Главная --> Публикации --> Большой затор в «сити» К борьбе с ростом цен на жилье подключилась федеральная служба по финансовым рынкам. Инвестиции в недвижимость в европе к концу года составили приблизительно 220 млрд. евро, что на 13% меньше, чем в прошлом году Предусмотрительная многофункциональность На строительстве олимпийских объектов в сочи непризнанная республика абхазия планирует заработать десять годовых бюджетов

Кто нас строит?
Мэр столицы Юрий Лужков постановление горячо поддержал. И, как всегда, пошел дальше, дав добро на создание черного списка застройщиков тех, кого не допустят к конкурсам за нарушения по прежним контрактам. Эксперты и участники рынка в свою очередь выразили беспокойство насчет степени открытости и добропорядочности самой мэрии, тех органов городского правительства, от которых в немалой степени зависит исполнение обязательств застройщиком.
Год назад, в ноябре 2006 года, Юрий Лужков подписал постановление о составлении двух реестров: деловой репутации партнеров правительства Москвы и недобросовестных поставщиков и исполнителей работ, как по горзаказу, так и по реализации контрактов. В том, что касается строительства, первый заместитель мэра Юрий Росляк заверил: готовится документ, в котором будет приведен перечень нарушений, из-за которых компании не будут допускать на конкурсы. В первую очередь это несоблюдение сроков и низкое качество выполнения строительных работ. Заявленная сверхзадача мэрии организация таких условий, которые сделали бы невозможным повторение кризиса.

Вапреле прошлого года на пике кризиса с обманутыми дольщиками правительство РФ ввело обязательные требования к размеру собственных денежных средств застройщика. Согласно постановлению, вступившему в силу 1 января 2007 года, каждый девелопер должен доказать, что имеет не менее 7% суммы, привлеченной по договорам участия в долевом строительстве. Это гораздо меньше, чем требуют банки при предоставлении кредитов, но однозначно подразумевает финансовую открытость компании.

Московский стройкомплекс огромен и многолик. Помимо вышеназванных архитектурных бюро или геологоразведчиков это также дорожно-строительные и ремонтные организации. Тесно переплетены со стройкомплексом коммунальные и управленческие компании. Но на первом плане находятся, конечно, строительные компании. Именно их деловая репутация и добросовестность больше всего интересуют потенциальных покупателей жилья.

Имя лучшая гарантия
Слово репутация означает положительный, заслуживающий доверия образ в глазах общественности. Мэр Москвы пообещал, что такой образ будет воплощен. Срок не оговаривался, но, думается, года вполне достаточно, чтобы градоначальник обязал компании, привлекаемые или уже работающие по городским контрактам, позаботиться о своей репутации. Рассказать о себе: о трудовых достижениях, собственниках, активах, динамике финансовых показателей, создать веб-сайт, разместить несколько публикаций муниципальная и окружная пресса всегда пойдут навстречу.
Мало кто из застройщиков ослушается совета воспользоваться услугами определенных проектных бюро, изыскательских организаций, предприятий промышленности стройматериалов, даже если их товары и услуги стоят значительно дороже, чем у региональных коллег (поддержка местного производителя политика столичного правительства). А тут всего лишь сайт заказать да дебет с кредитом раскрыть мелочи.

Немного о себе
Мы оставим в стороне информацию о крупных, хорошо известных компаниях, хотя и к ним имеется множество вопросов. Например, наиболее открытой выглядит компания Интеко, на сайте которой помимо разделов Миссия и Ценности и философия есть даже Финансовая отчетность. Ежеквартальные отчеты написаны хорошим литературным языком, здесь много простых и понятных слов: наращивание, расширение, внедрение, увеличение и т. п. К сожалению, из финансовых отчетов трудно понять, на каких финансовых условиях компания выигрывала контракты на конкурсах, а затем некоторые из них продавала. Но этот инвестор нас интересует меньше всего, поскольку вряд ли найдется хоть один москвич, который сомневается, что объекты компании Елены Батуриной будут построены качественно и в срок.

Понятно, что инвестором строительства вправе стать любое физическое или юридическое лицо. Но объяснимо и желание покупателя знать как можно больше об этом лице, которому он передает большие деньги. Кризис с дольщиками показал, что подпись под инвестиционным контрактом другой стороны городского правительства ничего не гарантирует.
На сайте столичного стройкомплекса (Строительный мир stroi.ru) имеется раздел Информация о действующих инвестиционных контрактах. Возьмем контракты по объектам жилого назначения только в Центральном административном округе.

Или, скажем, Баркли на своем сайте в разделе О компании сообщает, что является одним из ведущих застройщиков России в области элитного домостроения и недвижимости бизнес-класса. Компания прославилась также остроумным рекламным слоганом: Купи квартиру получи бейсболку. В одном из интервью глава компании Леонид Казинец заявлял, что Москва это правильная тусовка, в которой нечего делать людям, не зарабатывающим несколько тысяч долларов в месяц. Глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин назвал эти высказывания людоедской философией. Но это все лирика, а качество квартир и бейсболок действительно высокое.

Человека дотошного может раздражать исключительная информационная закрытость компании Капитал груп. Ну и что? От промышленного дизайна (компания начинала с промышленного строительства) худо-бедно избавились, бизнес-класс в престижном районе умудряются продавать дешевле многих, а за это многое простится. К тому же за себя постоять умеют: весной 2006 года Росприроднадзор пытался приостановить строительство спортивно-развлекательного комплекса Город яхт. А осенью Ростехнадзор (эта организация надзирает за жилыми объектами, имеющими широкие козырьки, подземные гаражи глубже двух уровней и т. п.) попробовал отложить строительство комплекса Аэробус. Оба объекта возведены. Сообщений об отзыве претензий или исправлении предполагаемых нарушений не публиковалось.

Впрочем, иногда не удается найти и постановления, особенно если начало и завершение все еще действующего (согласно Информации...) контракта приходится на середину 1990-х годов. Всегда можно запросить справку в Едином государственном реестре юридических лиц или Бюро кредитных историй. Но иногда выясняется, что кредитной истории нет, да и сама компания не существовала еще за пару недель до распоряжения о подготовке инвестконтракта.

Проверенные и благонадежные
Но крупными и известными являются не более дюжины компаний, имеющих действующие инвестконтракты. Среди остальных семи десятков, удостоенных доверия столичного правительства, немало компаний, о которых вообще нет никаких сведений. Нет сведений означает, что единственные обнаруженные документы, в которых упоминается компания, постановления правительства Москвы по инвестконтрактам и упомянутая выше Информация... на сайте стройкомплекса.

С другими сложнее. Единственное сообщение (того же stroi.ru) о ЗАО Гаранткапитал касается встречи 7 июня пострадавших соинвесторов компании Мастерок с представителями ЗАО в качестве нового инвестора. Сообщение заканчивается словами: Первый заместитель руководителя Департамента градостроительства города Москвы Александр Косован призвал остальных инвесторов, взявших на себя объекты Мастерка, последовать примеру Гаранткапитала.
Единственная компания, информацию о которой удалось обнаружить (с названием ООО Эспрессо-Центр), зарегистрирована в Ростове-на-Дону и занимается ремонтом кофе-машин. И, возможно, подписывает инвестконтракты с правительством Москвы.

В списке есть несколько весьма солидных организаций, заботящихся о своих перспективах. Например, некоммерческая организация Фонд развития тенниса в России, которая под руководством президента Федерации тенниса России Шамиля Тарпищева ведет три инвестиционных проекта, в том числе возводит жилой дом со встроенно-пристроенным спортивным комплексом на 2,1 тыс. кв. м.

Всего в Информации... приведены сведения о 118 действующих инвестиционных контрактах на территории ЦАО. Часть контрактов включает два и более объекта. Всего возводимых или реконструируемых объектов 227.

И таких компаний в Информации... по инвестконтрактам только в ЦАО десятки.

Из 227 объектов полный комплект документов имеют только 58, частичный 104, не получили ни одного документа 65 объектов. Еще интереснее то, что до 31 декабря этого года срок инвестиционного контракта истек или истекает у 183 объектов. Напомним, что действующим контракт считается до тех пор, пока не зарегистрированы права собственности, даже если дом фактически построен и заселен. Однако 80%-ная доля новостроек с истекшим сроком контрактов, остающихся тем не менее действующими, заставляет задуматься.

На сайте приведены и сведения о состоянии документации по каждому проекту. Это три документа (комплекта): акт разрешенного использования, проектно-сметная документация, согласование Мосгорэкспертизы.

Вот фраза из обращения директора Федерального агентства специального строительства, генерала армии Николая Аброськина: Располагая мощной производственной базой, Спецстрой России сумел сохранить в период проведения структурных преобразований в экономике свой производственный потенциал. Его организации способны в кратчайшие сроки развернуть строительные мощности в любом регионе страны и мира. Спецстрой имеет в ЦАО четыре объекта со сроком окончания контракта в 1995м (два объекта), 1997-м и 2001 году. Интересна помета в графе Акт разрешенного использования против первого объекта: не заказана (документация М2).

Особенно если компания даже не пытается собрать документы для начала строительства, срок контракта истек не в прошлом или нынешнем, а, скажем, в 2003-м или даже в 1998 году.

Еще один оптовик-застройщик ОАО Центринвест реконструирует район Сретенки и сегодня имеет 16 объектов. Показательно, что полный пакет документов готов на три объекта, срок по которым истек в 2006 2007 годах, а по многим из тех, для которых срок закончился в 1994 1995-м, не готов ни один документ. Скорее всего это означает, что совет директоров компании не опасается того, что эти контракты будут аннулированы.

29 объектов принадлежат ГУП Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов. Контракты, полученные в 1998 году, закончились преимущественно в 2002 2004 годах. Только на четыре из них собран полный комплект документов. Удивительна география уникальных oбъeктoв столицы: шесть подряд стоят на улице 1905 года, еще шесть на Новорогожской, а четыре на шоссе Энтузиастов, причем в ряде случаев реконструкция и развитие должны осуществляться очередями, как при обычном строительстве.

Впрочем, различие есть. Коренные москвичи очень привязаны к своим переулкам. Выкурить их, снести дедушкин дом и что-то там построить за три пять лет стандартного контракта и даже за десять лет задача непростая. Зато если закрыть прописку в аварийном доме, то, пожалуй, за 20 лет само собой рассосется. Тем более скучать не приходится: то же ОАО Центринвест успело отреставрировать на Сретенке уже около 25 домов. Справедливости ради скажем, что жители коммуналок расселялись в отдельные квартиры по норме 25 кв. м на человека.

20 лет не срок
Очевидно, большинство контрактов будут не проданы, а доведены до конца теми, кто их в свое время выиграл на конкурсах, в честной и открытой борьбе. Но в чем тогда смысл проведения самих конкурсов, да и аукционов, если одно из важнейших условий застройщику сроки осуществления контракта формальность? Не привлекаешь деньги граждан пожалуйста, держи участок хоть десять лет. А почему бы не 20 или 30? В чем принципиальная разница?

По оценкам экспертов, стоимость размещения в столичных гостиницах в следующем году вырастет на 10-15%, как это произошло и в уходящем году.

Бывает, что дом и вовсе не жилой, а просто дожидается, когда какие-нибудь глупые и нетерпеливые девелоперы хорошо вложатся в район, поднимут его статус, соответственно, и цену квадрата. Но тогда неясно, на кого рассчитаны угрозы мэра по отношению к нерадивым застройщикам, у которых простаивают площадки? А что же такое, извините за выражение, Генплан Москвы? И совсем уж непонятны драконовские меры к другим застройщикам, затянувшим строительство всего на несколько месяцев и то не по своей вине. Законы бизнеса, конечно, многое объясняют. Но можно хотя бы навести порядок в табличках на сайте. Вот тогда это будет действительно Комплекс. Столичный, строительный.
Московский гостиничный рынок при разительном несоответствии растущего спроса и имеющегося предложения остается привлекательным для бизнесменов. Гостиниц мирового класса в Москве всегда было мало. Между тем волна реконструкции старых советских гостиниц в столице нарастает одновременно с увеличением туристического потока. А заметного прибавления номерного фонда можно ожидать не раньше чем через три-четыре года. Поэтому удорожание постоя в московском отеле, а следовательно, и рост доходности отельного бизнеса в ближайшем будущем гарантированы.

Эти номера соответствуют российскому определению пять звезд или западному стандарту luxury (четыре плюс и пять звезд).

Номерной фонд гостиниц Москвы можно условно подразделить на гостиницы современного стандарта и гостиницы советского типа, большинство которых было возведено в период с 1950 по 1980 год. По данным официальной статистики, предложение гостиничного хозяйства Москвы представлено 203 гостиницами с совокупным номерным фондом 40,3 тысячи номеров (или примерно 68,4 тысячи мест). Во всем этом богатстве учитываются и пятизвездные отели, и отели более низкого уровня, в том числе корпоративные, и даже общежития, используемые в качестве гостиниц, проживание в которых не соответствует современным представлениям о комфорте. Эксперты компании Knight Frank, исходя из собственного представления о приемлемости комфорта, считают, что реально гостиницы Москвы могут предложить сегодня туристам не более 30 тысяч номеров. А эксперты консалтинговой компании Jones Lang LaSalle Hotels (JLL Hotels) оценивают московские реалии еще жестче. По их данным, номерной фонд современного стандарта в Москве насчитывает примерно 9,8 тысячи номеров.

Неудивительно, что процент заполняемости гостиничных номеров в Москве по мировым меркам довольно высок: почти 72% по итогам первого полугодия, по оценке JLL Hotels. И это несмотря на то, что столичные отели признаются одними из самых дорогих в мире.

С бюджетными номерами - три звезды и ниже - в Москве гораздо хуже. Хотя их доля от общего количества гостиниц составляет 43%, основной спрос туристов приходится именно на них. А их число сокращается уже несколько лет. В этом году была закрыта на реконструкцию знаменитая гостиница Украина (1019 номеров). Чуть раньше столичные гости потеряли отели советского типа Москва, Минск, Ленинградская, Советская. На очереди Пекин и Центральная.

Трудностью прогнозируемости эксперт называет традицию нерегулярности заселения в московские отели. Дело в том, что в Москву едут гости в основном с деловыми целями - так называемый бизнес-туризм. В финансовой столице России просто нечего делать массовому потоку индивидуальных туристов, посещающих город, например, с познавательными или развлекательными целями.

Отель - дело тонкое
Ситуация вряд ли изменится в обозримом будущем. Во-первых, отелей по-прежнему будет строиться мало. Причины осторожности девелоперов на гостиничном рынке Москвы состоят в высоком уровне первоначальных инвестиций в проект при более длительном сроке окупаемости по сравнению с офисной и торговой недвижимостью, - объяснила Газете старший вице-президент JLL Hotels Марина Усенко. - Учтите еще и трудности точного прогнозирования денежных потоков будущей гостиницы.

Развитие московского рынка гостиничных услуг так и будет буксовать, потому что, во-первых, слишком дорогие земельные участки, а во-вторых, девелоперы, работающие на этом рынке, не понимают сути отельного бизнеса, отличающегося относительно освоенного офисного строительства, - считает партнер компании Knight Frank Константин Романов. - Пока не достигнет точки насыщения офисный сегмент рынка коммерческой недвижимости, о бурном развитии рынка гостиниц можно не говорить. Как недавно писала Газета со ссылкой на нескольких экспертов рынка, московский офисный рынок может спокойно поглотить около 3 млн кв. м площадей при темпе строительства 700-800 тысяч кв. м в год. Так что ждать насыщения придется еще долго.

А отсутствие постоянного или, еще лучше, постоянно растущего потока обычных туристов приводит к тому, что даже если девелопер возьмется за проект, то это будет дорогой отель. Логика девелоперов вполне объяснима: высокий ценовой сегмент в любом секторе недвижимости менее подвержен рыночным рискам. Поэтому в текущем году, например, увеличение номерного фонда произошло в сегменте 4-5 звезд за счет открытия Ritz-Carlton Moscow, MaMaison Pokrovka Suite Hotel, Бородино, Milan WEL Hotels Resorts. А в секторе бюджетных гостиниц, по оценке директора департамента по гостиничному и ресторанному бизнесу из компании Becar Андрея Чиликина, предложение отстает от спроса примерно в два раза.

Как отмечается в годовом отчете компании JLL Hotels, традиционно публикующемся осенью, инвестиционная привлекательность гостиничного бизнеса по-прежнему проигрывает в сравнении с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости. Для среднего ценового сегмента московских гостиниц сегодняшняя доходность оценивается на уровне 12% годовых с учетом долгового финансирования, - отметил Романов. Впрочем, расчеты специалистов компании JLL Hotels поднимают планку доходности повыше: если в декабре прошлого года номер в московской гостинице приносил 213 евро дохода, то оценочно в этом декабре - уже 248 евро, что на 16,3% выше. При этом цена номера увеличилась примерно на те же 16% (341 против 293 евро).

Кроме того, гостиничный бизнес требует гораздо более высокой квалификации. Как пояснил представитель одной из консалтинговых компаний, эксплуатация гостиничной недвижимости - дело тонкое. От содержания и эксплуатации бизнес-центра или торгово-развлекательного комплекса управление отелем отличается, условно говоря, так же, как изысканное блюдо французского повара от еды из фастфуда. Чтобы поставить дело на рельсы и обеспечить возврат инвестиций, хозяин и управляющий гостиницей должен кропотливо трудиться не один год. И даже когда расчетный показатель заполняемости достигнут, ежедневный контроль качества неизбежен.

Но городские власти демонстрируют оптимизм. Не беда, что разговоры о массовом строительстве гостиниц ведутся из года в год под аккомпанемент сноса существующих - принята новая схема размещения гостиниц, по которой к 2010 году в Москве будет открыто 353 новые гостиницы. В силах городских властей увеличить предложение на этом рынке. И акцент при этом делается на строительство недорогих трехзвездных гостиниц. Мы планируем выполнить намеченные объемы к 2010 году. Когда их будет достаточно, то цены сами пойдут вниз, а у гостей города будет возможность выбора в гостиничной сфере, - заявил недавно префект ЦАО Сергей Байдаков.

Гладко было на бумаге
Гостиничный бизнес страдает и болезнью, характерной для всего сектора столичного строительства: задержкой сдачи объектов в эксплуатацию. Только если сдачу бизнес-центров застройщики задерживают обычно на квартал или два, то гостиницы, как более сложные объекты, не менее чем на полгода. Виноваты в этом чиновники: трудности с оформлением документации, на которые застройщики уже устали жаловаться, характерны и для сегмента гостиничного строительства.

Но девелоперы голосуют ногами. Например, акционеры компании МИАН, в свое время даже приостановившей продажи в жилом комплексе Коперник (рядом с Президент-отелем) с целью перепрофилировать часть квартир в апартаменты. Теперь продажа квартир возобновлена. Замдиректора департамента реализации компании МИАН-Девелопмент Наталья Усова объяснила это необходимостью сохранения стабильной и однородной среды как одного из приоритетных условий реализации.

Эксперты предлагают потерпеть. Проблема нехватки отелей будет решена в течение ближайших двух-трех лет, после чего мы воочию убедимся в снижении стоимости номера, - уверил Газету гендиректор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. В целом власти Москвы движутся в правильном направлении, принимая различные меры по стимулированию выхода на гостиничный рынок инвесторов, - считает вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец. Это такие меры, как предоставление различных льгот при строительстве гостиниц, запрет на перепрофилирование гостиничных площадей, подбор участков под строительство гостиничных объектов, разработка программ по реконструкции и строительству гостиниц.

Подводя итоги бурной, но безрезультатной деятельности московских чиновников на гостиничном поприще в этом году, надо отметить и неудавшуюся идею создания Объединенной гостиничной компании (ОГК). Компания вот-вот должна была появиться на паритетных условиях, оговоренных с бизнесменом Сулейманом Керимовым. Однако как только выяснилось, что город не станет вносить в уставный капитал ОГК гостиничные активы, например Метрополя и Ренессанса, проект развалился. ГАО Москва, которое сегодня управляет городскими гостиницами (Москва, Восход, Саяны, Савой, Россия, Байкал, Турист, Алтай и др.), по словам сразу нескольких источников, так и не смогло эффективно управлять гостиничным сектором, не говоря уже о задаче строительства новых недорогих гостиниц. Тем не менее в сентябре мэр Москвы Юрий Лужков после фактической отставки Иосифа Орджоникидзе (курировал гостиничную отрасль столицы) решил создать в мэрии отдел координации деятельности предприятий гостиничного хозяйства Москвы. Хотя вряд ли при помощи отдела гостиницы ГАО начнут нести в бюджет золотые яйца.

Летом этого года корпорация Mirax Group ошеломила рынок покупкой в Анталье Sungate Port Royal Hotel (1095 номеров), одного из лучших отелей Турции. Мы купили готовый отель в Турции по $2 тысячи за 1 кв. м, а в Москве мы можем построить минимум по $4 тысячи, - честно объяснил Газете это решение член совета директоров Mirax Group Максим Темников. Правда, он пообещал не обделять вниманием и Россию, но только в ряду других стран, и речь не обязательно будет идти о Москве. В ближайшие два-три года мы собираемся вложить в гостиничные активы около $500 млн, - сказал топ-менеджер. - В планах компании - создание собственной гостиничной сети самого высокого уровня как на международных курортах, так и в крупных городах России, Греции, Черногории, Украины, Швейцарии и других стран.

Кроме того, в первом чтении одобрены поправки в закон о правах москвичей на жилые помещения: в ближайшее время круг людей, претендующих на получение квартиры с помощью города, может значительно расшириться. В целом под давлением общественности столичные власти отошли от прежних жестких позиций. Но до идеала законопроектам еще далеко.

Мосгордума приняла вчера несколько законопроектов, посвященных ключевым вопросам столичной жизни - земле и жилью. Окончательно утверждены городская программа капитального ремонта, по которой за семь лет предполагается отремонтировать все дома, в этом нуждающиеся, и закон О землепользовании, регулирующий как правила предоставления участков в собственность и аренду, так и правила их изъятия для госнужд.

Конец инвестконтрактов
С нового года московские власти будут предоставлять земельные участки исключительно на аукционах. До конца года будет выпущено постановление правительства Москвы, заменяющее постановление № 225 от 27 апреля 2004 года О порядке проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов, - заявил вчера заместитель мэра Москвы Юрий Росляк. Как пояснил для Газеты источник в администрации города, новое постановление будет называться О дальнейшем развитии единой системы проведения торгов в целях осуществления градостроительной деятельности в г. Москве. Главное отличие проекта нового документа от постановления № 255 в том, что он более подробно описывает процедуру подготовки торгов, а также содержит много приложений в виде примерных форм договоров с горадминистрацией - в частности, проект договора о реконструкции застроенной территории. Поэтому, как заявил корреспонденту Газеты депутат Мосгордумы Иван Новицкий, знакомый с проектом постановления, новый документ важен и с технической, и с идеологической точки зрения. Если постановление № 255 было применимо в условиях, когда для строительства в городе было достаточно свободных участков, а инвесторы могли не следовать взятым на себя обязательствам, то новое постановление направлено на развитие комплексного освоения городских территорий, - сказал депутат. Вместе с тем партнер юридической компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталий Можаровский уверен, что распределение участков в Москве останется непрозрачным. Для этого есть лазейка: Земельный кодекс РФ не запрещает в исключительных случаях предоставление земельных участков без конкурсов и аукционов по прямому распоряжению главы субъекта РФ.

Земля и деньги
Среди основных целей закона О землепользовании, определенных его авторами, есть такие: реализовать требования федерального законодательства о предоставлении земельных участков на территории города Москвы в частную собственность, учесть интересы владельцев земли при изъятии ее для госнужд. От того, что вышло в итоге, осталось двойственное впечатление: с одной стороны, столичные власти смягчили свои жесткие позиции по земельному вопросу. Но с другой - оставили в нормах нового закона массу недосказанностей.

Не очень хорошо в Москве с реализацией прав собственников квартир в домах: им власти должны передать и участки земли под домом, но не спешат. Мэр Юрий Лужков некоторое время назад призвал чиновников выделять эти участки по минимуму, буквально по периметру дома. И в первой версии законопроекта О землепользовании его авторы так и записали: давать по минимально необходимой для использования многоквартирного дома норме. Против такого странного предложения выступила даже прокуратура Москвы, внесшая замечание. Так что к окончательному чтению положение о минимуме в законе исчезло. Вот только для начала надо провести межевание, что власти делают черепашьими темпами. Предложение депутата Сергея Митрохина законодательно заставить каждую префектуру межевать по 20 кварталов в месяц не прошло: первый замглавы департамента земельных ресурсов Москвы Олег Рыжков ответил ему, что в этом случае снизится качество межевых работ.

К первому чтению законопроекта, состоявшемуся в прошлом месяце, в документе была целая статья с перечнем тех, кто имеет право приобрести муниципальную землю без участия в аукционах: собственники зданий и их частей, расположенных на участке; организации, владеющие участками на праве постоянного (бессрочного) пользования; граждане, фактически пользующиеся своими участками с расположенными на ними жилыми домами, но не зарегистрировавшие землю должным образом. В окончательном варианте эту статью исключили как повторяющую нормы федерального законодательства. Повторяет-то она повторяет, но в Москве можно было бы ее прописать даже подробнее, ведь в столице с реализацией федерального законодательства не все так просто. Можно, например, вспомнить о праве граждан, имеющих свои шесть соток в пожизненном наследуемом владении, на однократную бесплатную приватизацию участка. Жителям Бутово и других сносимых столичных деревень подробно прописанная процедура реализации их прав очень бы пригодилась.

За покупкой - в очередь
Принятые вчера в первом чтении поправки в городской закон Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения один из депутатов Мосгордумы уже назвал небольшой революцией. Дело в том, что в действующем Жилищном кодексе РФ подробно прописаны лишь права на получение бесплатного жилья малоимущими гражданами. Те же, кто живет в стесненных обстоятельствах, но не подходит под определение малоимущий, перспектив улучшить свои жилищные условия практически лишен, особенно в Москве при нынешних ценах на недвижимость. Поправками предлагается ввести для таких людей понятие нуждающийся в содействии города. Нуждающимся в содействии будут продавать квартиры по себестоимости, позволят им участвовать в льготных ипотечных программах, предоставят им бюджетные субсидии на приобретение или строительство жилья. Подобные схемы возмездного предоставления жилья в Москве уже действуют в ряде городских программ, например Молодой семье - доступное жилье. Законопроект может существенно расширить круг людей, претендующих на льготные квартиры, правда, конкретные правила постановки на учет еще предстоит разработать правительству Москвы. Все бы хорошо, но остается такой вопрос: хватит ли возводимого по городским заказам жилья на всех будущих участников жилищных программ? Ведь сейчас существуют проблемы с вводом жилья для уже состоявшихся претендентов. Вполне возможно, что в дополнение к очереди на бесплатное муниципальное жилье в Москве появится солидная очередь и на покупку квартир.

Впрочем, даже передав землю в собственность, столичное правительство всегда может изъять ее для госнужд. В федеральном законодательстве перечень госнужд довольно ограничен: строительство дорог, линий электропередачи и т.п. В Москве это понятие всегда трактовали расширительно: к госнуждам относили и строительство по городским целевым программам. Это было прописано и в первом варианте закона о землепользовании. Но к окончательному чтению формулировки смягчили: изъять землю под строительство нового дома теперь смогут только в том случае, если в другом месте построить его будет нельзя.

Но когда мы отремонтируем дом, нам хотелось бы сдать его организации собственников, - добавил Бирюков. А это значит, что насильственная тэсэжация все же будет: планов правительства Москвы увеличить за семь лет количество ТСЖ с нынешних 1,7 тысячи до 30 тысяч никто не отменял.
Мэр Москвы Юрий Лужков отправил вчера на доработку проект планировки территории парка культуры и отдыха Сокольники. Слово доработка в этом случае слишком мягкое: градоначальник даже поручил провести служебное расследование. Одна из главных претензий заключается в том, что планировка Сокольников, пусть и не напрямую, предполагала в том числе и высотное строительство в парке.

С собственников сняли ответственность
Наконец, вчера была окончательно утверждена Мосгордумой разработанная правительством Москвы целевая программа капремонта домов на 2008-2014 годы. Здесь тоже произошло смягчение нравов. Изначально городское руководство, в том числе и мэр Юрий Лужков, подчеркивали, что в первую очередь отремонтируют те дома, где созданы объединения собственников, в первую очередь товарищества собственников жилья (ТСЖ). Программа так и называлась Ответственным собственникам - отремонтированный дом. Однако бурная реакция общественности на фактически объявленную насильственную тэсэжацию возымела действие: в окончательном варианте ответственных собственников из заголовка убрали. Подчистили и некоторые другие нормы, прозрачно намекающие на преимущества для ТСЖ. Первый заместитель мэра в правительстве Москвы Петр Бирюков заверил вчера депутатов и журналистов, что ремонтировать дома будут исключительно исходя из их физического состояния. Уже сформирован адресный список на 2008-2010 годы. В следующем году на эти цели пойдет 40 млрд рублей, а всего за семь лет - около 500 млрд.

На месте зданий, которые в ходе зачистки парка снесут, предполагается разбить газоны. Так, по крайней мере, говорится в пояснительной записке к проекту планировки. Однако заместитель мэра Александр Рябинин обнаружил в документе намеки на совсем другое использование территорий парка - под строительство высотного дома. Обнаружить эти намеки можно и не имея доступа к закрытым источникам: согласно проекту планировки на отдельных участках Сокольников устанавливаются все возможные для объекта природного комплекса режимы регулирования градостроительной деятельности. В том числе пятый режим, напрямую разрешающий строительство новых зданий жилого, общественного, делового назначения. Участок земли, на который планировалось распространить этот режим, находится на окраине парка со стороны улицы Сокольнический Вал, в самом конце 1-го Лучевого просека. В общей сложности застроенные и возможные для застройки участки парка составляют почти 135 га из 591 га, занимаемых Сокольниками. При этом на 7,8 га, согласно проекту, возможно строительство зданий высотой 25-35 м.

Обновленный проект должен появиться к весне 2008 года. Однако уже сейчас очевидно, что Сокольники в ближайшее время серьезно изменятся. На вчерашнем заседании правительства Москвы мэр поддержал предложение закрыть транзитный проезд транспорта через всю территорию парка. Взамен, как полагает главный архитектор Москвы Александр Кузьмин, нужно построить объездные дороги вдоль его границ. В самом же парке сохранят лишь тупиковые подъезды к объектам, размещенным в Сокольниках. Кстати, многие из них могут исчезнуть или будут перепрофилированы. Лужков потребовал вычистить все конюшни: вывести все непрофильные организации. Кузьмин насчитал 35 таких сторонних пользователей. Среди не очень желательных гостей парка оказался и основной арендатор земли в нем - культурно-выставочный центр Сокольники. В занимаемых им сейчас постройках, которые будут реконструированы, скорее всего разместится досуговый центр - с тренажерными залами, бассейном, детским клубом.



Главная --> Публикации