Главная --> Публикации --> Объекты под заказчика Зачем российским городам такие высокие дома? План буша не для «фальшивых кредитов» Дорога, которую ждут Регионы приступают к капитальному ремонту жилья

В привилегированном ценовом положении находится street retail: модные бутики, кафе, небольшие ресторанчики на первой линии улиц своего рода встроенная кухня торговых коридоров. Как считают специалисты компании Welhome, средняя стоимость таких объектов на сегодняшний день составила 20 тыс. долл. за 1 кв. м в целом по Москве и 27,7 тыс. долл. за 1 кв. м конкретно в ЦАО. Максимальный уровень ставки 60,267 тыс. долл. за 1 кв. м.

Ода кухонному гарнитуру
Кухонный гарнитур и недвижимость, тем паче коммерческая, вещи, конечно, несопоставимые, и все же у них есть нечто общее. Если, например, провести рыночные параллели, то выяснится, что и у мебельщиков, и у девелоперов дела идут неплохо. Спрос высокий, цены растут, объемы предложения тоже. Кстати, в своем сегменте кухонные гарнитуры по этим показателям вышли едва ли не на первое место. На рынке коммерческой недвижимости явным лидером, или локомотивом, как говорят эксперты, продолжают оставаться торговые метры. В течение сентября в Москве предлагали к продаже 402 объекта общей площадью 317 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена равнялась 6,26 тыс. долл. за 1 кв. м, то есть по сравнению с летним периодом она увеличилась на 5,6%. Единственное подкачали объемы. Судя по данным компании RRG, несколько уменьшилось количество предложений крупных торговых объектов, что привело к снижению общего метража продаж на 12%.

Мотивы подогревают спрос
На сегодняшний день в столичных торговых центрах предлагают в аренду около 2 млн кв. м площадей. Рынок ТЦ продолжает прирастать, и не в последнюю очередь этому способствуют якоря. Благодаря появлению новых торговых операторов, а также расширению деятельности старых уровень спроса в течение сентября оставался стабильно высоким. Первую скрипку традиционно играли бутики модной одежды, рестораны, заведения, оказывающие услуги красоты и здоровья. Но и мебельный ретейл был здесь достаточно заметным. По данным статистики, в городе насчитывается около 2,5 тыс. магазинов и салонов этого профиля, их общая площадь порядка 700 тыс. кв. м.

В сентябре в пределах Садового кольца экспонировалось 70 торговых объектов, что является наибольшим месячным значением. Однако увеличение количества предложений в центре столицы также произошло за счет небольших помещений. В результате общая площадь объектов, выставляемых на продажу, понизилась на 14% и стала равна 43 тыс. кв. м.

Мониторинг, проведенный компанией Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko, позволяет сделать следующие выводы. В Северо-Западном и Центральном округах предложение свободных торговых помещений осталось на прежнем уровне. Изменение (с 0,31 до 0,11%) было отмечено в Юго-Восточном округе. В районе Третьего транспортного кольца свободных метров предложено не было. Зато в Северо-Восточном округе показатели сентября заметно превзошли цифры, которыми был отмечен предыдущий месяц.

Самих же арендаторов побуждает действовать активно не что иное, как повышение доходов населения. Наибольший интерес сегодня вызывают помещения площадью 250 500 кв. м, расположенные в качественных торговых центрах. При этом доля вакантных площадей в статусных ТЦ составляет 1 2%. Арендная ставка практически не опускается ниже 2 тыс. долл. за 1 кв. м в год.

В ближайшей перспективе увеличение объема предложения и рост спроса. Кроме того, можно будет говорить о высокой динамике арендных ставок. Рост объема торговых центров должен привести к перераспределению покупательских потоков и дифференциации ставок в соответствии с качеством ТЦ.

Одна из причин такого разброса децентрализация нового строительства, что связано с дефицитом свободных площадей под застройку в ЦАО. Эту тенденцию наглядно демонстрирует географическое положение объектов, которые запланировано ввести в строй до конца 2007 года (Рио-Гранде на Дмитровском шоссе, Шоколад на шоссе Энтузиастов, МЕГА Белая Дача в Котельниках, Косинская Плаза в Выхине и др.).

На сегодняшний день около 50% помещений street retail располагается в ЦАО. На северо-востоке столицы их 14%, на западе 10%, на востоке 8% и на юго-западе 6%. В остальных округах Москвы их присутствие незначительно.

Street retail ставит рекорд
На рынке торговых помещений street retail превалировали сделки аренды, однако отрыв данного показателя от цифры, демонстрирующей объем сделок купли-продажи, незначителен. В процентном соотношении это примерно 53% к 47%. Средние арендные ставки 3,6 тыс. долл. за 1 кв. м в целом по Москве и 4,7 тыс. долл. За 1 кв. м по ЦАО. Максимальное значение уже превысило отметку в 11 тыс. долл. за 1 кв. м, отмечают в компании Welhome. Основной же объем спроса приходится на площади стоимостью от 450 до 3000 долл. за 1 кв. м, что составляет приблизительно 60% от общего показателя.

Сегодня Москва остается единственным городом России, где на практике выполняют программу сноса морально и физически устаревших пятиэтажек и переселения жителей.


Снос ветхих пятиэтажек будет полностью завершен в Западном административном округе Москвы к концу 2009 года, заявил 27 октября в ходе традиционного субботнего объезда городских стройплощадок исполняющий обязанности руководителя столичного стройкомплекса, первый заместитель руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы Александр Косован.

В настоящее время в столице уже снесено около 4 млн кв. м пятиэтажек. Осталось ликвидировать еще около 2,5 млн кв. м подобного жилья, чтобы считать программу выполненной.

На месте кварталов, где есть пятиэтажки первого периода индустриального домостроения, возводят современные красивые здания.

Жители этих домов переселены в новые благоустроенные здания, отвечающие современным требованиям, а самое главное расположенные почти в том же месте, где находились прежние. В текущем году нужно снести 275 отслуживших свой век жилых домов площадью 757 тыс. кв. м. Самые сложные задачи стоят перед префектурами Западного, Северного и Юго-Западного округов, где требуется сровнять с землей 139 зданий площадью 435 тыс. кв. м, что составляет более половины общегородской годовой программы. Ликвидацию пятиэтажек сносимых серий, к которым относятся здания первого периода индустриального домостроения (1957 1962 гг.), в столице завершат, как обещают московские власти, в 2009 году.

Согласно данной программе в прошлом году было разрушено 267 зданий общей площадью 636 тыс. кв. м. Два округа Южный и Центральный завершили снос устаревших пятиэтажек.

С начала реализации программы на западе столицы уже ликвидировано более 70 пятиэтажек. Для завершения этого проекта в 2009 году необходимо сломать еще 200 зданий площадью около 1 млн кв. м. В нынешнем году в округе запланировано расселить 56 пятиэтажек, расположенных в районах Кунцево, Фили-Давыдково, Солнцево, Можайский и Раменки. В дома-новостройки должны переехать 5150 семей, или 11 820 человек. Задача сложнейшая!

В ЗАО ликвидация пятиэтажек одна из приоритетных задач, поскольку от этого зависит, появятся ли в округе новые дома. В нынешнем году там будет сооружено около 1,2 млн кв. м жилых помещений, причем большинство намеченных к строительству зданий возведут на месте бывших хрущевок. На совещании в префектуре ЗАО А. Косован распорядился в кратчайшие сроки снести уже расселенные пятиэтажки. По его словам, освобожденные площадки следует незамедлительно передавать строителям для возведения следующей очереди домов. Как подчеркнул исполняющий обязанности руководителя московского стройкомплекса, сроки начала работ переносить никто не будет.

Как рассказал глава местной управы Анатолий Столповский, график оформления документов по отселению жителей в 2007 году включает 13 домов, расположенных в кварталах 69 71 (улицы Тарутинская, Герасима Курина, Кастанаевская) и микрорайоне 1 2 Давыдкова (Славянский бульвар, Давыдковская и Кременчугская улицы). В 65-м квартале (улицы Полосухина, Малая Филевская, Пинский проезд) запланировано снести семь пятиэтажек серии 1605.

К примеру, в районе Фили-Давыдково основные работы идут в нескольких микрорайонах.

В целом за время реализации программы сноса ветхих пятиэтажек и переселения жителей (с 1999 года) в районе Фили-Давыдково ликвидировано 27 домов.

В уже возведенном на Кастанаевской улице муниципальном доме идут отделочные работы. Кстати, само здание совсем непохоже на типовую панель. Оно имеет необычную архитектуру, состоит из нескольких секций переменной этажности. Сдача дома намечена на декабрь. Будущие новоселы уже извещены об этом.

Не за горами реконструкция кварталов 58, 59, 60 района Фили-Давыдково.

До декабря 2009 года осталось сломать еще 4 На месте бывших хрущевок построили 22 современных многоэтажных здания. Всего в районе будет введено около 600 тыс. кв. м жилья, третья часть которого предназначена под переселение.

Согласно техническому заданию в названных кварталах предполагают построить 13 зданий общей площадью 208 тыс. кв. м, с подземными гаражами на 3 тыс. машино-мест. Планируют также возвести объекты социального назначения площадью свыше 10 тыс. кв. м. Среди них будут пристройка к школе, детский сад, физкультурно-оздоровительный комплекс.

По итогам прошедшего открытого аукциона конкурс на право их реконструкции выиграл Фонд содействия ипотечному кредитованию Газпром-ипотека.

Похожая судьба ожидает и 30-й квартал района Кунцево. До 2018 года взамен сносимого жилья, сооруженного еще полвека назад, появится шесть новостроек. Одновременно будут возводить объекты социальной сферы. В результате из пятиэтажек в новые дома переедут около семи тысяч человек.

Всего ликвидируют 24 пятиэтажки, в том числе несносимых серий. Их общая площадь составляет более 78 тыс. кв. м. При этом согласно контракту инвестор обязан сам договариваться с жителями расселяемых домов. В зданиях, которые не попадут под снос, проведут капремонт.

В поселке Бутово идет интенсивное строительство шести домов общей площадью 90 тыс. кв. м. Монтаж надземной части всех корпусов должен завершиться в декабре. Детский сад практически готов.

Ход застройки поселков Бутово и Щербинка под постоянным контролем столичных властей. За счет города здесь возводят квартиры для москвичей, для семей военнослужащих. Строительные работы идут сверхнапряженно, поскольку их начало (в одном случае из-за конфликтов с местными жителями, в другом из-за споров с Московской областью) затянулось на несколько месяцев. Сегодня все спорные ситуации урегулированы, поэтому дома здесь непременно построят.

Не снижаются темпы работ и в поселке Щербинка. До конца года для семей военнослужащих Минобороны должно быть сооружено 18 домов общей площадью 242 тыс. кв. м.

На объекте подходит к концу прокладка теплосети, водопровода, канализации. В скором времени построят школу. Здесь устанавливают кровлю, монтируют металлические конструкции зимних садов, проводят штукатурные и специальные работы.

Как пояснил чиновник, после проведения у мэра Москвы совещания по обеспечению поселка Щербинка электричеством проблемные вопросы были сняты. Сегодня развернуты работы на всех объектах энергетики. В трех микрорайонах Щербинки появится 13 постоянно действующих трансформаторных подстанций. Это сборные здания, которые привезут и смонтируют на месте.

Первые здания в Щербинке появятся уже в начале ноября. А потому А. Косован поставил перед строителями задачу обеспечить эти дома теплом к 10 ноября. Немаловажный вопрос подача электроэнергии в возводимые микрорайоны.

Благодаря заботе правительства Москвы и усилиям строителей для сотен офицеров Вооруженных сил России и их семей долгожданное новоселье может наступить уже в начале следующей весны.

Исполняющий обязанности руководителя столичного стройкомплекса подчеркнул, что до 25 декабря все новостройки Щербинки подключат к электросети по постоянной схеме.

Аренда один из быстрых и легких способов сменить место жительства без особых денежных затрат. На Западе наем городских квартир из-за очень высоких цен на недвижимость в мегаполисах давно уже стал массовым явлением, причем сдает жилплощадь домовладелец. В России слово аренда вызывает у неискушенного потребителя некоторые опасения: земля полнится слухами о мошенниках, наживающихся на неопытных арендаторах.



Временный вариант
Самый дешевый сегмент московского рынка аренды это комнаты в коммунальных квартирах. Для многих студентов или приезжих это единственный способ обзавестись собственным углом за скромную плату в нашем городе еще немало осталось классических коммуналок с длинными коридорами и большой общей кухней. Такие квартиры находятся преимущественно в центре, что делает их территориально удобными. Однако жить в коммуналке, конечно, непросто. Даже если соседи за стеной не окажутся шумными и малоприятными, общий во всех смыслах слова санузел выдержать может не каждый. Так же как и смириться с состоянием мест общего пользования, которые никто никогда не ремонтировал.

Однако на самом деле актуальность риелторских страшилок сильно преувеличена, а криминальные авантюры остались в далеких 90-х. Сегодня главная трудность заключается в том, чтобы разобраться в море разнообразных предложений, выбрав наиболее оптимальное сочетание цены, местонахождения, состояния и площади квартиры. Кроме того, значение имеет и срок найма существует отдельный сектор летней аренды, когда хозяева на несколько теплых месяцев съезжают со своей жилплощади и сдают ее постояльцам. Такие квартиры обычно на 5 20% дешевле аналогичных объектов, предлагаемых в другое время на рынке, но зато вам не удастся ни привезти туда свою мебель (обычно квартиру сдают с хозяйской обстановкой), ни сделать косметический ремонт по своему вкусу, а в начале осени придется съехать. При этом комиссионные риелтор возьмет с вас в стандартном размере, даже если срок аренды всего лишь один-два месяца.

Дешево, да мило
Квартиры экономкласса наиболее востребованный сегмент рынка. Они находятся в обыкновенных зданиях хрущевского или брежневского периода застройки. Эти дома расположены не ближе чем в десяти минутах езды на общественном транспорте от метро, в непрестижных промышленных зонах на окраинах. Окна таких квартир зачастую выходят на оживленную и шумную улицу или теплостанцию, завод, телефонный узел. Жилье экономкласса можно найти и в глухих пятиэтажных районах, которые еще сохранились в окрестностях последних двух четырех станций каждой ветки метро. Контингент здесь соответствующий в целях личной безопасности стоит избегать ночных прогулок рядом с домом. Однако квартиры не такие уж плохие это стандартные однушки, двушки и трешки. Как правило, они требуют ремонта, но зато в них имеется старый кухонный гарнитур, старый холодильник и газовая плита (частенько к ней прилагается и газовая колонка). Бывает, что перед сдачей в наем в квартире делают косметический ремонт на скорую руку. В таких случаях стены оклеены обоями, пол закрыт линолеумом или ковролином; мебель, если и имеется, то неновая и дешевая, телевизор и стиральная машина отсутствуют. Дом панельный или кирпичный, потолки 2,4 2,65 м, санузел совмещенный, кухня 6 м. Если повезет, то к комнате прилагается еще и балкончик. Дворы у таких домов всегда совместные, причем большая часть территории отдана под детскую площадку, поэтому машину придется ставить вдоль тротуара под окнами. Мусоропровода и лифта в пятиэтажных домах нет. Часто квартиры экономкласса сдают под ремонт. В течение первых месяцев арендаторы живут бесплатно, проводя оговоренные работы, после чего наймодатель получает от них ежемесячно условленную сумму. Однако соблюдайте известную осторожность стоимость сдаваемого объекта после качественного ремонта заметно повышается, квартира может даже перейти в разряд среднего класса и стать вам попросту не по карману.

Помимо аренды одной-двух комнат в коммуналке есть и самый недорогой вариант подселиться в уже снятую кем-то комнату. Стоимость койко-места в такой квартире от 300 руб./мес. до 6,5 тыс. руб./мес. в зависимости от района, состояния жилплощади и количества соседей. Ставка аренды комнаты в домах, расположенных внутри Третьего транспортного кольца, составляет 7 20 тыс. руб./мес., в периферийных районах 6,5 15 тыс. руб./мес. Но если, выбрав центр столицы, вы поселитесь в старинном особняке, где на высоченных потолках все еще различима лепнина, а из окон открывается красивый вид на старую Москву, то в спальных районах можете рассчитывать только на хрущевки, расположенные в неблагополучных кварталах.

Крепкий середнячок
Квартиру среднего ценового уровня можно снять в каких угодно домах и районах города. Это и кирпичные пятиэтажки в недорогом центре, и добротные новостройки на окраине Москвы в современном районе, и многоэтажные сталинки на периферии (начиная со второй трети Беговой улицы, Хорошевского шоссе, проспектов Мира, Ленинградского или Измайловского). Квартиры данной категории есть и в новоделах московских пригородов (Химки, Солнцево, Новопеределкино, Матвеевское и прочие, отличающиеся развитой инфраструктурой, обилием зон отдыха и однородностью современной архитектурной застройки). Это и всем известные современные кирпичные и панельные дома типовых серий П-44, Башня Вулыха, Бекерон и другие, расположенные в тихих зеленых спальных районах в 20 30 минутах езды от центра. В таких квартирах сделан косметический ремонт (ламинат или циклеванный паркет, новые двери и приличного качества отечественная сантехника, санузел отделан плиткой, потолки оштукатурены или закрыты гипсокартоном). Квартиры сдают как пустые, так и с новой мебелью экономкласса от Ikea или гарнитурами 90-х годов. Имеется импортный холодильник, стиральная машина и телевизор. Но никаких изысков в виде посудомоечной машины, барной стойки или оштукатуренных стен здесь быть не может. Это приличный вариант для тех, кто только поднимается на ноги и ищет надежное жилье на два-три года. В данную категорию номинально включены и квартиры, находящиеся в очень плохом состоянии, но при этом расположенные удачно (например, в престижном районе ЦАО). Тогда их сдают по низкой для такого места цене, но под ремонт. Спрос на эту категорию квартир устойчивый, но хозяева, как правило, уже проводят отбор постояльцев предпочтительны россияне славянской внешности (исключение делают для жителей западных стран), одинокие люди или бездетные семейные пары. Наличие детей до 14 лет и домашних животных сильно затрудняет поиски квартиры.

Ставка аренды стандартной однокомнатной квартиры экономкласса составляет 10 18 тыс. руб./мес., двухкомнатной 12,5 25 тыс. руб./мес., трехкомнатной 20 32 тыс. руб./мес.

Солидные апартаменты для солидных людей
Рынок элитных квартир растет с каждым годом спрос на качественную и дорогую недвижимость в Москве повышается пропорционально росту благосостояния ее жителей. Поэтому огромно предложение так называемых элитных, но доступных квартир. Арендуют их в основном сотрудники иностранных компаний, отпрыски состоятельных бизнесменов, начавшие самостоятельную жизнь, топ-менеджеры, перспективные деятели шоу-бизнеса. Это еще не de luxe, но уже радикально другой уровень жизни. Элитные квартиры равномерно распределяются между престижными районами ЦАО и дорогими новостройками, возведенными в бурно развивающихся районах вроде Жулебино и Куркино, а также в 15 минутах езды от центра на престижных магистралях, таких как проспекты Вернадского, Кутузовский или Ленинский. В эту категорию объектов входят и так называемые дома ЦК и Совмина, расположенные в ЦАО, и фасадные сталинские дома на вышеупомянутых крупных городских магистралях, а также на Фрунзенской, Смоленской, Котельнической, Кадашевской и других набережных и одно-, двухкомнатные квартиры в сталинских высотках. В таких квартирах высокие потолки (от 2,8 до 3,6 м), сделан качественный евроремонт с полной заменой проводки, труб и сантехники; стены и потолки выровнены и оштукатурены, окрашены или оклеены современными дизайнерскими обоями, в окнах деревянные стеклопакеты. Санузлов в больших квартирах обычно два: гостевой и хозяйский с входом из спальни. Из мебели обязательно имеется вместительный шкаф-купе и импортный кухонный гарнитур, укомплектованный всей необходимой бытовой техникой. Прочие предметы обстановки могут вовсе отсутствовать, их поставляют по требованию арендатора. Обычно это итальянская, испанская или немецкая мебель в классическом или современном стиле. Все подобные квартиры оборудованы внутренней сигнализацией, расположены в домах, где имеется домофон и видеонаблюдение. В подъезде обязательно есть консьерж. В этом классе недвижимости предлагают и студии со свободной планировкой, предназначенные для молодых и светских клиентов. Обычно студии сдают полностью готовыми к проживанию. Ремонт в элитных квартирах, как правило, проводят с участием архитектора или декоратора.

Стоимость аренды однокомнатной квартиры среднего класса в зависимости от местонахождения составляет от 16 до 35 тыс. руб./мес., двухкомнатной 20 50 тыс., трехкомнатной 30 80 тыс. руб./мес.

Дорого, дорого, еще дороже
Квартиры класса de luxe настоящее произведение искусства, каждая из них уникальна и рассчитана только на представителей творческой или финансовой элиты общества. Такие квартиры расположены исключительно в ЦАО, в новом дорогом клубном доме или же в полностью реконструированном здании, которое является памятником архитектуры и стоит в одном из ключевых мест центра: в районе Арбата, Тверской, Патриарших прудов, Китай-города или знаменитой Золотой мили. К ним относятся многокомнатные (не менее трех комнат, кроме элитных студий) отремонтированные квартиры в сталинских высотках. В этом сегменте недвижимости практически нет малокомнатных квартир в основном это апартаменты, занимающие половину или даже целый этаж здания, с окнами, выходящими на две-три стороны света, часто двухэтажные, с прекрасными видами из окон. Здесь от двух до пяти санузлов, обязательно имеется гардеробная. Кухня и ванные комнаты укомплектованы дорогой техникой. Обычно квартиры класса de luxe полностью меблированы под ключ импортной дизайнерской мебелью и домашним кинотеатром. Часто присутствуют такие изюминки, как зимний сад, встроенный в стену гигантский аквариум, система умный дом, экзотические и роскошные отделочные материалы типа венге, сусального золота или натуральной кожи. Конечно, квартира уже полностью застрахована от несчастных случаев или ограбления, оборудована сигнализацией и поставлена на круглосуточную охрану, а в цену аренды включено пользование машино местом (одно-два в подземном паркинге под домом или в случае с отреставрированными особняками в закрытом внутреннем дворе). Стоимость найма однокомнатной квартиры-студии составляет в месяц от 60 до 120 тыс. руб., двухкомнатной 90 300 тыс. руб., трехкомнатной 100 600 тыс. руб. Цена аренды полностью обставленных апартаментов с четырьмя и более комнатами варьируется в пределах 300 1120 тыс. руб./мес.

Стоимость аренды однокомнатной элитной квартиры составляет от 30 до 60 тыс. руб./мес., двухкомнатной 40 85 тыс., трехкомнатной от 50 до 130 тыс. руб./мес.

Ставка аренды однокомнатной квартиры в среднем состоянии составляет в месяц от 4,5 до 15 тыс. руб., квартиры с евроремонтом в дорогой новостройке 20 52 тыс. руб. Двухкомнатная квартира среднего уровня стоит в месяц 10 20 тыс. руб., элитного 30 70 тыс. руб. Стоимость найма трехкомнатной квартиры соответственно 15 25 и 30 80 тыс. руб./мес.

Есть альтернатива
В последнее время жители Москвы, уставшие от заоблачных цен, обращают все больше внимания на пригородные районы. Именно там сейчас кипит наиболее бурное строительство жилых зданий, таунхаусов и коттеджей, которые стали приемлемой альтернативой квартирам на окраинах мегаполиса. Безусловно, главный минус подмосковных квартир это удаленность от столицы. Такой вариант не подойдет человеку, вынужденному каждый день ездить в центр города на службу. С другой стороны, новые и реконструируемые районы предлагают развитую инфраструктуру, сеть лечебных, развлекательных и образовательных учреждений в шаговой доступности от дома, чистый воздух и гораздо более низкие цены при аналогичном качестве новых домов. Дешевле квартиры в таких местах, как Подольск, Павловский Посад, Железнодорожный, Балашиха. Элитой стали многоэтажные современные дома на Рублевском шоссе, в Красногорске, Одинцове, Новых Химках.

14 тыс. руб. площадь 14 кв. м в двухкомнатной квартире, расположенной в 16-этажном панельном доме (пр-т Вернадского).

Стоимость аренды жилья в месяц
Комнаты
4 тыс. руб. площадь 20 кв. м в коммунальной трехкомнатной квартире (ст. м. Выхино).

Квартиры экономкласса
15 тыс. руб. однокомнатная квартира площадью 30 кв. м с косметическим ремонтом, расположенная в пятиэтажном кирпичном доме (ст. м. Первомайская).

25 тыс. руб. площадь 18 кв. м в двухкомнатной квартире с евроремонтом (ул. Арбат).

25 тыс. руб. трехкомнатная квартира площадью 65 кв. м с косметическим ремонтом, расположенная в девятиэтажном панельном доме (Алтуфьево).

20 тыс. руб. двухкомнатная квартира площадью 52 кв. м без ремонта, расположенная в девятиэтажном панельном доме (Люблино).

40 тыс. руб. двухкомнатная квартира площадью 52 кв. м с ремонтом под евро, расположенная в 22-этажном монолитном доме (ст. м. Парк Победы).

Квартиры среднего класса
30 тыс. руб. однокомнатная квартира площадью 30 кв. м с евроремонтом, расположенная в 12-этажном панельном доме (ст. м. Добрынинская).

Элитные квартиры
40 тыс. руб. однокомнатная квартира площадью 42 кв. м с евроремонтом и встроенной кухней, расположенная в 14-этажном кирпичном ведомственном доме (ст. м. Фрунзенская).

65 тыс. руб. трехкомнатная квартира площадью 87 кв. м с косметическим ремонтом, расположенная в сталинском кирпичном доме (ст. м. Университет).

125 тыс. руб. трехкомнатная квартира площадью 130 кв. м с евроремонтом и двумя санузлами, расположенная в современном монолитном доме (Ленинский пр-т).

65 тыс. руб. двухкомнатная квартира площадью 55 кв. м с евроремонтом и мебелью, расположенная в доходном доме начала века (ст. м. Чистые пруды).

185 тыс. руб. трехкомнатная квартира площадью 160 кв. м с евроремонтом, тремя санузлами, без мебели, в доме правительства Москвы (ст. м. Маяковская).

VIP-квартиры
88 тыс. руб. однокомнатная квартира-студия площадью 90 кв. м с евроремонтом, без мебели, расположенная в доме-памятнике архитектуры (ул. Тверская).

Подмосковье
7 тыс. руб. однокомнатная квартира площадью 32 кв. м с косметическим ремонтом и мебелью, расположенная в пятиэтажном кирпичном доме (г. Электрогорск).

760 тыс. руб. двухэтажная квартира площадью 450 кв. м с евроремонтом под ключ, расположенная в реконструированном особняке (ул. Арбат).

11 тыс. руб. двухкомнатная квартира площадью 52 кв. м с косметическим ремонтом и мебелью, расположенная в пятиэтажном кирпичном доме (г. Павловский Посад).

21 тыс. руб. однокомнатная квартира площадью 32 кв. м с евроремонтом, расположенная в 12-этажном современном панельном доме (г. Одинцово).

15 тыс. руб. трехкомнатная квартира площадью 65 кв. м с косметическим ремонтом, расположенная в пятиэтажном панельном доме (г. Орехово-Зуево).

35 тыс. руб. двухкомнатная квартира площадью 60 кв. м с евроремонтом и мебелью от Ikea, расположенная в новом монолитно-кирпичном доме (Кожухово).

При анализе текущих цен были использованы данные из крупнейших московских баз недвижимости ЦИАН и Winer.

45 тыс. руб. трехкомнатная квартира площадью 110 кв. м с евроремонтом, расположенная в современном монолитном доме (г. Красногорск).

Промземли дорожают
С расширением Москвы земельный рынок ближайшего Подмосковья постепенно переходит на новый этап своего развития. Это обусловлено в основном коррекцией спроса на землю в области в пользу земель промышленного назначения. Массовое появление агломераций вокруг Москвы подтолкнуло инвесторов, девелоперов и перекупщиков осваивать участки не только под жилищное строительство, но и под возведение многофункциональных комплексов, ресторанов, парков отдыха и складов. Именно этого, по мнению экспертов, и не хватает сейчас в ближайшем Подмосковье.


Активное расширение Москвы за пределами МКАД, появление проектов городов-спутников, а также масштабное коттеджное строительство серьезно накалили земельный рынок ближайшего Подмосковья. Если раньше в 30-километровой зоне в основном велась скупка участков под строительство жилья, то в настоящее девелоперы и инвесторы все чаще приобретают земли промышленного назначения для создания производства и инфраструктуры. Значительный спрос на промземли формируется мощными ритейловыми сетями и иностранными логистическими операторами.

Наиболее дальновидные предприниматели уже сейчас активно ведут скупку земель промназначения, на которой и идет строительство таких объектов. Особым спросом пользуется промышленная земля вдоль трасс. За хорошими участками, которые прилегают к федеральным шоссе, ведется настоящая охота. Наиболее ходовые участки 2-7 га, непосредственно примыкающих к трассе. Участок должен находиться в 20-25-километровой зоне со статусом земли промышленности или земли поселений под строительство многофункциональных комплексов, объясняет Лещев.

По многим направлениям до сих пор велось коттеджное строительство и возводилось массовое жилье, но совершенно не уделялось внимания созданию необходимой инфраструктуры. На сегодняшний день такие трассы, как Новорижское и Киевское шоссе, остро нуждаются в возведении данных комплексов, утверждает генеральный директор компании Геодевелопмент Максим Лещев. Более того, вблизи некоторых федеральных шоссе в обозримом времени начнется строительство городов-спутников. Например, проект А101 на землях бывшего совхоза Коммунарка (16 млн кв. м жилья), Большое Домодедово (12 млн кв. м) и др.

Расстановка акцентов
Покупать землю, для того чтобы затем строить на ней коттеджный поселок, на многих престижных направлениях для девелоперов уже не так интересно. Цены на землю высоки, а рынок не растет столь же активно, как несколько лет назад. В результате девелоперы сейчас перестали массово скупать земли под коттеджное строительство в ближайшем Подмосковье, за исключением наиболее ликвидных участков. В основном они ведут строительство на землях, которые ими были куплены раньше по более низкой цене. Так, например, работает корпорация Инком, купившая около четырех лет назад колхоз Россия.

Земельный участок под промышленное использование в 50 км от МКАД, примыкающий к Новорижскому шоссе, стоит уже $9000 за сотку. В пределах 10 км от МКАД цена на ликвидные участки может доходить до $30 000-35 000.

В этом году происходит сокращение количества сделок с крупными земельными участками. Это связано с тем, что участки предлагаются лишь по цене, приближенной к уровню порога инвестиционной привлекательности девелоперского проекта, что отпугивает потенциальных покупателей, объясняет исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. По ее словам, сейчас приобретение подобного участка чаще происходит на условиях прямого или косвенного участия продавца земли в проекте с получением прибыли от его реализации.

По словам заместителя генерального директора компании Миэль Загородная недвижимость Владимира Яхонтова, сейчас потребность в участках у многих девелоперов уже удовлетворена в этом и минувшем годах на рынке было совершено много крупных сделок и сейчас идет освоение проектов.

Сложившаяся ситуация с ценами на землю объясняет и тот факт, что сейчас на рынке коттеджного строительства сложно встретить новичка. На рынке в настоящее время новых компаний практически нет. Здесь работают компании со стажем (Инком, Rodex Group) либо те, кто вошел сюда 3-4 года назад. В среднем у них уже реализовано по 2-3 проекта, комментирует Гусев. С ним соглашается и Владимир Яхонтов: Что касается новых застройщиков, пытающихся войти в этот бизнес, они все еще находятся на стадии изучения рынка. На данный момент земельные участки существенно выросли в цене, вследствие чего серьезно увеличилась себестоимость проектов.

По подсчетам ведущего специалиста департамента продаж коммерческой дирекции компании RDI Group (бывшая компания Регион) Алексея Гусева, вход в загородный проект уже составляет $5-6 млн. Сюда входят затраты на проект, коммуникации, генплан и т. д. В данном случае речь идет о среднем коттеджном поселке на 5 га внутри первой бетонки, говорит он.

У Ашана со временем конкурентов будет гораздо больше, чем сейчас, говорит Максим Лещев. Новые сети готовы тратить огромные деньги на приобретение земельных участков в Московской области и будут это делать, так как зайти в Москву им становится все сложнее.

Однако высокие цены на землю не пугают покупателей промышленных территорий. И все чаще землю с промышленным назначением покупают компании, которые в дальнейшем намерены реализовывать долгосрочные проекты с расчетом на длинную прибыль. Часто это представительства иностранных компаний. Помимо этого на подмосковный рынок сейчас стремится огромное количество как российских, так и зарубежных ритейловых сетей, которые интересуются землей в столичном регионе.

Так, о своем выходе на земельный рынок Подмосковья еще в 2006 г. заявила торговая сеть Перекресток, купившая у группы Абсолют земельный участок на Киевском шоссе (3 км от МКАД) под строительство ТЦ площадью 150 000 кв. м. Сейчас сеть планирует строительство ряда таких комплексов в Подмосковье. Этому же примеру следуют и владельцы сетей Копейка, Виктория. Скупкой участков занимается и IKEA сейчас ею уже ведется строительство на Ленинградском шоссе крупного офисного комплекса в 2 км от МКАД.

Повышенный интерес инвесторов и девелоперов к землям под промназначение уже почувствовали перекупщики и риэлторы. По признанию некоторых из них, риэлторским компаниям в ближайшем Подмосковье сейчас гораздо выгоднее продавать промышленные земли, чем ИЖС, спрос гораздо выше. Когда мы начинали свою деятельность, основным нашим покупателем был застройщик коттеджных поселков. Мы одинаково рекламировали земельные участки под коттеджное строительство и под промышленное использование. Сейчас в нашей компании в работе находится 80% земли под промпредприятия, она пользуется большим спросом и, соответственно, быстрее уходит, резюмирует Лещев.

Власти не против, но
Следовать новым тенденциям и поддержать создание новой инфраструктуры в Подмосковье в целом не против и районные администрации. Местные власти более охотно выделяют участки под промышленное назначение, потому что размещение на их территории предприятий или многофункциональных комплексов повышает собираемость налогов и увеличивает поступления в бюджет, считает Владимир Яхонтов. Строительство же поселков увеличивает социальную нагрузку на инфраструктуру района, которую надо развивать за счет бюджета.

Ашан ведет переговоры о покупке участка в рамках проекта Большое Домодедово. Речь идет о 40 га земли. Сеть Metro купила недавно на Киевском шоссе небольшой участок (около 7 га) под строительство своего магазина.

За последний год уменьшилось количество инстанций, которые необходимо пройти для перевода земли. Однако это не сократило существенным образом время, которое необходимо потратить, говорит Мария Литинецкая. В основном простота перевода связана с наличием административного ресурса.

Но по большому счету, как признают все участники рынка, система работы с властями осталась такой же, как и раньше. Чтобы попасть на земельный рынок, надо умудриться войти в очень маленькую дверь, где всегда очередь.

Кроме того, особенности работы с подмосковной властью сформировали на рынке своеобразные ареалы влияния. Многие девелоперские структуры, наладив отношения с администрацией в том или ином районе, стараются его не покидать и находить участки именно в его пределах. Сейчас по этой схеме работает большинство девелоперских компаний-середнячков. Но есть и исключения. Крупные компании, которые уже давно на этом рынке, выбирают проекты, в первую очередь исходя из их целесообразности, а не географической привязки к тому или иному месту. Например, это компании Опин, Rodex Group или Сапсан.

Впрочем, по словам Алексея Гусева, тем девелоперам, которые уже реализовали несколько проектов, не говоря уже о старожилах рынка, осваивать участки в Подмосковье стало проще. Все больше компаний, которые занимаются девелопментом, почувствовали, что могут входить в участки сельскохозяйственного назначения с предсказуемым положительным результатом. Многие уже сделали по одному или нескольку загородных проектов и освоили технологию перевода земли из категории в категорию, констатирует Гусев. Одним из положительных примеров укрепления своих позиций на рынке служит компания КМ-Девелопмент, которая вышла на рынок несколько лет назад. Ими уже реализовано несколько проектов, сейчас они занимаются освоением сразу нескольких участков. Они детально понимают процесс, т. е. сняли для себя часть рисков, добавляет Гусев.

Многие землевладельцы просто придерживают свою землю, ожидая ее подорожания (частные землевладельцы, у которых в собственности 5-10 участков в наиболее востребованных местах Московской области). Таким образом, действует негласный договор о регулировании рынка: в продажу поступает ограниченное количество земли, так чтобы не настало насыщения рынка и сохранялся дефицит ликвидной земли.

Землевладельцы стали рациональнее
Более осмысленно к своим земельным активам стали подходить и крупные землевладельцы, в руках которых сосредоточено более трети всех земель в Подмосковье (всего в Московской области 4,6 млн га). Сейчас многие из них перестали просто так продавать земли. Вместо этого они становятся либо девелоперами, либо партнерами в проектах. Говорить о резком снижении предложения от крупных землевладельцев на рынке земли пока рано, хотя тенденция на сокращение подобного предложения существует. Это в большей степени связано с тем, что некоторые лендлорды предпочитают продаже земли ее освоение (корпорация Знак, RDI Group и др. Ведомости), говорит Мария Литинецкая. В настоящее время корпорация Знак участвует в реализации пула девелоперских проектов под общим названием Гран-при, объединяющего строительство ипподрома мирового уровня и комплекса жилой и коммерческой недвижимости. Запланированный объем инвестиций в проект Ипподром $400 млн. Также часть земельных активов корпорации включена в генплан развития Московской области, рассказал пресс-секретарь корпорации Знак Андрей Некрасов.

Однако остаются лендлорды, которые продолжают продавать земельные активы, в основном это банковские структуры, которые работают через аффилированные компании.

Хороших участков все еще много, отмечает Владимир Яхонтов. Но крупные землевладельцы не выставляют их на рынок, придерживают. Например, из большого участка выставляется относительно неликвидная часть, а ликвидные земли придерживаются до того момента, пока они вырастут в цене.

То же касается еще одного владельца Сергея Пугачева из Межпромбанка, который, по словам участников рынка, также владеет достаточно большим объемом земли по этому направлению. Чтобы купить там участок, надо быть знакомым с этими людьми и проявить завидную настойчивость. На этом направлении рынок делается мнением нескольких физических лиц. Продажа там участков носит политический характер, поскольку очень важно, чтобы соседи были на уровне, равном власти.

Наиболее спокойная обстановка сложилась по рублево-успенскому направлению, где своеобразный микроклимат, не зависящий от настроения остального рынка, там есть всего несколько крупных землевладельцев. Здесь ничего не продается в крупных объемах, а цены на участки диктуются несколькими игроками. Одни из владельцев агрокомплекса Горки-2 акционеры компании Вимм-Билль-Данн Давид Якобашвили, Гавриил Юшваев, Тимур Клиновский и др. просто не собираются продавать земли, более того, они хотят увеличить свои активы, как уже писали Ведомости.

Но уже через год, по прогнозам экспертов, перекупщики и ленд-девелоперы, осознав потребность рынка, наполнят его достаточным предложением промтерриторий. К тому же власти с гораздо большей охотой занимаются переводом в эту категорию. Также на рынке начнут цениться ранее неликвидные земли, продаваемые крупными землевладельцами под строительство жилья, сейчас они рассматриваются уже с точки зрения возведения там нежилых объектов с долгосрочной перспективой. Например, завод Oriflame на Новорижском шоссе (8 км от МКАД), по словам участников рынка, купил землю очень дорого, но планирует отбить затраты за счет производства.

Но в итоге земля на рынок так или иначе попадает и на Рублевке. В отличие от Москвы в области начал активно работать вторичный рынок. Этому способствуют ленд-девелоперы, которые занимаются упаковкой земли ее переводом из категории в категорию, подводом коммуникаций и др. Но дефицит подготовленных участков, связанный с неторопливостью властей в вопросах смены категории земли, продолжает толкать цены вверх. Особенно это коснется земель промышленности, которых сейчас на рынке все еще очень мало.



Главная --> Публикации