Главная --> Публикации --> Перспективные коммуникации Очередь на квартиры Рост ожиданий и цен Инвестиции будущего Москвичей не смущают цены на жилье

Ставки уменьшаются, налоги растут

Минфин предлагает снизить ставку налога на имущество граждан (жилые дома, квартиры, гаражи, строения) в 4 раза: с нынешних 2% от стоимости недвижимости до 0,5%. Правда, при этом налог будет рассчитываться не с оценочной стоимости БТИ, а с рыночной стоимости недвижимости. Не секрет, что сейчас практически все сделки на вторичном рынке жилья совершаются по инвентаризационной стоимости, которая в 2-3 раза ниже реальной. Допустим, вы покупаете квартиру в Подмосковье за 24 тыс. долларов, а в договоре купли-продажи указана цена по БТИ 55 тыс. рублей (1700 долларов). Сегодня вы должны заплатить имущественный налог 34 доллара, с нового года он составит 120 долларов. Как видите, сэкономить не удастся.

Новые налоги не позволят сэкономить.
Как уже писала ГАЗЕТА, со следующего года планируется снизить налог на имущество физлиц в 4 раза, налог на наследование и дарение - вдвое. С 2005 года будет установлена предельная ставка налога в 1,5% для владельцев земельных участков и арендаторов земли. Налоги на содержание милиции, на владельцев собак, сбор за парковку автотранспорта и уборку территории вообще будут отменены. ГАЗЕТА решила выяснить, какую сумму сэкономят граждане после принятия поправок в Налоговый кодекс.

Если предложения Минфина будут приняты, 'дешевых' квартир в Москве не останется и реально размер налогов только вырастет.

Собственникам московских квартир повезло и того меньше. В соответствии с принятым в октябре 2002 года законом 'О ставках налога на имущество физических лиц' владельцы квартир, стоимость которых по справке БТИ составляет 300-500 тыс. рублей, платят 0,3% от их стоимости - то есть от 900 до 1500 рублей в год. Если недвижимость дороже полумиллиона рублей, за нее следует платить 0,5% от стоимости (больше 2500 рублей). За квартиру стоимостью до 300 тыс. рублей по БТИ берут 0,1% - около 300 рублей в год.

Новые правила предусматривают уменьшение налоговой базы на 100 тысяч рублей в отношении недвижимого имущества, принадлежащего инвалидам, участникам Великой отечественной войны. Но неизменной остается фиксированная сумма 600 тысяч рублей, которая вычитается из налогооблагаемой базы при покупке недвижимости.

Правда, Минэкономразвития предлагает освободить от налогов имущество стоимостью до 300 тысяч рублей. Но после выравнивания инвентаризационной и рыночной стоимости недвижимости таких квартир в столице просто не останется.

С 2005 года, как ожидается, будет установлена предельная ставка земельного налога: 0,3% от кадастровой стоимости земли для фермерских хозяйств и участков под жилыми строениями и 1,5% для собственников и пользователей земельными участками. До тех пор, пока не будет определена кадастровая стоимость земли, за основу будет приниматься нормативная цена земельных участков. Если принимать в расчет сегодняшнюю нормативную цену земли в Подмосковье, получается, что дачники будет платить 27-144 рубля в год за сотку земли в поселках и 7,5-90 рублей за сотку на участке в чистом поле. Впрочем, не исключено, что к 2005 году цены будут пересмотрены в сторону увеличения.

Земля и люди

При этом планируется ограничить перечень налоговых льгот по налогу, которые смогут распространяться лишь на узкий круг земельных участков, - в частности на участки, принадлежащие религиозным организациям, занятые мобилизационным имуществом и организациями уголовно-исполнительной системы Минюста.

Земельный налог предлагается установить в качестве местного налога, формирующего доходную базу местных бюджетов и вводимого в действие представительными органами местного самоуправления. При этом предлагается разрешить уменьшение налоговой базы на 10 тыс. рублей в отношении земельных участников, принадлежащих отдельным категориям граждан, в частности, инвалидам, участникам Великой отечественной войны.

Налоговые ставки при наследовании детьми, в том числе усыновленными, родителями или усыновителями, внуками и их потомками, а также иными лицами, имеющими право на обязательную долю в наследстве предлагается установить в размере 7%. При наследовании дедушками и бабушками, полнородными или неполнородными братьями и сестрами, племянниками и племянницами - на уровне 10%. При наследовании другими наследниками ставка устанавливается в размере 20%.

Трудно быть наследником и получать подарки

Минфин предлагает с 2004 года снизить вдвое ставки налога на наследование и дарение. При этом из объекта налогообложения исключены предметы антиквариата и искусства, находящиеся во вкладах денежные средства в российской и иностранной валюте, природные драгоценные камни и ювелирные изделия из них.

Получается, что внук, получивший от бабушки в наследство квартиру стоимостью 80 тысяч долларов, сейчас заплатит 358,5 тыс. рублей (11200 долларов). По новым ставкам нужно будет заплатить практически в два раза меньше - 165200 рублей (5162 доллара).

Причем налогообложение стоимости имущества, полученного по наследству, будет уменьшаться на необлагаемую налогом сумму при наследовании в 200 тысяч рублей - вместо нынешних 85 тысяч.

Например, при получении в подарок той же квартиры от бабушки, по новым правилам, внуку придется заплатить только в полтора раза меньше – 254 тыс. рублей (7922 доллара) - вместо нынешних 363360 рублей (11355 долларов).

По новым правилам, при дарении детям (в том числе усыновленным), супругам, родителям или усыновителям, а также внукам и их потомкам устанавливается налог в 10% от стоимости подарка. При дарении дедушкам и бабушкам, полнородным и неполнородным братьям и сестрам, а также племянникам и племянницам взимается налог в 15%, другим лицам - 25%. Причем в этом случае налогооблагаемая база будет уменьшаться на сумму в 20 тысяч рублей - вместо нынешних 8 тысяч.

СПРАВКА

Сюрприз

Также в ближайшие 2-3 года планируется отменить следующие виды налогов: на содержание милиции и уборку территории городов (в совокупности не более 3% от 12 МРОТ), для владельцев собак (1/7 МРОТ), сбор за парковку автотранспорта (1,5% МРОТ в сутки).

Скоро в Москве не останется площадей
Столичные власти еще в 2001 году решили застроить городские площади торгово-развлекательными центрами с подземным паркингом. Первый такой комплекс - «Атриум» на площади Курского вокзала - открылся в прошлом году. На вчерашнем заседании градостроительного совета обсуждались четыре таких проекта: на площади перед Павелецким вокзалом, на Болотной и Сухаревской площадях и на пересечении Садового кольца с проспектом Сахарова. Без проблем был утвержден проект строительства четырехэтажного комплекса перед Павелецким вокзалом.

Напомним, что наследниками первой очереди значатся дети, супруг или супруга и родители умершего. Наследниками второй очереди являются родные братья и сестры, дед и бабка умершего, а третьей – его дяди и тети. С четвертой по шестую очереди претендуют все оставшиеся кровные родственники умершего (двоюродные внуки и внучки, двоюродные дедушки и бабушки, а также их дети). К наследникам седьмой очереди относятся пасынки и падчерицы. К восьмой - те, кто не является родственником, но проживал с наследодателем и был у него на иждивении.
"Лучше ничего не строить, чем портить город",
- признался Лужков, но застройку московских площадей не остановил. Общественный градостроительный совет одобрил вчера концепцию строительства двух подземных торговых центров с паркингами на площади Павелецкого вокзала и на Болотной. Одновременно мэр отверг проект строительства висячих садов на Сухаревке и дома-лезвия на пересечении проспекта Сахарова и Садового кольца с формулировкой «лучше не строить ничего, чем портить город».

Правда, у Юрия Лужкова возникли сомнения, захотят ли водители спускаться на парковку под землю. По мнению мэра, разумнее было бы переместить паркинг в отдельное подземное здание непосредственно рядом с вокзалом или даже под него, а нижние этажи торгового комплекса сделать техническими. Впрочем, неизвестно, одобрят ли идею мэра инвесторы проекта (их имена не называются). Пока же проект был утвержден в первоначальном варианте.

Группа архитекторов под руководством Юрия Гнедовского предложила разместить на двух нижних этажах паркинг на 1000 автомобилей, а два верхних этажа отдать под торгово-развлекательные площадки с кинотеатром и входом в метро. Перед зданием вокзала останутся только два небольших стеклянных павильона. Они будут служить входом в комплекс, а между ними будет разбит сквер и сооружен фонтан, окаймленный стеклянным тротуаром.

"Фиговый листочек зелени"
Куда больше вопросов вызвал у членов градостроительного совета проект строительства на Сухаревской площади торгового комплекса с висячими садами. Сейчас на месте, предложенном под застройку, разбит сквер – едва ли не единственный на Садовом кольце. «Очень хотелось бы сохранить зелень, -- пояснил главный архитектор Москвы Александр Кузьмин. – Для этого мы предлагаем поднять сквер над Садовым кольцом. Сейчас здесь не очень приятно гулять: светофоры, перекресток двух магистралей, а приподнятый, сквер будет хорошо проветриваться».

"Яма" на Болотной
Так же быстро члены общественного совета утвердили и проект строительства четырехэтажного подземного комплекса на Болотной площади между входом в Репинский сквер и кинотеатром «Ударник». На двух нижних этажах разместится паркинг на 400 машин, на двух верхних -- магазины. По словам заместителя мэра Иосифа Орджоникидзе, основными покупателями комплекса будут туристы, которых, по его данным, «на этом месте высаживается до миллиона в год» - здесь начинается маршрут «Золотого кольца Москвы». Претензии мэра были те же: пользоваться глубокой парковкой будет неудобно. Однако и в этом случае проект был утвержден в исходном варианте.

Но у нас в Москве их никогда не было, и нужны ли они нам? -- поинтересовался у коллег мэр. – Это будет фиговый листочек зелени». Вслед за мэром затею раскритиковали и другие члены совета. «Этот проект вынужденный, попытка поженить природу и застройку. Подумайте, что будет видеть публика, поднявшись на верхний этаж террасы? Уродливые корпуса Института Склифосовского? Это плохой вид», -- убедил коллег директор Института искусствознания Алексей Комеч. В итоге проект был снят с рассмотрения: градостроительный совет решил оставить Сухаревку в покое.

Фактически проект предполагает сооружение подземной парковки, а над ней – нескольких надземных этажей, которые со стороны Садового будут закрыты земляными уступами-террасами, а с внутренней стороны – стеклянным куполом. При этом часть перекрестка Садового и проспекта Мира уйдет в туннель, над которым авторы проекта предлагают поставить точную копию Сухаревой башни, снесенной в 1934 году. Именно башня стала поводом для разногласий членов общественного совета. Архитекторы обратили внимание Лужкова, что восстановленная башня станет естественной пробкой на всегда загруженном перекрестке. К тому же висячие сады перекрыли бы свет жителям старых домов за сквером. «Висячие сады, конечно, проект интересный.



"Штука случайна и здесь не смотрится"
Еще более нелепым показался архитекторам вариант строительства на пересечении Садового кольца и проспекта Сахарова высокого, но непропорционально узкого дома-лезвия. Александр Кузьмин предупредил собравшихся, что только такое здание может оправдать сооружение под ним небольшой, на 160 машиномест, подземной парковки. «Эта штука совершенно случайна и здесь не смотрится», - скептически оценил проект архитектор Юрий Григорьев. «Нет, лучше уж не строить ничего, чем портить город ради парковки», - возмутился Лужков и отклонил проект.

Почему ипотека в России развивается так медленно? Самый ходовой ответ на этот вопрос - ставки по ипотечным кредитам велики и в стране просто слишком мало людей, которые могут себе позволить ипотеку. Именно поэтому, полагают многие, размеры выданных ипотечных кредитов так малы - всего 200 млн долларов. Однако простые расчеты показывают, что дело не в спросе. Уже при сегодняшних ставках по кредитам (12-15% в валюте и 15% в рублях), сроках их выдачи (пятнадцать-двадцать лет) и требованиях по первоначальному взносу (20-30% от стоимости приобретаемого жилья) ипотекой могут воспользоваться примерно 10% российских семей. В регионах доход этих семей должен составлять 300-350 долларов на человека. В Москве - 1000 долларов. Разница обусловлена ценами на жилье. Если предположить, что треть из имеющих финансовую возможность желает приобрести жилье в ближайшие годы (а исследование "Стиль жизни среднего класса" показывает, что это именно так), то совокупный платежеспособный спрос на ипотеку сегодня составляет примерно 8 млрд долларов в Москве и около 20 млрд по всей России. Если перевести эти деньги в "натуральное измерение", то есть в число квадратных метров, то окажется, что "ипотечные" покупатели в состоянии скупить от 60 до 100% всего строящегося в России жилья.

Из-за неразвитости рынка строительства жилья ипотечное агентство в Калуге намерено само заняться строительством. Только так оно сможет расширить рынок для собственно ипотечных услуг.

- В феврале этого года, после подписания документов о сотрудничестве с АИЖК (Калужская ипотечная корпорация является частью создаваемой в России сети ипотечных агентств), вы заявили, что ипотечной программой может быть охвачено семнадцать процентов населения, нуждающегося в жилье. Ожидания оправдались?

Налицо колоссальный разрыв между тем, сколько может быть ипотеки с точки зрения спроса, и тем, сколько ее есть в реальности. И разрыв этот определяется целой гаммой обстоятельств: от психологической неготовности граждан жить в долг до сугубо экономических - у нас мало строят, у нас нет банков, умеющих работать с ипотекой, и т. д. О реальных причинах, ограничивающих развитие ипотеки, в интервью "Эксперту" рассказал Николай Любимов, генеральный директор Калужской ипотечной корпорации, являющейся одним из типичных элементов общероссийской сети ипотечных агентств, создаваемых вокруг федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

- А сколько всего было обращений?

- Пока, наверное, рано делать какие-то выводы. Первый кредит мы выдали в конце апреля, спустя две недели после открытия офиса. А всего за пять месяцев выдали двадцать пять ипотечных кредитов на сумму около восьми миллионов рублей. Сейчас сформированы дела пятнадцати заемщиков, идет поиск подходящего жилья. Думаю, что за полгода мы выдадим порядка сорока кредитов, а за год - около ста. Теоретически, учитывая, что размер нашего уставного капитала составляет порядка ста миллионов рублей, а лимит ответственности один к десяти, мы можем выдать ипотечных кредитов на один миллиард рублей. То есть на такую сумму АИЖК готово предоставить рефинансирование, но до таких объемов нам пока далеко.

В нескольких случаях мы отказывались выдать кредит, потому что жилье, которое приобреталось на заемные средства, не соответствовало требованиям юридической чистоты. Мы такой риск на себя брать не хотим - АИЖК такие закладные рефинансировать не будет.

- За это время к нам обратилось около тысячи двухсот человек. Сначала кредит получал каждый десятый клиент, но теперь - каждый двадцатый. Основная причина отказа в предоставлении кредита - недостаточный уровень официально подтвержденных доходов. Стандарты АИЖК в этом плане слишком жесткие. Мы оцениваем только официальный заработок, и это ограничивает возможность маневра. У нас много предпринимателей, которые заслуживают доверия, но не готовы показать свои доходы. Я думаю, что из всех, кто к нам обращался и получил отказ, таких процентов тридцать. Кроме того, пока мы не можем выдать людям кредит под залог имеющейся у них недвижимости. Потому что в Жилищном кодексе есть положение о том, что обратить взыскание можно только на жилье, которое приобретено или построено за счет заемных или кредитных средств. Таким образом, наложить взыскание на старую квартиру нашего заемщика мы не сможем. В то же время очень многие хотят взять кредит на приобретение новой квартиры, но временно - например, пока идет ремонт - проживать в старой.

- Когда сможете выйти на самоокупаемость?

В общем, пока мы не получили того, на что рассчитывали. Слишком много сдерживающих факторов. В бизнес-план мы закладывали совсем другие цифры - порядка тридцати кредитов в месяц. Сейчас нам понятно, что на такие объемы мы сможем выйти только в 2004 году. В конце этого года рассчитываем проводить до десяти сделок в месяц. Определенные надежды связываем с расширением сферы деятельности. Помимо Калуги мы недавно открыли филиал в Обнинске. Скоро здесь должна состояться первая сделка. Планируем охватить еще несколько областных городов.

Пока же основной источник наших доходов - размещение свободных средств на депозитах под четырнадцать процентов годовых. Ну и, разумеется, проценты по кредитам (до того времени, пока закладная не передана АИЖК), а также деньги, которые платит федеральное агентство за обслуживание выданных кредитов (два процента). А еще в следующем году мы рассчитываем получить доходы от строительства.

- В течение полутора-двух лет. Раньше - вряд ли. Во-первых, мы понесли большие стартовые затраты. Во-вторых, для того, чтобы выйти на самоокупаемость, ссудные остатки должны составлять двести миллионов рублей. То есть такой должна быть сумма задолженности со стороны заемщиков. Так как она будет постоянно погашаться, нужен стабильный приток новых заемщиков.

- Зачем и в какой форме вы собираетесь заниматься строительством?

Просто мало жилья

- Сколько средств вы планируете инвестировать в жилищное строительство?

- Мы планируем выйти на строительный рынок в качестве заказчиков-инвесторов. Уже ведем переговоры о приобретении объекта незавершенного строительства - жилого дома. Там два подъезда остается достроить. Уже в следующем году мы могли бы дом сдать и реализовать часть квартир по ипотечной схеме. Это один из вариантов. Кроме того, сейчас мы ищем площадки под строительство. Все дело в том, что дефицит жилья здорово тормозит развитие ипотечного кредитования. Из двадцати пяти ипотечных сделок двадцать три мы провели на вторичном рынке. А это, как правило, обменные схемы, сложные цепочки. Иногда на поиск жилья уходит два месяца. Да и дома старые - в основном хрущевки. Купить же с помощью ипотечного кредита жилье в новостройке практически невозможно. Домов строится мало. Ежегодно в области вводится порядка двухсот тысяч квадратных метров жилья. Причем до 2002 года динамика ввода была отрицательная, и только по итогам этого года возможен некоторый рост. Цены, соответственно, высоки - Калуга, как ни странно, находится на седьмом месте по уровню цен на жилье. В центре города квадратный метр стоит порядка пятисот долларов, на окраинах - триста долларов. Застройщики держат цены на одном уровне. Договориться с ними о реализации жилья по ипотечной схеме проблематично - замучились мы обивать пороги строительных компаний. Строители "сидят" на деньгах инвесторов - физических лиц и не готовы работать с альтернативными инструментами. А так как строят мало, то клиентов им хватает. В расширении спроса они не особо заинтересованы.

- Все квартиры будут реализовываться по ипотечной схеме? И как вообще будет выглядеть этот процесс?

- У нас цикл с АИЖК уже отработан - мы знаем период оборота денег. С момента выдачи займа до момента рефинансирования и получения денежных средств обратно проходит месяц. То есть, исходя из потребностей, мы можем определить размер оборотных средств, достаточных для кредитования. Все остальное может быть инвестировано в строительство. Наш уставной капитал составляет сто миллионов рублей. Кроме того, в следующем году правительство области намерено разместить облигационный заем в размере трехсот миллионов рублей. На кредитование нам столько не нужно, поэтому эти деньги также будут направлены в строительство. На них можно возвести как минимум семь домов, то есть занять существенную долю рынка. Мы хотим зарабатывать не за счет высоких цен, а за счет увеличения объемов. То есть попытаемся применить на практике новую стратегию.

- Кого будете привлекать в качестве подрядчиков?

- Теоретически мы можем обеспечить финансирование строительного цикла на деньги Ипотечной корпорации. Сейчас разрабатывается собственная программа кредитования приобретения жилья на этапе строительства. В месяц мы можем обеспечить как минимум десять заемщиков. Допустим, в доме сто квартир, тогда нам потребуется десять месяцев, чтобы все их реализовать. Строительный цикл в области - два-два с половиной года, то есть к середине строительства мы финансирование закрываем. На завершающем этапе, когда появится готовое жилье и, соответственно, обеспечение, мы в течение месяца сможем выданные кредиты рефинансировать. Но в этом случае мы не сможем быстро наращивать объемы. Поэтому от дольщиков пока отказываться не собираемся. Если найдутся желающие строить по схеме долевого участия - почему нет? Думаю, что процентов тридцать квартир будут реализованы традиционным способом.

- А не рассматривалась ли возможность финансирования строительства посредством формирования паевого инвестиционного фонда (ПИФа)? Сейчас эта форма коллективного инвестирования активно рекламируется.

- Местные строительные компании, а также фирмы из других регионов. Например, московские компании интересны в плане технологий. У нас ведь основная масса жилья строится из силикатного кирпича. Это долго и дорого. Поскольку наша корпорация амбициозная, мы собственным примером хотим побуждать строителей строить дешевле, быстрее, эффективней. Для этого, правда, нужны не только деньги, но и, например, прозрачные земельные правоотношения. Пока у нас нет четких правил распределения земельных участков под застройку. Генплан города старый - 1978 года. И это выгодно местным строителям - землей можно крутить-вертеть как угодно. А вот для новых игроков получить участок - проблема. Мы бы, например, с удовольствием вышли на конкурс. Но их попросту не проводится. Серьезные проблемы возникают также с подведением и заменой коммуникаций, строительством дорог.

Куда привлекательнее выглядит схема жилищно-строительного кооператива (ЖСК). С точки зрения налогообложения здесь похожая ситуация - нет НДС. Кроме того, ЖСК работает по принципу кассы взаимопомощи - человек имеет возможность накопить первоначальный взнос. На эти деньги к тому же финансируется строительство. Правда, если ЖСК не поддержан в финансовом плане какой-нибудь серьезной структурой, он похож на пирамиду. Поток вкладчиков может рано или поздно иссякнуть, строительство затормозиться, а люди - остаться без жилья. А если мы будем членами ЖСК (ими могут быть юридические лица), то наши финансовые средства позволят пайщикам сократить период накопления, а риски сведутся к минимуму.

- На первом этапе мы рассматривали ПИФы как вариант. Действительно, в этом случае мы существенно экономим на налогах. Но, с другой стороны, деятельность ПИФа связана с привлечением управляющей компании, депозитария, реестродержателя, аудитора, оценщика. Это существенные затраты. К тому же у нас в области управляющих компаний нет. А с московскими мы договориться не смогли. Дорого. Кроме того, фонд должен быть сформирован сразу, а не поэтапно, по мере продвижения строительства.

- Если вы начнете активное строительство в области, корпорации необходимо будет расширять филиальную сеть. Может быть, имеет смысл более тесно сотрудничать с банками?

Проблемы продвижения

Что касается филиальной сети, то создать ее действительно было бы проще при активном участии банков. Нам сложно филиалом на расстоянии управлять. Но пока единственный пример - Обнинск. Здесь создан наш филиал, но предварительную работу проводит банк. Он же формирует кредитное дело, проводит сделку. Наш филиал только консультирует клиентов и проверяет заемщиков на соответствие стандартам АИЖК.

- Сначала мы пытались договориться с банками, рассматривая их в качестве первичных кредиторов, но они начали водить пальцем по стандартам АИЖК и говорить: это не так, то не эдак. Мы пытались согласовать позиции, но тщетно. Вообще если уж говорить начистоту, то мы, будучи узкоспециализированным ипотечным заимодавцем, лучше любого банка знаем технологию и отработали ее до автоматизма. А банки ковырялись бы долго. Для них это не основной бизнес.

Но в целом отсутствие активности со стороны банков не объясняется экономическими причинами. В то же время, если бы даже лишь два банка начали работать по стандартам АИЖК, нам было бы проще - хотя бы в части разделения рекламных затрат.

Вообще-то единственный банк с развитой филиальной сетью - это Сбербанк. Однако он работать с ипотекой по нашим стандартам пока не желает. В частности, обеспечение кредита их не устраивает. А у местного Земельного банка, с которым мы сотрудничаем, всего два филиала. Впрочем, имеется альтернативный путь. Во многих городах есть риэлтерские компании. Им можно доверить первоначальную проработку, тем более что риэлтер все равно принимает самое активное участие в сделке. Пусть брокеры собирают первоначальный пакет документов, а мы будем давать заключение.

- Реклама - очень важная составляющая. Ведь крайне часто люди не обращаются за кредитом не потому, что условия их не устраивают, а потому, что ничего о программе не знают. Мы изначально пытались выстроить рекламную стратегию. Приходится все делать самостоятельно - к сожалению, в области нет промоутерских фирм, которым можно заказать разработку рекламной стратегии. Поэтому рекламную деятельность мы на себя замкнули, сами отслеживаем статистику - где и что разместить, какая отдача. На рекламу тратим порядка тысячи долларов в месяц. Это только печать. Хорошую отдачу дают местные рекламные издания. После размещения рекламы - всплеск активности, потом - затишье. В целом мы на рекламу тратим порядка десяти-пятнадцати процентов от общих затрат. Вообще хорошо бы АИЖК взять на себя часть рекламной нагрузки. Для нас, например, телереклама непосильна - минута на местном телевидении стоит семьсот рублей, и для нас это слишком дорого.

- А сколько приходится тратить на рекламу? И вообще - насколько она важна?

- Эту проблему мы пытаемся решить на местном уровне. Механизм создания фонда временного проживания только разрабатывается. Есть соответствующий законопроект. Мы готовы выделять определенный процент от размера нашего кредитного портфеля на создание фонда временного проживания. Но как его формировать - в накоплении денег или приобретении конкретных жилых помещений - пока не определились, только убеждены, что лучше потратиться сейчас, чем нести убытки потом. Тем более что их сложно спрогнозировать. Некоторые оценивают риск дефолта в два процента, мы берем в расчет десять процентов. Эта проблема - с переселенческим фондом - для нас актуальна, потому что АИЖК с себя все риски, связанные с дефолтом заемщика, сняло и переложило на нас. В случае дефолта именно мы обязаны выкупить закладную обратно и работать с проблемным заемщиком.

- Отвечая на один из вопросов, вы затронули тему надежности обеспечения. Насколько серьезна эта проблема и какие еще риски несет корпорация?

- Может быть, психологический фактор. Не привыкли наши люди жить в кредит. Об этом и пословицы русские говорят. Например, "В долгах, как в шелках". Люди не хотят быть зависимыми от кого-либо и рассматривают ипотеку как кабалу.

- Что еще помимо всех этих рисков, высоких процентных ставок и неразвитого рынка жилья сдерживает развитие ипотечного кредитования?

- А принятие закона об ипотечных ценных бумагах как-то повлияет на работу региональных операторов?

Неплохо было бы уменьшить накладные расходы, которые сейчас составляют порядка десяти процентов от суммы кредита. Заемщик должен отдать нотариусу полтора процента от стоимости квартиры. За что - непонятно. Плюс расходы на услуги риэлтеров, страховщиков, оценщиков. Если бы первоначальный взнос был меньше, это также стимулировало бы спрос на ипотечные кредиты. Кстати, насколько мне известно, федеральное агентство готово снизить его с тридцати до двадцати процентов.

В подготовке материала принимали участие Лев Никитин и Сергей Скрипников
Первый этап национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России, рассчитанного до 2010 года, завершен вполне удовлетворительно, заявил вчера на пресс-конференции замминистра регионального развития Сергей Круглик. В частности, объемы ввода жилья по итогам этого года превысили запланированные. Но, по оценкам экспертов, доступность жилья к промежуточному финишу снизилась, чему виной беспрецедентный рост цен в 2006 году.

- Ну, может быть, когда-нибудь мы сможем разместить собственные облигации. Но в первую очередь этот закон больше полезен банкам. Мы-то пока не испытываем недостатка средств на кредитование. Во всяком случае, при существующем спросе и той массе ограничивающих его факторов, о которых я говорил.

На днях доработанный вариант этого проекта был роздан членам межведомственной рабочей группы при Минрегионразвития, прошел первые слушания, - дополнила в интервью Газете информацию замминистра президент фонда Институт экономики города Надежда Косарева. Как уже сообщала Газета (см. номер от 25 июля), проект стратегии решения жилищного вопроса в России, внесенный летом в правительство на утверждение, после смены главы Минрегионразвития был отозван на доработку.

Выход один - строить больше. А для этого, по словам Круглика, чиновники Минрегионразвития намерены внести в правительство в феврале будущего года проект Стратегии массового строительства жилья для всех категорий населения.

Однако смысловые акценты в отредактированном документе не поменялись: развитие строительства социального жилья (подразумевается - бесплатного жилья для неимущих граждан) за счет бюджетных средств, содействие развитию найма на рынке жилья (как коммерческого, так и некоммерческого), продолжение развития ипотечного кредитования.

Принципиальным новшеством стало предоставление налоговой льготы не арендатору, а арендодателю. Налоговые отчисления за счет введения налога на недвижимость предполагается перераспределить в пользу местных бюджетов.



Главная --> Публикации