Главная --> Публикации --> Что строит на таганке новое купечество Объекты ржд превратятся в стройплощадку Бизнесу сулят ипотеку Как опротестовать судебное решение Уральская «ипотека» перестраховывается

Первый раунд: цены и зарплаты
Подведите, пожалуйста, итоги социально-экономического развития Москвы в 2007 году.

Во втором тайме на поле, в редакцию МК, были приглашены первый зам. мэра в правительстве Москвы, руководитель комплекса экономической политики и развития города Юрий Росляк, а также заместитель председателя Московской городской думы Андрей Метельский. Им вдвоем пришлось защищать ворота московской команды, на которые нападали несколько десятков представителей СМИ. Надо отдать должное нашим гостям Юрий Росляк не боялся мячей, либо отбивая их сам, либо передавая пас Андрею Метельскому.

Бюджет Москвы успешно выполняется: тот дефицит, который мы планировали в начале года, фактически покрыт и к концу года выйдем на определенный уровень профицита. Рост валового регионального продукта вплотную приблизился к 8%, а промышленного производства к 14,6%.

Юрий Росляк: Можно уверенно констатировать, что Москва продолжает интенсивно развиваться: экономический потенциал города растет и эффективно работает на обеспечение тех социальных гарантий, которые установлены в городе.

Как решается в Москве проблема роста цен?

Мы проводим системную работу по стимулированию роста заработной платы. В следующем году минимальный уровень оплаты труда сравняется с прожиточным минимумом и составит 7500 рублей. C 1 сентября 2008 года в столице никто не должен получать заработную плату ниже этой планки. Для нас это достаточно сложная, но вполне выполнимая задача. Мы шли к ней на протяжении последних четырех лет, повышая зарплату в бюджетной сфере на 3540% ежегодно. Два года назад мы вывели минимальный уровень пенсии на прожиточный минимум пенсионера. Сегодня минимальная пенсия на 10% превышает этот показатель. Более того, сейчас мы имеем возможность ставить перед собой задачу повышения размера пенсии в ближайшие годы до полуторакратного размера прожиточного минимума.

Город последовательно работает на недопущение дефицита продресурсов, поскольку именно он может стать одной из причин ценового роста. Для этого был создан наш городской неснижаемый резервный запас продовольствия. Вторым направлением нашей деятельности является создание системы, которая позволит Москве не зависеть от конъюнктуры мирового рынка, от импорта. Мы стимулируем наши предприятия участвовать в реализации проекта развития сельского хозяйства: 40 млрд. руб. уже инвестированы городом в развитие индустриального производства на селе. Еще одна мера это соглашения, которые город заключает с московскими производителями и продавцами продукции о контроле за ценами на социально значимую группу товаров. Объективно никаких причин для резкого повышения цен на московском рынке сегодня не существует, и мы не хотим, чтобы недобросовестные предприниматели использовали сложившуюся конъюнктурную ситуацию в своих интересах, наживаясь на простых москвичах.

Росляк: Эта проблема сейчас является острой для всего государства. Хочу сразу подчеркнуть, что в Москве рост цен на товары первой необходимости сегодня в два раза меньше, чем в среднем по РФ. Мы давно знакомы с этой проблемой: обеспечение продовольственной безопасности города является одной из основных задач правительства Москвы и городской Думы уже на протяжении более чем 15 лет.

Андрей Метельский: Столичный парламент не может принимать решений о недопущении повышения цен, да и не должен этого делать. Что касается обеспечения социальной стабильности, то гарантом с нашей стороны будет городской бюджет на следующий год, в котором мы планируем и повышение зарплат работников бюджетных учреждений, и доплаты к пенсиям, и достаточно большие средства на реализацию мер, предусмотренных городским законом о социальной поддержке москвичей. К тому же город будет располагать и необходимыми средствами на закупку продовольствия, которые также закладываются в городском бюджете.

Если сдержать рост цен все-таки не удастся, как вы планируете обеспечить социальную защиту малоимущих москвичей?

Второй раунд: коммунальная реформа, бензин и транспорт

Росляк: Наша главная социальная гарантия это бюджет. Когда мы считаем доплаты к пенсиям или заработную плату в бюджетной сфере, мы держим за основу определенный уровень потребления и цен. Наша главная задача обеспечить достоверность этих прогнозов. Но если в следующем году что-то получится не так, как мы сегодня рассчитываем, у нас есть средства, чтобы сделать опережающие доплаты и выплаты в соответствии с той ситуацией, которая реально будет складываться на рынке.

Росляк: Все, что сегодня в городе происходит, это продолжение реформы ЖКХ в соответствии с Жилищным кодексом и другими федеральными законами. Мы должны наконец научиться быть нормальными хозяевами.

Не приведет ли реорганизация ДЕЗ и передача функций управления домами частным УК к хаосу в содержании жилищного фонда?

Самое главное для городских властей, чтобы система работала без потрясений. Поэтому мы будем продолжать поддержку жилищного фонда. В 2008 году население оплатит только 64% стоимости жилищно-коммунальных услуг, остальную часть продолжит доплачивать городской бюджет. Мы пока не спешим переходить на 100%-ную оплату ЖКУ, хотя все нас к этому настойчиво подгоняют. По сравнению с прошлым годом прибавка составит всего 2%. При таком шаге и политике правительства Москвы у нас впереди еще много лет до выхода на стопроцентную оплату.

Для этого мы проводим реформу ДЕЗов, то есть государственную функцию отделяем от тех функций, которые связаны с организацией управления и эксплуатации жилищного фонда. Это позволит ДЕЗам на равных конкурировать с частными компаниями, в том числе с теми, которые относятся к малому бизнесу, за деньги и доверие москвичей. Мы считаем, что это нормальный плавный переход к системе самоуправления жилищным фондом, который перешел в руки жильцов в процессе приватизации.

На сколько в 2008 году вырастут тарифы по оплате жилищно-коммунальных услуг?

Метельский: В данном вопросе Мосгордума и правительство Москвы выступают как одна команда. Не нужно бояться перемен. Я уверен, что в конечном итоге реорганизация ДЕЗов позволит избежать хаоса. Ведь тысячи управляющих компаний, которые необходимы городу, не возникнут в одночасье. Именно поэтому мы добились продления сроков по выбору этих самых компаний и, более того, планируем и их перенести. Крупным городам, таким как Москва, действительно необходимо время, чтобы переход к управлению собственниками своим жильем не привел к нежелательным последствиям, таким, например, как появление фирм-однодневок, собравших с жильцов средства и исчезнувших в неизвестном направлении. Поэтому, стимулируя самих собственников к созданию ТСЖ (определенными налоговыми льготами) и проводя реорганизацию ДЕЗов, мы стараемся обеспечить ход реформы ЖКХ в этом направлении как можно более безболезненно для москвичей.

Второе: регулирование тарифов на ЖКУ сегодня проводится в соответствии с федеральным законом об ограничении предельного роста тарифов на ЖКХ, в том числе на энергетику. Для Москвы эти показатели уже рассчитаны: предельный рост тарифов на услуги энергетических и тепловых компаний не превысит 18,5%. Сразу сопоставляйте этот рост с ростом зарплаты, который, как я уже говорил, превысил 25% в реальном секторе экономики и 40% в социальной сфере.

Росляк: Первое: в следующем году, как и в этом, за эксплуатационные расходы каждый москвич будет платить не более 10% совокупного дохода своей семьи. Этот принцип остается неизменным. Норма в 10%, кстати, введена московским правительством и Думой. Федеральный закон устанавливает порог в 22%. Остальные расходы оплатит бюджет через жилищные субсидии.

Росляк: Никаких оснований для резкого роста на сегодня не существует. На основной ресурс нефть цены внутри РФ стабильны, мы на днях еще раз сверили прогнозы с основными нефтяными компаниями. По мощностям переработки вопросов также нет. Проводимая на МНПЗ профилактика никак не препятствует наращиванию объемов производства: за 9 месяцев на 200 тыс. тонн больше нефтепродуктов поставлено на рынок Москвы. При этом стоимость переработки с начала года тоже никак не изменилась. Поэтому никаких оснований для роста цен, кроме обычных инфляционных издержек, учитываемых в цене бензина, не существует.

Будут ли расти цены на бензин?

Росляк: Бюджет программы достаточен для ее эффективной реализации.

Хотелось бы узнать о перспективах развития общественного транспорта в Москве. Достаточно ли средств заложено на эту программу?

Важной частью нашей работы является развитие систем наземного транспорта. Одним из перспективных направлений в этой области является скоростной трамвай. Самая главная задача найти трассу и обеспечить минимизацию расходов по ее строительству, потому что трамвай не должен стоять на светофорах, если он скоростной. В качестве первоочередных рассматриваются участки трассы вдоль шоссе Энтузиастов и по Волгоградскому проспекту до районов Косино и Жулебино.

Система валидаторов существенно увеличила поступления от платы за проезд, и сегодня все вопросы обновления пассажирского парка Мосгортранс в основном решает за счет собственных и заемных средств.

Росляк: Я не просто верю, я уверен в том, что уже в 2009 году основные показатели по программе переселения из ветхого пятиэтажного фонда первого периода панельного домостроения в городе будут гарантированно выполнены. У нас есть два округа, в которых эти программы идут наиболее сложно, это ЗАО и САО, но другие префектуры уже вышли на финишную прямую, а ЦАО и ЮАО полностью закончили снос своих хрущоб. Возможно, что некоторые адреса по северу и западу перейдут на 2010 год, однако сейчас для нас самое главное, чтобы жильцы сами не тормозили реализацию этой программы. Зачастую в микрорайонах рождаются не нужные никому конфликты: люди пытаются воспрепятствовать строительству стартового дома или устраивают торг с представителями управы по поводу очередности переселения. Здесь должен быть нормальный, конструктивный подход.

Вы верите, что в 2010 году не останется ни одной пятиэтажки в Москве?

Росляк: Изменение ставок транспортного налога должно произойти при сохранении главного принципа: многолитровые автомобили будут платить намного больше, чем малолитражные. Те, кто ездит на автомобилях с объемом двигателя 5 литров, должны платить по максимуму за тот комфорт, который они получают, проезжая на большом лимузине по забитым городским магистралям. Я думаю, что такая мера социально оправдана. Кроме того, есть еще экологический аспект проблемы. Даже при хороших характеристиках двигателя общий объем выброса от 5 литров несопоставим с двигателем малой мощности в пределах 11,2 литра. Нужно ввести справедливую дифференциацию ставок, опираясь на интересы города и его жителей, в том числе и тех, кто личным транспортом не пользуется.

Будет ли повышен транспортный налог и на сколько?

Сейчас мы как раз и ведем консультации с правительством города по этому вопросу.

Метельский: Я выражу позицию большинства депутатов Мосгордумы, если скажу, что налог необходимо поднимать прежде всего на сверхмощные машины. Что же касается автомобилей с небольшим объемом двигателей и мощностью до 150 л.с., то здесь мнения разделяются лишь в вопросе, какую именно шкалу применять при расчете налога. Например, есть позиция, что необходимо оставить существующую ставку налога для автомобилей мощностью от 125 до 150 л.с., а в категории от 100 до 125 даже снизить.

Росляк: Повышение не будет существенным. Мы предполагаем, что по отношению к действующему тарифу стоимость проезда вырастет в пределах двух рублей. Это касается и наземного пассажирского транспорта, и метро.

Сколько будет стоить с нового года проезд в общественном транспорте и в метро?

Однако не стоит забывать, что существует целый ряд инструментов для снижения стоимости проезда по сравнению с базовым тарифом: это и покупка билетов на несколько поездок, и единые проездные билеты.

Это повышение учитывает те издержки, которые связаны с потреблением топлива и электрической энергии, а также ростом цен на эти ресурсы.

Третий раунд: малый бизнес и энергетика

Сейчас их цена на будущий год еще не утверждена окончательно, поэтому не возьмусь назвать цифры, но в любом случае с помощью таких удобных и выгодных билетов повышение цены на транспорт составит не 1315%, как по базовому тарифу, а значительно меньше.

Росляк: Я думаю, дополнительно никаких льгот по аренде помещений малому бизнесу предоставлять уже не требуется. Потому что сегодня действует система, когда малый бизнес платит половину от той ставки, которая установлена для всех других видов деятельности. Это очень существенная льгота. Да и пользуется городскими площадями только 4% предпринимателей, и это чрезвычайно мало. Другое дело, что нужно активно развивать материальную базу, поскольку площадей для размещения таких предприятий, а их в Москве 210 тысяч, остро не хватает.

Будут ли предоставлены малому бизнесу дополнительные льготы по аренде помещений?

Насколько актуально применение энергосберегающих технологий в экономике города?

Сейчас в городе по инициативе Департамента по поддержке и развитию малого предпринимательства развернута программа по строительству силами самого малого бизнеса помещений по себестоимости. Под эту программу уже выделяются участки во всех столичных округах, и начинается строительство пилотных объектов. Кроме того, помещения под малый бизнес будут предоставляться в ходе реконструкции существующих районных центральных тепловых пунктов (ЦТП). Современное оборудование, необходимое для обслуживания самого пункта, сегодня занимает не более 1/5, а в ряде случаев 1/10 его площади. Мы хотим излишки площадей передавать в аренду малым предприятиям, которые работают в сфере торговли и услуг, чтобы они занимались обслуживанием жителей соседних домов. Открывали магазины шаговой доступности, парикмахерские, разнообразные ремонтные мастерские.

Огромное поле для деятельности жилищный фонд. В Москве более 39 тыс. жилых домов, и в каждом из них возможно проведение мероприятий, позволяющих более эффективно использовать не только энергоресурсы, но также тепло и воду.

Росляк: Мы всячески поддерживаем внедрение энергосберегающих технологий, поскольку они, с одной стороны, дают нам возможность экономить дефицитные ресурсы, а с другой позволяют экономить деньги: как личные средства граждан, так и бюджетные. Мероприятия, проводимые в этой области, уже позволили нам сэкономить 1012% тепловой и электрической энергии. Сейчас такая работа активно ведется на предприятиях и в организациях социальной сферы больницах, школах, поликлиниках, детских садах и т.д.

Москву нередко называют одним из самых дорогих городов мира. Как вы относитесь к подобным заявлениям? Насколько они справедливы?

Могу сообщить, что наши поправки в закон Об электроэнергетике, который буквально недавно был принят во 2-м чтении большинством депутатов ГД, предусматривают создание рынка энергомощностей в РФ. На мой взгляд, это очень важное энергосберегающее мероприятие. С одной стороны, те предприятия и хозяйствующие субъекты, которые уже присоединены к электрической сети, получат возможность отдать лишнюю для них энергию на рынок, а с другой эта мера будет стимулировать их к применению ресурсосберегающих технологий. Ведь как получается: сэкономил энергию, продал на рынке, получил доход. И тебе хорошо, и государству дополнительные мощности строить не нужно.

Но если сравнивать средний уровень потребления, то с учетом всех доплат и дотаций, которые делаются за счет городского бюджета, мы вполне прилично выглядим на фоне других европейских столиц. Если взять нашу минимальную потребительскую корзину, которая сопоставима с уровнем доходов и заработной платы подавляющего большинства горожан, то говорить о том, что Москва самый дорогой город в мире, не приходится. Наша главная задача сделать так, чтобы удобно и комфортно в Москве жилось не столько представителям бизнес-сообщества, сколько обычным людям. Чтобы соотношение доходов и расходов основной части населения всегда имело положительную тенденцию: доходов было больше, а расходов меньше.
Прогнозы на предмет перспектив столичного рынка недвижимости становятся все запутаннее. Кто говорит о новом витке роста цен, кто утверждает, что на самом деле цены уже падают, а их видимый рост существует только в отчетах экспертов, - и эта тенденция надолго. Попробуем разобраться, что происходит и что делать в нынешней ситуации продавцам и покупателям жилья.

Росляк: Вы готовы заплатить 9 евро за чашку кофе? Нет? А вот в Японии считают, что это вполне допустимая цена. Все зависит, что сравнивать и в каких условиях. Мне, конечно, не очень приятно видеть Москву на первых позициях в рейтингах стоимости жизни. Но при этом надо понимать, что их составители опрашивают в основном представителей бизнеса, притом в основном представителей иностранных. Эти люди живут в дорогих пятизвездочных отелях, ходят в эксклюзивные рестораны, ездят на дорогих иномарках с шофером. Естественно, что у них складываются определенные представления о стоимости жизни в Москве.

Во-первых, колебания курса доллара и соответственно путаница, связанная с тем, что часть цен на квартиры выставляется в рублях (преимущественно новостройки), а часть - по старинке в долларах.

Немалую сумятицу в ценовой вопрос внесли несколько обстоятельств.

- Поскольку такая информация общедоступна, она и выступает основным ориентиром, зачастую становясь поводом для спекуляций и дезинформации. Реальные же сделки совершаются с дисконтом, который составляет от 5 до 15 процентов - в зависимости от категории жилья и округа, - считает, к примеру, Александр КРАПИН, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY.

Во-вторых, укоренившаяся с лета практика скидок. То есть изначально продавец (или его риэлтор) заявляет более высокую цену - с учетом торга и в надежде на то, что предложенная покупателю скидка сделает его более сговорчивым. Однако именно изначальная цена предложения, как правило, попадает в статистику и на глаза потенциальным покупателям.

Понятное дело, что в такой ситуации говорить об объективности достаточно сложно. Тем не менее в одном все прогнозы, включая самые радикальные, сходятся: серьезные изменения на рынке жилья (если таковые вообще будут) нам обещают не ранее весны следующего года. Когда же эксперты говорят о росте или падении цен в ближайшее время, речь идет об одном-двух процентах в месяц, а то и вовсе долях процента. Это отнюдь не та ситуация, что была в 2006 году, когда средняя цена квадрата в столице ежемесячно подскакивала на 6 - 7, а то и 10 процентов.

В-третьих, ожидания, что цены по осени должны вырасти - по аналогии с событиями 2005 - 2006 годов, когда после периода некоторой стабильности и затишья на рынке стоимость квартир за год подскочила аж в два раза. Стоит заметить, что у предполагаемого роста цен есть и свое лобби - некоторым игрокам рынка недвижимости иной поворот событий невыгоден, поскольку делает их бизнес менее доходным.

Поскольку все зависит от того, о каком типе дома (не говоря уже о районе) идет речь.

Что же все это означает для потенциальных покупателей и продавцов квартир? Есть несколько моментов, на которые хотелось бы обратить их внимание.

Кроме того, нынешние колебания цен - даже в долларах - в пределах одного процента в неделю. В абсолютных цифрах это, конечно, существенные для среднего москвича суммы. Однако поторопившись заключить неграмотную сделку, вы имеете шансы потерять гораздо больше денег (до 10 - 15% от стоимости квартиры), чем продав или купив жилье не в то время.

Иными словами, в нынешней ситуации потенциальному покупателю жилья не так уж важно вслушиваться в споры экспертов и знать, дорожают или дешевеют квартиры в среднем по городу. Гораздо важнее иметь точную информацию по конкретному району и типу жилья. (Подробнее об этом см. в предыдущем номере Вашего дома (за 23 октября) и на сайте kp.ru). При этом ваша ситуация может решительно отличаться от среднестатистической.

Советы продавцам
Не слишком рассчитывайте на то, что вот-вот на рынке жилья опять начнется ажиотаж и покупатели повалят к вам толпами. На прогнозы надейтесь, но посоветуйтесь с толковым риэлтором и приведите продаваемую квартиру в товарный вид. Иначе даже если жилье, аналогичное вашему, реально дорожает, вы потеряете на сделке, поскольку на потенциальных покупателей ваше жилище производит неприятное впечатление.

Ну и наконец, поскольку ситуация на рынке не очень внятная, будьте осторожны: всегда находятся желающие половить рыбку в мутной воде.

В последнее время наметилась тенденция. Квартира продается по вроде бы приемлемой цене (в долларах), однако, когда дело доходит до сделки, выясняется, что продавец желает получить рубли по явно завышенному курсу зеленого.

Совет покупателям
Будьте внимательны к долларовым ценам, которые выставляют продавцы. Одним из первых вопросов с вашей стороны должен быть такой: По какому курсу предполагается расплата?

Мнения экспертов
Федор Сарокваша, директор по общественным связям группы компаний СУ-155:

Иными словами, вас незаметно обманывают, фактически впаривая вам квартиру по цене выше заявленной.

Виктория Васильева, начальник отдела маркетинга ОСК Объединенная Строительная Компания:

- На сегодняшний день предпосылок к снижению цен нет. Рост цен на недвижимость будет идти темпами, чуть опережающими темпы инфляции, то есть на уровне 15 - 20% за год.

На первичном рынке жилья рост цен будет выше, чем на вторичном, поскольку новостройки более привлекательны и востребованы.

- До конца этого года цены вырастут незначительно: примерно на 1 - 2%. Причем в большей степени подорожает более комфортное жилье: в кирпичных и монолитных домах, с большими кухнями и санузлами, свободной планировкой. Квартиры в хрущевках, скорее всего, сохранят нынешний уровень цен либо подорожают очень незначительно.

Домашний блокнот

В дальнейшем мы ожидаем значительный скачок цен - будущей весной, по прогнозам, даст себя знать отложенный спрос на жилье, и стоимость квадратного метра может вырасти на треть.

Постоянный спрос на жилье в столице - как со стороны недовольных своими нынешними квартирными условиями москвичей, так и со стороны иногородних, перебирающихся работать в Москву.

Эти факторы подталкивают стоимость квадратного метра вверх...

В черте столицы уже практически нет места под новое строительство. Уплотнительная точечная застройка - удовольствие дорогое и к тому же вызывает недовольство старожилов, которым по понятным причинам не по душе стройка у себя во дворе. А достаточно обширные площадки для строительства целых микрорайонов массового жилья есть только за МКАД - да и то их надолго не хватит.

Увеличивается количество ипотечных программ, есть возможность купить жилье в рассрочку - таким образом, подогревается платежеспособный спрос.

- Увеличение доли социального жилья - положительная инициатива, городу его не хватает, - говорит Федор САРОКВАША, директор по общественным связям группы компаний СУ-15 - Но, в свою очередь, подобное увеличение должно повлечь рост общих объемов строительства. А это возможно только за счет выделения большего количества земли под возведение жилья.

Рост доли социального жилья - московские власти уже неоднократно дали понять, что такие программы будут приоритетными. Москве надо выполнять свои обязательства перед очередниками, переселенцами из сносимых пятиэтажек, обиженными вкладчиками, а также по программам типа Молодой семье - доступное жилье и т. п.

Общая инфляция.

Смотри пункт 3.

...а эти ее рост сдерживают

Дорожают цемент и прочие стройматериалы, растет в цене земля - увеличивается себестоимость строительства.

Этот пункт вызывает самые противоречивые оценки среди аналитиков. Население у нас, прямо скажем, по части доходов неоднородное. Поэтому общая температура по больнице очень плохо помогает понять, что реально происходит. Однако если говорить о жилье эконом-класса, оно, чтобы стать доступным среднему москвичу, а не только верхушке среднего класса, должно подешеветь, по разным оценкам, на 20 - 40% - даже с учетом ипотеки, рассрочки и т. п. Вот только беда в том, что тех объемов массового жилья, которые нынче попадают в продажу, лишь на верхушку и хватает...

Платежеспособность населения.

И все же, почему некоторые объекты коммерции называют помещениями свободного назначения (сокращенно ПСН)? Это происходит в тех случаях, когда застройщик не определился с тем, как следует использовать возводимые площади. В результате на рынок они выходят как ПСН. Но есть и оборотная сторона медали. По словам Ирины Кирсановой, директора по маркетингу компании Пересвет-Инвест, нередко девелоперу это удобно и выгодно. Удобно потому, что не надо проходить процедуру согласования изменения назначения, тратить на нее время и собирать большое количество бумаг, а выгодно, так как подобные помещения пользуются спросом и возможности сдать их в аренду гораздо шире.

В разнообразии предложений по продаже или сдаче в аренду коммерческих площадей все чаще встречаются объявления с формулировкой помещение свободного назначения. Но, как известно, любое определение вещь условная, и не все в нем стоит понимать буквально. Оговоренную свободу тоже, ведь использование нежилого фонда в Москве, особенно на первых этажах жилых домов, строго регламентировано.

Для каждой функциональной зоны, будь то офисное или торговое пространство, арендаторов подбирают с особой тщательностью. Поэтому, например, в современных многофункциональных комплексах ПСН отсутствуют, иначе весь объект в целом может оказаться неликвидным, считает Вячеслав Лимонов, генеральный директор агентства элитной недвижимости Новое Качество. Даже в зданиях, построенных свыше 15 лет назад и отданных под офисы класса C, такие площади встречаются преимущественно на первых или подвальных этажах.

Впрочем, площади свободного назначения располагают далеко не в каждом здании. Например, при проектировании объекта коммерческой недвижимости класса А или В детально прорабатывают общую концепцию проекта, которая направлена на удовлетворение спроса потребителей определенной (как правило, высшей) категории.

Следует отметить, что ПСН чаще всего встречаются в постройках, относящихся к экономклассу. Девелоперы, работающие над элитными проектами, заранее продумывают, какие предприятия будут интересны жильцам престижных домов, а от каких люди предпочтут отказаться.

В настоящее время большая часть подобных помещений находится в жилых домах. Несколько лет назад столичное правительство обязало застройщиков разрабатывать проекты с учетом расположения объектов различного социального назначения на первых (одном, двух, а иногда и трех) этажах зданий. Таким способом городские власти планировали погасить дефицит площадей для банков, аптек, магазинов шаговой доступности, парикмахерских и т. п.

Вместе с тем возможности целевого использования ПСН, расположенных на нижних этажах многоквартирных домов, существенно ограничены. Например, в Жилищном и Гражданском кодексах РФ жестко прописан запрет на организацию здесь производства. Ряд других ограничений определяет и московское правительство*.

Как однажды заметил директор департамента управления активами компании МИЭЛЬ Коммерческая недвижимость Сергей Лобанов, экономика нежилых помещений поступает в угоду экономике жилых, которые благодаря выдержанной концепции объекта застройки удастся продать гораздо дороже.

Существует запрет и на специализированные магазины по продаже химических товаров, ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел, на торговые павильоны с режимом работы после 23:00, на предприятия бытового обслуживания, где применяют легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов). Отдельные ограничения распространяются на бани и сауны, казино, дискотеки, танцевальные кружки и студии, театры, общественные уборные и похоронные бюро.

Сегодня в городе функционируют службы, в чьи обязанности входит контроль над соблюдением условий, выдвинутых федеральными и столичными законами. Например, пожарная инспекция не позволит оборудовать в жилом здании склад для хранения, скажем, лакокрасочной продукции.

Конечно, закрепленное функциональное назначение пространства сужает круг потенциальных покупателей или арендаторов. Идеальный вариант, когда характеристики объекта позволяют использовать его по-разному.

Светлана Снитковская, заместитель руководителя департамента управления недвижимостью компании МИАН-Девелопмент, считает, что некоторые ограничения по целевому использованию ПСН зависят от степени оснащенности объектов инженерными системами. Допустим, отсутствие приточно-вытяжной вентиляции или небольшие электрические мощности едва ли серьезно скажутся на работе служащих офиса. А вот продоволь-ственный магазин не сможет нормально действовать, ведь без соответствующего напряжения арендатор просто не подключит холодильное оборудование. А при отсутствии вентиляции вероятны проблемы с СЭС.

* Постановление правительства Москвы № 429-ПП О концепции и основных направлениях городской целевой программы по обеспечению субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями на 2002 2010 годы от 11 июня 2002 года; Постановление № 78-ПП О городской целевой программе по обеспечению субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями на 2004 2010 годы от 10 февраля 2004 года; Дополнение к городским строительным нормам О размещении на первых этажах жилых домов объектов социального и общественного назначения от 1 июля 2003 года.
На сегодняшний день в Москве цена найма квартир топ-уровня колеблется от 5 до 35 тыс. долл. в месяц. Самое дорогое высококлассное жилье находится в пределах Садового кольца. И, как это бывает в случае, когда предложение ограниченно, спрос на аренду подобных объектов не снижается.

Однако если сравнивать два помещения, предлагаемых на рынке, скажем, под ресторан, однозначно дороже будет то, которое изначально для него предназначено, считают специалисты. Почему? Ответ уже фактически сформулирован ПСН проектируют без учета требований конкретного потребителя.

Наиболее важный из них местонахождение дома. Престижным считается жилье, расположенное в пределах Садового кольца: в районе Арбата, Остоженки, Тверской, Патриарших прудов. Также элитный комплекс может находиться в исторической части Москвы, реже просто в экологически чистом районе (например, в парковой зоне).

Критерии отбора
К сожалению, общепринятой, документально подтвержденной классификации элитного жилья до сих пор не существует, отметил Игорь Иванов, коммерческий директор финансово-строительной компании Лидер. Многие вопросы вызывают разногласия. Скажем, должен ли VIP-дом быть малоквартирным, нужна ли на территории жилого комплекса богатая инфраструктура. Однако есть ряд критериев, которым элитная квартира должна отвечать обязательно.

Видовые характеристики также достаточно важный фактор при выборе квартиры. Живописные виды, например, на Кремль, храм Христа Спасителя значительно повышают ликвидность помещения и его цену. Однако парадокс состоит в том, что именно в престижных районах, особенно в переулках рядом с Тверской улицей и Арбатом, окна квартир могут выходить на стену соседнего дома или замкнутый внутренний двор. Беспроигрышный вариант для любителей красивых городских пейзажей пентхаус.

У домов такого класса имеется огороженная территория, и, даже если внутренний двор не очень велик (что часто бывает в центре города), обустроен он будет достойно. Безопасность территории обычно обеспечивают специализированные охранные агентства. К обязательным объектам инфраструктуры следует отнести подземную парковку, к необязательным тренажерный зал, солярий, бассейн, салон красоты, магазин, кафе и др.

Также нормой является автономное инженерное оборудование (собственная электростанция, тепло- и водоснабжение), предполагающее комфортное проживание в любое время года. Не обойтись и без эксклюзивного дизайна интерьера.

Важная отличительная черта престижности строения его клубный статус. В здании должно быть не более 30 40 квартир. Большое значение придается социальной среде. Порой отбор членов клуба бывает настолько строгим, что кандидатуру нового соседа согласовывают со всеми жителями дома. Это позволяет обеспечить определенное социальное окружение.

Количество квартир столь высокого качества в структуре всех предлагаемых в аренду объектов минимально. Тем не менее инвесторов все больше привлекает именно этот сектор, в связи с чем на рынке наблюдается тенденция к увеличению числа элитных квартир. И в будущем названные объекты будут играть более значимую роль на рынке аренды жилой недвижимости Москвы.

Элитную однокомнатную квартиру можно снять минимум за 6 тыс. долл. в месяц. Верхнюю же границу арендной ставки определить достаточно сложно все зависит от желания наймодателя и возможностей наймополучателя. Ежемесячная плата за арендуемое жилье может превышать и 30 тыс. долл.

Сравнительно молодой формат на рынке аренды элитного жилья апартаменты в дорогих отелях и многофункциональных жилых комплексах, рассказывает Мария Жукова, заместитель директора компании МИЭЛЬ-Аренда. Этот вид недвижимости привлекает развитой инфраструктурой и гостиничным сервисом высшего уровня.

Штучный товар
Эксклюзивным предложением на рынке аренды элитной недвижимости являются исторические особняки. В Москве их немного, и это обуславливает стабильный спрос. Престижными также считаются пентхаусы. Однако вопреки сложившемуся мнению это не просто отдельная квартира на последнем этаже. У пентхауса должны быть панорамное остекление, терраса, выход на кровлю, отдельный лифт. Сама кровля иногда оборудована зимним садом, бассейном и даже вертолетной площадкой.

Кто сдает элитные квартиры
Это долгосрочное, но выгодное вложение капитала. При умелом ведении дел проект окупится примерно за шесть лет. Однако потребуются довольно значительные инвестиции. В жилое помещение, которое в дальнейшем можно сдавать примерно за 8 тыс. долл., изначально нужно вложить около 1 млн долл. Те, кто сделал аренду элитных объектов своим бизнесом, обычно владеют даже не одной, а несколькими квартирами. Таких лиц относят к категории рантье. Некоторые из них покупают жилье по ипотеке и сдают его в наем, что позволяет и рассчитаться по кредиту, и получить при благоприятном стечении обстоятельств ощутимый доход.

Скоро столичный рынок аренды пополнится объектами нового формата. В производственных корпусах фабрики Красный Октябрь планируют оборудовать квартиры-лофты. Эти жилые помещения выглядят как единое открытое пространство с высокими окнами, создающими ощущение свободы. Общая площадь лофта должна быть не менее 200 кв. м (иначе квартира будет называться студией). Отгораживают только спальню и санузлы.

При этом цены аренды остались на прежнем уровне: основной объем спроса приходится на апартаменты стоимостью 2 2,5 тыс. долл., а наибольшее количество предложений элитных объектов находится в диапазоне 3,5 7 тыс. долл. в месяц. Самые востребованные бюджеты для найма варьируются от 6 до 8 тыс. долл. Ну а 25 30 тыс. долл. в месяц скорее стоит аренда эксклюзивного жилья.

Цены и прогнозы
Сегодня по данным агентств недвижимости элитную квартиру площадью 100 130 кв. м можно сдать за 4 6 тыс. долл. в месяц, а помещение в 150 180 кв. м принесет уже от 6 до 9 тыс. долл. дохода в зависимости от качества дома и самой квартиры. Увеличился спрос на жилье площадью 200 250 кв. м.

Чтобы эта сумма равнялась 5% от стоимости самой двушки, квадратный метр в ней должен стоить около 13 тыс. долл. Но метр в элитной квартире в самом центре столицы сегодня стоит значительно больше. Получается, что резервы для роста цен в элитном сегменте еще есть.

На сегодняшний день максимальный бюджет арендатора составляет около 35 тыс. долл. в месяц за эту сумму можно снять квартиру площадью 450 кв. м с камином и эксклюзивной наборной мебелью, комментирует Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании ИНКОМ-Недвижимость. По величине стоимости аренды лидируют отремонтированные меблированные квартиры в новых элитных домах с подземной автостоянкой, расположенных в центре Москвы. Цена таких апартаментов может превышать 18 тыс. долл. в месяц. Следом идет жилье в реконструированных зданиях дореволюционной постройки, а также в новых жилых комплексах без подземной стоянки. Если говорить о перспективах роста арендных ставок на элитную недвижимость, то нужно обратиться к заграничному опыту, где годовые арендные выплаты составляют от 5 до 8% от стоимости квартиры. У нас они пока не дотягивают до 5%. Вот пример из базы ИНКОМ: престижную двушку площадью 85 кв. м на ул. Тверская хозяин предлагает за 4,5 тыс. долл. в месяц. В год это составит 54 тыс. долл.



Главная --> Публикации