Главная --> Публикации --> Бизнесу сулят ипотеку Как опротестовать судебное решение Уральская «ипотека» перестраховывается Регистрируем новую собственность: как избежать проблем, оформляя права на жилье Большой затор в «сити»

То жилье, что строится у нас сегодня, - это мусор

В течение последнего месяца я постоянно натыкаюсь на разного рода информацию, которая так или иначе связана с вопросом: адекватны ли цены на московскую недвижимость? D' попробовал посмотреть на справедливость цен исходя из двух аспектов - технологии строительства и среды обитания.

Затем на сессии проекта Российский дом будущего я услышал весьма хлесткое заявление: То жилье, что строится у нас сегодня, - это мусор. Его удается впаривать потребителям за огромные деньги только благодаря монополизму. И потом, у людей еще в советские времена разрушили естественные представления о жилье. Сказал это руководитель методологической части проекта Сергей Попов, и звучало это весьма хлестко. Еще через неделю друзья прислали смешную подборку: фотографии убитой однушки на Китай-городе, которую владельцы пытаются продать за 540 тыс. долларов, затем шли фото и описания отделанных и меблированных квартир в Лондоне и Каннах, коттеджей в Испании и Греции - эту прекрасную недвижимость можно было купить за те же полмиллиона долларов. Хотя подвох очевиден (стоимость недвижимости определяется прежде всего месторасположением, а его по фото оценить невозможно), подборка пользовалась в интернете популярностью.

Сначала мне попалось на глаза исследование Почему русские покупают недвижимость за границей?. Оказалась, что главным мотивом для таких покупок сегодня служит не вывод денег или желание соорудить запасной аэродром, а неадекватность соотношения цена/качество на недвижимость.

Панель forever!
В Европе от жилых многоэтажек начали отказываться лет 30 назад. В Германии крупнопанельное производство активно работало первые 10-15 лет после войны, когда надо было просто дать людям крышу над головой, а затем там перешли к коттеджному строительству. Во Франции, понастроив социального жилья, власти теперь не знают, что с ним делать, - и сносят. Попутно навешивая на построивших их архитекторов всех собак за погромы в парижских предместьях: агрессивность людей напрямую связывают с негуманной многоэтажно-панельной средой. В Голландии также сносят многоэтажки, заменяя их малоэтажным жильем. Кроме того, по словам профессора Дика ван Гамерена, в Голландии большинство многоэтажек - это арендное жилье с одним хозяином. Если бы квартиры в таком доме принадлежали разным собственникам, было бы невозможно проводить капремонт дома или его сносить, - говорит он. Об этой мировой закономерности коттеджи и таунхаусы - в частной собственности, а многоэтажные дома - в аренде у нас предпочитают не говорить. Теперь понятно, в чем суть бизнеса по-русски: построить огромный панельный муравейник, распродать квартиры в розницу и уйти. А сотни собственников, объединенные в кондоминиум, пусть потом попытаются договориться, кто будет платить за прорванный стояк. Вопрос: сколько будет стоить эксплуатация такого жилья после вступления России в ВТО, когда газ подорожает в несколько раз? И сколько будут стоить такие квартиры?

Еще в начале 1990-х годов эксперты, не связанные денежными отношениями с московским стройкомплексом, признавались, что крупнопанельное домостроение - это анахронизм, устаревшая и неэффективная технология, но пусть домостроительные комбинаты (ДСК) тихо умрут сами - не ломать же их. Я, признаться, и сам, довольно хорошо зная свойства панели (материалоемкость, неэффективность в эксплуатации, неэкологичность, неэстетичность, негативное влияние на психику), ждал заката ДСК. Признаю - был наивен. Сегодня московские ДСК так же, как и десять лет назад, загружены работой на несколько лет вперед. Более того, в регионах вкладываются приличные деньги в реконструкцию таких комбинатов.

Недавно на заседании комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительной политике депутаты договорились начать немедленную кампанию по объединению Москвы и Московской области.

Тема жилой среды очень интересна и многогранна, но остановимся еще на одном моменте: высокие цены не недвижимость в Москве и Подмосковье сочетаются с постоянно ухудшающимся образом жизни. Город с каждым днем все ближе подходит к полному транспортному коллапсу. Метро переполнено, пробки стали хроническими. Но московские власти никак не успокоятся, они все же собираются воткнуть для полного счастья еще 200 небоскребов. В Подмосковье - другая история. В замечательных коттеджных поселках даже на скоростной Новой Риге неожиданно оказалось невозможно жить. Просто потому, что там нет ни школ, ни детских садов, ни больниц - ничего. Да и доехать до города можно либо поздно ночью, либо в семь утра. Так что люди, рвавшиеся жить на природе, вынуждены возвращаться в Москву, в которой их опять ждут тесные, неудобные квартиры в панельных домах.
Насильственного переселения москвичей в Подмосковье не будет! - уверяют общественность московские чиновники разного уровня. Но горожане, взбудораженные заявлением близкого к столичному строительному комплексу застройщика Алексея Шепеля о том, что дома для столичных очередников будут строить в Московской области, не могут успокоиться. Нервничают они зря: выселение за МКАД станет делом сугубо добровольным. Во всяком случае, пока границы столицы не изменятся. А все к этому идет.

- Москве катастрофически не хватает земли для расселения ветхих и пятиэтажных домов, а также для предоставления социального жилья очередникам. Мы будем предлагать людям переселяться в ближнее Подмосковье.

Недавно Минтранс России собрал проектировщиков двух регионов, чтобы сообщить о начале разработки федеральной целевой программы Московский транспортный узел. 12 декабря Мининформсвязи сообщило о планах по объединению в одну тарифную зону Москвы и Московской области, чтобы звонки между этими регионами перестали считаться междугородними. И также 12 декабря на Московском форуме лидеров рынка недвижимости советник главы департамента градостроительной политики Алексей Шепель объявил:

- В Мособласти мы приобретаем жилье для тех очередников Москвы, которые сами имеют желание получить там площадь, - объяснялся с журналистами 13 декабря глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. - И, между прочим, уехать туда желающих много. Например, Куркино в Московской области (Новокуркино), а через дорогу - Куркино в Москве. Вот там, в Новокуркине, мы приобрели жилье. Нет разницы, где человек получает жилье - в Куркине областном или в Куркине московском.

Действительно, в 2008 году московское правительство намерено инвестировать бюджетные средства в строительство более полумиллиона кв. м типового жилья в подмосковных городах - это намерение закреплено в распоряжении N 1859-РП от 29 августа. Москвичи, перепугавшись, чуть было не вышли митинговать. В общем, пропагандисты слияния двух регионов слегка переборщили с дозировкой. Чиновникам пришлось пускаться в дополнительные разъяснения.

Можно предположить, что охотники найдутся. Уже сегодня, по экспертным данным, 25% покупателей подмосковных квартир -москвичи. Одни отчаялись найти деньги на московскую недвижимость, которая в полтора раза дороже подмосковной. Другие переезжают ради солидной доплаты. Работы только на всех не хватает - вот и мигрирует народ в столицу каждый день туда-обратно. Поэтому, воспользовавшись предложением московского правительства, молодые и энергичные экс-очередники могут, к примеру, отправить в Дмитров стариков-родителей, а сами остаться в Москве в родительской квартире.

- В соответствии с федеральным Жилищным кодексом город имеет право предоставлять жилье по социальному найму только в пределах своей административной границы, - напоминает читателям Известий пресс-секретарь департамента жилищной политики Москвы Юлия Чурикова. - Переселенцы по программам сноса пятиэтажек или ветхого жилья (не очередники) в соответствии с законом Москвы N 21 остаются в том же районе или переезжают в соседний район. (Исключение - жители Центрального округа и Зеленограда: здесь переселение возможно в пределах города.) Но очередники могут также принять участие в городских льготных программах покупки жилья. Например, не дожидаясь годами своей очереди на жилье по соцнайму, купить квартиру в доме, построенном по горзаказу, воспользовавшись городской субсидией или социальной ипотекой. Им и может быть предложен вариант в Подмосковье. Но навязывать его никто не будет.

- По расчетам в случае объединения регионов к 2025 году доход жителей Подмосковья вырастет в 4-5 раз, а при нынешнем положении - всего в 2 раза, - рассуждает депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов. - Сегодня дороги, энергетика, водо- и газоснабжение технологически у нас общее. Здоровая интеграция - единственный путь для нашей общей территории. А власти Московской области психологически остались на уровне 1990-х годов. Они говорят о субъекте-монстре, который станет неуправляем. Но этот новый субъект будет таким же, как всего-навсего Нидерланды - и я что-то не слышал о проблемах управления в этой стране. В общем, наше послание властям Московской области таково: либо вы отрываетесь от кресел и работаете вместе с нами и правительством Российской Федерации над объединением, либо мы инициируем два референдума, на которых за это проголосуют и москвичи, и жители Подмосковья.

На житейском уровне у переезда из Москвы есть плюсы и минусы. Провизия в Подмосковье стоит дешевле: в магазинах чуть-чуть, на рынках - в разы. Но коммуналка в области дороже почти вдвое, а транспорт стоит одинаково. В области, разумеется, нет лужковских доплат пенсионерам и бюджетникам, зато воздух там чище, население спокойнее, преступность ниже. Словом, есть и плюсы, и минусы.

Еще летом первый вице-премьер правительства РФ и председатель совета директоров Газпрома Д.Медведев заявлял о борьбе со спекулянтами на рынке недвижимости. Как известно, инвестиционные покупки являются мощной составляющей, стимулирующей рост цен на квартиры. Корреспондент ПРАЙМ-ТАСС обратился с вопросом к участникам рынка недвижимости - следует ли потенциальным покупателям связывать свои ожидания по снижению цен на рынке жилой недвижимости с кандидатурой Д.Медведева в случае, если он победит на президентских выборах?

Как бы то ни было, даже если Москва утратит статус самостоятельного субъекта федерации, насильного переселения очередников-муниципалов в другие города не будет: закон закрепляет их право остаться жить в своем населенном пункте.

Так о чем же говорят участники рынка недвижимости?
Все ньюсмейкеры сошлись на том, что участники рынка уже сейчас получили достаточную определенность в отношении дальнейших политический перспектив. Эти перспективы связаны с сохранением намеченного курса и дальнейшей реализацией уже осуществляемых национальных проектов и программ, в том числе программы Доступное и комфортное жилье - гражданам России. По словам аналитика компании КомСтрин Олега Борисенка, не стоит ждать кардинальных изменений в связи с возможным избранием Д.Медведева президентом РФ. И это крайне важно, потому что стабильность и предсказуемость сейчас играют главную роль в развитии рынка недвижимости.

Вопрос был задан 72 участникам рынка недвижимости, среди которых 14 агентств недвижимости и консультантов, 7 брокеров и финансовых супермаркетов и 51 девелоперская компания. Картина с ответами напоминает ситуацию с опросами общественного мнения накануне выборов: большинство экспертов в целом поддерживает продолжение выбранного курса. Были и такие, кто высказал критические замечания. А кто-то и вовсе воздержался от оценок.

Политические заявления - отдельно, цены на жилье - отдельно. По словам, генерального директора компании Элит Строй Сергея Гоза, к заявлениям политиков надо относиться с известной долей скепсиса. Эта риторика имеет свою целевую аудиторию. Сейчас власти критиковать не модно, поэтому давайте посмотрим на факты, предлагает С.Гоз. Помимо того, что г-н Медведев является претендентом на президентский пост, он еще и курирует нацпроект Доступное жилье, и за свои слова ему рано или поздно надо будет отвечать. На данный момент у государства нет финансовых возможностей радикально повлиять на снижение ставок по ипотечным кредитам, особенно в условиях кризиса. С другой стороны текущий уровень благосостояния населения не достаточен для активного приобретения жилья с привлечением ипотеки. В этой части вопроса с ним согласен О.Борисенок: Чтобы повысить доступность жилья, будущему правительству нужно работать не над снижением цен путем какого-либо регулирования, а над ростом доходов населения. Сейчас соотношение среднего дохода и средней стоимости квадратного метра примерно 1:5, 1:4, а нужно достичь коэффициента 1:2, 1:3.

О чем заявлял Д.Медведев в июле в Светлогорске? Там, где нет развития, цены замерзли и не двигаются. Но там и доходы не растут. А там, где есть движение, куда поехал бизнес, начинается рост стоимости жилья. По его мнению, к этому нельзя относиться безучастно и нужно стараться на региональном уровне этим управлять. Частично в таком резком росте виноваты спекулянты, которые скупили земельные участки. С такими случаями надо разбираться и надо разбираться крайне жестко, добавил он. Говоря о спекулятивных сделках на рынках, он отметил, что с ними нельзя справиться правоохранительными мерами, но можно бороться экономическими средствами. Вложения в недвижимость стали эффективным способом размещения капитала, - заметил он.

По прогнозам О.Борисенка, сфера недвижимости будет развиваться стабильно. Это означает, что цены будут расти в разумных пределах, и ожидать их снижения нельзя. Чтобы снизились цены на жилье, необходимо снижение цен на все ценообразующие составляющие: цемент, коммунальная инфраструктура, земля и т.д. А это представляется маловероятным.

Не стоит ожидать глобальных перемен и после президентских выборов. Преемственность власти гарантирует развитие страны прежним курсом. Наверняка произойдут перестановки в руководящих кругах, как во власти так и в бизнесе, который связан с властью, но к радикальным переменам в курсе страны это также не приведет, предполагает С.Гоз. Высказывалась идея введения дифференцированного налога на недвижимость. По логике инициаторов, налог должен стимулировать инвесторов, владеющих недвижимостью, начинать ее продавать. Но в итоге собственники будут ориентироваться на рыночную конъюнктуру. Вполне возможно, что вместо продажи недвижимости они будут сдавать ее в аренду.

В любой стране мира ставки по ипотечным кредитам зависят от цены денег на межбанковском рынке, высказывает мнение генеральный директор ипотечной брокерской компании Независимое бюро ипотечного кредитования Дмитрий Балковский. Бороться со спекулянтами на рынке недвижимости следует с помощью либерализации строительного рынка чем меньше бюрократических препон для строителей, тем больше жилья строится и тем оно дешевле, уверен Д.Балковский. Как наглядно показывает американский ипотечный кризис, государственное вмешательство в рынок жилья не приносит ничего, кроме вреда. Причем больше всего страдают самые бедные граждане, продолжает рассуждать он.

Как отмечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, итоги 2006 г значительно усложнили реализацию проекта Доступное жилье. Основной задачей программы является повышение доступности жилья, однако рекордный рост цен, имевший место в прошлом году, сделал жилье /особенно в Московском регионе/ недоступным для большинства граждан даже при поддержке ипотекой, поясняет он. Значительная дефляция на рынке жилой недвижимости может спровоцировать системный кризис, который затронет и смежные финансовые рынки в первую очередь банковский сектор, добавляет К.Ковалев.

Регулировать рынок имеет смысл объемом, снова подчеркнул М.Темников. Пока сейчас больший объем в Москве. Я не знаю, что происходит в регионах, но думаю, что там примерно схожая со столицей ситуация: рынок зарегулирован, анализирует ситуацию он. Их инвесторы не дают того объема, который считается необходимым для города. Отсюда и высокая стоимость. Если попытаться выходить на другой объем, значит и стоимость будет ниже. Это же прямая пропорция, заключает он. Представьте, если у вас по всему городу стоят ларьки с кока-колой, то никто не будет покупать ее в одной точке столько, сколько покупали раньше, иллюстрирует на примере М.Темников.

Корреспондент ПРАЙМ-ТАСС задал вопрос члену совета директоров корпорации Mirax Group Максиму Темникову, насколько может осуществиться заявление о регулировании рынка цен на недвижимость на практике? Мне представляется, что регулирование рынка цен невозможно, потому что это рынок. Мы же давно выходим именно на рыночные отношения!, восклицает М.Темников. Если мы будем применять нерыночные механизмы, то, конечно, все возможно. Можно, например, сказать, что с нынешнего дня все стоит тысячу долларов, ну, тогда не будет продаваемых метров, рассуждает М.Темников. Он предлагает пытаться выходить на сами рыночные показатели через рынок, а именно, через его объемы, через более логичную и свободную согласовательную систему. Если упростить именно эти структурные согласования, тогда количество возможного жилья на единицу города будет больше, продолжает убеждать он. А чем больше предложений, тем меньше цена.

Свой рецепт есть и у директора по маркетингу бюро недвижимости Агент 002 Ольги Побединской. Она предлагает рассматривать в качестве возможных эффективных инструментов для реализации этой программы по доступности жилья сделать: строительство собственного жилья государством и его последующая сдачу в социальный наем; существенное снижение ставок по ипотечным программам кредитования; создание системы целевого льготного налогообложения строительных компаний; полномасштабное стимулирование малоэтажного строительства и повышение прозрачности компаний.

Правильная политика в данном случае должна заключаться в реализации следующих направлений: усиление конкуренции среди застройщиков, развитие строительной индустрии /в том числе модернизация и наращивание мощностей/, обеспечение участков коммунальной инфраструктурой, развитие ипотечного рынка, в том числе разработка новых схем и снижение ставок по ипотечным кредитам, стимулирование роста благосостояния населения, совершенствование законодательной базы, добавляет К.Ковалев.

За период с января 2007 г. по декабрь 2007 г. средневзвешенный рост цен на основные строительные материалы, изделия и конструкции составил 28,08 %. Такие данные приводит в своем исследовании Департамент ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России (АСР) и Союз инженеров-сметчиков. Особенно сильно подорожал цемент, который мэр Москвы Юрий Лужков, выступая на форуме по случаю пятилетия Программы межрегионального сотрудничества Правительства Москвы в сфере строительства, назвал хлебом строительства. Стоимость цемента за год выросла в несколько раз. Мы не получим никакого доступного жилья, если будем спокойно относиться к тому, что происходит в ценообразовании на строительные материалы. И просто угробим национальный жилищный проект, - заявил столичный градоначальник. По его словам, Правительство Москвы еще осенью обратилось в ФАС с требованием проверить практику ценообразования в цементной отрасли, однако никакого ответа от этого ведомства до сих пор получено не было.

Можно, конечно, связывать снижение цен на квартиры и доступность жилья с определенной политической фигурой. Только следует помнить, что нашей жизнью давно управляет рынок. А вот реализация эффективной политики в этой области, действительно, может зависеть от тона, который задает эта политическая фигура. С другой стороны, в наше глобальное время в России возможно продолжение глобальной тенденции на снижение цен. В США цены продолжают стремительно падать. Уже начали падать цены в Великобритании и южном Средиземноморье. Затронет ли это нас? Поживем увидим.
Федеральная антимонопольная служба (ФАС) впервые с лета этого года зафиксировала снижение цен на цемент на 15-16 процентов. При этом чиновники признают, что эта тенденция скорее всего носит временный сезонный характер и продержится в лучшем случае до весны 2008 года. Ускорение темпов строительства спровоцировало дефицит основного стройматериала в стране и, по словам московского мэра Юрия Лужкова, поставило под угрозу реализацию жилищного нацпроекта Доступное жилье - гражданам России.

С ФАС согласен заместитель министра регионального развития РФ Сергей Круглик. Выступая на форуме Москва и регионы: сотрудничество в сфере строительства, он заявил, что нынешнюю стоимость цемента нельзя считать монополистической, так как это цена, установленная на бирже. Иными словами, сырье продается за столько - за сколько его готовы купить участники торгов, и никаких других критериев для ценооборазования не существует. По словам С. Круглика, дефицит цемента реально ощущается только в некоторых регионах.

В ответ на критику Ю. Лужкова глава управления контроля промышленности ФАС Алексей Ульянов заявил, что ФАС ведет постоянный мониторинг уровня цен на цемент. С осени цены упали на 15-16%. Это падение носит сезонный характер. Я думаю, что зимой они будут падать даже при самом худшем раскладе, - сообщил А. Ульянов. По его словам, ФАС еще в ноябре направила на биржу по торговле цементом рекомендации, которые могли бы замедлить рост цен, а также разработала комплекс мер по антикризисному развитию этой отрасли. Формирование цен на главный стройматериал находится на контроле у совета по национальным проектам, а также у председателя Правительства Виктора Зубкова. Однако проблема заключается в том, что спрос на цементное сырье сейчас в несколько раз превышает предложение.

Со своей стороны застройщики готовы самостоятельно инвестировать в развитие цементной отрасли, чтобы не зависеть от конъюнктуры рынка. О намерениях запустить собственные цементные производства уже заявили практически все крупные столичные девелоперы, включая компанию ИНТЕКО, некогда покинувшую этот бизнес. По их оценкам, дефицит вряд ли будет преодолен в течение ближайших 5-7 лет, а значит, те, кто хочет наращивать объемы строительства, должны задуматься и об увеличении объемов выпуска цемента. Однако параллельно строительные компании берут на вооружение технологии, позволяющие снизить его потребление при сооружении жилых домов и других объектов. Есть реальная возможность сократить потребление цемента где-то на треть при сохранении всех качественных характеристик, заложенных в проект, - уверяют они.

Переломить ситуацию на рынке, по общему мнению чиновников и застройщиков, можно несколькими способами: ввозить цемент из-за рубежа (например, из Китая), развивать собственное производство и технологии, позволяющие снизить потребление цемента в строительстве. ФАС уже выступил с инициативой отменить пятипроцентную ввозную пошлину на цемент. Члены Правительства вроде бы не против, однако конкретное решение из-за бюрократических проволочек пока не принято. Между тем, по словам министра природных ресурсов России Юрия Трутнева, в связи со значительным ростом потребности экономики в сырье для стройиндустрии Минприроды предусмотрело в проекте изменений в Долгосрочную государственную программу изучения и воспроизводства минерально-сырьевой базы раздел по различным видам сырья, используемого при строительстве.



Главная --> Публикации