Главная --> Публикации --> С чего начинать покупку зарубежной недвижимости? Путь хилтона в россию Несмотря на спрос, дешевых офисных помещений становится все меньше Проблема от никиты сергеевича Европа для дельцов

Темпы роста ипотеки в России замедляются. С одной стороны, сказывается кризис, разразившийся на американском рынке. С другой ипотеку сдерживают высокие цены на жилье. Еще в начале года количество игроков на этом рынке росло, а уже с осени ситуация изменилась. Одни банки ужесточают требования к заемщикам, другие повышают ставки, а иные и вовсе сворачивают программы жилищного кредитования. По мнению экспертов, в ближайший год рынок ожидает коррекция какие-то игроки усилят свои позиции, кому-то придется уйти.

Банки, зависящие от зарубежных заимствований, повышают ставки по жилищным кредитам и ужесточают требования к заемщикам.

У российских банков в этом году ограничились возможности заимствования и по объему, и по условиям. Причем как на внешнем, так и на внутреннем рынке. Ожидания, связанные с ростом ресурсной базы, пока не оправдались. Прирост активов по итогам девяти месяцев оказался меньше, чем прогнозировалось, считает руководитель Центра макроэкономических исследований БДО Юникон Елена Матросова. По данным ЦБ, на начало года этот показатель составлял 14 трлн. руб., а на 1 октября 18,2 трлн. По оценкам БДО Юникон, рост активов за девять месяцев этого года составил около 28%, тогда как за тот же период прошлого года активы увеличилась на 44%. Это уменьшает возможности банков по кредитованию экономики, по наращиванию вложений в ценные бумаги и т.д. Темпы роста кредитования населения тоже снижаются. В октябре они составили 3,5%. А в предыдущие месяцы темпы роста были выше 4,4, 4,9%, уточнила Елена Матросова.

Последние годы ипотечный рынок в России рос внушительными темпами ежегодно его объемы увеличивались примерно вдвое. Эта же тенденция сохранялась и в первом полугодии нынешнего года. По данным РБК, за первые шесть месяцев в рамках ипотеки было выдано около 266,6 млрд. руб. против 106,1 млрд. руб., собранных за аналогичный период 2006 года. Весной число игроков на рынке ипотеки росло, увеличивалось количество кредитных программ без первоначального взноса со сроком кредитования до 20 30 лет. В марте многие банки снизили ставки по ипотеке до 10 10,5%. Однако уже осенью ситуация изменилась. В результате кризиса ликвидности на мировых фондовых рынках ряд российских банков стал сворачивать программы жилищного кредитования. Многие эксперты полагают, что темпы роста ипотеки вскоре замедлятся.

Риелторы убеждают: доля ипотечных сделок в столице за этот год выросла. По данным компании Миэль-Недвижимость, на рынке новостроек Москвы в 2007 году доля ипотечных сделок составляет 18 20% от общего объема операций, а в самой компании этот показатель к концу года достиг 33%. Однако, по мнению руководителя аналитического центра ирн.RU Олега Репченко, в целом спрос на ипотечные кредиты снизился: В структуре продаж доля ипотеки по итогам года выросла, но самих продаж стало гораздо меньше. А большие объемы держатся за счет высокой стоимости жилья. В этом году впервые фактический прирост количества ипотечных кредитов оказался меньше, чем в предыдущие годы. Правда, эту тенденцию Репченко связывает не с американским ипотечным кризисом, а с ценами на московскую недвижимость и с дефицитом предложения. Мировой ипотечный кризис практически не затронул Россию. Конечно, занимать деньги банкам стало сложнее и несколько дороже. В связи с этим несколько подросли ипотечные ставки в некоторых банках. Но это несущественный момент. Даже если одни банки будут уходить с рынка ипотеки, то появятся новые. В целом на рынке уже есть крупные игроки Сбербанк, Внешторг. Они не зависят от западного финансирования и готовы давать кредиты, считает он.

Неудивительно, что часть банков, особенно зависящих от зарубежных заимствований, была вынуждена пересмотреть ставки в сторону повышения и ужесточить требования к заемщикам. По данным Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), за 2007 год количество банков, предлагающих ипотечное кредитование, уменьшилось на 4%, а количество ипотечных программ, предлагаемых различными банками в столице, сократилось на 11%.

Так, лидер рынка Сбербанк намерен наращивать свой ипотечный портфель. По данным самого Сбербанка, менее чем за шесть лет объем его кредитного портфеля по жилищным программам вырос почти в 100 раз с 2,5 млрд. руб. (на начало 2002 года) до 237 млрд. руб. (на 1 октября 2007-го). Причем в этом году отмечен внушительный рост увеличение портфеля примерно в 1,8 раза. За девять месяцев 2007 года филиалами Сбербанка России было предоставлено населению более 168 тысяч жилищных кредитов на сумму 119,3 миллиарда рублей, в том числе в Москве 8,6 миллиарда рублей, в регионах 110,7 миллиарда рублей, что в 1,6 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года, сообщила НГ директор Управления кредитования частных клиентов Сбербанка России Надежда Никитенко. Средний размер жилищного кредита сегодня в Москве составляет более 4,5 млн. руб., а в регионах чуть менее 700 тыс. руб. В этом году Сбербанк пересмотрел условия предоставления жилищных кредитов сроки кредитования увеличены с 20 до 30 лет, а процентные ставки за пользование кредитами снижены на 1,5 2,5% до 10,25 12,5%. Банк оптимистично оценивает развитие данного сегмента рынка розничного кредитования, отмечая значительный интерес населения к получению заемных средств на приобретение жилья, уточнила Надежда Никитенко. По мнению экспертов, уже в следующем году рынок российской ипотеки ожидает передел государственные банки, которые сегодня и так являются лидерами рынка, еще больше усилят свои позиции, тогда как некоторым коммерческим банкам придется покинуть это поле.
По прогнозам экспертов, к зимней Олимпиаде 2014 года по ценам на жилье Сочи обгонит все другие российские города, включая Москву. Сегодня этот город привлекает внимание крупных инвесторов со всего мира, суля высокий доход. Сколько же может заработать на росте цен на недвижимость олимпийской столицы частный инвестор, не располагающий миллионными суммами для вложений?

С этой точкой зрения совпадает и мнение генерального директора RRG Дениса Колокольникова: Мировой ипотечный кризис повлиял на рынок России, но при этом не стал определяющей тенденцией, считает он. Дело в том, что ипотека у нас пока еще в зачаточном состоянии. В России объем ипотечных активов на конец прошлого года составил около 2% от ВВП, а в США более 50%. Сейчас некоторые коммерческие банки приостановили выдачу ипотечных кредитов, но при этом крупные государственные банки продолжают их выдавать, это является стимулом для развития рынка, убежден Денис Колокольников.

Конечно, рост цен на жилье в Сочи не остановится - эксперты прогнозируют, что к Олимпиаде недвижимость в городе подорожает в 3-4 раза, а пик роста цен ожидается ближе к началу Олимпийских игр, в 2012-2013 году. Так что временная корректировка только на руку частному инвестору, который может, не спеша, выбрать объект, вложить деньги, а на пике цен зафиксировать прибыль.

Если в начале года жилье в Сочи стоило, по московским меркам, недорого - квартиру на вторичном рынке можно было купить за $2-2,5 тысячи за кв. м, то сразу после объявления города столицей Олимпиады-2014 цены взлетели на 10%, а сейчас перешагнули отметку в $4 тысячи за кв. метр. Однако, по данным компании Blackwood, уже в сентябре-октябре резкий рост цен на недвижимость сменился некоторым охлаждением рынка. Ажиотаж спал. Сейчас на рынке жилой недвижимости Сочи намечается стабилизация, при этом происходит корректировка цен на объекты, явно переоцененные в период ажиотажа.

По словам менеджера отдела продаж сочинского агентства недвижимости Спектр Надежды Щетневой, цены на новостройки в Сочи в отличие от других городов зависят не только от стадии строительства, но и от этажа, вида на море и расстояния до пляжа. Дешевле всего обойдется квартира в 3-4-этажной новостройке на стадии котлована в 5-6 км от моря (50-60 тыс. руб. за кв. м). Верхнего предела нет. Например, квартиры в строящемся доме в центре Сочи на улице Воровского (сдача объекта планируется на первый квартал 2010 года) стоят от $3800 до $4500 за 1 кв. м, а в соседнем, уже построенном, доме продаются за $10 тыс. за 1 кв. метр. От этих же факторов в основном зависит и стоимость жилья на вторичном рынке. Повышает цену качество дома и хороший ремонт с перепланировкой.

Выбираем объект
Высокий доход можно получить, вложив деньги и в жилье на вторичном рынке, и в новостройки, причем не только в Сочи, но и в других городах Черноморского побережья Краснодарского края - от Анапы до Туапсе. Больше всего понадобится средств для вложений в элитную недвижимость, которая сегодня в основном и строится в Сочи, значительно меньшей суммой можно обойтись, купив квартиру в строящемся доме экономкласса в Анапе или Геленджике.

Однокомнатную квартиру в Адлере или Дагомысе можно купить за 3,5-4 млн рублей, за двухкомнатную квартиру в центре города, в зависимости от площади, просят 4-5 млн рублей, трехкомнатную квартиру можно купить и за 4,8 млн руб. (в панельной пятиэтажке) и за 8,5 млн руб. в 9-этажном доме близко к морю.

Вторичный рынок Большого Сочи формируется в основном в его центральной части - в районах Донская, Макаренко, Завокзальный и Заречный, и представлен, главным образом, панельными домами эконом-класса. Наименьший объем предложений вторичного жилья - в Лазоревском районе, где преобладает индивидуальная жилая застройка.

Анапа по ценам на жилье занимает третье место после Сочи и Геленджика. Самые дорогие квартиры расположены в центральной части Анапы, ограниченной с севера берегом моря, с юга - улицами Лермонтова, Чехова и Парковой, с запада - улицей Ивана Голубца, а с востока - Крестьянской улицей. Несколько ниже цены на жилье в районе Высокий берег, но престижность этому району добавляют расположенные здесь здравницы. Новое жилье строится в основном на севере города.

Вторичный рынок других прибрежных городов в основном представлен 5-9-этажными домами стандартной планировки с квартирами площадью от 30 до 80 кв. м и стоимостью от $1700 до $2500 за кв. метр. Дороже стоят квартиры в Новороссийске и Геленджике, несколько дешевле - в Анапе и Туапсинском районе. По словам гендиректора компании РеалТайм Елены Филимоновой, наибольшим спросом и на вторичном, и на первичном рынках в этих городах пользуются однокомнатные квартиры площадью от 30 до 50 кв. м, а также земельные участки под застройку площадью от 6 до 10 соток. Участки в трех-четырех километрах от моря стоят $7-10 тыс. за сотку, а в пределах 100 м от моря могут стоить $40-60 тыс. за сотку, а в некоторых случаях и $100 тысяч.

Среди новостроек Новороссийска преобладают дома экономкласса, средняя стоимость жилья - $1000 за кв. м, квартиры в новостройках бизнес-класса продаются за $1200-3000 за кв. метр. На вторичном рынке Новороссийска, как и в других крупных городах, жилая недвижимость представлена сталинскими ($1200-3500 за кв. м), брежневскими домами ($1400-2600 за кв. м), домами улучшенной планировки ($1500-3000 за кв. м) и панельными пятиэтажками ($1200-2500 за кв. м), а также индивидуальными домами, стоимость которых зависит от близости к морю, экологии района и инфраструктуры.

Квартиры в новостройках стоят от 28 до 50 тыс. руб. за кв. метр. Цены на вторичном рынке немногим выше - среднюю однокомнатную квартиру в панельной пятиэтажке можно купить всего за $50 тыс. Строительство организованных коттеджных поселков в Анапе только начинается. Сейчас на продажу выставлены апартаменты площадью от 100 до 300 кв. м в одном из таких поселков, в 300 м от моря, площадь земельного участка - 3-4 сотки. Стоимость 1 кв. м в них составляет 27 тыс. рублей.

Цены на вторичном рынке жилья в Туапсе держатся на уровне $1000-1500 за кв. метр. Стоимость домов в организованных коттеджных поселках в окрестностях Туапсе ниже, чем в других частях побережья. По данным Елены Филимоновой, в Туапсинском районе коттеджи площадью от 200 до 300 кв. м в таком поселке предлагались по цене $1500 за кв. м, а цены на коттеджи и таунхаусы в коттеджных поселках Геленджика площадью от 150 до 300 кв. м составляют $2500 за кв. метр.

Геленджик по темпам развития уступает только Сочи. В последние два года здесь отмечается активный рост цен на недвижимость, а после открытия геленджикского аэропорта, запланированного на 2008 год, цены обещают подскочить еще сильнее. Элитное по местным меркам жилье (не дальше 300 м от пляжа) здесь продается за $2500-3000 за кв. м, бизнес-класс расположен чуть дальше от берега и стоит $1500-2000 за кв. м, в домах экономкласса квартиру можно купить за $1300 за кв. метр. Сейчас в Геленджике и окрестностях строится сразу несколько организованных поселков. Это Династия (127 двухэтажных таунхаусов), Лемурия и Дивноморское (12 км от Геленджика). Весной 2008 года будет сдан в эксплуатацию коттеджный поселок Торик, который включает 44 трехэтажных дома трех типов и находится всего в 100 м от собственного пляжа.

В Сочи насчитывается 18 филиалов крупных московских банков, которые имеют большую практику по предоставлению ипотечных кредитов, - говорит генеральный директор УК Атлас Капитал Светлана Ануфриева. - Основные получатели кредитов - это жители крупных городов.

Занимаем деньги
Если собственных средств для приобретения недвижимости в Сочи и окрестностях недостаточно, можно взять их взаймы у банка, благо сегодня практически все крупные ипотечные банки предоставляют такую возможность.

Получить кредит на покупку вторичного жилья на Черноморском побережье можно и в Райффайзенбанке.

Проще всего получить кредит на приобретение недвижимости на вторичном рынке. Альфа-банк, например, предоставляет ипотечные кредиты под залог недвижимости на Черноморском побережье от Адлера до Тамани. Как сообщает директор по ипотечному кредитованию Центра ипотечного кредитования филиала Краснодарский Альфа-банка Василий Ченушкин, кредит на квартиру можно взять на срок до 25 лет, процентные ставки от 9,3% в долларах и от 10% в рублях, а условия кредитования на приобретение индивидуального дома таковы: срок - до 15 лет, ставки - от 10% в долларах и от 12% в рублях.

Ипотечный кредит на приобретение квартир в новостройках получить сложнее, да и обойдется это дороже. Такие кредиты сегодня предоставляет, например, ВТБ 24 (ставка от 9% до 13,75% в долларах, первоначальный взнос - от 20%), Уралсиб (ставка от 9,5% до 12% в долларах, первоначальный взнос - от 10%), Росбанк (ставка от 9,5%, первоначальный взнос - от 15%), Сбербанк (на жилье, построенное с участием Сбербанка, ставка 10,75-12% в рублях, первоначальный взнос - от 10%), КИТ Финанс (ставка 11,5-12,5% в долларах, первоначальный взнос - от 10%) и некоторые другие банки. Их число, кстати, постоянно растет. Например, как уверяет Роман Воробьев, кредиты на приобретение жилья на первичном рынке будут доступны клиентам Райффайзенбанка уже в этом году.

Сейчас наш банк предоставляет ипотечные кредиты на приобретение недвижимости в районе Большого Сочи (Лазаревский, Хостинский, Адлерский, Центральный районы) и в 50 км от него, - говорит член правления, руководитель дирекции по обслуживанию физических лиц Райффайзенбанка Роман Воробьев. - Но уже в в ближайшем будущем планируется выдача ипотечных кредитов в Анапе и Новороссийске и в 50 км от этих городов. Это связано с объединением Райффайзенбанка с ИМПЭКСБАНКом, в результате которого существенно расширится зона доступности ипотечных программ банка, изменятся условия. Сейчас кредит можно получить на срок до 25 лет, процентная ставка в рублях составляет 10,9%, в долларах - от 9%, первоначальный взнос - от 10%.

Вкладываем сообща
Еще одну возможность заработать на строительном буме в Сочи открывает рынок коллективных инвестиций. Управляющими компаниями создаются ПИФы, напрямую финансирующие возведение объектов недвижимости в Сочи или же инвестирующие в акции компаний, работающие в ведущих сегментах олимпийского строительства, - говорит Светлана Ануфриева. - Так УК Атлас-Капитал формирует закрытый ПИФ недвижимости Красная Поляна, основным направлением деятельности которого будет реализация инвестиционного проекта по возведению спортивно-оздоровительного комплекса на горнолыжном курорте Красная Поляна. Этот проект рассчитан на 5 лет, включает три очереди финансирования, строительства и реализации возведенных объектов. Объем фонда составляет 1 млрд руб. Стоимость инвестиционного пая (одновременно и минимальный порог на этапе формирования фонда) - 500 тыс руб..

Получить кредит на приобретение недвижимости в новостройке можно и под залог имеющегося жилья. Такие кредиты предлагают практически все ипотечные банки. Как объясняет Василий Ченушкин, при таком способе кредитования банкам неважно, в каком объекте и у какого застройщика приобретается квартира и на каком этапе строительства находится дом. А заемщики будут избавлены от достаточно сложной и длительной процедуры согласования объекта строительства.

Василий Белов, генеральный директор кредитного брокера ФОСБОРН ХОУМ:

На использование новых инвестиционных возможностей, связанных с проведением зимней Олимпиады-2014 в Сочи, направлен и ПИФ акций Максвелл Олимпийский под управлением УК Максвелл Эссет Менеджмент, формирование которого началось 26 ноября 2007 года. В создании олимпийской инфраструктуры примут участие предприятия практически всех секторов народного хозяйства, и акции большинства из них, в том числе предприятий Южного федерального округа, будут включены в портфель этого фонда. Компании, задействованные в реализации олимпийских проектов, имеют особенно хорошие перспективы роста накануне главного мирового спортивного события 2014 года. Размер фонда при первичном размещении составит 30 млн рублей. Минимальная сумма инвестиций, как и в других открытых фондах под управлением Максвелл Эссет Менеджмент, составляет 1000 рублей.
ПРОГНОЗ

Значения Индекса ФОСБОРН (средневзвешенный показатель состояния российского ипотечного рынка, который ежемесячно разрабатывает кредитный брокер ФОСБОРН ХОУМ) по итогам октября 2007 г. в долларовом эквиваленте составили 9,98%, в рублевом - 11,50%. Эти показатели по сравнению с сентябрем 2007 г. ухудшились соответственно на 0,14 пункта в долларах США и на 0,33 пункта в рублях. А по сравнению с результатами расчетов по итогам первого полугодия 2007 г. - соответственно на 0,3 пункта в долларах США и на 0,7 пункта в рублях.

- В ближайшем будущем российский ипотечный рынок ждут перемены. Если к середине 2007 г. ставки снижались, появлялись новые игроки, банки продвигались в регионы, удлинялись сроки кредитования, многие кредитные организации задумались о проведении секьюритизации на внешних рынках, то осенью до российского ипотечного сектора докатилась волна кризиса, разразившегося в США. В результате удорожания ресурсов на международных финансовых рынках у многих российских банков возникли проблемы с ликвидностью, в результате чего им пришлось повысить ставки, ужесточить требования к заемщикам или даже приостановить выдачу ипотечных кредитов.

По нашим прогнозам, в течение первого полугодия 2008 г. ставки вырастут на 0,1%. И если за весь 2007 г. в России, по нашим расчетам, будет выдано ипотечных кредитов 537 млрд руб. (это в 1,55 раза больше, чем за 2006 г.), то в 2008 г. будет выдано ипотечных кредитов на 752 млрд руб. (это в 1,4 раза больше, чем в 2007 г.), то есть рост замедлится.

Это позволяет прогнозировать, что в ближайшем будущем одни участники уменьшат свою долю на рынке или уйдут с него, а другие, имеющие дополнительные ресурсные возможности, существенно увеличат свои ипотечные портфели. Уже сегодня подняли ставки и ушли с рынка банки, занимающие в совокупности около 23% ипотечного сектора нашей страны.

Дмитрий Шапочкин, начальник управления партнерских продаж Городского Ипотечного банка:

Тем не менее критичной ситуацию назвать нельзя. Такие серьезные последствия, как для США, отечественной банковской системе не грозят: ипотечный рынок в США составляет более 50% ВВП, в России - всего 2,3% ВВП. К тому же падения цен на недвижимость, подобного тому, что наблюдался в Америке перед кризисом, в нашей стране не намечается. А уже во второй половине 2008 г. может возобновиться тенденция к снижению ставок по ипотечным кредитам в России, отмечавшаяся в 2006 г. и в первом полугодии 2007 г.
Калькулятор

Итак, приобретаем однокомнатную квартиру в Сочи за $100 тыс. 15% от стоимости квартиры ($15 тыс.) вносим за счет собственных средств. Кредит оформляем на срок 6 лет (период нашего инвестиционного проекта), под 10,99% годовых в долларах. Оплачиваем единоразовые комиссии в размере $180 Ежемесячный аннуитетный платеж по кредиту составит $1617,5 (или $19410 в год). Кроме этого, раз в год нам необходимо будет оплачивать страховку. Стоимость квартиры на начальном этапе равна $100 тыс. и с каждым годом увеличивается на 17% (что соответствует нашему изначальному допущению, что стоимость квартиры увеличится в 3 раза, за 6 лет). Отрицательные значения в столбце денежный поток говорят о том, сколько мы платим из собственного кармана, положительные - о том, какой получили доход. Мы получаем единовременный доход через 6 лет, после продажи квартиры за $300 тыс. Согласно нашим расчетам за 6 лет пользования кредитом из собственного кармана мы уплатили $135 42 Так как за квартиру мы планируем выручить $300 тыс. долларов, можно рассчитать ставку доходности наших инвестиций. Она составит 20% годовых.

- Наша задача - используя минимальное количество собственных средств, приобрести квартиру на вторичном рынке в Сочи, чтобы продать ее на пике цен, то есть в 2013 году. Предположим, что стоимость приобретаемой квартиры к этому сроку вырастет втрое.

Рост земельного рынка в Подмосковье Светлана Кондачкова, начальник отдела загородной недвижимости Московского инвестиционного агентства недвижимости МИАН, объясняет тем, что в Москве уже практически не осталось свободных строительных площадок, а потенциальная емкость загородного рынка все еще очень высока. Объемы предложений по разным направлениям сильно различаются. Например, на Ново-Рижском шоссе свободных земель довольно много и приличные по размерам участки поступают в продажу ежемесячно. Зато на Рублево-Успенском направлении ситуация обратная: из-за острого дефицита качественных участков цены на землю уже достигли $40 тыс. за сотку.

Торговля земельными участками считается самым динамичным сегментом рынка загородной недвижимости. По сравнению с прошлым годом цены на подмосковные земельные участки уже увеличились в два раза, только за лето они подросли на 20-50%. Аналитики не сомневаются в том, что рынок загородной недвижимости будет развиваться гораздо более бурными темпами, чем столичный. Это понимают и спекулянты, вкладывающие сегодня деньги в приобретение бывших колхозных угодий.

Однако на ценах это практически не сказалось: рост стоимости качественной земли не остановился, а цены на бывшие колхозные земли в основном остались прежними. "Это вовсе не говорит о том, что все существующие участки раскупаются, - уточняет Рыков. - Некоторые из них не продаются больше года, но официальная цена не снижается. Хотя в ходе переговоров можно добиться снижения стоимости до 30%". По словам Андрея Мажарова, генерального директора компании "Терра", стабилизации в этом сегменте рынка в ближайшее время не предвидится. До конца 2003 года цены увеличатся примерно на 30-40%.

С начала этого года цены на участки для жилищного строительства в Подмосковье выросли в среднем на 40-50% из-за увеличения спроса на загородное жилье и резкого повышения нормативной стоимости земли. Эксперты считают, что тенденция к росту цен сохранится и в этом, и в следующем году. Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty, отмечает, что за последние полгода на рынок вышло довольно много земельных участков различного качества и в различных районах.

При этом площади поселка измеряются десятками, а иногда и сотнями гектар, а стандартный размер придомового участка составляет 20-25 соток. Это полностью соответствует спросу, поскольку солидные покупатели предпочитают, чтобы их дом площадью 500 кв.м стоял на участке размером не менее 25-30 соток. Большим плюсом направления является то, что по Ново-Рижскому шоссе можно ехать со средней скоростью 150 км в час. Транспортная доступность очень важна, считают аналитики компании Blackwood, поскольку при ценообразовании чаще учитывается время, за которое можно добраться до места, а не реальный километраж. Стоимость земли на Ново-Рижском направлении, так же как и на Рублевке, варьируется в пределах от $5 тыс. до $40 тыс. за сотку - в зависимости от удаленности, наличия коммуникаций и подъездов, близости к лесам и водоемам.

Дальше стоимость земли, пригодной для строительства высококачественной недвижимости, будет расти приблизительно на 20-50% в год. Рейтинг популярности направлений остается практически неизменным в течение нескольких последних лет. Вне конкуренции остается Рублевка. У Рублево-Успенского шоссе много проблем и недостатков, но ни одно другое направление не может похвастать таким же качеством. Элита российского общества всегда проживала на Рублевке, там и по сей день сохранилась однородная социальная среда и по-настоящему элитная недвижимость. Вслед за Рублевским в рейтинге следуют Ново-Рижское и Калужское направления. На Ново-Рижском шоссе построено уже более 50 коттеджных поселков - гораздо больше, чем на других трассах.

Цены на землю доходят до $10-13 тыс. за сотку. Каким бы престижным ни было направление, на расстоянии более 30-40 км от МКАД спрос резко падает. Коттеджи, расположенные в полутора-двух часах езды от столицы, мало кому интересны. Это доказал первый аукцион по продаже земельных участков в Подмосковье, прошедший на прошлой неделе. Областной Фонд имущества выставил на продажу три участка в Клинском районе площадью 41.8 га, 29.8 га и 21.7 га. Первый их них был приобретен "Мосэнерго" за 4.92 млн. руб. при стартовой цене 4.8 млн. Второй участок купило ООО "Декопал", заплатив 4.5 млн. руб. при начальной цене 3.8 млн.

С каждым годом растет популярность юго-западного направления - в частности, Калужского шоссе. Здесь много лесов, хорошо развита инфраструктура, место считается экологически чистым, а дорога не загружена транспортом. Первым застраивать Калужское шоссе начал "Газпром" - московские структуры компании находятся как раз в этом направлении. Повышенный интерес российского гиганта сделал эту трассу престижной и модной. Сейчас на Калужской дороге строится множество коттеджных поселков.

Эксперты сочли окончательные цены аукциона крайне заниженными - по их мнению, за землю в Подмосковье можно было бы выручить в 20-30 раз больше. Несмотря на это, проведение аукционов в целом приветствуется. Риэлторы полагают, что торги серьезно повлияют на формирование рынка земли в Подмосковье, если будут проводиться регулярно. Об этом думают и областные власти. Во всяком случае, документация для проведения аукциона на участки в Чеховском и Ступинском районах уже готовится.
Этот год не оправдал надежд ни покупателей столичной недвижимости, ни продавцов. Первые ожидали существенного отката цен после ажиотажного роста. Вторые надеялись на серьезное оживление рынка. Ни того, ни другого не случилось. По сути, весь год рынок топтался на месте. Одни эксперты называют этот период депрессией, другие считают, что рынок оздоровился.

Третий участок, расположенный неподалеку от заповедника "Завидово", выставлялся всего за 2.96 млн. руб., но вообще никому не приглянулся. На этот лот не было подано ни одной заявки, и аукцион по нему признали несостоявшимся. Два первых участка были предназначены под промышленное строительство, а последний - под жилищную застройку. Именно на него не нашлось покупателей. "Это место расположено более чем в 80 км от Москвы. При всем ажиотаже на загородное строительство, спроса на таком удалении от города уже не существует", - объясняет Владимир Тарасов, директор по маркетингу девелоперской компании "Свод".

По мнению руководителя информационно-аналитического агентства Rway Александра Крапина, весь год рынок столичной недвижимости находился в депрессивном состоянии: Рынок все больше сужался за счет высоких цен на жилье, значительно уменьшалось количество сделок, упала деловая активность. По оценкам Rway, в этом году сделок было на 30 35% меньше, чем в 2005-м. Плюс к этому изменилась структура лиц, которые заключают сделки, стало меньше домохозяйств, а больше юридических лиц. И это плохо, потому что рынок должен развиваться, на нем должно совершаться много операций, поскольку значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, считает Крапин. По его словам, несмотря на то что цены предложения за последние месяцы несколько выросли, реальные цены сделок продолжают снижаться. Сейчас происходит скрытый этап фиксации прибыли крупных инвесторов, после того как эта прибыль будет зафиксирована, начнется игра на понижение. До середины второго квартала реальные цены сделок будут уменьшаться умеренно, но со второй половины года, вероятнее всего, начнется более интенсивное снижение цен на рынке московского жилья. А спустя некоторое время этот процесс затронет и российские регионы, убежден Александр Крапин. По оценкам Rway, к середине 2009 года стоимость московских квартир может снизиться примерно на 40%. В меньшей степени снижение затронет элитное жилье и бизнес-класс оно подешевеет всего на 15 25%.

Уходящий 2007 год запомнится благодаря стагнации на рынке столичной недвижимости, которая растянулась на целых 11 месяцев с октября 2006 года до конца лета 2007-го. В первом полугодии цены откатились вниз на 5 10%, а с учетом скрытой коррекции до 15%. Некоторое оживление началось только осенью. Однако рост долларовых цен в первые осенние месяцы лишь отыгрывал падение доллара. Рублевые же цены оставались неизменными вплоть до конца ноября. Впрочем, и предновогодний всплеск некоторые эксперты связывают с традиционным для этих дат оживлением рынка и с PR-акциями застройщиков, которые, слегка подняв цены, объявляют новогодние скидки.

Более умеренные прогнозы дает руководитель аналитического центра ирн.RU Олег Репченко. По его словам, рынок стабилизировался и к концу года наметилась тенденция к небольшому повышению цен. Но я не думаю, что эта тенденция получит сильное развитие в наступающем году. Рост будет умеренным около 15 20% за год, считает он. Никаких оснований ни для обвала цен, ни для резкого взлета, по его словам, сейчас нет. Дело в том, что по стоимости всех классов жилья Москва догнала и даже перегнала Европу, уступая разве что таким престижным городам, как Лондон или Монако. В большинстве европейских столиц цена жилого метра находится в диапазоне 2 5 тыс. долл. Дороже стоит, как правило, элитное жилье в престижных местах. В Москве же 4 5 тыс. долл. за метр средний уровень цен на квартиры в хрущевках, на жилье в спальных районах.Было бы странным предположить, что цены на жилье в российской столице вырастут еще в два-три раза и станут выше, чем в самых дорогих городах мира, уточняет Олег Репченко. Что же касается отката цен то и этот сценарий маловероятен. Ведь высокие цены держатся за счет ограниченного предложения и объемов строительства. В условиях примерно постоянных объемов ввода нового жилья на уровне 5 млн. кв. м в год под различные социальные программы отдается примерно половина новых квартир, в то время как несколькими годами ранее эта доля была в пределах 30%. По оценкам ирн.RU, пять лет назад на рынок поступало около 50 55 тыс. квартир в год. Теперь примерно в два раза меньше 25 30 тыс. И эта картина вряд ли изменится в пользу покупателей город берет на себя все больше социальных обязательств.

Иные прогнозы дают эксперты Russian Research Group (RRG). По мнению гендиректора RRG Дениса Колокольникова, стагнация принесла оздоровление рынку недвижимости. Из рынка продавца он превратился в рынок потребителя. Причем впервые стагнация была вызвана рыночными механизмами, а не внешними факторами, как это было в 1998 году или в 2004-м. Важно, что рынок прошел этот тяжелый этап без потрясений. Сейчас ситуация меняется, уменьшается объем предложений, корректируется к лучшему динамика спроса и предложения. В период стагнации объем предложений достигал 30 тыс. квартир в неделю. Сейчас он на уровне 18 тыс. Плюс к этому за ноябрь и часть декабря уверенно росли цены. За ноябрь они увеличились на 2,7%, а за начало декабря еще на 1,7%, сообщил НГ Денис Колокольников. По его оценкам, эта динамика сохранится и в следующем году. За 2008 год цены на столичное жилье вырастут на 30 40%. Если, конечно, не случится потрясений на мировых финансовых рынках и внутри страны, уточнил он. По его словам, надо учитывать, что и на фондовом рынке ситуация сейчас не столь однозначная. Возможно, что часть инвесторов может воспользоваться трендом, который будет показывать рынок жилья, а это, в свою очередь, тоже простимулирует спрос.



Главная --> Публикации