Главная --> Публикации --> Готова ли столица возводить жилье на непригодных для жизни землях? Долгая дорога Переселение –нон-стоп! Команда на построение Следите за руками

Поставлено на рельсы
В поисках земли под строительство московские власти и девелоперы решились на беспрецедентный для российского рынка шаг освоение территорий, занятых железнодорожными путями. Неиспользуемые РЖД участки будут освобождаться от рельсов и использоваться под строительство обычным способом, однако основная часть путей будет продолжать функционировать. И там решено возводить сложные конструкции прямо над полотном дороги. А заодно в дело пойдут и самые лакомые кусочки привокзальные площади. Так, к 2010 году AFI Development реализует крупнейший по площади проект Москвы. Компания построит в окрестностях площади Белорусского вокзала около 700 тыс. кв.м торговых, офисных и гостиничных площадей. Над железной дорогой будет сооружен многофункциональный комплекс в 330 тыс. кв.м. Инвестиционная стоимость строительства с учетом выкупа земли, доли города и т.п. оценивается в $1,5 2 тыс. за кв.м, то есть весь проект выходит на уровень около $1,05 1,4 млрд.

Земли РЖД признаны резервом города для нового строительства наряду с промзонами. Их эффективное использование позволит восполнить дефицит гостиниц, офисов и торговых центров. Однако реализация таких масштабных проектов требует как огромных инвестиций, так и времени. Смогут ли девелоперы справиться с задачей и как долго горожане будут терпеть неудобства, связанные со строительством?

Будут также реорганизованы территории грузовых дворов Москва-Товарная Киевская, Москва-Товарная Ярославская (Северянин), Москва-Товарная Бутырская, а также Москва-Товарная Рижская. На 2,5 тыс. га земель, принадлежащих РЖД, планируется построить порядка 10 млн кв.м коммерческой и жилой недвижимости. Как пилотный запущен проект Москва-Рижская, сумма инвестиций в который оценивается в $1,5 2 млрд. Поскольку как транспортный объект Рижский вокзал работает неэффективно, часть путей будет выведена из центра города, а вокзал переоборудуют в железнодорожный музей. На месте товарного двора будет построен жилой комплекс. Подъездные пути вместе с платформой накроют большим навесом, на котором разместится спортивный комплекс со стадионом. Планируется, что составы будут выходить из-под козырька, проехав около двухсот метров под стадионом. Помимо жилых площадей здесь будут строиться и коммерческие, в том числе планируется возведение гостиничного комплекса возле здания вокзала.

Московские власти рассматривают возможность строительства двух крупных многофункциональных комплексов с гостиницей, офисно-деловыми и спортивно-развлекательными центрами над железнодорожными перегонами между Белорусским и Савеловским вокзалами. Над действующими железнодорожными путями планируется соорудить четырехэтажный стилобат, внутри которого будут размещены автостоянки, автомобильные проезды и инженерное обеспечение комплекса. Верхнюю часть стилобата планируется использовать в качестве пешеходной зоны. Второй многофункциональный комплекс будет примыкать к первому на площади Бутырской заставы. После реализации проекта появится пешеходная зона, бизнес-центр и несколько транспортных развязок.

Ну и наконец, недавно было заявлено, что корпорация MIRAX Group освоит надпутевое пространство участка Киевского направления Московской железной дороги. Отрезок пути протяженностью около 2 км будет помещен в специальную шумовиброзащитную закрытую платформу, на которой будет построен многофункциональный мегакомплекс. Проектом предусматривается реконструкция всей железнодорожной инфраструктуры на участке от Третьего транспортного кольца до ул. Минской. На освобождаемом земельном участке предполагается размещение жилого комплекса, образовательных учреждений. В зоне прохождения железнодорожных путей будет возведено надпутевое перекрытие, включающее в себя технические помещения, и паркинг. Над перекрытием будут размещены объекты административно-торгового назначения, гостиничный и выставочный комплексы, объекты социального назначения и др. Архитектурной доминантой комплекса станет башня высотой 240 м. Объем нового жилищного строительства составит 803 тыс. кв.м, общая площадь общественной застройки 857 тыс. кв.м, объем паркингов 18560 машиномест.

На площади Павелецкого вокзала построят подземный многофункциональный комплекс, работы подготовительного периода уже закончены. Завершение строительства намечено на конец декабря 2008 года. Комплекс будет включать в себя автостоянку на 1 тыс. машиномест и два подземных павильона-галереи: восточный и западный для общественных помещений. Хотя строительство еще не начато, место на площади уже огорожено. Строительство ТРЦ Павелецкий оценивается на уровне $150 200 млн.

Другие эксперты засомневались в способности девелоперов быстро привлечь необходимое количество средств. Они опасаются, что такие проекты грозят долгостроем, который станет препятствовать свободному автомобильному движению и создаст горожанам массу неудобств.

Бабушка надвое сказала
Мы попросили экспертов рынка коммерческой недвижимости прокомментировать эти проекты. Некоторые участники рынка высказали скептические мнения. Например, Геворг Казарян, генеральный директор компании Бородино-Недвижимость, заявил, что площади, занятые железнодорожными ветками в Москве, могут быть лакомым куском, но только если на земле не будет железнодорожной инфраструктуры. По действующему законодательству используемые ж/д пути и земля под ними ни при каких обстоятельствах не могут быть приватизированы. Маловероятно, что в нашей стране инвестор вложит большие деньги в землю, права на которую он никогда не получит. Девелоперы могут бронировать места на будущее в надежде изменить ситуацию, считает он.

Проекты подземные хоть и встречаются в Москве редко, все же не столь сложны в реализации, как проекты над железнодорожными путями. В России таких примеров пока нет, и девелоперам, которые примут решение использовать потенциал таких участков, необходимо будет привлечь иностранный опыт и стать своеобразными первопроходцами на московском рынке в этой сфере, резюмирует Антонина Лаирова, старший аналитик компании Prime City Properties.

Действительно, строительство недвижимости над ж/д путями и сооружение подземных комплексов обойдется дороже в несколько раз, т.к. предполагает затраты на особо прочный фундамент, системы снижения вибраций, шумоизоляцию и другие инженерные составляющие. Реализация подземных проектов гораздо сложнее наземных. При строительстве необходимо учитывать уровень залегания грунтовых вод, расположение коммуникаций уже существующих строений, комментирует Ирина Кирсанова, директор по маркетингу компании Пересвет-Инвест. Кроме того, освоение подземного пространства под железнодорожными путями требует специальных инженерных решений, так как движение тяжелых железнодорожных составов это вибрация, шум, нагрузки на конструкции. Айдар Галеев, директор департамента консалтинга и исследований компании МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость, считает, что увеличение стоимости может составить минимум 30%. Кроме того, технические сложности, вероятно, повлекут увеличение сроков строительства, а также трудности по согласованию документации, что существенно затянет реализацию проекта.

Однако если привокзальные проекты состоятся, это даст городу немало плюсов. Так, стилобатный проект между Белорусским и Савеловским вокзалами будет способствовать ликвидации автомобильных пробок, потому что транспортные пути будут вынесены за пределы площади Белорусского вокзала, построены новые развязки. Железнодорожные пути авторы проекта предлагают завести в тоннель, а на их месте проложить новую магистраль. Дмитрий Сазанчиков, директор по маркетингу и региональному развитию GVA Sawyer, уверен, что вывод транспорта с площади позволит провести озеленение всей территории, что немаловажно для Москвы и особенно для ЦАО. Транспортные развязки будут строиться одновременно с новым торговым комплексом в районе Грузинского Вала, сообщает он. Стоимость всего проекта уже сейчас оценивается в несколько сотен миллионов долларов. Предполагается, что большая часть денег должна прийтись на долю частного инвестора. Проект рассчитан не на один год, будет осуществлен в несколько этапов.

Одновременно она замечает, что не все типы недвижимости подойдут для расположения над железнодорожными путями в случае жилых и гостиничных площадей это может снизить рыночную стоимость объектов. Отводить эти площади для строительства стоянок или других недорогих объектов также неразумно, т.к. строительство будет стоить слишком дорого и не окупит затраты, считает Геворг Казарян.

Возьмем гостиничную составляющую. Организация гостиниц у привокзальных территорий вполне оправданна. Во-первых, присутствие рядом с отелем вокзала одно из условий его востребованности, говорит Дмитрий Сазанчиков. Во-вторых, большое значение имеет близость к центру Москвы, то есть деловым районам города, что важно для командированных сотрудников, и к достопримечательностям города, что существенно для туристов.

Привокзальный имидж
Теперь посмотрим, как особое местоположение объектов коммерческой недвижимости отразится на их концепции и, в конечном счете, успешности. Самым большим плюсом, как отметили все эксперты, является удачное location: вокзалы находятся в центре города, где площадок для строительства практически не осталось. Причем все они расположены рядом со станциями метро и крупными транспортными артериями города, что дает отличную пешеходную и транспортную доступность. В связи с этим при удачной и эффективной концепции, при правильном маркетинге у таких проектов есть все шансы на успех.

В Европе есть удачные примеры, где к железнодорожным вокзалам пристраиваются красивые современные здания, в которых располагаются бутики и торговые центры. Например, в Лондоне очень удачно была трансформирована площадь Victoria Station. Еще один удачный пример Termini в Риме. Сначала это была небольшая группа магазинов в здании самого железнодорожного вокзала, но позже она была расширена до целой торговой площади, которая успешно функционирует и по сей день.

Торговый комплекс также приобретает массу преимуществ, если он располагается у вокзала, продолжает эксперт. Среди них: увеличенная проходимость торговых зон, возможность расширения ассортимента, который становится востребован покупателями совершенно разных категорий и вкусов. Так как посетители прибывают 24 часа в сутки, можно организовать непрерывную торговлю. В максимальном выигрыше окажутся продуктовые магазины и фуд-корты: 90% приезжих непременно воспользуются их услугами.

Еще одно сомнение высказал Айдар Галеев: С точки зрения покупательской психологии, действительно, далеко не все посетители готовы спускаться под землю. Поэтому у девелоперов могут возникнуть проблемы с их привлечением, что потребует дополнительных затрат на рекламу и продвижение. Однако верно продуманная концепция маркетингового продвижения объекта и большой трафик крупных улиц практически в центре Москвы, на которых они будут расположены, позволяют рассчитывать на успешность этих проектов.

Одна из проблем, с которой могут столкнуться девелоперы, это определенный уровень доходов большинства людей, пользующихся ж/д вокзалами, вносит ремарку Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood. Как правило, это уровень средний или ниже. Это необходимо учитывать при подборе арендаторов, если ТЦ будет рассчитан на данную группу посетителей. С другой стороны, если проект расположен рядом с вокзалом, он не обязательно должен быть ориентирован на пассажиров. Успех ТРЦ Европейский у Киевского вокзала, включающего галерею pret-a-porter и многочисленные марки, рассчитанные на потребителей со средним и высоким уровнем доходов, а также ТЦ Атриум у Курского вокзала доказывают возможность такой концепции.

Как видим, несмотря на трудности, которые предвидятся при осуществлении железнодорожных проектов, большинство экспертов рынка настроены оптимистично и в целом прочат коммерческим объектам на рельсах хорошее будущее.

Ирина Кирсанова напоминает о необходимости предусмотреть паркинг, соответствующий международным стандартам: В связи с тем, что проекты будут построены на освобождающейся территории большой площади, а также с учетом возможности использования подземного пространства, думаю, что консультанты смогут использовать земельный ресурс и найти оптимальный баланс между площадью под объектами и площадью, которую будет занимать парковка. Расположение у вокзала несет в себе несколько преимуществ и для компаний-арендаторов офиса. Дмитрий Сазанчиков отмечает, что особенное внимание на привокзальные офисные площади необходимо обратить компаниям, планирующим экспансию бизнеса в регионы, курьерским службам, а также транспортным и логистическим компаниям, которые занимаются доставкой и отправкой груза. Особенно выгодно около вокзалов будут смотреться МФК, предоставляющие бизнесу сразу несколько возможностей: располагаться в удобном месте с транспортными развязками, использовать отель и его инфраструктуру для прибывающих на фирму партнеров, экономить время для доставки гостей и собственных сотрудников до вокзала и т.д. Все это способно сделать офисный центр успешным проектом. В связи с ростом количества машин, а также в связи с тем, что в центральной части города далеко не все офисные помещения класса А и В выдерживают стандарты по парковке, наличие свободной территории, позволяющей разместить достаточное количество м/м, будет являться дополнительным конкурентным преимуществом для бизнес-центров, добавляет Ирина Кирсанова.

Разговоры о слабом проникновении кредитных отношений на рынок жилой недвижимости в России до недавнего времени были общим местом. Однако все это можно считать уже достоянием позавчерашнего дня.


Ипотека в России стремительно развивается и становится все более доступной для потребителя. Однако до сих пор, к сожалению, далеко не всякую недвижимость можно купить в кредит, а выдающие займы банки боятся дать больше денег, чем стоит недвижимость.

Возникают закономерные вопросы как привести ипотечные сделки к достаточно понятным для сторон моделям, какие именно аспекты ипотечного кредитования не всегда понимают как потенциальные заемщики, так и менеджера банков, как налаживается система безопасности в работе с ипотечными деньгами. На эти вопросы пытались дать ответы участники конференции Проблемы ипотечного кредитования в России и пути их решения, прошедшая в декабре в 69-м павильоне ВВЦ.

Ипотека в нашей стране есть и развита она настолько, что участники рынка уже выясняют не механизмы привлечения на рынок недвижимости потенциальных заемщиков, а возникающие в результате бурного роста кредитования вопросы в том числе связанные с желанием участников рынка друг друга обмануть.

Однако в более широком смысле в отношении государства к ипотечному кредитованию можно говорить о наличии некоей политической составляющей. Таково мнение начальника Управления ипотечных продуктов АКБ Росбанк Яниса Канестри. Он полагает, что политика, направленная на снижение процентных ставок при и так существующей ценовой конкуренции среди кредиторов на рынке жилья приводит (и в какой-то мере уже привело) к неадекватному росту цен. При это, с другой стороны, изъятие с рынка существенных объемов новостроек для исполнения социальных обязательств государства, снижению цен также не способствует.

Ипотечные банки, даже активно осуществляющие кредитование, сталкиваются на рынке недвижимости с рядом проблем, в том числе при возникновении взаимоотношений с государственными органами. С точки зрения технической последнее относится, например, к инфраструктурным проблемам, возникающим при государственной регистрации некоторых видов сделок, в том числе ипотечных.

Однако, помимо политических аспектов, существует ряд вопросов, связанных с адаптацией банков к реалиям отечественного рынка недвижимости. Одна из проблем неопределенность качества товара как на вторичном, так и на первичном рынках жилья, которая опять же приводит к неадекватному росту цен. В результате роста цен на жилье порог входа в ипотеку и самостоятельного решения жилищного вопроса для граждан существенно повысился. Процентные ставки находятся на критически низком уровне на фоне инфляции и ипотечного кризиса.

По сути сегодня меры антимонопольной борьбы применительно к ипотечному кредитованию лишены смысла: оценщик и страховщик влияют на качество ипотечного кредитного портфеля и, соответственно, не могут навязываться кредитору. Также очевидно, что влияние расходов на оценку и страхование на доступность жилья/ипотеки существенно ниже, чем, к примеру, влияние монопольно завышенных цен на цемент.

Банк, выдающий ипотечный кредит, обеспечивает себе его возврат залогом квартиры и, разумеется, заинтересован в том, чтобы жилье было качественным, не падало со временем в цене и не шло под снос. В общем, чтобы в случае неплатежей банк или заемщик легко могли бы продать квартиру без потерь. Поэтому банки, занимающиеся ипотекой, принимают в залог только удовлетворяющую определенным требованиям недвижимость.

Однако особенности недвижимости оказываются проблемой не только для финансовых структур, но и для покупателей, являющихся потенциальными ипотечными заемщиками. Дело в том, что оказывается, не всякую недвижимость, которую продавцы готовы уступить в кредит, можно приобрести с использованием ипотечных средств. С подобным парадоксом рынка неоднократно сталкивался в своей практике руководитель служб ипотечного кредитования компании Инком-Недвижимость Лев Плецельман.

Подобные ситуации, а также проблемы с квалификацией заемщика и недопониманием между клиентом и менеджерами финансовых институтов делают актуальным присутствие на рынке ипотечных брокеров. О работе брокера на кредитном рынке рассказал директор компании RUBURO Дмитрий Полукаров в докладе Кредитный брокер: ипотека всем, и тем, кому отказали.

По словам г-на Плецельмана, в банках есть ограничения по году постройки дома, износу, качеству перекрытий и месту расположения (Москва или Московская область). Например, панельные пятиэтажные дома в Москве должны быть построены не ранее чем в 1970 году. При этом немногие банки в принципе согласны брать в залог панельные и даже блочные пятиэтажные дома. От панельной хрущевки, которую готовы продать в кредит, отказались все наиболее активно кредитующие банки. Почти безнадежными с этой точки зрения продавцы называют и столичные квартиры так называемого гостиничного типа (без кухни), трудно оформить в кредит и малогабаритные квартиры (17-20 кв. м) с маленькой кухней (3-4 кв. м). Впрочем, это не мешает продавцам выставлять такие объекты на продажу в кредит. Как рассказывает Лев Плецельман, несколько таких предложений мы нашли в базе МИЭЛЬ. Агент, реализующий одну из таких квартир, расположенную в пятиэтажном панельном доме в районе метро Аэропорт по улице Планетной, сообщила, что, к сожалению, объект больше не продается в кредит, так как панельные и блочные дома в Москве очень трудно аккредитовать. Поскольку позиция банка сводится к тому, что рано или поздно этот дом все равно снесут, а рисковать в такой ситуации незачем.

В этих условиях необходимой становится выработка схемы эффективного сотрудничества на пути от заявки на покупку недвижимости до кредитной сделки. Нужно налаживание рабочего взаимодействия между всеми участниками ипотечного рынка риэлтерами, банками, застройщиками, оценщиками. брокерами, специалистами коллекторского бизнеса и т.д. Достижении подобного взаимодействия будет способствовать уже не институциональному. а системному росту ипотечного рынка в России.

По словам г-на Полукарова, задачей является защита интересов клиентов при получении кредитного продукта в банке, оказание юридической поддержки клиента. Зачастую недостаточный опыт менеджеров банка тормозит работу с и с клиентом, и с брокером речь не идет о низкой квалификации всех менеджеров, но порой это имеет место, причем (не будем показывать пальцем) в очень известных на ипотечном рынке банках. Кроме того, потенциальные участники кредитных сделок являются иногда заложниками собственных страхов. Дело в том, что бывает так, что клиенты вступают в сговор с оценщиками (и продавцами) и можно в результате назвать прецеденты ипотечных покупок по существенно завышенной цене это в основном касается загородной недвижимости. С другой стороны, есть и практика сговора банков с оценщиками, когда недвижимость, причем речь идет о московских квартирах, оцениваетсмя ощутимо ниже рыночной стоимости.

Закон устанавливает стоимость земли, на которой мы давно настаивали, -- заявил Времени новостей первый заместитель руководителя департамента земельных ресурсов города Олег Рыжков. По его мнению, цена никого не спугнет, и с момента вступления в силу закона, то есть с 1 января 2008 года, предприниматели стройными рядами отправятся выкупать участки под своими заводами, фабриками и прочими строениями. У нас уже сейчас тысячи заявок на покупку земли, -- заверил представитель московского правительства.

Московские власти завершили законодательную подготовку к массовой продаже с января 2008 года земельных участков, занятых предприятиями. Вчера Мосгордума приняла в окончательном чтении спущенный из мэрии законопроект О землепользовании в городе Москве, устанавливающий порядок выкупа участков. Несмотря на утверждение городских чиновников о том, что в ходе многолетних споров с коллегами из федерального Минэкономразвития и крупными бизнесменами был достигнут консенсус по вопросу справедливой цены на землю, этот закон слишком явно демонстрирует желание мэрии выжать в бюджет все возможное из каждого гектара передаваемой бизнесу земли. Во-первых, Москва установила выкупную цену по максимальной планке, установленной федеральным законодательством (20% от кадастровой стоимости участка при сохранении профиля предприятия и 80-процентная доплата в случае его последующего перепрофилирования). А во-вторых, принятию закона, который для вступления в силу должен быть подписан мэром Юрием Лужковым, предшествовало появление еще одного важного документа, скрепленного автографом градоначальника. Согласно постановлению правительства Москвы от 4 декабря 2007 года №1046-ПП Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы, кадастровая стоимость участков в столице с нового года вырастет от 2 до 5 раз в зависимости от их расположения. Все это свидетельствует о том, что действующий до 2010 года так называемый льготный период выкупа предприятиями своих участков можно считать льготным с натяжкой. И никаких послаблений, на которые еще надеялись бизнесмены, с января не будет.

По оценкам мэрии, из более чем 100 тыс. гектаров площади, занимаемой столицей, порядка 70% относится к разряду земель общего пользования и не подлежит отчуждению из муниципальной собственности. Однако из оставшейся части около 5 тыс. га может быть выкуплено по 20-процентной ставке. Олег Рыжков предполагает, что активизировавшийся процесс приватизации будет приносить казне не менее 10 млрд руб. ежегодно. Причем он утверждает, что принятый закон выгоден не только мэрии, но и предпринимателям. Документ защищает их от земельного рейдерства, поскольку преодолеть ограничение на перепрофилирование можно, только заплатив 100% кадастровой стоимости. Те же, кто намерен и дальше развивать свое производство, утверждает г-н Рыжков, смогут выкупить землю по весьма выгодной цене. По сути, выкупная стоимость участка снизится в более чем два раза, -- уверяет первый заместитель руководителя департамента земельных ресурсов города.

Свой оптимизм г-н Рыжков объясняет тем, что действовавшие в городе до настоящего времени расчеты выкупной цены не устраивали ни чиновников, ни бизнес. Формально выкупная цена для предприятий составляла 30-кратную ставку земельного налога, что равнялось приблизительно 45% от кадастровой стоимости. Но в действительности продажа земли, по словам чиновника, была заморожена, поскольку в городе не были установлены запреты на перепрофилирование участков. В собственность предприятий переведено сегодня не более 10--15 участков, что, по данным департамента земельных ресурсов, составляет десятые доли процента от общего объема.

Как пояснил Времени новостей советник депутата Новицкого Сергей Беляков, федеральный закон предполагает, что в городах с населением менее 3 млн человек выкупная стоимость земли будет составлять всего 2,5% кадастровой стоимости. То есть их бюджеты недополучают гораздо больше средств, чем обеспеченная столица. Для Москвы в рамках поддержки предпринимательства 10% не составили бы большой проблемы, -- считает г-н Беляков. За бизнесменов вступились даже представители изначально пролетарской Компартии. Депутат от фракции КПРФ Сергей Никитин считает, что выбор мэрией верхней, 20-процентрой планки из предложенной федеральными властями вилки может привести к удорожанию товаров московского производства.

Однако с расчетами чиновников не были согласны даже некоторые представители партии власти в Мосгордуме, не говоря уже об оппозиционерах. В частности, депутат Иван Новицкий выразил сомнение в том, что максимальная ставка выкупа является справедливой по отношению ко всем без исключения предпринимателям города. Ссылаясь на результаты своих консультаций с представителями Московской конфедерации промышленников и предпринимателей, он предлагал дифференцировать выкупную ставку в зависимости от профиля предприятия. Его поправка предполагала снижение до 10% кадастровой стоимости выкупной цены земли, на которой ведется приоритетная для города научно-промышленная деятельность.

В итоге с нового года московские бизнесмены остаются один на один с мэрией. По словам заместителя председателя комиссии по земельным вопросам Московской конфедерации промышленников и предпринимателей Юрия Кручинина, положительные стороны нового закона нивелируется декабрьским постановлением правительства Москвы, предусматривающим пересмотр кадастровой стоимости земли в сторону ее увеличения. Мы и по старой цене не были готовы покупать, -- рассказал Времени новостей г-н Кручинин, являющийся заместителем директора станкостроительного завода им. Серго Орджоникидзе. -- Например, в нашем кадастровом квартале стоимость одного гектара земли под промышленное производство составляет около 33 млн руб., а размеры участков нередко превышают 10 гектаров. Мы снижения цены четыре года ждали, а Москва сразу повышает кадастровую стоимость. В таких условиях все-таки было бы справедливо дифференцировать ставку в зависимости от профиля производства, как это сделано, к примеру, при исчислении арендной платы.

Примечательно, впрочем, что на результатах голосования эти возражения не отразились -- категорических противников у предложенного мэрией закона не нашлось. А свою поправку Иван Новицкий, недавно перешедший в Единую Россию из СПС, просто снял. Как пояснил депутат в беседе с корреспондентом Времени новостей, он надеется, что переданные через него пожелания городских предпринимателей будут учтены во время разработки подзаконных актов.

В такой ситуации представители столичных бизнес-кругов склонны искать обходные пути приватизации участков под предприятиями. В частности, некоторые предприниматели считают оптимальным вариантом подать заявку еще в этом году и потом в судебном порядке отстаивать свое право на выкуп земли по старой цене. Тем более что решение московских властей о повышении кадастровой стоимости земли может попасть в правовую коллизию с ранее вышедшим постановлением федерального правительства (от 11 апреля 2006 года). Последний документ, в частности, предписывает субъектам федерации пересматривать кадастровую стоимость земли не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. По словам Сергея Белякова, последний раз московский кадастр пересматривался в декабре 2005 года, однако в марте 2006-го столичные власти ввели поправочные коэффициенты, которыми, по сути, с января этого года уже увеличили стоимость земли в 1,5--2 раза.
Остров Кипр, в отличие от Турции и Египта, вряд ли можно назвать всероссийской здравницей. Отдых здесь значительно дороже, и по ценам, и по качеству он соответствует уровню бизнес-класса. При этом цены на кипрскую недвижимость все-таки значительно ниже среднеевропейских. Но они стабильно растут в течение последних полутора десятилетий, что делает покупку квартиры или дома на Кипре инвестиционно привлекательным предприятием.

На поддержку федеральных структур в спорах с чиновниками московскому бизнесу рассчитывать не приходится. В Российском союзе промышленников и предпринимателей от комментариев отказались, поскольку считают, что ничего неожиданного в столице не произошло, и действия городских чиновников и депутатов укладываются в рамки федерального законодательства. В Минэкономразвития, руководители которого раньше выступали на стороне бизнеса в спорах с командой Юрия Лужкова, также полагают, что ничего нового для собственников недвижимости Москвой не установлено. Компромисс по максимально возможному уровню цен был достигнут еще при подготовке федерального закона №212 от 24 июля 2007 года, -- заявил Времени новостей заместитель начальника отдела земельного законодательства МЭРТ Владимир Яцкий. -- Москва выбрала максимум. Но это не новость. Московские власти еще на стадии подготовки закона открыто заявляли о том, что выберут верхний предел. Г-н Яцкий напомнил, что льготные нормы выкупа земли будут действовать только до 2010 года, а затем согласно федеральному закону регионы получат право устанавливать цену выкупа в размере до 100% кадастровой стоимости включительно. Так что дешевле уже не будет, -- полагает чиновник.

Предприимчивые киприоты одними из первых оценили потенциал новых русских и гостеприимно распахнули перед ними двери своих девелоперских компаний и риэлтерских агентств. А государственные власти максимально облегчили процесс прибытия на остров, отменив въездные визы для россиян и без проблем выдавая и продлевая виды на жительство тем, кто желал задержаться на нем.

Остров с российской судьбой
Приезжать на остров Афродиты и приобретать недвижимость на Кипре наши соотечественники начали уже на заре советской перестройки, как только приоткрылись десятилетиями державшиеся на замке границы. С развалом СССР этот процесс приобрел массовый характер. Число ежегодно прибывающих на Кипр русских туристов уже к середине 90-х перешагнуло 100-тысячный рубеж, на острове всего за пять-шесть лет было зарегистрировано около 20 000 офшорных фирм, принадлежащих россиянам, а в элитных приморских поселках все громче зазвучала русская речь новых владельцев...

Права собственника
С тех славных времен многое изменилось. Банк Кипра, встревоженный обвалом ипотечного рынка в США, а затем и в Великобритании, откуда идет главный поток покупателей кипрской недвижимости, потребовал от коммерческих банков острова выдавать ипотечные ссуды лишь при условии оплаты покупателем первых 40% стоимости приобретаемого имущества. Усложнилась процедура получения вида на жительство. Почти в полтора раза выросла стоимость квартир, мезонетов (так здесь называют таунхаусы) и вилл. Сейчас квадратный метр элитной недвижимости на побережье стоит €6000 и выше. В домах среднего класса его стоимость составляет €2500-300 На вторичном рынке можно купить неплохую квартиру и по цене полторы тысячи евро за метр.

Многие наши бизнесмены -- владельцы офшоров, пораженные наповал красотами острова, добротностью местной кухни, дешевизной вин и гостеприимством аборигенов, решали прикупить там собственный домик под солнцем, чтобы не тратиться на отели во время деловых поездок. Стали обустраиваться на Кипре и обеспеченные пенсионеры, банкиры и нефтяники с газовиками. Благо процедура приобретения недвижимости иностранцами всегда была тут довольно либеральной, а местные банки наперебой предлагали невиданно благоприятные, особенно по российским стандартам, условия ипотеки. Размеры первоначальных взносов составляли всего 15-20%, годовой ипотечный процент опускался до 3,5%, а кое-кто из девелоперов даже предлагал своим клиентам беспроцентное кредитование на два-три первых года.

Они предлагают клиентам добротное жилье по цене, существенно уступающей рекордам Рублевки или Остоженки. При этом в стоимость кипрской недвижимости, как правило, уже входит полная высококачественная отделка. И, что самое главное, безопасное и комфортное окружение большинства вновь строящихся комплексов. Обосновывающийся на Кипре россиянин, британец или немец получают не только квадраты по умеренной среднеевропейской цене, но и прекрасное море, более 320 солнечных дней в году, стабильную экономическую и социальную инфраструктуру, все современные средства коммуникаций, построенную по британским стандартам систему среднего и высшего образования для своих детей и плавное вживание в общеевропейское сообщество. И безусловное уважение местных и общенациональных властей к правам частных собственников.

Несмотря на это, в условиях высокого уровня цен на недвижимость в России кипрский дом под солнцем приобретает еще большую привлекательность для россиян. В последние годы даже наметилась тенденция к заметному росту числа покупателей из России. Ведущие кипрские девелоперы -- Cybarco, Aristo, Pafilia, Kouroushis и многие другие -- открыли свои представительства в Москве и все активнее выдвигаются в российские регионы.

Нестрогие запреты
Но есть на Кипре и существенные проблемы, порой отравляющие жизнь иностранным владельцам недвижимости. Так, местные власти весьма консервативно относятся к экстравагантным пожеланиям некоторых застройщиков. Один россиянин, например, с раздражением продал свой прекрасный участок прямо на берегу Кораллового залива в Пафосе, после того как местный сельсовет наотрез отказался позволить ему выстроить дом в стилизованной форме океанской яхты, выходящей в море. И уехал во Францию.

Кстати, насчет прав собственников. В этой связи мне вспоминается случай с пожилым и не очень богатым владельцем старого домика напротив отеля Алоэ в Пафосе, чья хибара оказалась на пути прокладывавшейся вдоль моря автострады. В отличие от многих своих соседей, получивших компенсацию от строителей новой дороги и спокойно перебравшихся на новые земли, он оставался жить почти посреди автотрассы, делавшей в этом месте немыслимую петлю. Несколько лет водители туристических автобусов и местные автомобилисты кляли упертого старика, наотрез отказывавшегося продать свой домик, мешавший движению транспорта. Не помогли ни многократные просьбы мэра Пафоса, ни даже письмо от президента страны, просившего упрямца продать дом по очень высокой для того времени цене. Разрешилась проблема только тогда, когда власти построили и передали старику и его семейству прекрасное просторное бунгало буквально в десятке метров от места расположения его развалюхи. Последнюю мгновенно снесли и выровняли дорожное полотно. Теперь автомобилисты с ветерком проносятся мимо бывшей загогулины, и только старая дорожная разметка напоминает о ее существовании...

Впрочем, подобные ограничения часто игнорируются. Так, например, в одном из лимассольских поселков наши соотечественники, по подмосковной привычке, возвели высокие заборы вокруг своих владений. Высокие они, скорее, по кипрским меркам -- метра полтора, не больше, но местная администрация потребовала снести самовольные постройки. А заборы все равно стоят. Спор длится уже много месяцев, но никто не имеет права вторгнуться на земли нарушителей конвенции и притронуться к их заборной собственности.

Некоторые местные муниципалитеты требуют от застройщиков не нарушать сложившийся архитектурный облик их поселков и даже определяют обязательный цвет стен и оконных жалюзи. Довольно жесткие ограничения существуют и на высоту строящихся домов. Как правило, при новом строительстве запрещено закрывать вид из уже построенных зданий. Что, впрочем, и неплохо. Также жестко оговариваются права новых владельцев в кондоминиумах. Обычно им не позволяют ставить на крышах спутниковые антенны или баки для хранения воды.

Ныне повысился интерес российских покупателей к заповедному региону Акамас на западе острова. В окрестностях города Полис как грибы растут дачные поселки, многие из домов в которых уже скуплены нашими соотечественниками. Заметно больше россиян выбирают для дома под солнцем песчаное побережье Ларнаки и, чуть подальше на восток -- Айа-Напы. Но пока главными ареалами российского внедрения все же остаются Лимассол и Пафос. Всего же на Кипре ныне живет около 60 000 русскоговорящих. В основном это переселенцы из Грузии и Абхазии, так называемые понтийские греки, сконцентрировавшиеся в Пафоском округе. В Лимассоле постоянно проживает 12-15 тысяч наших сограждан, большинство -- владельцы либо служащие международных компаний, в которые ныне трансформировались бывшие офшоры. В столице острова -- Никосии проживают 3-4 тысячи россиян. Чуть больше нашли прибежище в городе Лазаря и Зенона -- Ларнаке. Остальные рассеялись по острову, его горам и бурно развивающемуся востоку -- Айа-Напе, Паралимни, Дериньи и так далее.

Берега и горы
Обычно россияне селятся в пригородах крупных кипрских городов. Еще недавно наиболее популярным среди них был патриархальный и спокойный Пафос. Ныне маятник покупательского спроса качнулся в сторону Лимассола -- крупнейшего приморского мегаполиса Кипра. Хотя всегда надо помнить о масштабах острова -- все население этого мегаполиса составляет около 200 тысяч. Кстати сказать, на острове Кипр, по площади примерно равном Московской области, постоянно проживает менее миллиона человек.

В последние годы даже наметилась тенденция приобретения нашими соотечественниками участков земли или готовых вилл в отрогах Троодоса. Зимой там не очень холодно -- столбик термометра редко опускается ниже нуля даже ночью, а днем зимний бодрящий горный воздух способен порадовать даже самых требовательных любителей сельской жизни. Лето в горах заметно прохладнее и суше, чем на побережье. Весна и осень радуют разнообразием красок, невиданным в иных местах. Дома в Троодосе обычно строятся в стиле горных шале и многие современные поселки напоминают своим видом Швейцарию.

Даже при учете почти двух с половиной миллионов туристов, ежегодно посещающих остров, Кипр никогда не выглядит перенаселенным. Там еще сохранилось немало прекрасных, нетронутых цивилизацией природных уголков. Особенно в кипрских горах Троодос, расположившихся на юго-западе острова. На вершине высочайшей на острове горы Олимп (1954 м над уровнем моря) несколько месяцев в году даже лежит снег. И местные жители, и многочисленные туристы получают фантастическую возможность покататься на горных лыжах, затем спуститься меньше чем за час к вполне купабельному и зимой морю. Во всяком случае, в декабре и январе температура воды не опускается ниже 16-17 градусов. Свежо, но поплавать без ущерба для здоровья вполне можно. Особенно, если подкрепиться местной чачей: 45-градусной виноградной водкой Зивания.

Однако у обитателей курорта Холмы Афродиты есть и другие развлечения, помимо морских купаний: на его территории расположено 18-луночное гольф-поле мирового класса, а также Академия гольфа и тенниса. Здесь предлагается на продажу недвижимость разных классов: таунхаусы, стоящие виллы и апартаменты. Стоимость -- от {euro}400 тыс. (двуспальные апартаменты) до {euro}3 млн (роскошная вила с видами на морской горизонт и гольф-поле).

Вообще, горное расположение недвижимости, но с видом на море -- это, пожалуй, наиболее популярный сейчас тренд на Кипре. Таких предложений не очень много, но именно поэтому они высоко ценятся. Например, компания Cybarco сейчас предлагает недвижимость на курорте Aphrodite Hills (Холмы Афродиты). Он расположен в 20 км от Пафоса, на вершине холма в полутора километрах от берега моря. Говорить о пешей доступности побережья можно очень относительно: прогулка вниз, конечно, легка и приятна, а вот обратный подъем по расходу калорий соответствует хорошей тренировке в спортзале. Впрочем, до моря за считанные минуты можно добраться на арендованном автомобиле или скутере. Кстати, у берега находятся легендарный камень Афродиты: как гласит легенда, именно в этом месте греческая богиня любви появилась из морской пены.

Наиболее быстрыми темпами дорожают земля, дома и квартиры на побережье. Здесь цены за последние три года выросли почти вдвое, а в некоторых случаях и более того. В Лимассоле или Пафосе, к примеру, участок земли у моря площадью 500-550 кв. м, годный для строительства дома площадью до 200 квадратов, сейчас будет стоить не менее {euro}430 тыс. Стоимость средней виллы (три спальни, общая площадь 200-230 кв. м) на первой линии побережья начинается с {euro}850 тыс. В районе Ларнаки и Айа-Напе аналогичную виллу можно приобрести на {euro}100 тыс. дешевле. Вторая линия почти повсеместно уступает в цене первой на 30-40%. Далее цены сокращаются примерно на 5% каждый последующий ряд.

Почем квадрат у Афродиты
Как мы уже отмечали, в последние годы кипрская недвижимость заметно подорожала. Так, по оценкам крупной риэлтерской фирмы BuySell, за период с февраля 2004 по август 2007 года цена среднестатистического дома с тремя спальнями выросла здесь на 38% и сейчас составляет около {euro}190 тыс. А за десятилетие, как считают местные эксперты, стоимость кипрской недвижимости увеличилась на 117%. Кстати, этот показатель значительно ниже аналогичных показателей некоторых европейских государств, что опровергает часто слышимые упреки в перегреве кипрского рынка или в чрезмерном завышении цен местными девелоперами. Так, согласно статье в сентябрьском выпуске журнала The Economist, с 1997 по 2007 год цены на недвижимость в Ирландии выросли на 251%, в Великобритании -- на 211%, в Испании -- на 189%, в Швеции -- на 138%, в Бельгии -- на 131% и в Дании -- на 121%.

Цена содержания
Несмотря на значительное удорожание недвижимости, стоимость ее содержания на Кипре приятно отличается от среднеевропейских расценок. Налог на имущество выплачивается только в том случае, если ваше владение стоит более 100 000 кипрских фунтов (1 кипрский фунт равен 1,71 евро). То есть, например, 80-метровая квартира на побережье, купленная за €170 тыс., налогом облагаться не будет. С домовладений стоимостью от 100 001 до 250 000 ежегодно уплачивается налог в размере 2,5 кипрских фунта с каждой 1000 фунтов (вычитая первые 100 000 не облагаемые налогом вообще). Для вилл стоимостью 250 001-500 000 фунтов ставка увеличивается до 3,5 фунта с каждой тысячи после 250 00 Для владений в 500 001 фунт и выше налог исчисляется из расчета 4 фунта за каждую тысячу после полумиллиона.

Верхнего предела стоимости, как правило, не существует. Не так давно шикарный дом в 2200 квадратов в эксклюзивном поселке на лимассольском побережье был продан нашим соотечественникам за {euro}11,15 млн. На этом фоне стоимость также недавнего приобретения (и также россиянами) нескольких сот метров лимассольского побережья в районе Санта-Барбара за {euro}29 млн уже не кажется чрезмерной.



Главная --> Публикации