Главная --> Публикации --> Предельная доступность жилья снижается В люберецких полях вырастут квартиры Новое в законодательстве: территории и дороги Инфляция разгоняет ставки по кредитам Пособие для начинающих, или говорящая азбука рынка коммерческой недвижимости

С сентября прошлого года, когда в силу вступил 93-й Федеральный закон об упрощенном порядке оформления прав на недвижимое имущество, и по нынешний день в регионе этим порядком воспользовались более 12,6 тысячи человек. Это совсем немного - особенно если учесть, что всего, по оценкам экспертов, в области находится около полутора миллиона объектов недвижимости, подпадающих под дачную амнистию (земельные участки для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, а также индивидуальное жилье и гаражи).

Первую волну массовых обращений граждан по поводу регистрации земельных участков - в связи с упростившимися правилами дачной амнистии - специалисты воронежского управления ФРС прогнозируют в феврале.

Теперь ситуация кардинально изменилась. Восьмого декабря в силу вступил Федеральный закон 268, согласно которому межевание перестало быть обязательной процедурой для составления кадастрового плана регистрируемого участка. Правда, речь идет только о тех участках, которые были предоставлены до октября 2001 года, когда начал действовать Земельный кодекс.

Почему амнистия идет не так скоро, как хотелось бы? Причины известны, одна из главных - достаточно высокая стоимость землеустроительных работ. При том, что Воронежская областная дума одной из первых в стране приняла закон, определяющий максимальные ставки на межевые работы. Однако для многих пенсионеров (которые собственно и составляют костяк дачников) расходы в 4-6 тысяч рублей и без того не по карману, а тут еще землеустроители придумали компенсировать себе выпадающие доходы и приподняли установленную законодателями планку: работу по межеванию оценивали согласно утвержденным тарифам, а в окончательную стоимость добавляли дополнительные затраты.

Еще одно законодательное изменение касается тех, кто в свое время получил в наследство или приобрел объект недвижимости (домик, гараж и так далее). Теперь они тоже могут с наименьшими хлопотами зарегистрировать свое право на земельный участок, где этот объект расположен. Для этого надо представить всего лишь два документа. Первый - подтверждающий право собственности на объект (договор купли-продажи, дарения), второй - подтверждающий предоставление самого участка. Вот с этим-то последним, по словам и.о. заместителя руководителя управления ФРС Елены Перегудовой, как раз и возникают проблемы. Дело в том, что у нынешних владельцев либо нет земельной бумаги, либо есть ее копия, передававшаяся из поколения в поколение, от прежних хозяев - новым. Однако в законе ясно написано, что документ необходимо предоставить в двух экземплярах - подлинник и копию. Поэтому на недавно прошедшем совещании по реализации дачной амнистии было решено, что воронежцы, у которых нет правоустанавливающих документов на землю, могут получить их (по поводу чего с причастными ведомствами уже есть договоренность), обратившись в государственный архив или в БТИ. В первом случае люди получат на руки копию, во втором - подлинник документа.
Новая Госдума увеличила количество комитетов за счет деления части ключевых экономических комитетов. Главным следствием размножения стала потеря комитетом по собственности контроля за земельным законодательством эти полномочия поделили между собой комитет по промышленности и строительству и земельным отношениям и аграрный комитет.

Надо сказать, что кадастровый план по-прежнему остался в пакете необходимых документов, но требований к нему значительно поубавилось. План может быть представлен без графического изображения участка - с указанием того, что уточненные сведения о его границах и площади отсутствуют. Одним словом, каким бы приблизительным план ни был, в Роснедвижимости его обязаны выдать (90 процентов воронежских наделов внесены в государственный кадастр), а в ФРС - принять. После регистрации права собственности на участок он вовлекается в гражданский оборот, то есть владелец при желании может совершать с ним любые сделки - продать, например. Однако надо быть готовым к тому, что с этим как раз таки могут возникнуть проблемы: далеко не каждый захочет приобрести участок с неопределенными границами из-за опасения ввязаться впоследствии в судебную тяжбу за межу.

В ведении комитета по промышленности окажется, в частности, окончательное принятие правительственного законопроекта О порядке осуществления иностранных инвестиций в коммерческие организации, имеющие стратегическое значение для национальной безопасности РФ, принятие техрегламентов, законотворческих инициатив, касающихся госкорпорации Ростехнологии.

Дополнительные комитеты, давшие фракциям дополнительные портфели председателей комитетов, образовались за счет разделения двух комитетов прежней Думы. Вместо единого комитета по промышленности, строительству и наукоемким технологиям теперь создано целых три: это комитет по промышленности, комитет по науке и наукоемким технологиям, а также комитет по строительству и земельным отношениям. Вместо комитета по энергетике, транспорту и связи появилось два отдельных комитета Госдумы: по энергетике и по транспорту. Связь, судя по всему, депутаты сочли синонимом транспорта информации -- это слово теперь вообще не фигурирует в названиях экономических комитетов нижней палаты.

Главная интрига -- передача вопросов регулирования земельных отношений из комитета по собственности, который будет по-прежнему возглавлять депутат-единоросс Виктор Плескачевский, в комитет Мартина Шаккума и частично в аграрный комитет. Множество земельных вопросов теперь сосредоточено в сфере законодательства о ЖКХ. Тем не менее передачу полномочий можно расценивать как поражение сторонника передачи максимального количества функций государства саморегулируемым организациям (СРО) Виктора Плескачевского в борьбе с чиновниками. Напомним, господин Плескачевский активно боролся за принятие Госдумой поправок к закону Об оценочной деятельности, передающих кадастровую оценку земли из ведения чиновников в ведение СРО оценщиков. Теперь этот проект придется поддержать или отвергнуть Мартину Шаккуму.

В ведении комитета по науке и наукоемким технологиям окажутся все законотворческие инициативы, имеющие отношение к госкорпорации Роснанотех. Прежнему председателю единого комитета Мартину Шаккуму от Единой России остался комитет по строительству и земельным отношениям. Как сообщил вчера сам депутат, его комитет будет заниматься вопросами промышленного и гражданского строительства, ЖКХ, дорожной деятельности, регулирования закупок товаров для государственных и муниципальных нужд, а также регулирования земельных отношений. В ведении комитета окажутся все инициативы, связанные с реализацией нацпроекта по жилью.

Рынок загородной недвижимости является одним из самых автономных и меньше других реагирует на политические и экономические изменения в жизни страны. Он универсален. Клиентами риэлторских агентств становятся и пенсионеры, скопившие $5 тыс. на небольшую дачку, и бизнесмены, приобретающие особняки стоимостью в несколько миллионов долларов.

Комитеты по энергетике и по транспорту возглавят один из участников разработки концепции реформы электроэнергетики единоросс Юрий Липатов и бывший зампред комитета по бюджету также единоросс Сергей Шишкарев. Экс-председатель единого комитета Валерий Язев стал вице-спикером. Прежнюю нагрузку господина Язева (сейчас на бывшем комитете висит 21 проект для принятия в первом чтении, 6 проектов -- во втором) председатели комитетов поделят примерно пополам.

Канули в прошлое нефункциональные коттеджи, покупаемые исключительно ради престижа. Сейчас богатые клиенты предпочитают либо архитектурные изыски, либо скромный и рациональный скандинавский стиль. Их требовательность ведет к жесткой конкуренции на рынке. "В последнее время рынок загородной недвижимости значительно увеличился в объеме и вовлекает в оборот все большие денежные средства. Физические и юридические лица приобретают земельные участки с целью вложения капитала.

Спрос все более структурируется, но цены стабильно растут на всех направлениях, вне зависимости от потребительских групп. Сегодня на рынке предлагается в полтора раза больше коттеджей, чем в прошлом году. Спрос есть на любые объекты. Уставшие от напряженной жизни мегаполиса москвичи мечтают увеличить свое жизненное пространство и отдохнуть от огромного количества соседей. Повышенный интерес к загородному жилью диктует свои условия по качеству строительства, архитектурным решениям, планированию инфраструктуры и инженерно-коммуникационных сетей.

Только с начала этого года стоимость предложения значительно выросла. "Еще год назад объекты стоимостью $1 млн. были единичными, а сейчас такие предложения уже не редкость. Более того, сегодня рынок предлагает дома стоимостью $5 млн. и выше", - говорит она. Интересно, что подобные суперэлитные объекты сейчас появляются не только на Рублево-Успенском, Ильинском и Сколковском шоссе, но также и на Калужском, Ново-Рижском, Пятницком и Дмитровском направлениях. Несмотря на постоянно растущую стоимость земли и домов, разброс цен в секторе загородной недвижимости очень велик.

Но при этом клиенты стали тщательнее подходить к вопросу ликвидности, степень которой рассматривается и при строительстве, и при покупке готовых домов", - отмечает Елена Зюзюкина, аналитик отдела загородного жилья департамента "Замосковье" агентства "Домострой". По ее мнению, покупатели сейчас имеют четкое представление о желаемом объекте и его позиционировании в ценовых категориях. При этом предпочтение отдается коттеджам площадью 250-350 кв. м под чистовую отделку, с подведенными коммуникациями и хорошими подъездными путями. По мнению Светланы Кондачковой, начальника отдела загородной недвижимости МИАНа, подмосковный сектор рынка развивается достаточно высокими темпами.

Застройщики не всегда правильно оценивают потребительскую стоимость возводимых объектов. Потребности потенциальных клиентов полностью удовлетворяют только 30% предлагаемых коттеджей и поселков. Поэтому в Подмосковье переходит московская практика реализации объектов на ранней стадии строительства. Это позволяет застройщику быть максимально гибким по отношению к клиенту, а покупателю - воплотить в жизнь все свои пожелания. Основной объем нового предложения сейчас приходится на дома площадью 250-400 кв.м. Большой популярностью пользуются коттеджи по Минскому и Сколковскому шоссе, а также места в пределах 1.5 км от крупных водохранилищ. Восточное и юго-восточное направления традиционно более дешевы из-за высокой плотности промышленных предприятий. Такое распределение сохранится в следующем году.

В не самом престижном районе и на некотором удалении от столицы можно подобрать вполне приличный уютный коттедж примерно за $80 тыс. Такие объекты специалисты считают дешевыми, а самый активный спрос сейчас отмечается в средней ценовой категории, куда входят дома стоимостью $180-230 тыс. в охраняемых поселках в радиусе 30 км от МКАД. Именно в этой группе цены растут особенно динамично - на 25-30% в год, гораздо быстрее, чем на квартиры в столице. Спрос здесь превышает предложение в несколько раз. Специалисты отмечают, что в настоящее время предложение на рынке загородной недвижимости не соответствует спросу.

Владимир Яхонтов, директор управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ", называет среди интересных качественных предложений, которые должны появиться на рынке, поселки в районах Николиной Горы и "Горок-2". Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, добавляет к этому списку поселки Усово и Рублевский. Первый интересен тем, что уже полностью готов для проживания - такое сейчас является редкостью для рынка. Цены на дома в Рублевском кажутся очень небольшими для данного направления - всего $400-800 тыс. за дом площадью 240-460 кв.м и участок в 12-15 соток.

Риэлторы прогнозируют, что в ближайшие два-три года организованное коттеджное строительство будет интенсивно развиваться в 40-50-километровой зоне вокруг столицы. Особенно это касается Ново-Рижского шоссе, которое сейчас представляет собой лучшее сочетание экологии, престижности и транспортной доступности. Правда, инфраструктура Ново-Рижского направления еще недостаточно развита. Проекты некоторых здешних поселков даже предполагают строительство собственных инфраструктурных элементов. Например, в поселке Павлово планируется возвести собственный салон красоты, фитнес-центр с бассейном, теннисный корт, боулинг, супермаркет и ресторан.

Офисы
К концу года общее количество качественных офисных площадей в Москве составило около 6,9 млн. кв. м. По мнению руководителя отдела исследований офисных помещений CB Richard Ellis Noble Gibbons Ирины Фроловой, основной тенденцией рынка в 2007 году стал беспрецедентный рост ставок аренды. Ставки на помещения класса А за год выросли более чем на 65%. По темпам роста ставок на офисные помещения в мире Москва уступает только Сингапуру, где темпы роста в 2007 году составили 83%. На данный момент Москва самый дорогой город в мире после Лондона и Мумбаи по уровню ставок аренды на офисные помещения. Еще одной важной тенденцией года стал выход крупнейших российских девелоперов на IPO. Система Галс, ПИК, RGI, AFI Development направили привлеченные средства на приобретение новых проектов, что, несомненно, способствовало развитию офисного рынка, усилило конкуренцию среди девелоперов, а значит, улучшило качество объектов офисной недвижимости, подчеркнула Ирина Фролова.

Строят коттеджи и таун-хаусы не только за городом, но и в самой Москве. Начало такой практике положила застройка экспериментального района Куркино, где под дома для одной-двух семей были отданы целые микрорайоны. "Москвичи очень охотно покупают дома в Куркине, они составляют около 70% наших клиентов. Люди уже поняли, как выгодно получить в добавок к комфортному городскому жилью уникальный природный ландшафт и всю необходимую инфраструктуру", - говорит Сергей Мусиенко, руководитель отдела продаж компании "Собор-СМ". Мусиенко отмечает, что в Куркине сформировалась даже однородная социальная среда, характерная для загородных коттеджных поселков.
Уходящий год на рынке коммерческой недвижимости столицы и Подмосковья был богат на яркие события. Во-первых, по сравнению с 2006 годом было построено значительно больше современных офисов, торговых центров и складов. Во-вторых, на рынок пришли новые крупные международные фонды, в том числе из Северной Америки. Эксперты предсказывают новый всплеск интереса к проектам высококлассной коммерческой недвижимости.

Рост деловой активности как российских, так и международных компаний наряду с увеличением числа сделок по предварительной аренде и продаже свидетельствует о сохранении высокого уровня спроса на офисные помещения классов А и В.

Как сообщили в компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko, в ноябре было построено 9 проектов классов А и В. Одним из крупных проектов класса А стала Башня на набережной, фаза III компании ENKA с офисной площадью около 100 тыс. кв. м. В классе В заметным событием стал ввод в эксплуатацию бизнес-центра Вятка на ул. Вятской, вл. 35, с офисной площадью около 9,6 тыс. кв. м. В ноябре средние запрашиваемые арендные ставки для помещений класса А незначительно снизились по сравнению с предыдущим месяцем и составили около $960 за кв. м в год. Средняя арендная ставка для помещений класса B в ноябре снизилась на 15% по сравнению с октябрьским показателем и составила около $590 за кв. м в год. Меньше всего свободных помещений класса А и В по-прежнему наблюдается в Замоскворечье и на юго-западе, там уровень свободных помещений менее 3%.

Торговые центры
Региональный директор по торговой недвижимости Colliers International Максим Гасиев сообщил, что на конец декабря общая площадь торговых центров Москвы составила более 3,59 млн. кв. м, в том числе торговая площадь более 1,86 млн. кв. м, в пересчете на 1 тыс. жителей 175 кв. м. Прирост предложения торговых площадей составил около 568 тыс. кв. м (торговой площади около 298 тыс. кв. м). С начала года в Москве открылись 12 крупных торговых центров. Но, несмотря на эти впечатляющие результаты, в Москве по-прежнему наблюдается недостаток качественных торговых площадей, что влияет на уровень арендных ставок. По оценкам экспертов Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko, средневзвешенная арендная ставка в торговых центрах в ноябре выросла и составила $2092 за кв. м в год (против $2000 за кв. м в год в октябре). Самые высокие арендные ставки были зафиксированы в центре города и районе Третьего транспортного кольца и составили $3100 и $2640 за кв. м в год.

На рынке наблюдается тенденция, когда арендаторы берут в аренду помещения, превышающие по размеру их потребности в офисных площадях, и впоследствии сдают их в субаренду. Тем самым компании стараются обезопасить себя от расходов на переезд в случае расширения, отметил региональный директор по офисной недвижимости Colliers International Пол Блэкман. По его мнению, спрос на офисные помещения в бизнес-парках будет по-прежнему высок. Девелоперы будут разрабатывать новые проекты за пределами МКАД.

При осуществлении сделок по аренде коммерческой недвижимости многие владельцы зданий ориентируются на европейскую валюту. Но, как и принято российским законодательством, все операции осуществляются в рублях, заметил г-н Кершо. По его прогнозу, во втором квартале 2008 года увеличится количество сделок по слиянию компаний. Инвесторы постепенно привыкнут к текущему состоянию по кредитованию и снова начнут активно приобретать недвижимость в России. Опрошенные ЭВ эксперты считают, что в 2008 году начнется новый виток развития торговых центров в Москве.

Старший директор, руководитель отдела торговых помещений CB Richard Ellis Джефф Кершо отметил большой интерес к так называемой бокс-торговле. На его взгляд, в 2008 году это направление начнет активно развиваться в России.

Склады
По мнению директора департамента складской недвижимости Colliers International Максима Шакирова, самыми заметными складскими проектами, введенными в эксплуатацию в этом году, стали логопарки Белая Дача (складская площадь 30 тыс. кв. м), Крекшино (25 тыс. кв. м) и Springs Park (20 тыс. кв. м), а также заявленные к вводу до конца года логопарки Покров (61 тыс. кв. м), МЛП Подольск (100 тыс. кв. м), 1-я и 2-я фазы Северного Домодедова (374 и 184 тыс. кв. м соответственно). Осенью в подмосковном городе Жуковском открылся новый фармацевтический логистический комплекс Терминал-Восток.

В следующем году истекают сроки аренды в торговых центрах, которые были построены много лет назад, и неизбежен пересмотр арендных ставок. Арендаторы и владельцы зданий будут вести активные переговоры в отношении ставок и условий аренды, когда процент оборота превысит минимальные ставки аренды и продажи перейдут на следующий уровень, что приведет к увеличению процента сданных в аренду площадей. Открытая система расчета операционных расходов начинает постепенно приниматься участниками рынка торговой недвижимости, поэтому повысится прозрачность управления торговыми центрами, считает Джефф Кершо.

Несмотря на некоторое падение доходности инвестиций, в 2008 году эксперты ожидают дальнейшего роста интереса западных игроков к проектам высококлассной коммерческой недвижимости. Как считает руководитель отдела инвестиционных услуг CB Richard Ellis Noble Gibbons Джастин Берри, рынок станет более зрелым, увеличится его прозрачность, возрастет количество проектов, реализованных международными компаниями. Аналитики отметили в этом году и экспансию российских девелоперов на европейские рынки. Началась она с приобретений строительства объектов на юге Европы и в регионах Средиземноморья, а продолжится деятельностью на рынках Центральной Европы. Для российских девелоперов и инвесторов это возможность узнать и применить лучшие современные стандарты отрасли, что сделает такие компании более привлекательными для зарубежных инвесторов, заключил Джастин Берри.

Как считает заместитель директора отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle Петр Зарицкий, в уходящем году изменились масштабы проектов. Если раньше ставка делалась на складские комплексы до 100 тыс. кв. м, то в этом году фокус девелоперов сместился в сторону 400500 тысячников. В течение года выросли сроки договоров аренды. Если в минувшем году контракты обычно ограничивались пятью годами, то в этом году львиная доля договоров колеблется в коридоре 710 лет, созданы прецеденты и на 20 лет. У якорных арендаторов проснулся аппетит на квоты ранее они брали в аренду площади до 10 тыс., то сейчас в контрактах зачастую фигурируют 5080 тыс. квадратов. В этом году на рынке складской недвижимости появились сетевые игроки. Впервые высокую активность проявили зарубежные инвесторы, подчеркнул г-н Зарицкий.



Главная --> Публикации