Главная --> Публикации --> Московские власти инициируют внесение поправок в земельный кодекс Релаксация по-русски В москве будет две подземки Готова ли столица возводить жилье на непригодных для жизни землях? Долгая дорога

Какие районы Москвы самые переоцененные и недооцененные по мнению крупнейших игроков рынка недвижимости? Где кроются загадки и парадоксы?



Ни для кого не секрет что он развивается исключительно по своим законам и правилам, понять которые может далеко не каждый профессионал. Давайте послушаем, что думают крупнейшие игроки о таком моменте как переоценка или недооценка его возможностей - рынка московской недвижимости, разумеется.

Рынок московской недвижимости всегда был и останется ареной загадок и парадоксов.

Татьяна Вакуленко, Руководитель отдела элитной недвижимости HomeHunter
Качество того или иного района во многом складывается из таких составляющих, как экология, транспортная доступность и удаленность от центра города, а также комфортность и социальное окружение. Так, если соотносить стоимость квадратного метра с данными факторами, к наиболее переоцененным районам в рамках элитного сегмента городской недвижимости Москвы можно отнести Остоженку, где уровень цен доходит до $70 000 за кв. м., тогда как качество строительства ряда объектов практически не соотноситься со стоимостью квадратного метра. Вместе с тем, район обладает достаточно высокой загруженностью транспортом, как следствие, высоким уровнем загазованности и неблагоприятной экологической обстановкой.





К недооцененным можно отнести Пресненский район, который обладает хорошей транспортной доступностью, развитой инфраструктурой, в то время как уровень цен на жилье значительно ниже, чем в пределах Садового кольца, а также район Замоскворечье, который является достаточно перспективным для возведения элитного жилья, вместе с тем, обладает исторической ценностью, и развитой инфраструктурной составляющей.

Одним из переоцененных районов можно считать Крылатское, где средняя цена за кв. м составила в ноябре 2007 года $7 500, с учетом того, что средняя цена по ЗАО составляет $5 800 за кв. м. Такая высокая цена обусловлена в первую очередь престижностью западного направления и близостью к Рублевскому шоссе. Плюсом этого района также является благоприятная экология: близость Серебряного бора и Москва реки. Однако для этого района остается актуальной проблема загруженности транспортных путей, а развитость социально-культурной инфраструктуры оценивается как низкая.

Константин Ковалев, Управляющий партнер компании Blackwood
К одному из самых недооцененных районов Москвы сегодня можно отнести район Бибирево. Средняя цена квадратного метра на ноябрь 2007 составила здесь порядка $3 900 - $4 000 с учетом того, что средняя цена по СВАО составляет $4 300 за кв. м. Транспортная доступность один из основных факторов, определяющих уровень цен в жилых объектах. Район Бибирево связан с центром города Алтуфьевским шоссе, которое по сравнению, например, с Ленинградским или Рязанским шоссе, обладает хорошей пропускной способностью и средней загруженностью. Кроме того, рядом с этим спальным районом расположен Хлебниковский лес и приток реки Яузы, что поддерживает благоприятную экологическую среду района. Также данный район характеризуется развитой социальной инфраструктурой: только около станции метро Бибирево насчитывается порядка 5 торговых центров.

Александр Дьяченко, Директор департамента развития компании WELHOME
Для начала хочу подчеркнуть, что если сравнивать расстановку сил на московском рынке с элитными районами основных мировых столиц, Лондона, Парижа или Нью-Йорка, то все столичные жилые районы высокой ценовой категории сегодня переоценены. Это связано, прежде всего, с дефицитом предложения, в том числе, на рынке элитного жилья.



Если постараться найти на карте Москвы недооценённый район, то, пожалуй, в наибольшей степени соответствуют этому определению Хамовники. При том, что этот район расположен в центре Москвы, его характеристики выгодно отличаются от других центральных районов: на сегодняшний день он практически свободен от офисной недвижимости, обладает хорошо развитой инфраструктурой и значительным резервом строительных площадок. Стоимость предложения жилья здесь пока ниже, чем в остальных элитных районах: на сегодняшний день, средняя цена квадратного метра на Плющихе составляет $1889 Кроме того, в Хамовниках неплохая ситуация с транспортной доступностью и экологией. Поэтому неудивительно, что именно здесь в последнее время активно строятся новые жилые проекты элитного и бизнес- класса, и в качестве яркого примера востребованности проектов в Хамовниках я бы привёл эффективную реализацию Фьюжн Парка. Отдельно стоит отметить социальную среду Хамовников: здесь расположено много домов советской номенклатуры 1970-80-х гг., поэтому сложившееся окружение можно назвать вполне однородным.

Наиболее ярким примером переоценённого района является Остоженка. При том, что средняя стоимость квадратного метра по данным службы проектного консалтинга и аналитики WELHOME здесь составляет $27800, качественные характеристики предложения района пока далеки от идеала. Однородная социальная среда на Остоженке окончательно ещё не сформировалась: по соседству с новыми элитными особняками по-прежнему встречаются дома с коммунальными квартирами, где люди продолжают жить поколениями ещё с советских времён. С точки зрения качества строительства, застройка района выполнена на привычном для современного элитного жилья уровне, и по качеству не отличается от элитной застройки других районов. Не выделяется Остоженка и по уровню развития инфраструктуры. Об экологии в центре Москвы, на мой взгляд, даже говорить не приходится Не слишком оптимистичная ситуация на Остоженке и с транспортной доступностью, как в отношении правильной организации дорожного движения, так и с точки зрения обеспечения парковочных мест. Завершая портрет Остоженки, нельзя не отметить повышенную для района такого уровня плотность застройки. Нет главного пространства, воздуха и свободы как раз тех неизменных атрибутов элиты, без которых жители не могут чувствовать себя по-настоящему комфортно.

Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик Paul’s Yard
При текущем уровне развития девелопмента в Москве говорить о том, что какой-то район недооценен, не приходится. В каких-то случаях районы развиваются медленнее, чем могли бы (с точки зрения новых проектов) в связи с особенностями местной администрации или стилем работы ключевых девелоперов в районе.



Еще одним препятствием неверной оценки районов является неконкретная и несбалансированная градостроительная стратегия развития города в целом. Какие-то районы развиваются в краткосрочной перспективе в ущерб возможным вариантам развития города в будущем. На какие-то районы наоборот расписаны весьма долгосрочные перспективы, что препятствует как обороту земель, так и деловой активности в области капитального строительства. Зачастую такие районы могут быть использованы вне рамок своего функционального назначения и иметь временное нецивилизованное использование, основанное на коррупции и самозахватах.

Переоцененным с точки зрения цен может оказаться район, который при прочих равных характеристиках престижности имеет одного-двух девелоперов, заинтересованных в определенном обороте средств и не имеющих возможности (желания) увеличить этот объем и в связи со всем этим удерживать цены на высоком уровне.

На мой взгляд, с точки зрения масштабного массового строительства жилья эконом-класса недооцененными остаются микрорайоны между Щелковским шоссе и Измайловским проспектом, Зеленым проспектом и улицей Плеханова, по левой стороне в направлении из города на Варшавском шоссе от Балаклавского проспекта до МКАД. Также интересны районы улицы Островитянова, Ботанического сада, Большой Академической улицы и многих других, инвестиционная привлекательность которых при профессиональных концепциях развития территорий находится не ниже, а часто выше существующих проектов.

В тоже время, несмотря на все препятствия, часто недооцененность района является следствием нерыночного или административного препона, а возможно и низкой квалификации отделов перспективного развития земель.



Последнее время ведется много обсуждений о переоцененности районов центра города и прилегающих территорий. Такие разговоры непрофессиональны. Любой центр любой европейской столицы показывает рекорды в стоимости любой недвижимости, будь она связана с историей города или будь это новый объект. Ценность таких земельных участков может колебаться, но глобальный тренд, очищенный от инфляции и курсовой стоимости валют будет устойчиво положителен.

На мой взгляд, существуют вполне объективные факторы, влияющие на стоимость того или иного района. ЦАО, например, где цена квадратного метра в два, а то и в три раза превышает среднестатистическую (средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке по итогам ноября в ЦАО составила $8020, а в среднем по Москве этот показатель равен $4833) это историческая часть города, центр современного бизнеса и культурной жизни столицы. ЗАО и ЮЗАО считаются самыми экологичными районами Москвы, их традиционно заселяла интеллигенция, и уровень жизни здесь всегда был на порядок выше. Тогда как Восток и Юго-Восток славятся своими промзонами: завод Серп и Молот, нефтеперерабатывающий завод в Копотне, АМО ЗИЛ. А это и вредные выбросы, и непривлекательная архитектура, и соответствующий контингент населения районов. Это общеизвестные факты, и, безусловно, они сказываются на цене. Но, повторю, это вполне справедливая дифференциация.

Наталья Усова, Заместитель директора департамента реализации, МИАН-Девелопмент
Завышены или занижены цены на квартиры в данном районе не более чем субъективная оценка. Потому что основной фактор формирования стоимости жилья сегодня это спрос со стороны потребителей: если он большой, то и цена, соответственно, тоже. Представьте себе, что было бы, если бы квартиры в престижных и наоборот непопулярных районах продавались по одной цене? У нас бы был серьезный дефицит жилья, например, на Западе Москвы и масса невостребованных квартир на Востоке.

Наталья Новикова, Генеральный директор компании Renaissance Realty
Сегодня стоимость элитной квартиры не всегда формируется в соответствии с качественными характеристиками района. Недостаточные размеры придомовых территорий, неблагоприятная экология, транспортная загруженность, высокая плотность застройки, из-за которой страдают видовые характеристики - можно и дальше перечислять те минусы, с которыми приходится мириться жителям престижных районов центра. Тем не менее, спрос на эти квартиры в разы опережает предложение, и цены, повинуясь законам рынка, продолжают расти. И это понятно: места под строительство больше не становится, более того, число строительных площадок в центре значительно сократилось в связи с запретом на точечную застройку. Кроме того, немаловажную роль при покупке элитной недвижимости играет престиж районов ЦАО. Стать владельцем квартиры на Остоженке - значит показать свое высокое положение в обществе. Такая покупка - это признак статуса. И состоятельные покупатели готовы доплачивать за престиж весьма солидные суммы.





Сейчас цены на элитное жилье в ЦАО достигли уровня ведущих мировых столиц - Лондона, Токио, Нью-Йорка, что вполне закономерно, ведь Москва имеет статус одного из самых крупных и значимых городов мира. Кроме того, есть районы, у которых остается большой потенциал для роста цен, например, район Красной Пресни. Привлекательность данного района в глазах инвесторов, обусловлено, в частности, развитием масштабного проекта Москва-Сити, обеспечивающего приток деловой элиты. Также недооцененным пока остается район Таганки. До недавнего времени этот район не входил в
число элитных. В основном здесь были сосредоточены офисные здания, бизнес-центры, а те немногие жилые дома, которые сохранились, в большинстве своем требовали серьезного ремонта. Сейчас ситуация меняется. Свободные площадки образуются за счет сноса ветхих домов и перемещения за пределы центра промышленных предприятий.

Кроме того, стоит признать, что некоторые действительно уникальные квартиры могут найти своего покупателя по цене и выше, чем было бы разумно. Покупатели готовы переплачивать за уникальность, так как качественных и интересных предложений на рынке действительно мало.

Владимир Говорин, Консультант по недвижимости Kirsanova Realty, эксклюзивный аффилированный офис Christie's Great Estates
На мой взгляд, сегодня недооцененных районов в Москве нет. Есть отдельные чересчур переоцененные квартиры, дома, проекты и даже строящиеся микрорайоны, и есть все остальные квартиры и дома с хаотично выставляемыми на продажу ценами, в 80% случаев завышенными на 10-15% от здравого ценника. В результате наши состоятельные сограждане, выбирая себе варианты из всего списка элитных предложений, чаще всего покупают квартиры из числа тех самых 20%, хоть как-то приближенных к реальности по соотношению цены и качества. Остальные же 80% квартир продолжают висеть в рынке. При этом владельцы не хотят слышать, что их квартиры не настолько уникальны, чтобы выставлять их за такую цену. Вместо этого они могут 3 раза за год перевести цену из долларов в рубли, потом - в евро и обратно, при этом ценник, конечно же, увеличится. Возвращаясь к вышесказанному, дам оценку понятию чересчур переоцененные квартиры это недвижимость, которая на 20-40% дороже, чем ее разумная цена.

С одной стороны, цены на элитные квартиры, подскочившие в 2006 году на 70-80% и подтянувшиеся сейчас на 90-100% от цен 2005 года, и год назад, и сейчас вызывают недоумение у некоторых покупателей из числа самых богатых людей нашей страны. А с другой стороны, эти же потенциальные покупатели приносят нам на продажу свои квартиры по таким же бешеным ценам и дешевле отдавать не хотят. Получается замкнутый круг, где многие ошибочно ориентируются на выставляемые цены, а не на цены реальных сделок!

Уже более года существует ситуация, когда есть цена Предложения и цена Сделки, а разницу участники сделок стараются не афишировать. И наоборот, некоторые люди рынка недвижимости рассказывают истории, например, как один человек купил весь этаж (для справки последний, то есть с претензией на пентхаус, но в бетоне) по цене $50 000 за квадрат. После такой информации, как правило, силой заставляешь себя поверить, что это возможно, что покупают-таки сейчас квартиры по столь галактическим ценам. Ведь в этом проекте еще остались квартиры на пару-тройку этажей ниже и по $27 000 - $33 000 надо брать, это уже дешево! Но насилие над организмом продолжается недолго, т.к. потом нам звонят клиенты и говорят, что Застройщик предлагает только ему со скидкой 30%, что делать? И таких только ему за неделю может позвонить несколько человек.



Для меня до сих пор остается загадкой заявляемая многими участниками рынка элитарность любого из проектов на территории Москва-Сити. Прежде всего, смущает социальная среда вокруг, транспортная проблема, стоимость содержания апартаментов, которая из-за грандиозных общественных зон по факту может перейти отметку $10 за кв.м. в месяц. Масштабы каждого проекта могут привести к тому, что сдаваться в эксплуатацию каждый комплекс будет далеко не по одному году. И самое главное не понятно, когда будут завершены все соседние стройки и когда можно будет начать более-менее нормально жить.

Наиболее престижные и дорогие квадратные метры наблюдаются у нас в зоне Золотой Мили и в арбатских переулках. Однако неблагоприятная экологическая обстановка, транспортная перегруженность и зачастую несоответствие возводимых новостроек действительно высокому классу жилья из-за трудности в проведении коммуникаций и наличия исторических построек, заставляют задуматься об истинной ценности этих районов. Так, практически полностью исчерпал свой потенциал район Арбата здесь застройка максимально ограничена большим числом исторических памятников. Самыми переоцененными районами, пожалуй, можно назвать районы у метро Савеловская, Белорусская и Рижская - близко расположенные к деловому центру и основным магистралям города, с наличием высококлассного жилья, они, тем не менее, зачастую полностью парализованы с точки зрения автомобильного движения, экологическая обстановка также оставляет желать лучшего.

Евгений Скоморовский, Управляющий директор CENTURY 21 Запад
Некоторые районы Москвы остаются самыми дорогими и популярными скорее по сложившейся традиции и восприятию, хотя при этом они могут уступать по качеству жизни другим, менее престижным районам города. Еще с советских времен сложилась ситуация, когда одни районы считались более престижными, и при размене квартир за них приходилось доплачивать при равной площади и другим характеристикам обмениваемого жилья. Исторически высоко ценились районы Арбата, Фрунзенская набережная, Кутузовский проспект, район у метро Университет, а, скажем, Новогиреево и Бутово считались уделом неудачников. Несмотря на закрепившуюся за каждым районом репутацию, некоторые из них в последние годы действительно испортились. В то же время есть районы, на которые сегодня стоило бы обратить внимание.



В числе недооцененных районов можно упомянуть Фили-Давыдково в ЗАО, обладающий потенциалом роста в связи со скорым открытием станции метро Славянский Бульвар, Хорошево-Мневники в СЗАО, где запланированы к реализации ряд интересных инфраструктурных проектов, а также несколько районов СВАО: Свиблово, Ростокино, Марфино, где также в ближайшем будущем появятся новые объекты инфраструктуры. СВАО вообще один из наиболее динамично развивающихся округов столицы. Здесь активно реализуется программа высотного строительства: завершено возведение 34-этажного жилого дома на ул. Сельскохозяйственной; в стадии подготовки строительной площадки находится административно-жилой комплекс в проезде Серебрякова, вл. 11 13, состоящий из трех зданий различной этажности (от 35 до 45 этажей) общей площадью 150 тыс. кв. м; начинается строительство небоскребов китайского делового центра у станции метро Ботанический сад. Свое внимание на округ обратили такие девелоперы, как ДОН-Строй (комплекс Седьмое небо у Останкинского пруда), Капитал-груп (многофункциональный комплекс Триколор площадью 275 тыс. кв. м на ул. Ростокинской, вл. 2).

Ведь спрос на недвижимость в районе Садового кольца будет существовать всегда. Всегда найдутся люди с достаточным капиталом, желающие приобщиться к истории, культуре страны. Их не пугает плохая экология в ЦАО. Просто это совсем другой мир, другая жизнь. Переулочки Арбата не возможно ни с чем сравнить. Именно такими понятиями и привлекателен центр столицы для покупателей.

Александр Козлов, Начальник отдела маркетинга и рекламы Пересвет-Девелопмент
На текущий момент самыми переоцененными районами можно назвать районы ЦАО. Например, стоимость одного квадратного метра варьируется здесь от 10-12 до 25-30 тысяч долларов США. Несмотря на это такая переоценка во многом обоснованна.



Самыми недооцененными районами можно назвать некоторые районы, расположенные в ЮВАО и ВАО которые имеют достаточно определенные перспективы главным образом связанные с выводом промышленных предприятий за черту города. Кстати, более радужные перспективы у ВАО. Этому способствует наличие в этом районе одной из крупнейших в Европе парковых зон Измайловского лесопарка. В настоящее время в районах ВАО и ЮВАО идет массовая застройка. Например, район Кожухово недавно упомянул во время посещения новостроек руководитель комплекса архитектуры и строительства города Москвы Ресин В.И. В этом районе скоро начнется строительство нового микрорайона, имеющего в своем составе коттеджи, таунхаусы и малоэтажные жилые дома. Старое Косино также находится в составе ВАО. В этом районе перспективы возведения жилых микрорайонов - колоссальные. Кроме того, на территории ВАО имеется довольно много домов пятиэтажного ветхого фонда.

В итоге
Сразу же хочется отметить, что круглый стол получился весьма интересным как своим солидным составом спикеров, так и разнообразием мнений. Конечно же, преобладала мысль о том, что самым переоцененным районом, вернее округом является ЦАО. В частности много не самых сладких слов прозвучало в адрес Арбата и Остоженки. Именно там, несмотря на самые дорогие метры, наиболее остро ощущаются недостаточные размеры придомовых территорий, неблагоприятная экология, а также транспортная загруженность помноженная на высокую плотность застройки вкупе с совсем неоднородной социальной средой. В противовес вышесказанному лично от себя приведу слова Александра Козлова, Начальника отдела маркетинга и рекламы Пересвет-Девелопмент, - Несмотря на это такая переоценка во многом обоснованна. Ведь спрос на недвижимость в районе Садового кольца будет существовать всегда. Всегда найдутся люди с достаточным капиталом, желающие приобщиться к истории, культуре страны. Их не пугает плохая экология в ЦАО. Просто это совсем другой мир, другая жизнь. Переулочки Арбата не возможно ни с чем сравнить. Именно такими понятиями и привлекателен центр столицы для покупателей.

Алексей Шленов, заместитель генерального директора МИЭЛЬ-Брокеридж по регулярному рынку жилья
Стоимость квартиры не всегда формируется в соответствии с качественными характеристиками района. Дисбаланс спроса и предложения в каждом конкретном районе может периодически влиять на цену вне зависимости от комфортности. В связи с тем, что в настоящее время цены на недвижимость растут, определить переоцененный район достаточно сложно. Самыми дорогими по исторической традиции в Москве являются районы, находящиеся в центре, в частности, рядом с метро Тверская, Пушкинская, Маяковская, Арбатская, Кропоткинская. Жилье здесь стоит не менее $8 тыс. за кв.м.
К одному из самых недооцененных районов я бы отнес Строгино. Это экологически чистая курортная зона. Кроме того, в ближайшее время здесь будет открыто метро и организована транспортная развязка, соединяющая МКАД и Строгино, что сделает транспортную доступность более удобной. Это в дальнейшем приведет к повышению цен, так что покупать недвижимость в Строгино лучше сейчас.

Эксперты не исключают, что легализация недвижимости в результате ускорится, но ненадолго: за этим могут последовать соседские войны из-за несогласованных границ и, как следствие, увеличение числа судебных разбирательств.

Не менее интересно прозвучала информация из уст Алексея Шленова, заместителя генерального директора МИЭЛЬ-Брокеридж по регулярному рынку жилья, о самом недооцененном районе, каковым, по его мнению является район Строгино. Действительно, именно там прекрасная экология и транспортная доступность, к тому же ощущаемая перспектива открытия метро. И все это по относительно низкой цене, которая непременно в скором времени вырастет на порядок. Не менее интересно прозвучало и мнение Владимир Говорина, Консультанта по недвижимости Kirsanova Realty, в частности высказывание о переоцененности проекта Москва-Сити, - Прежде всего, смущает социальная среда вокруг, транспортная проблема, стоимость содержания апартаментов, которая из-за грандиозных общественных зон по факту может перейти отметку $10 за кв.м. в месяц. Масштабы каждого проекта могут привести к тому, что сдаваться в эксплуатацию каждый комплекс будет далеко не по одному году. И самое главное не понятно, когда будут завершены все соседние стройки.
Депутаты Государственной Думы одобрили законопроект, который отменяет для некоторых категорий владельцев земельных участков дорогостоящую процедуру межевания при оформлении права собственности. Таким образом, была предпринята попытка спасти дачную амнистию, и вовлечь как можно больше людей в процесс легализации своей собственности.

Воспользоваться упрощенным порядком оформления могут граждане, получившие землю до 1 октября 2001 года, но не имеющие ни на земельный участок, ни на строения, государственного свидетельства о собственности.

Дачная амнистия пока буксует
Закон о дачной амнистии вступил в силу c первого сентября 2006 года и с этого момента владельцы земельных участков и дач по всей России получили право в упрощенном порядке зарегистрировать свою собственность.

В рамках дачной амнистии зарегистрировать можно не только участок, но и находящийся на нем дом, гараж, хозяйственную пристройку. Однако, чтобы совершить эту процедуру, необходимо обратиться в отделение регистрационной палаты и предоставить любой документ, подтверждающий право собственности, например, справку из садового товарищества или кооператива, а также кадастровый план участка. Но именно составление кадастрового плана стало для многих дачников камнем преткновения на пути легализации своего имущества.

Вместе с тем, до сих пор, по данным Росрегистрации, в стране официально зарегистрировано только около 60% всех земельных участков и строений на них, при этом в большинстве случаев это владения, купленные гражданами в течение последних десяти лет.

Система оказалась не готова к обработке такого количества документов, - говорит он.

Через полгода после введения дачной амнистии стало ясно, что легализация недвижимости начала буксовать. По словам партнера компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталия Можаровского, на данный момент своим правом воспользовались только 1% дачников.

Процедура межевания необходима для получения кадастровой справки о выделении на земельном плане участка с нанесением относительных картографических координат. Такая справка входит в перечень документов, которые владелец участка подает в регистрационную палату, чтобы закрепить свое право на землю и реализовать право распоряжение ей, - поясняет генеральный директор компании Арт-билдинг Андрей Анохин.

Разграничение участков бьет по карману
Для составления кадастрового плана собственнику необходимо пройти процедуру межевания, то есть определить границы своего участка, ведь многие владельцы уже давно расширили свои владения, в том числе и за счет соседских земель.

В настоящее время предпринимаются попытки установить максимальные цены по проведению межевания земельных участков, предоставленных физическим лицам. Так, в Московской области с августа 2007 года действует закон, устанавливающий предельную цену за проведение землеустройства в размере не более 450 рублей за сотку, и при этом не более 7000 рублей за один земельный участок, - рассказывает юрисконсульт юридической компании Частное право Елена Рябкова.

Межевание проводят коммерческие структуры, которые вправе самостоятельно устанавливать тарифы на свои услуги, правда, власти субъектов федерации, согласно закону, могут определять верхние пределы цен.

По умолчанию дело может рассматриваться довольно долго. Поэтому за ускорение процесса придется платить неофициально, - отмечает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.

В то же время, по ее словам, данное ограничение на практике работает далеко не всегда, и зачастую компании продолжают устанавливать более высокие цены за проведение межевания. Такая ситуация складывается и в других регионах. Более того, коммерсанты нередко включают в стоимость своих услуг и оперативность оформления документов.

Отмена межевания чревата соседскими войнами
Перед завершением своей работы Госдума четвертого созыва решила облегчить жизнь дачникам: в середине ноября депутаты одобрили поправки, которые избавляют некоторые категории граждан от необходимости проводить столь затратную для них процедуру межевания.

По ее словам, стоимость межевого дела колеблется от пяти до 45 тысяч рублей в зависимости от сроков его рассмотрения, которые составляют от двух недель до шести месяцев.

Но для тех участков, в отношении которых кадастровый учет вообще никогда не проводился, то есть им даже не присвоен кадастровый номер, владельцам все же потребуется осуществить кадастровый учет участка, для чего, соответственно, понадобится определить и закрепить границы участка на местности, - предупреждает Рябкова.

По словам Анохина, благодаря отмене межевания владельцы сэкономят на услугах землемеров. Теперь достаточно будет предоставить устаревший кадастровый план, а также документ из садового товарищества или кооператива, чтобы получить свидетельство о регистрации собственности.

Что это, кто и как будет его составлять - непонятно. Вероятно, его составление и заменит нынешнее межевание, - полагает Рябкова.

В законопроекте используется понятие межевой план. Однако у этого понятия нет четкого определения, указывают юристы.

Если взаимных претензий нет, то проводить межевание не нужно. Однако в случае, если соседи будут возражать против общих границ, то придется не только проводить межевание, но и, возможно, решать дело в суде, - опасается Литинецкая.

Вместе с тем, многие эксперты сходятся во мнении, что удобная, с одной стороны, отмена межевания, с другой стороны, чревата для некоторых собственников междоусобными войнами и, как следствие, увеличением числа судебных исков.

Даже если владелец участка без труда оформит право собственности, то потом у него могут возникнуть проблемы. Во-первых, ему тяжело будет продать или заложить участок, так как, например, к договору о залоге необходимо прилагать план участка. Во-вторых, если недоброжелательные соседи узнают о том, что регистрация участка прошла без согласования границ с ними, то они могут инициировать судебное разбирательство, и таким образом, увеличится количество споров с соседями и, как следствие, возрастет нагрузка на судебную систему, - подчеркивает эксперт.

В свою очередь, Можаровский считает, что отмена межевания даст кратковременный эффект, но в целом это очень опасная мера, которая может привести к негативным последствиям.

Не исключено, что желающие легализовать свою недвижимость будут подделывать документы, доказывающие, что споров о границах с соседями у них нет, - говорит юрист по земельным вопросам юридической компании Иванян и партнеры Юлия Бахарева.

Поэтому перед тем, как пойти в регистрационную палату с документом, лучше заручиться согласием соседа, особенно в том случае, если раньше участок был расширен за счет соседской территории. Но если договоренности с соседями будут устными или оформленными без соответствующего юридического сопровождения, то на этой почве тоже могут возникнуть различные злоупотребления.

В любом случае, услуги нотариуса будут дешевле, чем межевание и последующие разбирательства в суде, - считает она.

По ее мнению, хорошим решением этой проблемы станет участие нотариуса, который заверит все договоренности соседей.

Эксперты считают, что проведение межевания при наличии земельного кадастра действительно излишне и что в течение первых пяти - десяти лет отмена межевания станет хорошим способом вовлечь в гражданский оборот максимальное количество земельных участков.

С мнением о том, что отмена межевания не решит все проблемы дачной амнистии, согласен и Анохин: Эта мера больше популистская. Депутаты пытаются решить проблему дачной амнистии, однако главная причина, по которой она зависла, не в дороговизне межевания, а в том, что у земельных комитетов и регистрационных палат объективно не хватает ресурсной базы для проверки всех документов и регистрации прав.

За каждым обменом или покупкой жилья стоит жизненная ситуация. Одной из категорий людей, меняющих московскую квартиру на жилье в других регионах, в последние годы стали военнослужащие. Программа Государственных жилищных сертификатов (ГЖС) позволяет увольняемым военным получить целевую субсидию на покупку жилья. Причем они вправе сами выбирать, в каком регионе покупать квартиру. Казалось бы, Подмосковье должно быть весьма популярным районом для переселения из отдаленных военных городков: близость к Москве позволяет найти работу, а квартиры здесь дешевле, чем в столице. На деле этого не происходит. Гораздо чаще люди стремятся реализовать сертификаты на Московском рынке недвижимости. Часть этих квартир затем обменивается на лучшее жилье в пригородах столицы.

Но в долгосрочной перспективе такой порядок себя изживет. При дальнейшей продаже участка или его разделении границы должны быть определены на местности. Без проведения данной процедуры ни один владелец не сможет быть уверен, что участок останется в его собственности, и он сможет пользоваться им без всяких юридических проблем.

Причина, по которой военнослужащие предпочитают Москву Подмосковью, проста. Расчетная стоимость квадратного метра в столице выше. Она составляет сейчас 17 тысяч рублей за квадратный метр, а в Подмосковье – 12 тысяч. На деле это означает, что, реализуя сертификат за пределами МКАД, его обладатель теряет более 150 долларов с кв. метра. Сумма субсидии рассчитывается как производная расчетной стоимости квадратного метра в данном регионе и нормы площади на семью военнослужащего. На одного человека положены 33 кв. метра, на двоих – 42, на семью из трех и более человек – по 18 кв. метров на каждого члена семьи. Нехитрая арифметика позволяет вывести сумму субсидии на семью из трех человек в 918.000 руб. или примерно $29000 в Москве. Потеря такой семьи от реализации сертификата в Подмосковье составит около $8500.

Ситуацию прокомментировал начальник отдела продаж агентства недвижимости «Триумфальная арка» Юрий Грибин. Компания является одним из лидеров продаж квартир по Программе ГЖС в Московском регионе. Ее президент Геннадий Юсин возглавляет комитет Российской гильдии риэлторов по реализации этой программы.

В самой столице, между прочим, сейчас среди увольняемых офицеров около 800 семей очередников. Среди военнослужащих-москвичей с 1999 года было реализовано лишь 182 сертификата. Между тем, до принятия программы ГЖС такое количество семей обеспечивалось за один год. Казалось бы, богатое московское правительство могло бы помочь своим военнослужащим. Но программа финансируется не из московского, а из федерального бюджета. В прошлом году было запланировано выдать 100 сертификатов, но «неожиданный» рост расчетной стоимости квадратного метра привел к сокращению количества сертификатов вдвое.

Выходит, что все должны ринуться покупать квартиры в Москве. Но не все так просто. Хотя одной из ключевых идей программы ГЖС было обеспечить право людей на выбор жилья в любом месте, на деле процесс тормозится на местах. Случаются необоснованные отказы в выборе Москвы как места реализации субсидии. Житейская логика ясна: если ты не призывался из Москвы, то почему претендуешь на жилье в ней? Такую позицию, в частности, озвучил представитель Московского военного комиссариата на прошедшем в ноябре форуме по жилью для военных.

Понятно, что реально приобрести квартиру в Москве при таком раскладе можно двумя способами: с помощью значительной доплаты или через столь же значительное уменьшение площади. Очевидно, что за $36 тыс. в столице нельзя купить 72 кв. метра жилой площади. Если у военнослужащего нет недостающих $30 тысяч, то он вправе уменьшить площадь покупаемого жилья в пределах санитарных норм.

Проявления административного произвола, однако, не главная проблема при реализации сертификатов на московском рынке военнослужащими из отдаленных гарнизонов. Гораздо более серьезным препятствием является несоответствие расчетной стоимости и реальной рыночной цены предложения. 17000 рублей за кв. метр – это чуть больше 500 долларов. Оставим здесь без комментариев расчетные методики, применяемые Госстроем при определении этой суммы.

Программа ГЖС рассчитана не только на военных, но и на увольняемых из правоохранительных органов. Надо сказать, что московские милиционеры оказались в более привилегированном положении: они получают субсидии из расчета не 17, а 27 тысяч рублей за кв. метр. Высокопоставленные служащие МВД также имеют право на дополнительную площадь под кабинет (это, впрочем, касается и военных). Так что москвич, увольняемый из рядов МВД, может получить субсидию, эквивалентную 60-80 тысячам долларов и приобрести квартиру от 70 до 100 кв. метров.

А нормы эти для Москвы и Подмосковья тоже разные: соответственно 10 и 12 кв. метров на человека. Это становится еще одной причиной, усложняющей покупку жилья в Подмосковье. Дело в том, что люди хотят селиться либо недалеко от Москвы, либо вблизи городов-спутников (Реутов, Люберцы, Электросталь и др.). Там лучше инфраструктура и легче найти работу. Но цены на жилье в таких местах ненамного ниже московских. В результате, более высокая, чем в Москве, санитарная норма, до которой можно понижать метраж, при более низкой субсидии на единицу площади создают ценовую вилку, не позволяющую военным реализовать свои сертификаты без значительной доплаты.

Несмотря на все проблемы с ГЖС, программа действует и почти всегда можно найти реальный вариант на рынке жилья. Среди работников «Триумфальной арки» много отставных военных, включая самого Юрия Грибина и Геннадия Юсина. За последний год компания помогла решить жилищную проблему с использованием ГЖС примерно 40 семьям военнослужащих. Я спросил: «А сколько человек купили по сертификату через вашу компанию квартиру в Подмосковье?». «Один», — ответил Ю.Грибин. Один к сорока – если это не статистика, то повод к размышлению.
Единственными нормативно-правовыми актами, регулирующими вопросы расприватизации жилого помещения, сегодня являются Конституция РФ, обладающая высшей юридической силой, и Гражданский кодекс РФ.

После получения квартиры в Москве некоторые военные пенсионеры хотят ее продать или обменять на жилье в другом районе, в частности в Подмосковье. Здесь, правда, налоговое законодательство приготовило еще один неприятный сюрприз. Поскольку обмен осуществляется через продажу и последующую покупку, в действие вступает норма, по которой продавец квартиры стоимостью более 1 млн. рублей должен уплатить налог в размере 13%, потому что его выручка от сделки трактуется как доход, если он не прожил в квартире 5 лет.

Существуют два способа расприватизации жилых помещений:

Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (Конституция РФ, ст. 35, п. 31.) Таким образом, расприватизация жилых помещений возможна только в судебном порядке путем подачи иска. Федеральным законом РФ № 55-ФЗ от 20 мая 2002 года было введено дополнение в ФЗ РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" (далее - Закон), в котором впервые закреплена норма о расприватизации жилого помещения (ст. 9.1),

2) путем расторжения договора приватизации.

1) путем признания иска о недействительности договора приватизации;

гражданами, принявшими участие в приватизации,

Иск о признании договора приватизации жилья недействительным может быть подан в суд:

иными гражданами (опекуном, попечителем и др.);

другими заинтересованными лицами (например, членами семьи собственников);

органами опеки и попечительства в защиту интересов несовершеннолетних или недееспособных;

прокурором;

Ответчиком по спорам, связанным с расторжением договоров приватизации или признанием договора приватизации недействительным, в зависимости от того, с кем был заключен договор приватизации, может быть:

органами государственной власти или органами местной администрации.

предприятие или учреждение, с которым заключен договор.

местная администрация;

Иск может быть предъявлен в течение трех лет с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ГК РФ, ст. 195,196). Данный срок в случае его пропуска может быть восстановлен судом - при признании причин пропуска уважительными (ГК РФ, ст. 205).

Исковое заявление нужно подавать в суд по месту нахождения спорного жилого помещения (ГПК РСФСР, ст. 119). В Москве исковые заявления о расприватизации принимают как межмуниципальные (районные) народные суды по месту нахождения квартиры, так и Перовский межмуниципальный народный суд (по адресу Управления приватизации жилищного фонда Департамента муниципального жилья правительства Москвы). В исковом заявлении о признании договора приватизации недействительным следует не только указать основание недействительности договора, но и убедить суд, что указанные обстоятельства имели место.

не менее двух копий решения суда;

Если суд принял постановление о расприватизации жилого помещения, то это решение, вступившее в законную силу, следует зарегистрировать в соответствующих органах (Регистрационной палате, БТИ и др.). В Москве для регистрации в Департаменте муниципального жилья следует представить:

паспорта всех сособственников (если один из собственников не является на регистрацию, то необходимо представить выписку из домовой книги с указанием паспортных данных);

подлинник договора передачи жилья в собственность и свидетельства о собственности на жилище (или отметку в решении суда об их местонахождении);

Расприватизация жилого помещения - одна из гражданско-правовых сделок. Смысл ее состоит в следующем. Лица (которые участвовали в приватизации), проживающие в приватизированной квартире, могут расторгнуть договор передачи квартиры в частную собственность и заключить с предыдущим собственником (например, Комитетом муниципального жилья) договор найма. Поскольку приватизации подлежат жилые помещения, занимаемые гражданами на условиях социального найма, при расторжении договора передачи квартиры в частную собственность предыдущий собственник (Комитет муниципального жилья) заключает с гражданами (заново) договор социального найма. Граждане, которые приватизировали жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством РФ и законодательством субъектов РФ (Закон, ст. 9.1).

справку из РЭУ об отсутствии задолженности по квартплате.

В случае расприватизации жилого помещения собственник становится нанимателем и лишается права на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения (Закон ст. 11). При этом данным правом могут воспользоваться:

Несмотря на введение данной статьи на федеральном и региональном уровнях еще не выработан порядок расприватизации жилых помещений и все вопросы решаются в судебном порядке. Поэтому лица, изъявившие желание расприватизировать квартиру, должны обратиться в районный суд по месту нахождения соответствующего органа (например, управления муниципального жилья), с которым ранее был заключен договор передачи в собственность жилого помещения с исковым заявлением о расторжении договора передачи.

несовершеннолетние члены семьи собственника при достижении ими совершеннолетия.

лица, проживающие вместе с собственником и изъявившие согласие на приватизацию, но не ставшие сособственниками жилого помещения;



Главная --> Публикации