Главная --> Публикации --> В люберецких полях вырастут квартиры Новое в законодательстве: территории и дороги Инфляция разгоняет ставки по кредитам Пособие для начинающих, или говорящая азбука рынка коммерческой недвижимости Дальше едешь – меньше платишь

Вчера главный архитектор Москвы Александр Кузьмин, префект Центрального административного округа Сергей Байдаков и депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов провели пресс-конференцию, посвященную актуализированным градостроительным планам развития центра столицы. Так, до 2010 года планируется построить без малого 3,6 млн. квадратных метров жилья, кроме того, почти на 9,5 млн. квадратных метров увеличится нежилой фонд, в основном за счет новых детсадов, школ и других объектов соцкультбыта.

Надежды жителей Москвы, что после заявления мэра столицы Юрия Лужкова о том, что в городе будет запрещена точечная застройка в их районах перестанут возводить новые дома, оказались преувеличены. Как выясняется, у москвичей и чиновников зачастую разное толкование понятия точечная застройка. По мнению представителей власти, если дома строятся для жителей того района, в котором они возводятся, а не для инвесторов, то они не подпадают под понятие точечной застройки.

По словам Кузьмина, на телефон горячей линии поступило около 300 звонков от москвичей, проинформировавших власти о фактах точечной застройки в своих микрорайонах. В общей сложности выявлено 170 таких строительных объектов. Комиссия уже рассмотрела 120, однако далеко не все признала точечным строительством, на которое мэр столицы Юрий Лужков наложил категорический запрет. Лишь в 25 случаях строительство признано незаконным и решением правительства Москвы было прекращено. Кузьмин признал проблемы с определением законности строительства отдельных объектов. В том случае, если жилой дом строится для переселения в него жителей микрорайона, претензии со стороны властей к строительству снимаются. Если же квартиры должны получить сторонние граждане и организации, то возведение этого объекта признается незаконным. Впрочем, из его ответов не было ясно, как решается судьба новостроек, квартиры в которых делятся в какой-либо пропорции между сторонними инвесторами и жителями данного микрорайона.

Однако, учитывая крайне ограниченный ресурс строительных площадок на территории ЦАО, не совсем понятно, за счет чего будут реализовываться масштабные планы новостроек. Не стоит ли за этим точечная застройка? Кузьмин заверил, что нет. Я бы не сказал, что точечная застройка все еще продолжается, заявил он, отвечая на вопрос НГ. Судьбу строительных объектов, мешающих горожанам, сегодня решает вневедомственная комиссия, работу которой возглавляет главный архитектор столицы.

Кузьмин пояснил, почему денонсируются некоторые разрешения на строительство, выданные ранее. Оказывается, чиновники тогда и сейчас используют разные критерии. Если прежде на многие вещи смотрели снисходительно, то теперь подход стал строже. Впрочем, конфликт между городскими властями и москвичами по вопросам точечной застройки все равно нельзя считать исчерпанным. Действительно, баланс интересов жителей, города и инвесторов соблюсти крайне сложно. И мнение чиновников, как правило, не совпадает с позицией горожан. А решают чиновники, у общественности нет даже совещательного голоса при вынесении вердикта вневедомственной комиссией. Именно отсюда вытекает главное противоречие в оценках: продолжается или нет в Москве пресловутое точечное строительство.

Главный архитектор столицы назвал некоторые адреса побед горожан. Например, строительство жилого дома в Ольховском тупике. Чиновники проявили принципиальность, несмотря на то что в данном случае речь идет об обманутых соинвесторах. Запрещено строительство и по адресу Тверской бульвар,1 Компания-застройщик получила разрешение строить здесь здание лет десять назад, однако своевременно не реализовала проект, за что теперь и поплатилась. В свою очередь, префект ЦАО уточнил, что всего в округе из 14 объектов строительства признали точечными и запретили шесть.

Эксперты убеждены, что такой закон необходим. Само понятие точечной застройки не определено законодательством. Поэтому в принципе все, что не противоречит строительным нормам, может быть построено, заявил старший юрист ЮК Вегас-Лекс Игорь Чумаченко. В идеале все вопросы должны решаться на стадии определения требований разрешения использования земельных участков и их предоставления под застройку, подчеркнул он. В столице за это отвечают Моском-архитектуры, департамент земельных ресурсов города и правительство Москвы. Однако их решения не всегда бесспорны, что вызывает справедливое возмущение жителей.

Главный архитектор столицы вывел универсальную, по его мнению, формулу определения допустимости точечной застройки полное соблюдение строительных нормативов, плюс немного совести. Москвин-Тарханов на это философски заметил, что это трудно сформулировать в законе. А закон Градостроительный кодекс Москвы между тем вскоре будет принят и поставит все точки над i.

Аналитики Росгосстраха считают, что на московском рынке сформировался навес нераспроданного жилья, который в ближайшие месяцы или годы будет давить на цены, способствуя их снижению. Запас нераспроданного жилья достаточен для удовлетворения спроса в течение года или более, утверждают авторы отчета. По их оценкам, в довесок к уже построенным квартирам на столичный рынок ежегодно будет поступать не менее 3 млн кв. м нового жилья в Москве и 4 млн кв. м в Подмосковье. Поглощение только 3 млн кв. м московских новостроек потребует совершения не менее 100 тыс. сделок с недвижимостью в год. Однако, по данным Федеральной регистрационной службы по Москве, в 2006 году было зарегистрировано только 75,5 тыс. сделок. В нынешнем году будет совершено немногим более 70 тыс. сделок с недвижимостью, констатируют эксперты Росгосстраха.

Власти вроде бы пытаются вести диалог с общественностью. Но это, как правило, выливается в формальную процедуру. Проблема в том, что в законодательстве не закреплено, что отрицательное мнение жителей городские власти должны учитывать, принимая решение о запрете строительства. Для чиновников важно соблюсти формальность, важен сам факт слушаний, а то, что решил народ, уже не важно.
На днях центр стратегических исследований Росгосстраха опубликовал прогноз развития рынка недвижимости в Москве. Аналитики страховой компании утверждают, что рост цен на квартиры возобновится не ранее весны-лета 2008 года, поскольку накопились большие запасы нераспроданного жилья. А в отдаленной перспективе московский рынок недвижимости и вовсе ждет охлаждение, вызванное сокращением миграционных потоков и снижением качества жизни в мегаполисе. Участники рынка недвижимости прогнозам страховщиков не верят.

По мнению руководителя отдела по связям с общественностью компании Пересвет-инвест Ирины Наумовой, гипотеза о нераспроданных запасах жилья это миф. Конечно, существуют неликвидные квартиры, которые зависают на рынке по пять-восемь лет. Но, как правило, это квартиры в так называемых домах бизнес-класса с неудачным расположением или планировкой. Например, всем известен довольно дорогой жилой комплекс одного из московских застройщиков с туалетами-пеналами площадью 9 кв. м и шириной 1,2 м. Естественно, продавать квартиры с такой начинкой сложно, говорит госпожа Наумова. Ничего не известно о навесе новостроек и директору аналитического консалтингового центра холдинга Миэль Владиславу Луцкову. Никакого навеса нераспроданных новостроек не было и нет. Есть дефицит предложения на первичном рынке, составляющий около 20%. Сейчас разрабатывается много крупных проектов, но как минимум до второго полугодия следующего года они не выйдут на рынок, заключает он.

Выводы страховщиков вызывают недоумение у риэлтеров. Во-первых, поясняют они, объем сделок, зарегистрированных ФРС по Москве, прежде всего отражает операции на вторичном рынке жилья. Во-вторых, 3 млн кв. м это примерно 42 тыс. квартир. В таком случае, о каких 100 тыс. сделок идет речь в отчете, не совсем понятно, рассуждает один из наших собеседников. В-третьих, участники рынка не исключают падения объемов жилищного строительства в ближайшие годы. По крайней мере, с марта в Москве почти не проводятся торги по строительным площадкам, а регламенты выделения земельных участков ужесточаются повсеместно. На днях правительство Московской области констатировало, что сроки ввода жилья в области под угрозой срыва. В том числе по вине московских компаний.

Аналитики Росгосстраха оптимизма маститого аналитика не разделяют. Они уверены, что повышение качества жизни в регионах значительно снижает привлекательность московской недвижимости. Тем более что в Москве жить крайне некомфортно. В доказательство страховщики ссылаются на рейтинг британского журнала The Economist, в котором соседями Москвы по уровню качества жизни являются Триполи (Ливия), Манагуа (Никарагуа), Вьентьян (Лаос) и Котоноу (Бенин). Москва считается городом перегруженным, дорогим, опасным и сложным для проживания. В большой степени такое положение дел толкает региональные бизнес-круги к приобретению недвижимости в своих городах, поближе к собственному бизнесу, или за границей, где в ряде случаев она существенно дешевле, чем в Москве, констатируют аналитики Росгосстраха. По их мнению, в перспективе московский рынок недвижимости ожидает заметное охлаждение за счет роста региональных центров, которые становятся более привлекательными для проживания.

Участники рынка недвижимости не согласны, что для восстановления платежеспособного спроса средняя стоимость московского квадратного метра должна снизиться на 10−15%. Пока мы наблюдаем обратную тенденцию цены вновь начали расти. И хотя пока рано говорить о смене тренда, оживление рынка налицо, говорит один из наших собеседников. По его словам, рынок пошел вверх во многом благодаря ужесточению правил приема печатных бесплатных объявлений о продаже недвижимости (что привело к искусственному снижению объема предложений), а также нашумевшим прогнозам о возобновлении роста цен. Недавно известный аналитик рынка недвижимости, по совместительству профессор кафедры Экономика и управление городским строительством РЭА им. Г.В. Плеханова Геннадий Стерник во всеуслышание заявил, что с весны 2008 года по весну 2009 года цены вырастут вдвое и достигнут 8 тыс. долларов за квадрат, а в дальнейшем московские квартиры будут дорожать на 20−25% в год.

В Москве разработан план по метростроению. К 2013 году на двух центральных станциях Московского метрополитена появятся вторые выходы в город. А к 2015 году будут открыты 9 новых станций подземки. На строительство новых станций в этом году из столичного бюджета было выделено 36 млрд рублей. Таких средств еще никогда не выделялось на развитие метрополитена.

По словам руководителя аналитической службы МИАН агентство недвижимости Алексея Кудрявцева, в последнее время доля региональных покупателей действительно сократилась на 5%. Это существенное снижение. Однако доходы регионалов вполне могут догнать нынешний уровень цен на московское жилье, размышляет он. Риэлтеры не сомневаются, что рано или поздно уровень жизни в регионах вырастет. Однако вряд ли наша страна пойдет по пути США, где множество крупных городов, каждый из которых может соперничать со столицей и по масштабам, и по уровню привлеченных инвестиций, говорит госпожа Наумова из компании Пересвет-инвест. Пока при всех инфраструктурных и прочих проблемах, характерных для столичной жизни, официальная статистика фиксирует увеличение миграционных потоков. Если в 2004 году стационарный миграционный прирост в Москве составил 51,6 тыс. человек, то в 2006 году на постоянное место жительства в столицу переехали уже более 61,8 тыс. человек.

После станции Строгино метро выйдет за пределы МКАДа, и на территории Московской области будет сооружена станция Мякининская

Вторые выходы появятся у станций Арбатско-Покровской линии на Бауманской и на станции Парк Победы, сообщается в проекте плана метростроения в Москве. Выходы, согласно документу, будут построены к 2013 году.

В 2013 году откроются станции Жулебино Таганско-Краснопресненской линии и Новокосино Калининской линии.

Станция метро Марьина Роща откроется к 2009 году. В 2011 году намечено ввести в эксплуатацию станцию Митино Митинско-Строгинской линии, а в 2012 году Технопарк Замоскворецкой линии.

В 2015 году первых пассажиров примет станция метро Суворовская Кольцевой линии столичной подземки.

Такое решение связано со сложной транспортной ситуацией, которая из года в год обостряется в этих районах, рассказала газете ВЗГЛЯД пресс-секретарь ЮВАО Светлана Говорухина.

На строительство новых станций в этом году из столичного бюджета было выделено 36 млрд рублей. Таких средств еще никогда не выделялось на развитие метрополитена, рассказал РИА Новости в среду председатель комиссии Совета Федерации по жилищной политике и ЖКХ Олег Толкачев.

После 2015 года планируется продлить линию московского метро от станции Парк Победы, которая пойдет в Олимпийскую деревню и Солнцево, сообщается в плане метростроения.

Станция Сретенский бульвар примет первых пассажиров в начале декабря этого года.

На выделенные деньги в Москве планируется открыть три новых станции метро Сретенский бульвар Люблинской линии, Строгино и Кунцевкую-2 Строгинско-Митинской линии метрополитена, рассказали газете ВЗГЛЯД в пресс-службе столичного метрополитена.

В планах правительства построить на конечных станциях столичного метро перехватывающие парковки для автомобилистов.

После станции Строгино метро выйдет за пределы МКАД, и на территории Московской области будет сооружена станция Мякининская в Мякининской пойме Москвы-реки.

Параллельно будет происходить развитие наземного транспорта. К примеру, в районе Митино, кроме станции метро, появится троллейбусная линия. Кроме того, с открытием новых станций на Люблинской линии (Сретенский бульвар, Трубная, Марьина Роща, Достоевская) может быть восстановлено еще и движение трамваев в районах, где откроются эти объекты в частности, на улицах Трифоновской и Гиляровского.

Как сообщили газете ВЗГЛЯД в Департаменте транспорта и связи, сегодня в зоне так называемого транспортного дискомфорта проживает около 23% жителей Москвы. В ближайшие годы планируется существенно снизить загруженность Филевской и Таганско-Краснопресненской линий. Это произойдет после открытия станций Строгино, Митино и Волоколамская.

Раньше 50% на московское метро выделяли столичные власти, еще 50% федеральные центры, сейчас же доля финансирования регионов метрополитена равняется 80%, а федеральный бюджет финансирует лишь 20% метро, и то не всегда четко, сообщили в пресс-службе метрополитена.
C 12 по 14 декабря в Москве, в Экспоцентре, проходит II Московский форум лидеров рынка коммерческой недвижимости MREF-200 С Олегом Шинкарем, генеральным директором компании Привет-Экспо, одним из тех, кто придумал и организовал MREF, мы говорим сегодня.

Всего до 2010 года на нужды метростроения предполагается затратить свыше 113 млрд рублей. В связи с этим столичные власти хотят вернуться к прежней схеме финансирования московского метрополитена, которая предусматривала равные пропорции финансирования этого транспортного узла со стороны как московских, так и федеральных властей.

Расскажите, пожалуйста, о вашей поездке.

Олег Маркович к моменту нашей встречи только что приехал из Испании, с другой выставки недвижимости, Urbe Dessarolo, традиционно проходящей в Валенсии, на территории выставочного центра Feria Valencia. С нее-то мы и начали разговор.

Какова специфика Urbe Dessarolo?

Urbe Dessarolo 95 лет. Она там с 1912 года. Старейшая в Испании, и они этим гордятся. Urbe Dessarolo очень интересна для нас, поскольку мы завязываем партнерские отношения с выставочным комплексом Feria Valencia.

У нас специфические выставки: для потребителей, для специалистов, для инвесторов, потому что в России это разные люди. Человек, который еле накопил на квартиру, один, и совсем другой тот, кто готов инвестировать в гостиницу или в сорок таунхаусов.

Они просто выставляют недвижимость. У них инвесторы и конечные потребители одни и те же люди.

Есть люди, которые уже купили первый дом и начинают думать: а что дальше? Причем если раньше в основном они думали про загородную недвижимость, то сейчас все больше и больше людей предпочитает зарубежную. Ведь для покупки приличного домика в 20-30 км от Москвы на хорошем шоссе надо вкладывать несколько миллионов долларов. За эти деньги можно купить шикарную виллу в Испании. Или двадцать домиков в Черногории. Эти люди целевая аудитория нашего проекта Второй дом.

У нас и рынок четко структурирован. Есть потребители, которые даже с помощью ипотеки не могут накопить на нормальное жилье. Это посетители нашей выставки Недвижимость.

Раньше в нашей стране был очень небогатый выбор, всего из трех вещей недвижимость, недвижимость и недвижимость. Еще лет пять назад шутили, что наш фондовый рынок демоверсия. Инвестору не из чего было выбирать. Все свободные деньги бежали в недвижимость. В результате мы имели скачок цен. Сейчас, когда фондовый рынок сформировался, деньги из недвижимости, к счастью, потекли в более нормальное инвестирование. Но недвижимость осталась одним из инструментов вложения средств. Очень надежным, поскольку она не может лопнуть. Она может только подешеветь, но вряд ли потеряет стоимость окончательно (как ценная бумага).

И их верхушка уже начинает соприкасаться с посетителями нашего третьего мероприятия MREF. Это инвесторы люди, у которых есть свободные деньги, и они хотят получить от них доход.

Уже. В рамках выставки они провели международный инвестиционный форум, причем все договоренности о встречах осуществлялись на форуме их сайта. Мы частично этот опыт реализуем у себя. Прямо на нашей странице есть ссылка Назначить деловую встречу. Регистрируешься и назначаешь. У нас, например, будет Республика Башкортостан. Несколько человек уже хотят с ними встретиться. Очень удобная штука.

Вы будете внедрять что-то из опыта Urbe Dessarolo в ваше мероприятие?

Как возникла идея создания MREF?

У них то же самое. А когда ты приезжаешь и регистрируешься, тебе выдают график твоих встреч с номерами кабинок, где они будут происходить. У нас это будут номера стендов.

???

Идея создания в России площадки по коммерческой недвижимости витала в воздухе. Если глобальные российские инвестиции привлекаются в Лондоне, то инвестиции в недвижимость пока привлекаются в Каннах.

У нас в стране такой нет. А компаниям нужны инвестиции. С экспонентами, понимали мы, проблем не будет. Всегда хочется больше, конечно, но и так за год она выросла в два раза. Такого темпа роста в установившихся бизнесах не бывает.

Там раз в год проходит крупнейшая мировая выставка коммерческой недвижимости, лидер по привлечению инвестиций. Называется MIPIM. Россия участвует уже много лет. Российская делегация четвертая-пятая по представительству.

Нет. Мы пока просто догоняем рынок. Эта выставка не московская. Она международная, но более всего региональная. Мы сделали ставку на регионы.

Это отражает рост рынка в Москве?

В рамках форума будут проведены специализированная выставка инвестиционных проектов и услуг сферы недвижимости Commercial Realty’07 и международная конференция Коммерческая недвижимость в России: экономика, инвестиции, сотрудничество, пройдет около 30 семинаров, презентаций и круглых столов.

Итак, идея витала в воздухе, но надо было привлечь инвесторов. Особенно российских. Все-таки на Западе инвесторы не так избалованы предложениями под 100% годовых, под 200% годовых. И тогда возникла мысль о форуме. С выставкой, с возможностью встреч, с международной конференцией, на которой обещают выступить такие люди, которые в Москве больше нигде не выступают.

Основная задача была привлечь инвесторов и сохранить чистоту рядов. Ведь сразу захотели участвовать погрузчики, умный дом и все сопутствующие, вплоть до ликеро-водочного завода. Но для них площадки уже есть. А мы создали площадку для инвестиций. В Европе их всего две. MIPIM и Экспореал в Мюнхене.

Это же многослойный пирог. Вот арендаторы, вот те, кто пробил землю и не знает, что с ней делать. Вот те, у которых есть весь цикл, они купили какую-нибудь девелоперскую компанию и вкладывают сырьевые деньги. А есть и чисто финансовые компании с огромными деньгами, которым нужно их вкладывать гарантированно. Надо сказать, что Россия для них пока не очень большой рынок. Они оперируют суммами огромными. У нас же отсутствует безличная инфраструктура инвестирования серьезных денег в страну. И эту нишу мы пытаемся занять.

Почему нет? И лучше второй. MIPIM это еще и очень светское мероприятие. Мы скорее ближе к Экспореалу. Деловая рабочая выставка. Никаких вечеринок. Все происходит на стендах.

Вы замахиваетесь на то, чтобы быть третьей площадкой в Европе?

У вас есть какие-то прогнозы по будущему мероприятию?

Мы очень много работали с регионами России. Будет Калуга, Карелия, Башкортостан, Свердловская область, Омск. Много еще. Мы увидели, что регионы реально хотят инвестиций и готовы делать какие-то шаги в сторону инвесторов, создавать им условия. Готовы работать.

Мы очень гордимся, что на первом форуме у нас было полторы тысячи профессиональных посетителей. Для сравнения: когда MIPIM вышел в Азию, у них было всего 90 Профессиональные посетители это инвесторы, это банки, это сырьевые ФПГ, управляющие компании. С ними мы очень активно работаем. Думаю, сейчас их будет больше.

Мне самому интересно, каким получится второй форум. Пока я понимаю только, что он будет в два раза больше. Какие-то детские болезни у него будут, конечно. Очень быстрый рост. Даже 20-30% очень много. Но при этом на 2008 год мы забронировали площади еще в два раза больше.

Мы создали место встречи. Дело за участниками. Те, кто принесет проекты, должны поверить, что придут инвесторы, а инвесторы должны поверить, что будут проекты. Мы гарантируем, что вместо того, чтобы мотаться по регионам России, в Кемерово и Новосибирск, вы придете и сможете не пить коньяк с третьим референтом, а сразу говорить с первыми людьми.

Что вы предлагаете участникам форума и чего вы бы им пожелали?



Главная --> Публикации