Главная --> Публикации --> Новое в законодательстве: территории и дороги Инфляция разгоняет ставки по кредитам Пособие для начинающих, или говорящая азбука рынка коммерческой недвижимости Дальше едешь – меньше платишь Из жизни управляющих…

Татьяна, почему вы рекомендуете покупать недвижимость именно в Швейцарии?
Швейцария это географический центр Европы, страна, которая на сегодняшний день является одной из самых политически и экономически стабильных в мире. Швейцария предлагает иностранным инвесторам благоприятные условия по ряду причин. Немаловажным фактором является абсолютная юридическая защищенность. Ну и конечно, налогообложение это, наверное, самая главная из причин. Именно налоги обусловили тот факт, что многие международные компании уже открыли свои офисы в Швейцарии, а частные инвесторы активно вкладывают свои средства в недвижимость этой страны.

Во всём мире принято считать, что Швейцария безумно дорогая страна, где могут позволить себе жить лишь миллионеры. Тем не менее, рынок недвижимости Швейцарии очень активен и зачастую спрос превышает предложение. Выгодно ли покупать объекты недвижимости в стране часов и банков? Или это прерогатива элиты? На эти и другие вопросы о недвижимости Швейцарии нам ответила Татьяна Фогт, управляющий директор российско-швейцарской компании Восток-Запад Групп.

Различаются ли законы и налогообложение в зависимости от региона, вернее, от кантона?

В Швейцарии низкие налоги?
Да. По сравнению с другими западноевропейскими странами налоги в Швейцарии весьма низкие, в особенности, налог на прибыль. В Швейцарии есть регионы, где налоги практически в 2 раза ниже, чем в том же Лондоне или Брюсселе.

К тому же в кантонах и языки разные: где-то есть французский, где-то немецкий, где-то итальянский, а в одном кантоне - ретороманский?

Да, региональные различия в Швейцарии очень большие. Поскольку Швейцария это очень децентрализованная страна, в отличие от той же России или Франции, то в разных кантонах (всего их 26) существуют свое налогообложение, свой суд, своя законодательная система, поэтому тут важно заранее разобраться в этих различиях, прежде чем приобретать недвижимость или открывать бизнес.

На нем кто-то говорит или он сохраняется просто для красоты, для истории?

Да, в Швейцарии четыре государственных языка, но на ретороманском говорит менее 1% населения.

Вы сказали, что налоги в Швейцарии низкие, но ведь Швейцария не является дешёвой страной. Интересна ли она с точки зрения инвестиций?

Он больше как традиция. На нем говорят в юго-восточном горном регионе Швейцарии кантоне Граубюнден.

Чем ещё выгодна россиянину покупка недвижимости в Швейцарии?

В Швейцарии, как и в любой другой стране, есть недвижимость, которая очень дорого стоит это всемирно известные регионы Цюрих, Женева, регион Женевского озера. Спрос в этих регионах очень высокий (не только со стороны россиян, но и со стороны других иностранцев) и значительно превышает предложение. В регионе Женевского озера цены начинаются от 3 тысяч евро за кв.м. и могут достигать отметки в 10000 евро. Но есть регионы (например, центральная Швейцария кантоны Берн, Фрибург, Люцерн), где цены не завышены и рынок недвижимости не так перегрет. Интерес со стороны западных инвесторов к этим регионам невысок только по той причине, что они менее известны, но это вовсе не означает, что эти регионы менее привлекательны. Швейцария страна маленькая, и её центральная часть это очень выгодное местоположение. За полчаса вы сможете добраться до Женевского озера, через час будете в Цюрихе, через полтора в Женеве. Мы предлагаем российским гражданам не переплачивать за квадратные метры, если им не принципиально, в каком именно кантоне в Швейцарии у них будет недвижимость.

А в каких районах страны в основном покупают россияне?

Для россиян самое главное в Швейцарии это спокойствие и стабильность. Многие покупают недвижимость, чтобы приехать и провести здесь свой отпуск, потому что в Швейцарии еще и очень красивая природа. Также страна славится международными школами с очень высоким уровнем образования, и многие россияне охотно отдают своих детей в швейцарские учебные заведения. Центральное местоположение страны привлекает тех, у кого уже есть недвижимость в других странах Европы, и для них идеальный вариант приобрести что-то еще в Швейцарии, чтобы спокойно навещать свои объекты недвижимости в Италии, Франции, Германии. Оттуда все относительно близко: 3-4 часа на машине и вы на море в Италии, или во Франции.

Вы сказали, что не во всех регионах можно приобретать жилую недвижимость. Имеются в виду кантоны?

Если речь идёт о жилой недвижимости, то поскольку не во всех регионах Швейцарии можно приобретать недвижимость, наши граждане могут покупать ее только в тех регионах, где для этого предусмотрены квоты на покупку иностранцами. Российские покупатели стараются подбирать себе объекты преимущественно в живописных регионах, где есть озера, горы.

С чем это связано?

Жилую недвижимость можно покупать только при наличии квоты-разрешения на покупку иностранцами-нерезидентами Швейцарии. Таких квот выдается около 1500 в год, и распределяются они только по определенным кантонам. Наибольшее количество квот имеют кантоны Вале, Тичино, Берн, Фрибург, Граубюнден. Цюриха и Женевы в этом списке нет. Есть и такие районы, где квоты существуют, но они уже распределены не несколько лет вперед (например, кантон Во французской Швейцарии, регион Монтрё Женевское озеро). Но это все относится только к жилой недвижимости. На приобретение коммерческой недвижимости никаких ограничений нет. Коммерческую недвижимость - это гостиницы, офисы, склады, магазины - можно приобретать в любом кантоне.

Как обстоит дело с визами, с получением вида на жительство? Я имею в виду россиян.

Всё очень просто. Дело в том, что страна очень маленькая, земельные участки весьма ограничены. В 80-х годах в Швейцарии прошла большая волна иностранных инвестиций, так называемая арабская волна. Инвесторы скупали большое количество земель, что естественно приводило к росту цен и к сокращению предложений на рынке. Введя ограничения, швейцарские власти оберегают свой рынок недвижимости от спекуляций и оставляют для своих граждан определенный выбор.

Но ведь Швейцария в Шенген не входит

Покупка недвижимости напрямую никак не связана ни с легализацией в стране, ни с получением вида на жительство. Если российский гражданин владеет недвижимостью в Швейцарии, и если у него на руках есть подтверждающие документы, он может получить многократную туристическую визу, но находиться в Швейцарии он должен не более 180 дней в году. Это распространенная практика почти во всех странах Европы.

А россиянин с шенгенской визой может въехать в Швейцарию?

Да, Швейцария не входит ни в Шенген, ни в Евросоюз. Швейцария это особый случай в Европе, но у нее есть особые соглашения и с Шенгеном, и с Евросоюзом.

Тех, кто покупают недвижимость в Швейцарии, интересует получение вида на жительство? Они смогут его получить?

Пока нет, на сегодняшний день для въезда в Швейцарию нужна отдельная швейцарская виза. Но если у россиянина есть вид на жительство в любой другой стране ЕС, в Германии, например, то тогда въезд безвизовый.

Сколько россиянину нужно вложить в экономику Швейцарии, чтобы получить там вид на жительство?

Конечно, легализация в стране, и дальнейшее получение ВНЖ очень интересует россиян. На этот вопрос очень подробно дан ответ в книге Недвижимость в Швейцарии (авторы: Татьяна Фогт и Сергей Сандер, издательство Экономика), которая вышла в свет совсем недавно. Вид на жительство можно получить, например, имея определенные связи в Швейцарии, а также сделав определенный вклад в экономическое развитие того или иного региона. Это может быть связано либо с открытием бизнеса и предоставлением местному населению дополнительных рабочих мест, либо с покупкой готового бизнеса и другими существенными инвестициями. Однако это не связано с покупкой недвижимости это не может быть решающим фактором. Хотя если у человека свой бизнес в Швейцарии, дети учатся в школах Швейцарии и есть своя недвижимость, тогда все эти факторы вместе могут в принципе оказать определенное влияние на принятие решения властями о выдаче ВНЖ. Но в целом получение вида на жительство это отдельная и довольно специфическая процедура, требующая достаточно больших затрат и индивидуального подхода.

В Швейцарии, наверное, много элитной недвижимости, потому что это страна для успешных людей. Насколько активно продается швейцарская элитка?

Сложно дать однозначный ответ, поскольку в Швейцарии 26 кантонов, и везде свои нормы и правила. Здесь нужно напрямую разговаривать с Департаментами Экономического Развития кантонов. Для этого очень рекомендуется нанять профессионального швейцарского адвоката, потому что это серьезный вопрос. Также нужно сразу отдавать себе отчёт в том, что разговор будет идти о ежегодных налоговых отчислениях. То есть человек, желающий получить вид на жительство, должен постоянно проживать в Швейцарии больше 6-ти месяцев в году и обязан платить налоги. Все остальные тонкости нужно обсуждать с юристами и адвокатами.

А какого рода бывают объекты замки, особняки на Женевском озере, что-то еще?

Элитная недвижимость, безусловно, есть, например, в регионе Цюрихского и Женевского озера, где расположены особняки, красивые виллы прошлых столетий (18-19 века), которые имеют очень высокую стоимость и историческую ценность. Также как и в Германии, в Швейцарии есть замки. Но количество такой недвижимости, само собой, ограничено. Спрос на неё со стороны состоятельных граждан со всего мира очень высок, и поэтому найти такую недвижимость крайне сложно. Наша компания содействует в решении этого вопроса ведь, чтобы найти такой объект самостоятельно, нужны хорошие вложения и много терпения.

А кто создает спрос на элитную недвижимость?

Виллы, дома, красивые земельные участки. Нередко дома стоят на берегу озер с частным подходом к воде, что особенно ценно в наше время. Также представляет определённый интерес недвижимость на возвышенности и в горах. Бывают также новые элитные апартаменты, так как дома в Швейцарии пока ещё строятся. Но, опять же, количество предложений ограничено, а спрос высокий.

А много ли россиян покупают элитную недвижимость?

Помимо россиян, в Швейцарии очень любят покупать недвижимость англичане, голландцы, немцы и граждане арабских стран, которые уже владеют достаточно большим количеством недвижимости на Женевском озере и в других регионах страны. То есть это те самые люди, которые ищут в Швейцарии райский уголок, красивую недвижимость, которые хотят спокойно провести свою старость или просто приезжать сюда время от времени. Их привлекает в Швейцарии все то, о чем мы говорили в начале интервью: красивая природа, низкое налогообложение, политическая и экономическая стабильность, юридическая защищенность. В Швейцарии частная собственность хорошо защищена законом, и так всегда складывалось исторически. Швейцария политически нейтральное государство, оно практически никогда не вступало в международные конфликты с тех пор, как обрело свою независимость. Так что имущество инвесторов в этой стране можно считать неприкосновенным и абсолютно защищенным.

Мы привыкли считать, что ипотечный кредит может помочь тем людям, у которых нет своей квартиры. Однако ипотечный кредит, если обратиться к словарям, это кредит, выданный под залог недвижимости, условия которого обязывают заемщика произвести заданное количество платежей. Проще говоря, недвижимость не обязательно должна быть только что купленной, чтобы под нее можно было взять кредит.

Да, это в основном бизнес-элита, у которой есть далеко идущие планы: работать в Швейцарии, иметь вид на жительство и владеть своим собственным красивым домом на берегу озера.
Сегодня, в связи с ростом цен на жилье, все более актуальной становится не классическая схема ипотеки, когда жилье покупается на кредитные средства, а другая, так называемая ломбардная, по которой на полученные от банка деньги можно расширить свой бизнес.

Имеющуюся недвижимость можно заложить и получить в банке довольно серьезную сумму под ваши нужды. Этот вид кредитования называется кредитование под имеющуюся недвижимость и позволяет очень просто и легко получить средства тем, кто хотел бы начать новый бизнес или расширить имеющийся. На рынке ломбардное кредитование является достаточно востребованным. Наибольшим спросом пользуются кредиты, где банк не регламентирует целевое использование кредита.

Многие из тех, кто владеет даже не одной квартиры Уфа, не понимают, как они могут извлечь из своей недвижимости реальный доход. Часто у людей есть бизнес, где не хватает оборотных средств или денег на развитие. Коммерческий кредит иногда брать просто нерентабельно ведь проценты по кредиту весьма высоки, а ипотечный кредит может быть намного выгоднее из-за более низких процентных ставок. Однако развитие этого рынка тормозят ментальные установки россиян, трудно меняющиеся с советских времен. Заимствования и долги тогда считались чем-то неприличным, а вот западная философия потребления иная жить в долг там считается просто нормой. И поэтому гигантский ресурс, который активно задействован на Западе, у нас простаивает количество заложенных по ипотеке домов весьма низко, а на Западе вы с трудом найдете незаложенный дом.

С другой стороны, такие ипотечные кредиты под имеющуюся недвижимость бизнесмены чаще всего предпочитают брать в банках, с которыми у них долгосрочные партнерские взаимоотношения тогда и ничего особенно доказывать не надо. Оформление документов занимает намного меньше и времени, и сил. Причем операционные расходы по такому кредиту несколько ниже за счет того, что страхуется только риск утраты объекта недвижимости, а жизнь и здоровье заемщика нет.

Во всем мире кредитование под залог недвижимости активно используется именно богатыми людьми, которые хорошо умеют считать деньги. Скажем, человек может заложить недвижимость и получить, к примеру, $100 тыс. под 10% годовых на 10 лет. При этом рентабельность его бизнеса 14 15% годовых (как минимум), значит, выигрыш за каждый год составит 4 5%, а к тому же на бизнес трудно получить кредит более чем на 5 лет. Срок же ипотечного кредитования может быть и до 20 лет, а клиенту не надо подтверждать свою платежеспособность.

Спрос на аренду загородной недвижимости в этом году колоссальный. И такого фактора, как сезонность, здесь вообще нет: весной москвичи активно снимают летние дачи, осенью - коттеджи для постоянного проживания и дома для встречи Нового года. С началом холодов цены немного снизились, но специалисты считают это явление временным.

Риск у ипотечного кредита один. Владелец рискует потерять свою недвижимость, если вдруг не сможет платить по кредиту. Но, с другой стороны, недвижимость, как правило, не единственная, да и банку может быть трудно осуществить свое право реализовать залог, особенно если это загородный дом. Но, несмотря на это, банкиры сейчас активно рекламируют и продвигают в жизнь именно ломбардное кредитование. Банкиры ищут другие пути заработать, и ломбардное кредитование одна из весьма перспективных схем.

За ничем не примечательный, не слишком комфортабельный кирпичный дом с удобствами, укомплектованный старой наборной мебелью, просили уже $1-1.5 тыс. в месяц. В Москве можно снять хорошую квартиру за $1 тыс. А за городом качественное предложение начинается уже с $2 тыс. в месяц, - говорит Ирина Бобко, начальник отдела аренды Московского инвестиционного агентства недвижимости МИАН.

В целом сектор аренды переживает период подъема, сопровождаемый ростом цен на 10-20% в год. В этом году своими дачными делами москвичи начали заниматься еще в феврале. Пик заключения сделок пришелся на апрель, а к июню у агентств остались только неликвидные или неоправданно дорогие предложения. Приемлемые цены, надо отметить, были для будущих дачников ошеломляющими. Минимальная арендная ставка весной составляла $300-500 в месяц - за эти деньги предлагались небольшие щитовые дома с удобствами на улице, расположенные довольно далеко от столицы.

В конце августа начали появляться и заявки от арендаторов, планирующих снять загородный коттедж на Рождество и Новый год. Столь раннее проявление спроса Бобко называет отличительной особенностью нынешнего осеннего сезона. Прелести зимних праздников, проведенных в уютном доме с камином и хорошей баней, среди сосен и дубов, сейчас рекламируют многие риэлторские агентства. Готовиться к Новому году нужно уже сейчас, пока цены не пошли резко вверх, - утверждает Ирина Зюзюкина, аналитик отдела загородного жилья агентства недвижимости Домострой.

В конце июня - начале июля рынок аренды загородного жилья немного затих, но уже начиная со второй половины августа риэлторы отметили новый всплеск активности. Пришло время для арендаторов, готовых снять коттедж для постоянного проживания на срок от полугода и больше. Основной поток заявок сейчас приходится на дома в ценовом диапазоне от $1.5 тыс. до $3 тыс. в месяц. Клиенты, желающие жить за городом постоянно, ждали не зря: сейчас за сумму $1.5 тыс. предлагаются объекты, ежемесячные арендные ставки по которым летом были в районе $2 тыс.

Но и в других местах, таких, например, как Малаховка или Клязьма, за праздник придется заплатить столько же, как за недельный тур на европейский горнолыжный курорт. Пожалуй, самая стабильная ситуация в секторе аренды дорогих коттеджей (от $10 тыс. в месяц). Все дорого, спрос высокий, вкусы прежние. Состоятельные москвичи часто предпочитают аренду элитного загородного дома покупке коттеджа. В элитном секторе практически не бывает верхнего предела ставок, а на ценообразование влияют самые различные причины.

- Если не хочется слишком тратиться, можно также выбрать коттедж не в самом ближайшем Подмосковье, а на расстоянии 30-60 км от МКАД, ведь многим после встречи Нового года не нужно сразу же мчаться на работу. Ставки на аренду недвижимости в праздничный период сейчас колеблются в пределах от $1 тыс. до $10 тыс. за 10-14 дней. Стоимость зависит от площади дома, его месторасположения и удаленности от Москвы. Для различных направлений характерен довольно большой разброс цен. Самым дорогим и престижным, естественно, является западное направление.

В районе Серебряного Бора, который является лидером на рынке наемного элитного загородного жилья, цены на наиболее качественные коттеджи даже поднялись на 10-15%. Вообще, по словам Игоря Малиновского, директора департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, арендный сектор рынка сейчас переживает большой подъем, многие инвесторы осознали его высокую доходность. Застройщики активно занялись строительством небольших поселков на 15-30 домов, которые будут предлагаться только для сдачи в аренду.
В самом центре города, на острове, произошел конфликт: некие не рейдеры пытались захватить помещения Гидрометцентра.

Например, расположение рядом с лесом или водохранилищем увеличивает цену аренды на 50%. Хорошо развитая инфраструктура дает удорожание процентов в 2 В Барвихе, Жуковке или Раздорах дом с хорошей бытовой техникой, бассейном и сауной, расположенный в охраняемом поселке, обходится в $25 тыс. в месяц, хотя аналогичные предложения в других местах не выходят за рамки $3-5 тыс. в месяц. Перед началом летнего сезона были полностью сданы дома во всех известных поселках, специально предназначенных для аренды.

Началось все с того, что сотрудники Гидрометцентра вышли в эфир, сообщив миру не очередной прогноз погоды, а вести из сферы поглощения недвижимости. Их здание стали захватывать некие рейдеры учитывая то, что метеорологи работают на Садовнической улице, где цена любого метра недвижимости измеряется величиной с четырьмя нулями, вещь не удивительная. Скорее удивительным можно признать то, что вопреки фактически военному захвату здания специалисты по погоде попали на свои рабочие места.

Читатели, наверно, помнят замечательное произведение Чуковского Путаница. Это там, где загорелось море, его тушили пирогами, блинами и сушеными грибами и все такое прочее. Примерно то же происходило в минувшую пятницу в центре Москвы. Местом путаницы оказалась Садовническая улица на столичном острове.

Однако вскоре появилась версия, что метеорологи напутали. Ее источником стала пресс-служба имущественно-земельного комплекса Москвы. По версии столичных чиновников, люди, пришедшие на Садовническую, 9, вовсе не рейдеры, а представители инвестора, компании Великан XXI век, которая на благо города должна здание расселить и реконструировать. Невзирая на перспективу для того же города остаться вовсе без прогноза погоды на завтра. И абсолютно не считаясь с тем, какие и у кого есть права на интересующую инвестора недвижимость, которая, кстати, как говорят, вообще федеральная. Они бы так, возможно, и Кремль не отказались прихватить, но там хорошая и вооруженная охрана.



Но не рейдеры поступили иначе. Представьте себе картину: некие люди приходят по некому адресу и начинают заваривать металлические двери. Охрана соседних домов приходит в недоумение, связывается со старшими смен и перезаряжает помповые ружья - а ну как и по их душу начнут стучаться? Между тем не рейдеры врываются в помещения, курочат мебель, вставляют, где можно, стальные решетки и вообще превращают площадь в некое подобие арены уличных боев в Сталинграде. Хорошо, что до стрельбы не дошло. Синоптики пытаются попасть на работу, но их не пускают, причем, по рассказам, не утруждаясь представлениями и пояснением ситуации. По вызову синоптиков из ближайшего УВД прибывает участковый. Ему везет не рейдеры милиционера даже не побили, не говоря уже о стрельбе на поражение и тому подобном. В общем кошмар.

Так что никакие не рейдеры захватывали здание, а вовсе даже не рейдеры, извините за каламбур. Был еще такой анекдот: противник обстрелял наши самолеты, которые мирно бомбили его города. Действительно, с не рейдерами ситуация получается довольно странная. Представители инвестора, если он имеет реальные права на объект, а те, кого надо выселить, не имеют, по логике вещей, должны были проделать известные действия. Получить, что довольно несложно, соответствующее судебное решение и позвать проводить его в жизнь службу приставов. Потраты времени и денег невелики, зато все имеет законный вид. Ну, или хотя бы арест наложили из какого-нибудь региона, или же легализовали вход на объект, - чтобы захват проходил без партизанщины.

Видимо, когда работают обычные поглотители, у московских чиновников они называются черными рейдерами (хотя автор этих строк ни разу не видел в среде столичного поглотительского бизнеса негров), а когда работают структуры, которые действуют таким же образом, но с санкции города, и, возможно поэтому, наглее, они называются не рейдерами. Удостоверений такого рода пока не выдают, поэтому охранникам зданий не рекомендуется сразу применять к подобным гостям огонь на поражение пусть подождут, когда тем выдадут нужную корочку.

Все подобное случалось, и неоднократно. На входах некоторых столичных предприятий, где сражались штурмовики рейдерского бизнеса и трудовой коллектив, до недавнего времени можно было видеть самую настоящую колючую проволоку (винтовую плетенку, пусть знающие подскажут, как это правильно называется) как превентивное средство от силового захвата недвижимости.



Главная --> Публикации