Главная --> Публикации --> Ипотека-2008. что год грядущий нам готовит? Аренда жилья. квартира на день или год — в чем разница? Не желаете ли церковь, сэр? Битва за проценты Россияне смогут с 2008 года проводить межрегиональные сделки с жильем

Депутаты намерены рассмотреть этот законопроект в свой последний день работы - 16 ноября. Вокруг документа много шума, поэтому обсуждение обещает стать непростым. Дело в том, что изначально в документе была прописана очень жесткая процедура изъятия земель, на которых будут строиться олимпийские объекты. После согласования документа в администрации президента процедура несколько смягчена, но не настолько, чтобы владельцы домов, подлежащих сносу, вздохнули спокойно.

На этой неделе депутаты окончательно примут законопроект, который будет регулировать процедуру изъятия земель в Сочи под олимпийские объекты. Отдельные положения этого документа уже вызвали шквал критики со стороны экспертов и владельцев сочинской недвижимости. Туго придется горожанам, которые могут попросту лишиться своих квартир и домов за бесценок. Однако многие сочинцы уже успели заработать бешеные деньги, продав свои квартиры инвесторам. И еще заработают.

Давайте подсчитаем, - говорит Максим Бабенко из инвестиционной группы Покров, - месяц уйдет на то, чтобы пришло заказное письмо от властей с уведомлением о сносе жилья. На судебные слушания уйдет 1,5-2 месяца. То есть у человека останется всего 15 дней, чтобы подать апелляцию, если вдруг он не согласится с решением суда о размере компенсации. Ситуация осложняется тем, что решение суда первой инстанции подлежит немедленному исполнению. То есть пока вы будете подавать апелляцию, на вашем участке будут вовсю работать экскаваторы.

Итак, об всем по порядку. Согласно последним поправкам, увеличен срок до момента принудительного изъятия у собственника имущества. Теперь у собственника жилья есть 3,5 месяца, чтобы вступить в переговоры с властями, найти оценщика и утвердить решение через суд. Много это или мало?

Во-первых, широкие полномочия могут привести к массовым искам и бесконечным судебным тяжбам между сочинцами и местными властями. Во-вторых, оценщики будут выставлять более чем скромные цены за сносимое, часто бесхозное жилье. Ни о каких завышенных оценках не может идти и речи, оценщики боятся, - говорит источник Известий, хорошо знакомый с ситуацией.

Законопроект дает неограниченные полномочия местным властям. К примеру, разрешает отбирать также земельные участки на прилегающих к олимпийским объектам территориях с целью обеспечения единства архитектурно-планировочной организации города. Конечно, столь расплывчатые формулировки смущают противников законопроекта, т.к. порождают почву для злоупотреблений.

Вы знаете, что земля в Сочи из-за Олимпиады стоит колоссальных денег. Недавно за полуразвалившийся дом на участке 17 соток в Ривьерском переулке прописанные там жильцы получили $20 млн. Я лично видел, как по документам в квартире 15 метров прописано 32 человека. Люди не хотят упустить своей удачи, если им уж так повезло родиться и жить в Сочи. Недавно квартира размером 18,5 квадратных метра ушла за $570 тыс., - рассказывает Максим Бабенко из инвестиционной группы Покров.

Однако не все так плохо у сочинцев, многие из которых вовсю зарабатывают баснословные деньги, пользуясь ажиотажным спросом на недвижимость. Дело в том, что в Сочи много ветхого жилья, которое подлежит сносу. И, хотя программа по избавлению города от таких лачуг не связана напрямую с проведением Олимпиады, ясно, что город должен встретить 2014 год новым и красивым. Поэтому ветхое жилье сейчас активно сносится.



Ситуация настолько абсурдная, что выполнение всей программы по сносу ветхого жилья на грани срыва. Инвесторы просто боятся браться за проекты - платить такие деньги невыгодно и несравнимо даже с себестоимостью строительства новых объектов. Так что вся надежда теперь на государство, которое заберет и построит.
Октябрь на рынке новостроек был отмечен активизацией спроса. На фоне последних месяцев зафиксирован и динамичный рост цен. Тем не менее стоимость квартир еще не достигла уровня начала года, за исключением объектов в центре Москвы.

Наибольшее увеличение стоимости жилья по-прежнему приходится на экономкласс, где квартиры прибавили в цене 3% (до $5098 за 1 м2), и типовое жилье с удорожанием в 3,5% (до $3420). При этом элитные объекты выросли в стоимости только на 1,3% (до $15 841), бизнес-класс лишь на 0,8% (до $7232).Средняя стоимость 1 м2 жилья в панельных домах по итогам октября увеличилась по сравнению с сентябрем на 3,2%, достигнув $368 В кирпично-монолитных новостройках рост цен оказался существенно слабее и составил 1,1% ($5495). По округам увеличение стоимости варьировалось от 1,3% на юго-западе до 3,9% на северо-востоке. Но почти во всех районах Москвы существуют единичные объекты, по которым удорожание достигало 10% и более. Это обусловлено переходом подобной недвижимости на другой этап строительства.

9 вариантов инвестиций в московские новостройки
В октябре спрос на московские новостройки вырос почти на 15%. Количество предложений практически не изменилось и составило 332 адреса. За прошедший месяц во всех ценовых сегментах новостроек отмечен рост цен, а средняя стоимость квадратного метра превысила рубеж $4000.

Снижение стоимости новостроек с начала года прошло в диапазоне от минус 0,2% в Северном административном округе до минус 1,8% в Северо-Западном. Исключением остается центр, где, наоборот, наблюдался рост, составивший за аналогичный период около 10%.

Наибольшую динамику за второй месяц осени продемонстрировали двухкомнатные квартиры, подорожавшие на 3,6%, до $4156 за 1 м Прирост цены квадратного метра в однушках был на уровне среднего движения на рынке около 2,2% ($4027). Стоимость единицы площади в трехкомнатных квартирах повысилась на 1,5%, до $3993, в многокомнатных всего на 0,8%, до $4213.

Мнение
Рост интереса к столичной жилой недвижимости наблюдается с конца лета, что в основном связано с реализацией отложенного спроса. При этом текущая ситуация отличается от прошлогодней отсутствием ажиотажа. Хорошо продаются квартиры, по которым застройщик выставил адекватные цены, а также объекты-монополисты в своем районе. Можно отметить, что динамика ценового прироста зависит от конкретного объекта, а не от сегмента. Новостройки в центре прибавляют в стоимости значительнее, поскольку в период прошлогоднего ажиотажа они отстали от общей динамики. Показываемый в целом по рынку рост стоит в большей степени связывать с ослабевающим долларом.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра ирн.RU

До конца года спрос продолжит увеличиваться. Это обусловлено традиционной для данного сезона активностью и тем, что на рынок выйдут покупатели, отложившие приобретение квартиры еще год назад. Ценовая динамика также будет характеризоваться приростом, связанным как с переходом большинства объектов на финальную стадию строительства, так и с активизировавшимся спросом.
Нина Кузнецова, генеральный директор МИАН-агентство недвижимости

Внимание сотрудников аналитического центра ирн.ru не мог не привлечь призыв к остановке строительства, и мы решили разобраться, способствуют ли на самом деле столичные новостройки созданию дорожных пробок.

Рецепты борьбы с пробками, сегодня предлагаются самые разные: от разумных до экзотических. Среди них и разработка адекватной градостроительной политики, и строительство новых дорог, развязок и паркингов, и некоторые вынужденные ограничения движения, и наконец, прекращение коммерческого жилищного строительства в Москве.

Теперь представим себе фантастическую картину: городские власти вняли советчикам и резко ограничили строительство в городе. Что дальше? На рынке недвижимости быстро наступит паника, люди кинутся скупать все, что продается. В оставшихся новостройках квартир на всех не хватит и цены пойдут вверх. Ситуация начнет развиваться по сценарию 2006 года, когда жилье стремительно подорожало в два раза.

О дефиците жилья и спросе на автомобили
Действительно, на первый взгляд, складывается впечатление, что количество автомобилей в городе автоматически увеличивается за счет появления в Москве новых жителей, купивших себе квартиры в новостройках. Но с этим можно поспорить люди, покупающие новое жилье в Москве, появились в городе не вчера. Это или москвичи (по данным риэлтерских агентств лишь около 20%-30% столичных квартир приходится на долю иногородних покупателей) или те, кто уже несколько лет живет и работает в Москве. Многие квартиры, приобретаемые для вложения денег, вообще пустуют. К тому же все современные новостройки сейчас оборудуются подземными паркингами, что позволяет в какой-то мере решить гаражную проблему и не загромождать дворы. Машиноместа в таких паркингах, конечно, недешевы, но это отдельный вопрос. Кстати, парковочных мест не хватает на территории старой застройки, они просто не предусматривались проектом.
Так что не покупатели новых квартир виноваты в толкотне на московских дорогах.

Что касается точечной застройки, то, как уверяют городские власти, она будет прекращена, и сейчас достраиваются лишь объекты по старым контрактам. На высоком уровне уже не раз заявлялось о приоритете комплексного освоения городского пространства, а значит, новое строительство будет сразу вестись кварталами либо сопровождаться реконструкцией уже существующей застройки. Соответственно, проектом будет заложена необходимая инфраструктура, в том числе паркинги и удобные подъезды к домам.

Заметим, что в 2006 году бум наблюдался не только на квартирном рынке, но и автомобильном. Тогда граждане махнули рукой на недоступные квартиры, подсчитали отложенные на покупку жилья деньги и отправились за утешительным призом в ближайший автосалон. После чего во дворах спальных районов выстроились стройные ряды новых Infiniti, Lexus и BMW.

На Западе все давно придумали
Одна из главных причин, породивших пробки массовая доступность личного автотранспорта. Сегодня практически любой москвич может купить машину. С советских времен количество машин на дорогах Москвы выросло в разы. Добавим сюда такой фактор, как крайне низкая культура водителей, и этого уже становится достаточно, чтобы создать, мягко говоря, некомфортную обстановку в городе.

Поэтому новое строительство не может быть причиной пробок на дорогах проблемы строительства жилья и организации движения транспорта лежат в разных плоскостях. А до идеи построить дом посреди магистрали пока еще не додумался ни один, даже самый лютый застройщик.

В европейских столицах в центральную, историческую часть города едут в основном те, кто там живет и имеет законное парковочное место или работает и может поставить машину около офиса. Попробуйте припарковаться в неположенном месте вашу машину увезет эвакуатор, да еще придется заплатить штраф. Остальные горожане спокойно пользуются общественным транспортом.

Похожие проблемы есть у всех крупных столиц мира, но там научились с ними справляться. Строительство жилья при этом никто не останавливает Почему бы не воспользоваться проверенным опытом? Специалисты аналитического центра ирн.ru полагают, что в условиях рыночной экономики наиболее эффективный рычаг воздействия на ситуацию экономический. Самое простое в центре города ограничить разрешенные парковочные места вдоль дорог и на тротуарах, что существенно расчистит проезжую часть. А для тех, кому нужно поставить машину на время организовать сеть подземных платных паркингов. И водители лишний раз задумаются стоит ли им ехать в центр города на собственной машине или нет.

Я говорю о квартирах внутри Садового кольца, а также в домах, расположенных вдоль, например, Кутузовского, Ленинского проспектов, - уточнил Ламин. В других сегментах жилья и с учетом территории всей Москвы цены можно считать божескими. Руководитель отдела аренды МИАН - агентство недвижимости Наталья Сивко сообщила, что по итогам октября средняя цена аренды квартир по Москве составила $923, бизнес-класса - $2664.

Конечно, все эти меры не заменят строительства новых дорог, тоннелей и развязок, а также ремонта существующих, но от лишних машин расчистить город помогут. Но при условии строжайшего исполнения установленных правил.
На рынке аренды московских квартир в этом году - взрывной рост. Сегодня скромную однокомнатную квартиру в центре столицы трудно снять дешевле чем за $2 тысячи в месяц. Еще совсем недавно можно было обойтись $1,5 тысячи. Как сообщил корреспонденту Газеты руководитель отдела эксклюзивов департамента аренды квартир компании Penny Lane Realty Вадим Ламин, стоимость аренды столичных квартир, пользующихся повышенным спросом, выросла на 20-25% в течение августа-сентября, наиболее активного времени поиска или перемены места постоя.

Начальник отдела аренды компании Пересвет-недвижимость Галина Фабрицкая сообщила корреспонденту Газеты, что с 2000 года на фоне огромного роста стоимости вторичного жилья в ценах на аренду наблюдалась стагнация: ставки аренды росли на 5-6% в год. Но именно в 2007 году начался резкий рост ставок аренды жилья - от 20% до 30% по итогам года в зависимости от объектов, обращает внимание Фабрицкая. Она считает, что подтолкнул арендные ставки вверх прошлогодний рост цен на квартиры.

Впрочем, главный аналитик инвесткомпании LBO Альянс Алексей Мальцев считает эти оценки чересчур смелыми. Я бы оценил его (рост ставок аренды. - Газета) на уровне 10%-15%. Этот рост можно рассматривать не как увеличение квартала к кварталу, а как пересмотр годовых расценок, который обычно происходит в третьем квартале года, - сказал он. Но и этот рост для нынешнего уровня платежеспособного спроса можно считать довольно серьезным.

В компании Интермарк-Savills еще не анализировали данные собственного бизнеса на аренде квартир, однако, как сказала руководитель отдела аренды Светлана Бологова, по ощущениям, этим летом доходность инвестиций в квартиры составила 2,5-4,5%. Алексей Мальцев из LBO Альянс говорит, что разумной ставкой доходности арендного бизнеса жилой недвижимости в Москве является ставка 6-7%. Эту цифру аналитик объясняет тем, что арендный бизнес малорискован для инвестора, поэтому доходность стремится к ставке LIBOR плюс небольшая премия за страновой риск и более низкую по сравнению с деньгами ликвидность недвижимости. К примеру, LIBOR по английскому фунту сроком на 1 год составляет 6,05%, по доллару 4,46%, - заключает Мальцев.

По данным компании Пересвет-Инвест, цена на московском рынке вторичного жилья за 2006 год выросла на 81% и достигла предела покупательной способности граждан. По словам аналитика компании Ольги Юматовой, инвестиции в жилую недвижимость были выгодны в 2006 году, когда доходность вложений в среднем в 12 раз превышала доходность банковских вкладов. В настоящее время, по ее словам, подобных тенденций не наблюдается.



Главная --> Публикации