Главная --> Публикации --> На строительстве олимпийских объектов в сочи непризнанная республика абхазия планирует заработать десять годовых бюджетов В октябре вопрос о росте цен на столичное жилье остался открытым Куплю панаму! Предельная доступность жилья снижается В люберецких полях вырастут квартиры

Нет сомнений, что строительство торговых центров стало одним из самых рентабельных сегментов московского рынка недвижимости. Вложения окупаются максимум за три года. В России сегодня 28 торговых сетей, из них 6 — международных. Их суммарный оборот в прошлом году составил $18 млрд. В этом году ожидается рост на 20%.

Cтоимость строительства 1 кв. м торговой недвижимости составляет порядка $600, реже — $1000 (кстати, несколько лет назад эта сумма была около $400). Покупка же готового к эксплуатации объекта обойдется примерно в $1500–2000 за 1 кв. м. Между тем владельцы торговой недвижимости избавляться от нее не спешат — сдавать в аренду выгоднее, чем продавать.

Соинвесторы
Можно выделить два типа соинвесторов. Первые — профессиональные ритейлеры. Такие компании, как Auchan или Carrefour, могут выкупить весь проект или занять своим бизнесом большую часть площадей. Есть и другой вариант: крупные соинвесторы изначально развивают проект с привлечением кредитных средств. Таким образом, они занимают в нем основные позиции, а остальные площади сдают в аренду или развивают сопутствующий бизнес.

Впрочем, несмотря на финансовые успехи, скоро рост числа ТЦ замедлится. Участков, пригодных под их строительство, не так уж много, а их приобретение становится все более капиталоемким. К тому же покупательская активность растет не так быстро, как количество торговых центров.

Заблуждения инвесторов
Впрочем, ажиотаж, царящий на рынке строительства торговых центров, отчасти вызван заблуждениями инвесторов. Многие считают, что это легкий и прибыльный бизнес: вложил $500 в 1 кв. м, построил ТЦ в течение полугода и — получаешь $1000 за 1 кв. м с арендатора. Такие расчеты ошибочны.

Второй тип соинвесторов нацелен только на получение доходов от коммерческой недвижимости. Сами соинвесторы ничего не продают и не являются торговыми операторами. Основные участники — различного рода фонды и банки, где сосредоточены серьезные капиталы. Крупные холдинги, международные группы, частные компании инвестируют свободные средства в торговую недвижимость или выкупают успешные проекты. Если в структуре холдинга есть банк, то он может выступать соинвестором, а продуктовая сеть, тоже входящая в структуру холдинга, — основным арендатором.

Дефицит торговых площадей
Между тем сегодня московский рынок торговой недвижимости характеризуется сильным дефицитом торговых площадей. Более того, идет неуклонный рост покупательской способности населения, все больше россиян склоняются к мысли о том, что гораздо удобнее и безопаснее совершать покупки в цивилизованных условиях, созданных крупными торговыми центрами.

Сумму в $1000 за 1 кв. м можно устанавливать лишь для некоторых магазинов торгового центра. Необходимо учитывать, что на каждый метр сдаваемой в аренду площади требуются еще технические помещения, не приносящие дохода. В удобном торговом центре потери площадей составляют порядка 20–30%, а на арендной плате инвесторы зарабатывают в год только 15–20% от вложений.

Согласно Генеральному плану развития Москвы, до 2020 года в столице планируется построить около 8 млн кв. м торговых площадей, из которых 6,3 млн кв. м составят крупные центры. Таким образом, общее количество территорий для ведения розничной торговли в Москве возрастет почти в три раза: с нынешних 4,7 млн до 14 млн кв. м.

В связи с этим происходит активный рост ритейла. В свою очередь он обусловлен ростом существующих розничных продавцов, а также появлением новых игроков на рынке, в том числе зарубежных. Сейчас на 1000 жителей Москвы приходится менее 50 кв. м в современных торговых центрах, в то время как в европейских столицах эти показатели значительно выше. Из расчета на 1000 жителей в Барселоне приходится 650 кв. м площадей торговых центров, в Париже — 400, в Варшаве — 270, в Берлине — 150 кв. м.

Привлекать инвестиции девелопер может на различных стадиях проекта. Это может быть привлечение денег под проценты, аренда на ранней стадии проекта, продажа части комплекса или всего комплекса полностью. Гарантом возврата служат имя, репутация, опыт девелопера и, конечно, сам проект. Соинвесторы также могут принять участие на разных этапах: начиная со стадии проработки проекта и заканчивая финансированием собственно строительства.

Западный опыт
Согласно классической западной риэлторской схеме, центральной фигурой любого проекта в области коммерческой недвижимости выступают девелоперы — профессиональные компании, занимающиеся развитием проекта. Они разрабатывают идею проекта, формируют команду профессионалов, привлекают финансовые ресурсы и реализуют сам проект. Известны случаи, когда собственные вложения девелопера не составляли и 10% общей суммы инвестиций.

Старые городские центры
Реорганизация уже существующих торговых центров, передача их в другие руки — процесс очень непростой. Если такой объект, пусть плохо функционирующий, но располагающийся в выгодном месте, находится в частных руках, то заставить владельца расстаться с ним практически невозможно.

Чем раньше инвестор присоединяется к проекту, тем более интересные вхождения он получает. Естественно, на начальных стадиях разработки проекта риски значительно выше. Особенно это касается проектов в Восточной Европе, и тем более в России. Поэтому в странах с недостаточно проработанным земельным законодательством соинвестор предпочитает входить в проект, когда девелопер уже подготовит большую часть разрешительной документации. Таким образом, пройдет, рискуя собственными деньгами, самую неприятную подготовительную стадию.

Формат универмагов
По оценкам специалистов, московские универмаги не скоро станут инвестиционно-привлекательными объектами. Лет пять назад появлялись идеи по превращению их в современные и эффективные торговые центры. Однако очень быстро стало ясно, что ничем, кроме местоположения, бывшие советские универмаги заинтересовать потенциальных инвесторов не могут.

Очевидно, что реорганизация старых торговых предприятий, а особенно торговых центров, невозможна без солидных инвестиций. Поэтому здесь речь идет не о банальной сделке купли-продажи, а о долевом участии, т. е. владении частью акций. А это уже элемент фондового рынка. Иными словами, необходимо присутствие некоего третьего участника, который бы защитил права собственника недвижимости с одной стороны и обеспечил возможность сделки, выгодной для инвестора, — с другой. Это может быть инвестиционная компания или банк.

Единственно достойная роль, которую универмаги сыграли в общей системе торговли, заключается в том, что их арендаторами стали российские производители, которым ставки аренды в центральных торговых комплексах столицы не по карману.

Главная их проблема в том, что неэффективные планировки не позволяют использовать торговые площади в полном объеме. Кроме того, на российском рынке пока нет торговых операторов универмагов, способных заполнить магазин большим ассортиментом товаров. Как следствие, состояние универмагов весьма печально: низкое качество обслуживания, случайные арендаторы, некачественный товар.

Земля в Подмосковье стоит дешевле, оформление документов по срокам значительно короче, чем в Москве, а площадь участка не жестко лимитирована. Любопытен расчет специалистов: за 15 минут до этих центров смогут доехать около миллиона покупателей.

Третье кольцо
Сейчас девелоперы активно осваивают Садовое кольцо, спальные районы за третьим транспортным кольцом и районы МКАД. Многие специалисты считают привлекательным проект «Губернаторское кольцо», разработанный администрацией Московской области. Вокруг МКАД, на пересечении с главными магистралями города, планируется построить более 20 крупных торговых центров.

В торговых центрах появились кинотеатры, рестораны, кафе, игровые залы и спортивные арены. Поэтому собственно процесс покупки стал одним из элементов проведения досуга, воскресной прогулки или семейного отдыха. Москвичи уже полюбили делать все необходимые покупки в одной торговой точке. По данным исследовательской компании Magram Market Research, до 90% посетителей торговых центров обязательно что-нибудь в них приобретают. А 42% покупателей обращают внимание на развлечения и стремятся делать покупки именно в том магазине, где ему обещают зрелища.

Потребительская культура
Моллы с фонтанами, атриумами и живой музыкой постепенно меняют потребительскую культуру москвичей. Своим стремлением привлечь покупателей ТЦ все больше становятся похожими на музеи или театры, нежели на магазины.

Торговый комплекс «Мега» потратил $150 тыс., чтобы зарекомендовать себя как место проведения семейного досуга. Однако за продолжающимися шоу четко просматривается коммерческий интерес: во время зрелищных программ продажи увеличиваются на 20%. Magram Market Research приводит такие данные: 90% посетителей ТЦ уходят с покупками, а 1% из них тратят менее $1

Оперативно реагируя на запросы покупателей, крупнейшие торговые центры уже не жалеют денег на проведение шоу. «Крокус Сити Молл» недавно потратил $1 млн на демонстрацию Carmina Burana Open Air Opera. По выходным около ТЦ компания Porche устраивает ралли на гоночных автомобилях, а в бассейне плавают спортивные дамы, занимающиеся водными гимнастическими процедурами. Компания «Раменка» потратила $100 тыс. на фестиваль «Разноцветное лето в «Рамстор». Комплекс «Атриум» на $200 тыс. проводит детские праздники и взрослые акции.

В ближайшей перспективе строительство торговых центров увеличит предложение свободных площадей, что повлечет за собой снижение арендных ставок в некоторых районах города, в первую очередь за пределами Садового кольца.

Перспективы
До конца этого года ожидается открытие 15 торговых центров. Их появление увеличит объем торговых площадей на 450 тыс. кв. м. Около трети всех строящихся торговых центров находится в пределах Садового кольца. Таким образом, к концу года общее предложение площадей в торговых центрах превысит 1 млн кв. м. Среди наиболее значимых проектов 2003 года можно назвать торговые центры: «Новинский, 31», «Арбат, 8–10», «Гранд» (2-я стадия строительства) на Ленинградском шоссе в Химках.

Многие специалисты и эксперты считают, что ритейл в России будет бурно развиваться еще три-четыре года. Но это не значит, что все вновь построенные торговые центры окажутся успешными проектами. Что касается Первопрестольной, то объем капитальных вложений в современные торговые площади в 2003–2005 годах, по оценкам экспертов, составит $3,5 млрд.

Центр Москвы сохранит свою привлекательность для большинства розничных операторов. Конкуренция за лучшие торговые помещения останется высокой. Кроме того, ожидается проявление активности со стороны крупных международных ритейлеров, специализирующихся на торговле продуктами питания, а также товарами для дома и бытовой техникой.

Российским операторам пока не хватает средств для финансирования проектов. Сегодня рейтинг России среди иностранных инвесторов достаточно высок. Европейским Союзом ей присвоен статус страны с рыночной экономикой, что является важным этапом перед ее вступлением во Всемирную торговую организацию. И теперь у нас есть надежды на то, что начавшиеся в последнее время активные процессы по строительству и реорганизации торговых центров уже в скором времени приблизят Москву к ведущим мировым столицам по уровню развития розничной торговли.
Ильинский парк, хотя и расположен в Красногорске, находится фактически на окраине Москвы, от которой удобно добираться до города. А по ценам он гораздо интереснее столичных новостроек.

Каждый год будет инвестироваться около $1,1–1,2 млрд. В прошлом году около половины капиталовложений в новые торговые объекты Москвы составили инвестиции иностранных операторов, поэтому их доля на московском рынке к 2005 году возрастет до 20%.



Красногорск один из самых дорогих городов ближнего Подмосковья. Однако цены на здешние новостройки по уровню все равно ниже, чем в домах, строящихся в столице. А хорошая транспортная доступность делает это место удачным вариантом московского предместья, откуда можно довольно быстро попасть в город.


Общий вид со стороны двора.

Долгое время самой крупной красногорской новостройкой была Павшинская пойма. Однако сегодня это уже проект вчерашнего дня. Здесь идет застройка последних свободных территорий, близ набережной. Самым же известным и вызывающим интерес потенциальных покупателей строящимся объектом Красногорска сегодня является жилой комплекс Ильинский парк, расположенный в западной части города, около Ильинского шоссе.

Новый жилой комплекс является завершающей части микрорайона Южный Красногорска. Он включает три 25-этажных башни, между которыми строятся корпуса под будущие объекты социальной инфраструктуры. Последнее весьма важно. Дело в том, что в настоящее время инфраструктура шаговой доступности по сути исчерпывается здесь крохотным продуктовым магазином около ближней автобусной остановки. Все остальное по удаленности находится как минимум в соседних кварталах того же Южного. Однако после заселения Ильинского парка здесь появится все необходимое для жизни магазины, прачечная, химчистка, салон красоты и т.п. В 4-уровневом корпусе, строящемся вдоль Ильинского шоссе должен появиться супермаркет. В дворовой части будут детский сад и школа, возведение которой планируется на прилегающем участке.

Новостройка расположена на краю городской застройки, в непосредственном соседстве с крупной развязкой между Ильинским шоссе и Новорижской трассой. В таком местоположении есть известный минус, связанный с шумом и выхлопами автомобилей. Однако есть и плюсы. Во-первых, попасть сюда можно как через Волоколамское шоссе, воспользовавшись поворотом на Красногорск, так и через скоростную трассу, которая через несколько лет свяжет центр города с Новорижским шоссе. Во-вторых, местоположение Ильинского парка открывает неплохие возможности проведения свободного времени к примеру, отсюда можно за несколько минут добраться до музея-заповедника Архангельское.

Работа над Ильинским парком ведется уже давно. Разрешение на строительство было получено еще весной 2005 года. Поэтому продажи квартир здесь ведутся по договорам соинвестирования, известными в практике застройщиков еще до появления закона о долевом инвестировании. В схеме реализации квартир Ильинского парка есть одна особенность, напоминающая о первой половине 2000-х годов. При покупке часть денег проводится по страховой схеме, которую в настоящее время большинство застройщиков не практикуют (в одной из компаний, ведущих продажи в жилом комплексе даже привели названия страховщиков - Атлантис и Общество взаимного страхования). Доля страховой части платежа за квартиру не разглашается и оговаривается в случае с каждой конкретной квартирой.


Парадная часть
Ильинского парка.

Тем не менее жилье в Ильинском парке можно приобрести по ипотеке. Ее готов предоставить Сбербанк на условиях 20%-го первоначального взноса, под 12% годовых в рублях. Плюс к тому, специфика Сбербанка такова, что у заемщика должны быть белые доходы так что далеко не всякий потенциальный покупатель способен прокредитоваться здесь на квартиру. Впрочем, нам так и осталось непонятным, ипотечные деньги могут быть (даже в случае белых доходов) на 80% полной стоимости квартиры или только из той части суммы, которая не попадает в страховой платеж. Зато удалось выяснить другое: кроме Сбербанка кредитовать покупку квартир в Ильинском парке больше никто из банков не готов.


Монолитные работы
практически завершены.
Настал черед окон.

Впрочем, будущим жильцам придется еще потрудиться над приведением своих жилищ в пригодный для обитания вид. В квартирах не устанавливаются межкомнатные перегородки и не выполняется стяжка пола (последняя ограничивается санузлом, где ее выполнение связано с работами по гидроизоляции). Однако у жилья в Ильинском парке есть существенный плюс, выделяющий комплекс среди многих новых монолитных домов Подмосковья, - высота потолков в 3 метра. Даже после отделочных работ она составит порядка 2,9 метра, чем может похвастаться далеко не всякая областная новостройка.

В настоящее время жилые корпуса Ильинского парка находятся в стадии завершения монтажа монолитных конструкций. В двух корпусах их трех уже идут работы по остеклению оконных проемов. Тем не менее завершение строительства намечено на конце 2008 года. Можно предполагать, что для строителей заявленный срок окажется вполне посильным.

Несмотря на достаточно высокую степень строительной готовности, свободных квартир в Ильинском парке много, причем практически всех предусмотренных проектом площадей. Причины довольно просты. Во-первых, объект крупный, здесь несколько сотен квартир. Во-вторых, цены метра достаточно высоки, что автоматически увеличивает сроки реализации жилья.


Из окон будет
открываться вид
на развязку Ильинского
и Новорижского шоссе.

Минимальный бюджет приобретения квартиры в Ильинском парке составляет сейчас 3,997 млн рублей. За эти деньги можно купить однокомнатную квартиру площадью 49,5 кв. м на 5-м этаже корпуса Б. Максимальная цена предложения, которую удалось найти на данный момент, - 8,408 млн рублей за 3-комнатную квартиру площадью 102 кв. м. Средний же диапазон цены колеблется от 5 с небольшим до 8 миллионов. Так, 90-метровую квартиру на 15 этаже можно купить за 7,995 млн рублей, а чуть меньшую по площади (86,1 кв. м) квартиру на 13-м этаже за 7,532 млн руб. Общение с продавцами на предмет покупки площадей в верхней части корпусов успехом не завершились. Кажется, площади верхних этажей толком в продажу пока не поступали и составляют своего рода золотой резерв застройщика (компания Славянская), который, видимо, появится на рынке ближе к завершению строительства.


Жители соседних домов
уже не ассоциируют свои
квартиры со словом
новостройка.

На сегодня территориальных конкурентов у Ильинского парка почти нет. В продаже имеются последние квартиры в корпусах микрорайона Южный к северу от комплекса, однако выбор невелик, а цены по уровню примерно те же. Есть еще один строящийся дом, расположенный также вдоль Ильинского шоссе, но значительно ближе к Москве. Это действительно конкурент, но по масштабу данная новостройка значительно меньше впрочем при выборе новостройки в Красногорске ее обязательно следует рассмотреть как альтернативный вариант. Что мы и сделаем в следующих материалах, посвященных новым домам.

Корпуса Ильинского парка достаточно удачно спланированы. В корпусах А и Б предусмотрено шесть квартир на этаже, в корпусе В - десять. В каждом корпусе будет по четыре лифта. Стоит отдельно заметить, что дома Ильинского парка отличаются и довольно оригинальной посадкой на участке. По продольной оси они сориентированы под небольшим углом к Ильинскому шоссе, благодаря чему большинство окон в квартирах ориентированы на юг, восток и запад.

В пятницу наблюдательный совет Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) утвердил бизнес-план агентства на 2008 год. Согласно документу, объем рефинансирования ипотечных кредитов, выдаваемых банками по стандартам АИЖК, составит в следующем году 64 млрд руб. С учетом того, что за неполные 12 месяцев текущего года агентство рефинансировало ипотечных кредитов на сумму 38 млрд руб., а по итогам года ожидается достижение 40-миллиардной отметки, по сравнению с 2007 годом рост объемов рефинансирования в следующем году составит 60%.

В 2008 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию увеличит объем рефинансирования ипотечных кредитов на 60%. При этом половину возросшего объема рефинансирования агентство намерено привлечь посредством секьюритизации. Эксперты считают, что на фоне прогнозов по ухудшению конъюнктуры долгового рынка реализовать такие планы будет сложно, и делают вывод, что денег АИЖК на выкуп кредитов у всех желающих банков не хватит.

Среди источников дополнительных средств, которые надо найти в 2008 году, бизнес-план называет увеличение уставного капитала на 6 млрд руб., госгарантии в размере 28 млрд руб., секьюритизацию выкупленных агентством ипотечных кредитов, а также поступления от аннуитетных платежей по ним. Учитывая, что планируемый объем платежей по кредитам незначителен, АИЖК потребуется секьюритизировать кредитов на сумму порядка 30 млрд руб. Между тем эксперты считают, что в условиях прогнозируемого на 2008 год ухудшения конъюнктуры финансового рынка справиться с этой задачей будет затруднительно даже государственному институту. В 2007 году АИЖК удалось секьюритизировать кредитов на сумму всего 9 млрд руб.,-- отметил руководитель блока 'Жилищное кредитование' одного из крупных банков.-- В условиях продолжения кризиса на долговых рынках вряд ли АИЖК сможет увеличить объем секьюритизации более чем в три раза.

В концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных кредитов на период до 2010 года плановый объем рефинансирования на 2008 год заявлен в объеме всего 21,2 млрд руб. Такое расхождение между утвержденным бизнес-планом и концепцией в пресс-службе АИЖК объясняют тем, что за время, прошедшее с момента появления документа в 2004 году, на ипотечном рынке образовались новые продукты, требующие рефинансирования. К их числу в АИЖК относят в первую очередь военную ипотеку, рефинансирование которой в 2008 году запланировано в объеме 16 млрд руб. Кроме того, в связи с утверждением в декабре правительством правил направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, в АИЖК прогнозируют дополнительный рост объемов ипотечного кредитования, который, соответственно, потребует отдельного рефинансирования.

В самом АИЖК такой сценарий развития событий не опровергают. Более того, концепция развития ипотечного рынка предполагает переориентацию агентства на поддержку вторичного рынка ипотечного кредитования: с 2008 года рефинансирование ипотечных кредитов в деятельности АИЖК будет постепенно замещаться выкупом агентством ценных бумаг, обеспеченных такими кредитами. По информации Ъ, окончательное решение о смене приоритетов, равно как и новая редакция стандартов выдачи кредитов, должно быть принято на одном из ближайших заседаний наблюдательного совета АИЖК.
С конца августа до середины сентября цена за квадратный метр в новостройках Красноярска подскочила с 35 000 до 45 000 руб. Напуганные ростом в 30% всего за каких-то три недели, местные власти решили вмешаться и попросили застройщиков заморозить цены до Нового года. Те, конечно же, пошли властям навстречу, убрав квартиры с продажи. Теперь они появятся в январе, но уже по новой цене. Конечно, дальнейшее подорожание возможно, ведь цены стояли четыре месяца, уклончиво излагает стратегию застройщиков Василий Прохоренко, руководитель группы консалтинга строительной компании Монолитхолдинг, возводящей в городе до 200 000 м2 жилья в год.

Однако даже 100-процентное выполнение плана по рефинансированию ипотеки на следующий год не сможет удовлетворить потребности в рефинансировании всех игроков. По данным Банка России, выдача ипотечных кредитов растет гораздо быстрее, чем объемы рефинансирования. Только за девять месяцев 2007 года рост ипотечного портфеля в банках составил почти 108%. Дополнительно ситуацию может усугубить реализация планов АИЖК по ужесточению стандартов ипотечных кредитов, которые принимаются агентством. Если стандарты будут ужесточены не только в отношении новых, но и в отношении ранее выданных кредитов, многим банкам придется подыскать в дополнение к АИЖК новые источники рефинансирования,-- говорит зампред правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.

Московские инвесторы, привыкшие выжимать из столичной недвижимости до 30-50% годовых, отправились за такой же доходностью в регионы. В столице по итогам уходящего года цены на недвижимость показали практически нулевой рост и даже оказались не в состоянии обогнать инфляцию.

Тому, что происходит в Красноярске, у Прохоренко есть несколько объяснений: рост цен на стройматериалы, повышение сезонного спроса на жилье. И инвесторы. До 30% жилья приобретают не конечные потребители, говорит он. По мнению Александра Безрукова, представителя красноярского филиала компании Сатурн, занимающейся поставками стройматериалов, львиная доля покупателей квадратных метров в городе москвичи. В Красноярске далеко не каждый может платить почти по $2000 за 1 м2, поясняет он.

Валерий Барнинец, коммерческий директор бюро недвижимости Агент 002, считает, что рублевые цены к декабрю едва наверстали упущенное с начала года. По данным бюро, в ноябре прошлого года 1 м2 столичного жилья стоил 115 088 руб. при курсе 26,3 руб./$, а в ноябре этого года уже 109 434 руб. при курсе 24,4 руб./$. К лету все некачественное жилье вроде старой панели, хрущевок и домов на окраинах даже в долларах подешевело на 5-10%. Ведь такое жилье хорошо покупают лишь при высоком росте цен, поскольку на другое у людей не хватает денег, говорит Барнинец.

Год в минус
По данным портала arn.ru, специализирующегося на анализе рынка недвижимости, с декабря прошлого года по декабрь нынешнего вторичное жилье выросло в цене на 10% в долларах и всего на 1% в пересчете на рубли. И это при инфляции, которая к концу года, по признанию Росстата, достигнет 11,5%. Специалисты агентства Пересвет-Инвест подсчитали, что рынок недвижимости к началу декабря пришел с отрицательным итогом. За 11 месяцев цены в долларах выросли на 7,3%, но на фоне снижения курса в рублях упали на 0,2%. А с ноября 2006 г. и вовсе на 1,6%, утверждает аналитик Пересвет-Инвеста Ольга Юматова.

Но как только на рынке активизируются покупатели, с него уходят продавцы. По версии Барнинца, и те и другие сейчас просто боятся остаться с непристроенными деньгами. Однако эти страхи выливаются только в то, что продавцы отказываются торговаться. Если летом они готовы были скинуть цену на 10%, то сейчас твердо стоят на своем, причем предпочитают получать деньги за квартиру в рублях. Пока оформляется сделка и деньги лежат в банковской ячейке, продавец должен быть уверен, что сумма остается той же, объясняет Татьяна Майорова, начальник группы вторичного жилья отделения Третьяковское компании Пересвет-Недвижимость.

Однако осенью рынок недвижимости ожил и небольшой рост не только долларовых, но и рублевых цен все же начался в среднем на 1-2% в месяц. В течение года был отложенный спрос. Ведь народ знает, что после Нового года события могут развиваться в любом направлении. Два года назад цены сорвались с места почти сразу после боя курантов, вспоминает Вадим Мартыненко, руководитель департамента вторичного рынка компании Рескор.

Искусство скидки
Рынок новостроек традиционно идет за рынком вторичного жилья, поэтому весь год тоже находился в спящем состоянии. Покупатели готовы были платить, но не столько, сколько просили застройщики, разводит руками Дмитрий Таганов из Инкома.

Риелторы отмечают, что 90% их клиентов перешли на рублевые расчеты, хотя в объявлениях по-прежнему указывают долларовые цены. Просто в долларах считать проще меньше нулей, смеется руководитель аналитического отдела корпорации Инком Дмитрий Таганов. Причем при расчетах курс доллара всегда округляют в верхнюю сторону: сейчас до 25 руб. Вот и выходит, что квартира, стоившая в июле $150 000, но по курсу 26 руб., сейчас стоит $160 000, но по курсу 25 руб. В национальной валюте разница получилась всего 100 000 руб. (рост 2,6%), зато в долларах рост составил 6,7%. Барнинец из Агента 002 полагает, что полный отказ от долларов это вопрос нескольких ближайших месяцев. А значит, и стагнация на рынке недвижимости во всяком случае, столичном станет для всех очевидным явлением.

Сами застройщики с этими расчетами категорически не согласны. Средний рост цен по московским объектам с начала года составил порядка 12% в рублях, утверждает Дмитрий Дементьев, заместитель коммерческого директора по новостройкам инвестиционно-девелоперской компании Сити-XXI век. На 10% поднял рублевые цены и Главстрой, уверяет генеральный директор компании Артур Маркарян. По его словам, с осени проблем со спросом у компании нет. Они были первые полгода, что, конечно, очень смущало. В такой ситуации было гораздо сложнее привлекать покупателей на этапе котлована, когда нужны деньги на строительство, говорит Маркарян.

В результате весь год количество выставленных на продажу новостроек находилось примерно на одном и том же уровне. Даже сокращение предложения к сентябрю, когда застройщики заморозили около 100 объектов из-за принятия закона о запрете точечной застройки, цены не подстегнуло: рынок этого просто не почувствовал. Долларовая цена на новостройки весь год топталась на месте, а в рублях выросла на ничтожные 0,8%, подсчитал Пересвет-Инвест.

В таких условиях любая продажа для застройщика чистый доход, и ему гораздо выгоднее держать непроданные квартиры, чем снижать цены. По мнению Таганова из Инкома, во всеуслышание цены никто не снижает лишь потому, что боятся обвала рынка. Зато при покупке в еще строящихся домах покупатели могут выторговать себе немалые скидки и рассрочки. Как выяснилось, есть они и у ПИК, и у Главстроя, и у СУ-155.

В последнее время многие застройщики строили на собственные средства. И за позапрошлый год, когда цены выросли вдвое, имели возможность отбить все затраты. Сейчас продаются квартиры, которые уже окуплены, не верит доводам коллеги Барнинец из Агента 002.

Барнинец из бюро Агент 002 называет те же цифры, но аргументы приводит уже другие: Еще год назад мы поняли, что среднестатистическая семья в Москве ипотекой воспользоваться не может. А у нас 90% покупателей жилья ипотечники. Значит, люди не будут покупать вторую квартиру, а смогут лишь улучшить жилищные условия. Фактически это просто обмен меньшей квартиры на большую, что не расширяет рынок и росту цен не способствует. Но гендиректор Главстроя Артур Маркарян уверен, что цены зависят не от доходов населения, а от насыщенности рынка.

Копить нельзя купить?
Среди возможных вариантов вложения денег столичный рынок недвижимости долго был на вершине хит-парада, однако в уходящем году он впервые проиграл даже банковским депозитам, показав рост в 1% против 7,5-9% по банковским вкладам в рублях. В будущем году, по прогнозам аналитиков, недвижимость и банковские вклады будут идти ноздря в ноздрю. По мнению Мартыненко из Рескора, рост цен будет всего лишь покрывать инфляцию то есть речь идет о 10-15% годовых в рублях.

Безусловно, неиссякаемый поток желающих обзавестись недвижимостью в столице поддерживает спрос и держит рынок на плаву. Но спекулянтам здесь делать уже нечего. Рост актива на 50-100% в год это аномально и считается удачей для инвестора. Такое не может повторяться регулярно, иначе происходит надувание пузырей, говорит финдиректор компании Универсальный финансовый консультант Артем Плотников. Он ничуть не удивлен скромными результатами, которые показал рынок недвижимости в столице в уходящем году. По его мнению, время покупки квартиры с краткосрочными инвестиционными целями на 2-3 года прошло.

Жилья по-прежнему не хватает. В этом году Москва купила у нас 700 000 м2 по рыночной цене для очередников и льготников, рассказывает он. Маркарян уверен, что в уходящем году рынок не впадал в депрессию, а как раз показал свою непотопляемость, сумев пережить отсутствие спроса.

Сейчас сайты застройщиков пестрят предложениями новостроек от частных инвесторов, которые купили жилье на стадии котлована, а теперь при посредничестве той же строительной компании продают квартиры в готовых к заселению домах. Такие квартиры уже давно не разлетаются как горячие пирожки.

Маркарян, впрочем, настаивает, что таких покупателей все еще немало: У дома есть жизненный цикл: на стадии котлована квадратный метр стоит дешевле, чем в готовом доме. Всегда есть желающие на этом заработать. Однако разница в цене между строящимся и готовым жильем сейчас не превышает 30%. То есть за время строительства дома а это те самые 2-3 года покупатель едва ли заработает больше, чем просто положив деньги в банк. Причем у инвестора появляется проблемный актив, который не всегда удается быстро продать, чтобы получить живые деньги.

Банки, конечно, не трубят об этом на каждом углу. Однако, по данным ипотечного брокера Дом ипотеки, за год ставки выросли на 1-2 процентных пункта, до 11% в валюте. Рассмотрение заявки на кредит теперь длится неделю, а то и две вместо прежних 24 часов. К тому же банки расширили список документов, необходимых для рассмотрения кредитной заявки. Отказов в кредитах стало больше. Если раньше одобрение давали почти все банки, то теперь один из 3-4, с сожалением констатирует генеральный директор Дома ипотеки Наталия Семенова. Но, по ее мнению, проблема даже не в заемщиках, а в самой недвижимости, которую они покупают: Банки в замешательстве: они не знают, по какой стоимости оценивать закладываемую недвижимость, которая весь год теряет в цене.

Цены находятся на пределе покупательной способности, говорит аналитик Пересвет-Инвеста Ольга Юматова. Она полагает, что ценовых скачков в ближайшее время не будет. Весь этот год цены не смогли подтолкнуть ни подорожание стройматериалов и себестоимости строительства, ни снижение доли коммерческого жилья за счет увеличения доли социального. А осенью к тому же стала дорожать ипотека.

Плотников считает, что даже при дорожающей ипотеке покупка квартиры в кредит для личных нужд остается хорошей инвестицией: Оценив объем выплачиваемых процентов за 15-25 лет, человек считает, что это большая переплата. Но нужно учитывать рост стоимости недвижимости за эти годы и фактор инфляции денег.

Заемщикам все это на руку. Если рост цен в пределах инфляции продолжится и дальше, мы сможем копить деньги на квартиру так же, как в советские времена копили на машину, ковер и дачу, смеется независимый аналитик рынка недвижимости, руководитель портала arn.ru Андрей Бекетов. Плотников из Универсального финансового консультанта относится к идее коллеги вполне серьезно: В условиях стабилизации это возможно. Достаточно накопить на первоначальный взнос а это $25 000-45 000, а остальное можно взять взаймы.

При таком раскладе к московскому жилью и впрямь скоро можно будет применять определение доступное. И это при том, что по стоимости квадратного метра столица в разы обгоняет другие российские города.

Иными словами, если за 25 лет заемщик заплатит процентов по кредиту примерно в 2 раза больше суммы самого кредита, то стоимость квартиры вырастет в 3,39 раза при среднегодовом росте 5% и в 5,43 раза при росте 7% в год.



Главная --> Публикации