Главная --> Публикации --> «меге» и metro опять не повезло Московские власти инициируют внесение поправок в земельный кодекс Релаксация по-русски В москве будет две подземки Готова ли столица возводить жилье на непригодных для жизни землях?

Городская администрация каждые три-пять лет принимает очередную программу по выводу промышленных предприятий из исторического центра Петербурга. Однако внятных правил для инвесторов и достаточного финансирования для подготовки мест, куда можно перебазировать заводы, до сих пор нет. Все проекты, которые реализованы или находятся в работе сейчас, не имеют отношения к государственным программам: инвесторы действуют на свой страх и риск.

Дефицит участков и большое количество производств в центре Петербурга заставляют инвесторов более активно заниматься редевелопментом индустриальной недвижимости. Причем абсолютно самостоятельно.

В процессе редевелопмента должны участвовать несколько сторон. Однако малоэффективная государственная власть в России делает невозможным развитие государственно-частного партнерства в этой сфере. О необходимости вывести производства из центра города администрация говорит много, однако помогает частному бизнесу мало. В последнее время процесс вывода предприятий активизировался. Впрочем, скорее можно говорить не о полном выводе, а об уплотнении территорий заводов и продаже излишков недвижимости земельных участков и зданий.

По данным Института проблем предпринимательства (ИПП), в городской среде индустриально развитых стран промышленная застройка преображается более динамично, чем в России, по нескольким причинам. Во-первых, задействованы рыночные механизмы, включая принципы налогообложения, доступность финансовых ресурсов и прочее. Во-вторых, эти механизмы стимулируют рациональное (а поэтому часто непроизводственное) использование территорий, занятых промышленной застройкой. В-третьих, развитые страны избавляются от грязных и трудоемких производств, переводя их в третьи страны. Перенос предприятий происходит при участии административных органов.

Как правило, инвесторы перепрофилируют бывшую промышленную недвижимость в торговые комплексы или бизнес-центры, расположенные сразу в нескольких корпусах. Однако нередки случаи возведения жилья на индустриальных землях после сноса заводских корпусов и деконтоминации (очистки) территории.

К сожалению, констатируют специалисты, нередко вывод промышленного предприятия означает его гибель. Процесс начинается исключительно ради интересного участка в центре города. Дальнейшая судьба предприятия инвестору абсолютно неинтересна, а руководство предприятия получает вознаграждение. Один из редких примеров для подражания ЗАО Первая мебельная фабрика, которое с помощью инвестора Балтик Трэвел Компани и бюджетных средств перебралось из Петроградского района в промзону.

Не менее существенная причина необходимость получить оборотные средства или средства на реконструкцию действующих цехов. Например, концерн Силовые машины продает участок площадью 7,2 га, несколько цехов и административный корпус завода Электросила на Московском проспекте. Средства необходимы для выполнения инвестиционной программы концерн увеличивает производственные мощности.

Быть заводом дорого
Каждый из участников процесса редевелопмента имеет свои резоны. Главный фактор, который заставил предприятия делиться землей, спад производства в 1990−е годы. Сегодня некоторая часть площадей или сдана в аренду, или законсервирована. Кроме того, при строительстве предприятий на земле не экономили предприятия получали про запас целые гектары. Таким образом, сегодня у заводов есть земельные излишки, территории целого ряда предприятий используются неэффективно. Если прежде городская администрация предоставляла заводам налоговые льготы на землю, то теперь политика руководства наконец-то изменилась и предприятия начали считать деньги.

Землю крестьянам, фабрики девелоперам
Прежде чем ввязываться в проект, необходимо просчитать его экономический эффект. Для оценки инвестиционной привлекательности территорий используется целый ряд параметров, при отсутствии (или наличии) которых инвестор может отказаться от реализации проекта. Первый возможность комплексного освоения территории, то есть полного освобождения участка от производств. Если на площадке остаются подобные объекты, инвестиционная привлекательность снижается. Например, остаточные явления в виде санитарно-защитных зон делают невозможным жилищное строительство. По мнению оценщиков ИПП, комплексное освоение в Петербурге возможно в Петроградском районе (Петровский остров, район Кантемировского моста, Петроградская набережная) и Василеостровском (нежилые зоны Уральская, Балтийская).

Производственные здания более иных форматов подвергаются коренным перестройкам и реконструкциям вследствие часто меняющейся технологии, рассказывает руководитель департамента оценки ИПП Алексей Шаскольский. В странах с рыночной экономикой они сносятся и перестраиваются чаще, чем жилые и общественные здания. Но собственно промышленные территории, занимающие подчас значительную часть центра города, с трудом поддаются преобразованиям. Это сопротивление материала связано с комплексом правовых, экономических, финансовых, социальных и других причин.

Третий параметр использование территории без ограничений. К сожалению, расположенные в историческом центре индустриальные объекты обычно имеют обременения. Как правило, проблемы возникают с инженерными сетями, поскольку объекты инфраструктуры в этой части города изношены. Также может недоставать мощностей по словам директора по развитию недвижимости компании Сестра ривер девелопментс Ирины Анисимовой, почти всегда надо докупать недостающие. Однако для этого сначала нужно получить новые техусловия. На щедрость монополистов рассчитывать не приходится: получение ТУ может затянуться надолго, а может вообще не случиться, если монополист так решил. Дополнительно закупаемое электричество обходится инвестору в среднем в 25 тыс. рублей за 1 кВт.

Помимо этого, для общественно-деловых зон важна транспортная доступность. Кроме вышеперечисленных районов этим свойством обладают промышленные зоны Октябрьская, Левобережная, Выборгская.

Подготовка и проведение сделки занимают несколько месяцев. За это время инвестору необходимо докопаться до сути ситуации, чтобы потом не было мучительно больно за потраченные деньги. Например, некий иностранный инвестор купил промышленные здания, не позаботившись выяснить, чья земля под ними. Участок оказался в собственности города. Мало того, по Генплану в этом месте предусмотрено дорожное строительство. Поэтому здания через несколько лет придется снести.

Кроме того, ограничения накладывает КГИОП, поскольку даже на территории предприятий нередко встречаются здания памятники промышленной архитектуры. Очевидно, что обязательное сохранение (и обязательная реставрация и реконструкция) не только удорожают проект, но и не позволяют оптимально использовать участок.

Закопанные деньги
Кроме вышеперечисленных затрат при реализации проекта инвестора ждут непредсказуемые затраты на деконтоминацию (обеззараживание и санацию) территории. С одной стороны, очевидная зараженность почв и здания значительно снижают стоимость участка. С другой затраты на рекультивацию, снос и прочие работы до выхода на площадку обычно просчитать невозможно. При этом обе стороны сделки, как водится, стараются перехитрить друг друга. Например, известны случаи, когда будущий покупатель разливал на территории предприятия какой-нибудь химикат (бывает достаточно одной пробирки), а затем проводил бурение именно на этом месте. В результате продавец вынужден был уменьшить первоначальную цену на несколько миллионов долларов.

Помимо этого, инвесторы сталкиваются с проблемами в процессе подготовки и реализации проекта. Одна из застарелых проблем документальное оформление права собственности на промышленные территории. До сей поры многие предприятия, несмотря на давно прошедшее акционирование, не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости. По словам Алексея Шаскольского, такие участки, особенно если они расположены на бойком месте, вызывают большой интерес у рейдеров. Однако предприятия не спешат оформлять документы. Это достаточно длительная процедура (полгода и больше), за которую вынуждены браться инвесторы. Нередко они или финансируют оформление документов, или вообще сами бегают по инстанциям.

Рекультивация подразумевает, что девелопер должен снять верхний слой почвы (в зависимости от глубины заражения) и вывезти ее на полигон, заменив чистой. Стоимость размещения на полигонах (в зависимости от характера загрязнения) минимум 100 рублей за тонну земли. С ростом опасности загрязнения цена очистки растет в разы. При этом следует учесть, что тонна земли занимает меньше квадратного метра. Кроме обеззараживания территории нередко требуется провести деконтоминацию заводских стен после разборки. По данным Сестра ривер девелопментс, в зависимости от сложности процесса и стоимости переработки строительного мусора снос обходится в среднем в 3,6 тыс. рублей за 1 кв. м. Нередко стены предприятий оказываются насквозь пропитанными вредными веществами. В этом случае строительный мусор подлежит захоронению, а стены оставшихся корпусов очистке.

Обеззараживание территорий нередко перерастает в серьезную проблему. В первую очередь потому, что глубина и характер заражения становятся известны только после очень детального обследования. Например, проект Набережная Европы использует территорию ГИПХ Прикладная химия. Специалистам очевидно, что все 10 га земли требуют серьезной санации по профилю института. Но насколько глубоко заражена почва, до сих пор неизвестно.

По признанию девелоперов, заметно тормозит процесс административное нововведение проекты планировки (ПП). Если инвестор строит один дом, его обязывают представить ПП на целый квартал. Если необходимо реконструировать территорию в несколько гектар, он должен представить в администрацию ПП уже на несколько десятков гектар. По словам Ирины Анисимовой, разработка проекта планировки занимает минимум восемь месяцев, но может длиться и полтора года. Если сюда добавить еще перечень необходимых согласований, можно удивляться, как вообще кто-то что-то реконструирует.

Компания Сестра ривер девелопментс перестраивает бывший Сестрорецкий инструментальный завод в жилой комплекс. Поскольку заводские корпуса сносить нельзя, компания будет очищать стены. При этом, по словам Ирины Анисимовой, применят технологию, по которой в России еще никто не работал. С помощью различных составов кирпичи (кладка стен) очищаются, затем покрываются адсорбентом, сверху консервантом. Использование этой технологии позволяет компании получить специальный экологический сертификат, подтверждающий чистоту жилья, которое прежде было промышленной недвижимостью.

Город, по информации Комитета экономики, готовит сейчас 8 тыс. га под промышленное строительство. В бюджете на 2007 год для этого запланировано 300 млн рублей, в будущем году 350−400 млн. Однако львиная доля средств идет на подготовку земли под строительство промышленных гигантов, а не для промзон, куда можно перебазировать предприятия из центра города.

Проблемой оборачивается и поиск мест, куда можно перебазировать предприятие. Как отмечает генеральный директор компании Петрополь Марк Лернер, существенный момент наличие подготовленных участков: По сей день не все зоны, на которых предлагается аккумулировать объекты промышленного назначения, обладают достаточными инженерными мощностями для обеспечения работы предприятий. Но в последнее время правительство города активно проводит работу по инженерной подготовке промзон.

В Европе в проектах редевелопмента участвуют не только частные банки, но и государство. Конечно, и там подобные проекты стоят недешево (до 5 тыс. евро за 1 кв. м готового жилья не так чтобы элитного), однако инженерными проблемами там занимается государство или финансирует строительство, или выступает гарантом перед кредиторами инвестора.

Мы идем своим путем
Вывод предприятия с занимаемой территории растягивается на несколько лет. То есть сроки окупаемости проекта значительно отодвинуты. Но воспользоваться кредитами инвесторам удается редко. Местные власти не хотят предоставлять гарантии инвесторам перед банками. Инвестор, таким образом, должен или обладать значительными оборотными средствами, или попробовать кредитоваться поэтапно в подготовительный период (сравнительно небольшие суммы кредитов на короткие сроки). Тем не менее участие крупного инвестора или банка на основном этапе редевелопмента обязательно.

В среднем европейском городе промышленные предприятия занимают около 10% общей площади города. В Петербурге промышленность отхватила более 40% городской земли. Это плохо сказывается на экологии, мешает эффективному землепользованию и развитию городской инфраструктуры. По данным ИПП, территория исторического центра Петербурга составляет 5,8 тыс. га, из них 2,4 тыс. га занято промышленными и другими нежилыми объектами: здесь находится около 200 предприятий.

Для России характерны некоторые особенности, которые осложняют процесс регенерации промышленных зон, отмечает Алексей Шаскольский. Это и неполное восстановление рыночной экономики, и труднодоступность финансовых ресурсов, и инерция большевистской индустриализации с ее громоздким наследием военно-промышленного комплекса и прочих гигантов индустрии, и отсутствие полных пакетов документации на большинство объектов промышленной недвижимости, и слабость среднего и мелкого бизнеса. Россия по-прежнему отличается от Запада неповоротливостью и высокой степенью коррумпированности властных структур.

Девелоперы говорят, что есть перспективные территории для редевелопмента. Однако пока законодательство не будет дружелюбным (friendly) по отношению к инвесторам, процесс не сможет активизироваться.
Переход на цифровые технологии открывает новые возможности перед собственниками коммерческой недвижимости. Как стало известно Ъ, вслед за Московской городской телефонной сетью освоением площадей, освобождающихся в ходе цифровизации сетей, займется телецентр Останкино. Через три года на улице Академика Королева появится новый деловой район, в создание которого телевизионщики собираются инвестировать около $370 млн.

При этом компания Петрополь на основе проведенного исследования делает вывод: в историческом центре есть более 100 объектов, перспективных в плане оптимизации использования имущества. По мнению Марка Лернера, из центра выведут 65−70% предприятий. Скорее всего, будут освобождены Петровский остров, северный берег Малой Невы в районе Уральской улицы, набережные Большой Невки от Большой Невы до Кантемировского моста, и др. Останутся предприятия, которые сосредоточены в основном в юго-западной части Василеостровского и островной части Адмиралтейского районов, отделенных от центра города реками и каналами.

Телецентр Останкино не первый пример, когда внедрение новых цифровых технологий позволило собственникам более выгодно использовать существующие площади. В 2006 году о планах редевелопмента зданий Московской городской телефонной сети (МГТС) объявил основной акционер МГТС АФК Система. При переходе на цифровые технологии оказалось, что у МГТС освобождается около 80% помещений, что, безусловно, при существующем спросе на столичном рынке недвижимости надо было использовать,-- пояснил первый вице-президент компании Система-Галс (девелоперская дочка АФК) Азарий Лапидус. Теперь объекты МГТС будут перепрофилированы под офисные и многофункциональные комплексы, жилье и гостиницы. Общий объем инвестиций в программу составит около $1,6 млрд, а количество реконструируемых объектов МГТС -- около 100.

После перехода на цифровое телевещание около 70% помещений двух действующих на улице Академика Королева аппаратно-студийных комплексов телецентра Останкино общей площадью 226 тыс. кв. м окажется свободной. Когда будут завершены работы по редевелопменту существующих площадей, здесь разместится несколько мегастудий, а около 200 тыс. кв. м могут занять коммерческие помещения, рассказал Ъ источник, знакомый с планами телецентра. Останкино планирует также построить на улице Академика Королева новый комплекс общей площадью около 220 тыс. кв. м. Таким образом, к 2010 году, когда по планам должно завершиться строительство, на территории Останкино сформируется новая деловая зона, которая даст рынку более 400 тыс. кв. м коммерческих площадей. Гендиректор ТТЦ Останкино Михаил Шубин подтвердил планы по развитию территории телецентра, добавив, что уже началась подготовка к тендеру по выбору генпроектировщика.

По словам господина Шубина, в прошлом году ТТЦ Останкино от всех видов деятельности выручил 1,212 млрд руб. (около $48 млн). С учетом того, что арендные ставки на офисы в районе улицы Академика Королева составляют $500-600 в год за 1 кв. м без учета НДС и операционных расходов, ежегодные денежные поступления телецентра только от сдачи в аренду офисных площадей могут достигать $210-252 млн, говорит господин Белоусов.

Планы телецентра выглядят намного скромнее программы МГТС: по собственным оценкам телецентра, объем инвестиций в проект достигнет $370 млн, а источниками финансирования станут собственные и заемные средства. Коммерческий директор Капитал Груп Алексей Белоусов оценивает инвестиции только в новое строительство минимум в $330 млн, максимум -- в $440 млн. Впрочем, господин Шубин утверждает, что низкая себестоимость реконструкции старых объектов и строительство нового здания обусловлена тем, что ТТЦ не несет издержек на покупку земельных участков и создание инженерных сетей, которые проектировались с учетом расширения телецентра. Кроме того, мэрия Москвы выделила дополнительный участок, где уже разместился паркинг более чем на 2 тыс. машиномест. После завершения редевелопмента и нового строительства объекты Останкино могут стоить в пределах $2,1-2,5 млрд из расчета $5-6 тыс. за 1 кв. м, подсчитал коммерческий директор СТ Регион Групп Дмитрий Шмелев.

 Анатолий, в Подмосковье арендные поселки как формат недвижимости появились достаточно давно. Можно ли сегодня утверждать, что этот сегмент сформирован?

Одним из успешно развивающихся сегментов рынка загородного жилья является аренда домов в организованных коттеджных поселках. Все больший интерес к этому формату проявляют не только желающие жить вне мегаполиса, но и девелоперы. Об особенностях аренды коттеджей, проблемах и позитивных тенденциях читателям журнала рассказывает директор по маркетингу компании Rosinka International Group Анатолий Валетов.

Расположенный в 5 км от столицы по Пятницкому шоссе Международный жилой комплекс Росинка, строительство которого началось в 1990 году, был первым проектом, ориентированным на иностранцев. Сейчас здесь проживают 350 семей из 35 государств (топ-менеджеры крупных корпораций, сотрудники посольств, успешные российские бизнесмены).

 Аренда как бизнес зародилась в конце 80-х, когда в домах отдыха и пансионатах, находящихся в ведении Управления делами Президента РФ (Сосновый Бор в Москве; Успенские Дачи 1 и 2, Маслово, Сосны, Жуковка и другие в области), стандартный госзаказ начали частично предлагать за деньги. Затем сдача в аренду распространилась и на стародачные поселки. Но цивилизованные коммерческие предложения появились лишь десятилетие спустя.

 Какими должны быть дома, предлагаемые арендаторам, чтобы определять успешность проектов?

С 1993 года все больше предложений по аренде загородного жилья стало появляться в районах, прилегающих к Рублево-Успенскому шоссе. До сих пор Рублевка держит лидерство по цене, она доходит до 120 тыс. долл. в месяц. Затем процесс аренды загородного жилья активизировался на Калужском и других направлениях, где были условия для проживания и минимальная инфраструктура.

Что касается типов домов, то это могут быть таунхаусы площадью от 150 кв. м, отдельно стоящие дома площадью от 400 кв. м или даже квартиры в жилых комплексах, которые начинают строиться в некоторых коттеджных поселках и, как правило, представляют собой несколько многоквартирных малоэтажных домов.

 Конечно, прежде всего необходимы современное качественное оборудование, отделка, связь (международная и местная телефонная связь, высокоскоростной Интернет, кабельное телевидение и т. д.). Кухня, например, должна быть полностью оснащена современной техникой, включая большой и удобный холодильник, микроволновую печь, электроплиту, посудомоечную машину.

 Этот список включает школу, детский сад, общественно-спортивный центр, магазин, рестораны, салон красоты, SPA-салон, медицинский и развлекательный центры, детские игровые площадки, парковые зоны.

 Что входит в перечень обязательных объектов внутренней инфраструктуры поселка, где коттеджи предлагают в аренду?

 В ценовом сегменте до 4,5 тыс. долл. в месяц очень трудно найти комфортный загородный дом, отвечающий современным требованиям. За 5 6 тыс. долл. в месяц можно подыскать адекватные варианты. Основной объем предложений в диапазоне 10 17 тыс. долл. в месяц. Цены, конечно, достаточно высокие, но конкуренция практически отсутствует. Спрос значительно превышает предложение. Об этом говорят двух-трехмесячные листы ожидания по аренде и пустые риелторские базы. Трудно поверить, но агентствам зачастую нечего предложить клиентам, даже за приличные деньги. Хотя следует отметить, что в среднем успешная компания может совершить от 40 до 120 сделок по элитной аренде в год. Большинство риелторских фирм заключают от 20 до 40 подобных договоров. И таких компаний несколько сотен.

 Каковы сегодня цены на загородную аренду и насколько востребован данный формат жилья?

 Буквально от всего: направления, удаленности от Москвы и основных магистралей, степени элитности поселка, комфортности дома, размеров дома и участка, от ухоженности территории, особенностей окружающей природы, наличия подъездных дорог и инфраструктуры, сроков сдачи, качества меблировки, сложившегося уровня цен в данном регионе, сезона и многого другого.

 Чем объясняется столь большой разброс цен? От чего зависит стоимость?

 Загородный дом, как правило, снимают молодые люди, семьи, которые хотят узнать, что такое загородная жизнь и сравнить ее с городской. Например, в поселке Росинка живут 1300 человек, 500 из них дети. С конца весны в Подмосковье перебираются те, кто хочет летом отдохнуть за городом. Среди потребителей съемного жилья иностранцы, приезжие из других регионов в основном бизнесмены, политики, топ-менеджеры международных корпораций, которые пока не решили, оставаться им в Москве или нет. Россияне, снимающие дом в поселке, это обычно владельцы какого-либо бизнеса, топ-менеджеры крупных корпораций.

 Кто они, арендаторы домов в коттеджных поселках?

 Мой опыт свидетельствует о том, что требуется организовать максимально полный цикл управления. Инвестирование, строительство, реализация, а затем управление и эксплуатация. Важен не только сам объект, но и особенно условия проживания арендаторов. Необходимо обеспечить оперативное решение (в любое время дня и ночи) жилищных проблем. Большое внимание должно уделяться социальным вопросам, в частности созданию комфортной атмосферы для иностранцев, живущих в поселке, что делает обязательным требованием к обслуживающему персоналу владение языками. Следует организовать службы сервиса, которые будут проводить профилактические мероприятия, связанные с сезонной подготовкой коттеджей, регулярным обслуживанием сложных инженерных систем, поддержанием жилого фонда в отличном состоянии, оказанием услуг по подбору персонала: нянь, горничных, водителей и т. д. Не обойтись и без службы безопасности. Это и профессиональные сотрудники охраны, и электронные системы видеонаблюдения, и многое другое. Служба безопасности также следит за порядком внутри поселка, за скоростью движения автомобилей.

 Управление арендными поселками сложная и ответственная составляющая проекта. Каким образом, по вашему мнению, должен быть выстроен этот процесс?

 У нас нет иностранных специалистов, мы набираем российский персонал, строго придерживаясь достаточно жестких требований. Это прежде всего отличное знание английского языка, коммуникабельность, хорошая психологическая подготовка. Всего в Rosinka International Group работают 400 человек.

 Обслуживать столь большое хозяйство довольно трудно. О дефиците квалифицированных кадров говорят все девелоперы. Как эту проблему решают в элитном поселке, в котором живут иностранцы?

 Арендные поселки перспективный формат, который непременно будет развиваться. Сегодня рынок аренды загородного жилья по большей части представлен разрозненными предложениями в поселках, имеющих разный уровень комфорта. Крайне мало специализированных предложений. Из действующих известны Росинка, Форест-вилль, Семейный Клуб. Особенно ощутим дефицит в ближайшем Подмосковье в 10 15 км от МКАД. Учитывая размер мегаполиса и количество желающих, спрос пока не удовлетворен.

 Как, по-вашему, будет развиваться формат поселков, где дома предназначены только для сдачи в аренду?

Что такое юридическая чистота?
Данный термин, кстати, не юридический в законах о нем ничего не сказано. Однако на сленге риелторов он означает, что квартира с юридической точки зрения безопасна, документы надежны, риск оспаривания сделки со стороны прежних владельцев ничтожно мал (нулевым, к сожалению, он не бывает, но об этом речь впереди).


Обычно сделка с недвижимостью выглядит так: подбор варианта, проверка юридической чистоты, сбор документов, заключение договора и его государственная регистрация. Этапы перечислены в хронологическом порядке, а не по степени важности. Но смеем уверить: проверка чистоты квартиры один из самых главных элементов. Попробуем ответить на наиболее часто возникающие вопросы.

Надо ли проверять?
Вопрос этот может возникнуть, если, по выражению булгаковского героя, вы будете читать на ночь советские газеты. В СМИ постоянно появляется информация о том, что наши добрые власти приняли очередную поправку к очередному закону и теперь права добросовестного приобретателя надежно защищены. К сожалению, далеко не всегда это так. В конце лета корпорация БЕСТ-Недвижимость организовала по данной проблеме круглый стол, на котором было сказано, что только в июле в Москве вынесено 27 судебных решений, в результате которых жилья лишились именно добросовестные приобретатели. Разумеется, статистически это ничтожно маленькая цифра (всего в нашем городе совершают 80 100 тыс. сделок в месяц), но вряд ли кто из покупателей захотел бы фигурировать хотя бы в одном из таких случаев.

В общем, вероятность того, что покупатель будет владеть новым недвижимым имуществом долго и счастливо, стремится к 100%.

* квартиру пытается отсудить бывший собственник. Мотивировок масса. Чаще всего горе-продавец сетует на то, что при реализации жилья он не отдавал отчета в своих действиях либо сделал это на крайне невыгодных для себя условиях, потому что находился в тяжелых жизненных обстоятельствах.
* то же самое, только в суд обращается не собственник, а его наследники. Квартиру продавала бабушка, после смерти которой начинают судиться ее дети, внуки и другие родственники, мотивируя решение о продаже тем, что пенсионерка не осознавала, была введена в заблуждение и т. д.
* претензии предъявляют обиженные наследники. Это один из самых опасных вариантов прежде всего потому, что разыскать всех потенциальных наследников заранее невозможно. В нашей стране в принципе не существует надежной системы учета собственных граждан (ведь даже спустя 60 лет после ВОВ мы так и не знаем, сколько людей погибло на войне цифры называют от 20 до 35 млн граждан), поэтому нельзя точно сказать, что у умершего не было внебрачного сына в другом городе или глухой деревне.
* дети, не включенные в число собственников при приватизации. Дело в том, что в начале 90-х, на заре приватизации, несовершеннолетних в число собственников жилья не включали. Позднее такая практика была признана незаконной. Правда, какое-то количество квартир все же было приватизировано без включения детей, и в таком виде вышло на рынок. Это жилье покупали, продавали Однако сегодня не участвовавшие в приватизации дети (за прошедшие годы они стали совершеннолетними) могут потребовать восстановления своих прав.
* неузаконенная перепланировка. Обычно данный аспект не включают в число юридических проблем и напрасно. Все переделки в квартире должны быть зафиксированы в БТИ иначе они незаконны. Бывает, продавец предлагает покупателю взять квартиру с перепланировкой немного дешевле, чтобы тот потом самостоятельно все узаконил. Предложение, конечно, заманчивое, но, как отмечает Валерия Родионова, руководитель филиала Сивцев Вражек компании Новый город, следует помнить, что существуют перепланировки, которые невозможно согласовать с надзорными органами. И квартира, приобретенная на 3 5 тыс. долл. дешевле, в реальности теряет до 30% стоимости именно во столько обойдется разрушение дорогостоящего ремонта и приведение жилья в первоначальный вид.
* риск сноса и отселения. В Москве проводят масштабные реконструкции, одних пятиэтажек сносят миллионы квадратных метров. В определенном смысле это хорошо (люди переезжают в новые дома), но надо помнить, что ветхим может быть объявлен практически любой дом для чиновников в полном смысле действует формула своя рука владыка. Сомневающимся напомним изданное в конце 2003 года распоряжение тогдашнего префекта ЦАО Геннадия Дегтева, согласно которому сносу до 2010 года подлежали 1200 (!) зданий в центре. В список входили все дома на Тверской улице, кроме двух. Правда, потом распоряжение отменили, однако нет никакой гарантии, что не появится чего-то в том же духе.

Чего бояться?
К сожалению, полного ответа на этот вопрос нет. Ведь мы имеем дело не с компьютерной игрой, в которой известно, что на данном уровне спрятано десять тайников: обнаружишь все подвохов больше не будет. Можно говорить лишь о наиболее типичных неприятностях. Попробуем перечислить их:

Как проверять?
Если в двух словах, то нужно полностью воспроизвести историю квартиры. С точки зрения закона статус недвижимости двоякий: это и имущество, которым собственник вправе распоряжаться, и место проживания, где человек зарегистрирован (прописан) органами МВД России. Проверку осуществляют по обоим направлениям.

Перечень юридических обстоятельств, к сожалению, придется завершить многообещающей фразой и многое другое, ведь полностью предусмотреть, что вообще может быть обнаружено после сделки, нельзя.

Следующая инстанция бухгалтерия ЕИРЦ (или ЖСК, если дом кооперативный), где берут копию финансово-лицевого счета. Там тоже указаны все проживающие в квартире (данная информация дублирует ту, что получена в паспортном столе). В случае расхождений, естественно, придется все перепроверять.

Вопросы регистрации проясняют в паспортном столе. Там же можно взять выписку из домовой книги документ, где написано, кто в данной квартире зарегистрирован. Выписка бывает простая (кто зарегистрирован сейчас) и расширенная (с указанием всех, кто когда-либо проживал в квартире в их число входят умершие, поменявшие место жительства и др.). Для проверки истории второй вариант лучше. Если в квартире были умершие, необходимо сверить даты смерти, номера свидетельств, выяснить, не являлись ли смерти насильственными. Также нужно собрать информацию о выехавших гражданах: куда они выписаны, действительно ли в настоящее время проживают по новому адресу.

А как же сроки исковой давности?
В Гражданском кодексе РФ (далее ГК РФ) действительно есть ст. 196, гласящая, что общий срок исковой давности составляет три года. К сожалению, нельзя говорить о том, что, если за указанный период времени никто не оспорил права на квартиру, в будущем ничего страшного не произойдет. В том же ГК РФ (ст. 199) сказано, что требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. А ст. 200 обнадеживает еще меньше: течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. То есть для сына-наследника три года будут исчисляться не со дня смерти наследодателя или купли-продажи жилья, а с момента, когда он узнал, что после смерти отца осталась квартира в другом городе.

Что делать, если в истории квартиры были сделки?
К сожалению, предстоит проверить все переходы права собственности (продажа, дарение, наследование и т. п.). В каждом случае надо выяснить, куда делись прежние владельцы квартиры, где сейчас они проживают. Необходимо понимать, что, если сделка, совершенная в 1995 году, была кривой, а потом квартира три раза перепродавалась, и нынешний ее владелец знать не знает ни о каких мошенничествах, человек, ставший жертвой аферистов 12 лет назад, потребует вернуть свое имущество из незаконного владения именно с нынешних собственников. Так что хорошо, когда теперешний владелец квартиры хранит бумаги, связанные с историей недвижимости, ксерокопии всех предыдущих документов. Если же нет, документы придется где-то раздобыть.

А вот с риском сноса намного сложнее в первую очередь потому, что соответствующие планы постоянно меняются, корректируются. Так что опираться можно только на существующие в данный момент проекты (они есть в районной управе), а также на здравый смысл. Если, например, здание стоит на пути трассы новой магистрали риск сноса велик. Также нежелательно покупать квартиру в одинокой девятиэтажке, расположенной среди пятиэтажных домов. Квартал, скорее всего, реконструируют комплексно и здание сметут за компанию

Что делать с неузаконенными перепланировками и риском сноса?
С первыми все просто необходимо сверять нынешнее состояние квартиры с поэтажным планом (этот документ все равно потребуется при сделке, так что продавцу придется брать его в БТИ). Работу существенно облегчает тот факт, что большинство квартир в Москве типовые, так что опытный человек с первого взгляда поймет, есть ли перепланировка. Что касается уже упомянутых предложений купить дешевле, а потом заниматься согласованием самостоятельно, то отвергать их с порога не стоит. Вопрос в том, можно ли в принципе узаконить данные изменения? Даже если квалификации покупателя недостаточно, желательно проконсультироваться со специалистами. В Интернете немало форумов, где обсуждают данные вопросы, там же можно найти специалистов, которые за 15 30 тыс. руб. выполнят эту работу. Согласимся, что на фоне стоимости квартиры это сущие копейки.

Другой пример: члены некой семьи вообразили себя финансовыми гениями. Свою квартиру они продали, а деньги вложили в строящееся жилье на этапе котлована. Новое жилье так и не было построено. Несостоявшиеся гении попытались оспорить свою сделку продажи. Суд в подобных случаях обычно встает на сторону новых владельцев недвижимости, если сделка была правомерной и все юридические формальности соблюдены.

Истории из жизни
Они, вероятно, будут любопытны. Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate, рассказала о весьма хорошей квартире, в которой, однако, был сюрприз престарелая бабушка. В свое время она стала жертвой мошенников, право собственности на квартиру утратила, но осталась там зарегистрированной. Квартира была выставлена на продажу при условии, что новый собственник приобретет старушке приемлемое жилье. В результате недвижимость перепродавали пять раз, причем каждый раз цена на нее снижалась, но бабушка оставалась на месте. Вероятно, пожилая дама оказалась не такой сговорчивой, какой представлялась изначально.

Наталия Лященко, управляющий агентством ХИРШ-Таганское, обращает внимание на то, что документы, получаемые из государственных инстанций, мягко говоря, не всегда безупречны. Особенно это касается справок из паспортных столов в них встречаются и неточности, и откровенные подделки. Но по нашим законам сотрудники паспортных столов никакой ответственности за это не несут.

Валерия Родионова вспоминает многочисленные истории, связанные с тем, что в 90-х годах при приобретении квартиры согласия супруги не требовалось оно было нужно только при продаже. В результате оказывается так: квартира куплена лет десять назад, а супруга владельца о ней ничего не знает. За истекшие годы собственник с женой развелся, дама непонятно куда уехала (может, даже в другую страну), а для совершения сделки нужно ее нотариально заверенное согласие



Главная --> Публикации