Главная --> Публикации --> Путь хилтона в россию Несмотря на спрос, дешевых офисных помещений становится все меньше Проблема от никиты сергеевича Европа для дельцов Западный административный округ

За последние 5 лет в ценовой динамике прослеживаются четкие циклы. Полтора-два года роста сменяет год стагнации, потом все повторяется. Если нарисовать ценовую кривую, получается, что новый двукратный скачок ждет нас к 2009 году. Однако рост не может продолжаться вечно. Существует потолок, по мере приближения к которому рост становится более умеренным или пропадает. Конечно, потолок постепенно может отодвигаться все выше - влияют инфляция, рост уровня жизни, но это все же не прибавка на 100 процентов в год.

Что будет с ценами на московскую недвижимость в ближайшее время? На этот вопрос попытались ответить специалисты аналитического центра ирн.ru, подготовившие прогноз развития рынка на 2008 год. Оправившись от кризиса 1998 года, утверждают в ирн, рынок демонстрировал все эти годы завидную склонность к росту. К 2002 году цены на квартиры в столице вернулись на докризисный уровень. Немного отдышавшись, в 2003 году и в начале 2004 года они выросли вдвое. Набравшись сил, за вторую половину 2005 года и 2006 год - вновь удвоились. Почти весь 2007 год рынок отдыхал, однако осенью снова наметилась тенденция к росту. Что мешает ценам снова вырасти в два раза?

Почему двукратный скачок цен маловероятен? По мнению специалистов ирн.ru, причин здесь несколько. Во-первых, Москва догнала, а иногда и перегнала уровень цен на жилье в Европе, уступая лишь Лондону или Монако. При этом и качество жизни, и качество жилья в российской столице по многим параметрам уступает европейским.

На ценовой марафон можно посмотреть и под другим углом. Похоже, рынок действительно накопил усталость. Если в 2002 году для передышки ему потребовалось несколько месяцев, то во время стагнации 2004-го - более полугода. Стагнация конца 2006-2007 годов продолжалась еще дольше. Более того, если в 2004-м рост цен остановился, но почти не было отката назад, то в 2007 году цены упали на 5-10 процентов, а с учетом скрытой коррекции - до 15.

Во-вторых, даже несмотря на ограниченность предложения жилья в столице, рост цен будет сдерживаться платежеспособностью населения. Как бы мало ни было квартир на рынке и как бы они ни были нужны людям, их не смогут покупать, если не позволят финансовые возможности. Примечательно, что скачок цен в 2005-2006 годах во многом был обусловлен активным развитием ипотеки и повышением платежеспособного спроса за счет заемных средств. Но рост остановился, когда для основной массы представителей среднего класса стало невозможным приобрести квартиру даже за счет ипотеки.

В большинстве европейских столиц цена квадрата составляет от 2 до 5 тысяч долларов, дороже только элитное жилье. В Москве 4-5 тысяч долларов - средний уровень цен в панели, пятиэтажках и т.д. Жилье бизнес-класса это уже 7-10 тысяч за метр и выше. Нелепо предполагать, что цены в нашей столице вырастут еще в 2-3 раза и станут выше, чем в самых дорогих городах мира.

Изменилась и структура строительства. В 2000-2002 годах 70-80 процентов жилья было панельным. Сейчас панель строится только для социальных программ, а почти все, что идет на продажу, - монолитно-кирпичные дома. Их качество, безусловно, лучше, но площади квартир в них примерно в полтора раза больше, а значит, при том же количестве построенных метров квартир меньше в полтора раза.

Но, возможно, в 2008 году наступит долгожданное снижение цен? Вряд ли. В первую очередь, высокие цены держатся за счет ограниченного объема строительства. Объемы ввода нового жилья приблизительно постоянны (5 миллионов квадратных метров в год). Под социальные программы, очередникам и переселенцам из пятиэтажек отдается примерно половина квартир (несколько лет назад - 30 процентов). Для тех, кто пытается квартиру купить, жилья остается меньше.

Похоже, именно эти причины не дали ценам на недвижимость заметно упасть в 2007 году. В среднем продавцам пришлось скинуть порядка 5-10 процентов, иногда просто переждать и покупатели снова стали появляться. Если бы существовали предпосылки для существенного падения цен, они бы уже проявились.

По оценкам ирн.ru, пять лет назад на рынок поступало 50 000-55 000 квартир в год. Сегодня 25 000-30 00 И эта картина вряд ли будет меняться в пользу покупателей - увеличить объемы строительства в Москве физически невозможно, да и застраивать город панельками вряд ли стоит.

Как уже писала Российская бизнес-газета, основной идеей и целью законопроекта является повышение юридической безопасности и сокращение времени на осуществление передачи крупных пулов закладных. Законопроект направлен на определение прав и обязанностей законных владельцев закладных, права на которые учитываются в депозитарии, должника по таким закладным и соответствующего депозитария. Разработчики законопроекта, а это минэкономразвития, хотят избавить спекулянтов на рынке кредитов от части расходов по оформлению закладных, а также сократить время на их совершение и обезопасить эти сделки.

Для большинства типов жилья нижним пределом динамики цен (пессимистичный вариант), скорее всего, будет их сохранение на нынешнем уровне. Если рост и будет иметь место, он вряд ли приобретет масштабы прошлых лет. Скорее возможен рост, обусловленный процессами инфляции или чуть выше нее, на уровне 15-20 процентов в год (оптимистичный вариант), что характерно для большинства рынков недвижимости в условиях стабильной общеполитической и экономической ситуации.
В ближайшем будущем на рынке ипотечного кредитования появится новый посредник в лице депозитария. Правительство внесло в Госдуму поправки в закон об ипотеке, об ипотечных ценных бумагах и о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые уточняют порядок перехода прав по закладным и вводят институт депозитарного учета.

В настоящее время только 30-40 процентов выданных в России ипотечных кредитов рефинансируется. А как известно, рефинансирование ипотечных кредитов, как и секьюритизация ипотечных кредитов, предполагает их продажу. Ценность секьюритизации и рефинансирования заключается в возможности привлечения средств инвесторов, которые могут быть дополнительно направлены банками в сферу жилищного кредитования. В случае секьюритизации такая продажа сопровождается выпуском ценных бумаг, обеспеченных платежами по ипотечным кредитам. Это предполагает физическую передачу большого количества закладных. Однако действующие законы передачи закладных имеют, как утверждают разработчики законопроекта, ряд недостатков, которые создают риски порчи и даже утери этих важных документов.

Принятие законопроекта, считают в министерстве, позволит создать условия для эффективного формирования и передачи ипотечного покрытия, которое служит обеспечением исполнения обязательств перед владельцами ипотечных ценных бумаг. Снижение связанных с ипотечным покрытием рисков и издержек позволит повысить надежность, а также эффективность ипотечных ценных бумаг. В целом принятие законопроекта о введении депозитарного учета закладных будет способствовать развитию рефинансирования ипотечных кредитов путем выпуска ипотечных ценных бумаг.

Кроме этого, отмечают авторы законопроекта, согласно существующему порядку для передачи закладных необходима их физическая передача. Недостаток заключается в том, что в связи с физическим перемещением закладных возникают существенные транспортные расходы: для рефинансирования могут использоваться закладные из разных регионов РФ. В связи с физическим перемещением закладных от одного лица к другому неминуемо увеличивается риск утраты или повреждения закладных, для устранения которого стороны сделки вынуждены нести дополнительные затраты.

В частности, для передачи прав по закладной на ней должна быть совершена отметка о новом владельце закладной. В случае, когда речь идет о передаче одной закладной, совершение передаточной надписи никаких заметных расходов и рисков в отношении участников гражданского оборота не предполагает. Однако ситуация в корне меняется в случае одновременной передачи тысяч или десятков тысяч закладных: расходы на совершение передаточных надписей становятся существенными для участников сделки, но, главное, при этом многократно увеличивается вероятность совершения технических ошибок, которые способны нанести серьезный ущерб, в том числе инвесторам на рынке ценных бумаг.

Депозитарный учет закладных предполагает, что операции с закладными фиксируются депозитарием по счетам депо.

Поэтому с целью развития оборота закладных в законопроекте вводится институт депозитарного учета прав на закладные. В отношении возникновения депозитарного учета прав на закладные законопроект исходит из принципа добровольности, согласно которому закладная для учета прав на нее передается в депозитарий.

Сегодня даже в рамках приоритетного национального проекта строительство ведется на продажу - сразу за наличные либо в рассрочку по ипотечным схемам. Такого за рубежом нет - чтобы жители почти все до единого были квартировладельцами. Как минимум половина их является временными или постоянными арендаторами. Оборотистые бизнесмены строят дома, чтобы за счет сдачи квартир в наем иметь доход. Это достаточно развитый на Западе вид бизнеса, доходные дома не были экзотикой, кстати, и в дореволюционной России. Все это, судя по всему, учли разработчики концепции новой государственной стратегии массового строительства жилья в Российской Федерации, вступление в действие которой ожидается в 2008 году.

Свыше 20 процентов нуждающихся в решении квартирного вопроса россиян, в том числе и уральцев, не имеют реальной возможности обрести крышу над головой - ни путем получения жилья бесплатно, ни за счет собственных и даже заемных средств. Возможно, в решении этой проблемы поможет строительство так называемых доходных домов.

Надо заметить, что власти Свердловской области в прошлом году самостоятельно приступили к разработке региональной программы строительства жилья для социального найма. Слово социальный здесь не случайно. Речь идет о жилье исключительно для малообеспеченных граждан, которым оно должно предоставляться на условиях найма и за самую, по возможности, низкую плату. Нормальные, если можно так выразиться, квартиросъемщики тут не в счет, хотя их-то несравнимо больше - студентов, молодых семей, просто одиноких людей со скромным достатком.

- Концепция предполагает активизацию строительства жилых зданий, квартиры в которых предназначаются исключительно для сдачи в аренду, а не на продажу, - комментирует Владимир Герасименко, вице-президент Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности, член экспертного совета комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья.

- Безусловно, нужны экономические стимулы, - говорит директор Уральской палаты недвижимости Рустем Галеев. - Прежде всего, чтобы была очевидной определенная доходность, которая сейчас гарантируется лишь продажей недвижимости.

Уже сейчас ясно: масштабную программу строительства доходных домов на одни бюджетные средства не вытянуть. Требуются сторонние инвесторы. Но как их заманить в эту сферу, вот вопрос?

Задача, безусловно, не из легких. Но способы ее решения, по словам того же Владимира Герасименко, разработчикам новой стратегии жилищного строительства известны. Например, можно дать возможность застройщикам-инвесторам оплачивать аукционную стоимость предназначенного под строительство жилья земельного участка в рассрочку. В иных случаях можно практиковать и вообще безаукционное распределение земли под застройку, да еще и по льготной стоимости. А в дальнейшем наймодателей можно освободить от налога на доход, получаемый от сдачи жилья в аренду - если сдается оно по социально приемлемым ценам.

Как считают специалисты, социально-арендное и просто арендное жилье должно возводиться с минимальными затратами. Серьезно поспособствовать этому можно, к примеру, подводом к стройплощадкам различных инженерных коммуникаций за счет бюджетных средств. И потом, при условии размера арендной платы, приемлемого для небогатых квартиросъемщиков, необходимо, чтобы срок окупаемости построенного объекта для застройщика не оказался слишком длинным.

Компетентно
Григорий Мазаев, первый заместитель министра строительства и ЖКХ Свердловской области:

Сработает ли эта приманка? Строители затрудняются ответить, явно потому, что большинство из них являются просто подрядчиками: им закажут - они строят. Вкладывают собственный капитал не многие строительные фирмы, лишь самые солидные. Глава одной из таковых признался, что в сегодняшних условиях строительство доходных домов в планы его организации не входит. И вообще, как выразился в беседе с корреспондентом РГ президент межобластного союза строителей Урала Виктор Ткачук, эта тема бизнес-сообществом еще не обсуждалась, не была в числе актуальных.

Кстати
Ныне система аренды жилья фактически повсеместно существует на полулегальном положении. Почти две трети жилищного фонда Свердловской области сейчас находится в частной собственности. Частники - владельцы не домов, а отдельных квартир - в основном и сдают в наем лишние квадратные метры. В Екатеринбурге - за плату, сопоставимую со средней зарплатой - десять -двенадцать тысяч в месяц за однокомнатную квартиру. При этом лишь около пяти процентов платят с дохода от сдачи жилья в наем налоги.
В Госдуму внесены очередные поправки в закон о приватизации государственного и муниципального имущества. На сей раз депутатам нового созыва предлагается дополнить данный закон еще одним способом приватизации. А именно: согласно новому законопроекту государственное и муниципальное имущество, сданное в аренду, может приватизироваться исключительно путем его продажи арендаторам. Только при их отказе от покупки имущество может быть приватизировано на общем основании.

- Идея, безусловно, хорошая. Однако в областном бюджете 2008 года средств на ее реализацию пока не предусмотрено. Полагаю, в сегодняшних условиях и частных инвесторов найти трудно - слишком долго построенный доходный дом будет окупаться.

Авторы закона мотивируют свои поправки тем, что в настоящее время часть государственного и муниципального имущества сдана в аренду. В большинстве случаев это имущество было передано арендаторам в сильно разрушенном или изношенном состоянии. Арендаторы затратили на его улучшение значительные средства, которые только в исключительных случаях были зачтены в счет причитающихся с них арендных платежей. Таким образом, большая часть той стоимости, которой обладает это имущество, было создано арендаторами.

Законопроект предусматривает, что имущество приобретается арендаторами по начальной цене, устанавливаемой на основании отчета об оценке государственного или муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Однако в случае если это имущество подлежит приватизации, арендаторы его, несмотря на все свои затраты и усилия по его улучшению, не имеют никаких преимуществ и должны участвовать в приватизации на общих основаниях. Сложившаяся ситуация, как считают разработчики законопроекта, несправедлива и лишает арендаторов всякого стимула для улучшения арендуемого ими имущества. Более того, создается парадоксальная ситуация: именно те арендаторы, которые заботились об арендуемом имуществе, оказываются в наихудшем положении, так как это имущество сильно повысилось в цене, и на него при проведении аукциона или конкурса окажется больше желающих.

Напомним, что вступившей с 2002 года новой редакцией Закона О приватизации государственного и муниципального имущества были отменены все льготные способы приватизации, включая и наиболее распространенный в муниципальных образованиях до 2002 года способ приватизации - выкуп арендатором арендуемого государственного или муниципального имущества. Более того, согласно новой редакции Закона Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации был установлен срок, предписывающий до 1 января 2009 года осуществить в соответствии с законодательством о приватизации отчуждение всего коммерческого муниципального имущества, не предназначенного для реализации органами местного самоуправления законодательно предусмотренных публичных функций и полномочий. В результате одновременного действия положений упомянутых законов предприятия малого бизнеса, которые в большинстве случаев не располагают необходимыми финансовыми ресурсами для конкуренции на открытых торгах с финансово-промышленными группами и крупными организациями, фактически были поставлены на грань выживания. Так как в сложившейся ситуации они не в состоянии сохранить за собой арендуемые ими площади, на которых располагаются их производственные подразделения, а органы местного самоуправления не вправе предоставить им какие-либо преимущества при продаже указанных площадей на открытых конкурсах или аукционах.

Споры вокруг данных поправок затянулись на несколько лет и продолжаются по ныне. Данный законопроект переписывался несколько раз и в первом чтении был принят только осенью этого года. Малый бизнес очень надеется, что в следующем году депутаты нового созыва примут его в окончательном чтении и в той редакции, на которой настаивает малый бизнес.

Как уже писала Российская бизнес-газета, это не первая попытка изменить закон о приватизации государственного и муниципального имущества. Еще в 2005 году группой депутатов в Госдуму был внесен законопроект об особенностях участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендованного государственного и муниципального имущества. Целью которого было оказание адресной государственной поддержки предприятиям малого бизнеса посредством установления для них временной - на период с 1 января 2006 года до 1 января 2009 года - преференции на участие в приватизации. Заключалась она в введении на указанный срок специального внеконкурсного способа приватизации - выкупа указанными субъектами арендуемого ими в течение не менее чем трех лет государственного или муниципального имущества.



Главная --> Публикации