Главная --> Публикации --> Инвестиции в недвижимость в европе к концу года составили приблизительно 220 млрд. евро, что на 13% меньше, чем в прошлом году Предусмотрительная многофункциональность На строительстве олимпийских объектов в сочи непризнанная республика абхазия планирует заработать десять годовых бюджетов В октябре вопрос о росте цен на столичное жилье остался открытым Куплю панаму!

Считаю, налог необходим. Он дает большие преимущества, правильно стимулирует местные органы власти по развитию налоговой базы, дает справедливое обложение с точки зрения рыночной стоимости, - пояснила министр.

Правительство в четверг рассмотрело и отправило на доработку проект плана действий по реализации в 2008 году основных положений Программы социально-экономического развития РФ на среднесрочную перспективу (2006-2008 годы). Как заявила министр экономического развития и торговли Эльвира Набиуллина, в рамках доработки документа правительство рассмотрит вопрос введения налога на недвижимость.

Напомним, еще в 2004 году Госдума приняла в первом чтении законопроект, предусматривающий замену действующих налогов на имущество и земельного налога единым налогом на недвижимость. Последний должен был взиматься не с инвентаризационной стоимости объектов (она сильно занижена), а с их рыночной стоимости. Однако в связи с отсутствием методики массовой оценки объектов недвижимости (ее нет до сих пор), а также эффективных механизмов защиты интересов малоимущих граждан, которые, очевидно, могли пострадать в результате такой реформы, дальше первого чтения дело так и не пошло. Последовавший за этим бурный рост цен на жилье натолкнул чиновников на мысль о том, что новый налог должен не просто ввести справедливую с их точки зрения систему налогообложения собственников дорогих квартир, но и решить проблему использования жилья в качестве инвестиционного инструмента. Что, понятно, только подстегивает рост цен. Речь идет о собственниках двух и более квартир, на которые предлагается установить повышенные ставки налога.

Поторопиться с введением налога на недвижимость неделю назад правительство призвал начальник экспертного управления президента Аркадий Дворкович. По его словам, налог может вводиться уже с 2009 года поэтапно по мере готовности регионов. И добавил, что Госдума может принять соответствующий законопроект уже весной 2008 года. Несмотря на то что вчера правительство не определилось с окончательной датой внедрения нового порядка налогообложения недвижимости, тот факт, что глава МЭРТа последовала призыву Дворковича, говорит в пользу того, что налог на недвижимость может появиться в России скорее рано, чем поздно.

На Деловом завтраке в редакции побывал главный регистратор столицы Иван Кондрат.

Какой механизм налогообложения недвижимости в итоге предпочтет правительство, пока неизвестно. Однако Набиуллина в четверг еще раз подчеркнула, что введение налога на недвижимость не должно означать увеличения налоговой нагрузки на население. Просто его нужно правильно вводить, - пояснила она. По мнению министра, налог на недвижимость может быть введен либо с 2009-го, либо с 2010 года.
Хотя столичное управление Росрегистрации не входит в число правоохранительных структур, эта служба обладает серьезными властными и контрольными полномочиями.

Иван Кондрат : Есть Налоговый кодекс, есть федеральный закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в котором четко оговорено, в каких случаях мы можем предоставлять информацию. Существует общее правило, что любой гражданин, заплатив всего лишь 100 рублей, может получить любую информацию по любому объекту. Более обширные данные мы можем предоставить только правообладателю этой недвижимости или его доверенному лицу. Иногда сведения запрашивают правоохранительные или судебные органы. Предоставление информации о зарегистрированных правах в любом случае только в соответствии с законом.

Тайна собственности - под защитой
Российская газета : В свое время ходили разговоры, что ваша служба будет передавать налоговым органам данные на тех, кто владеет несколькими квартирами. Налоговики же в свою очередь станут выяснять, не сдают ли эти люди жилье в наем. Предполагалось таким образом повысить собираемость налогов.

Кондрат : Если заплатили все налоги, то, конечно, пусть спят спокойно. Единственное, что могу со всей ответственностью сказать, мы будем предоставлять информацию лишь в тех рамках, которые нам определил закон.

РГ : То есть счастливые обладатели нескольких квартир могут спать спокойно.

Кондрат : Я этого не исключаю. Большинство так называемых рейдерских захватов или мошенничеств в отношении граждан начинается с получения информации об объектах недвижимости и их собственниках. А еще лучше - копий правоустанавливающих документов.

РГ : Здесь могут быть какие-то злоупотребления?

Кондрат : Не дай бог. Мы принимаем меры, чтобы исключить это на корню. И будем только усиливать степень защиты хранящейся у нас информации.

РГ : Многие закрытые базы данных попадают на черный рынок. Вас эта беда не коснулась?

Кондрат : Прежде всего увольнение. А затем уголовное преследование. Это не что иное как злоупотребление служебным положением - должностное преступление.

РГ : Что может грозить чиновнику, если он продаст информацию?

Кондрат : Пределов для совершенства, как известно, нет. Безусловно, система оказания услуг со стороны государства должна быть максимально упрощена. Я, например, сторонник так называемого одного окна. Гораздо удобнее, когда человек приходит в одно место и оформляет там все необходимые документы, а не обивает пороги различных контор. Здесь надо понимать, что не все зависит от нас. Мы, к примеру, не можем указывать другим службам, в течение какого срока должны действовать справки, которые они выдают.

Регистрация по-новому
РГ : Как вы относитесь к идее упрощения процедуры оформления прав собственности? Согласитесь, что даже при всех позитивных изменениях в этом вопросе, которые произошли в последнее время, она все равно остается сложной. Взять те же справки из БТИ, срок действия которых ограничивается одним месяцем. Как будто за это время площадь вашей квартиры может увеличиться или уменьшиться.

Кондрат : Изменения есть, и довольно значительные. Теперь документы на государственную регистрацию принимаются 6 дней в неделю, включая субботу. Появилась возможность предварительной записи. То есть человеку не нужно стоять в течение дня в очереди. Нужно лишь приехать к назначенному времени.

РГ : Больше года прошло с момента утверждения так называемого Административного регламента. Что изменилось за это время в работе вашего управления?

Усовершенствована работа справочного окна. Консультирование граждан в нем ведут специалисты многих отделов. Кроме того, подготовлен план антикоррупционных мероприятий. С теми, кто пытается превратить свое место в доходную кормушку, мы растаемся.

В управлении появился телефон доверия, по которому граждане могут оставить свои замечания о работе наших сотрудников. Все они попадают ко мне на стол, так что ни один серьезный сигнал без внимания не останется.

Кондрат : Есть. Это приемная территориального отдела регистрации прав на недвижимость по САО г. Москвы, расположенная по адресу: Дмитровское ш., д. 1/5.

РГ : Административный регламент предъявляет довольно жесткие требования не только к чиновникам, но и их рабочим местам. В Москве есть хоть одно подразделение Росрегистрации, которое работает по новым правилам?

Здесь есть бесплатная парковка для автомобилей, центральный вход в административный подъезд оборудован пандусом для инвалидов. Уже на стадии приема проводится первичная правовая экспертиза документов, выявляются недостатки, даются необходимые разъяснения. Время ожидания в очереди не превышает 30-40 минут.

Само помещение отдела полностью оборудовано с учетом требований Административного регламента.

Договор в пользу застройщика
РГ : Много нареканий у москвичей вызывает закон об участии в долевом строительстве и дачной амнистии.

Кроме того, в приемной можно получить консультации общего характера, а также предварительно записаться на прием, в том числе по телефону.

Главное, что он делает, - детально регламентирует требования к застройщику, установлена его ответственность за неисполнение своих обязательств.

Кондрат : Если говорить о законе о долевом участии, он был принят для защиты и обеспечения прав граждан, участвующих в инвестировании строительства жилья.

Недовольство граждан законом о долевом строительстве вызвано также и низким уровнем юридической грамотности населения. Когда человек узаконивает свои отношения с потенциальным застройщиком, последний навязывает ему договор инвестирования, а не долевого строительства, заявляя, что он более выгоден покупателю. К сожалению, юридически неподкованный гражданин верит на слово и соглашается на то, что ему предлагают.

Видимо, в связи с этим число обращений к нам о регистрации договоров долевого строительства составляет менее 5 процентов от общего числа заявлений о государственной регистрации. Застройщики не хотят рисковать и нести в первую очередь материальную ответственность за неисполнение своих обязательств.

ул. Большая Тульская, д. 15, Москва, Россия, 115191.

Управление Федеральной регистрационной службы по Москве:

957-68-16; 957-69-57

Телефон: (095)

Вопрос назрел
Сейчас уже мало кто об этом вспоминает, но планы увеличить объем строительства социального жилья впервые были официально заявлены вовсе не в период стагнации, а в самый разгар ценового ралли, когда московские квартиры дорожали на 10% в месяц в мае 2006 года. 30 мая был одобрен, а 27 июня благополучно принят в форме Постановления правительства Москвы Прогноз социально-экономического развития города до 2010 года (№ 449-ПП от 27 июня 2006 г.). В постановлении говорится: значительно вырастут затраты бюджета на жилищное строительство. Ввод жилой площади по городским социальным программам вырастет с 1,6 млн. кв. метров в 2005 году до 2,1 млн. кв. метров в 2010 году. В постановлении шла речь не об увеличении объемов жилья, БЕСПЛАТНО предоставляемого очередникам, а о форсировании программ, которые позволяют экономически активной части очереди купить квартиру на льготных условиях - молодые семьи, социальная ипотека и т.д. Именно за счет этих программ в настоящее время и происходит рост объемов городского заказа.


Одна из основных тем года, которая горячо обсуждается журналистами, профессионалами и любителями рынка недвижимости планы правительства Москвы значительно увеличить строительство жилья по городскому заказу. Многие полагают, что столичные власти придумали эту меру, чтобы в условиях стагнации искусственно сократить объем предложения на рынке и тем самым избежать падения цен. Но так ли коварны московские чиновники, или есть более глубинные и долгосрочные причины для начавшегося передела рынка?

Рынок в кармане
Почему же альтруизм властей вызвал такую бурю страстей (критические комментарии посыпались как из рога изобилия)? Дело в том, что меняется не только доля социального и коммерческого жилья, но и вся структура первичного рынка: город из регулятора превращается в главного инвестора (точнее, совмещает обе роли, что еще приятнее). В августе в Москве был создан Департамент городского заказа капитального строительства, который возглавил Леонид Маносов, генеральный директор Москапстроя. Департамент будет не только вырабатывать стратегию, но и распоряжаться бюджетными деньгами, направляемыми на строительство по растущему городскому заказу.

В 2006 и в 2007 году план по вводу жилья в Москве практически не изменился и составляет около 4,8 млн. кв. м. (правда в прошлом году он был перевыполнен на 500 тыс. кв. м). Таким образом, социальное жилье должно к 2010 составлять 43% от общего объема. Но этот план выполнили досрочно. Не прошло и года, как в марте 2007 года руководитель стройкомплекса города Владимир Ресин заявил, что уже в этом году объем ввода социального жилья увеличится до 2,23 млн. кв. м. В конце сентября пришло подтверждение: планка будет взята. Для сравнения, в 2006 году доля социального жилья составляла 34% или 1,87 млн. кв. м.

Хорошо забытое старое
Новый департамент невольно навевает воспоминания о ДИПСе, который в свое время под руководством Леонида Краснянского превратился в главного инвестора Москвы. Именно ДИПС создал модель инвестирования, которая была вскоре освоена коммерческими компаниями, превратившимися из подрядных организаций советской закваски в инвестиционно-строительные холдинги. Затем застройщики захотели порулить самостоятельно: они убедили городские власти, что могут не только строить коммерческое жилье, но и развивать инфраструктуру, а также помогать реализовывать социальные программы.

Таким образом, новая структура, создает противовес Департаменту градостроительства, который в последние годы монопольно контролировал финансовые потоки в строительстве на инвестиционной фазе (другой шаг в этом направлении создание Мосинвестконтроля под руководством госп. Рябинина, который, в частности, взялся навести порядок на вторичном рынке инвестконтрактов). Департамент городского заказа не просто новый элемент в системе сдержек и противовесов, но и проводник нового курса на значительное увеличение инвестиционной активности города.

Город стал богатым и хитрым
В НИиПИ Генплана г. Москвы заявили, что контрольный пакет по объему строительства будет принадлежать правительству. Задача привлечения инвесторов больше не стоит, а денег в бюджете достаточно для того, чтобы играть на свои. Новый подход, считают чиновники, позволит постепенно ликвидировать перекос, когда развитие инженерной и транспортной инфраструктуры хронически отставало от темпов жилищного строительства (как при советской власти не менее хронически отставал соцкультбыт). Эксперты НИиПИ Генплана уверяют, что жилья построено на 10 лет вперед, а строительство дорог отстает на те же 10 лет от утвержденного в 1999 году Генплана Москвы.

Вскоре надобность в городском инвесторе отпала, Краснянского, переставили на декоративную должность, а ДИПС ушел на второй план. Однако после того, как стало очевидно, что жилищный нацпроект зашел в тупик, на федеральном уровне начались разговоры о том, что неплохо бы возродить госзаказ на жилищное строительство, или даже создать национальную строительную госкорпорацию. Неожиданно социалистический почин был подхвачен Москвой. Об этом свидетельствует не только создание Москапстроя. Несколько недель назад стало известно, что к концу года планируется провести актуализацию Генерального плана, которая превратит правительство города в одного из главных игроков на рынке. Самое интересное, что чиновники больше не хотят ограничиваться социальным жильем, и намерены инвестировать также и в коммерческие проекты.

Зачем нужен социальный пузырь?
И все же, зачем Москве столько социального жилья? Ответ на этот вопрос весьма прозаичен и его даже не пытаются более скрывать сами городские власти. Привлекательные свободные площадки для комплексной застройки закончились. Поэтому бесплатное жилье уже в ближайшее время будет предоставляться в Подмосковье (в одном Домодедовском районе для этого возведут 20 млн. кв. м) и на территориях выводимых промзон. А земля для коммерческих проектов будет появляться, в основном, за счет реконструкции кварталов, причем город намерен в этой сфере все активнее выступать в роли инвестора. Это будет уплотнительная, но, заметьте, не точечная застройка, что также в русле времени.

Влияние социалки на цены вопрос вполне правомерный, но второстепенный. Конечно, предложение коммерческого жилья сокращается, но это происходит не из-за властей, а из-за вялых продаж застройщики сами тормозят начатые проекты и не спешат начинать новые. Сегодняшняя ситуация на первичном рынке объясняется все же не пресловутым балансом спроса и предложения, а тем печальным фактом, что средний класс уже не может купить московское жилье. Разумеется, есть большое число людей, которые для покупки жилья используют средства от продажи старой квартиры. Однако большинство из них идут на вторичный рынок. Покупатели из регионов и спекулянты тоже охладели к московским новостройкам. Частные инвесторы не верят, что доходность московского рынка вернется в привычное русло. Начиная с прошлого года жилье во многих регионах дорожает гораздо быстрее чем в Москве.

Начнем даже не с просмотров, а с более ранней стадии - подачи объявлений и телефонных переговоров.

И разумеется, все это будет происходить под аккомпанемент парадных речей об увеличении строительства социального жилья, которые особенно уместны для поддержания мажорного предвыборного настроения у избирателей. Проблема лишь в том, что основную прибыль в строительстве получает инвестор. И захотят ли наши застройщики, вкусившие плодов рынка, возвращаться к роли скромных подрядных организаций большой вопрос. Ведь у них есть еще на черный день Подмосковье и другие регионы России.
Показ и просмотр квартиры - наука не то чтобы очень хитрая, но имеющая свои тонкости. Постараемся изложить их для обеих сторон процесса - продавца и покупателя - в хронологическом порядке.

Ответ на вопрос, когда показывать квартиру, подкупающе прост: когда эта квартира Уфа выглядит максимально привлекательно. Если вид из окна - супер, то просмотр лучше назначать на светлое время суток и гордо показать покупателю реку, лес или панораму Уфы. Если же под окнами притаились помойки или заводские трубы, показывать следует вечером, тщательно занавесив окна. Если существует некий негативный фактор, появляющийся в строго определенный момент (ежедневно ровно в 17.00 под вашими окнами с ревом проносится товарный поезд), - нужно, конечно, всеми силами не допустить просмотра в это время.

В большей части рекламы присутствует, скажем так, некоторое преувеличение: если квартира 83 кв. м - напишут в объявлении 85, 20 минут пешком до остановки превращаются в 5-7 Призывать всех быть честными и правдивыми мы не будем: в этом случае ваше предложение станет невыгодно смотреться на фоне других. Поэтому порекомендуем не переусердствовать в подобном сочинительстве - если покупатель увидит, что к площади квартиры добавили 10 метров, он возмутится и уедет. Покупателям же следует тщательно перепроверять всю информацию например, не стесняться проверить метраж квартиры по документам.

Если территорию около вашего дома убирают нерегулярно, то лучше показывать квартиру в темное время суток, особенно это касается межсезонья весны и осени. Конечно, один жилец не может убрать весь двор, поэтому важно, чтобы хотя бы у входной двери в подъезд было чисто.

Стоимость квартиры зависит не только от того, что она представляет собой, но и от того, как выглядит подъезд. Если квартира отвечает всем требованиям клиента, но при этом в подъезде вывернуты лампочки, лифт не работает, а входной двери в подъезд вообще нет вряд ли покупатель захочет приобрести вашу недвижимость. Только чистый подъезд, хорошая входная дверь, закрывающаяся на замок, работающие лифты оправдают в глазах покупателя высокую цену на квартиру. Кроме того, подъезд должен быть светлым (вкрутите лампочки!), без посторонних запахов (откройте окна!). Если нет уборщицы, то перед показом настоятельно рекомендуем подмести полы и помыть лестничную площадку.

Покупателю при просмотре рекомендуется строго отделять квартиру от ее состояния. И, встретив очень грязный и заваленный барахлом объект, радоваться - привести такую квартиру в порядок будет стоить очень недорого, а вот сторговать с хозяина тут можно весьма приличные деньги.

Пойдем дальше, делать предпродажный ремонт нецелесообразно - он не окупается. Но из всякого правила бывают исключения: ремонт необходим в совершенно убитых квартирах (коммуналки, в которых жили алкоголики, и т.п.). Но и в этом случае работы должны быть максимально экономными, только чтобы удалить грязь и дурной запах. А вот ту подготовку, которая денег не стоит, провести обязательно - вымыть полы и окна. Проветрить квартиру, может быть, выбросить что-нибудь из ненужных вещей (все равно потом предстоит переезд). В момент просмотра обязательно зажечь везде свет.

Конечно, это лишь небольшая часть тех рекомендаций, которые прямо или косвенно влияют на настроение клиента и на принятие им окончательного решения. В любом случае, всегда производите показ квартиры в удобное для покупателя время. Это позволит намного сократить сроки продажи. Приятного вам просмотра и показа.

Кроме того, во время показа в квартире не должно быть детей, домашних животных. Это покупателей не только отвлекает, но и порой создает нервозную обстановку. Представьте себе, ему надо пройти в комнату, а в коридоре лежит огромная собака и внимательно смотрит на него. Кто может поручиться, что она настроена к непрошенному посетителю миролюбиво?
Естественно, что во время показа лучше выключить радио и телевизор. А если показ состоится вечером, то можно включить легкую приятную музыку.



Главная --> Публикации