя. Собственник обязан передать нанимателю квартиру, пригодную для проживания, и обеспечивать эксплуатацию дома, где находится квартира Уфа, а наниматель использовать квартиру только для проживания, поддерживать в надлежащем состоянии и вносить плату за наем. Собственник имеет право вменить в обязанность нанимателю любые другие действия, которые позволят сохранить квартиру в должном виде и не причинить вреда другим гражданам.

Как не нарушить?
Что же необходимо сделать для того, чтобы, не нарушая налогового, и тем более, уголовного, законодательства, осуществлять сдачу в аренду одновременно нескольких объектов недвижимости? Первым шагом будет являться регистрация в качестве индивидуального предпринимателя. Это достаточно просто - регистрация отнимет несколько часов вашего времени и по срокам не превысит 10 дней.

Следует оговорить обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг, услуг телефонной связи, Интернета, обслуживания домофона или охраны подъезда. От такого условия, как срок договора, зависит ряд обстоятельств. Если срок в договоре не указан, по закону он считается заключенным на пять лет. Если договор заключен менее чем на один год, то при отсутствии специальных оговорок на такой договор не распространяются предусмотренные законом правила о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок.

Есть ли способ уменьшить налоговые отчисления?
Такой способ, являющийся абсолютно законным, имеется. Действующим налоговым законодательством предусмотрен специальный налоговый режим, называющийся упрощенной системой налогообложения (УСН).

Одновременно необходимо задуматься о том, какой режим налогообложения лучше всего применять. Сдача в аренду недвижимость Уфа индивидуальным предпринимателем приведет, как уже упоминалось, к возникновению дополнительной налоговой нагрузки в виде необходимости уплаты НДС по ставке 18%.

Необходимо помнить обо всех ограничениях, так будет намного проще и спокойнее.
Желаем Удачи!

Применение данной системы заменяет уплату НДС, НДФЛ и ЕСН уплатой единого налога. Ставка такого налога может составлять 6% или 15%. Ставка выбирается налогоплательщиком самостоятельно при переходе на УСН и в дальнейшем не может быть изменена. Ставка в размере 6% применяется в отношении валового дохода без учета расходов. Ставка в размере 15% применяется в отношении прибыли (доходы за вычетом произведенных расходов). Так как сама по себе деятельность по сдаче имущества в аренду не влечет больших затрат, то можно рекомендовать в данном случае применение ставки налога в 6% от размера всего полученного дохода.

Вот лично мне скучать не приходилось, разве что совсем чуть-чуть летом. Конечно, высказывания касательно скучного года не злят так, как Понимаешь, я вырос в центре, в 5 минутах от Кремля, так что все, что за Садовым, для меня выселки, уж извини. Но все-таки относятся к другой жизни. Потому что относительно моего города (который я знаю куда подробнее, чем до Садового за Садовым, поскольку пожить пришлось в самых разных его районах) я с ходу могу назвать массу нового и любопытного, что случилось за год. И что, увы, не давало мне скучать.

Если в типичной предновогодней беседе вы неожиданно слышите: Этот год был такой скучный, не торопитесь сочувствовать. В некотором смысле собеседнику повезло. Можно, конечно, обозвать по старой привычке скуку застоем, но можно стабильностью.

Ладно, ну, может, я была маленькая и не знала, а на самом деле пробки уже были. С уверенностью могу сказать, что были они, например, в году прошлом и серьезные. Но вот стоящие ночью дороги и рабочий день, полностью проведенный в машине, как норма это одна из нескучных тенденций уходящего года. Пробки в метро вне зависимости от часа пик тоже примета времени.

Во-первых, транспорт. С ним на моей памяти никогда не было легко; я даже припоминаю, как в детстве, отправляясь на Елку во Дворец Пионеров, бегала за троллейбусом (они ходили тогда как-то раз в час и, конечно, появлялись ровно в тот момент, когда ты ушел от остановки на расстояние точки невозврата). Конечно, нехватка общественного транспорта это проблема, и еще какая. Но сама постановка вопроса: редко ходящий транспорт в Москве

Что меня добило окончательно это общепит. Нет, ну понятно, я не попадаю в целевую аудиторию таких мест, куда пустят всегда и где можно спокойно поговорить о том, как стало скучно жить. Там, верю, и правда стабильность. Что же до заведений попроще, но приличных четко помню, что год назад проблем с нехваткой мест почти не было. То есть даже в пятницу вечером спокойно с редкими проблемами место для ужина найти было можно.

Дальше аренда. Меня вот, например, сильно расстроили такие перспективы, как 30 тыс. за однушку в Замкадье уже ко второму кварталу 2008-го (это такой неофициальный прогноз был, не из тех, которые массово рассылаются по СМИ; наверное, потому так и травмировал). Правда, верить этому или нет вопрос десятый, потому что даже известные растишки рост прогнозируют все же скромнее. Но все равно, увы, в целом тренд понятен, и даже если эта несчастная однушка будет стоить не 30, а 25 тыс., радостного в этом мало.

Да что пятница, что корпоративы Тут на днях буквально, а точнее, в понедельник (!) места нашлись в пятом по счету заведении. Признаюсь, это была последняя капля.

Теперь куда-то звонить надо за несколько дней, где-то требуют собирать компанию и вносить предоплату, как за банкет, и т. п. В местах же, где год назад даже в пятницу пустовали целые залы, сейчас можно забронировать столик, если позвонить утром. Нет, понятно, что сейчас такое время предновогоднее, повсюду корпоративы (О, кстати, о корпоративах! Мест для них тоже не хватает: кто отмечает Новый год с коллегами 10 декабря, кто 20 января и этому уже никто не удивляется). Но год назад таких проблем, повторюсь, все-таки не было.

В общем, я пропустила момент, после которого перестала удивляться людям, которые переезжают из Москвы. Точнее, тому, как это сложилось в отчетливую тенденцию возможно, только в моем окружении. Кто-то уехал за границу, просто потому что и в Москву приехал из-за границы (с просторов бывшей империи), пожил тут и понял, что можно не переживать по поводу своего статуса, не решать постоянных проблем с жильем, а уехать на Средиземное море, учиться там, работать и горя не знать. Кто-то понял, что хоть и прожил здесь 5 студенческих лет и несколько сверху, хоть тут и остаются все друзья, приобретенные во взрослом возрасте, и даже есть возможность купить тут квартиру, но жить в этом городе ему некомфортно и неудобно Всех мотивов я не перечислю, но факт остается фактом: многие мои взрослые, самостоятельные и успешные знакомые есть среди них и коренные москвичи пришли к мысли, что не сошелся на Москве свет клином.

По-моему, этот город обречен, сказала я подруге, с которой мы встретились, чтобы обсудить, как будем снимать квартиру при тех ценах, которые якобы грядут. Мне кажется, он скоро уйдет под воду
Да, есть такое ощущение. Я думаю, Китеж тоже был страшно перенаселен, поддержала она меня.
В Атлантиде, скорее всего, цены на аренду были раза в 2 выше наших, резюмировала я

В банковских кругах давно говорят, что МДМ может предложить собственную ипотечную программу. «Там (в МДМ-банке - Ред.) работает команда, которая могла бы это реализовать достаточно давно», -- отмечает собеседник газеты «Время новостей» в одном из крупных московских банков. Однако до последнего момента трудно было представить, что банк Андрея Мельниченко, выросший на крупной корпоративной клиентуре и бизнесе приобретаемых банков, сам всерьез заинтересуется ипотекой.

И мало того, я все чаще ловлю себя на мысли: а что я недовольная и транспортом, и едой, и отдыхом, и жилищными аспектами все еще делаю в Москве? Ответить особо и нечего: живу я тут. И искренне надеюсь, что каким-нибудь чудом пробок не станет хотя бы ночью, на договоре найма квартиры не придется расписываться кровью, а нехватка мест в заведениях явление временное, и после праздников все будет иначе. Глупо, но что делать я люблю этот город даже таким.
МДМ-банк довольно неожиданно присоединился к участникам рынка, занимающимся ипотекой. На днях он начал выдавать кредиты на покупку жилья под 11--15% годовых в валюте и к концу года планирует довести объем таких кредитов до 5 млн долл. Между тем, главные конкуренты Андрея Мельниченко по банковскому бизнесу пока не считают ипотеку привлекательной.

«Обкатывать» новую программу на разовых кредитах МДМ начал летом, а на прошлой неделе банк запустил ее как массовый продукт. По данным банка, кредиты до 200 тыс. долл. или евро (объемом до 80% от стоимости квартиры) выдаются под 11 % годовых на 3 года, 13% на 5 лет и 15% на 10 лет. Заявка клиента рассматривается в течение 3-5 дней (стоимость рассмотрения заявки -- 50 долл., что выше рынка), а регулярные платежи по кредиту не должны превышать 35% ежемесячного дохода семьи потенциального заемщика.

Вместе с тем МДМ уже имеет опыт активного автокредитования, и никогда не скрывал своих намерений активизировать ритейл. В его официальном пресс-релизе говорится, что ипотека «является очередным шагом в реализации стратегии развития розничного бизнеса», которая «предусматривает предоставление частным лицам полного комплекса кредитных продуктов». Пока МДМ кредитует приобретения жилья на вторичном рынке, «в ближайших планах, -- говорится в релизе, -- предоставление кредитов под строящееся жилье».

«Пока наша цель работать на потребительском кредитовании, где мы видим хороший спрос и приемлемые риски», -- поясняет главный экономист банка Наталья Орлова. По ее словам «для новых банков, которые будут выходить на рынок, ипотечный бизнес будет ограничен сотрудниками финансово-промышленных групп этих банков. Это -- единственный способ контролировать риски, связанные с невозвратом».

В качестве страхового партнера по программе МДМ выбрал «Ингосстрах». Впрочем, тот факт, что Андрей Мельниченко поверил в ипотечный бизнес, еще не означает захвата рынка. Как говорит начальник управления кредитования физлиц МДМ-банка Наталья Григорьева, в этом году банк намерен выдать ипотечных кредитов примерно на 5 млн долл. Начальник управления розничного бизнеса Межпромбанка Игорь Лысенко полагает, что эта цифра слишком амбициозна: «Ставки по долгосрочным кредитам у МДМ несколько выше (на 1-3% -- Ред.), чем на рынке, и если добавить к этому отсутствие серьезного опыта, выполнить такой план вряд ли удастся». Несмотря на это основные конкуренты МДМ, к которым традиционно причисляются Альфа-банк и Росбанк, пока не спешат вслед за ним. В «Альфе» вчера заявили, что пока не интересуются этим направлением.



Главная --> Публикации