Главная --> Публикации --> Рост ожиданий и цен Инвестиции будущего Москвичей не смущают цены на жилье Тсж, дачные и садоводческие организации получили упрощенный порядок регистрации и отчетности Алло, гараж!

А накануне главный архитектор Москвы Александр Кузьмин рассказал, как городские власти собираются в дальнейшем решать жилищный вопрос. Александр Кузьмин считает, что есть только три варианта. Во-первых, вести реконструкцию существующих жилых кварталов, одновременно увеличивая в них объем жилья, попросту -- сносить панельные малоэтажки и другие ветхие и неприглядные строения.

К концу года московские строители возведут в Люблине и Марьинском парке 640 тыс. кв. м жилья. Об этом заявил в минувшую пятницу начальник управления оперативного контроля и координации выполнения градостроительных планов Михаил Балакин. Рапорт чиновника означает, что массовая застройка столицы практически завершена -- территорий под масштабные жилые массивы больше не осталось.

Тут получили прописку более 20 предприятий, которые в общей сложности занимают 22% территории района. Среди них «Рот Фронт», обувная фабрика «Коммуна», Краснохолмский камвольный комбинат, завод «Электрон». Уже известно, что их до 2005 года выведут из ЦАО. За ними последуют завод «Спринт», автокомбинат №320, Завод гидравлических машин.

Во-вторых, активно «расти вверх», возводя небоскребы. Проиллюстрировать это может проект «Башня Россия», самый высокий (более 600 м) жилой небоскреб мира, который запланирован в центре «Москва-Сити». И в-третьих, застраивать территории на месте промзон и складов. Этот план будет реализован в первую очередь в Замоскворечье -- именно оно с XIX века развивалось как промышленный район Москвы.

Сложность обустройства промзоны состоит в том, что около 230 га занимают подразделения федеральных ведомств, из которых самое крупное -- грузовой двор станции «Москва-Товарная Павелецкая» (она принадлежит железнодорожникам). Правительство Москвы предлагает переместить его ближе к МКАД. Ведущий специалист информационной службы Стройкомплекса Москвы Алексей Введенский утверждает, что если удастся реализовать комплексную застройку всей промзоны, то на жилье придется не меньше 600 тыс. кв. м. Такие планы уже есть, даже известно, что микрорайон получит название «Камушки».

На освободившихся территориях возведут около 200 тыс. кв. м жилья. Понятно, что элитного. В Замоскворечье застройщики надеются и на более заманчивые перспективы. Но они сопряжены с огромными инвестициями. В этой части ЦАО расположена третья по величине промзона Москвы -- Павелецкая -- площадью 620 га. Правда, территориально в ЦАО попадает только чуть более 200 га земли (остальное -- в ЮАО).

Работа по "переселению" промышленных предприятий из центра Москвы осложняется, по утверждению главы Москомархитектуры, требованием мэра столицы выводить промышленные предприятия без сокращения общего числа рабочих мест в городе.

Согласно проекту, в северной его части появятся дома элитные и бизнес-класса, а южная часть будет застроена «простым» монолитом. В составе комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города созданы соответственно три специализированных подразделения. Как сообщил г-н Кузьмин, до конца нынешнего года на организуемый для инвесторов конкурс будут выставлены 45 городских кварталов, дома которых нуждаются в реконструкции. Под высотную застройку в Москве уже выделено десять участков -- всего будет построено 98 многоэтажек в 60 зонах столицы.

При выборе недвижимости бизнесмен предпочтет особняку с изношенными коммуникациями (пусть в нем и пел Федор Шаляпин) добротное здание конца XX века без истории, но в отличном состоянии и удобно расположенное. Присвоение особняку статуса памятника культуры или архитектуры является значительным минусом, говорит Айдар Галеев, директор департамента консалтинга и исследований компании МИЭЛЬ-Недвижимость. Охранный договор накладывает определенные обязательства по эксплуатации объекта. Стоит также учитывать, что старинный особняк не всегда отвечает требованиям нового времени: неудобная планировка, минимальный коэффициент полезных площадей, отсутствие парковки. Приступая к реконструкции, инвестору нужно обязательно учитывать, что если объект является памятником, то есть и обременения, замечает Денис Трущенко, директор по развитию компании Bluestone Group. Инвестору придется полностью сохранить внешний облик здания и оставить без изменения большую часть внутренней архитектуры. Да и стоимость работ зависит от состояния выбранного особняка. А порядок цен может равняться стоимости строительства аналогичного объекта с нуля.


Московские особняки Сколько легенд и тайн хранят их стены, сколько романтических историй Вот в этом доме бывал Александр Сергеевич Пушкин, пил чай, читал стихи, а с этого балкона в дни первой русской революции 1905 года выступал с речью Лев Троцкий Как правило, байками о прошлом своих квартир потчуют покупателей хозяева старой московской недвижимости. Однако для тех, кто ищет особняк для коммерческих нужд, легкий флер таинственности и всевозможные фамильные привидения далеко не самые веские аргументы в пользу объекта.

И все же столичные предприниматели не прочь открыть офис в отдельно стоящем здании (с историей или без): в данном сегменте 20% спроса приходится именно на эти объекты коммерческой недвижимости. А объем предложений в несколько раз меньше 5 10%. По некоторым сведениям, на столичном рынке в течение 2007 года среди выставленных на продажу объектов 24% относилось к категории особняк. Однако приведенная цифра грешит неточностью. Некоторые из этих предложений позиционировали как особняки, но при детальном рассмотрении они таковыми не оказывались, считает Дмитрий Петров, директор по развитию консалтинговой компании Russian Research Group. В реальности объекты являлись офисными зданиями, в том числе и пристроенными со свободной площадью до 5 тыс. кв. м, и даже помещениями производственно-складского назначения. Так что настоящие классические особняки в столице в большом дефиците.

Реставрация и реконструкция старинного особняка, подведение и разведение по нему современных систем коммуникации нередко оказываются лишь первым шагом на пути инвестора к заветной цели. Бывали случаи, когда местные власти предлагали еще немного обустроить район. И речь шла не только о высадке деревьев и устройстве клумб. Объект после подобных дополнительных обременений становился золотым, а будущий арендатор или собственник предпочитал отказаться от эксклюзивных изысков и снять помещение в многоэтажном офисном центре.

Ради этой представительности потенциальный покупатель или арендатор готов выложить немалую сумму. Какое-то время назад на московском рынке продавали эксклюзивный особняк, сравнимый по цене с готовыми офисными помещениями здания Москва-сити, стоимость квадратного метра составляла 20 тыс. долл. Предложение, как отметило большинство аналитиков, для рынка редкое (как правило, владельцы такой недвижимости предпочитают получать стабильно высокий доход от сдачи ее в аренду) и к тому же весьма дорогостоящее. Если говорить конкретнее это пока потолок. Но в то же время, даже не видя особняка, не приходится сомневаться, что предлагаемый объект отличного качества с высококлассным ремонтом, расположенный либо в кремлевской зоне, либо в районе золотой мили.

Наиболее востребованы дома первой линии, в которых проведена реконструкция или капитальный ремонт. В них, как правило, размещают банки, страховые компании, медицинские центры и посольства. Дефицит в подобном сегменте обусловлен еще и тем, что строительство современных особняков практически не ведут, а рост объема предложений происходит лишь за счет реконструкции, добавляет Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood. Кроме того, в XVIII XIX веках к архитектуре особняков предъявляли самые высокие требования и главный акцент делали на представительности и внешнем виде.

По статистике около 90% всех сделок, связанных с особняками, сейчас приходится на аренду. Тем не менее, однозначного ответа на вопрос, что предпочтительнее арендовать или приобретать, нет. Определить целесообразность выбора без привязки к конкретной ситуации невозможно. Все зависит от интересов будущего владельца или арендатора, объема свободных средств, стратегии развития бизнеса, от финансовых условий конкретного предложения. Взять, к примеру, вариант приобретения. Если особняк покупает инвестор, то он рассчитывает не только на арендный доход, но и на значительный рост цены как на само здание, так и на землю. Конечный потребитель преследует несколько иные цели. С одной стороны, покупка это определенная экономия средств, а с другой престиж и статус владения (имиджевая и PR-составляющие мотивации покупателя).

В целом по Москве цена предложения колеблется в пределах 5 15 тыс. долл. за квадратный метр в зависимости от месторасположения и состояния здания. Вилка ставок по аренде уже, хотя и здесь данные аналитиков расходятся. Одни полагают, что минимальная стоимость 900 долл./кв. м в год плюс НДС и эксплуатационные расходы, максимальная 150 Другие приводят несколько иные цифры: 3,5 4 тыс. долл./ кв. м, если особняк расположен в центре, и 400 долл./кв. м если в пределах Третьего транспортного кольца и арендуют его целиком.

Несмотря на то, что спрос на объекты такого рода есть, на рынке коммерческой недвижимости особняки рассматривают как отдельную категорию, четкой классификации в этом сегменте до сих пор не существует. Например, в компании МИЭЛЬ-Недвижимость подобные здания предпочли разделить по трем типам: городская усадьба, реконструированный особняк, новое строительство. В компании Blackwood выделили основные характерные черты: отдельно стоящее здание малой этажности и площади (не более трех этажей высотой и менее 2 тыс. кв. м) с собственной территорией. Применяют также условное деление особняков по состоянию внутренней отделки: соответствует классам А или В. Но главным конкурентным преимуществом особняка является наличие земельного участка, отмечает Дмитрий Петров. И чем он больше, тем лучше. Именно это отличает особняки от всевозможных пристроек, у которых земля в собственности лишь непосредственно под зданием.

Бесспорно одно: трудности могут возникнуть и у арендатора, и у покупателя особняка. Для первого гарантированы проблемы, связанные с системой управления зданием и обслуживанием коммуникаций, второй же неизбежно столкнется с переоформлением земельного участка, заключением договора с Мосэнерго, согласованием ремонтных работ, если в таковых возникнет необходимость. Причем реконструкция и перепланировка (как показывает практика, они имеют место практически всегда, когда речь заходит об особняках, пригодных для коммерческих целей) камень преткновения и для арендаторов, и для покупателей. Подчас легче пройти огонь, воду и медные трубы, нежели осуществить необходимый ремонт. Получить согласование на полную перепланировку подобного объекта процедура довольно сложная, длительная и скорее всего осуществимая только при наличии определенного административного ресурса, подчеркивает Михаил Гец. Обычно обязательное условие сохранение исторических фасадов, а процедура согласования новой начинки займет не меньше двух лет. Не будет сложности с реконструкцией лишь в одном случае, если особняк современный, юридически чистый и не имеет никаких серьезных обременений.

По сути, особняк штучный товар, и этого своего главного качества он не утратит никогда.

Впрочем, вероятнее всего, классификация останется невнятной еще долгое время. И вовсе не потому, что отечественные игроки рынка слабы в теории. Просто в сегменте коммерческой недвижимости особняков немного. В настоящий момент не больше 250 зданий. В связи с запретом точечного строительства в Москве количество подобных объектов едва ли будет расти.

Наследие бодрого социалистического прошлого: знаменитые высотки, легендарный Дом на набережной, помпезные сталинки на проспектах и в центре города первые представители элитного жилья советского формата. Спрос на квартиры в этих домах существовал всегда. Но если раньше они были пределом мечтаний, то с началом формирования рынка недвижимости в постсоветской России заветные квартиры стали доступны разумеется, только состоятельным гражданам.



Исторические квадратные метры
Дома советской элиты, политической номенклатуры, правительственных чиновников это и шикарные дома в стиле сталинского ампира, расположенные в районе Фрунзенской набережной и на Кутузовском проспекте, и знаменитые высотки на Котельнической набережной, Кудринской площади, Красных воротах, а также немалое количество кирпичных домов более позднего времени в районе Бронных улиц, Спиридоновки, Гранатного переулка, у метро Фрунзенская и даже в районе Крылатское (например, знаменитый дом на Осенней улице).

Статус элитных домов сохранялся за такой недвижимостью до тех пор, пока в Москве не началось возведение современного жилья высокого качества. Сегодня дома советской элиты, конечно, не способны составить конкуренцию элитным новостройкам, но былая слава также не позволяет им встать в один ряд с жильем бизнес- и тем более эконом-класса.

Такие дома весьма неоднородны по своему составу. По времени строительства они подразделяются на довоенные постройки и объекты, возведенные после войны вплоть до начала 1960-х годов. По внешнему виду, качеству, архитектурным решениям, месторасположению эти дома также существенно различаются.

Дома советской элиты держали пальму первенства по престижности вплоть до рубежа 1980 1990-х годов и до сих пор являются ориентирами для застройщиков, комментирует исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. Такие дома можно назвать архитектурными достопримечательностями, формирующими облик Москвы, представляющими историческую и архитектурную ценность для города. Сталинские дома имеют свою историю, они обладают уникальной атмосферой, и жить в них, безусловно, престижно.

В постсоветский период высотки также считались самыми престижными и дорогими домами, продолжает заместитель генерального директора компании МИЭЛЬ-Брокеридж по регулярному рынку жилья Алексей Шленов. Квартиры в них продавались крайне редко, а покупатели готовы были заплатить любые деньги за желанные квадратные метры в советских небоскребах. В связи с этим до 1995 года рынок цен на такие квартиры не сформировался.
Еще не так давно эти дома однозначно считались элитными по всем параметрам, но сейчас, с появлением современных технологий строительства и применением новых отделочных материалов и инженерии, популярность подобного жилья снижается.

Если говорить о зданиях, которые отвечают теперешнему представлению об элитных домах, то, конечно, надо упомянуть сталинские высотки, расположенные приблизительно по периметру Садового кольца. Это уникальные здания высотой более 100 м, имеющие оригинальную архитектуру, великолепные фасады, не потерявшие своей привлекательности до настоящего времени, говорит руководитель отдела вторичного жилья агентства Кутузовский проспект Михаил Маков. Они предназначались для партийной и советской номенклатуры, деятелей науки, культуры, отдельных представителей рабочей элиты. Жилые помещения в них имеют большую площадь, просторные холлы, коридоры, подсобные помещения, высокие дверные и оконные проемы, огромные лестничные площадки. В советское время высотки имели статус закрытых домов они принадлежали ведомствам, и квартиры здесь не подлежали обмену.

Преимущества и недостатки уникальности
Главное преимущество хороших сталинок расположение на центральных московских проспектах, в центре города. Именно оно позволяет им более или менее успешно конкурировать с новыми монолитными и кирпичными домами. Купив такую квартиру, клиент получает престиж и комфорт (близость к офису), а часто и отличную панораму, что является несомненным плюсом. В числе достоинств этих домов также называют качество строительства, большие благоустроенные придомовые территории, а также историческое содержание.

10 20 лет назад дома сталинской эпохи позиционировались как элитные: в 1990-х годах были распространены сделки, основанные на расселении этих квартир и реализации их наиболее обеспеченным гражданам, поясняет пресс-секретарь группы компаний МИАН Светлана Фуфаева. Однако с развитием строительства более комфортабельного жилья позиции сталинских домов несколько ослабели, как и интерес к ним со стороны потенциальных покупателей. Сейчас московские сталинки представляют особую категорию жилья, так как не укладываются в рамки критериев ни бизнес-класса, ни элитной недвижимости.

Внешний вид домов выгодно отличается от многих современных построек: украшенные лепниной и барельефами помпезные фасады, разноцветная штукатурка, обилие мрамора, высокие (всегда выше 3 м) потолки, непривычно просторные подъезды, широкие лестницы. Толстые стены квартир гарантируют хорошую тепло- и звукоизоляцию.
В связи с тем что квартиры в таких домах имеют несущие стены в основном по периметру, а их межэтажные перекрытия железобетонные, открывается широкий простор для перепланировок с привлечением высококачественных дизайнерских проектов это позволяет воплотить в уникальных старых стенах современные решения, отмечает М. Маков.

К преимуществам следует отнести архитектуру и технологии строительства, поскольку авторами проектов выступали известные архитекторы, отмечает М. Литинецкая. Например, в Доме на набережной очень интересная планировка квартир (практически нет одинаковых), высокие потолки и т. д. Стоит отметить, что при возведении советских элитных домов применялись качественные и прочные материалы, а дальнейшая эксплуатация всегда осуществлялась на очень высоком уровне. Поэтому данные объекты нельзя отнести к ветхому фонду, хотя они существуют довольно давно.

Эти дома возводились в соответствии с прежними представлениями о комфорте, с использованием возможностей советской строительной промышленности. Естественно, ни о каких системах центрального кондиционирования не было и речи, а подземные паркинги являлись скорее исключением, чем правилом. Обычно в таких домах нет охраны и эксплуатационной службы. Во многих сталинках существуют проблемы с вентиляцией.

Значительная часть семейства сталинских домов до сих пор сохранилась в приличном состоянии, их характеристики соответствуют представлениям покупателя о хорошем доме. Но и недостатков у бывшей элиты, к сожалению, тоже хватает. Основной изношенность коммуникаций. С момента сооружения самых помпезных домов прошло уже 50 60 лет, состояние всего внутридомового хозяйства (трубы, лифты, электрические кабели и т. д.) оставляет желать лучшего.
Чтобы полностью решить проблему изношенности коммуникаций, необходимо отремонтировать их на всем протяжении до точки подключения к городским сетям, отмечает С. Фуфаева. Кроме того, инфраструктура сталинских домов морально устаревает. Подземный гараж, общепринятая на сегодня опция элитного дома, имеется только в самом привилегированном доме на Котельнической набережной, но и там количество машиномест заметно отстает от принятого сейчас стандарта: одно два на квартиру. Кроме того, отрицательными факторами является отсутствие центрального кондиционирования и неоднородное социальное окружение.

Цены на квартиры в домах данного сегмента начинаются от $5 тыс. за 1 кв. м. Самые дорогие варианты выставляются по $15 20 тыс. за квадрат. В данном случае речь идет о квартирах с превосходными видовыми характеристиками, отличным ремонтом и знаменитыми соседями.

Если же сравнить стоимость квартир в таких домах с ценами на жилье в других сегментах, то современное жилье бизнес-класса будет стоить столько же либо чуть дешевле в силу своего расположения. Элитная недвижимость продается однозначно дороже, так как помимо всех достоинств обсуждаемого сегмента она является более комфортной для проживания и более однородной в своем наполнении. Ввиду того что дома советской элиты часто имеют интересное прошлое, знаменитых жильцов, удобное и престижное местоположение, цены на них, естественно, завышены.
Разница в ценах на такие предложения по сравнению, скажем, со стоимостью домов клубного типа составляет $1 2 тыс. за 1 кв. м, отмечает руководитель управления вторичного жилья компании Русский дом недвижимости Ольга Селютина. То есть квартира в доме советской элиты, например на Патриарших прудах, будет стоить $12 тыс. за квадрат, а элитные новостройки там же в Дмитровском или Никитском переулках пойдут по цене от $14 тыс. Но стоит учесть и тот факт, что сталинки это вторичное жилье, они чаще всего выставляются на продажу с хорошим ремонтом, а новостройки, как правило, предлагаются без отделки.

Жилье для иностранцев
Бытует мнение, что жить в домах советской элиты модно, и это, несомненно, повышает спрос на подобное жилье. Сталинские высотки пользуются большой популярностью в силу традиции, а также из-за престижности их расположения, видовых характеристик (но квартиры там в любом случае востребованы как на втором, так и на двадцать первом этаже). Видовые квартиры появляются в продаже довольно редко: те, кто в них заинтересован, находятся в листе ожидания.

В ноябре квартиры в сталинских домах предлагались по средней цене $6,6 тыс. за 1 кв. м, то есть примерно на 20% дороже объектов эконом-класса, но на 15% дешевле жилья бизнес-сегмента, отмечает С. Фуфаева. При этом если в центральных районах города стоимость 1 кв. м в сталинках варьируется от $7 тыс. до $10 тыс., то за пределами Садового кольца не превышает $4 5 тыс..

Но было бы неправильно сказать, что советская элитка по-прежнему вызывает ажиотаж. Спрос на жилье такого класса однозначно ниже среднерыночного, поскольку клиенты сегодня предпочитают новостройки. По данным специалистов компании Blackwood, спрос на исторические дома на вторичном рынке два года назад составлял 60% всех запросов, год назад их доля снизилась до 40 50%, а сегодня интерес к таким домам совсем упал.

Владельцы жилья в знаменитых домах предпочитают квартиры не продавать, рассказывает PR-директор группы компаний Пересвет-груп Ирина Наумова. Покупатели на такое жилье записываются в очередь, и каждая кандидатура проходит обсуждение среди жильцов. Причем это не зависит от того, образован ли кондоминиум и ТСЖ в данном доме у жильцов и без того достаточно властных рычагов, чтобы не впустить нежелательного соседа.
Особой популярностью такие квартиры пользуются у иностранцев: им нравится жить в домах с историей. Покупателями также становятся люди, которым по определенным причинам необходимо жить в центре столицы, но на квартиру в более качественном и современном доме не хватает средств.

Впрочем, несмотря на все недостатки, элитным домам сталинской эпохи нет равных, квартиры в них всегда будут иметь своих поклонников, и спрос на них в обозримом будущем, вероятно, не иссякнет.

Спрос на квартиры в сталинских домах в последние годы остается достаточно стабильным, подтверждает и С. Фуфаева. Так же, как и предложение, которое составляет в настоящий момент 7% общего объема. При этом следует отметить, что, в то время как процентный показатель предлагаемых квартир в современных монолитных зданиях за последний год увеличился примерно на 3% за счет сокращения предложения в панельных домах, доля сталинок на протяжении нескольких лет не меняется. Так, в ноябре 2007 года общее количество предлагаемых в них объектов составило чуть более 2,2 тыс..

Евгений Иванов
Генеральный директор компании Усадьба:
Так называемые дома советской элиты в настоящее время классифицируются как объекты вне категорий, поскольку к бизнес-классу, а тем более к элитной недвижимости их отнести сложно. И хотя поток желающих приобрести подобное жилье по сравнению с 1990-ми годами уменьшился, эти квартиры все еще пользуются устойчивым спросом. Если говорить о стоимости, то по сравнению с ценами на элитную недвижимость она в 2,5 3 раза ниже в связи с рядом параметров, по которым сталинки проигрывают современным зданиям.
Что касается самих домов такого типа, то это монументальные здания, с просторными, но ограниченными по площади квартирами, высокими потолками, большими холлами, подсобными помещениями, но маленькими кухнями. К бесспорным плюсам можно отнести местоположение, однако обычно в подобных зданиях инфраструктура развита крайне плохо либо вообще отсутствует. Второй отрицательный момент неоднородность окружения, которая является, пожалуй, основным фактором выбора не в пользу дома советской элиты.
Планировки типовых квартир редко отвечают представлениям жильцов об идеальном доме, поэтому многие рано или поздно задаются целью несколько раздвинуть или перекроить домашнее пространство: снести стену или присвоить часть общего с соседями коридора. В этом нет ничего невозможного, поскольку собственник имеет право переделать квартиру по своему вкусу. Главное не заниматься самодеятельностью во избежание проблем с городскими инстанциями, штрафов и жестких предписаний.

Елена Аросева-Каширина
Руководитель отдела элитной недвижимости корпорации БЕСТ Недвижимость:
Дома советской элиты известны каждому москвичу и в особом представлении не нуждаются. Сейчас они востребованы, пользуются спросом и, безусловно, относятся к элитной категории. Построены они качественно: если это кирпич, то толщина стен около 1 м, парадная в мраморе, обязательно есть место для консьержа. Многие квартиры имеют площадь до 120 150 кв. м, в них предусматривалось наличие двух санузлов. Все, что в то время можно было достичь в строительстве, неизменно воплощалось в этих домах. Квартиры в домах советской элиты очень популярны для сдачи в аренду: многие иностранцы предпочитают этот тип жилья. Покупателями являются в основном бизнесмены средней руки, которые когда-то мечтали жить именно в таких домах, а также поклонники подобной архитектуры. Большие квартиры (от 150 кв. м) в продаже, конечно, редкость. Предложения двух трехкомнатных квартир встречаются чаще. Цены немного ниже по сравнению со стоимостью современной элитки, но тоже высоки: от $10 тыс. за 1 кв. м.

Своими силами
Получать разрешения самостоятельно самый долгий путь, требующий времени и терпения, зато наименее затратный.
Перед тем как начать ходить по инстанциям, необходимо разобраться в терминологии, чтобы понимать, что именно вы собираетесь изменять в своей квартире, и разговаривать с чиновниками на одном языке.

Предварительно надо оформить разрешения и согласования, которые подтверждают, что вносимые изменения не противоречат строительным нормам и правилам, не нарушают права соседей и обеспечивают сохранность дома.

Перепланировка представляет собой изменение конфигурации жилого помещения. Ее также вносят в техпаспорт.
Если вы решили сделать перепланировку по всем правилам, возникают вопросы: куда обращаться и какие документы собирать. В настоящее время процесс получения разрешения на производство переустройства и (или) перепланировки жилых помещений подробно урегулирован постановлением правительства Москвы от 25 сентября 2007 года № 831-ПП. Согласно п. 2.2 указанного постановления, заявитель предоставляет в службу одного окна (орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения, как правило, это орган местного самоуправления) следующие документы:
заявление по форме;
документ, удостоверяющий личность;
документы, подтверждающие полномочия представителя;
правоустанавливающие документы на жилое помещение;
проект переустройства или перепланировки;
технический паспорт помещения;
поэтажный план и экспликация;
согласие членов семьи нанимателя, занимающих жилое помещение по договору социального найма;
заключение органа охраны памятников архитектуры, истории и культуры (при необходимости).

Установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования это изменения, которые требуется вносить в технический паспорт квартиры. Они называются переустройством.

Проект новой жизни
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов, кроме указанных, отмечает юрист компании Пересвет-Недвижимость Оксана Щеславская. Решение о согласовании или отказе принимается не позднее чем через 45 дней со дня подачи заявки.

Чтобы во всем этом не запутаться, стоит позвонить в районную управу и уточнить перечень организаций, которые надо посетить. Там же должны дать контактные телефоны и адреса.

После того как получены техпаспорт квартиры, поэтажный план и экспликация, подготавливается проект и, если требуется, техническое заключение, согласно которым будет проводиться перепланировка. Стоит отметить, что проектную документацию имеет право выпускать только организация, имеющая лицензию.

Поскольку проект переустройства или перепланировки является ключевым документом, начать сбор документов следует с него. При этом надо иметь в виду, что редкая мастерская согласится изготовить проект без предоставления поэтажного плана и экспликации на переустраиваемое жилое помещение. Поэтому первая инстанция, которую придется посетить, бюро технической инвентаризации (БТИ).

Легкий путь
Простейшие изменения в планировке квартиры допускается согласовывать без изготовления проекта, по эскизу. В этом случае процесс получения свидетельства займет примерно три месяца. Например, косметический ремонт помещений, замена инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству не требуют разрешения Мосжилинспекции, уточняет старший менеджер группы компаний Русский дом недвижимости Ольга Якуничева. Для всех остальных видов переделки нужно специальное разрешение. Речь идет о разборке ненесущих перегородок; устройстве проемов в стенах; заделке дверных проемов, устройстве дополнительных санузлов; перестановке нагревательных сантехнических и газовых приборов; устройстве внутренних лестниц; изменении конструкции полов.
Правило также касается так называемых сложных перепланировок: объединения квартир, присоединения балкона или лоджии, изменения формы окна. Хочется отметить, что несложные планировки типа совмещения санузла в его границах, перемещения раковин и ванн в пределах кухни или ванной узаконят по чертежу в службе одного окна. Это занимает очень немного времени и не требует больших денежных затрат.

Готовый проект следует согласовать в соответствующих инстанциях: Роспотребнадзоре (бывшая СЭС), Госпожнадзоре, с балансодержателем дома, при необходимости в Главном архитектурно-планировочном управлении (ГлавАПУ). Объем проекта перепланировки бывает разным, все зависит от запросов клиента.

В случае положительного решения Мосжилинспекции надо сдать работы, выполненные по факту, приемочной комиссии (в лице инспектора Мосжилинспекции, представителя управы района и представителя управляющей компании). Тут тоже много подводных камней, и зачастую акт приемочной комиссии удается подписать далеко не с первого раза.

После того как все документы собраны и поданы в Мосжилинспекцию, в течение 45 дней оглашается решение, по которому перепланировка разрешена либо запрещена. Запрет может быть связан с нарушением норм и правил проведения планировки, а также с истекшим сроком действия предоставляемых документов, ненадлежащим их заполнением и т. п. Вариантов много, отмечает генеральный директор компании Mirax Дизайн Галина Коржавых.

Еще один важный момент перепланировку удастся узаконить, только если недвижимость находится в вашей собственности. Если вы приобрели жилплощадь в новостройке, но еще не получили права собственности, то переделать эту квартиру нельзя. Жилье куплено по ипотеке? Изменения согласовываются с банком, у которого получен кредит.
Бывают случаи, когда собственник уже перекроил квартиру по-своему, но не зарегистрировал внесенные изменения тогда придется получить разрешение по факту, т. е. легализовать свою перепланировку. Маршрут обхода инстанций и перечень необходимых документов те же самые. Наконец, самое интересное цена вопроса. Все вышеперечисленные документы, если заниматься согласованием самостоятельно, обойдутся собственнику примерно в $1 тыс., резюмирует О. Якуничева. Расходы в большой степени зависят от сложности проекта и статуса проектировочного бюро. Плюс комиссионные санэпидстанции, пожарных, но здесь суммы небольшие до 2,5 тыс. руб..

Конечным этапом процесса согласования является передача всех документов в органы БТИ для повторной инвентаризации квартиры. В результате собственник получает в бюро документы с отметкой о проведенной перепланировке и ссылкой на распоряжение жилинспекции. Далее изменения регистрируются в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), после чего собственник получает свидетельство о собственности на квартиру с учетом проведенной перепланировки.

Подобные фирмы (разумеется, те, что с хорошей репутацией) умеют работать и по ускоренной схеме; тогда согласование перепланировочных работ займет всего около трех месяцев. Но к выбору посредников придется подходить осторожно. Недобросовестные организации выполняют только часть возложенных на них функций, после чего клиентам приходится самостоятельно доводить регистрацию до конца. Поэтому, прежде чем обращаться в фирму, лучше навести о ней справки.

По всей фирме
Сбор документов и обивание порогов занятия не из приятных. Все хлопоты можно переложить на плечи специализированных строительных организаций, которые предлагают услуги по согласованию перепланировок в помещениях. Плюсами подобного подхода, безусловно, являются уменьшение временных затрат, надежность подписываемых договоров и соглашений, полный контроль над процессом.

Конечно, лучше найти таких специалистов старым проверенным способом через знакомых. В противном случае хорошо бы увидеть их прошлые проекты, оценить опыт, объем работы и стоимость услуг. Если они значительно ниже, чем у конкурентов, это должно насторожить. Такие ненадежные фирмы нередко затягивают сроки получения справок и при этом тянут из собственников деньги на якобы дополнительные расходы.

Обратите внимание на то, как давно компания работает на рынке, кто был ее клиентами, как фирма оформляет с ними отношения. Не стоит доверять обещаниям согласовать перепланировку за месяц, поскольку на самом деле только на получение разрешения жилинспекции по эскизу уйдет не меньше двух месяцев, советует директор департамента территориальных отделений ЗАО Корпорация МИАН Елена Бармина. Хороший проектировщик не станет делать проект со слов заказчика, он обязательно выедет на объект и только после этого даст окончательный ответ о возможности согласования. Кроме того, надо оговорить все этапы работ с фирмой. По каждому этапу компания должна отчитываться это позволит контролировать процесс.

Дружите с соседями
Можно обойтись и без согласований. Взять и передвинуть в квартире все стены по собственному усмотрению в надежде на то, что об этом никто не узнает. Ведь далеко не каждый день в гости приходят комиссии из ЖЭКа или БТИ. Впрочем, о происшедших в квартире метаморфозах балансодержателю могут сообщить добрые соседи. Если будет выявлен факт проведения несогласованного переустройства, собственника квартиры оштрафуют и обяжут через суд восстановить первоначальную планировку.

Стоимость согласования перепланировки через специализированную фирму зависит от площади квартиры, ее местоположения (например, известно, что в Центральном, Юго-Западном, Западном округах жилье дороже) и объема работ. Цена зависит и от того, предполагают ли планируемые работы эскизы или требуется изготовление проекта. В Москве согласование перепланировки через фирму обойдется собственнику в сумму от $3 тыс. до $15 тыс.

Кодекс об административных правонарушениях РФ (п. 2 ст. 7.21) предусматривает, что самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа в размере от 20 до 25 минимальных размеров оплаты труда. Излишне говорить, что в случае аварии в доме по причине несогласованной перепланировки или переустройства ответственность также ложится на собственника.

Существует закон, позволяющий в случае нарушения норм и правил лишить владельца его квартиры, рассказывает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. Но это самая крайняя мера. В моей практике подобных прецедентов в Москве не было. Чаще всего наказанием служит распоряжение вернуть все в первоначальный вид или штраф и предписание, обязывающие получить распоряжение в установленные сроки.

При неправильной перепланировке теряется ликвидность объекта, комментирует генеральный директор компании Century 21 Еврогруп недвижимость Петр Машаров. Например, вы захотите взять кредит под залог квартиры либо продать ее, а если перепланировка не согласована это лишний козырь в руках покупателя, чтобы хорошо сбить цену. А если вы, например, зальете соседей, а перепланировка не согласована, то это может послужить отказом в выплате страховок, все выплаты лягут на вас. Собственность человека должна быть ликвидная мало ли что случилось, а при проблемных документах есть риск потерять до 50% стоимости.

Естественно, узнать, что делает жилец у себя в квартире, достаточно сложно. Но не надо забывать и о том, что у хозяина могут возникнуть неприятности при последующей продаже квартиры, поскольку зачастую потенциальный покупатель требует все надлежащие документы, в том числе и о регистрации переделок.

В то же время установленный порядок переустройства и перепланировки не распространяется на ремонт помещений, установку и разборку встроенной мебели, антресолей и замену инженерного оборудования. Так что разломать и убрать ненужные встроенные шкафы собственник вправе без всяких согласований.

Такого же мнения придерживается Е. Бармина: Наибольшие сложности возникают с квартирами, где к жилой площади присоединена лоджия (балкон) или туда вынесено отопление, поменялось местоположение кухни, ванной комнаты и, например, в результате объединения двух квартир присоединена часть лестничной клетки (тамбура). Зачастую эти квартиры очень презентабельны и даже удобны покупатели загораются желанием жить там. Однако, узнав, что, согласно новому закону, новоприобретатель обязан узаконить перепланировку в кратчайшие сроки (что влечет за собой немалые материальные и моральные издержки) или вернуть все к первоначальному виду, большинство покупателей делают выбор в пользу типового жилья или квартир, перепланировку которых легко согласовать.

Сергей Лушкин
Директор по маркетингу и продажам ОАО Квартал:
Если вы решили сделать перепланировку и согласовать ее по всем правилам, то приготовьтесь ждать. В умелых руках процесс получения разрешения Мосжилинспекции занимает два три месяца, своим ходом от шести месяцев до бесконечности. Сегодня при продаже квартиры с перепланировкой или переустройством одним из основных требований покупателя является ее законность. Нередко при отсутствии необходимых согласований сделка либо расстраивается, либо покупатель требует соразмерного уменьшения цены с учетом предстоящих затрат.
Есть еще один важный момент, указывающий на то, что от согласования перепланировки лучше не отказываться. Похоже, что органы БТИ и управление Федеральной регистрационной службы по Москве договорились о нехитрой процедуре отслеживания незаконных перепланировок следующим образом: документы БТИ теперь бессрочные, а вот УФРС прекращает прием на регистрацию прав и сделок с недвижимостью документов БТИ со сроком последнего обследования более пяти лет.

Александр Иващенко
Эксперт по недвижимости агентства Кутузовский проспект:
Существует две схемы перепланировок: упрощенная и по проекту. При упрощенной перепланировке не затрагиваются несущие конструкции, подоконное пространство, фасадная часть (остекление балконов), инженерные коммуникации. Заявка рассматривается 20 рабочих дней, далее выдается распоряжение. Стоит это недорого.
При перепланировке по проекту надо заказать техническое заключение и рабочий проект. Они должны быть согласованы с поднадзорными инстанциями (ГУ МЧС, Роспотребнадзор, обслуживающие организации). Проект заказывается в МИНИТОПе. Очередь на перепланировку по проекту в панельных домах придется ждать около четырех месяцев. Вся процедура занимает около восьми месяцев и стоит 80 тыс. руб. Проект в кирпичных домах готовится в течение двух месяцев и обойдется в 30 тыс. руб. Вся процедура продлится около четырех пяти месяцев. После рассмотрения выдается акт о проведенном переустройстве, который надо сдать в БТИ.



Главная --> Публикации