Главная --> Публикации --> Следите за руками Нарисован портрет идеального российского жилья Что подорожает в 2008-м году С чего начинать покупку зарубежной недвижимости? Путь хилтона в россию

И заметим, имеют на это право. Расходы на оплату их услуг составляют порой до десяти с лишним процентов от стоимости будущего жилья. Сейчас ипотека набирает все большие обороты. Это можно заметить даже по увеличившимся объемам рекламы ипотечных программ в СМИ и по растяжкам в городе. Потенциальные заемщики в банки обращаются чаще, их становится больше, однако пропорционально растет и количество отказов. Дело в том, что большинство российских банков работают исключительно с «белыми» схемами выплаты зарплаты.

Ипотечный кредит — это услуга. Причем предоставляемая вам современными способами и на высоком качественном уровне. Что это значит? Только то, что, как и любая услуга, она должна быть оплачена. И не только процентами. Они лишь оплата предоставляемых вам средств. Люди же, которые способствовали получению вами этой услуги — банк, оценщики, страховая компания, нотариус и даже государство, — тоже хотят получить свою долю.

Здесь существуют две траты — комиссия риэлторской компании за поиск жилья и аванс непосредственно продавцу, чтобы подтвердить серьезность намерений в отношении его жилплощади. Необходимо также заплатить оценочной компании, которая определит рыночную стоимость выбранного жилья. После — процент нотариусу за удостоверение подлинности сделки и плата за ее госрегистрацию. Последняя статья дополнительных расходов — страховка.

Те же, которые рискуют учитывать «серые» заработки заемщика, как правило, банки иностранные. Например, Райффайзенбанк и DeltaCredit банк. В процессе покупки квартиры по схеме жилищной ипотеки вам придется заплатить, во-первых, банку, выдающему кредит. Придется заплатить за аренду депозитной ячейки, или индивидуального сейфа, в который вы положите наличную сумму для продавца квартиры. За то, что снимете со своего счета сумму наличными, тоже надо отдать банку процент. Как правило, каждый банк, выдающий ипотечные кредиты, сотрудничает с риэлторскими компаниями, и вы можете доверить свои проблемы риэлтору.

Рассмотрим объем дополнительных трат на примере банка DeltaCredit. Размер выплат оценщику, нотариусу, страховым компаниям и государству по Москве примерно одинаковый, отличаются лишь комиссии риэлторам и банку. Сразу начнем с платы банку за рассмотрение заявки. Это примерно $10 Но ни один банк не может гарантировать, что заявка будет одобрена. Статистика показывает, что большинство желающих отсеивается на первом же туре. Комиссию за выдачу кредита с вас возьмет любой банк, будь он российский или иностранный. Средняя комиссия по Москве сегодня — $500, это оплата работы всех сотрудников банка по сопровождению вашей ипотечной сделки.

Дельта кредита
Итак, за ипотечным кредитом можно обратиться практически в любой банк. Сбербанк выдаст кредит под 11% в валюте, но потребует трех-четырех поручителей и «белый» доход. Объединенный промышленный под 18% «закроет глаза» на поручителей и учтет «серые» схемы. Идеальным вариантом на сегодня являются иностранные банки, которые выдают кредиты под 15% годовых в валюте и оценивают платежеспособность заемщика по сумме «серой» зарплаты и дополнительных доходов.

Переходим к еще двум тратам. 1,5% стоимости жилья — нотариусу. Он возьмет с вас $60 И приблизительно $70 за госрегистрацию прав на приобретаемую недвижимость. Кстати, позже за снятие залога государству нужно будет заплатить еще 103 руб., но это мелочи. Итого — $67 Приятно становиться собственником жилья. Но непонятно, почему взимают деньги два раза за одно и то же, ведь обе процедуры по сути друг друга дублируют — и первая, и вторая утверждают вас в роли владельца квартиры. Финальным аккордом являются расходы на страхование — жизни, утраты квартиры, права собственности и гражданской ответственности. Правда, страховые взносы по этой статье вам придется платить в течение всего срока погашения кредита. В общей сложности это 1,5% суммы кредита ($370 за кредит в $25 тыс.). Приблизительное «итого» — $200

Дополнительно нужно заплатить $125 за «обналичку» счета и $50 за аренду депозитной ячейки. Итого банку — $67 Московский риэлтор возьмет с вас 4–6% стоимости квартиры. Если вы покупаете скромную «однушку» за $40 тыс. (именно эту квартиру мы возьмем в качестве образца), то риэлтору нужно заплатить от $50 до 8 Плюс залог, который попросит продавец квартиры. Независимый оценщик возьмет с вас столь же независимую сумму — $100–15 (Заметим сразу, что квартира за $40 тыс. и выгодность ее приобретения по ипотечной программе весьма условны. В принципе для того, чтобы вести речь о выгоде ипотеки, стоит приобретать жилье минимум вдвое дороже.)

Напомним, что в нашем расчете за образец мы взяли однокомнатную квартиру стоимостью $40 тыс. Допустим, ваша «белая» зарплата составляет $500 в месяц, а в конверте вам выдают еще $50 При таких условиях банк выдаст вам средний кредит $25 тыс. на 10 лет. Разделим сумму кредита на 10 лет и узнаем, что в год нам необходимо выплачивать равными долями $250 Но это только «тело» кредита. Ежегодно вам придется выплачивать еще и проценты. Рассчитываем выплаты в первый год: $2500 плюс 15% суммы кредита — это $625 В течение второго года придется платить все те же $2500 за «тело» кредита, но 15% оставшейся суммы. Общая сумма кредита уменьшилась после первого года выплат на $2500 и стала равняться $22 50

Домашний калькулятор
На электронных страницах риэлторских компаний и банков в интернете предлагаются так называемые «ипотечные калькуляторы». С их помощью можно самостоятельно вычислить сумму максимального кредита, а следовательно, и сумму, подлежащую выплате. Однако лучше воспользоваться обычным калькулятором и запастись терпением.

И еще чуть-чуть
Есть только одно «но» — погашать банковский кредит вы будете не так, как мы рассчитали выше, а по аннуитетной схеме. Сумма, которую мы посчитали с помощью «домашнего калькулятора», будет чуть меньше суммы аннуитетных платежей — приблизительно на 6% — в нашем случае на $3 тыс. По аннуитетной схеме вы будете платить банку каждый месяц равную сумму.

А в дополнение к выплате по кредиту нужно заплатить $337 В целом за второй год с вас потребуют $587 Через два года сумма процентов составит $3000, поскольку остаток кредита уже $20 тыс. Таким образом, на третьем году нужно заплатить банку $550 Итак, с каждым годом вы выплачиваете сумму на $375 меньшую, чем прежняя: 6250–5875–5500–5125– 4750–4375–4000–3625–3250–287 Сумма, которую вы выплатите через 10 лет, будет равняться $45 62 Она в 1,8 раза больше, чем выданный кредит. Перед этим пришлось заплатить собственные 30% стоимости квартиры — $12 000 и $2000 дополнительных расходов.

За ценой не постоим
В результате за теоретическую однокомнатную квартиру стоимостью $40 тыс. заемщик выплатит банку, государству и еще нескольким бизнес-структурам $62 40 Что это означает? Что ипотека никому не нужна? Вовсе нет. Ипотека — это высококачественная услуга, которая должна быть соответствующим образом оплачена. Причем в оплату входит труд людей, которые помогли вам получить эту услугу, и средства, которые позволили вам приобрести жилплощадь сегодня, а не тогда, когда у вас будут все необходимые средства. Кроме того, цены на жилье не стоят на месте. Сколько будет стоить наша условная однокомнатная квартира через десять лет, когда перейдет в вашу собственность? Может быть, $50 тыс., а может быть, и $70 тыс.?

Для этого доля от «кредитного тела» регулярно увеличивается, а процентные выплаты, наоборот, уменьшаются. Так, в первый месяц вам придется выплатить по кредиту меньше $100, по процентам — $300 с копейками. Каждый месяц сумма по кредиту будет расти приблизительно на $1, а по процентам — на $1 уменьшаться. С годами разница составит уже $3– Итого каждый месяц с вас «удержат» по $40

Час расплаты
Когда долг ликвидирован, права собственности перешли в ваши надежные руки — можно вздохнуть с облегчением. Квартира ваша и ничья больше. А вот дальше, как советуют многие специалисты, ее можно закладывать под другие кредиты — на ремонт, мебель, домик в Подмосковье, виллу на берегу Средиземного…

Так что не удивляйтесь, если на этой покупке вы еще и заработаете. Есть и еще кое-что, безусловно вселяющее оптимизм. Несомненно, с ростом популярности ипотеки процентные ставки будут снижаться, но уровень «дополнительных» расходов если не увеличится, то останется прежним. Можно сэкономить на риэлторской комиссии, подобрав квартиру по частным объявлениям или знакомым. Возможно, через какое-то время удастся снизить нотариальные комиссионные или вовсе ликвидировать эту статью. Есть шанс законодательно объединить нотариальное заверение сделки и государственную регистрацию прав заемщика в единую процедуру, поскольку по сути обе они друг друга повторяют.

Сюда же входят ежегодная (как правило) или единовременная страховая премия, нотариальный сбор (госпошлина), вознаграждение риэлторской фирме, госпошлина и сборы при регистрации ипотеки. В сумме эти затраты могут достигать 8–10% стоимости квартиры. Учитывая платежеспособность населения, особенно в регионах России, расходы высоки как в относительных, так и в абсолютных величинах. Вместе с тем есть возможность снижения расходов заемщиков при оформлении ипотечных жилищных кредитов.

Александр Черняк
Заместитель гендиректора АИЖК:
— Так называемые дополнительные расходы при оформлении недвижимости, приобретаемой за счет ипотечных кредитов, сегодня складываются из нескольких составляющих (в зависимости от того, приобретается ли жилье на первичном рынке или вторичном, по какой программе производится кредитование и других). Это сборы, взимаемые банками при оформлении ипотечных кредитов, арендная плата за пользование банковской депозитарной ячейкой при наличных расчетах продавцов и покупателей недвижимости.

Кроме того, в ряде регионов перешли на отмену требования об обязательной нотариальной форме при регистрации ипотеки. Однако из-за нечеткости некоторых формулировок в статьях ФЗ «Об ипотеке» эта норма пока не получила стопроцентного применения во всех регионах. Вместе с тем АИЖК направило соответствующие поправки для внесения в закон и рассчитывает на их принятие в ближайшем будущем. Это позволит сократить расходы заемщиков еще на 1,5% стоимости квартиры. Вознаграждение риэлторской фирме, как правило, платится при покупке жилья на вторичном рынке. Приобретение жилья на первичном рынке не обязательно предполагает участие риэлтора, что может сократить затраты заемщика еще на 4–6% стоимости квартиры.

Например, сборы и тарифы, взимаемые банками при оформлении ипотечных кредитов, в том числе депозитарные, будут снижаться по мере усиления конкуренции между банками в погоне за заемщиками. Также уже снижается размер страховой премии, поскольку рядом программ предусмотрено уменьшение количества видов страхования. Так, по Стандартам АИЖК с 2003 года не страхуется утрата прав собственности на недвижимое имущество, что дает ощутимое снижение расходов с 1,5 до примерно 0,8% годовых от остатка ссудной задолженности.

Идем дальше, страховка. Это проблема, скажем так, добровольно-принудительная. Здесь между банком и заемщиком существуют договорные отношения. В принципе закон не обязывает заемщика при покупке жилья по ипотечной схеме страховать его и себя. Однако если с этой сделки будет выпускаться закладная, которая потом пойдет на рынок ценных бумаг, т. е. если эта закладная будет рефинансироваться, то тогда страховка необходима. Потому как при рефинансировании все документы должны быть застрахованы по всем видам рисков. Комиссия банку — дело сугубо рыночное, а госпошлина при регистрации — сумма достаточно небольшая. Если подвести итог, то видим, что необходимо «чистить» процедуру нотариального удостоверения.

Иван Грачев
Председатель комиссии Госдумы РФ по развитию ипотечного кредитования: — Безусловно, размер дополнительных расходов надо снижать. И первый пункт, который абсолютно не нужен, — это нотариальное удостоверение. Сейчас он составляет 1,5% суммы сделки, если брать кредит на улучшение жилищных условий. На самом же деле он достигает и 10% реальной стоимости жилья. Вот и считайте. Что касается оценки жилплощади, то здесь не такие уж бешеные суммы, поэтому этот пункт можно оставить.

Прежде всего речь идет о многочисленных лазейках в законодательстве, которые регулируют отношения, возникающие в связи с приобретением прав на инфраструктурные объекты инженерные сети, кабели, системы внутренних коммуникаций, подъездные пути. Так, в Самарской области один из участников корпоративного конфликта вокруг Центрального автовокзала оформил права собственности на асфальтовое покрытие автомобильной парковки. Земля под асфальтом осталась в федеральной собственности, однако собственник асфальта получил возможность по своему усмотрению ограничивать доступ нежелательных лиц на эту территорию. По такому же пути пошла другая самарская компания, оформив право собственности на асфальтовое покрытие земельного участка, выделенного городскими властями под строительство административного здания, и рассчитывая извлечь из этого выгоду. А в Орле одна из фирм, получив в аренду участок на берегу реки и заасфальтировав его, обратилась в местную мэрию с заявлением на приватизацию земли на том основании, что является собственником расположенной на ней капитального сооружения (то есть асфальта). Формально все легально: в соответствии с Земельным кодексом исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, которые являются собственниками зданий, строений, сооружений. Юристы утверждают, что сегодня эта схема тиражируется повсеместно: На законных основаниях можно приватизировать крупные участки, уложив на них искусственный слой и признав этот слой недвижимостью.

Так, правительство предлагает установить здесь непроцентную ставку, допустим, 400 руб., однако эта мера неэффективна. Нотариусы на это предложение говорят прямо — если нас лишат этих денег, то переведем их в «черную область», будем решать проблему за счет очередей, например. Более того, нотариальное удостоверение и госрегистрация — суть процедуры одинаковые. Государство говорит: я гарантирую, что запись в госреестре подтверждает собственность жилья. То же самое подтверждает и нотариат. Зачем?
Предпринимателям, втянутым в корпоративные конфликты, не понаслышке знакомы такие способы давления со стороны агрессивно настроенных конкурентов, как отключение от энергоснабжения спорных объектов недвижимости и предприятий. Например, недавно возник скандал вокруг одного из саратовских заводов. Компания, подозреваемая в попытке силового захвата предприятия, получила контроль над энергоснабжающей организацией и обесточила промышленные площадки. Впрочем, как утверждают игроки рынка слияний и поглощений, это еще цветочки. В последнее время появились еще более изощренные способы захвата земли и объектов недвижимости либо давления на собственников, основанные на пробелах в федеральном законодательстве.

Известны и примеры другого рода. Однажды владельцы одного из московских бизнес-центров решили, что существующий вход в здание не удовлетворяет требованиям безопасности, а потому установили специальное оборудование и ввели пропускной режим, потребовав у собственников отдельных офисных блоков возместить понесенные ими затраты. А отказавшихся платить попросту перестали пускать внутрь. У вас там офис, а мы собственники всего здания. Не нравится привозите пожарную лестницу, ставьте ее к стене и заходите, заявили отказникам хозяева недвижимости.

Из-за размытого правового статуса вовсю используются для захвата объектов коммерческой недвижимости либо шантажа собственников объекты инфраструктуры и коммуникации. Например, одна из самарских компаний, решив завладеть гостиницей, не стала искать компромисс с ее хозяевами. Вместо этого она умудрилась приобрести в собственность технические помещения в отеле, после чего отключила гостиницу от энергоснабжения. Распространены случаи захвата вентиляционных камер, расположенных на крыше, а также чердаков с последующими попытками оформления сервитутов, предоставляющих право беспрепятственного и круглосуточного доступа к ним. Такой нехитрый ход позволяет надолго испортить жизнь несговорчивым собственникам здания. Когда компании покупают офис, то не получают долю в общем имуществе. Теоретически застройщик может распродать здание по частям, оставив за собой несколько комнат, в том числе с вентилями инженерных систем. Он будет считаться собственником здания и сможет навязывать свою волю всем остальным его обитателям, поясняют юристы.

По мнению г-на Новицкого, необходимы поправки в федеральное законодательство, призванные устранить пробелы в законах. В частности, Земельный кодекс предполагается дополнить нормой, позволяющей признавать земельным участком не только поверхность земли как таковую, но и искусственный слой, повторяющий ее рельеф. Нужна поправка в Градостроительный кодекс, запрещающая признавать объектом капитального строительства искусственный слой на поверхности земли. Кроме того, по мнению старшего юриста юридической фирмы Мегаполис Лигал Елены Турецковой, устранить правовой вакуум могли бы высшие судебные органы, приняв руководящие разъяснения для нижестоящих судов. Если же этого не сделать, то количество конфликтов, вызванных правовой неопределенностью в этой сфере, будет возрастать.

По словам руководителя юридического департамента компании Градиент Альфа Константина Проничева, коллизии вокруг так называемой коммуникационной недвижимости возникают из-за отсутствия внятной терминологии. Непонятно, какие коммуникации признавать недвижимостью. До сих пор в сфере ЖКХ используются формулировки снять сети с баланса, передать сети на баланс. Но эти понятия носят экономический, а не правовой характер. В одном регионе вам зарегистрируют права на канализацию, а в другом откажутся это делать. Это одна из причин возникновения конфликтов, говорит г-н Проничев. Кроме того, размыт статус такой недвижимости и круг лиц, которым она может принадлежать. Отсутствуют четкие критерии, по которым можно отнести тот или иной объект к коммуникационной недвижимости, а также прозрачный механизм приобретения прав собственности на нее. Несовершенство законодательства только на руку рейдерам, констатирует депутат Мосгордумы Иван Новицкий.

Главная цель, которую ставит перед собой столичный стройкомплекс, развернуть строительную индустрию до такого уровня, чтобы полностью и самостоятельно удовлетворять все потребности градостроительной политики города.

Москва является лидером в сфере разработки и продвижения научно-технических новаций - это признанный факт. Не является исключением и домостроение - одна из важнейших отраслей, от которой напрямую зависит успех реализации приоритетного национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России.

Безусловно, основой для перспективных научно-технических, инновационных разработок в сфере стройиндустрии Москвы является Генплан развития города. Для решения задач, которые определены Генпланом, развивается производственная база стройиндустрии, внедряются новые технологии и оборудование. Опора на Генплан позволяет избегать нелепых ошибок, предубеждений, которые складываются в отношении строительства в городе. Так, еще несколько лет назад было широко распространено мнение о том, что крупнопанельное домостроение в нашем мегаполисе буквально доживает последние дни. В СМИ пропагандировались мнения, что наступает эпоха исключительно монолитного домостроения. Однако задачи, поставленные жилищным национальным проектом, нашедшие отражение в Генплане развития Москвы, внесли необходимые коррективы: только сочетание монолитного и крупнопанельного домостроения необходимо городу. При этом именно крупнопанельное строительство остается наиболее экономичным, а значит, отвечает требованиям строительства массового жилья, особенно возводимого по городскому заказу для социальных нужд.

Специалисты выделяют сразу несколько проблем, которые требуют первоочередного решения в строительной сфере. Прежде всего, необходимо сократить долю энергоресурсов в общей стоимости строительства и строительных материалов. На сегодняшний день она доходит до 40%. Другое важнейшее направление - экологическая безопасность города. Твердые отходы, образующиеся в процессе строительства, нельзя вывозить на свалку, а надо перерабатывать, вовлекая в оборот вторичные материалы.

В Москве, например, идет постоянная модернизация существовавших серий крупнопанельных домов, появляются совершенно новые панельные серии жилых зданий. Это уже вовсе не хрущевки, это современное многоэтажное комфортное жилье, которое, помимо нормальных площадей квартир, отличают повышенная безопасность проживания, энергосберегающие технологии (эксплуатационные затраты на отопление снижаются на 25-30%), разнообразный архитектурный облик и возможность компоновать любые композиции городской застройки.

НО было бы неверно полагать, что крупнопанельное домостроение сегодняшнего дня - то же самое, что и хрущевки 60-х или 9-этажки 70-х годов. Качество современного строительства несопоставимо, а современное индустриальное домостроение далеко ушло от того, что строилось в советское время. Высокие стандарты, применяемые сейчас к качеству жилья, все больше приближают продукцию ДСК к монолитному домостроению.

Как отмечает руководитель столичного стройкомплекса В. Ресин, индустриальное домостроение в Москве в последние годы вышло на качественно новый уровень. Разработаны и активно внедряются новые серии домов. Благодаря широкому шагу и грамотным конструктивным решениям они позволяют оптимально использовать территорию площадок. В ряде случаев дома строятся комбинированными: нижние этажи делаются в монолите, а верхние из панелей. Новые серии домов традиционно пользуются повышенным спросом у москвичей. Они строятся в основном в новых микрорайонах, планировка которых делается таким образом, что каждый квадратный метр земли используется с максимальной отдачей.

Себестоимость современных крупнопанельных домов на 12-15% ниже, чем при строительстве по индивидуальным проектам. Причем есть резервы и дальнейшего снижения себестоимости за счет увеличения этажности.

Разумеется, при массовом производстве, каковым является индустриальное домостроение, на первое место выходит вопрос качества продукции. Городские власти строго контролируют этот вопрос. Ко всем нарушителям применяются меры административного характера от штрафов до остановки работ. А особо злостные нарушители могут лишиться доступа к строительству жилья в рамках муниципального и государственного заказа. Мера, конечно, жесткая, но необходимая. Москва последовательно проводит принцип, согласно которому социальное жилье не может быть хуже по качеству, чем любое другое. Халтура здесь просто не допустима, считают столичные власти. Социальный приоритет в политике города, задача построения комфортной городской среды, определенная мэром Москвы, не оставляют места для компромиссов с теми, кто считает строительство социального жилья второстепенной задачей.
Имущество, нажитое в браке, является общим и, разумеется, делится поровну между супругами в случае развода. Это по закону, но иногда более предприимчивый член семьи решает играть по собственным правилам.

Развитие технологий домостроения постепенно достигает такого уровня, что специалисты уже отказываются от термина типовой проект, заменяя его термином проект повторного применения. Но, кстати, оба термина подразумевают постоянную модернизацию проектов и, соответственно, совершенствование нормативно-технической документации. Это обеспечивает реализацию проектов с наименьшими затратами, поскольку в проекты закладываются наиболее рациональные и экономичные конструкции и материалы. Это выгодно и предприятиям, так как позволяет производить продукцию с наименьшими затратами, - отмечает начальник Управления научно-технической политики в строительной отрасли Департамента градостроительства г. Москвы А. Дмитриев.

Через год Ирина случайно нашла договор о покупке квартиры в одном из элитных комплексов Москвы. Хозяйкой апартаментов значилась мать Арсения, пенсионерка. Муж был допрошен с пристрастием, но сказал только: квартира нужна для работы, и деньги, на которые она куплена, никакого отношения к потерянным из-за посредника не имеют. Однако даты и суммы, указанные в договоре, свидетельствовали об обратном: квартира была приобретена почти сразу после продажи Ирининой двушки и стоила на этапе строительства немногим больше.

Сокрытие одним из супругов части совместно нажитого имущества вещь, к сожалению, распространенная. Именно такой случай произошел с Ириной Сучковой. Она вышла замуж восемь лет назад за молодого и перспективного Арсения. Семья поселилась в двушке Ирины, которую ей за несколько лет до этого подарили родители. Когда родился сын, муж предложил добавить немного денег и купить новую трехкомнатную квартиру в доме бизнес-класса. Я сама занималась оформлением купли-продажи, рассказывает Ирина. Везде стояли мои подписи, деньги я получила наличными и передала их своему супругу. Арсений положил их в банковскую ячейку. Через две недели он сообщил, что куплена трехкомнатная квартира в строящемся комплексе. Никаких сомнений в честности мужа у меня не было, вспоминает Ирина. А зря. Когда новый дом дорос до последнего этажа, расстроенный Арсений сказал Ирине, что квартиры не будет: Мы стали жертвами мошенников деньги исчезли. Отец Ирины Сучковой потребовал от зятя объяснений. Арсений рассказал, что деньги передавал застройщику через посредника под расписку, но тот теперь исчез со всей суммой. Оригинал расписки был продемонстрирован отцу Ирины, Арсению поверили, на время все улеглось.

Однажды отняв у супруги деньги от продажи квартиры, Арсений вошел во вкус. Он купил элитное жилье на имя матери, потом, подкопив средств, вложился в строительство еще одной квартиры. Стоимость жилья к концу строительства выросла на 200%. Вложенные средства, даже с учетом кредита, окупились сполна. Арсений почувствовал очередную выгоду: проще простого купить на семью двушку за 200 тыс. долларов, а оставшуюся от продажи новой квартиры сумму присвоить. Затем можно и скромную квартиру семьи поделить вряд ли с Ирины Сучковой что-то еще можно взять, пора разводиться.

Уже четыре года мы живем в съемной квартире, говорит Ирина. Недавно муж предложил взять ипотечный кредит на новое жилье в строящемся комплексе. Это было в начале 2006 года, когда грандиозный рост стоимости квадратного метра в Москве был еще впереди. На этапе котлована они вложили в строительство около 200 тыс. долларов, еще на такую же сумму Арсений взял ипотечный кредит. Ирина не выступала ни созаемщиком, ни поручителем, муж попросил ее подписать доверенность, позволяющую ему совершать любые сделки с квартирой от лица семьи. Когда дом сдали госкомиссии, Арсений снова пришел домой подавленный: У меня проблемы в бизнесе, я не смогу больше выплачивать кредит. Давай продадим эту квартиру и купим двухкомнатную в старом фонде на оставшиеся деньги.

Теперь ей предстоит развод с проблемным разделом имущества. Никто не может знать, какие еще козыри в рукаве у Арсения. Потому следует блокировать все возможные варианты мошенничества. В первую очередь необходимо направить исковое заявление в суд о разделе имущества, а также ходатайство о наложении ареста на купленную недавно квартиру, объясняет Вероника Ковалева. Это необходимо для того, чтобы муж не мог продать право требования на нее (проще говоря, переуступить ипотечный договор), ведь он получил доверенность от супруги на все сделки. Лучше всего, чтобы это сделал адвокат, специализирующийся на семейных делах, он знает, по какой форме составить заявление и ходатайство. После этого стоит отправиться к мировому судье с заявлением о разводе. Еще один вариант прямо сейчас составить брачный контракт, говорит частный юрисконсульт Сергей Блинов. В нем можно предусмотреть невозможность раздела квартиры, которую предлагает приобрести Арсений. В этот контракт следует также вставить пункт, который запрещал бы кому-либо из супругов дарить или продавать общее имущество без согласия второй стороны.

Доверяй, но проверяй
Выслушав эту историю, юристы развели руками: о том, что когда-то Ирина была счастливой обладательницей московской двушки (кстати, она не подлежала бы разделу при разводе, так как была получена Ириной до вступления в брак), придется забыть. Следовало сразу подать заявление в прокуратуру на скрывшегося посредника, говорит начальник юридического отдела компании Vesco Realty Вероника Ковалева. Для этого потребовался бы оригинал расписки. Следствие быстро установило бы, существовал ли такой человек. И если нет, то мошенником был бы объявлен уже Арсений. Основная ошибка Ирины в том, что она отдала деньги лично мужу, позволив положить их в ячейку. Если бы она перевела средства на его счет, украсть их было бы сложнее.

Брачный контракт, столь распространенный на Западе, в российскую действительность еще только входит. Пока несмело. Какой-либо жесткой формы контракта нет, он может быть составлен произвольно. Единственное требование отсутствие противоречий с действующим законодательством (например, с Гражданским или Семейным кодексом РФ). Этого не учла Екатерина Головлева, которая рассчитывала присвоить часть имущества супруга. С будущим мужем Максимом Белкиным она проживала в гражданском браке более трех лет. У каждого была собственная недвижимость. У Максима две двухкомнатные квартиры, у Екатерины трешка и однушка. Перед свадьбой Екатерина предложила заключить брачный контракт, согласно которому все имущество супругов становится совместным с момента заключения брака. Максим Белкин согласился, считая, что потеря собственности ему не грозит. Но жена пошла на хитрость: незадолго до похода в ЗАГС она подарила одну из квартир маме, а вторую переписала на брата. В брачном контракте не было описи недвижимости. Пункт о том, что все наши квартиры становятся общими и подлежат равному разделу при разводе, был не более чем одним из многих других условий контракта, вспоминает Максим Белкин. Когда речь зашла о разводе, Екатерина смело заявила мужу о том, что с одной из двушек ему придется расстаться. Но оказалась неправа.

Очень интересный и необычный случай, комментирует директор юридического департамента компании АТТА ипотека Юлия Останина. Возможно, следует попытаться признать сделку о покупке квартиры на имя матери Арсения притворной. Доказать, что у нее не было средств и покупка осуществлялась на деньги ее сына, общие с Ириной. В этом случае квартиру признают собственностью Арсения и, соответственно, обяжут разделить при разводе. Кроме того, специалисты советуют Ирине написать согласие на совершение сделки с квартирой, находящейся под ипотекой, но зафиксировать в документе минимальную продажную стоимость. Скажем, это может быть 500 тыс. долларов. В этом случае муж не сможет продать квартиру ниже указанной стоимости и, соответственно, не будет иметь возможности сокрыть часть средств от жены. Очень важно, чтобы у Ирины был документ, подтверждающий, что данное разрешение Арсений видел и был с ним ознакомлен. Проще говоря, не следует показывать бумагу мужу на кухне без свидетелей. Самый простой вариант отправить его по почте заказным письмом или пригласить нотариуса.
Соглашение вслепую

Супруг Светланы Глебовой Денис однажды пришел домой с работы и с порога заявил: У меня большие проблемы, срочно нужны деньги. Давай продадим квартиру, машину и твою долю в бизнесе. Светлане и в голову не пришло, что Денис замышляет недоброе. На следующий же день я начала искать покупателя своей квартиры и машины. Супруг заверил меня, что свой автомобиль он уже продал, рассказывает она. Через несколько дней Денис принес жене документы на продажу бизнеса (им большую часть времени занималась именно жена) подписи были поставлены, а наличные деньги перешли в руки к Денису. Все сделки заняли два месяца. Еще через месяц муж Светланы исчез. И появился только через три недели, когда Светлана уже обзвонила все морги и больницы. Он подал на развод без претензий на имущество. Я не смогла доказать, что отдала ему деньги, Денис заверил суд в том, что всю наличность я получала сама, уже зная о разводе. Вскоре выяснилось, что Денис живет в другом городе, незадолго до развода он влез в долги и приобрел квартиру для себя и своей новой подруги. А деньгами бывшей супруги рассчитался по долгам.

На рынке юридических услуг сейчас очень много неграмотных специалистов, сетует главный операционный юрист компании Бергер партнеры Максим Бородыня. Такой брачный контракт не имеет юридической силы, так как вступает в прямое противоречие с действующим законодательством, согласно которому имущество, принадлежавшее каждому из супругов, не является общим. Оговорить в брачном контракте можно все, что касается будущей собственности супругов, но не уже имеющейся. Таким образом, Максим Белкин имеет полное право обратиться в суд с иском о разделе имущества скорее всего, суд признает его право на обе квартиры, принадлежавшие ему до брака.
Деньги сдал свободен

Я считаю, что дело вовсе не безнадежно, говорит Юлия Останина. Во-первых, можно попытаться доказать, что квартира новой жене Дениса была куплена именно на деньги Светланы. Ведь он начал рассчитываться с друзьями сразу, как только получил от нее сумму. А на счет Светланы в это время никаких средств не поступало. Думаю, следствие установит истину, и суд вынесет решение в пользу Светланы. Максим Бородыня, комментируя данную ситуацию, напоминает о существовании в Гражданском кодексе РФ статьи №39, в части 2 которой говорится буквально следующее: Отказ от своих прав не является прекращением этих прав. То есть каждый из нас может потребовать свое имущество назад, сославшись на то, что в момент подписания договора не представлял последствий своего поступка и не понимал сути сделки.
Постскриптум

Случай довольно тяжелый мирным путем решить проблему нельзя, говорит Юлия Останина. Светлане следует обратиться с заявлением в милицию. Когда дело дойдет до суда, необходимо привлечь свидетелей: крайне редко бывает так, чтобы их не нашлось. Помочь могут и покупатели бизнеса: ведь когда такие сделки совершаются спешно, продавец хотя бы коротко объясняет покупателю, почему цена ниже средней или почему нужно срочно подписать документы.

Документальные формальности не демонстрируют вашего недоверия друг к другу, говорит психолог Елена Выходцева. Они всего лишь помогают уменьшить влияние сильнейшего стресса при расставании, от которого все мы не застрахованы. Расписка еще ни одну семью не разрушила, зато отсутствие письменно оформленных обязательств заставило не один миллион человек разочароваться во вчерашних любимых, добавляет она. И последний совет супругам: никогда не ставьте свою подпись под документами, смысл которых вам неясен, оставьте за собой право разобраться.

Любовь и доверие прекрасные чувства. Но они не потеряют ни грамма своего обаяния, если заранее позаботиться о юридических формальностях. Итак, запомните: имущество, с которым вы вступили в супружество, остается навсегда вашим вы совсем не обязаны делить его с мужем или женой. Совместно же нажитое богатство делится в большинстве случаев пополам, если иной порядок не был установлен брачным контрактом. Поэтому если вы ради улучшения жилищных условий своей семьи продали бабушкину или родительскую квартиру, не постесняйтесь попросить у супруга маленький подарок брачный контракт, в котором бабушкино наследство, превращенное в семейное гнездышко, осталось бы все-таки при вас. Пренебрегать помощью юриста при составлении такого договора нельзя: в нем должны быть учтены все законодательные нормы. Иначе придется пилить вашу собственность. Не забывайте: наследство и подарки также навсегда ваши, будь то квартира, участок земли или другое имущество.



Главная --> Публикации