Главная --> Публикации --> Переселение –нон-стоп! Команда на построение Следите за руками Нарисован портрет идеального российского жилья Что подорожает в 2008-м году

Поднятая целина
Предлагаемое в Подмосковье частное жилье мало чем напоминает барские усадьбы (хотя в обилии портиков и балясин зачастую превосходит скромные ампирные дома XIX века). Скорее это американский вариант компактного расселения, гарантирующий, впрочем, привычный комфорт и связь с центром. Так что домовладельцу, обеспеченному полной инфраструктурой, включающей как минимум ресторан, а как максимум велнесс-клуб и яхтенный причал, не придется скучать, как бедному Онегину. А вот назвать большинство строящихся загородных поселков прелестными уголками -- значит грубо погрешить против истины. С речкой, лугами и нивами дело здесь обстоит хуже некуда.

Представление о загородных домовладениях в сознании россиян прочно связано с умилительными картинами деревенской жизни, где в уединении настигла хандра пушкинского Онегина. Застройщики и риэлтеры как могут подогревают эти ожидания рекламными обещаниями дивных красот и отдохновения на лоне природы. Реальность, однако, Пушкина жестоко редактирует.

Правда, эта безрадостная картина вовсе не предел возможностей компаний-застройщиков. Активность их не знает границ, освоение сельскохозяйственной целины идет полным ходом, и ближайший пригород покрывается ровным слоем двухэтажной застройки. Ну а пока процесс покрытия не закончен, большинство коттеджных поселков (независимо от их класса) тонет в бурой каше, размешиваемой строительной техникой. Примерно такие пейзажи уже не первый год наблюдают проезжающие по Ленинградскому шоссе в районе Зеленограда.

Вообще-то они есть. Поскольку под застройку в Подмосковье идут в основном сельскохозяйственные земли, есть вероятность, что имение расположится аккурат посреди колхозного картофельного поля. Не исключено даже, что где-то рядом обнаружится речка. Только вряд ли это поле будет услаждать взор золотыми нивами, скорее оно окажется пустырем, заросшим бурьяном и постепенно превращаемым жителями окрестностей в свалку.

Рай за забором
Но это, как оказывается, не самый худший из возможных вариантов. Гораздо большее зло представляют неожиданно возникающие трехэтажные заборы, ограждающие будущих жителей элитных поселков от нескромных взоров простых смертных. Парадокс, однако, заключается в том, что последних уже, считай, не осталось, и жители какого-нибудь Беверли на самом деле отгораживаются от соседей из Бельвиля. Из-за своих заграждений ни те, ни другие уже не увидят ни речки, ни лугов, ни прочих даров природы. Возможно, впрочем, что они им даром не нужны, ведь в огороженном периметре поселка ландшафтные дизайнеры вполне восполнят среднерусский березняк изысканными крупномерами голубых сосен, а цветущие луга вечнозеленой травой мама-грин канадского производства.

В тесноте и в обиде
Политика районного землеотвода создает поистине удивительную ситуацию. По одну сторону дороги расположился город-спутник, вернее, его новый краснокирпичный район, по другую -- поселок Новые Ржавки, долгое время остававшийся собранием разнородных строений. Некоторые из них возникали спонтанно, некоторые были классическим долгостроем, но даже до минимального благоустройства дело не дошло. В результате пейзаж заполнился частично плотной застройкой, частично одинокими зданиями, единственное назначение которых состоит в том, чтобы изгадить оставшуюся свободной придорожную полосу. Сегодня здесь образовалась весьма любопытная среда, до боли напоминающая дачный кооператив 1970-х. Чуть изменился масштаб -- участки здесь, конечно, не по шесть соток. Но и дома подросли, так что плотность осталась той же, и жизнь соседа по-прежнему не таит в себе никаких загадок. Понятно, что с теснотой Новых Ржавок ничего поделать нельзя, так что остается только восхищаться мужеством людей, обрекающих себя на жизнь в столь безрадостном контексте.

Официально этот райский уголок называется загородный поселок семейного типа. Но то ли семья попалась недостаточно влиятельная, то ли, как всегда, строители недосмотрели, но подъезд к Монолиту оказался буквально замоноличен глухим забором. Забор огораживает обширный соседний участок, отведенный под новую застройку, и наглухо закрывает всякую перспективу. Тут уж, как говорится, не до виду -- быть бы живу. Примеров подобного вандализма, даже при нашей свободе нравов, еще поискать.

Засветившийся не в одном глянцевом издании элитный поселок Монолит на Новорижском шоссе долгое время казался образцом благополучия. Еще бы! Типовые неоклассические виллы, коринфскими колоннами и прочим декором не уступающие виллам Палладио, отражаются в водах живописного пруда, а густой лес окаймляет все это великолепие, обнесенное ажурной металлической оградой с вензелем в виде буквы М.

За бешеные деньги продаются участки и дома, граничащие с убогими четырех- и пятиэтажными кварталами, бесконечными складами, сараями с непонятным содержимым и километрами железных гаражей. Подобного соседства не удастся избежать, даже если вы приобретете недвижимость в таких элитных поселениях, как, например, Барвиха Клаб рядом с городом Одинцово. И ваше счастье, если по инициативе местной администрации посреди всего этого не возникнет новый многосекционный панельный дом в 16 этажей -- доступное и комфортное жилье россиян. Любоваться тогда придется не стрижеными еврокустарниками, а белой каменной дылдой, которую никакой забор не скроет.
Ближе к концу года цены на жилую недвижимость в Москве вновь начали расти. В настоящее время средняя цена 1 кв.м в столице составляет $416 Максимальная средняя цена 1 кв.м, естественно, фиксируется в ЦАО - $6452, минимальная - в ЮВАО ($3507), ЮАО ($3724) и в Зеленограде ($2800). Ценовая планка, заданная Москвой, находит отражение и на ценах, отмечающихся сейчас в городах ближайшего Подмосковья. Безусловно, московские тенденции имеют место и в более отдаленных от столицы городах. В качестве примера рассмотрим город Ярославль, находящийся примерно в 250 км от МКАД.

МКАД где-то рядом
Однако и это еще не все напасти, подстерегающие любителей загородной жизни. Допустим, можно смириться с тем, что дикую природу заменил искусственный ландшафт. Как ни крути, тут тебе и свежий воздух, и зелень, и птички поют, и вообще культурно и чистенько. Самая большая опасность таится в заманчивом обещании автомобильной доступности. Измученные пробками москвичи с радостью узнают, что их будущие владения находятся в пределах 20 км от МКАД. На практике этот радужный посыл означает, что поселок расположен вблизи (или среди) самой отвратительной пригородной застройки. Это та граница, где спальные районы, выплеснувшись за пределы Кольцевой автодороги, растворяются в аморфной среде поселков городского типа, вечных пасынков мегаполиса.

Для Ярославля 2000 $/кв.м - это высокий уровень. При этом в городе есть районы, где и этот уровень уже давно преодолен. В частности, в историческом центре города, где, помимо множества уникальных памятников архитектуры, расположено большинство торговых и офисных зданий, цены на жилую недвижимость уже подошли к отметке 2500-2750 $/кв.м. Так, например, 1-комнатная квартира площадью 30 кв.м в пятиэтажном кирпичном доме на ул.Терешковой продается за $81600, что эквивалентно 2721 $/кв.м. При этом следует отметить, что пятиэтажка в Ярославле - это не минус. Просто здесь, чтобы сохранить исторический облик города, в его центральной части архитекторы утверждают, в основном, проекты домов не выше четырех-пяти этажей.

В этом древнем и очень красивом городе, который скоро будет отмечать свое 1000-летие, в центральных районах в 2006 году был преодолен знаковый рубеж в 2000 $/кв.м. По московским меркам, это немного. В столице даже комната где-нибудь на Авиамоторной стоит дороже.

Есть в центре Ярославля цены и повыше. Например, 4-комнатная квартира площадью 83 кв.м в трехэтажном кирпичном доме на ул.Андропова продается сейчас примерно за 3196 $/кв.м, а 4-комнатная квартира площадью 130 кв.м в пятиэтажном кирпичном доме на ул.Некрасова - за 4396 $/кв.м. Это уже вполне московский уровень, но только цен. Качество жилой недвижимости и жизни вообще в Ярославле пока не идет ни в какое сравнение со столицей.

В четырехэтажном кирпичном доме на проспекте Октября 3-комнатная квартира площадью 87 кв.м стоит $228570 (2627 $/кв.м), на первом этаже трехэтажного кирпичного дома на ул.Революционная 4-комнатная квартира площадью 147,5 кв.м (дорогой ремонт, полы с подогревом) стоит $404100 (2740 $/кв.м), а двухуровневая квартира площадью 175,6 кв.м на ул.Челюскинцев - $440820 (2510 $/кв.м).

В самом активно развивающемся районе Ярославля Брагино, стоящем сегодня на первом месте по объемам нового строительства, цены на жилье находятся в диапазоне от 1500 до 2200 $/кв.м.

Даже слово московский дорогого стоит
Вторым после исторического центра по уровню цен на жилье является район Московского проспекта (в среднем 2000-2200 $/кв.м). В качестве примера можно привести новый шестиэтажный кирпичный дом на ул.Нагорной, где 3-комнатная квартира площадью 109 кв.м продается за 2163 $/кв.м.

В районе Нефтестрой имеется много вполне приличного нового жилья, но из-за близости НПЗ уровень цен здесь составляет примерно 1600-2000 $/кв.м. Например, 3-комнатная квартира площадью 62 кв.м в пятиэтажном кирпичном доме на ул.Курчатова продается здесь примерно за 1876 $/кв.м, а 3-комнатная квартира площадью 56 кв.м в девятиэтажном кирпичном доме на ул.Нефтяников - за 2004 $/кв.м.

Самыми низкими в Ярославле остаются цены на жилье в районе Резинотехника - самом удаленном от центра города. Хотя после открытия нового моста через Волгу цены на здешнее жилье немного выросли, средний уровень цен находится в диапазоне от 1100 до 1600 $/кв.м. Например, 3-комнатная квартира площадью 64 кв.м в панельной пятиэтажке на ул.Лебедева продается здесь примерно за 1122 $/кв.м.

Как и в Москве, реальные цены (то есть по договорам купли-продажи, а не по объявлениям) на старое некачественное жилье значительно тормозят. В среднем скидки в цене в этом сегменте рынка составляют 10%. С другой стороны, новое качественное жилье не дешевеет и вряд ли будет дешеветь в перспективе.

Как в Москве
Как и в Москве, рост цен на жилье в Ярославле связан с тем, что спрос на рынке жилой недвижимости превышает предложение, а объемы нового строительства (за 10 месяцев этого года в городе было построено 185,7 тыс.кв.м) остаются недостаточными (0,3 кв.м на человека в год по сравнению со считающимся в мире оптимальным темпом жилищного строительства в 1 кв.м на человека в год).

Это размежевание Ярославля на территории для богатых и бедных уже сейчас заметно сейчас тов, таких ии ю со считающимсяодается за 2163 одолен.заметно невооруженным взглядом, а в будущем оно может только усилиться. В престижных районах строится элитное жилье, а в неперестижных - в лучшем случае, дома эконом-класса. Исключение составляют, пожалуй, крупные новые районы типа Брагино и Дядьково, где имеется достаточно места для строительства. Но все равно новостройки здесь не могут сравниться с теми, которые возводят в центральной части города.

Как и в Москве, на рынке жилой недвижимости Ярославля наблюдается следующая тенденция: люди, имеющие такую возможность, начинают покидать малопрестижные и непопулярные районы, перебираясь, например, в исторический центр города, а малоимущих постепенно вымывают (причем не всегда законными методами) туда, где цены на жилье еще не так высоки.

Ко всему прочему, грядущее 1000-летие города еще более повышает его инвестиционную привлекательность.

Отчего цена растет?
Ярославский ценовой котел активно подогревают и столичные инвесторы, вынужденные теперь обращать внимание не только на Подмосковье, но и на близлежащие области. По оценкам экспертов, доля таких инвестиционных покупателей жилья в Ярославле доходит до 10%.

Для тех, кто не может самостоятельно купить квартиру даже с помощью ипотечных кредитов, муниципалитет Ярославля в марте этого года принял решение об увеличении размера субсидий на приобретение (строительство) жилья. Размер городской субсидии увеличен со 100 до 300 тыс.руб. для очередников и до 150 тыс.руб. для семей с детьми, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Планируется также организация целевого строительства по фиксированной стоимости (ниже рыночной) жилья для граждан, получивших право на предоставление субсидий.

Свою роль играет и развивающаяся в Ярославле ипотека. У среднестатистического ярославца нет, например, $60000, чтобы с нуля купить квартиру, зато есть старое жилье, которое компенсирует часть затрат на покупку нового.

Общегосударственный закон на этот счет гласит: в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилищного помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Сложности начинаются дальше

Бывает, что со дня въезда жильцов в дом-новостройку до момента официальной регистрации в квартире проходят годы. Однако оплату за коммунальные услуги вынь да положь! Куда поступают все эти средства, кто и как ими распоряжается? Что происходит с ними далее после принятия новостройки и разрешения прописки? И главное с какого момента новоселам необходимо оплачивать коммунальные услуги в новостройках: или с момента подписания акта приема-передачи квартиры, или с момента принятия дома в эксплуатацию управляющей компанией, или с момента оформления права собственности на квартиру?

Заселился - плати
С другой стороны, довольно типичным стало заселение новостроек задолго до получения акта приемки госкомиссией, что в принципе противоречит закону, но становится единственным выходом в обстоятельствах, когда застройщики просто физически не могут сдать построенные дома в эксплуатацию. С третьей стороны, досрочное заселение чревато для застройщиков и жильцов конфликтами и финансовыми издержками. Главные вопросы: кто и в каком объеме должен оплачивать коммуналку?

Ведь когда мы получаем квитанции на оплату услуг, мы не задумываемся о том, кто поучаствовал в их составлении. Между тем на небольшом клочке бумаги успевают отметиться сразу несколько ведомств. Сегодня коммунальные тарифы утверждаются на трех уровнях: центр устанавливает тарифы на газ, субъекты Федерации на тепло и свет, органы местного самоуправления на водоснабжение, канализацию, вывоз мусора. Денег эти три драконьих головы требуют исправно, а вот подсчетами утруждать себя отнюдь не торопятся.

Каждому - свой тариф
Для разных способов управления многоквартирным домом источники содержания общего имущества будут различными: плата по договорам, обязательные платежи, взносы. Муниципалитет для своих нанимателей вправе по своему усмотрению диктовать тарифы за содержание и ремонт. Для собственников такая плата может устанавливаться городскими и районными властями только после проведения открытого конкурса в случае, если собственники не выбрали способ управления. Тарифы для тех, кто выберет, например, управляющую компанию, можно пересматривать раз в год, и они будут зависеть от предложений этой управляющей компании. При непосредственном управлении плата зависит от договорной цены, которую выдвигает обслуживающее предприятие. Жильцы, доверившие свою крышу ТСЖ или жилищному кооперативу, будут платить столько, сколько установит их орган управления на основе сметы расходов и доходов.

Отсюда вытекает и больной вопрос большинства муниципальных новостроек: огромная задолженность за коммунальные услуги. Большинство жителей, заселившись полгода-год назад, не торопятся открывать лицевые счета в ЖКО. А следовательно, возникает драматическая ситуация: ЖКО имеет полное право отключить за неуплату лифты, горячее и холодное водоснабжение, не вывозить мусор. Бывает, так и поступает А в лучшем случае вступает в затяжную финансовую войну с жильцами, в которой проигрывают, как показывает практика, обе стороны.

Платим поровну или по справедливости?
Остается решить маленький, но существенный нюанс: как рассчитаться по заслугам с каждым конкретным жильцом? Ведь если один, скажем, числится жильцом лишь номинально (вложил деньги в недвижимость, а живет где-то еще), то другой живет на полную катушку, пользуется всеми коммунальными благами и пр. Естественно, уравнять их в платежах оказывается невозможным.

Поэтому для жителей новостроек предпочтительнее всего сразу же образовывать ТСЖ: по крайней мере, ясно будет, у кого хранятся деньги и на что они расходуются. Собственники, заселяясь в новые квартиры, проводят организационное собрание, выбирают правление и начинают хозяйствовать с нуля. Дом новый капитального ремонта не требует, у жильцов нет долгов перед поставщиками, они, как правило, платёжеспособны. Правление решает текущие проблемы и примерно раз в год на общем собрании отчитывается перед остальными жильцами. Члены ТСЖ сами определяют устав, свои расходы, формируют финансовый план.

С водой все более или менее ясно. Департамент городского хозяйства проинформировал граждан, проживающих в многоквартирных домах, оборудованных общедомовыми (коллективными) приборами учета коммунальных ресурсов, о том, что с 1 января 2007 года расчет платы в этих домах производится по показаниям данных приборов учета (счетчиков). При этом счетчики, скажем, холодной и горячей воды сегодня в обязательном порядке устанавливаются во всех вновь построенных домах. И если, по факту, за месяц ты потратил на себя 10 литров кипятка и 20 холодной, больше этого с тебя не спросят. Но и меньше тоже.

До недавнего времени все жители оплачивали коммунальные услуги по так называемым нормативам потребления. Теперь, в соответствии с требованиями новых Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307, расчет платы за услуги при наличии в домах приборов учета должен вестись на основе их показаний. Соответственно, для снижения размера платы нужно экономно и рационально расходовать коммунальные ресурсы (тепловую энергию, газ, холодную и горячую воду).

Итак, абсолютная справедливость в оплате коммуналки, как любой идеал, на практике недостижима. Но ничто не мешает к ней стремиться! А рецепт прост: создавать ТСЖ, устанавливать все существующие счетчики и не лениться считать деньги. Как свои, так и общественные.
Уже не первый месяц аналитики и журналисты уверенно констатируют постоянно растущий спрос на недвижимость ближайшего Подмосковья. Причины популярности городов-спутников налицо: доступные цены, близость к столичным местам работы и столичной же инфраструктуре, относительно приличное качество строительства. В зависимости от того, какой из этих факторов для вас наиболее важен, вы можете выбрать на рынке недвижимости Московской области подходящее предложение.

Между тем, тепло- и газосчетчиками пока могут похвастать лишь 6% столичных домов, хотя тепла и газа москвичи тратят впустую не меньше, чем воды. Но в городском управлении топливно-энергетического хозяйства (УТЭХ) считают, что измерить расход тепла на обогрев каждой квартиры невозможно. Во всем виноваты национальные особенности существующих систем отопления в многоквартирных зданиях. Единственное, что можно сделать - поставить на трубы дополнительный вентиль, с помощью которого жильцы сами будут регулировать температуру батарей. По мнению УТЭХ, подсчитывать истраченное тепло проще в масштабах всего дома.

А вот в Химках квартиры уже стоят от $750 за 1 кв. м. В Красногорске цены в новостройках доходят до $85 Заметим, речь идет о больших по площади квартирах улучшенной планировки. Самые дешевые квартиры можно приобрести в старых домах таких городов, как Егорьевск, Луховицы, Талдом, Руза, Пущино. Новостройки в этих городах обойдутся в сумму от $250 за 1 кв. м (Луховицы). По данным агентства МИАН, дороже всего квадратный метр на первичном рынке Подмосковья стоит в Реутове и Красногорске.

Cтроительство жилья в городах Подмосковья ведется активными темпами. В 2002 году в подмосковных городах было построено 2,7 млн кв. м жилья. В этом году планируется построить еще столько же. При этом 12,1% прироста придется на многоэтажные дома. Лидерами застройки сейчас являются Мытищи, Химки и Красногорск. Строят здесь в основном кирпичные многоэтажки. Для рынка Подмосковья характерен разброс цен. Так, в Орехове-Зуеве можно приобрести жилище по $150 за 1 кв. м. Дома в восточном направлении вообще относительно недорогие: в Балашихе можно купить недвижимость за сумму порядка $500 за 1 кв. м.

Сегодня хорошая двухкомнатная квартира площадью свыше 60 кв. м в кирпичном доме в Щербинке стоит дешевле однокомнатной квартиры в Южном Бутове. Однако растущий спрос неизбежно порождает увеличение цены. Как следствие, в ближайшем будущем ожидается сокращение разрыва в ценах между Москвой и Ближним Подмосковьем. Прогнозы эти не беспочвенны: такого взлета цен, как на подмосковном рынке, не демонстрирует сегодня ни один сегмент real estate.

Тенденции развития
Как одну из тенденций развития рынка недвижимости Подмосковья можно отметить то, что здесь очень незначительна разница в цене квадратного метра между панельным и монолитно-кирпичным жильем. По мнению специалистов компании МГСН, в будущем предположительно половину жителей Щербинки составят приезжие из столицы. Очевидно, что причина этого — разворачивающееся здесь активное строительство.

Что влияет на цены
Одна из причин (но не самая главная) роста цен на подмосковную недвижимость — увеличение причитающейся муниципалитетам доли в готовых домах. Если еще год назад она не превышала 20% (для сравнения: в Москве застройщикам приходится отдавать структурам правительства города 40–45% квартир), то к середине текущего года эта цифра возросла в среднем до 30%. То есть отчисления застройщиков увеличились на 10%.

В итоге жилье в самых популярных и близких по расстоянию к Москве городах — Одинцове, Химках, Мытищах, Красногорске — уже сейчас по стоимости вплотную приблизилось к столичным новостройкам на окраинах. В названных городах и даже в Люберцах (этот город еще недавно считался аутсайдером в таком ряду) квадратный метр оценивается в $700–80

Еще одна причина, о которой участники рынка предпочитают умалчивать, — возросшие аппетиты подмосковных риэлторов, которые, как и их московские коллеги, сегодня стали выкупать квартиры у застройщиков оптом (ранее такая практика была не правилом, а исключением). Поговаривают — неофициально, разумеется, — что после этого квартиры перепродаются с наценкой 12–15%. По мнению директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Натальи Тихоновской, за МКАД многих москвичей тянет необходимость улучшить жилищные условия: переехать в квартиру попросторнее и в дом качеством повыше.

Что, естественно, тут же сказалось на ценах на недвижимость. Увеличиваются и расходы застройщиков на прокладку инженерных коммуникаций. В крупных областных городах практически исчерпаны строительные площадки в обжитых районах, где основные коммуникации находились «под боком». Все чаще застройщикам приходится перемещаться в «чистое поле» и на окраины. И если в Москве девелоперам все же удается разделить часть расходов на обустройство инфраструктуры с правительством города, то в Подмосковье это не так. По некоторым данным, создание коммуникаций в расчете на стандартный 16-этажный панельный дом составляют около $150–200 тыс.

— В Москве сложился дефицит дешевых одно- и двухкомнатных квартир, настолько велик на них спрос, — говорит Н. Тихоновская. — Поэтому такое жилье в столице дорожает быстрее всего. А вот в Балашихе, Лобне, Мытищах и Видном дешевых однокомнатных квартир пока что достаточно. — В Москве заканчивается дешевая типовая застройка, уступая место более дорогому точечному строительству, — отмечает Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга компании «ИНКОМ-Недвижимость».

За ту сумму, которую в Москве надо заплатить за «однушку», в Ближнем Подмосковье в пределах 10 км можно купить двухкомнатную квартиру. Другая категория покупателей — молодые семьи, которые желают разъехаться с родителями, но не имеют возможности купить в столице даже минимальное по размерам и цене жилье. Раньше они предпочитали Марьино, Люблино, Бутово, но сейчас цены там зашкаливают за $70 А в области квадратный метр может стоить $300 — причем в кирпичном доме.

Но с развитием транспортных связей между областью и столицей, а также с развитием инфраструктуры Подмосковья этот довод стал отступать. «Переломным моментом стало присоединение к Москве расположенных за МКАД районов, — говорит Олег Репченко, руководитель департамента маркетинга и рекламы агентства недвижимости МИАН. — Сначала люди и в Жулебино ехали неохотно».

— То есть через год-два дешевых квартир в Москве будет еще меньше, чем сейчас. Уже сейчас взоры москвичей устремились в область. В доказательство этого факта говорит статистика: если год назад около 15–20% покупателей квартир в области составляли москвичи, то к середине нынешнего года эта цифра возросла до 25–30%. Еще недавно многих москвичей останавливал страх потери преимуществ проживания в столице.

Застройщики очень точно определили этот «зазор» — он еще очень долго не позволит приблизиться подмосковным новостройкам к цене московских. А для покупателей разница и в $30–50 за 1 кв. м является существенной, позволяя «сэкономить» даже на однушке $2–4 тыс. Некоторая часть покупателей выбирает Ближнее Подмосковье в надежде «убежать» от плохой столичной экологии (по наблюдениям риэлторов, таких людей около 10% всех их клиентов). Однако с каждым месяцем их доля сокращается, так как на поверку оказывается, что в радиусе до 20 км от Москвы экология не так уж и хороша.

Все зависит от столицы
Именно интерес москвичей к подмосковным новостройкам привел к тому, что жилье в городах-спутниках в прошлом году подорожало на 19%. Такие города, как Реутов или Химки, стали восприниматься покупателями как часть Москвы. Помимо близости к столице Химки нравятся покупателям своей развитой инфраструктурой, а на привлекательность Реутова повлияло окончание строительства в соседнем московском районе Новокосино. Поэтому цены там от московских отличаются не так заметно, как в других городах. По прогнозам аналитиков, рост цен на жилье в области будет опережать рост цен в Москве на 10–20% (т. е. если ежемесячно квартиры в столице дорожают на 2%, то в Ближнем Подмосковье — на 2,2–2,5%).

Евгений Михайленков
Начальник отдела маркетинга и аналитических исследований компании «ИНКОМ-Недвижимость»:
— В ближайшее время будет продолжаться активное строительство новостроек в подмосковных городах. Это связано с тем, что в Москве осталось мало места под застройку, а желающих приобрести недвижимость в столице или недалеко от нее очень много. Дорога до Москвы из города-спутника, как правило, занимает немного времени, а цены на недвижимость в Подмосковье на порядок ниже, чем в столице. Некоторые города даже внешне ничем не отличаются от столицы.

Сегодня спрос-предложение на подмосковную недвижимость равновесны: цены на нее плавно растут, объемы строительства увеличиваются, разнообразнее становится «ассортиментный ряд» домов. Практически сформировался тот социальный слой покупателей, которые претендуют на областные квартиры. Дешевого жилья в радиусе до 20 км от Москвы больше нет (т. е. такого, которое в 1,5–2 раза дешевле московского). Теперь такие варианты можно найти только во втором областном радиусе (30–50 км от столицы). Но это уже другой рынок, только формирующийся и еще малопонятный даже для застройщиков.

Андрей Жинган
Руководитель отдела по связям с общественностью компании МИАН:
— Перспективы развития рынка недвижимости в подмосковных городах-спутниках очень высокие. Уже сейчас наблюдается устойчивая тенденция подорожания подмосковного жилья и, более того, приближения его стоимости к цене столичного жилья. Одна из категорий клиентов, приобретающих квартиры в ближайшем Подмосковье, — это люди, имеющие жилье в столице.

Выбирая тот или иной подмосковный город, чтобы купить в нем квартиру, люди, как правило, руководствуются бытовыми мотивами. Например, у человека дача на северо-западе, и тогда он стремится приобрести квартиру в городе-спутнике, расположенном именно в этом направлении. Кто-то покупает квартиру в том городе, где он жил в детстве и с которым у него связаны воспоминания.

Средняя стоимость одного квадратного метра в Мытищах составляет сейчас $500, что очень немного по московским меркам. Причем это цена одного квадратного метра в новостройке, квартиры в которой имеют отделку, сантехнику и качественное остекление. В ближайшее время темпы строительства в области будут активизироваться. Сейчас весьма удачное время для инвестиций. С одной стороны, благосостояние населения увеличивается, благодаря чему люди могут приобретать новое и качественное жилье.

Дело в том, что сегодня, продав в Москве квартиру, можно купить квартиру большей площади и более высокого класса в городе-спутнике. Рост популярности подмосковного жилья также результат того, что в Подмосковье появилось очень много иностранных предприятий, работники которых имеют достаточно высокие зарплаты и могут позволить себе приобрести качественное жилье недалеко от места работы. Помимо предприятий в ближайшем Подмосковье также находятся большие торговые центры, и люди, которые в них работают, часто приобретают жилье поблизости.

Оксана Каарма
Заместитель директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»: — Наибольший спрос в городах Ближнего Подмосковья — Реутове, Одинцове, Видном, Красногорске, Химках. Но нельзя не учитывать потенциал таких городов, как Балашиха и Пушкино. Спросом везде пользуются одно- и двухкомнатные квартиры всех типов: «панель», «кирпич», «монолит-кирпич». Особенно популярны у покупателей типовые панельные дома.

С другой стороны, высокий спрос влечет за собой постоянный рост цен на жилье, и потому многие стремятся приобрести его как можно скорее, чтобы через некоторые время не пришлось платить в несколько раз больше.

Покупатели, перед тем как приобрести квартиру в новостройке, стремятся как можно больше узнать о застройщике, оценить его работу на примере других возведенных домов. Ожидается, что к концу 2003 года цены на первичном рынке вырастут приблизительно 3–3,5%. Изменения соотношения спроса и предложения не ожидается, и тот и другой будут только расти. В настоящее время в Подмосковье, как и в Москве, очевидно преобладание нетипового строительства над типовым. Многие застройщики стараются строить именно нетиповые дома. Делается это с целью повышения конкурентоспособности объектов Подмосковья по отношению к объектам в Москве. Сравнивая цены на квартиры в монолитно–кирпичных домах в столице и области, можно сказать, что они различаются на 25–30%. Даже жилье в типовой новостройке на окраине столицы стоит дороже, чем в нетиповой в Ближнем Подмосковье.

Они привлекают небольшим метражом и относительно недорогой ценой. За последний квартал цены на квартиры в городах-спутниках выросли на 8–9%. Это обусловлено тем, что все больше покупателей из Москвы и регионов не могут найти квартиры в столице, по цене и качеству соответствующие их требованиям и достатку. В последнее время жители столицы нередко выражают готовность переехать в Подмосковье ради жилья более высокого уровня. При этом они выигрывают не только в качестве, но и в метраже. В целом у покупателей подмосковных квартир повысился уровень требования к домам и их престижности. Одним из наиболее значимых факторов является качество жилья и соблюдение сроков.

Выход московских компаний в Подмосковье — одна из основных тенденций развития рынка недвижимости. Специалисты отмечают достаточно резкое увеличение предложения жилья в регионе, в первую очередь на рынке новостроек. Последние два года здесь идет активное строительство, есть интересные проекты. В 2002 году здесь было введено в эксплуатацию более 3 млн кв. м жилья. Покупателей привлекают непосредственная близость жилья к Москве и МКАД, развитая инфраструктура городов, лесопарковые зоны, зоны отдыха и водоемы, расположенные рядом с подмосковными городами. Большим спросом в Московской области пользуются одно- и двухкомнатные квартиры.

Сергей Лядов
Пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век»: — Московская область — один из лидеров по вводу жилья в стране. Если сейчас активно застраивается ближайшее Подмосковье (Красногорск, Мытищи, Видное и т. д.), то в ближайшем будущем аналогичные перспективы ожидают зону 20–50 км от Москвы (Дмитров, Чехов, Коломна).



Главная --> Публикации