Главная --> Публикации --> Некуда спешить Перспективные коммуникации Очередь на квартиры Рост ожиданий и цен Инвестиции будущего

Как ранее сообщал ПРАЙМ-ТАСС, Закон направлен на совершенствование государственного регулирования деятельности акционерных инвестиционных фондов, управляющих компаний, специализированных депозитариев и негосударственных пенсионных фондов и государственного контроля осуществления данных видов деятельности. Закон содержит нормы, направленные на усиление защиты прав и законных интересов лиц, инвестирующих свои сбережения в инвестиционные фонды и негосударственные пенсионные фонды.

Недавно были приняты поправки в Федеральный закон Об инвестиционных фондах и отдельные законодательные акты Российской Федерации /ФЗ N 334 от 06.12.2007 г/. Начало действия документа /за исключением отдельных положений/ - 23 декабря 2007 г. Можно сказать, что благодаря принятию этих поправок закон стал на 80 проц новым. Что они дают? С этим вопросом корреспондент ПРАЙМ-ТАСС, обратился к специалистам УК Велес Менеджмент и непосредственно к девелоперам и агентствам недвижимости.

Одна из немногих компаний, работающих с физиками питерская УК Арсагера, которая с 20 декабря 2007 г по 2 января 2008 г планирует проведение дополнительного размещения паев ЗПИФ Арсагера жилищное строительство /после регистрации изменений в Правила фонда и раскрытия информации/. Фонд приобретает квартиры на ранних этапах строительства и продает их по мере строительной готовности. Доход фонда формируется за счет двух составляющих роста стоимости квартир в процессе постройки дома и общего роста рынка недвижимости. Средства фонда инвестируются в объекты строящейся жилой недвижимости /квартиры/ в Санкт-Петербурге. Паи ЗПИФа недвижимости Арсагера жилищное строительство продаются через широкую агентскую сеть, минимальная сумма инвестиций не установлена; дополнительные размещения паев фонда проводятся часто /в среднем один раз в два месяца/, оценка активов фонда независимым оценщиком проводится один раз в квартал.

Как неоднократно подчеркивал управляющий директор УК Велес Менеджмент Станислав Бродский, в Законе заложены все условия для реализации проектов формирования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости /ЗПИФН/ для квалифицированных инвесторов: в первую очередь, самих девелоперских компаний. Именно таких фондов, по его мнению, сейчас не хватает на российском рынке капитала, хотя большинство находящихся в настоящее время под управлением ЗФИФНов рассчитаны на профессиональных инвесторов, а не физических лиц.

В чем сложность? Почему управляющие компании предпочитают не связываться с проектами, пайщиками в которых будут физические лица и стоимость пая будет, например, 1000 руб? Это очень тяжелая деятельность, признается С.Бродский. Представьте, - говорит он. - Вы создали фонд под многоквартирный дом или купили недвижимость блоками. Но продавать вы будете по отдельным квартирам! Для этого нужно иметь собственных риэлтеров, аналитиков и собственную компанию, которая будет управлять этой недвижимостью. Собственных риэлтеров нужно будет держать, т.к. если вы заключите договор со сторонним агентством, то не сможете быть уверенными в сроках продаж и достижении наилучших цен. Получается, что речь уже идет не о той деятельности, которую контролирует Федеральная служба по финансовым рынкам /ФСФР/ России.

УК Альянс Континенталь сформировала в июле 2007 г первый рыночный фонд недвижимости Континенталь апартамент, ориентированный, в том числе, и на крупных частных инвесторов. Как подтверждает директор по управлению активами УК Альянс Континенталь Екатерина Черных, на российском рынке таких продуктов для неквалифицированных инвесторов практически нет. И ожидать их массового появления в ближайшие 2-3 месяца сложно, поскольку еще не до конца удовлетворен профессиональный спрос. Но по мере развития рынка будут появляться продукты, ориентированные и на розницу. Сегодня также наметилась тенденция в использовании ЗПИФН в качестве удобного и понятного инструмента для продажи жилья на стадии строительства. Если это примет массовую форму, то уже в 2008 г многие покупатели квартир станут пайщиками специально созданных ЗПИФов недвижимости. Но пока это только предположение.

Тем не менее, даже в этом случае такие ПИФы будут интересны. Кому? Банкам, негосударственным пенсионным фондам /НПФ/, страховым компаниям.

Он так же пояснил, что сейчас закон написан так, что фактически все, кроме долевого участия в строительстве, рассчитано не на обычных граждан. И хотя формально у них будет возможность инвестировать личные средства, но реально это смогут сделать далеко не все. Один из нерешенных пока вопросов - порог вхождения в число квалифицированных инвесторов. Насколько будет велико горлышко? - спрашивает С.Бродский. ФСФР будет устанавливать это нормативными актами. Если эти критерии будут не слишком жесткими, например не больше 0,5-1 млн долл, то, возможно, мы увидим довольно много миллионеров в качестве пайщиков ЗПИФН. Если же служба пойдет по пути Соединенных Штатов Америки, где квалифицированному инвестору необходимо иметь порядка 100 млн долл, то, естественно, речь будет идти только о профессиональных участниках рынка. Скорее всего, прежде чем принять решение, служба будет консультироваться с представителями управляющих компаний. У нас все-таки другие реалии, добавляет г-н Бродский.

Остаются еще и другие неурегулированные вопросы: возможность частичного погашения паев ЗПИФ недвижимости: по новой редакции закона - возможно, но только в случаях, которые будут определены ФСФР. Возможность инвестирования средств фондов в проекты аффилированного застройщика/девелопера: по новой редакции закона возможно, но только по отношению к части аффилированных лиц УК. Перечень допустимых расходов, оплачиваемых/возмещаемых за счет средств ЗПИФ недвижимости: по новой редакции закона ФСФР определяет перечень таких расходов, что устранит неопределенность, но может быть неудобно на практике, т.к. трудно предусмотреть в коротком перечне все возникающие в реальной жизни расходы.

Чего не хватает в законе? Ничего не сказано о возможности залога имущества фонда. Такой залог не запрещен, но явно и не разрешен. А без залога имущества привлечь кредит в ЗПИФН будет вряд ли возможно, т.к. в случае невозврата кредита банку будет затруднительно вернуть долг: паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом, и судебной практики по таким вопросам нет. При этом большинство строительных и девелоперских проектов финансируются именно за счет банковских кредитов, доля которых в финансировании проектов составляет, как правило, не менее 70 проц. Обходиться же без кредитов, финансируя 100 проц проекта за счет средств паевого фонда, - гораздо более сложная задача. Ее решение требует от управляющей компании привлечь от инвесторов на порядок больше средств, чем при использовании кредитов.

Как напомнил г-н Бродский, ФСФР еще предстоит работа по определению возможных типов ПИФов для квалифицированных инвесторов, а также требований к составу и структуре активов таких фондов, составление перечня допустимых расходов, возмещаемых/оплачиваемых за счет средств ЗПИФов недвижимости /выработке формулировок, позволяющих возмещать/оплачивать необходимые расходы/. Если все эти пробелы будут восполнены, то можно прогнозировать многократное увеличение количества девелоперских фондов недвижимости, говорит С.Бродский. Скорее всего, их доходность будет составлять не менее 20-30 проц годовых. Но опять же для квалифицированных инвесторов.

Кроме того, не урегулировано обложение НДС операций с имуществом ЗПИФ: не введены отдельные налоговые декларации по операциям с имуществом каждого ЗПИФ, не установлено, что УК имеют те же права, что и обычные налогоплательщики /в т.ч. зачет НДС и возмещение НДС из бюджета/, не урегулировано налогообложение по внесению в ЗПИФ имущества, операции по реализации которого облагаются НДС. Не урегулировано обложение налогом на имущество недвижимости ЗПИФа: проектом изменений в НК РФ предполагалось, что налог будут платить УК, но в этом случае неясна налоговая база; если база - оценка имущества ЗПИФ, то УК будут в невыгодном положении: оценка в фондах растет /а остаточная стоимость у др. плательщиков налога на имущество остаточная стоимость, являющаяся налоговой базой, снижается/; в отношении аналогичного земельного налога предусмотрена другая процедура - его уплачивают пайщики ЗПИФ.

Как сказал коммерческий директор ОАО Межрегиональная Девелоперская Компания Алексей Остробородов, В настоящий момент наша компания рассматривает возможность создания закрытого паевого фонда недвижимости /ЗПИФН/. В 2008 г ОАО МДК приступит к реализации ряда крупных проектов в нескольких сегментах рынка недвижимости. Возможно, под некоторые проекты нами будут сформированы ПИФы под собственным управлением или с привлечением сторонней управляющей компании. При благоприятной конъюнктуре доходность вложений в ЗПИФН может многократно превысить ставку по более консервативным инструментам, добавил он. Для застройщика ЗПИФН также имеет целый ряд преимуществ по сравнению с традиционными схемами: оптимизация налоговой нагрузки, возможность отложенного налогообложения, упрощение процедур передачи прав собственности на недвижимость, привлечение инвестиции на начальном этапе строительства объектов, пояснил он причины, по которым девелоперы стремятся создать свой ЗПИФН.

Корреспондент ПРАЙМ-ТАСС поинтересовался у девелоперских компаний и агентств недвижимости: собираются ли они в ближайшем будущем обратиться в управляющую компанию с целью создания ЗПИФН под собственные объекты?

По словам финансового директора ВСГ Павла Ищенко, ОАО Волжская строительная группа планирует развивать деятельность собственной управляющей компании. Деятельность управляющей компании по созданию и управлению ЗПИФН будет направлена на более эффективное управление уже построенными объектами недвижимости /коммерческая недвижимость/, в том числе, принадлежащими ОАО Волжская строительная группа, считает он.

По словам председателя совета директоров Дом.ру Дмитрия Молчанова, компания Дом.ру уже работает с управляющей компанией, которая специализируется на закрытых ПИФ недвижимости. Имущество ЗПИФН этой УК инвестируется в строительство объектов недвижимости /сейчас только в жилую недвижимость/. УК зарегистрировала 4 ЗПИФН. Есть ПИФы, где каждый фонд инвестировал в несколько объектов недвижимости, и активно реализуют полученные объекты жилой недвижимости. В двух других ЗПИФН каждый фонд инвестировал в один, но очень крупный объект недвижимости и реализация по данным объектам еще не начата. Объем ЗПИФН /СЧА/ в среднем 2,5 млн долл. Срок жизни фондов 15 лет. Минимальная сумма инвестирования для инвесторов колеблется по разным фондам от 5 млн руб до 10 млн руб. ЗПИФН рассчитаны на крупных инвесторов, готовых вложить серьезные деньги на длительный срок, поясняет Д.Молчанов. Созданные ЗПИФН не предусматривают в ближайшее время смену инвесторов /пайщиков/, но в 2008 г УК собирается инициировать вторичное обращение паев своих ЗПИФН на торговых площадках ММВБ и РТС. Теоретически смена пайщиков возможна, конечно, если нынешние пайщики захотят выйти из фондов и зафиксировать доходность по своим паям, продолжил он.

Какие перспективы у закрытых паевых фондов недвижимости в 2008 г? В настоящий момент, российский рынок закрытых паевых фондов недвижимости находится в самом начале своего развития, но уже в 2008 г можно ожидать появления новых рыночных ЗПИФов недвижимости. Как они будут развиваться дальше покажет время.
Один из крупнейших российских девелоперов ОАО РТМ планирует в 2008 году разместить по открытой подписке допэмиссию акций. Однако это не будет SPO, говорит представитель организатора размещения. Увеличение уставного капитала происходит в интересах акционеров РТМ, и оно необходимо для реализации новых девелоперских проектов. Компания планирует выйти в новые сегменты рынка жилой и гостиничной недвижимости.

Создание ЗПИФН с целью обеспечения финансирования строящихся объектов недвижимости также возможно, но это не лучшая форма привлечения денежных средств. В ноябре этого года одна из крупнейших корпораций объявила о начале формирования ЗПИФ Вилладжио Инвест элитная недвижимость. Размер активов нового фонда превысит 25,5 млрд руб. Как отметил председатель совета директоров корпорации ИНКОМ Константин Попов, мы приняли решение о разработке специальной программы сотрудничества с крупными инвестиционными структурами, в рамках которой будет создан ряд ЗПИФН под управлением собственной УК ИНКОМ. Первым таким ЗПИФН и является фонд Вилладжио Инвест элитная недвижимость, обладающий на момент первичного размещения инвестиционными правами на элитный поселок Millennium Park. Паи фонда предназначены для крупных финансовых институтов.

Ожидается, что именные бездокументарные акции будут выпущены в количестве 87 804 880 штук номинальной стоимостью 0,001 рубля. Таким образом, уставный капитал ОАО РТМ будет увеличен на 63 проц. По мнению опрошенных экспертов, выпуск может состояться уже во втором квартале 2008 года.

ОАО РТМ планирует увеличить уставный капитал путем проведения дополнительной эмиссии акций, сообщили ПРАЙМ-ТАСС в пресс-службе компании. Совет директоров РТМ принял решение рассмотреть этот вопрос на внеочередном общем собрании акционеров, которое состоится 3 марта 2008 года.

Мы проводим не SPO, отмечает управляющий директор банка ING Александр Кабановский. Хотя юридически размещение проводится по открытой подписке, по сути эмиссия направлена на реализацию преимущественного права выкупа акций существующими акционерами ОАО РТМ это так называемое Rights issue. Подобную процедуру не раз проводил один из российских девелоперов.

В РТМ подчеркивают, что планируемое размещение осуществляется, в первую очередь, в интересах существующих акционеров ОАО РТМ. Максимальная цена, по которой будут проданы акции на рынке, установлена советом директоров компании на уровне 2,05 долл США за акцию. Организатором и глобальным координатором размещения выступает банк ING.

Помимо продолжения развития существующих проектов компании, в наших планах реализация новых, отметил генеральный директор ОАО РТМ Эдуард Вырыпаев. Так, в частности, мы планируем реализовать ряд проектов по комплексной застройке территории. Такие проекты предусматривают строительство крупного торгово-развлекательного комплекса и жилого микрорайона, что даст хороший экономический эффект от такого соседства. Также в наших планах реализация проектов mixed-use в центральных частях крупных городов. Эти проекты предусматривают возведение на небольшом участке многофункционального комплекса, включающего в себя торговую, гостиничную, офисную недвижимость, а также апартаменты.

Привлечение средств путем дополнительной эмиссии акций необходимо для реализации новых девелоперских проектов, сообщают в компании. ОАО РТМ планирует расширение своей стратегии и выход в новые сегменты рынка жилой и гостиничной недвижимости.

IPO ОАО РТМ состоялось в мае 2007 года. Организатором размещения выступил ING Bank. 140 млн акций компании были размещены на РТС, а также на европейском рынке в виде GDR. Цена размещения составила 2,30 долл США и 11,50 долл. США за акцию и GDR соответственно. В ходе IPO девелопер привлек 92 млн долл США, с учетом реализованного опциона банка-организатора. На сегодняшний день акции ОАО РТМ торгуются по цене 2,82 долл США, что соответствует росту в 23 проц с момента IPO.

Аналитики рынка положительно оценивают перспективы ОАО РТМ. Рекомендацию покупать акции компании дают ИК Тройка-Диалог и банк Петрокоммерц с целевой ценой от 4 до 4,85 долл США за акцию, что соответствует потенциалу роста 44-75 проц. Это одна из немногих девелоперских компаний России, по которой аналитики сектора дают столь позитивные рекомендации. По подсчетам аналитика ФК Открытие Артема Бровко, отношение чистого долга к EBITDA ОАО РТМ опустился ниже 3 единиц. Это говорит о снижении риска инвестиций в акции девелопера, - резюмирует Бровко.

От имени Правительства Московской области Президент НП ГРМО Ю.Алексеев отмечен Знаком Губернатора Московской области Благодарю, вице-президенты НП ГРМО С.Власенко, И. Коханый, К. Манченко были отмечены Знаком Губернатора Московской области За труды и усердие.

30 ноября 2007 года прошла IV Конференция по недвижимости Московской области. В Конференции приняли участие более 300 участников из риэлторских организаций Московской области, Москвы, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, Липецка, Самары. С докладами на Конференции выступали члены правительства Московской области, Вице-президенты Российской Гильдии Риэлторов (РГР), Президент и Вице-президенты Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО), Институт Экономики Города, представители Банка ВТБ 24, а также других коммерческих организаций.

Участники конференции отметили положительные тенденции в продвижении бренда профессии Риэлтор на территории Московской области в 2007 году, позволившие укрепить позиции общественного объединения НП Гильдия риэлторов Московской области, сертифицировать 70 организаций из 187 членов Гильдии и аттестовать 495 из 1200 специалистов, работающих в членских организациях, в рамках системы добровольной сертификации брокерских услуг.

От имени Российской Гильдии Риэлторов Гильдия риэлторов Московской области отмечена благодарностью за активное продвижение идей риэлторского сообщества, большой вклад в формирование, развитие рынка недвижимости России.

Вместе с тем, участники конференции отметили, что темпы развития саморегулирования риэлторского сообщества в Московской области сдерживаются следующими факторами:

Участники конференции подчеркнули, что повышение качества оказываемых брокерских услуг на рынке недвижимости Московской области (МО) стало возможным благодаря активной позиции руководства области и муниципальных образований, и выразили благодарность правительству МО министерству финансов МО, министерству экономики МО, министерству строительства МО, администрациям муниципальных образований МО за значительный вклад в развитие общественного движения на рынке недвижимости и в формирование положительного имиджа профессии Риэлтор.

- нехватка квалифицированных кадров;

- отсутствие законодательных актов в сфере саморегулирования рынка недвижимости;

- отсутствие единого подхода в территориальных органах Федеральной регистрационной службы к вопросу осуществления регистрационных действий в отношении сделок на рынке недвижимости.

- недостаточная активность администраций муниципальных образований в ряде регионов Московской области;

- развитие системы добровольной сертификации;

Участники конференции подчеркнули необходимость активизации усилий в следующих направлениях деятельности:

- создание муниципальных объединений риэлторов;

- обучение, аттестация и профессиональная подготовка специалистов риэлторских компаний членов Гильдии риэлторов Московской области;

- повышение качества брокерских услуг на рынке недвижимости Московской области;

- повышение активности риэлторских компаний в сфере общественной деятельности;

- сотрудничество гильдии с органами государственной власти;

- продвижение бренда профессии Риэлтор;

Участники конференции приняли решение обратиться к администрациям муниципальных образований Московской области с просьбой активизировать работу по взаимодействию с муниципальными объединениями риэлторов в целях вывода операций проводимых на рынке недвижимости из серых схем в белые.

- разработка и внедрение стандартов практики риэлторской деятельности;

Почему россиянам следует покупать недвижимость за рубежом именно во Франции? Чем примечательна эта европейская страна?

Участники конференции приняли решение обратиться к правительству Московской области с просьбой оказать поддержку развития профессии Риэлтор в Московской области в целях повышения качества риэлторских услуг для населения Московской области, и оказания содействия в реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России.
Многие из нас с детства мечтали попасть во Францию, в Париж, посмотреть на Эйфелеву башню, Нотр-Дам, Лувр Но вряд ли кто-то предполагал, что в будущем приобретет недвижимость во Франции. Ходят слухи, что в этой стране дорого. Нет! уверенно опровергает это Ирина Дюпор, представляющая французскую риэлторскую компанию Immoconсept.

И все-таки, кроме благоприятного климата и близости к русской культуре, что во Франции такого особенного может быть для того человека, который хочет купить там недвижимость?

Во-первых, представьте себе, что у вас есть свободный уик-энд и вам хочется поехать в теплую страну, поесть устриц и при этом сэкономить деньги. Францию во всем мире знают по ее кухне и винам, но стоит поговорить и о природе. Климат Лазурного Берега совершенно уникальный: в Ницце есть Бухта Ангелов, которая полностью защищена от ветра. Вы можете съездить отдохнуть на Лазурный Берег в то время года, когда в России уже очень холодно. Кроме того, Франция примечательна тем, что на пятачке в тысячу на тысячу километров можно увидеть и скалы из известняка в Нормандии, и теплое море на Лазурном Берегу, и потрясающие волны для серфинга в Биаррице, и леса в департаменте Вогезы Еще не забывайте про горы: Пиренеи, Альпы туда весь мир ездит кататься на лыжах, один Куршевель чего стоит. К тому же Франция традиционно связана с русской культурой: в Париже есть несколько русских церквей, в Ницце православный приход, туда традиционно ездили русские цари. Во Франции все неотрывно связано с русской историей. Даже есть такой поселок Ля Тюрби, который получил свое название в честь госпожи Турбиной.

Вопрос серьезный: сколько времени иностранец, купивший недвижимость может находиться во Франции? Как обстоит дело с видом на жительство?

В плане покупки недвижимости во Франции буду ломать стереотипы. Во-первых, у нас недвижимость гораздо дешевле, чем в той же в Москве. В качестве примера: сейчас идет строительство на Лазурном Берегу, где прекрасно отделанная двухкомнатная квартира с террасой в жилом комплексе, расположенном в парке, с тремя бассейнами, в 300 метрах от моря, стоит всего лишь 260 тысяч евро. И это не исключение. Поэтому глупо думать, что во Франции все дорого. Опять же в Париже можно купить полностью отделанную квартиру, где один квадратный метр стоит 5 тысяч евро, что просто смешно, если сравнивать с московскими ценами.

Что все же нужно для того, чтобы получить вид на жительство? Необходимо ли иметь свой бизнес, приносящий доход экономике страны или достаточно просто владеть недвижимостью во Франции?

Иностранец, владеющий недвижимостью во Франции, имеет право подавать документы на вид на жительство, после получения которого он может находиться в стране весь год. Если у вас есть недвижимость во Франции и доход более чем в 10 тысяч евро в год, что совсем не много, то на этом основании вы подаете в префектуру документы, вам дают вид на жительство сроком на год, потом практически автоматически продлевают на следующий. Продлевают четыре раза, а с пятого можно подавать на 10-летнюю карту и даже на гражданство.

Вид на жительство не дает право на работу во Франции?

Вполне достаточно иметь недвижимость, то есть по процедуре достаточно удовлетворять двум условиям: иметь жилье и доход, не претендуя на рабочее место во Франции.

Существуют ли какие-то подводные камни при покупке?

Нет, не дает. Право на работу можно получить, подав заявку, но, как правило, люди, вкладывающие деньги в недвижимость во Франции, в работе не нуждаются. Это, правда, не значит, что вы непременно должны быть очень богаты, не обязательно инвестировать крупные суммы. Не надо также забывать и о том, что вы можете получить 60 65-процентный кредит, а хорошие объекты недвижимости легко кредитуются французскими банками. Россиянам даже проще получить ипотечный кредит во французском банке, чем гражданину Франции в своей стране. В российском банке французу кредит просто не дадут.

Какие проблемы могут возникнуть с приобретением жилья на вторичном рынке.

Определенные нюансы есть, в основном при покупке недвижимости на вторичном рынке, поэтому наша фирма активно пропагандирует новое строительство. Это удобно для иностранцев, потому что в таком случае появляется гарантия от государства в отношении новых построек и жесткое законодательство, которое прекрасно защищает владельцев. Во-первых, каждый застройщик согласно закону обязан закончить свою стройку. Это строительство еще и страхуется, то есть потерять свои деньги в случае недобросовестного поведения застройщика вы не можете. Во-вторых, застройщик обязан дать три гарантии: гарантию полного завершения, двухгодичную гарантию на все электроприборы, и 10-летнюю гарантию на качество постройки. Этот комплект обязательств дополнительно страхуется в какой-нибудь крупной страховой компании, то есть даже если предположить, что застройщик по какой-то причине исчезнет, то страховая компания будет обязана продолжать выполнение контракта.

Эту диагностику надо оплачивать владельцу квартиры?

Проблемы объектов вторичного рынка это прежде всего качество конструкций. Например, вам кажется, что старый дом в центре Парижа это чудесно, но надо сразу обратить внимание на то, какие расходы потребуются на эксплуатацию. Чем хороши именно новостройки? Там очень маленькие расходы на эксплуатацию в отличие от старых зданий. Например, сейчас власти обязали всех собственников в течение 2008 года привести в порядок лифты в старых постройках а это очень большие затраты. Вот лично я сейчас вынуждена выбросить 10 тысяч евро на ремонт лифтов. Когда вы покупаете вторичную недвижимость, то следует внимательно просмотреть все документы заседаний совладельцев или жилищного кооператива хотя бы за последние три года. Нужно отследить все решения, которые на этих заседаниях были приняты, какие работы были проделаны, чтобы не получилось так, что вам сразу после покупки придется платить какие-то сумасшедшие деньги за ремонт. Кроме того, если вы хотите как-то оценить расходы на ее содержание: то учтите, что 80% основных расходов это зарплата консьержа и эксплуатация лифта. Поэтому, если вы купили квартиру в маленькой резиденции, где нет консьержа, то смело считайте, что уже серьезно сэкономили. Если вы приобрели квартиру в невысоком доме без лифта, то тоже сберегли много средств. Ведь многим это важно. Кроме того, с 1 июля 2007 года должна проводиться обязательная диагностика жилых помещений на содержание свинца и асбеста, проверка по термитам и электроизоляции.

Скажите, насколько выгодно инвестировать в недвижимость Франции?

Нет, диагностику обязаны провести продавцы. Нотариус не будет фиксировать договор, если эта диагностика не была проведена. Более того, на этапе предварительной сделки, когда все прописывается, наличие факта таких диагностик является реализующим условием, и вы имеете право отказаться от сделки без потери вашего залога, если этих диагностик не проводилось.

Во Франции еще много экологических законов, то есть, чем больше построено сейчас, тем меньше можно будет построить потом. Поэтому если вы купили квартиру где-нибудь в Ницце или в Альпах, то лет через десять она будет стоить намного дороже, просто потому что больше там нельзя уже будет строить. Этот регион обладает большой привлекательностью для всего мира, поэтому российские владельцы не должны себя чувствовать ущербно. В эти районы Франции очень активно инвестируют англичане, итальянцы, американцы и жители скандинавских стран. Норвежцы и финны зачастую уезжают жить на юг Франции после выхода на пенсию. Поэтому, например, если вы купили квартиру в Ницце и вам она через какое-то время надоела, то можно сказать, что вся Скандинавия будет счастлива у вас ее купить. В этом и скрыт залог доходности ваших вложений.

Франция очень выгодное место для инвестиций, потому что в ее уникальном расположении и хорошем развитии туристического сектора гарантия стоимости вашего объекта. Всем известно, что Франция одно из первых туристических направлений во всем мире. Отсюда следует, что, если вы вкладываете деньги в такие регионы, как берег Средиземноморья или горы в Альпах, ваши вложения не могут не окупиться, так как цены будут только расти.



Главная --> Публикации