Главная --> Публикации --> Нарисован портрет идеального российского жилья Что подорожает в 2008-м году С чего начинать покупку зарубежной недвижимости? Путь хилтона в россию Несмотря на спрос, дешевых офисных помещений становится все меньше

Решить эту проблему призваны строящиеся поселки премиум-класса, но пока они остаются сложным и рискованным жанром загородной недвижимости. Типологические критерии таких поселков затрудняются назвать даже самые опытные практики продаж. Ключевое слово фишка, за которым может скрываться что угодно от помпезной архитектуры до пруда с карасями. Одни ставят премиум выше элиты, другие не видят разницы, третьи выделяют еще и люкс. В итоге получается, что у каждого дорогого поселка есть своя удобная категория, внутри которой у покупателя практически нет ассортимента.

Несмотря на то, что объем предложения на рынке загородного домостроения ежегодно увеличивается более чем в два раза, состоятельным горожанам по-прежнему довольно сложно найти подходящий объект. Если есть природные красоты, то до них не добраться, современную стеклянную архитектуру приходится обносить осторожным забором. Рядом и море, и озеро, а яхту пришвартовать негде

В начале ноября редакция журнала МирDом. Санкт-Петербург пригласила экспертов рынка разобраться в сложившейся ситуации. В рамках выставки Ярмарка недвижимости состоялась деловая игра Элита на природе: загородная недвижимость премиум-класса. В мероприятии приняли участие:

Интересный феномен: загородный рынок изрядно вырос по площади участков, числу объектов и ценам, а покупатели по-прежнему плачут: купить нечего.

В течение двух часов эксперты рынка поделились своим мнением о том, что сегодня собой представляют загородные поселки премиум-класса, проанализировали месторасположение таких объектов, отметили преимущества и недостатки некоторых из них и, наконец, постарались ответить на вопрос, как выбрать подходящий загородный коттедж. MD публикует наиболее интересные выступления специалистов.

  • Полина Яковлева, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank;
  • Екатерина Гуртовая, директор по оценке и разработке концепций холдинга RBI;
  • Мария Холод, руководитель отдела рекламы и PR компании ПетроСтиль
  • Людмила Барашкова, ресечер по коттеджным поселкам АН Бекар;
  • Никита Константинов, начальник отдела продаж ООО Особняк;
  • Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и развития корпорации Петербургская Недвижимость;
  • Марина Агеева, руководитель рекламной службы ПулЭкспресс Групп;
  • Екатерина Диулина, специалист отдела аналитики и консалтинга АН Итака;

а также представители строительных и риэлторских компаний Петербурга и Ленобласти, потенциальные покупатели загородной недвижимости и журналисты.

Загородный рынок демонстрирует высокую ценовую динамику. Только за последние три месяца средняя стоимость объектов в коттеджных поселках выросла на 12,6%. Стоимость квадратного метра коттеджа с учетом земельного участка находится в диапазоне от $1 386 до $4 56 При этом максимальные цены отмечены в Курортном, Пушкинском и Приморском районах (более $3 000 за квадрат). В Ленобласти благодаря проекту Бель Виль ($2 929), расположенном в непосредственной близости к дворцово-парковым ансамблям Павловска и Пушкина, в ценовые лидеры выбился Тосненский район.

Полина Яковлева, директор отдела элитной жилой недвижимости компании Knight Frank
Сегодня под Петербургом проектируется и строится порядка 150 коттеджных поселков (включая проекты, в которых земельные участки продаются под самостоятельную застройку), около сотни из них находятся в открытой продаже.

Многие девелоперы сейчас осваивают территории рядом с уже возведенными поселками: расширяют свои проекты (дополнительные очереди) или создают новые. В Выборгском районе даже образовались локальные зоны, состоящие из двух-трех, а иногда и более поселений (например, у озера Правдинское поселки Киррко-Ярви, Правдинское озеро, Красноозерье, Пионер; вокруг Чернявского озера компания ПулЭкспресс возвела Ольшаники-1, Ольшаники-2 и Ольшаники-мини, а НеваИнвестПроект Зеленую горку). Это в точности повторяет московские тенденции развития загородного рынка, когда на популярных направлениях формируются целые коттеджные городки из участков, освоенных разными девелоперами.

В третьем квартале этого года в предложении появилось 25 организованных поселков, лишь три их которых можно отнести к высшему ценовому сегменту. Это поселки Медовое, Юкковский парк, Осиновая роща. Кстати, в последнем, несмотря на достаточно высокую цену свыше $1 млн за объект на данный момент не реализован всего один коттедж.

В ближайшие годы наибольшее количество коттеджных поселков появятся в Выборгском, Всеволожском и Приозерском районах. Заметен интерес девелоперов и к южному направлению Гатчинский, Ломоносовский районы. Но пока на их долю приходится не больше четверти всех заявленных к реализации проектов.

Новые предложения Всеволожского района сконцентрированы на расстоянии от 5 до 20 км от Петербурга. Масштабность и транспортная доступность этих объектов позволяет позиционировать их как поселки для постоянного проживания. Здесь расположено большинство крупных проектов комплексной застройки, которые включают различные типы жилья (квартиры, таун-хаузы, коттеджи). Среди них поселки Токкари-Ленд и Коркинские холмы от компании Гарант Девелопмент, Охтинское раздолье от Вертикали, Румболово от ПулЭкспресс и др.

К последнему мы склонны относить, например, такие проекты, как Honka Family Club, Медовое, и Lakes´berry Club. Сюда же можно добавить и Северный Версаль, хотя некоторые эксперты не считают его коттеджным поселком, относя построенные здесь особняки отдельными домовладениями с солидными наделами земли в черте города.

Мария ХОЛОД, руководитель отдела рекламы и PR компании ПетроСтиль
Загородные поселки премиум-класса можно разделить на два сегмента: элита и de luxe.

В поселках премиум-класса сегодня реализуются в основном полные лоты, включающие и дом, и участок. Хотя иногда застройщики продают только земельные наделы, дабы покупатель смог самовыразиться, построить дом своей мечты.

Говоря о функциональном назначении объектов, следует отметить, что это могут быть как дома, предназначенные для сезонного проживания и расположенные достаточно далеко от Петербурга (свыше 50 км), так и альтернатива городским квартирам коттеджи для постоянного проживания, расположенные не так далеко.

В настоящее время покупатель в месте своего будущего проживания хочет видеть развитую, но адекватную инфраструктуру. Если поблизости уже работают детский сад или магазины не обязательно дублировать их в поселке. Одновременно с этим в каждом коттеджном комплексе должна быть своя фишка. Будь то бассейн, сигарная, бильярдная, поле для гольфа, теннисные корты или вертолетная площадка. Само собой хорошая охрана с видеонаблюдением, телефония и Интернет сейчас являются обязательными для поселков премиум-класса. При создании таких объектов нужно учитываем даже такие нюансы, как места для проживания обслуживающего персонала. В составе дома можно предусмотреть так называемые гостевые комнаты, в которых будет жить прислуга, или сделать как в проекте Медовый - построить небольшой отдельный модуль с необходимыми для проживания помещениями.

В Курортном районе, как ни странно, предложение коттеджных комплексов по-прежнему невелико: их можно пересчитать по пальцам. Поэтому при выборе дома в составе поселка стоит уделить внимание другим районам. Например, Всеволожскому из-за близости к городу. Территории южнее Петербурга, в частности Петродворцовый район, только начинают осваиваться застройщиками. Потому предложение комплексной застройки там ограничено. Можно назвать пока только такие объекты, как Михайловское и Павловский фасад. Хотя, безусловно, в дальнейшем этот район будет развиваться и пользоваться популярностью в первую очередь у жителей юго-запада.

Девелоперы могут предлагать очень широкий комплекс дополнительных услуг. Их набор во многом зависит от его локации. Если поселок расположен у реки или водоема, то следует предусмотреть стоянку для судов, если далековато можно и вертолетную площадку. Главное не увлекаться, ведь все это в результате скажется на стоимости дальнейшего обслуживания: все затраты, связанные как с эксплуатацией дома и обслуживанием сопутствующей инфраструктуры, лягут на плечи собственника коттеджа. Все это непременно нужно учитывать и девелоперу, и покупателю.

Никита Константинов, начальник отдела продаж компании Особняк
- Девелопер при организации инфраструктуры загородного поселка прежде всего стремится подтвердить его класс, привлечь дополнительное внимание к проекту. На наших объектах этот вопрос решается по-разному. В активе компании четыре загородных поселка. Два из них - Новый Мир и Парквэй - расположены рядом, в районе Репино-Ленинское. Поэтому имеют общие объекты инфраструктуры: магазин с аптекой, общественные зоны и рекреационная зона с детской и спортивной площадками, гостевая парковка. Этот набор мы считаем стандартным для любого поселка. Из новшеств могу назвать строительство в составе загородных проектов фитнес-комплексов, оборудование вертолетных площадок и причалов для маломерных судов, если есть такая возможность.

Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и развития корпорации Петербургская Недвижимость
- Сейчас мы рассуждаем об инфраструктуре магазинах, предприятиях сферы обслуживания... А ведь нельзя забывать, что житель загородного поселка премиум-класса не захочет на своей территории видеть посторонних. То есть все погрузки-разгрузки товара, уборка мусора и прочее должно происходить на внешней стороне, за забором.

Еще один нюанс как показывает опыт нашей компании, при покупке коттеджа у того или иного застройщика, или в конкретном поселке, значимую роль играют рекомендации друзей и знакомых.

Говоря о минимальной площади коттеджа также необходимо учитывать некоторые детали. Если дом не предназначен для постоянного проживания, навряд ли нужно строить его слишком большим на 250 квадратных метров и выше. Ведь его постоянный владелец умеет считать деньги, он сразу поймет, что за домом нужно постоянно ухаживать, отапливать, расчищать территорию. А это дополнительные траты, и не малые.

Если территория не имеет собственного природного водоема, а статус обязывает, можно найти выход создать искусственный пруд. Но здесь нужно учитывать, что водоем этот требует ухода, чтобы не заболачиваться и не зарасти ряской на следующий же год.

Мой совет всем застройщикам и девелоперам элитного загородного жилья уделяйте больше внимания таким, кажущимся на первый взгляд мелкими, деталям. Они не менее важны для успешного ведения бизнеса.

Многочисленные ошибки допускаются застройщиками даже в таком, казалось бы, простом вопросе, как возведение ограждения. Случалось, что между каждым домом на территории поселка строились глухие трехметровые преграды. В другом случае была чисто символическая изгородь - в 40 сантиметров высотой. Как показывает опыт, достаточно забора в 80-100 сантиметров, исключающего проход на соседний участок маленького ребенка или собаки. Часто можно обойтись и просто решетками они пропускают свет, но и препятствуют постороннему проникновению. Здесь полезно было бы учесть опыт Калининграда, где нередко заборы при коттеджах делают из полупрозрачного пластика. У нас глухие заборы из бетона, подступающие к дому со всех четырех сторон, уже давно себя изжили.

Из последних тенденций загородного рынка нужно отметить происходящее укрупнение проектов, вслед за Москвой. Появляются коттеджные поселки насчитывающие 150-200 домов. Например, поселок Золотые пески за Зеленогорском серьезно выделяется из всего ряда элитных объектов. Во-первых, он расположен непривычно далеко около 80 километров от Петербурга. Во-вторых, площадь комплекса и количество домовладений в нем достаточно велики 70 гектар и более 200 домов соответственно. Тем не менее, стоимость предложения и высокий спрос автоматически относит этот поселок к разряду элитных. Цена сотки здесь варьируется от $28 тысяч на береговой линии, до $10 тысяч - на более удаленных от Финского залива участках. Однако за девять месяцев с начала продаж было реализовано 80% коттеджей.

Марина Агеева, руководитель рекламной службы ПулЭкспресс Групп
- В сегмент загородного элитного жилья попадают как дачные коттеджные поселки, так и комплексы для постоянного проживания. По нашим данным, на сегодняшний день к этой категории можно отнести до трети планируемых к строительству объектов. В основном это дома вместе с участками стоимостью от $500-600 тысяч. За $300 500 тысяч можно приобрести объекты, которые относятся к бизнес-классу. И наиболее востребованная категория, но и наименее возводимая (четверть всех проектов) категория эконом. Дома с участком здесь обойдутся до $300 тысяч за лот. Это связано не столько с прихотью застройщиков, сколько с землей, на которой эти коттеджи возводятся. Если земельные наделы изначально дорогие, то там невозможно создать дешевые поселки. Ведь только затраты на инженерное обеспечение могут составить до 25% от стоимости участка.

Дорогие мои адреса
Элитной недвижимостью сегодня называют не только жилье в так называемом Золотом треугольнике. Этим эпитетом награждают видовые квартиры класса выше среднего в домах на набережных Невы, Мойки, Фонтанки, канала Грибоедова. Многие участники рынка к этому сегменту причисляют также жилье повышенной комфортности на Крестовском и Васильевском островах, в Петроградском районе.

Как уже отмечалось раньше моими коллегами, в премиальном сегменте сейчас продаются преимущественно дома с землей, а не голые участки под застройку. Хочу добавить, что высоким спросом пользуются не только готовые, но и полностью отделанные коттеджи, под ключ. Приобретение такого объекта сокращает срок въезда, покупателю не приходится ждать окончания затянувшегося ремонта или жить фактически на строительной площадке.
Рынок элитной жилой недвижимости сегмент стабильный, уверенно развивающийся, но вместе с тем загадочный. Участники рынка от застройщиков до покупателей не могут окончательно определиться с классификацией таких объектов. А некоторые девелоперы, стремясь сохранить эксклюзивность, не раскрывают полную информацию о своих проектах.

В активной продаже сегодня находится около 40 элитных домов в различной стадии реализации. Средняя цена предложения в третьем квартале, по данным компании Knight Frank, на первичном рынке составила $7225 за кв.м (при этом минимальная цена отмечена на уровне $3633, максимальная $17 307 за квадрат), на вторичном $6060 ($2955 и $16 519) соответственно.

Доля элитного сегмента в общей массе жилой недвижимости Петербурга, по разным оценкам, в настоящее время не превышает 10%. А в будущем этот показатель будет уменьшаться за счет растущих объемов строительства домов массового спроса, вывода на рынок крупномасштабных проектов.

По специальному заказу
Медленно, но сегмент элитного жилья становится рынком не продавца, а покупателя. Последние теперь более разборчивы, предъявляют все новые требования. Уже почти никто не соглашается на жилье без места в паркинге и иных благ.

Еще в начале 2007 г. вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров, оценивая перспективы на рынке жилья, дал прогноз, что цены на обычные квартиры в Северной столице сильно расти не будут, а вот стоимость элитного сегмента может возрасти на 10 20% за год. Тогда не все специалисты разделили эту точку зрения. Кстати, за 12 месяцев прошлого года рост цен в элитном сегменте был рекордным и превысил 100%. В нынешнем году первичный рынок жилой недвижимости наивысшего класса сохранил положительную динамику роста цен, составив от 1,5% в месяц.

В числе новых тенденций специалисты отмечают и сегментирование спроса. Например, по факторам близости к историческому центру или, напротив, отдаленности от шумных проспектов, зеленом окружении.

Вслед за растущими запросами к качеству проектов сохраняется тенденция смещения спроса в сторону первичного рынка. Что не удивительно, поскольку найти автостоянку при элитной квартире на вторичке в центральной части города нереально.

В большинстве случаев элитное жилье сегодня приобретается для собственного проживания. Намного реже - как инструмент инвестирования средств или для сдачи в аренду. Наиболее популярны трех- и четырехкомнатные квартиры. Доля покупок такого жилья превышает половину от всех сделок в элитном сегменте.

Немаловажное значение имеют окружение и однородность социальной среды. И на престижной Петроградской стороне или в самом сердце Петербурга элитные дома могут соседствовать с трущобами. Пожалуй, единственный микрорайон, где респектабельность соседей гарантирована Крестовский остров.

Спрос на элитное жилье в Золотом треугольнике, с окнами на Неву или другие открыточные виды, формируют преимущественно москвичи и иностранцы. Знаковый адрес петербургской прописки имеет для них первостепенное значение. Тогда как состоятельные горожане, пресытившись знаменитыми пейзажами Северной столицы, предпочитают более тихие и зеленые районы.

География эксклюзивности
Со значительным отрывом в премиум-классе по объему предложения лидирует Петроградская сторона. Далее следуют Центральный и Василеостровский, Адмиралтейский, Московский, Приморский и Выборгский районы.

В среднесрочной и долгосрочной перспективе новые элитные проекты могут появиться в центре Петербурга за счет редевелопмента ныне застроенных территорий, в том числе промышленных. Потенциал есть и у Васильевского острова, где на намывных территориях, на первой береговой линии, вполне возможно создание именно элитных объектов.

Еще одна тенденция увеличение числа зон, пригодных для возведения элитных домов. Количество свободных пятен в центре Петербурга близится к нулю. Поэтому девелоперы обратили внимание на другие престижные районы города (Приморский, Московский вдоль одноименного проспекта), создавая здесь качественные проекты с соответствующей инфраструктурой.

Пожалуй, один из немногих спорных моментов в этом стабильном сегменте может возникнуть при определении стоимости квартиры. Особенно это касается объектов вторичного рынка, где уникальность предложения (расположение, вид на воду и архитектурные памятники, действующий камин, царские интерьеры и т.д.) может по-разному оцениваться участниками сделки. К тому же наличие достойных соседей, профессиональной охраны и объектов инженерной инфраструктуры ставится под сомнение. Отчасти этот камень преткновения существует из-за отсутствия четкой классификации объектов. Многие девелоперы и риэлторы имеют примерно схожие представления о каждом из подсегментов элитной недвижимости. Но общего понимания нет. Например, в строительной корпорации Возрождение Санкт-Петербурга всегда конкретизировали принадлежность своих проектов к элите исключительно исторический центр города. А другие застройщики смело возводят комплексы премиального сегмента в удаленных районах.

Неспешные шаги
Рынок элитной недвижимости Петербурга пребывает в состоянии покоя и стабильности. Специалисты пророчат премиальному сегменту радужные перспективы спрос и цены продолжат расти вместе с качеством проектов (которое неизменно повысится вслед за растущими запросами покупателей). Возможно, поэтому сегодня многие девелоперы, ранее специализирующиеся на типовом жилье массового спроса, приступают к реализации проектов в элитном сегменте. Он считается менее рискованным отчасти благодаря покупательской платежеспособности у элитных клиентов деньги есть всегда.

В своем развитии Петербург перерос первоначальную схему одноуровневого развития. Это породило многочисленные проблемы. Плотная застройка центра, нехватка парковочных мест заставляют городские власти и частных инвесторов задуматься о возможности уйти под землю, чтобы ее сэкономить. Только за последний год в СМИ появилась информация о почти 20 проектах освоения подземного пространства Северной столицы. Широко обсуждается проект строительства торгово-развлекательного комплекса под площадью Восстания. Заявлены несколько крупнейших проектов по оборудованию паркингов под городскими площадями.

Возможность использования подземного пространства Северной столицы в последнее время все чаще становится предметом острых дискуссий. Девелоперов манят красочные примеры из зарубежной практики. Освоение петербургского подземелья имеет немало перспектив. Как впрочем, и сложностей.

К наиболее выдающимся подземным сооружениям современности можно отнести открытый в 1994 г. англо-французский тоннель под Ла-Маншем и грандиозное инженерное сооружение в Японии тоннель Сэйкан, построенный в 1988 г. Последний связывает между собой острова Хонсю и Хоккайдо, прорезая толщу гор, прибрежный шельф, и уходит на глубину около 240 м под морским дном Сангарского пролива.

Углубляясь в прошлое
Практически во всех крупнейших городах мира в условиях дефицита участков под застройку подземная урбанизация стремительно развивается. Под землей размещают тоннели транспортных магистралей, паркинги, логистические центры, торговые и развлекательные комплексы. На сегодняшний день в Японии, Китае, Англии, Италии, Франции, Швеции, Норвегии, США, Голландии и других странах накоплен значительный опыт строительства подобных объектов.

Активным освоением подземного пространства известны японские мегаполисы, где земля является самой дорогой в мире. Фактически все здания Токио имеют трех-, четырех- и даже пятиэтажные подземные сооружения. Общие подземные торгово-развлекательные владения японской столицы составляют более 300 тыс. кв.м. Под площадью токийского Центрального вокзала находится самый большой подземный комплекс Яэсу. На его территории в 68 тыс. кв.м расположены 250 магазинов, кафе, рестораны, отделения банков и офисы страховых компаний.

Подземное пространство облюбовали девелоперы торговой недвижимости. Самый большой из торговых объектов под землей находится в Канаде. Улицы под деловой частью Торонто соединяют 27 км торговых аллей, пять станций метро, 20 автомобильных парковок, два универмага, шесть отелей и железнодорожный терминал (площадь застройки около 370 тыс. кв.м).

Зарубежный опыт показывает, что для обеспечения устойчивого развития и комфортного проживания в мегаполисе доля подземных сооружений от общей площади вводимых объектов должна составлять 20 25%, поясняет профессор Николай Ваучский, председатель проблемного совета Академии технологических наук РФ по комплексному использованию подземного пространства, В Москве доля подземных сооружений, введенных в эксплуатацию за последние пять лет, не превышает 8%. В Петербурге этот показатель еще ниже.

Подземное строительство развивается и в Китае. Например, в Харбине за последние 10 лет было построено 15 подземных магазинов, общая торговая площадь которых составила 170 тыс. кв.м. Средства на строительство были выделены государственными и частными китайскими и иностранными компаниями.

Трудная земля
В Петербурге, несмотря на стремление к экономии городских территорий и необходимость разгрузки наземных магистралей, освоение подземного пространства ведется крайне медленно. Это объясняется сложными инженерно-геологическими условиями (Петербург, как известно, построен на болотах), недостаточным опытом проектирования, строительства и эксплуатации подземных сооружений и многофункциональных центров, а также отсутствием общей концепции комплексного освоения подземного пространства, считает Лев Каплан, директор петербургского Союза строительных компаний Союзпетрострой.

Несмотря на скромные 8%, именно Москва считается пионером и лидером подземного строительства в России. Освоение столичной подземки началось в 1930-х гг., с возведения метрополитена. За несколько лет в условиях сложной геологической обстановки был создан крупный подземный транспортный комплекс. Это позволило наработать солидный опыт такого строительства, который в конце 1990-х позволил реализовать проект по созданию торгово-развлекательного комплекса Охотный ряд под Манежной площадью первого и пока самого значительного сооружения подобного рода в нашей стране. В его строительстве принимали участие компании Ингеоком и Мосинжстрой. Площадь комплекса составляет 62 тыс. кв.м, торговый центр состоит из четырех уровней и уходит вниз под землю на глубину 18 м.

В 1998 г. проблемным советом по комплексному использованию подземного пространства Академии технологических наук РФ по заказу петербургского КГА была разработана Концепция освоения подземного пространства центральных районов Петербурга. Она основывалась на анализе социальных и градостроительных требований и обострившихся транспортных и экологических проблем города и предполагала широкую, взаимоувязанную по всем направлениям строительства программу освоения подземного пространства центральной части Петербурга. В 1999 г. проект Концепции был рассмотрен КГА и стройкомитетом, одобрен Но не представлен к утверждению губернатором, поскольку финансирование таких проектов со стороны городской администрации предусмотрено не было. Дальнейшая работа в области освоения подземного пространства велась только по планам заинтересованных организаций, что сказалось на ее темпах и ограниченности работ.

Возможности подземного строительства в Петербурге стали обсуждать еще при мэре Анатолии Собчаке. В то время в городе создали специальный институт Подзeмcтpoйпpoeкт, который разработал около 20 проектов. Например, планировалось построить несколько подземных переходов под Московским проспектом, у Витебского вокзала, под площадью Труда и Владимирской улицей, у Технологического института. Задумывался масштабный подземный комплекс под площадью Искусств. Под землю должен был уйти вестибюль Русского музея, пространство под площадью могло иметь три уровня: верхний пешеходный, два нижних паркинг. Разрабатывался проект строительства подземного комплекса у станции метро Озерки с выходом к озерам. Но власть поменялась, деньги закончились, Подзeм-cтpoйпpoeкт закрылся.

Москва впереди
Первопрестольная, как и Северная столица, не раз пыталась углубиться под землю. Еще во времена строительства Охотного ряда было анонсировано несколько подобных ему проектов. Например, шли разговоры о подземном торговом центре Царев сад, который должен был появиться у Москворецкого моста. Одновременно говорилось и о появлении подземного торгового центра неподалеку от Курского вокзала. В рамках этого проекта под землей планировалось разместить около 200 магазинов и мультиплекс на девять кинозалов. Но ни один из этих объектов так и не был реализован.

Вопрос снова стал актуальным на этапе разработки последнего Генплана Петербурга в 2004 г. Изначально планировалось, что новый генеральный план будет содержать раздел Комплексное освоение подземного пространства. Специалистами КГА и рядом НИИ был даже разработан научно-технический отчет Основные направления концепции освоения подземного пространства в Санкт-Петербурга на 2010 2025 гг.. Но из-за прекращения финансирования и эту работу в скором времени пришлось свернуть.

Только для состоятельных
Впрочем, отсутствие единой концепции развития подземного пространства Петербурга, наличие сложных в инженерном отношении грунтов, плотной застройки с большим количеством охраняемых государством памятников архитектуры и культуры вовсе не означает, что углубление под землю города невозможно.

Вторая волна намерений продать инвесторам часть подземного пространства города накрыла столицу примерно два года назад. Обсуждались три крупных подземных проекта с обширной торговой частью (на Пушкинской площади не более 62 тыс. кв.м, на площади Тверской заставы и под Новым Арбатом). Появился проект строительства подземной части комплекса Москва-Сити, где в числе прочего планируется разместить торговый центр на 150 тыс. квадратов. Еще два запланированных подземных проекта у Павелецкого вокзала (120 тыс. кв.м) и под Смоленской площадью. Сейчас они находятся на начальных стадиях разработки, но одно неоспоримо первые основательные шаги в решении проблем комплексного освоения подземных пространств Москва, в отличие от Петербурга, уже сделала. Весной этого года правительство столицы утвердило Концепцию освоения подземного пространства и основные направления развития подземной урбанизации города Москвы. До 2010 г. доля подземного строительства должна увеличиться до 15%, а в самых проходных местах появятся несколько торговых центров, аналогичных Охотному ряду. Концепция предусматривает создание не менее 25 сопряженных с торговлей проектов. Помимо уже названных, многофункциональные подземные комплексы могут появиться на Крымском валу, на Старой, Триумфальной, Тургеневской и Яузской площадях. Может быть застроено пространство между гостиницами Метрополь и Москва, а также под Бульварным кольцом, ВВЦ, проспектом Академика Сахарова, Водоотводным каналом и рядом с некоторыми станциями метро и железной дороги.

Ученые и эксперты рынка не скрывают, что возведение подземных комплексов дорогое удовольствие. Дело в том, что такое строительство обходится гораздо дороже наземного, связано с применением высоких технологий (например, по расчетам Льва Каплана, стоимость строительства одного машиноместа в подземном паркинге на Конюшенной площади составит около $45 тыс.). Все упирается в экономическую целесообразность проекта: речь идет о сотнях миллионов долларов. В таких проектах участвуют только серьезные инвесторы. Слабые грунты заставляют застройщиков закапываться вдвое глубже, чем, собственно, опускается его сооружение. И речь идет не только о сваях: вниз уходит весь периметр строительства, тем самым ограждая будущий котлован; в результате под объектом образуется герметичный объем, сравнимый с самим объектом. Иначе земля просто вытолкнет комплекс наружу.

Комитет по инвестициям и стратегическим проектам некоторое время назад заказал нам историко-культурные экспертизы по двум возможным подземным автостоянкам. Речь шла о площади Ленина перед Финляндским вокзалом и площади Шевченко (бывшая Щорса) на Каменоостровском проспекте, рассказывает Михаил Мильчек, заместитель генерального директора петербургского НИПИ Спецпроектреставрация. Смысл и цель этой работы ответ на вопрос, возможно ли в принципе устройство подземных автостоянок под этими площадями. В обоих случаях мы сочли возможным подобное строительство при определенных условиях. Сегодня же самым удачным примером подземного строительства в Петербурге ученый считает подземную часть торгово-развлекательного комплекса Комендантский от компании Адамант. На Комендантской площади сооружен подземный объект диаметром 78 метров при глубине выемки грунта 18 метров. Даже в мировой геотехнической практике редки банки такого большого диаметра. И это петербургские реалии, восклицает г-н Мильчек. Такая бочка с небольшой конструктивной доработкой может стать фундаментом для высотного здания. Проект Комендантский крупный, достаточно сложный и абсолютно уникальный для нашего города, поскольку его существенная часть находится ниже поверхности земли, комментирует Игорь Лейтис, президент холдинга Адамант. В этом комплексе под землей будет расположено пять этажей. Такие подземные объекты в Северной столице пока еще никто строить не решался. Для этого здесь слишком сложный грунт плывуны и т.д. Если говорить о перспективах развития масштабного подземного строительства в Петербурге, то, на мой взгляд, их почти нет, будут реализовываться только единичные проекты.

Освоение подземелья как неизбежность
Многие эксперты рынка недвижимости считают, что строительство подземных комплексов в Петербурге неизбежно. Это лишь вопрос времени и денег. В условиях, когда руководство города говорит о запрещении уплотнительной застройки, а центральные улицы буквально переполнены припаркованным автотранспортом, становится очевидным, что, несмотря на колоссальные затраты, другого выхода, кроме освоения подземного пространства нет, уверен г-н Каплан. Поэтому надо продумывать новые конструктивные решения и материалы, учитывая дороговизну подземных сооружений.

Нужны современные методики, позволяющие оценивать конкретную геотехническую ситуацию во всей ее полноте. Необходимо следить за состоянием окружающей застройки, за соблюдением технологии и качества строительных работ. И для этого не надо изобретать велосипед. В Амстердаме, который Петр I брал за образец при строительстве города на Неве, грунты такие же, как у нac, и подземное строительство идет вовсю. В Японии ситуация с почвой еще хуже, но и там сооружаются уникальные подземные объекты, считает профессор Владимир Улицкий, заведующий кафедрой оснований и фундаментов Петербургского государственного университета путей сообщения.

В Петербурге первые автоматизированные парковки могут появиться в центральных районах уже в 2008 2009 гг. Например, компания ПаркингИнвестЦентр планирует освоить подземное пространство по восьми адресам: на Конюшенной и Греческой площадях, на углу улиц Кирочной и Таврической, на пересечении улицы Захарьевской и проспекта Чернышевского, на площадях Ленина и Белинского и т.д. Год назад мы обратились к губернатору, выбрали 10 объектов, по которым уже начаты проектные работы, рассказал Александр Блинков, генеральный директор компании. Все эти проекты достаточно сложно реализовать, однако нехватка парковочных мест в городе рано или поздно заставит решать эту проблему. По словам г-на Блинкова, особенно проблемна территория у станции метро Чернышевская скопление автомобилей здесь превышает все допустимые нормы. Запружена автомобилями совсем скоро окажется и Конюшенная улица после реконструкции ДЛТ. Приступив к работе над проектами, мы столкнулись с большим количеством проблем. Прежде всего юридических. На сегодняшний день не вполне ясно, как должен быть оформлен в собственность подземный паркинг по окончании строительства. В решении этих вопросов мы надеемся на помощь города, поясняет он.
Квартиры в этом современном жилом комплексе пользуются у дизайнеров заслуженным уважением. Условия здесь благоприятствуют творчеству: высокие потолки, бессчетное количество квадратных метров как и положено в апартаментах премиум-класса. Главная же особенность состоит в том, что в доме несущими являются лишь стены, ограничивающие квартиру по периметру. Все прочее предстоит выдумывать самостоятельно в зависимости от фантазии, потребностей и возможностей.

Уже сейчас в Петербурге начинается строительство трех крупных подземных паркингов, а, по словам заместителя председателя КГА Виталия Зенцова, выдано разрешение на проектирование паркингов по 35 адресам, в том числе под площадями Льва Толстого, Искусств, Никольской, Манежной, Троицкой и Труда.

Получился гармоничный тандем масштабной архитектуры, эволюционирующей в дальнейшем в новый ампир, и роскошной обстановки, соединившей в себе элементы неоклассицизма, модерна, восточной экзотики и примитивного искусства. В этой квартире легко узнаваем шарм дорогих интерьеров 20-х годов прошлого века. Однако, в отличие от исторического прототипа, современный ар деко не создает всего лишь иллюзию благополучия. Здесь уделено внимание буквально каждой мелочи начиная от планировки и заканчивая отделочными материалами и обстановкой. С оригиналом же его роднит принцип сосуществования предметов в среде: интерьер выступает не единой законченной композицией, а представляет собой отдельные сообщества или группы ярких вещей, каждая из которых претендует на самодостаточность. Все вместе они формируют стиль, насыщенный декором, сознательно ориентированный в прошлое, но отвечающий при этом высоким сегодняшним стандартам.

Роскошь бытия
Как правило, когда архитектор и заказчик говорят на одном языке, последний лишен консерватизма, смело подписывается на творческий эксперимент, и рождаются самые удачные интерьеры. В нашем случае владельцы квартиры четко представляли себе стиль будущего жилища. Задача архитектора состояла в том, чтобы оптимально организовать имеющееся пространство и выполнить его в любимом заказчиками стиле ар деко. Помимо личных пристрастий хозяев, выбор стиля оказался вполне логичным: в своих поздних формах ар деко сближается с геометрическим конструктивизмом стилем, в котором выстроен сам жилой комплекс.

Автор постаралась увеличить узкое в контексте общего метража пространство от входной двери до окна. Поэтому на объекте была задана асимметричная планировка, которая в дальнейшем и легла в основу всей концепции квартиры. Проектирование интерьера и создание конструктивной части, а именно возведение перегородок в квартире, шло параллельно с окончанием строительства дома.

Конструктивные особенности
Жилое пространство для семьи из трех человек предполагало наличие детской комнаты, родительской спальни и просторной гостиной, которую решили объединить с кухней. Кроме того, в квартире площадью около 160 кв.м предусмотрели два санузла и несколько гардеробных, при этом осталось достаточно места на прихожую и коридор.

Остальные стены на объекте возведены из гипсокартона. Функциональное деление пространства прихожей, гостиной и кухни, напоминающее в плане трапецию неправильной формы, осуществляется с помощью систем раздвижных дверей и перегородок из полупрозрачного стекла во всю высоту помещения порядка 3,3 м.

Единственным отступлением от общего принципа (имеется в виду отсутствие внутренних стен на объекте) стало пространство будущей кухни. По генеральному плану застройки на этом месте присутствовало квадратное помещение площадью примерно 2х2 м, образованное уличными стенами и двумя стеклопакетами со стороны помещения: небольшая комната, застекленная с четырех сторон, из которой открывается панорамный вид на Малую Неву и Каменный остров. Изначально здесь предполагался кабинет хозяина дома, но впоследствии от этой мысли отказались: продуктивно работать в доме, где есть маленький ребенок, все равно не получится. Было решено, что за большими стеклянными поверхностями гораздо эффектнее будет смотреться зимний сад. Автор убрала двери с порожками, срезала угол, выступающий в кухню, а в появившейся плоскости сделала окно. Таким образом, из кухни в зимний сад теперь ведут стеклянные распашные двери, к окну под прямым углом примыкает каменная столешница, которую со стороны оранжереи продолжает подоконник. Все столешницы на кухне, каминная полка и подоконники выполнены из натурального гранита. Сидя за столом в кухне, обитатели квартиры с удовольствием любуются тропическими джунглями, словно бы зависшими над серым городом.

На этапе отделки шла тесная совместная работа архитектора и заказчиков. Выданный автору карт-бланш на создание исторической обстановки предполагал участие специалистов разных областей. И если натяжные потолки (в частности, в ванной комнате, детской и гостиной) или дорогие текстильные обои приемы, давно ставшие традиционными, то авторские техники заслуживают более пристального внимания. Например, основным настенным покрытием стала декоративная штукатурка всевозможных цветовых сочетаний, различного рисунка и высоты рельефа. Авторами этой отделки выступили известные петербургские художники Елена Стурман и Петр Мамбетов. Их росписи можно встретить и в спальне, где вместо традиционного шкафа-купе архитектор придумала угловую конструкцию с распашными дверями. По начальному замыслу трехстворчатую поверхность предполагалось стилизовать в духе шинуазри в черном лаке с использованием ярких цветовых сочетаний. Но в итоге фоном для райских птиц, облюбовавших ветви деревьев, стала золотисто-песочная гамма, не столь нарочитая в контексте общей палитры помещения. Ар деко проявился в спальне во всем своем великолепии: наборный паркет с флореальными мотивами, стилизованный лотос над изголовьем, мебельный гарнитур, инкрустированный перламутром. Одну из стен украшает гобелен XVII в., приобретенный на антикварном аукционе Европы. Все прочие аксессуары также представляют собой подлинники, относящиеся к эпохе модерна.

Декоративное искусство
К дизайну интерьера архитектор смогла приступить лишь после сдачи дома; таким образом, отделочные работы пришлись на период с мая 2006 по февраль 2007 г. С тех пор семья постоянно живет в этой квартире, однако процесс формирования внутреннего облика дома нельзя назвать завершенным. Поскольку заданный изначально стиль предполагал богатое декоративное наполнение, а при этом владельцы являются обладателями художественной интуиции и тонкого вкуса, то вполне естественно, что в интерьере продолжают появляться новые детали и акценты.

Характерными символами ар деко стали декоративные колонны с использованием шпона палисандра и латунными вставками, предложенными архитектором в интерьере гостиной и прихожей. Форма колонн, балдахина над кроватью в спальне и рисунок витражей в гостиной символизируют собой образ раскрывающегося лотоса, излюбленного мотива владельцев квартиры. Кухонному гарнитуру также не удалось избежать авторских дополнений.

В детской также не обошлось без эксклюзива: художницей Натальей Малаховой выполнена ручная роспись потолка.

В бордово-белой гамме выдержан и огромный хозяйский санузел. Раковина из бордового стекла гармонично перекликается с авторской настенной мозаикой, выполненной в оттенках красного, перламутра и золота. Золотые керамические вставки повторяются и в напольной плитке под мрамор. Дополнительный изыск интерьеру придает огромная зеркальная стена, которая отражает и, таким образом, визуально удваивает декор помещения. Гостевой санузел решен в более скромном масштабе, однако от этого он не кажется менее торжественным, опять-таки благодаря сочетанию красного и белого, дополнением к которому стали витражи с узором.

Традиционный для стиля хай-тек принцип оставлять открытыми системы крепления, механизмы открывания и прочие конструктивные нюансы в данном случае шли вразрез с эстетикой более мягкого ар деко. Поэтому к бордовому глянцу и матовому стеклу добавились придуманные автором декоративные фьюзинговые элементы.



Главная --> Публикации