Главная --> Публикации --> Проблема от никиты сергеевича Европа для дельцов Западный административный округ Некуда спешить Перспективные коммуникации

Перемены
В уходящем году эксперты выделили несколько значительных перемен на рынке жилой недвижимости. Во-первых, перевод цен с долларов на рубли. Практически во всех рекламных материалах цена указывается только в российской валюте. По мнению руководителя аналитической службы МИАН агентство недвижимости Алексея Кудрявцева, переход на рубли, с одной стороны, привел единицы изменения цен в Москве к общероссийскому формату, с другой свел на нет выигрыш потребителя от изменения курсовой разницы. В целом по рынку квартир переход на рублевые цены не повлиял на ценовую динамику. Рынок загородной недвижимости переориентировался на рублевые цены только к концу октября.

По мнению специалистов, рынок жилой недвижимости Московского региона на протяжении десяти месяцев находился в застое. Однако несмотря на топтание на месте, на любой класс столичного жилья находился свой покупатель. ЭВ решил вспомнить основные тенденции уходящего года и заглянуть в ближайшее будущее жилищного рынка.

4 июля 2007 года Госдума приняла Федеральный закон О государственном кадастре недвижимости. Документ значительно упростил и сократил процедуру подготовки документов к сделке. Значительно повлиял на рынок жилой недвижимости и мировой финансовый кризис. В результате некоторые банки приостановили выдачу ипотечных кредитов, подняли ставки, что привело к резкому сокращению в столице и Подмосковье ипотечных сделок.

Еще одним важным событием стал запрет застройки Москвы точечными объектами. Как пояснил аналитик, сейчас весомая доля предложения объектов бизнес-класса и элиты приходится на точечную застройку. Очевидно, что сокращение количества площадок под застройку приведет к ограничению предложения и, как следствие, может увеличить цены в этих сегментах.

На смену кирпичному домостроению приходит монолитно-кирпичный способ возведения домов. Например, в настоящее время в городе Люберцы в продаже находится 10 объектов новостроек. Среди них 4 дома монолитно-кирпичных, 4 панельных, и только один возводится полностью из кирпича жилой комплекс Наташинский парк, сообщил Сергей Куренков. По его мнению, заметно сократилась доля инвестиционных сделок на рынке первичной жилой недвижимости.

В 2007 году Москва впервые за несколько лет уступила первенство по объему строящегося жилья, добавил руководитель департамента инвестиционного консалтинга компании Домострой Сергей Куренков. С его слов, сегодня лидерство принадлежит Московской области, где введено 11% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом. Объемы строительства жилья в Подмосковье, особенно в 30 км от МКАД, за последние годы постоянно растет. Более половины строящегося сегодня жилья составляют монолитные и монолитно-кирпичные дома. Высокие потребительские характеристики подмосковных новостроек по более доступным ценам привлекают потенциальных покупателей и создают конкуренцию московской недвижимости.

По мнению Сергея Куренкова, стоимость подмосковной панели с января по ноябрь вообще не претерпела каких-либо изменений. Однако возросла цена квартир в монолитных и кирпичных домах. Покупатели переориентировались на более качественные дома, обладающие более высокими потребительскими характеристиками. Предпочтение отдается домам с охраняемой огороженной территорией, подземным паркингом.

Цены
Как сообщил Алексей Кудрявцев, за год в среднем 1 кв. м новостроек в столице вырос в цене на 7,3%. Гораздо быстрее росла стоимость квадрата в сегменте качественного элитного жилья на 13%. Новостройки эконом-класса подорожали за прошедшие 11 месяцев этого года на 8%. Рост стоимости кв. м жилья в типовых домах и объектах бизнес-класса составил 3% и 5% соответственно. В Московской области рост цен на новостройки более низкий, чем в Москве. За 11 месяцев цены выросли всего на 2,6% и по итогам ноября составили $1848 за кв. м. По различным направлениям показатели роста стоимости кв. м в новостройках варьировались от 1,5% на Ленинградском и Пятницком направлениях до 3,4% на Дмитровском шоссе.

В первом полугодии, прежде всего в сегменте эконом-класса, наблюдалось понижение цены. Во втором полугодии в этом сегменте мы увидели плавную тенденцию роста. В результате к декабрю 2007 года стоимость квадратного метра вернулась примерно в те же позиции, где она уже была год назад, подчеркнула гендиректор УК БЕСТ-Недвижимость Лариса Патлух.

С января по ноябрь 2007 г. прирост стоимости квартир в монолитных и кирпичных домах Подмосковья составил 510%. При этом наименьшей коррекции подверглась стоимость квадрата в 1-комнатных квартирах. Практически на протяжении всего года средняя цена кв. м в однушках не менялась, а по результатам года даже немного увеличилась.

Перспективы
По прогнозу Алексея Кудрявцева, к весне следующего года ожидания столичных потребителей в отношении снижения уровня цен окончательно сойдут на нет. Цены на первичную недвижимость (в связи с ограниченным спросом со стороны инвесторов) будут расти с незначительным опережением темпа инфляции, примерно на 1012% в год.

А вот рынок аренды в этом году не уставал ставить рекорды. Эксперты связывают это с мировым кризисом. На рынок аренды пришел отток с рынка продаж и это, безусловно, спровоцировало рост арендных ставок. По итогам года он составил 2025%. Средняя стоимость найма однокомнатных квартир эконом-класса выросла на 17%, двухкомнатных на 27%, трехкомнатных на 26,5%, пояснила Лариса Патлух.

С точки зрения инвестиций на сегодняшний день наиболее привлекательными являются вложения в коммерческую недвижимость, например, в нежилые помещения в новостройках. В сегменте жилой недвижимости частному инвестору имеет смысл вкладывать средства только в том случае, когда цена объекта на самой начальной стадии сильно отличается от цены уже возведенного объекта. Таким потенциалом, на мой взгляд, сегодня обладают подмосковные многоэтажки. Сохраняется тенденция инвестирования в загородное жилье и участки, так как динамика роста цен на них не падает. На загородном рынке сегодня выгодно инвестировать в объекты эконом-сегмента и земельные участки.

Поведение цен на вторичную недвижимость будет во многом обусловлено стабильным объемом предложения (на уровне 3040 тыс. квартир), который будет поддерживаться в первую очередь желанием частных инвесторов продать инвестиционные квартиры, приобретенные в 2005 и 2006 гг. Мы ожидаем прироста среднего уровня в этом сегменте на 810% в 2008 г. Подмосковные квартиры будут дорожать в среднем на 56% в год, с возможным повышением до 10% по отдельным категориям и объектам, заключил аналитик. По мнению Ларисы Патлух, цены в 2008 году будут расти на уровне инфляции. Можно ожидать порядка 15% повышения цены, но определяющим фактором степени удорожания будет ценовая ситуация внутри каждого из сегментов рынка.

Правда, прогнозы содержат множество оговорок. Если сохранится стабильность в политике и экономике, если не произойдет ничего необычного с ценами на нефть, если предполагаемый налог на недвижимость не будет введен слишком резко и не окажется чересчур экстремальным...

Предварительные оценки 2007 года позволяют нам говорить о росте цен до 40% в сегментах загородной и коммерческой недвижимости, заключил Алексей Кудрявцев.
К концу года сенсационных прогнозов на счет будущего рынка недвижимости заметно поубавилось. После того как выборы в Госдуму прошли, уже почти никто не обещает ни двукратного повышения, ни двукратного снижения цен. Вердикт аналитиков почти единодушен: нас ожидает сдержанный рост стоимости жилья.

- Цены на новостройки будут расти с незначительным опережением темпа инфляции: примерно на 10 - 12% в год. На вторичную недвижимость - на 8 - 10%. Поведение цен на вторичном рынке во многом определятся стабильным объемом предложения. А он будет поддерживаться в первую очередь желанием продать инвестиционные квартиры, приобретенные в 2005 и 2006 гг.

Мнения экспертов
Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы МИАН-агентство недвижимости:

Екатерина Донец, эксперт отдела вторичной недвижимости агентства Кутузовский проспект:

В сегменте эконом-класса ожидаемый рост цен в рублях - 10 - 12%.

Примерно то же можно сказать и о квартирах эконом-класса. Хотя все вышесказанное верно лишь при условии, что нас не ожидает никаких глобальных встрясок и экспериментов в политической жизни (особенно после марта 2008 года), существенных нововведений в сфере налогообложения, а также не будет резких скачков в ту или другую сторону на мировых нефтяных рынках. Во всех этих случаях сложно что-либо предсказать.

- На рынке московского жилья продолжится тенденция постепенного роста цен. Это, как и в уходящем году, будет обусловлено большим притоком иногородних покупателей. В среде зажиточных провинциальных чиновников и руководителей коммерческих структур хорошим тоном считается вложение денег в столичную недвижимость, с тем чтобы потом сдавать ее в аренду или чтобы там жили дети - студенты столичных вузов.

- Ситуацию стремительного подорожания, как в 2006 году, в ближайшее время представить себе сложно. Однако эконом-класса Москве по-прежнему не хватает, некоторые аналитики говорят о том, что в конце 2008 года он вовсе исчезнет со столичного рынка. Поэтому те, кто планировал приобрести недорогую квартиру в Москве, все чаще будут делать выбор в пользу Подмосковья.

Сергей Крячков, директор департамента маркетинга агентства недвижимости нового типа Открытая компания:

...возможное введение налога на недвижимость в перспективе приведет к еще большему спросу на жилье эконом-класса. А соответственно - на подмосковные новостройки.

Еще аналитики предполагают, что...
...более быстрыми темпами, чем в столице, будет дорожать жилье в среднем и дальнем Подмосковье. Это связано с планами строительства подмосковной окружной дороги. А кроме того, только в этих районах и осталось жилье, которое хотя бы условно можно еще назвать доступным.

(Подробнее об этом мы расскажем в первом выпуске Вашего дома в будущем году - 15 января).

...усилится разброс цен внутри столицы в зависимости от района: престижный он или непрестижный, экологически чистый или грязный, рабочий или интеллигентный.

Теоретически речь идет об очень незначительном росте цен. Колебание стоимости квадратного метра в рамках 1 - 1,5 процента в месяц (12 - 18 процентов в год) считается признаком стабильности на рынке.

Справка КП
10 - 12 процентов - это сколько?

Конечно, это средние цифры. Колебания цены конкретной квартиры могут сильно отличаться от среднестатистических показателей.

Однако с учетом нынешней стоимости московского и даже подмосковного жилья в абсолютных цифрах суммы набегают в понимании среднего москвича отнюдь не незначительные. Скажем, квартира стоимостью 3 750 000 рублей ($150 000 - однушка в спальном районе) при таком раскладе за год прибавит в цене 375 000 - 450 000 рублей, а стоимостью 12 500 000 рублей ($500 000 - это практически минимальная цена жилья внутри третьего транспортного кольца) - 1 250 000 - 1 500 000 рублей.

Решить эту проблему призваны строящиеся поселки премиум-класса, но пока они остаются сложным и рискованным жанром загородной недвижимости. Типологические критерии таких поселков затрудняются назвать даже самые опытные практики продаж. Ключевое слово фишка, за которым может скрываться что угодно от помпезной архитектуры до пруда с карасями. Одни ставят премиум выше элиты, другие не видят разницы, третьи выделяют еще и люкс. В итоге получается, что у каждого дорогого поселка есть своя удобная категория, внутри которой у покупателя практически нет ассортимента.

Несмотря на то, что объем предложения на рынке загородного домостроения ежегодно увеличивается более чем в два раза, состоятельным горожанам по-прежнему довольно сложно найти подходящий объект. Если есть природные красоты, то до них не добраться, современную стеклянную архитектуру приходится обносить осторожным забором. Рядом и море, и озеро, а яхту пришвартовать негде

В начале ноября редакция журнала МирDом. Санкт-Петербург пригласила экспертов рынка разобраться в сложившейся ситуации. В рамках выставки Ярмарка недвижимости состоялась деловая игра Элита на природе: загородная недвижимость премиум-класса. В мероприятии приняли участие:

Интересный феномен: загородный рынок изрядно вырос по площади участков, числу объектов и ценам, а покупатели по-прежнему плачут: купить нечего.

а также представители строительных и риэлторских компаний Петербурга и Ленобласти, потенциальные покупатели загородной недвижимости и журналисты.

Полина Яковлева, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank;
Екатерина Гуртовая, директор по оценке и разработке концепций холдинга RBI;
Мария Холод, руководитель отдела рекламы и PR компании ПетроСтиль;
Людмила Барашкова, ресечер по коттеджным поселкам АН Бекар;
Никита Константинов, начальник отдела продаж ООО Особняк;
Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и развития корпорации Петербургская Недвижимость;
Марина Агеева, руководитель рекламной службы ПулЭкспресс Групп;
Екатерина Диулина, специалист отдела аналитики и консалтинга АН Итака;

Полина Яковлева, директор отдела элитной жилой недвижимости компании Knight Frank
Сегодня под Петербургом проектируется и строится порядка 150 коттеджных поселков (включая проекты, в которых земельные участки продаются под самостоятельную застройку), около сотни из них находятся в открытой продаже.

В течение двух часов эксперты рынка поделились своим мнением о том, что сегодня собой представляют загородные поселки премиум-класса, проанализировали месторасположение таких объектов, отметили преимущества и недостатки некоторых из них и, наконец, постарались ответить на вопрос, как выбрать подходящий загородный коттедж. MD публикует наиболее интересные выступления специалистов.

В третьем квартале этого года в предложении появилось 25 организованных поселков, лишь три их которых можно отнести к высшему ценовому сегменту. Это поселки Медовое, Юкковский парк, Осиновая роща. Кстати, в последнем, несмотря на достаточно высокую цену свыше $1 млн за объект на данный момент не реализован всего один коттедж.

Загородный рынок демонстрирует высокую ценовую динамику. Только за последние три месяца средняя стоимость объектов в коттеджных поселках выросла на 12,6%. Стоимость квадратного метра коттеджа с учетом земельного участка находится в диапазоне от $1 386 до $4 56 При этом максимальные цены отмечены в Курортном, Пушкинском и Приморском районах (более $3 000 за квадрат). В Ленобласти благодаря проекту Бель Виль ($2 929), расположенном в непосредственной близости к дворцово-парковым ансамблям Павловска и Пушкина, в ценовые лидеры выбился Тосненский район.

Новые предложения Всеволожского района сконцентрированы на расстоянии от 5 до 20 км от Петербурга. Масштабность и транспортная доступность этих объектов позволяет позиционировать их как поселки для постоянного проживания. Здесь расположено большинство крупных проектов комплексной застройки, которые включают различные типы жилья (квартиры, таун-хаузы, коттеджи). Среди них поселки Токкари-Ленд и Коркинские холмы от компании Гарант Девелопмент, Охтинское раздолье от Вертикали, Румболово от ПулЭкспресс и др.

Многие девелоперы сейчас осваивают территории рядом с уже возведенными поселками: расширяют свои проекты (дополнительные очереди) или создают новые. В Выборгском районе даже образовались локальные зоны, состоящие из двух-трех, а иногда и более поселений (например, у озера Правдинское поселки Киррко-Ярви, Правдинское озеро, Красноозерье, Пионер; вокруг Чернявского озера компания ПулЭкспресс возвела Ольшаники-1, Ольшаники-2 и Ольшаники-мини, а НеваИнвестПроект Зеленую горку). Это в точности повторяет московские тенденции развития загородного рынка, когда на популярных направлениях формируются целые коттеджные городки из участков, освоенных разными девелоперами.

Мария ХОЛОД, руководитель отдела рекламы и PR компании ПетроСтиль
Загородные поселки премиум-класса можно разделить на два сегмента: элита и de luxe.

В ближайшие годы наибольшее количество коттеджных поселков появятся в Выборгском, Всеволожском и Приозерском районах. Заметен интерес девелоперов и к южному направлению Гатчинский, Ломоносовский районы. Но пока на их долю приходится не больше четверти всех заявленных к реализации проектов.

Говоря о функциональном назначении объектов, следует отметить, что это могут быть как дома, предназначенные для сезонного проживания и расположенные достаточно далеко от Петербурга (свыше 50 км), так и альтернатива городским квартирам коттеджи для постоянного проживания, расположенные не так далеко.

К последнему мы склонны относить, например, такие проекты, как Honka Family Club, Медовое, и Lakes´berry Club. Сюда же можно добавить и Северный Версаль, хотя некоторые эксперты не считают его коттеджным поселком, относя построенные здесь особняки отдельными домовладениями с солидными наделами земли в черте города.

В Курортном районе, как ни странно, предложение коттеджных комплексов по-прежнему невелико: их можно пересчитать по пальцам. Поэтому при выборе дома в составе поселка стоит уделить внимание другим районам. Например, Всеволожскому из-за близости к городу. Территории южнее Петербурга, в частности Петродворцовый район, только начинают осваиваться застройщиками. Потому предложение комплексной застройки там ограничено. Можно назвать пока только такие объекты, как Михайловское и Павловский фасад. Хотя, безусловно, в дальнейшем этот район будет развиваться и пользоваться популярностью в первую очередь у жителей юго-запада.

В поселках премиум-класса сегодня реализуются в основном полные лоты, включающие и дом, и участок. Хотя иногда застройщики продают только земельные наделы, дабы покупатель смог самовыразиться, построить дом своей мечты.

Никита Константинов, начальник отдела продаж компании Особняк
- Девелопер при организации инфраструктуры загородного поселка прежде всего стремится подтвердить его класс, привлечь дополнительное внимание к проекту. На наших объектах этот вопрос решается по-разному. В активе компании четыре загородных поселка. Два из них - Новый Мир и Парквэй - расположены рядом, в районе Репино-Ленинское. Поэтому имеют общие объекты инфраструктуры: магазин с аптекой, общественные зоны и рекреационная зона с детской и спортивной площадками, гостевая парковка. Этот набор мы считаем стандартным для любого поселка. Из новшеств могу назвать строительство в составе загородных проектов фитнес-комплексов, оборудование вертолетных площадок и причалов для маломерных судов, если есть такая возможность.

В настоящее время покупатель в месте своего будущего проживания хочет видеть развитую, но адекватную инфраструктуру. Если поблизости уже работают детский сад или магазины не обязательно дублировать их в поселке. Одновременно с этим в каждом коттеджном комплексе должна быть своя фишка. Будь то бассейн, сигарная, бильярдная, поле для гольфа, теннисные корты или вертолетная площадка. Само собой хорошая охрана с видеонаблюдением, телефония и Интернет сейчас являются обязательными для поселков премиум-класса. При создании таких объектов нужно учитываем даже такие нюансы, как места для проживания обслуживающего персонала. В составе дома можно предусмотреть так называемые гостевые комнаты, в которых будет жить прислуга, или сделать как в проекте Медовый - построить небольшой отдельный модуль с необходимыми для проживания помещениями.

Еще один нюанс как показывает опыт нашей компании, при покупке коттеджа у того или иного застройщика, или в конкретном поселке, значимую роль играют рекомендации друзей и знакомых.

Девелоперы могут предлагать очень широкий комплекс дополнительных услуг. Их набор во многом зависит от его локации. Если поселок расположен у реки или водоема, то следует предусмотреть стоянку для судов, если далековато можно и вертолетную площадку. Главное не увлекаться, ведь все это в результате скажется на стоимости дальнейшего обслуживания: все затраты, связанные как с эксплуатацией дома и обслуживанием сопутствующей инфраструктуры, лягут на плечи собственника коттеджа. Все это непременно нужно учитывать и девелоперу, и покупателю.

Если территория не имеет собственного природного водоема, а статус обязывает, можно найти выход создать искусственный пруд. Но здесь нужно учитывать, что водоем этот требует ухода, чтобы не заболачиваться и не зарасти ряской на следующий же год.

Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и развития корпорации Петербургская Недвижимость
- Сейчас мы рассуждаем об инфраструктуре магазинах, предприятиях сферы обслуживания... А ведь нельзя забывать, что житель загородного поселка премиум-класса не захочет на своей территории видеть посторонних. То есть все погрузки-разгрузки товара, уборка мусора и прочее должно происходить на внешней стороне, за забором.

Многочисленные ошибки допускаются застройщиками даже в таком, казалось бы, простом вопросе, как возведение ограждения. Случалось, что между каждым домом на территории поселка строились глухие трехметровые преграды. В другом случае была чисто символическая изгородь - в 40 сантиметров высотой. Как показывает опыт, достаточно забора в 80-100 сантиметров, исключающего проход на соседний участок маленького ребенка или собаки. Часто можно обойтись и просто решетками они пропускают свет, но и препятствуют постороннему проникновению. Здесь полезно было бы учесть опыт Калининграда, где нередко заборы при коттеджах делают из полупрозрачного пластика. У нас глухие заборы из бетона, подступающие к дому со всех четырех сторон, уже давно себя изжили.

Говоря о минимальной площади коттеджа также необходимо учитывать некоторые детали. Если дом не предназначен для постоянного проживания, навряд ли нужно строить его слишком большим на 250 квадратных метров и выше. Ведь его постоянный владелец умеет считать деньги, он сразу поймет, что за домом нужно постоянно ухаживать, отапливать, расчищать территорию. А это дополнительные траты, и не малые.

Марина Агеева, руководитель рекламной службы ПулЭкспресс Групп
- В сегмент загородного элитного жилья попадают как дачные коттеджные поселки, так и комплексы для постоянного проживания. По нашим данным, на сегодняшний день к этой категории можно отнести до трети планируемых к строительству объектов. В основном это дома вместе с участками стоимостью от $500-600 тысяч. За $300 500 тысяч можно приобрести объекты, которые относятся к бизнес-классу. И наиболее востребованная категория, но и наименее возводимая (четверть всех проектов) категория эконом. Дома с участком здесь обойдутся до $300 тысяч за лот. Это связано не столько с прихотью застройщиков, сколько с землей, на которой эти коттеджи возводятся. Если земельные наделы изначально дорогие, то там невозможно создать дешевые поселки. Ведь только затраты на инженерное обеспечение могут составить до 25% от стоимости участка.

Мой совет всем застройщикам и девелоперам элитного загородного жилья уделяйте больше внимания таким, кажущимся на первый взгляд мелкими, деталям. Они не менее важны для успешного ведения бизнеса.

Как уже отмечалось раньше моими коллегами, в премиальном сегменте сейчас продаются преимущественно дома с землей, а не голые участки под застройку. Хочу добавить, что высоким спросом пользуются не только готовые, но и полностью отделанные коттеджи, под ключ. Приобретение такого объекта сокращает срок въезда, покупателю не приходится ждать окончания затянувшегося ремонта или жить фактически на строительной площадке.
Совсем не обязательно покупать квартиру или дом целиком. Можно приобрести лишь часть, определенную долю. Сегодня на рынке недвижимости таких предложений более чем достаточно. Как и зачем покупать и продавать жилплощадь по частям тема сегодняшнего выпуска СБ.

Из последних тенденций загородного рынка нужно отметить происходящее укрупнение проектов, вслед за Москвой. Появляются коттеджные поселки насчитывающие 150-200 домов. Например, поселок Золотые пески за Зеленогорском серьезно выделяется из всего ряда элитных объектов. Во-первых, он расположен непривычно далеко около 80 километров от Петербурга. Во-вторых, площадь комплекса и количество домовладений в нем достаточно велики 70 гектар и более 200 домов соответственно. Тем не менее, стоимость предложения и высокий спрос автоматически относит этот поселок к разряду элитных. Цена сотки здесь варьируется от $28 тысяч на береговой линии, до $10 тысяч - на более удаленных от Финского залива участках. Однако за девять месяцев с начала продаж было реализовано 80% коттеджей.

Что такое доля? Это понятие скорее правовое и не привязано к квадратным метрам. Ее нельзя огородить забором и повесить табличку посторонним вход воспрещен.

Доля понятие абстрактное
У жилья может быть не один, а несколько хозяев. Собственность же совместной или долевой. Совместная это когда доли каждого сособственника не определены. Если определены долевая. Так, участниками совместной собственности на имущество являются супруги, если они приобрели его во время брака (когда брачным договором не предусмотрено иное). Квартира, купленная ими до брака, относилась бы к долевой собственности.

Важно!
Невозможно иметь долю в неприватизированном жилье.

Собственнику может принадлежать какая-то часть, допустим, 1/8 или 1/16 общей собственности. Но нельзя определить, где конкретно она находится в ванной, туалете или в каком-то другом месте квартиры. Несмотря на то, что долю нельзя потрогать, собственник вправе распоряжаться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, отдать в залог либо распорядиться иным образом. Выделить же конкретную долю было бы возможно только в том случае, если квартиру разделить в натуре. Но в квартире, как правило, невозможно сделать два отдельных входа, два сан-узла, две кухни и т.д.

Другие собственники могут согласиться или отказаться от покупки доли. Для отказа необходимо оформить заявление:
у любого нотариуса,
либо в Росрегистрации.

Преимущественное право
При продаже доли в квартире (на юридическом языке доли в праве) главный принцип соблюсти правило преимущественной покупки. В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ, такое право имеют другие сособственники квартиры. По закону продавец должен сначала им предложить купить свою долю. Для этого он направляет уведомление о продаже в письменной форме с указанием цены и других условий продажи.

Для подстраховки продавцу следует направлять письма собственникам по почте с требованием уведомления о вручении. В этом случае другие сособственники не смогут его обвинить в том, что им не предлагалось купить долю.

А могут не покупать долю и не оформлять отказ.
Если остальные участники откажутся от покупки или не приобретут долю в течение месяца, тогда продавец по истечении 30 дней вправе продать свой кусок пирога кому захочет по цене, указанной в уведомлении.

Сделка по купле-продаже доли подлежит государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе. При подаче документов на государственную регистрацию продавец должен приложить к обычному пакету документов еще и подтверждение, что он не нарушил правила преимущественной покупки доли другими сособственниками. Таким подтверждением может быть их отказ от покупки доли или доказательство, что другие сособственники получили уведомление 30 дней назад. В этом случае государственная регистрация будет проводиться независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных дольщиков.

Преимущественное право покупки действует лишь тогда, когда доля продается постороннему лицу. При продаже ее кому-либо из участников общей долевой собственности остальные сособственники не имеют преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли. Если претендентов на покупку несколько, то продавец сам выбирает, кому из них продать свою долю. При возникновении спора между ними суд не вправе обязать продавца изменить свой выбор.
О регистрации

В случае, когда продавец нарушил правило, другой участник долевой собственности может в течение трех месяцев требовать перевода прав и обязанностей покупателя на него. Для этого ему необходимо обратиться в суд.
Продажа под маской дарения

Если такой документ отсутствует, то регистраторы обязаны приостановить регистрацию сделки, пока не пройдет месяц со дня извещения продавцом остальных участников долевой собственности.

Но хочется все же предостеречь продавцов. Как известно, договор дарения безвозмездный. В нем не должно быть упоминания о деньгах, которые одаряемый должен заплатить за долю. В противном случае это уже не дарение. Но если в сделке что-то пойдет не так, продавец рискует остаться без доли и без денег.

Нередки ситуации, когда продавец доли, чтобы не связываться с другими сособственниками, заключает договор дарения. Ведь при дарении извещать и предлагать приобрести долю другим сособственникам не нужно.

Важно!
И еще: если доля дарится, одаряемому необходимо заплатить налог! Если только одаряемый не член семьи и не близкий родственник своему благодетелю.

Кроме того, по закону такая сделка будет считаться ничтожной, поскольку является мнимой то есть совершенной с целью прикрыть другую сделку. И будет расторгнута.

Но есть другой вариант. По общему правилу, участнику долевой собственности может быть выплачена остальными собственниками компенсация вместо выдела его доли в натуре. Допускается это только с его согласия.

О компенсации
В соответствии с Гражданским кодексом РФ, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Но на практике сделать это затруднительно, а порой и невозможно (о чем уже говорилось выше).

Раздел общего имущества или выдел доли осуществляется по соглашению всех участников общей долевой собственности. Если такое согласие не достигнуто, то любой сособственник вправе обратиться за разрешением спора в суд.

В некоторых случаях согласие собственника может не браться в расчет. Такое возможно, когда доля незначительна, не может быть реально выделена и ее владелец не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. В этом случае суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных дольщиков выплатить ему компенсацию.

Например, собственник доли задолжал по какому-либо обязательству и не погашает долги. В таком случае кредитор при недостаточности у должника другого имущества вправе предъявить требование о выделе его доли в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

За долги с торгов!
В некоторых случаях выдела доли может требовать не только ее собственник, но и другие лица.

При отказе других дольщиков от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду продажи этой доли с публичных торгов. Правила о преимущественной покупке в этой ситуации не берутся в расчет.

Но если выделение доли в натуре невозможно или против этого возражают остальные участники долевой собственности, то кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по рыночной цене. А с вырученных от продажи средств погасить задолженность.

Комнаты в коммунальной квартире также продаются с оформлением преимущественного права покупки. Поэтому нужно в письменной форме известить других сособственников о продаже. Причем если кто-то из них согласился купить комнату, но с условием, которое не было предусмотрено в извещении, то хозяин вправе продавать ее любому лицу. Например, если собственник комнаты в коммуналке предупредил соседей о продаже на условиях ее полной оплаты без рассрочек, а один из них дал свое согласие на покупку, но с условием оплаты по частям в течение года, то продавец вправе продать комнату посторонним лицам. Такое поведение не будет расцениваться как нарушение правил о преимущественной покупке.

Ах ты, доля... коммунальная
В обычной квартире все является общей долевой собственностью и комнаты, и коридор, и кухня, и санузел. Отличие доли в коммунальной квартире состоит в том, что комната является единоличной собственностью человека. А коридор, санузел, кухня, кладовки относятся к общей долевой собственности. При продаже комнаты в коммуналке вместе с комнатой продается и часть (доля) общего имущества.



Главная --> Публикации