Главная --> Публикации --> Долгая дорога Переселение –нон-стоп! Команда на построение Следите за руками Нарисован портрет идеального российского жилья


Что перекрыли
Как сообщили в окружной ГАИ, на время строительства на некоторых соседних улицах изменена организация движения. Мурманский проезд перекрыли от улицы Годовикова до проспекта Мира. На малой дорожке проспекта Мира от Широкого переулка до путепровода движение сделали двухсторонним. Теперь эта дорожка заканчивается тупиком у путепровода, и, доехав до нужного двора, по ней же можно вернуться обратно.

О реконструкции Крестовского путепровода предупреждали давно, но не все представляли, как это отразится на повседневной жизни. В ночь на 1 октября треть ширины моста (правую, если смотреть в центр) отгородили бетонными плитами. Теперь машины движутся в каждую сторону по трем полосам, обозначенным временной желтой разметкой.

У въезда на путепровод постоянно дежурит экипаж ДПС. Если здесь или на самом путепроводе произойдет ДТП, его оформят быстро. А если машина заглохнет в узком месте, инспектора ДПС организуют ее буксировку к концу моста (например, остановив проходящий грузовик). Внизу можно будет спокойно заняться ремонтом или дождаться эвакуатора.

По тоннелю с Новоалексеевской улицы теперь можно попасть только на Крестовский путепровод, потому что выезд из тоннеля отгорожен от малой дорожки бетонными плитами. Так что, если с Новоалексеевской улицы вам нужно попасть не в центр, а лишь на другую сторону проспекта Мира, в тоннель не заезжайте, не то потеряете массу времени!


Зачем это нужно
Мостовые работы на путепроводе выполняет компания Ингеоком, а дорожными работами и перекладкой коммуникаций занимается ОАО Дормост. Как рассказал Александр Перервенко, заместитель генерального директора Дормоста, прокладка тоннеля, который соединит 2-ю Мытищинскую улицу с Мурманским проездом, лишь часть работ по реконструкции. Чтобы обеспечить необходимый габарит проезда в этом тоннеле, путепровод над ним придется поднять на метр по высоте. Для этого увеличат насыпь, а подход к путепроводу станет тоже выше и несколько длиннее. Но поскольку движение по проспекту Мира останавливать нельзя, поднимать насыпь (и пробивать в ней тоннель) тоже будут в три этапа.

Есть изменение и со стороны центра. Перекрыт въезд на Крестовский путепровод в направлении области с Водопроводного проезда. Теперь, чтобы попасть с него на проспект Мира в сторону области, нужно объехать вокруг метро Рижская. Кстати, теперь у въезда на путепровод со стороны центра движение машин стало даже быстрее прежнего, несмотря на сужение дороги, поскольку теперь тут нет слияния потоков.

Кстати, именно то, что работать приходится без перекрытия движения, как пояснил Перервенко, наиболее существенно удлиняет срок реконструкции. Нужно создавать временные конструкции типа описанных выше, перебазировать строительную технику, переключать движение, и все это по несколько раз. По проекту на реконструкцию нужно около трех лет. Однако, по словам Перервенко, столько времени никто не даст, будут торопить со строительством. Реальный ориентировочный срок полного его завершения II квартал 2009 года. Сейчас строители взяли в работу первую треть моста и планируют ее закончить к маю 2008 года, после чего приступят ко второй трети середине моста.

Чтобы поднять насыпь только на одной трети ширины, движение по которой сейчас перекрыто, нужно отделить эту часть от остальных временной отсечной стенкой из буровых свай. Те многочисленные отверстия в поверхности моста, за бурением которых с интересом наблюдают сейчас проезжающие автомобилисты, как раз и предназначены для таких свай временной стенки.


Что здесь будет
После реконструкции ширина проезжей части на путепроводе увеличится с нынешних 33 метров до 38, а тротуары вынесут на консоли по обеим сторонам моста. Кабели связи пройдут в коммуникационных коробах под этими консолями. Прежние кабели проходили в балках старого моста, сейчас их переключают во временные короба, которые прослужат до конца строительства. Одновременно разбирают два фонтана на подъеме моста со стороны области, снимают старую дорожную одежду в отгороженной зоне и переставляют опоры освещения.

Движение по Мурманскому проезду обещают открыть раньше, как только закончат перекладку проходящих здесь коммуникаций (водостока, газопровода, железнодорожных кабелей). Так что с начала 2008 года с малой дорожки проспекта Мира можно будет попасть в Мурманский проезд, как прежде.


Как это объехать
Начало реконструкции Крестовского путепровода очень некстати совпало с резким изменением погоды. Затяжные дожди сделали дорогу скользкой, а видимость плохой. Результат резкое увеличение количества мелких ДТП по всему городу. Что здесь сыграло главную роль сказать трудно, но утренние пробки возросли многократно повсюду, а не только на проспекте Мира: в первую неделю октября многие водители жаловались, что обычная поездка на работу стала у них занимать вдвое больше времени.

Но, похоже, торопить строителей уже начали. 11 октября многие информагентства передали слова первого заместителя мэра Владимира Ресина, сообщившего, что работы на путепроводе завершатся в течение одного года.

Похоже, одновременная реконструкция почти всех магистралей севера Москвы оказалась не самой удачной идеей. Единственной дорогой, связывающей северную часть города с центром, на которой пока нет серьезных препятствий, осталось Алтуфьевское шоссе. Но, во-первых, на него еще нужно как-то попасть. Во-вторых, если раньше с Алтуфьевки в центр можно было проехать через Шереметьевскую улицу, то теперь это непросто: на Шереметьевскую с проспекта Мира рвутся все, кто хочет объехать Крестовский путепровод. В результате улицы между проспектом Мира и Шереметьевской получили дополнительную нагрузку. Читатели жалуются, что на Звездном бульваре водители стали выезжать на тротуар, пытаясь объехать пробку. В ГАИ обещали взять ситуацию на контроль. Кстати, штраф за это нарушение недавно повысился и составляет теперь 2 тысячи рублей.

На проспект Мира замыкается не только Ярославское шоссе, но и Осташковское, к тому же со стороны области обе эти магистрали подпираются строительством развязки в Мытищах, которое продлится как минимум весь следующий год. Тем временем на Дмитровском шоссе вовсю идет ремонт меняют асфальт и коммуникации на большом участке между его развилкой с Коровинским шоссе и МКАД. А в ближайшие годы Дмитровку вообще обещают подвергнуть коренной реконструкции. Движение по Ленинградскому и Волоколамскому шоссе надежно упирается в строительство их развязки у метро Сокол (завершить его планируется лишь в 2009 году).


Где оставить машину
Те, кто мог себе это позволить, от утренних поездок на автомобиле с северо-востока в центр города, похоже, уже отказались. Но из пригорода добираться в Москву общественным транспортом непросто, и многие пользуются комбинированным способом: доезжают на автомобиле до ближайшей станции метро, где и бросают машину до вечера. Причем бросают иногда крайне неудачно: на проезжей части, на тротуарах, в ближайших дворах. Естественно, у станций Калужско-Рижской линии от Медведково до Алексеевской припаркованных автомобилей в последние дни стало больше. Чтобы как-то решить эту проблему, префект округа Ирина Рабер предложила создать перехватывающую парковку у северного входа станции метро Ботанический сад. Речь идет о месте на пересечении проезда Серебрякова и Снежной улицы, где сейчас находится учебная площадка автошколы. Но, как пояснили в окружном управлении транспорта и связи, вопрос пока только прорабатывается. Когда точно заработает перехватывающая парковка, сколько машин сможет вместить и удастся ли организовать аналогичные парковки у других станций метро пока неизвестно.

Что интересно, недели через полторы пробки перед путепроводом и на соседних улицах стали чуть меньше, чем в первые дни реконструкции. Видимо, водители, каждый по-своему, приспособились к ситуации.

На описание выставки организаторам понадобился внушительный гроссбух в 500 с лишним страниц. На этих страницах перечислены компании-участники и вкратце дано описание их деятельности и проектов. Корреспонденту КДО столько страниц написать не разрешили. Поэтому, буду краток.


Как ходят автобусы
Как рассказали в ГУП Мосгортранс, никаких изменений в связи с реконструкцией путепровода маршруты наземного общественного транспорта не претерпели. Планов по их корректировке в ближайшем будущем тоже пока нет. В процессе реконструкции контактная сеть для троллейбусов, маршруты которых проходят по Крестовскому путепроводу, будет по мере необходимости переноситься на временные полосы движения.
С 8 по 10 октября в немецком городе Мюнхене прошла международная коммерческая выставка недвижимости Экспо Реал. Ведущие специалисты рынка со всей планеты, а также банкиры и страховщики приехали знакомиться, заключать контракты, строить и зарабатывать.

По данным организаторов, мюнхенская выставка расположилась на площади 63 тысячи кв. метров. Это девять больших павильонов, в которых разместили свои стенды 1 823 компании из 43 стран мира (в том числе, 50 из России). За три дня работы Экспо Реал посетили 23 800 человек. Более 100 различных мероприятий конференций, круглых столов, мастер-классов было проведено в эти дни.

Der Statistiker
Для начала немного статистики и сухих цифр, чтобы читатель представил себе масштабы мероприятия.

Moskau
Торжественное открытие московского стенда состоялось в полдень. Руководитель Департамента экономической политики и развития Москвы Юрий Росляк сказал, что уже много лет Москва самый активный инвестиционный регион России. К концу этого года сумма иностранных инвестиций в экономику Москвы может достигнуть 50 млрд долларов, - пояснил он.

Организаторы не сообщили еще одну цифру, которая тоже, наверняка, весьма впечатляющая. А именно какое количество пива было выпито за время работы выставки. Не подумайте, на Expo Real не работали передвижные бары и пивовары свою продукцию не выставляли. Просто, на нескольких десятках стендов немецких городов и компаний организаторы посчитали необходимым не только представить свои строительные проекты, но и угостить всех посетителей столь любимым немцами напитком. Поэтому пиво текло рекой.

А после этого был серьезный разговор за круглым столом. Юрий Росляк и глава Департамента имущества Москвы рассказывали интересующимся об особенностях национального инвестирования.

Презентуя столичный стенд, и огромные плазменные мониторы на нем (где демонстрировались модели городских строений) Юрий Росляк отметил, что Москва будет себя показывать при помощи самых современных технологий. Рассказав гостям о стенде, Росляк пригласил всех пройти на московскую землю в Мюнхене, то есть на огромную карту столицы, изображенную на стеклянном полу возле стенда.

Этот уникальный памятник в центре города в советское время использовался под склады, а после перестройки стал местом стихийной торговли сникерсами, китайскими товарами и всем остальным. Теперь пришло время его реконструкции. Инвестиции ожидаются немалые порядка 2 млрд долларов. На питерском стенде в Мюнхене инвесторы могли ознакомиться с условиями конкурса на проведение работ в Апрашке и получить красочные буклеты, рассказывающие об истории памятника.

Sankt-Peterburg
Одной из главных тем стенда Санкт-Петербурга была реконструкция Апраксина двора.

Kazan und Tjumen
Казани и Тюмени тоже было что показать и чем привлечь инвесторов. Если Москва и Петербург в основном демонстрировали проекты точечной застройки, то в этих двух городах инвесторов звали застраивать целые районы и берега рек, а также создавать платные автотрассы. Каждый из городов представил около 7 крупных инвестиционных проектов.

А еще на стенде Северной столицы всем желающим раздавали книгу под названием Инвестиции в России на русском и английском языках. Экземпляры пользовались у посетителей выставки большим спросом.

Die Investitionen
Крупнейшими российскими инвестиционными проектами, представленными на выставке Expo Real стали проект комплексной застройки А 101 управляющей компании Масштаб и лэнд-девелопмент Группы Абсолют.

Например, новый тюменский район Южный 2, требующий более 750 миллионов долларов инвестиций, планируется строить всем миром, - рассказали представители тюменской делегации. То есть, участвовать в застройке будут и тюменские, и московские, и иностранные компании, для которых в Мюнхене демонстрировался проектный план будущего района.

Абсолют тоже показал макет своих земель, площадью около 1 000 гектаров, на которых разместятся жилье, складские комплексы, торговые, спортивные и развлекательные центры.

УК Масштаб представила наглядный макет территории 13 тысяч гектаров, где на 50 лет вперед запланирована грандиозная стройка будет возведено жилье для 300 тысяч человек, а также дороги и инфраструктура.

Willkommen zu Russland
На выставке были широко представлены не только российские, но и иностранные компании, работающие в России.

Компания РЕНОВА-СтройГруп представила в Мюнхене проект комплексного освоения территории в Екатеринбургском районе Академический. На днях был дан старт этому строительству.

А инвестиционная компания Mawy заявила о своих планах начать строить именно в Москве. Немцы собираются возвести 10 гостиниц в различных районах столицы.

Известные во всем мире названия, такие как Jones Lang LaSalle, Knight Frank, CB Richard Ellis Noble Gibbons уже давно знакомы с российским рынком. А вот немецкие компании ECE и Mawy только начинают на нем работать. Инвестиционная и управляющая компания ECE показала свои проекты торговых комплексов, которые будут построены в Рязани и Ярославле. Говоря о перспективах своего прихода на московский рынок, представители ECE осторожно сказали, что пока они в Москву не торопятся. Причина огромная конкуренция среди девелоперов в столице России.

В первый день работы Экспо Реал Юрий Росляк и премьер-министр земли Баден-Вюрттемберг Гюнтер Эттингер обсуждали строительство Дома немецкой экономики в Москве.

Die Politik
Пока участники рынка недвижимости налаживали на выставке контакты и подписывали контракты, столичные и баварские власти договаривались о сотрудничестве на уровне регионов и государств.

Гюнтер Эттингер поблагодарил российского коллегу за гостеприимство, и чиновники перешли к обсуждению вопросов финансирования и координации будущего проекта.

Мы выделим участок для этих целей в деловом районе Москвы, в Нагатино, - заверил Росляк. - Представительства немецких компаний смогут с комфортом разместиться в новом здании.

В общем, идеальная недвижимость по качеству и цене, но слишком далеко от Москвы, в которую мне нужно было вернуться после окончания выставки.

Auf Wiedersehen
В Баварии на ее окраине очень любопытная архитектура. На склонах гор стоят маленькие домики, будто фигурки на огромном прянике. Слова забор в баварском диалекте, наверное, нет, так как нет самих заборов. Снять квартиру с видом на красоту и идеальную экологию в этом месте стоит 300-400 евро.

Следующий Экспо Реал состоится на том же месте, почти в то же время с 6 по 8 октября 2008 года.

В последний день выставка Экспо Реал работала чуть меньше обычного. Уже около 15 часов посетители начали расходиться, а участники разбирать свои стенды. Но пиво, как и в первый день, по традиции лилось рекой, такой же широкой, как и инвестиции, привлеченные на выставке под новые проекты.

Удивительное дело: судя по высказываниям экспертов, осенняя паника никоим образом не замедлила развитие ипотеки в России. В первом квартале, по данным специалистов, темпы роста кредитования составляли 15%, во втором 19%, в третьем уже 41%. Сбываются самые оптимистичные предсказания. А вот надежды правительства на снижение процентных ставок до уровня ставок в развитых странах не оправдались.

Ауфвидерзеен!

Со стороны доходов
Не стоит, правда, забывать о том, что развитые страны сейчас поднимают ставки, так что сближение с мировыми стандартами все равно налицо.

Средняя ипотечная ставка в нынешнем году оказалась выше 11% годовых, предусмотренных параметрами нацпроекта Доступное и комфортное жилье. Никак у нас не получается расширить круг потребителей, которым по карману кредит. Ипотека в стране рекламируется чуть ли не больше, чем Кока-кола, но в отличие от последней страшно далека от народа. Точнее, дорога для него. Оттого жилищная проблема не решается. Может, стоит с другой стороны попробовать?

Население свою симпатию к низким ставкам проявляет весьма конкретно. Пусть на практике чаще получается не 7%, а 8 8,5%, все равно это меньше, чем в долларах и тем более в рублях. По словам главы розничного блока Банка Москвы Аллы Цытович, с марта по ноябрь банк раздал ипотечным заемщикам швейцарских франков на 4 млрд руб., что составляет четверть общего объема ипотечных кредитов, выданных им с начала года.

А йены где?
Утешительным призом и для властей, и для народа служат кредиты в швейцарских франках, которые предлагает Банк Москвы. Если брать кредит ненадолго, не более чем на семь лет, да еще иметь на руках 20% стоимости жилья, то заем обойдется всего в 7% годовых. Хотя, конечно, в Швейцарии, откуда берутся франки, ставки равняются 3 4%... Так она и сама маленькая.

Пока доллар падает, ставки могут вырасти
Сейчас ипотечный, да и любой другой кредит в американской валюте служит поводом для радости: рублей за нее дают все меньше, соответственно, удельный вес ежемесячных платежей тоже снижается. Если, конечно, вы зарплату получаете в рублях.

Член правления Московского международного банка Эдуард Иссопов недавно обмолвился, что в будущем до 40% ипотечных кредитов в России будет выдаваться в экзотических валютах. Только почему-то пока никто не хочет приобщиться к этому счастью, за исключением Инвестсбербанка. Впрочем, там кредиты в швейцарских франках выдают под процент, сравнимый с теми, которые установлен для долларовых займов 9,2 11,5%. Ничего выдающегося.
Кстати, кредиты в японских йенах по самой низкой на рынке ставке 6,5%, которые были обещаны Банком Москвы еще в мае, так на рынке и не появились. Обидно.

Однако пока до этого, судя по всему, далеко. Пока снижение маржи по долларовым кредитам критичным назвать нельзя, но если эта тенденция продолжится, то часть банков изменят условия по таким кредитам или начнут предлагать займы в других валютах, разъясняет руководитель блока Ипотечное кредитование Альфа-банка Илья Зибарев. В следующем году повышение ставок по долларовым кредитам вполне вероятно. Но это связано не только с падением курса доллара, но и с ипотечным кризисом в США, который повлек за собой удорожание иностранных заемных средств.
Банки борются с валютным риском, изменяя соотношение валют в портфеле, объясняет Д. Земан. Если банк ведет грамотную политику, снижение курса доллара не должно на нем отразиться серьезным образом.

Заемщикам, значит, прямая выгода, а банкам, выходит, прямой убыток. Они пока терпят, а потом возьмут и поднимут ставки по уже выданным кредитам. Может такое быть? Кредитные договоры многих банков предусматривают право при изменении конъюнктуры рынка повысить процентную ставку в одностороннем порядке, то есть не спрашивая согласия заемщика, отвечает начальник отдела ипотеки Промсвязьбанка Денис Земан. Вероятно, в случае дальнейшего снижения курса некоторым банкам придется использовать данную возможность.

Если же вы собираетесь брать ипотечный кредит поторопитесь: неизвестно, сколько осталось до момента окончательной утраты доверия к американской валюте. Уже встречаются банки, установившие одинаковые ставки в рублях и в долларах. Следующим шагом вполне способен стать полный отказ от зелени. Прецеденты есть.
По оценкам специалистов, уже сейчас в России на ипотечные кредиты в иностранной валюте приходится не более трети их общего количества. Говорят, на следующий год рублевыми будут около 80% выданных в стране ипотечных займов. Потому что наибольшая активность сейчас наблюдается в регионах, а там патриотизма больше, чем в столице.
Но пока ставки все же падают. На конец ноября индекс рынка ипотечных ставок (ИРИС) показал за неделю снижение по рублевым кредитам 0,04% (с 12,6 до 12,56%), а для долларовых на 0,03% (с 11,05% до 11,02%). Мелочь, а приятно.

Кто На Ком Наживается
Так что, имея кредит в долларах, можно продолжать радоваться удачному стечению обстоятельств и подсчитывать, кто на ком теперь наживается: банк на вас или вы на банке.

Поэтому ипотеку внедряют и развивают в первую очередь те банки, которые заинтересованы в сильной рознице. Для них жилищные кредиты служат заделом для создания постоянной и лояльной потребительской аудитории.

Не корысти ради
Удивительно, но в банковских кругах ипотека считается продуктом, обладающим самой низкой доходностью. Почему, спрашивается, все сходят по ней с ума? Дело в том, что ипотека, прежде всего, служит банку основой взаимоотношений с клиентом и его семьей. Деваться-то ему, голубчику, некуда. Ипотека вынуждает его каждый месяц из года в год приходить в банк. А банк уж должен придумать, как приманить его и на другие продукты.

Сегодня уже сложилась четкая схема взаимодействия всех заинтересованных сторон. Завязавшийся нынче роман между банками и застройщиками на следующий год обещает перерасти в серьезные отношения. А там настанет черед расширять сотрудничество на ниве загородного строительства. Но это перспектива более отдаленная.

В каком направлении рынок станет развиваться дальше? Вероятно, массовое распространение получат рефинансирование ранее выданных кредитов и кредитование новостроек. До последнего времени приобрести по ипотеке квартиру на этапе строительства стоило изрядных мучений.

Главная проблема в том, что загородное домовладение крайне сложно оценить, это не квартира в типовой многоэтажке. Как без оценки недвижимости рассчитать кредит? Рано или поздно практика сложится, но до этого еще далеко.

Загородная недвижимость в банках сейчас вызывает ассоциацию с чемоданом без ручки нести тяжело, бросить жалко. Упускать долю рынка не хочется, а как на нем работать непонятно.

В этом легко убедится на примере. Допустим, ваш чистый доход $1 тыс. в месяц и вам срочно понадобились $15 тыс. Потребительский кредит ВТБ 24 выдаст максимум на пять лет под 17% годовых. По нецелевому кредиту под залог недвижимости за ту же сумму, взятую на аналогичный срок, придется платить всего 12% годовых. За пять лет разница составит ощутимую сумму.

Кто не рискует, не получает дешевых кредитов
Хорошим потенциалом развития обладает еще один, пока не слишком востребованный ипотечный продукт. Так сложилось, что в России ипотека рассматривается как средство приобретения квартиры либо улучшения жилищных условий. Но ведь ее допустимо использовать и наоборот. На этот случай существует нецелевой кредит под залог недвижимости. Если вам нужна крупная сумма, выгоднее заложить квартиру, чем взять потребительский кредит. Во-первых, ниже процентная ставка, во-вторых, длиннее срок кредитования, а значит, меньше нагрузка на семейный бюджет. В-третьих, можно рассчитывать на большую сумму займа.

Русские не умеют жить в кредит
Нецелевой кредит уместно брать для покупки недорогой недвижимости дачи, гаража, земельного участка или для приобретения дорогой мебели, техники, катера, яхты, а также для оплаты ремонта, лечения или образования. Около половины всех обращений за нецелевыми кредитами так или иначе связаны с приобретением недвижимости, отмечает К. Суслов. За счет них часто покупают неликвидные по меркам классической ипотеки дачи, коттеджи.

По словам генерального директора брокерской компании Легкокредит Кирилла Суслова, в 2007 году за нецелевыми кредитами обращались в три раза чаще, чем в прошлом, что в совокупности составило 20% общего количества обращений.

Уравниловке бой!
Директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Анатолий Печатников считает, что в следующем году в отдельную бизнес-линию выделится деятельность по сопровождению ипотечных кредитов. Когда заем оформлен, обязательства банка перед клиентом вроде бы заканчиваются. Вот деньги, вот график платежей до свидания. Теперь наступает черед заемщика выполнить взятые на себе обязательства.

Будет ли и дальше расти популярность нецелевых кредитов под залог недвижимости, предсказать сложно. В России квартира больше чем жилье, отношение к ней трепетное, и предложение заложить семейное гнездышко у многих вызовет нервную реакцию: коли случится что и не получится с банком расплатиться, ведь на улицу выкинут! Наши люди до сих пор считают неправильным, неестественным жить в кредит, комментирует руководитель портала Pro-Credit.ru Иван Захаров. Если на уровне потребкредитов и автокредитов это предубеждение сильно пошатнулось, то в случае с ипотекой оно по-прежнему является сдерживающим фактором для многих.

Эту работу заемщик напрямую не оплачивает. Но банк, формируя ипотечную программу, устанавливает процентную ставку по каждому кредиту с запасом на такие случаи. И получается, что часть заемщиков, не беспокоящих банк, вынуждены много лет оплачивать услуги, которыми никогда не воспользуются. Несправедливо получается.

Тем не менее случается, что сотрудникам банка потом снова приходится потрудиться, если клиенту нужно пересмотреть условия кредитного договора. Например, требуется переоформить залог, решить вопрос продажи недвижимости из-под залога, поменять одного поручителя на другого, рефинансировать кредит.

Э. Иссопов ратует за сегментацию ипотечных предложений для отдельных групп заемщиков по платежеспособности, категориям приобретаемой недвижимости, даже по профессиональному признаку. Адресные предложения разрабатывают с учетом ожиданий и возможностей людей одного круга. Благодаря такому подходу соискатели проявляют к таким предложениям повышенный интерес. И банку проще будет натаскивать клерков на определенный тип людей с присущими ему психологическими особенностями и слабыми местами.

В США, кстати, подобные хлопоты в обязанности банка не входят. Возможно, уже на следующий год и наши банки начнут передавать функции по сопровождению ипотечных кредитов сторонним компаниям. И если заемщику понадобится поменять что-либо в условиях кредитования, ему придется оплачивать услуги по переоформлению. Тогда каждый будет отвечать только за себя и лишнего не переплатит.

Как правило, ипотечные центры объединяют в одном месте все заинтересованные стороны: помимо банковских работников здесь постоянно находятся представители страховых и оценочных компаний, риэлторы, квалифицированный юрист, нотариус. На этом поприще отметились ДельтаКредит, Банк Москвы, Бинбанк, Росбанк, СКБ-банк, Московский залоговый банк, Юниаструм банк, ИпоТек банк, Импэксбанк, КИТ-финанс, Уралсиб.

Ипотека с человеческим лицом
Существует неофициальное мнение, что неудобства, толкотня, невнимательное отношение сотрудников банка вынуждают уйти ни с чем до четверти соискателей кредита. Поэтому на ипотечном рынке вошел в моду принцип одного окна. Банки один за другим открывают специализированные центры, где человек в спокойной обстановке обсуждает с кредитным специалистом все свои вопросы.

Другим путем пошел ДжиИ Мани банк: его клиенты имеют право оформить кредит и приобретение квартиры в офисах партнеров брокерской либо риэлторской компании. Хотя ипотечный центр у данного банка тоже есть.

Клиенты в одном месте получат любую консультацию, связанную с оформлением ипотечного кредита, подбором, оценкой и страхованием жилья. Здесь же находятся кассы, позволяющие открыть счет и вносить платежи за кредит.

Центры множатся как в столице, так и в провинции. Сбербанк, ВТБ 24, Альфа-банк ведут счет ипотечным центрам на десятки, открывая их во всех городах своего присутствия. На пятки им наступают местные банки. Красноярский Кедр открыл 23 ипотечных центра, благовещенский Восточный экспресс банк 15, казанский Ак барс банк, пользуясь положением уполномоченного банка правительства Татарстана, заполучил в свой центр представителей Федеральной регистрационной службы (ФРС), чтобы не только оформлять сделки купли продажи, но и сразу регистрировать право собственности.

Это зримые результаты кооперации участников ипотечного рынка, о которой последние полгода говорят не умолкая. Идея практически витала в воздухе. Устройство центров ипотечного кредитования делает обслуживание клиентов более эффективным и позволяет минимизировать затраты.

Требуют корректировки и законодательные нормы, регламентирующие процедуры регистрации, когда недвижимость продается из-под залога или досрочно погашается кредит. От заемщика требуют нотариально заверенные учредительные документы банка-кредитора и выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Госпошлина и другие затраты на один комплект документов обходятся в 3 5 тыс. руб. Это больно бьет по карману клиента. Сами банки вынуждены ежемесячно пачками запрашивать в налоговой инспекции выписки из ЕГРЮЛ о себе и рассылать их по городам и весям в те регистрирующие органы, которые оформляют ипотечные сделки с его участием. Иначе сделки приостанавливают и возвращают документы. Зачем это надо повторять ежемесячно, непонятно. В конце концов речь идет не о ларьке на базаре, который могут снести в любой момент, а о солидной организации.

Кто последний в регистратуру?
Казанцы сделали удачный ход. Заместитель председателя правления банка Хоум Кредит Владимир Гасяк считает, что дальнейшее развитие ипотеки в России способны затормозить проблемы, которые порождает Федеральная регистрационная служба. Слишком много времени уходит на регистрацию права собственности и оформление закладной. Количество ипотечных сделок растет, и, если не принять меры по оптимизации и стандартизации работы ФРС, регистраторы рискуют не справиться с такими объемами. У банков начнутся неприятности. Длительные задержки в оформлении закладных в состоянии даже помешать секьюритизации.

В общем, растет рынок. Берет пример со старших, учится на ошибках. Еще не научился толком себя вести нет единых стандартов, нет сложившихся правил. Очень хочется унификации: в закладных, в регистрационных процедурах, в андеррайтинге и т. д., рассказывает председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимир Лопатин. Куда это годится, когда в разных районах одного и того же субъекта Федерации по-разному регистрируют ипотеку и по-разному оформляют закладные?.

Расти, ипотека, большая
Ипотека это масштабный рынок. Чем больше объемы, тем выгоднее этот бизнес, отмечает И. Зибарев.
С этим у нас порядок. За два года количество выданных кредитов увеличилось с 40 тыс. до 300 тыс. К 2010 году прогнозируют рост до 1 млн. Объемы выданных кредитов удваиваются ежегодно, куда там ВВП

Есть вероятность, что сложившаяся ситуация изменится весной 2008 года, рассуждает начальник отдела продаж ипотечных продуктов Экспобанка Наталья Грязнова. Процентные ставки снова начнут понижаться, это приведет к увеличению количества выдаваемых ипотечных кредитов. Объемы продаж недвижимости снова увеличатся, а за ними, как следствие, и цены. Но значительного подорожания произойти не должно, поскольку стоимость недвижимости в Москве и так бьет все рекорды.

Первым серьезным испытанием для рынка российской ипотеки стал мировой кризис ликвидности. И сразу стало ясно, где громкие слова и погоня за клиентом вопреки здравому смыслу, а где профессионализм, устойчивость и дальновидная политика. Поэтому разные банки отреагировали по-разному: кто-то временно ограничил или приостановил выдачу ипотечных кредитов в валюте, кто-то повысил ставки или ужесточил требования к оценке заемщиков.

Однако нельзя развивать рынок ипотеки только за счет прямых заимствований. Это позволительно на этапе становления, а полноценный рынок существует за счет секьюритизации. И в этом году не меньше десятка банков готовились вступить на этот путь. Сделки планировалось проводить за границей на внутреннем рынке, по словам А. Печатникова, нет инвесторов, которым интересно покупать длинные бумаги по той цене, на которую рассчитывают ипотечные банки.
Обвал американского ипотечного рынка смешал все карты. Сейчас банки выжидают, когда сформируется новая цена, отражающая соотношение риск доходность, и спрос на ипотечные облигации стабилизируется. Эксперты предсказывают восстановление ликвидности к лету 2008 года.

Кредит наш, деньги не наши
Рост объемов ипотечного кредитования и величина процентных ставок на следующий год в значительной мере зависят от состояния международных финансовых рынков. В первую очередь будут иметь значение доступность и стоимость заемных ресурсов для банков. Заимствования на международном рынке капитала важны и необходимы, подчеркивает начальник управления ипотечного кредитования департамента розничного бизнеса Первого Чешско-российского банка Павел Дядин.

В краткосрочной перспективе, думаю, эти изменения будут приняты на вооружение другими игроками, которые до этого наблюдали за рынком. Речь идет о банках, в структуре активных операций которых ипотечные кредиты не занимают существенной доли.

Алексей Дорош
Директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка:
Рост стоимости заимствований на глобальных рынках капитала, вызванный кризисом на американском ипотечном рынке, привел к тому, что российские банки активные игроки рынка ипотеки были вынуждены повысить ставки по ипотечным программам на 0,5 2,5%, приостановить выдачу кредитов без первоначального взноса, существенно сократить кредитование новостроек, уменьшить максимальные суммы кредитов. Кроме того, все больше банков ставят процентную ставку в зависимость от величины первоначального взноса. Все эти изменения сопровождались ужесточением требований к заемщикам, а также к объектам недвижимости.

В ближайшей перспективе увеличатся стандартные сроки кредитования с нынешних средних по рынку 20 лет до 30; вероятно определенное увеличение ставок, связанное как с удорожанием межбанковских кредитов, так и с банальным желанием банков подзаработать на волне ипотечного кризиса на Западе. Количество игроков на рынке ипотечного кредитования в России не уменьшится, а, возможно, даже увеличится, но изменятся качественные характеристики кредита и его позиционирование в глазах массового потребителя за счет усиления государственного влияния в жилищной и социальной сферах.
Гигантомания на рынке торговой недвижимости, похоже, стала главной тенденцией нынешнего года. Стремление девелоперов возводить огромные торгово-развлекательные комплексы вызывает у специалистов и понимание, и опасение: как эта тенденция отразится на арендных ставках и не произойдет ли в скором времени перенасыщение рынка?

Евгений Скоморовский
Управляющий директор компании Century 21 Запад:
Российский рынок ипотечного кредитования находится в начальной стадии своего развития. Однако он растет существенными темпами, а с ростом приходят и сопутствующие проблемы. Поэтому коррективы, которые вносят процессы, происходящие на глобальном рынке, актуальны и своевременны. В качестве очевидных изменений в условиях кредитования упомяну ужесточение требований к документальному подтверждению доходов, повышение процентов или даже отказы заемщикам с серыми доходами, увеличение сроков рассмотрения заявок, все это многие уже успели почувствовать на себе.

Наталия, какие тенденции в сфере торговой недвижимости можно выделить как основные?

Директор отдела торговой недвижимости компании CushmanWakefield StilesRiabokobylko Наталия Орешина в интервью М2 рассказывает о том, что сегодня происходит на московском рынке ритейла.

Еще одна выраженная тенденция: компании, которые давно занимаются возведением объектов торговой недвижимости и за время работы набрали определенный земельный банк, начали делать упор на крупномасштабные проекты. Возвести торговый центр площадью менее 100 тыс. кв. м считается почти неприличным. Все понимают, что большой объект имеет гораздо больше конкурентных преимуществ: он собирает большее количество брендов, дает широкий выбор покупателю, позволяет организовать расширенный развлекательный компонент. В конце концов чем торговый центр крупнее, тем он заметнее. Поэтому все меньше маленьких торговых комплексов стало выходить на рынок.

Действительно, рынок торговой недвижимости развивается очень активно. Множество компаний, владеющих различными бизнесами (от производства спецодежды или продуктов питания до нефтяных вышек) в последнее время решили диверсифицировать свою деятельность и ищут возможность построить объекты коммерческой и, в частности, торговой недвижимости. С одной стороны, это связано с тем, что торговые центры довольно раскрученная тема: только ленивый сегодня не говорит о высокой доходности, которую они обеспечивают. С другой стороны, нет дыма без огня разговоры подкреплены реальными фактами: многие торговые центры очень удачно работают и приносят неплохой доход.

Некоторые аналитики говорят о начавшейся децентрализации торгового сегмента. Имеет ли место, на ваш взгляд, такое явление, и с чем оно связано?

То есть в последнее время существует две основные тенденции. Первая: желание людей диверсифицировать бизнес и вложить средства в торговую недвижимость. Вторая: компании, которые уже стратегически выбрали строительство торговых комплексов в качестве основного вида деятельности, выкупают большие участки и размещают на них очень крупные объекты.

Возьмем, к примеру, последний очень удачный проект Европейский. Там сейчас сконцентрировано очень большое количество покупателей. Но добраться до него почти невозможно: вопрос с паркингом и подъездными путями абсолютно не решен. Здание расположено ровно по границам участка, выделенного под застройку.

Думаю, что децентрализация торгового рынка действительно началась, потому что в центре Москвы практически не осталось площадок, где реально построить крупные торговые центры. Кроме того, объекты, которые возведены в центре города, имеют существенные минусы.

В будущем альтернативой Европейскому способны стать объекты у Павелецкого вокзала и на Тверской заставе: люди будут приезжать за покупками туда, потому что удобные подъезды и возможность поставить автомобиль важны для многих.

Отчасти это оправдано близостью к станции метро и железнодорожному вокзалу. Но большинство людей, имеющих деньги, ездят на машинах. Вокруг Европейского всегда стоит пробка, что в выходные дни довольно нетипичная для Москвы картина. Чтобы подъехать и припарковаться, потребуется минимум 20 мин, при этом близлежащие дворы забиты автомобилями. Полагаю, такие неудобства слишком большая жертва для совершения шопинга.

Какие из существующих в Москве торговых центров вы считаете наиболее успешными и почему?

С точки зрения девелоперов, сегодня выгодно уйти к границе города и пригорода и построить на МКАД крупный объект с вместительным паркингом.

Среди торговых центров, которые находятся за пределами центра города, по-прежнему самым удачным остается Мега Теплый Стан. У него есть дополнительные плюсы хорошие расположение и удобные подъезды. Но и этот торговый центр не предел совершенства. С точки зрения архитектуры в Москве, пожалуй, пока нет проектов, сравнимых с лучшими европейскими образцами, такими, например, как Bull Ring в Великобритании.

Могу назвать два объекта. Первый это Атриум, хотя сегодня он немного проигрывает Европейскому по составу арендаторов. Понятно, что в то время, когда Атриум открылся, на российском рынке присутствовало меньше брендов, считаю, что сейчас там могли бы присутствовать более интересные операторы. Но физическое воплощение торгового центра, его архитектурная концепция удачны. Кроме того, в Атриуме очень высокая посещаемость.

На нашем рынке до сих пор нет аутлетов (outlet center магазин известных марок, в котором с большими скидками продаются предыдущие коллекции М2). Думаю, это связано с тем, что у нас структура владения брендами и их представления на рынке отличается от западной. В России люксовый сегмент, который является основой аутлетов, поделен между несколькими компаниями, которые не хотят присутствовать совместно в отдельно взятом проекте. Они создают собственные аутлеты для своих брендов: сток- или дисконт-центры, где распродаются остатки коллекций. Но при этом они не объединяются, потому что в принципе не умеют найти общий язык.

Проекты такого уровня у нас отсутствуют по нескольким причинам: здесь другой порядок инвестиций, нужны более длинные деньги и больший капитал с лучшими процентными ставками, чем предлагают российские банки.
Появились ли на рынке ритейла новые форматы торговых центров, принятые в западной практике?

Известно, что арендные ставки на офисные помещения существенно выросли за последние полгода. Что происходит со стоимостью аренды на рынке торговых помещений?

Но совсем недавно на российском рынке появился другой, ранее не известный формат: life-style center, который ориентирован на бренды и подходит потребителям с высоким и выше среднего уровнем дохода. Первый проект такого формата возводит на Каширском шоссе компания Крокус.

Одной из основных проблем на рынке специалисты называют повсеместную задержку сроков сдачи объектов в эксплуатацию. С чем это связано, как эту проблему можно решить?

В сфере торговой недвижимости произошло некое расслоение, но общей тенденции роста или снижения ставок не наблюдается. Некоторое беспокойство вызывает как раз появление крупных объектов стотысячников. Однажды таких торговых центров станет слишком много, они будут просто пустовать либо вообще бездействовать, либо работать очень плохо, что потянет арендные ставки на всем рынке вниз. Торговые центры, которые не заполняются, демпингуют стоимость аренды.

Второй важный момент: многие компании, анонсируя сроки сдачи, имеют в виду готовность самого здания. И забывают о том, что передача здания для отделки и под контроль арендаторов может затянуться. Потому сроки выполнения работ должны быть указаны в договоре. Многое зависит от того, насколько правильно собственник выстраивает свою работу: если его команда работает, как часы, то это дисциплинирует арендаторов. Их мониторинг на стройке тоже очень важен: надо следить за тем, что они делают, понимать, в какие сроки они сумеют открыться.

Как мне кажется, в первую очередь такое положение дел вызвано непрофессиональным подходом подрядчиков к контролю. Если здание не готово в положенные сроки, то скорее всего возведение объекта начато до получения всех документов и окончательной проработки проекта. Зафиксированы случаи, когда изменения вносились непосредственно в ходе строительства, что-то приходилось переделывать это, разумеется, затягивало выход объекта на рынок.

Надо отметить, что задержка сроков строительства проблема не только российского рынка. Но существуют различные меры, позволяющие бороться с этим явлением. Вот очень показательный пример. Одна из самых крупных в прошлом американских девелоперских компаний Mill Сorporation, ныне слившаяся с Simon, построила крупный торговый комплекс Xanadu Center под Мадридом. Была разработана целая маркетинговая программа по запуску этого проекта в положенные сроки, нацеленная исключительно на арендаторов. Для реализации программы собрали творческую команду из десяти человек и выделили специальный бюджет экстренного открытия. В программу входили специальные фуршеты для строителей и арендаторов, а также пресс-конференции за 90, 60 и 30 дней до открытия центра. Это был скорее психологический момент, который позволил сфокусироваться на конкретной цели.

К сожалению, широта русской души позволяет всем достаточно спокойно смотреть на штрафы, которые заложены в договорах за несвоевременное открытие. Многие готовы выплатить несколько десятков тысяч долларов за эту оплошность. При вложениях, исчисляемых миллионами долларов, потратить еще $10 15 тыс. на штрафы, судя по всему, проще, чем открыться вовремя. В данном случае срабатывает исключительно человеческий фактор.

Правительство Москвы в скором времени закроет все вещевые рынки. Этот факт беспокоит как продавцов, так и экономных покупателей, которые привыкли совершать покупки не в магазинах, а на рынках. Верное ли это решение, как вы считаете?

Кроме того, оказывалась помощь арендаторам, которые не успевали закончить оформление магазинов: им помогали завершить строительные работы, декорировали помещения, развешивали товар, сооружали временную вывеску, если постоянной еще не было. Не открыть торговый центр вовремя было нельзя, потому что это очень большой проект, о котором писала пресса всего мира: с лыжной трассой, картингом, огромным количеством брендов. В итоге комплекс был сдан в назначенный день.

Думаю, что в Москве должен существовать рынок, но в некотором артистическом проявлении. Наличие ярмарки, где продаются уникальные вещи, производимые в ограниченном количестве, придает колорит любой культуре, любому городу и государству. В качестве товара может выступать все что угодно: платки, шали, скатерти, сувениры, но все должно иметь элемент ручной работы.

Вещевые рынки явление больше культурного порядка, нежели экономического. На самом деле невысокие цены на товары предлагают очень многие: дискаунты, стоки, а также магазины демократичных марок. Приобретение одежды на рынках дело привычки. Что касается арендаторов, им наверняка придется переориентировать либо закрыть свой бизнес, поскольку данная форма торговли безвозвратно уходит.



Главная --> Публикации