Главная --> Публикации --> Регистрируем новую собственность: как избежать проблем, оформляя права на жилье Большой затор в «сити» К борьбе с ростом цен на жилье подключилась федеральная служба по финансовым рынкам. Инвестиции в недвижимость в европе к концу года составили приблизительно 220 млрд. евро, что на 13% меньше, чем в прошлом году Предусмотрительная многофункциональность

Директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева объяснила, что анализ данных за весь период рефинансирования закладных выявил группу риска. К ней относятся кредиты с сочетанием двух показателей: сумма кредита свыше 1,5 млн руб. и кредит превышает 80% стоимости залога. АИЖК будет более тщательно проверять первичные документы по кредитам с такими характеристиками перед принятием решения об их рефинансировании. Мы считаем, что такой подход будет стимулировать всех участников рынка повысить качество работы, говорит Ярцева.

О предстоящих изменениях АИЖК сообщило своим региональным операторам в начале декабря. В письме (копия есть в редакции) сказано, что по итогам анализа портфеля кредиты с первоначальным взносом менее 20% и суммой более 1,5 млн руб. признаются кредитами повышенного риска. Их выкуп с декабря будет ограничен, а с января 2008 г. кредиты с повышенными рисками, выданные в 2008 г., выкупаться агентством не будут, пишет гендиректор АИЖК Александр Семеняка. Кроме того, с декабря АИЖК будет проводить дополнительную проверку кредитных дел по закладным, вошедшим в группу повышенного риска.

Тогда Семеняка пообещал ввести субсидиарную ответственность банков в случае дефолта и жестче оценивать качество закладных.

В октябре Семеняка выражал недовольство ростом просрочки и качеством закладных, которые банки-кредиторы продают агентству. В первом полугодии согласно отчетности АИЖК доля просроченных кредитов выросла более чем втрое с 0,75% (261 млн руб.) до 2,5% (1,3 млрд руб.) на 1 июля. Как правило, просрочка возникает по кредитам на сумму более 1 млн руб., говорил Семеняка. Размер среднего кредита, выданного по стандартам АИЖК, 700 000 руб.

Смена стандартов АИЖК заставит банк изменить отношение к заемщикам, говорит начальник отдела кредитования питерского банка Александровский Елена Кулык. Кредиты с первым взносом менее 20% занимают в ипотечном портфеле банка около 20%, поэтому изменения снизят объем кредитования.

Каждый шестой ипотечный кредит, выданный в России, рефинансирован АИЖК, сообщило вчера агентство. Поэтому ужесточение его требований вынудит банки пересмотреть условия своих ипотечных программ.

Рекомендации регионального оператора АИЖК на территории Санкт-Петербурга коснулись предельного возраста заемщика (не более 65 лет на момент погашения кредита, сейчас 75 лет), размера кредита (30-80% стоимости жилья, сейчас 90%) и максимальной суммы кредита до 7 млн руб. (16,2 млн руб.), рассказывает Кулык.

Новые стандарты еще не приняты, но региональные операторы АИЖК уже разослали банкам рекомендации, какими должны быть кредиты с нового года.

Председатель совета директоров Петербургского социально-коммерческого банка Владимир Прибыткин говорит, что около 80% кредитов в ипотечном портфеле его банка примерно 1,5 млн руб. До сих пор банк продавал права по закладным в основном АИЖК. Если агентство перестанет их выкупать, найдутся другие желающие, уверен Прибыткин. По его мнению, АИЖК просто стремится улучшить качество своего портфеля, тем более что заимствовать на рынке на хороших условиях сейчас сложно.

По нашим оценкам, сегодня наиболее востребованы кредиты с первоначальным взносом до 15%, их выдается как минимум половина, говорит гендиректор кредитного брокера Фосборн хоум Василий Белов. Увеличивая соотношение кредит/залог, АИЖК снижает целевую аудиторию минимум вдвое, считает он. Ограничение по максимальной сумме затронет все города-миллионники: в Санкт-Петербурге средняя сумма ипотечного кредита 2,2 млн руб., в Екатеринбурге 2,3 млн руб. Меньшие суммы обычно по программам социальной ипотеки и в небольших городах, отмечает Белов.

Достаточно застраховать жилье от имущественных рисков. Пути два: льготная программа правительства Москвы либо коммерческий полис. Страховка спасет не только при потере жилья, но и в случае аварии коммуникаций или пожара. Согласно Гражданскому кодексу, ст. 210 и 211, вся ответственность за содержание квартиры, за риск случайной гибели или повреждение жилплощади полностью ложится на плечи владельца жилья. Другими словами, все расходы на ремонт, восстановление или приобретение нового жилья несет сам владелец, государство ему помогать не обязано. Заметим, что, согласно существующей статистике, в Москве ежегодно происходит более 20 тыс. пожаров, которые уничтожают порядка 7 тыс. кв. м жилья. Ущерб от пожаров оценивается в $4 млн.

Чтобы подстраховаться, мы уже частично изменили свою программу, рассказывает зампред правления Русь-банка Валерий Кардашов: кредитов с первоначальным взносом менее 20% банк и раньше выдавал единицы, но с декабря заявки на сумму более 1,5 млн руб. рассматривает только в индивидуальном порядке. Таких кредитов у нас примерно 40% от портфеля, и, если мы будем рассчитывать только на АИЖК, это может сократить объемы выдачи, говорит Кардашов. Банк планирует договориться с менее консервативным оператором.
Если с вашим жильем, не дай Бог, что-то случится, государство, конечно, не оставит вас без крыши над головой. Но очевидно, что «выданная» 17-метровая комната в общежитии мало кого устроит. Подобной ситуации можно избежать, заранее позаботившись о спасении своей крыши.

Полисы, как правило, оплачиваются в рассрочку вместе с коммунальными платежами. Ежемесячный взнос составляет всего 50 коп. за квадратный метр, таким образом, за 50-метровую площадь в год придется выложить всего 300 руб. За эти деньги квартиру можно застраховать от достаточно широкого набора рисков: это и пожар, и протечка воды, и взрыв бытового газа, и аварии системы теплоснабжения, и ураганный ветер скоростью выше 20 м в секунду. Дешевизна полиса объяснятся просто: страховщики берут на себя лишь 30% риска, а 70% покрывает бюджет. Кроме того, выплаты по такой программе просто смешны: всего 9 тыс. руб. за 1 кв. м, что не отражает реальной стоимости квартиры. Например, при утрате той же 50-метровой квартиры можно будет рассчитывать лишь на 450 тыс. руб. Надо иметь в виду, что страхуется лишь «коробка», т. е. стены, пол, потолок, проводка, санузел, газопровод и первоначальная отделка.

Количество «заливов» подсчитать практически невозможно, так как трубы более 60% жилого фонда выработали свой ресурс еще 5–8 лет назад. Известно лишь, что совокупный ущерб оценивается в десятки миллионов рублей. Необходимое и достаточное условие Впрочем, не нужно никакой статистики, чтобы понять, что страховка для квартиры, пусть дешевая, но нужна. Тем более что ряд страховых компаний предлагает муниципальную программу.

Это МАКС, «Спасские ворота», «НИКойл-страхование», «Страховой дом ВСК», РОСНО и МЕСКО. Условия во всех компаниях одинаковы. На выбор Для тех, кого такой вариант страховки не устраивает, существует коммерческий полис. Лицензия на такой вид страхования есть практически у каждой компании, однако к выбору страховщика надо подойти обстоятельно.

Такая страховка будет хороша на случай типичного «залива» водой, с ним, впрочем, связано большинство страховых случаев. В ситуации же полного уничтожения жилья по этому полису полагается лишь 17 кв. м на каждого прописанного человека. Не сложно догадаться, что взамен большой квартиры в центре, где прописан один человек, предоставят скромную «однушку» где-нибудь в районе Новокосино. По словам страховщиков, по этой программе на данный момент застраховано треть неаварийного и неведомственного московского жилья. Льготную страховку можно прибрести в шести компаниях.

По коммерческий программе на страхование берут любое, даже ветхое жилье. Застраховаться можно от чего угодно: и от стандартных рисков, и от терроризма, и от противоправных действий третьих лиц, и даже от падения летающих объектов. Для этого понадобится лишь удостоверение личности, свидетельство на право собственности и документы, подтверждающие стоимость квартиры. Тарифы на страхование имущественных рисков составляют 0,3–1% в зависимости от выбранных рисков, состояния квартиры, ее местоположения и даже характера соседей. По словам начальника отдела методологии страхования имущества физических лиц компании «Россия» Сергея Терновского, тариф повышается, если в квартире идут строительно-ремонтные работы, если имеется источник открытого огня, если дом расположен в зоне возможных чрезвычайных происшествий или стихийных бедствий. «Тариф повышается и в том случае, если в прошлый страховой период по данному объекту была произведена выплата», — говорит С. Терновский.

Специалисты советуют выбирать компанию с хорошей репутацией, которая известна крупными страховыми выплатами. Не стоит покупаться на низкие тарифы: если компания демпингует, значит, рискует не расплатиться по своим обязательствам. Понятно, что коммерческая страховка обойдется не в пример дороже муниципальной, но покроет большее число рисков, и выплаты по ней соответствуют реальной стоимости квартиры.

Завышать лимит ответственности смыла нет, потому что выплата, согласно законодательству, не превысит реальной стоимости жилья. Как рассказал директор департамента страхования имущества физических лиц компании НАСТА Владимир Федоренков, для получения возмещения клиент должен известить страховую компанию о наступлении несчастного случая в течение трех дней. А также предоставить документы компетентных органов, подтверждающих факт наступления страхового события. Это могут быть справки из МВД при противоправных действиях третьих лиц, из пожарной службы при пожаре, из ЖЭКа или РЭУ при повреждении квартиры водой, из Росгидромета при стихийном бедствии. Как правило, договор можно заключить на срок от 1 месяца до 1 года.

Другими словами, за полис для квартиры стоимостью $50 тыс. придется выложить $150–500 в год. Зато страховой суммой будет являться реальная стоимость жилья. Впрочем, размер компенсации назначается по соглашению сторон. Она может быть и ниже стоимости квартиры. «Но размер выплаты будет рассчитываться пропорционально коэффициенту занижения», — говорит начальник отдела развития страхования имущества компании «Энергогарант» Сослан Кокаев.

По словам С. Терновского, этот вид страхования в последнее время очень актуален, потому что часто происходит нанесение ущерба соседям в результате «заливов». Тариф на страхование гражданской ответственности составляет 0,8–1,2% в зависимости от страховой суммы, которая составляет $5–10 тыс. Несмотря на преимущества коммерческого полиса, по данным страховщиков, в Москве на коммерческой основе застраховано не более 8% жилья. Да и то большинство предпочитают страховать только отделку, что обходится в $200 за 1 кв. м. По льготной программе застраховано около 35% жилья, которое, по справке БТИ, изношено менее чем на 60%. Таким образом, более 58% московского жилья вообще ни от чего не застраховано.

Размер компенсации зависит от размера ущерба, т. е. при полном уничтожении квартиры вам выплатят всю страховую сумму, на которую можно будет приобрести жилье, подобное утраченному. Страховщик может отказать в выплате, если страховой случай наступил в результате умысла или халатности страхователя либо в результате народных волнений или событий необъяснимого характера (домовой, например, сломал пару стен). По словам С. Кокаева, для продления договора достаточно произвести повторную оплату. Однако В. Федоренков из НАСТЫ советует сделать это до истечения срока действия прежнего договора, чтобы страховая защита действовала непрерывно. Большинство компаний за безубыточность в течение трех лет предоставляют скидку 5–10%. Многие страховые компании предлагают полис страхования гражданской ответственности при эксплуатации жилого помещения.

По словам мэра, разработчикам проекта необходимо доработать имеющийся документ и предоставить ответы на ряд вопросов, связанных с высотным строительством на территории Москвы. В основном вопросы касаются технической и технологической (в частности, геологической) безопасности новых высотных зданий, пропускной способности транспортных артерий в районах расположения высоток, а также влияния небоскребов на внешний облик города.

Планы высотного строительства в Москве ждут новые коррективы. В конце ноября на заседании столичного правительства мэр Москвы Юрий Лужков принял решение отправить на доработку схему размещения высотных объектов, которые предстоит возвести в столице до 2015 г. в соответствии с программой Новое кольцо Москвы.

Другое немаловажное замечание мэра сводится к тому, что в России до сих пор нет никаких технических и законодательных нормативов по строительству высотных зданий. Мы пользуемся японским опытом, но своих знаний по возведению небоскребов у нас практически нет, поэтому нам нужна осторожность при возведении высотных зданий, а в представленной схеме обозначено 57 объектов высотного строительства, которые предполагается возвести в кратчайшие сроки, - это неправильно, - заявил в ходе заседания Юрий Лужков.

По мнению мэра, высотные здания нецелесообразно размещать в тех частях города, где транспортная система изначально перегружена. Не место высоткам и поблизости от мест исторической застройки и памятников архитектуры. В Москве расположено 1 20 усадебных ансамблей, как эти высотные здания будут соседствовать с ними?, - задается вопросом столичный градоначальник.

В свою очередь прежняя схема размещения высотных зданий была отправлена на доработку. В течение двух месяцев она будет дополнена новыми пунктами, учитывающими в том числе и меры геологической безопасности при строительстве высотных зданий.

Вполне закономерным итогом высотного заседания правительства Москвы стала корректировка планов строителей и достижение нового консенсуса по таким основным параметрам проекта, как количество, качество и расположение вновь создаваемых небоскребов.

На сегодняшний день взятый за основу московскими властями принцип не навреди не дает возможности новым высоткам расти как грибы в любом месте, где заблагорассудится их инвесторам. Из последнего, посвященного данной теме заседания московского правительства довольно четко следует, что реализация высотной программы будет проходить под жестким контролем со стороны московских властей и с учетом всех интересов города.

Внесение изменений в городскую программу высотного строительства не вызывает особого удивления. Как совершенно справедливо заметил столичный мэр, российские строители не имеют пока собственного опыта массового возведения полноценных небоскребов. Этим в свою очередь объясняются неизбежные задержки и периодические пересмотры проекта, являющиеся неотъемлемым признаком начального этапа любого процесса подобного масштаба.

Что касается схемы размещения высотных объектов проекта Новое кольцо Москвы до 2015 г., то, согласно проекту постановления правительства Москвы, большинство из них будет возведено на въезде в город в районе МКАД и на основных радиальных магистралях - Алтуфьевском, Щелковском и Можайском шоссе, Люблинской и Профсоюзной улицах, Кутузовском проспекте в местах их пересечения с Третьим и Четвертым транспортным кольцом.

В свою очередь итоги все того же исторического заседания столичного правительства говорят и о том, что Москва вовсе не намерена отказываться от высотного строительства. Скорее наоборот именно оно является одним из немногих возможных способов обеспечения развития города в условиях дефицита свободных участков под строительство.

С другой стороны, новые московские высотки сами должны стать точками концентрации деловой жизни вдали от центра. Расположенные здесь офисы, по понятным причинам, будут стоить существенно дешевле тех, что находятся в центре города. Это позволит московским властям выманить сюда значительную часть бизнеса из более дорогого и стесненного в пространстве центра столицы.

Также высотные объекты появятся в районе прохождения строящейся Южной рокады и на пересечении МКАД с Рязанским проспектом, Ярославским, Варшавским, Можайским шоссе и Профсоюзной улицей. Подобная периферийная схема размещения высоток отнюдь не случайна. Она избавляет и без того перегруженную транспортом центральную часть города от десятков тысяч новых автомобилей, владельцам которых предстоит жить и работать в проектируемых небоскребах.

Не секрет, что подавляющее большинство офисных площадей в центре Москвы не располагает подобными возможностями по причине высокой плотности застройки и дороговизны земли. Не меньшее значение имеет и то, что периферийное расположение высотных офисных комплексов означает их прямое соседство с местами проживания значительной части городского населения, сосредоточенными в т.н. спальных районах. Это избавляет значительную часть москвичей от необходимости каждый день отправляться на работу в центр, а город от излишних автомобильного трафика (главная причина дорожных пробок) и толчеи в метро.

Подобному перетоку будут способствовать сразу несколько важных моментов. Так, например, возводимые высотные комплексы отвечают самым современным требованиям и нормативам, предъявляемым к офисным и жилым помещениям бизнес-класса. Все они будут оборудованы подземными и надземными паркингами, а так же прочими объектами инженерной и социально-бытовой инфраструктуры.

В заключение нельзя не отметить, что новые высотные комплексы призваны стать не только центрами концентрации деловой и культурной жизни на периферии Москвы. Неоценимая роль отводится им и в чисто архитектурном плане. Появление новых высотных доминант коренным образом изменит довольно однообразную визуальную картину московских спальных районов, придав этой части города свой оригинальный и неповторимый вид.
Инвестфонд Fleming Family Partners (FFP), специализирующийся на приобретении готовых объектов, запускает первый девелоперский проект. Для старта нового бизнеса британцы выбрали не Москву, а Санкт-Петербург: на набережной Адмирала Лазарева они построят многофункциональный комплекс площадью до 200 тыс. кв. м и стоимостью около $500 млн. За петербургскую площадку фонд заплатил примерно $30 млн, а такой же участок в Москве стоил бы дороже $100 млн.

Еще один важный плюс постепенного перемещения деловой активности из центра столицы в высотные комплексы на ее окраинах состоит в том, что этот процесс автоматически повышает музейно-исторический и культурно-досуговый потенциал центра. Несколько десятилетий назад подобную модель развития избрали такие города, как Вена, Париж и ряд других культурно-исторических центров Европы. Теперь, пусть и с некоторым запозданием, к их числу присоединится и Москва.

Представитель клуба Рокс, расположенного в помещениях Вулкана, осведомлен о планах нового владельца. По его словам, клубу продлили договор аренды с начала 2008 года еще на 11 месяцев, но его руководство уже подыскивает новое место. Договор уже заключен с новым собственником здания ООО 'Стройинвест', руководит которым Андрей Васьков,-- рассказал он. Оказалось, что господин Васьков занимает также должность директора по развитию FFP. Как и Олег Мышкин, он отказался комментировать новый проект.

Многофункциональный комплекс (может вместить офисы, апартаменты и торговые площади) площадью около 200 тыс. кв. м будет построен FFP на месте бывших зданий завода Вулкан -- он займет около 2,2 га по адресу набережная Адмирала Лазарева, 22, рассказали Ъ сразу несколько девелоперов. Управляющий партнер FFP Russia Олег Мышкин отказался от комментариев. Но руководитель отдела по работе с владельцами офисных зданий компании Jones Lang LaSalle Анна Романова подтвердила, что инвестфонд уже готовится к объявлению тендера на брокеридж этого проекта. Управляющий партнер питерской компании АРИН Игорь Горский тоже в курсе планов британцев.

По оценкам компании Knight Frank, за землю на территории завода Вулкан FFP Russia заплатил не менее $30 млн. Аналогичный участок в Москве стоил бы компании более $100 млн, отмечает один из собеседников Ъ. По мнению руководителя отдела развития и продвижения компании Practis CB Сергея Федорова, на участке площадью 2,2 га на набережной Адмирала Лазарева можно построить комплекс общей площадью более 200 тыс. кв. м. Инвестиции в строительство составят $500 млн. ($2,5 тыс. за кв. м), оценил эксперт.

FFP управляет активами семейства Флеминг и ряда крупных клиентов на $8 млрд. Владеет миноритарным пакетом производителя мороженого Айсберри. На российском рынке недвижимости сегодня действует два инвестфонда компании: инвестирующий в покупку готовых объектов FFP Russia Real Estate (создан в 2003 году) и девелоперский FFP Russia Real Estate Development (в 2006 году).

Западные инвестфонды теперь готовы не просто покупать уже построенные проекты в России, а реализовывать их с нуля. Так, для инвестирования в девелопмент британский London Regional Properties (LRP) продает часть своих активов в Москве -- бизнес-центр Дукат II и два торгцентра Солнечный рай (см. Ъ от 17 декабря). При покупке существующего объекта в Питере инвестор может рассчитывать на доходность от 10%. Этот показатель для девелоперских проектов выше -- более 20-25%, но они несут в себе большие риски,-- предупреждает директор департамента инвестконсалтинга петербургского офиса Colliers International Николай Казанский.

Для британцев проект на набережной Адмирала Лазарева -- первый опыт строительства объекта с нуля. На российском рынке недвижимости FFP начали свою деятельность с покупки готовых зданий. В 2003 году FFP Russia Real Estate приобрел московский бизнес-центр на Гоголевском бульваре, 11, а в 2005 году -- комплекс Тверская застава на Лесной, Через год фонд вышел на рынок Петербурга, купив складской комплекс площадью 14,4 тыс. кв. м в промзоне Шушары. В 2006 FFP объявили о намерении инвестировать в девелопмент: был организован фонд FFP Russia Real Estate Development, портфель которого должен превысить $1 млрд.



Главная --> Публикации