Главная --> Публикации --> 6 способов не платить налоги с аренды «кассы взаимопомощи» это реальный шанс получить жильё в рассрочку Объекты под заказчика Зачем российским городам такие высокие дома? План буша не для «фальшивых кредитов»

С одной стороны, жилищные сертификаты (не путать новые ценные бумаги с жилсертифактами для некоторых категорий граждан) позволяют привлекать деньги в строительство. С другой, - защищают инвесторов от возможных неприятностей, связанных с инвестированием в жилье на этапе его возведения. О специфике и перспективах развития этих ценных бумаг корреспонденту Интерфакс-Недвижимость рассказал генеральный директор компании Аврора Консталтинг, являющейся юридическим консультантом выпуска, Леонид Масалов.

Жилищные сертификаты как новый финансовый инструмент частного инвестора, вкладывающего средства в строительство жилья, появился на рынке относительно недавно. Первыми поставщиками новых бумаг на рынок стала петербургская компания ЛЭК: она эмитировала жилищные сертификаты 9 октября 2007 года.

Сама идея создания нового вида ценных бумаг - жилищных сертификатов - во многом связана с необходимостью оптимизации законодательства в сфере долевого строительства с тем, чтобы предотвратить повторение скандальных событий на рынке новостроек - я имею в виду случаи с обманутыми дольщиками. Соответствующий проект поправок в нормативную базу Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР России) существовал давно. Поправки в один из приказов регулятора были зарегистрированы в конце марта этого года, а вступили в силу 29 июня 2007 года.

Чем вызвана необходимость вывода на рынок нового вида ценной бумаги - жилищного сертификата? Правильно ли выбран момент выхода с учетом ситуации на финансовых рынках вообще и на ипотечном рынке в частности?

У одного из крупнейших игроков на рынке недвижимости Москвы (МИАН - примечание Интерфакс-Недвижимость) неприятности с налоговыми органами, связанные с использованием векселей в расчетах. А жилищные сертификаты - их выпуск и обращение - регулируются не в соответствии с 214-м законом, а в соответствии с законодательством о рынке ценных бумаг. То есть, выпуская их, компания действует исключительно в правовом поле.

Полезность использования этого инструмента в сравнении с прочими схемами долевого строительства представляется главным образом в гарантированности сохранности вложений граждан. И как показывает практика, избирая путь привлечения средств через выпуск жилищных сертификатов, в отличие от договоров долевого участия в строительстве, компания-застройщик избавляется от необходимости изобретать различные, так называемые, серые схемы, в том числе вексельные.

К тому же, ввиду отсутствия до недавнего времени прецедентов выпуска, использование жилищных сертификатов банками и страховыми организациями как объекта вложения средств не практиковалось.

Что касается своевременности выхода на рынок, то нынешний кризис ликвидности банков отразился главным образом на классических облигациях. А жилищные сертификаты - это не только финансовый инструмент, инструмент приумножения капитала, но в большей степени возможность приобретения квартиры, так как эти бумаги выпускаются под конкретные квадратные метры жилья. Поэтому отождествлять сегменты приобретателей облигаций и жилищных сертификатов, наверное, все-таки не стоит.

Формально эмитентом может стать юридическое лицо, зарегистрированное на территории РФ, которое отвечает четырем основным критериям, прописанным в приказе ФСФР России, утверждающем поправки к стандартам эмиссии ценных бумаг.

Какие требования будут предъявляться к эмитентам жилищных сертификатов (размер собственного капитала, страхование ответственности, стаж работы на рынке и т. д.)? Кто может выступить в роли поручителя эмитента?

В роли поручителя эмитента может выступить любое юрлицо. Другое дело, что если предполагается выпуск этих бумаг по так называемой открытой подписке (сопровождающейся регистрацией проспекта ценных бумаг), а суммарные чистые активы поручителя и эмитента не перекрывают номинал выпуска плюс накопленные проценты (в результате индексации), то в этом случае на проспекте ценных бумаг будет стоять надпись Инвестиции повышенного риска.

Эти критерии: наличие прав застройщика на строительство многоквартирного жилого дома; наличие у застройщика земельного участка в собственности, либо на правах аренды; наличие утвержденной проектной документация на строительство; наличие разрешения на строительство.

Альтернативой поручительству может выступить банковская гарантия, государственная либо муниципальная гарантия.

Если эмитент-застройщик хочет этого избежать, тогда условие по соответствию суммарных чистых активов застройщика и поручителя объему выпуска с учетом индексации должно быть соблюдено.

Определены ли регионы обращения этих ценных бумаг?
В каких регионах работать - решают компании. Можно предположить, что это будут большие города, так как размещать пока неизвестную бумагу где-то в глубинке тяжелее, нежели в городах-миллионерах. Кроме того, нам видится целесообразным выпуск этих бумаг при суммарной площади будущих квартир от 20 тысяч кв. метров.

Страхование ответственности застройщика не предусмотрено. Специфических требований к стажу работы компаний-эмитентов также нет.

Эти бумаги выпускаются под конкретный проект, под конкретные квадратные метры. В этом, в том числе, их преимущество в части невозможности продажи квартир на большее количество, чем выпущено бумаг. Нет проблемы двойной продажи квартир.

Сертификаты будут выпускаться на квадратные метры в конкретных проектах компаний или на квадратные метры вообще?

Номинал формируется из покрытия себестоимости строительства плюс небольшая надбавка. Выпущенные бумаги в дальнейшем попадают на вторичный рынок, и там уже идет их ценообразование в соответствии со спросом и предложением, которые формируются на эти бумаги.

Как будут формироваться цены на сертификаты - с учетом рыночной стоимости квадратного метра или данных Росстата? Будут ли отличаться цены по регионам (ведь, например, в Москве, Санкт-Петербурге, где состоялся первый выпуск, или других регионах они различные)?

Как часто будет проводиться индексация?
На усмотрение застройщика, но не реже, чем раз в квартал. Это прописывается в решении о выпуске бумаг. И зафиксировав в рамках конкретного выпуска порядок индексации и ее периодичность, эмитент берет на себя обязательство придерживаться этого порядка на всем сроке обращения бумаг выпуска.

Безусловно, будет наблюдаться и корреляция с рыночной стоимостью строящегося жилья в данном регионе. По понятным причинам Москва и Питер будут лидерами по стоимости. И чем ближе будет срок сдачи домов, тем выше рыночная стоимость этих бумаг.

В числе преимуществ этой бумаги - ее ликвидность. Так, если инвестор вложился в эти бумаги, имея некоторые планы по приобретению жилья, но через какое-то время пересмотрел эти планы и хочет выйти с деньгами из проекта, то он имеет право предъявить эти бумаги для оплаты номинальной стоимости плюс накопленной индексированной составляющей либо эмитенту, либо поручителю.

Допустим, инвестор приобрел сертификаты на половину квартиры и решил вернуть вложения. Каков механизм возврата средств, предусмотрены ли штрафные санкции? Он сам должен будет найти покупателя своих сертификатов или их выкупит эмитент?

Когда, по Вашему мнению, сформируется вторичный рынок жилищных сертификатов?
Для появления полноценного вторичного рынка необходимы регистрации выпусков жилищных сертификатов с проспектами, дающими право застройщику рекламировать эти бумаги, а сами бумаги при этом будут законно обращаться среди инвесторов. В этом случае само свободное вторичное обращение также будет способствовать популяризации этих ценных бумаг. Это, кроме того, будет подпитывать интерес к бумагам со стороны финансовых организаций. Уже сейчас паевые инвестиционные фонды (ПИФы), которым разрешено инвестировать в облигации хозяйственных обществ, могут приобретать жилищные сертификаты. Страховые компании и накопительный пенсионный фонд (НПФ) также могут входить в эти бумаги.

Здесь варианта два. Либо предложить бумаги по текущей индексированной стоимости эмитенту или его поручителю, при этом без штрафных санкций. Либо реализовать их через договор купли-продажи ценных бумаг другому инвестору на вторичном рынке.

Законодатель говорит о возникновении права у инвестора на заключение договора купли-продажи квартиры, если совокупная номинальная стоимость принадлежащих ему жилищных сертификатов, выраженная в единицах общей площади жилья, не меньше 30% общей площади соответствующей квартиры.

Какими порциями потенциальный собственник жилья может покупать жилищные сертификаты. Какова стоимость входного билета, то есть, на какую минимальную сумму должны быть приобретены ценные бумаги?

Другой сценарий - установление порога выше 50 процентов: тогда потенциальным приобретателем квартиры может быть только один инвестор.

И это не создает дополнительных сложностей с реализацией квартир застройщиком. В случае если решением о выпуске жилищных сертификатов предусмотрено 50% и ниже указанного порога, то получается, что на одну квартиру теоретически могут претендовать два или даже три держателя этих бумаг. В этом случае заявки на заключение договора купли-продажи квартиры могут удовлетворяться эмитентом в порядке их поступления.

Идея новая. Строительный рынок с интересом ждал первых результатов, которые уже есть - питерская компании ЛЭК в начале октября зарегистрировала первые четыре выпуска жилищных сертификатов, где мы выступали в качестве юридического консультанта.

По Вашим оценкам, сколько компаний готово сейчас эмитировать подобные ценные бумаги? Будут ли они пользоваться спросом на рынке?

Вы можете назвать компании, с которыми ведутся переговоры?

Сейчас есть ряд клиентов, с которыми наша компания динамично ведет переговоры об их программах выпуска таких бумаг. И число заинтересованных застройщиков, мы уверены, будет расти.

Можно ли говорить о том, что жилищные сертификаты для определенных категорий граждан сделают жилье доступным?

Это компании из разных регионов, в том числе - из Москвы.

Ярко выраженной сегментации потенциальных приобретателей жилищных сертификатов среди населения нами не усматривается, поскольку использование этих бумаг возможно как при строительстве элитного жилья, так и сравнительно недорогого.

Законодателем не закладывалась в эти бумаги идея удешевления и большей доступности жилья. Этот инструмент - альтернатива договору долевого участия в строительстве, у которой, кстати, есть ряд преимуществ. Как для соинвестора, так и для застройщика.

Насколько мне известно, это исключительно российское изобретение.

Есть ли какой-то аналог нашим жилищным сертификатам в других странах?

Регистрация первых выпусков произошла. В ближайшее время пройдет размещение этих бумаг. В зависимости от того, как это будет кореллировать с задумками застройщиков и нас - как консультантов - можно будет делать выводы о жизнеспособности этой схемы в принципе. Теперь надо опробовать весь механизм на стадии размещения и вторичного обращения этих бумаг. Пока все идет в соответствии с нашими прогнозами, и плюсов усматривается больше, чем сложностей.
Москва. 3 ноября. Интерфакс-Недвижимость - Законопроект О банкротстве частных лиц, в котором прописан механизм поведения кредиторов и заемщиков, уже направлен в правительство, сообщил во вторник Дмитрий Скрипичников, исполняющий обязанности директора Департамента корпоративного управления Минэкономразвития (МЭРТ).

Как будет развиваться рынок жилищных сертификатов в ближайшей перспективе?

Для возбуждения дела о банкротстве (несостоятельности) гражданина будет достаточно, чтобы он не вернул свыше 10 тысяч рублей долга в течение трех месяцев. Аналогичные законы есть во многих странах мира, например, в США, Германии, Англии, - пояснил эксперт, - на первом этапе в России этот закон будет весьма либеральным. Он подчеркнул, что процедуру банкротства надо рассматривать как способ защиты и заемщика, и кредитора.

По словам Д. Скрипичникова, проект закона о банкротстве физических лиц разработан МЭРТ и давно ожидаем - в частности, участниками рынка ипотечного кредитования.

Естественно, процедура банкротства будет оплачиваться за счет средств должника. В результате гражданин с плохой кредитной историей вряд ли в будущем сможет получить новый кредит. К тому же на него может быть распространен запрет на некоторые профессии (в основном, связанные с финансами).

Законопроектом предусмотрено, что если заемщик не может выплачивать долг по ипотеке банку, он может обратиться с заявлением о признании банкротства. Тогда кредитор не сможет на него давить, - заметил Д. Скрипичников. Решение о банкротстве заемщика будет принимать суд. После этого возможно либо составление совместного (кредитной организации и заемщика) плана реабилитации последнего, либо конкурсное производство. Имущество должника будет выставляться на конкурс с тем условием, чтобы он не остался нищим, - уточнил представитель МЭРТ.

Если этого не произойдет и АИЖК не будет объявлено кредитором первой очереди, мы внесем в наши стандарты пункт о том, что другие кредиторы могут получать прокредитованную ими недвижимость только с нашего согласия, сказал А. Семеняка.

Новый закон защищает и кредиторов, считает генеральный директор ОАО Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Александр Семеняка. Он пояснил, что зачастую суды отдают банкам-кредиторам квартиры должников, даже если они находятся в залоге у АИЖК. Мы ждем, что в новом законе будут предусмотрены преференции для нас, - признался глава АИЖК.

На сегодняшний день, сетуют кредиторы, процедура изъятия имущества должника весьма затруднительна. Перечень не подлежащего взысканию имущества должника прописан в ст. 446 Гражданского процессуального кодекса: это земельный участок, который не находится под залогом и является основным источником существования (размеры участка пока не определены); единственное жилье (если оно не является предметом ипотеки); предметы обихода; имущество для занятий профессиональной деятельностью (если его стоимость не превышает 100 МРОТ - на сегодня 230 тысяч рублей); личные вещи (кроме предметов роскоши); продукты; денежная сумма в троекратном размере прожиточного минимума (РПМ) на самого должника (на сегодняшний день РПМ в среднем по России 4000 рублей, в Москве - 5121 рубль) и в шестикратном РПМ на его иждивенцев; домашний скот и корм для него.

Напомним, что институт банкротства физических лиц появился одновременно с принятием ныне действующего закона о банкротстве 26 октября 2002 года. Однако до сих пор нормы, регулирующие банкротство граждан, не действуют. В МЭРТе считают, что в условиях активного развития потребительского кредитования, должен появиться механизм решения финансовых проблем потребителей в случае, если такие возникают.

Впрочем, большинство опрошенных ИФ-Недвижимость юристов полагают, что даже после решения КС участки для личного пользования и впредь останутся недоступными для кредиторов. Глава комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников пообещал, что в откорректированном ГПК будет зафиксировано, что взысканию не подлежат участки должников площадью 6 или даже 10 соток.

12 июля этого Конституционный суд (КС РФ) вынес постановление о несоответствии Основному закону некоторых положений статьи 446 ГПК: в результате этого решения имущественного иммунитета лишились принадлежащие должнику участки земли, даже если они не используются им для предпринимательской деятельности.



Останется ли эта поблажка после принятия закона О банкротстве частных лиц, станет известно в ближайшее время.

- Если поездить по Москве, создается впечатление, что эстетика не дружит с деньгами, - говорит профессор Высшей школы экономики Александр Долгин. - И вроде бы люди хотят, чтобы было красиво... Но почему в строительной сфере эстетика остается редкой птицей? По нашим подсчетам, декоративные элементы в типовом доме повышают себестоимость строительства всего на 4%, а продажная цена квартир в таком доме будет выше на 20%, чем в аналогичных. Красиво - это не дорого и совсем не трудно.

Даже граждане, приобретающие квартиры в неименных и неэлитных домах (а их 95%), готовы приплачивать за красоту. Уловив массовые настроения, экономисты пересчитывают красоту в деньги. А архитекторы, нахлебавшиеся позора за башенки 90-х, отныне намерены творить уютную дружелюбную среду также и для граждан, которые в элитных домах не живут, но ходят мимо или видят их из окон. Об этом и договорились во вторник на круглом столе Цена эстетики в жилищном строительстве в информагентстве Росбалт.

- Массовое доступное жилье во всем мире создается на индустриальной основе, - оправдывает коллег первый зампредседателя Москомархитектуры Юрий Григорьев. - Архитектор массовой серии в первую очередь думает о функциональных удобствах, о зонировании, инженерии. Порой это приводило к ужасным последствиям. В прежние годы речки закапывали в землю, срезали рельеф, чтобы организовать ровные площадки. Разве можно было застраивать уникальный ландшафт Крылатского типовыми домами? Мы теряем городскую эстетику. Москва всегда была ансамблевым городом, а сейчас зачастую архитекторы строят, ничего вокруг себя не видя.

- П44Т (К или М) - панельный дом, обшитый кирпичом, обходится строителям дороже всего на 50 долларов за метр, чем такой же дом с белыми стенами, - вторит гендиректор строительной компании, решившей отныне строить только красивые дома, Иван Богатов. - Но продается он на 200 долларов за метр дороже.

По нашим собственным наблюдениям, люди за виды платить готовы давно. Пентхаусы в высотных жилых комплексах раскупаются в первую очередь, а дольше всего висят квартиры на 1-м и 2-м этажах (впрочем, как и на последнем этаже типового дома - граждане опасаются протечки крыши, но это уже другая история). Но приплата эта нередко становится деньгами, выброшенными на ветер. Вид из окна, несмотря на то, что он вписан в конъюнктуру и подсчитывается в деньгах, вещь в Москве эфемерная.

Зато покупатели квартир хорошо видят, что вокруг. Особенно если это вид из окна. Аналитики обнаружили прямую зависимость между стоимостью вида из окон и степенью элитности жилья. Чем лучше вид - тем элитнее и дороже жилье. Чем элитнее жилье - тем больше покупатели готовы заплатить за вид из окон. На этом уровне хороший вид из окна обретает статус роскоши. Шестеро из десяти покупателей элитного жилья не скрывают, что видовая квартира является для них необходимым элементом социального статуса. А на кафедре Александра Долгина однажды провели исследование степени влияния вида из окна на стоимость квартиры. Возможным вариантам застекольных зрелищ присвоили баллы (см. иллюстрацию), добавили опять-таки оцифрованный фактор этажности, очень существенный именно в аспекте вида из окна, - в диапазоне плюс-минус 2 балла, от панорамной высоты до 1-го этажа. И стали примерять итоговую схему на конкретные объекты. По уверениям Долгина, теория в целом совпала с практикой, то есть с рыночными ценами. Получилось, что в сегменте элитного жилья окно может стоить до 50% квартиры, в бизнес-классе - до 40%, в экономе - до 20%. Долгин назвал все это прогрессивной податью на красоту. И пообещал: Как только у людей войдет в обыкновение платить за виды, они станут лучше. И виды тоже.

* * *

- Мы слишком быстро застраиваем город, - признался Юрий Григорьев. - По 50-60 тысяч квартир в год. И останавливаться не собираемся. Иностранцы, когда узнают об этом, делают круглые глаза.

В Сан-Франциско недавно городские власти потратили около $34 миллиона на то, чтобы бывшую базу Военно-морских сил США превратить в полузапущенный парк. Уже через год цены на близлежащие участки возросли в несколько раз - до $20-30 миллионов за гектар. За счет роста стоимости земли налоговые сборы муниципалитета с близлежащих территорий увеличились с $20 миллионов до $45 миллионов в год.
Внешторгбанк намерен стать крупнейшим участником рынка ипотеки. Чтобы привлечь как можно больше клиентов, он собирается кредитовать строящееся жилье.

В мире виды давно имеют твердую цену
В Берлине, к примеру, при покупке квартиры в строящемся доме любой человек может попросить предоставить ему план строительства вокруг его дома на ближайшие несколько лет. Убедившись в том, что новое строительство не испортит ему вид из окна, берлинец спокойно покупает квартиру. Если же после этого планы городских властей или строительных компаний меняются, то они обязаны компенсировать жителям эти неудобства либо деньгами, либо новым жильем. В противном случае покупатель квартиры может подать на них в суд.

Как сообщили RBC daily во Внешторгбанке, банк хочет «раздать» все 130 млн долларов в течение 12 месяцев и уже в этом квартале начнет выдавать ипотечные кредиты. ВТБ будет ссужать россиян деньгами на покупку жилья под 17,5 – 18 процентов годовых в рублях и 11,5 – 12 процентов годовых в валюте. По мнению аналитиков, выделяя такие средства на кредитование жилья, банк покроет 10% ипотечного рынка. В то же время, чтобы «растолкать» 130 миллионов за год, ВТБ придется обслуживать по 4-5 клиентов в день. Однако в самом банке надеются на большой спрос на этот вид услуг и рассчитывают раздать ипотечные кредиты в максимально короткие сроки. «Мы будет осуществлять от 10 до 20 сделок в день. Это позволит банку отработать технологию выдачи таких кредитов», – сказал RBC daily представитель управления ипотечного кредитования банка. После того как ВТБ наладит систему выдачи ипотечных кредитов под готовое жилье, он начнет давать деньги под строящиеся квартиры.

Внешторгбанк в течение года намерен выдать ипотечные кредиты на сумму 130 млн долларов. Большую часть этой суммы – 70% – составят кредиты в Москве, остальные средства будут направлены в регионы, заявил журналистам на этой неделе председатель правления банка Андрей Костин. В первую очередь ВТБ планирует осуществлять свою программу ипотечного кредитования в крупных российских городах – Москве, Санкт-Петербурге, Казани и Самаре. А к 2008 г. Внешторгбанк намерен выйти на объем ипотечного кредитования в 1,5 млрд долл. Также банк планирует предоставлять кредиты под строящееся жилье. До сегодняшнего дня ни один из российских банков не рисковал вкладывать средства в «стройки». Как пояснили RBC daily в самом ВТБ, банк рассчитывает на огромный спрос на этот вид услуг среди россиян.

Желание банков ссужать деньгами тех, кто покупает жилье на этапе строительства, связано с огромным спросом на этом рынке. Не каждый россиянин имеет достаточно средств, чтобы купить готовую квартиру по нынешним расценкам. Это подтвердил RBC daily член правления «Райффайзенбанка» Александр Колошенко. «Наша программа по кредитованию строящегося жилья стала откликом на потребности рынка. Более 50% наших клиентов хотят приобрести квартиру на первичном рынке», – говорит он. Причем многие из потенциальных клиентов банков предпочли бы не платить за квартиру ее конечную цену, а приобрести жилье на этапе строительства. «Ведь разница между «котлованом и готовым домом» составляет от 20 до 40%», – сказал RBC daily ведущий аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Моисеев.

До недавнего времени рынок ипотеки касался только готового жилья, и ни один из банков не кредитовал строящиеся объекты. По сути, банку придется кредитовать «воздух», говорит один из участников рынка. В случае с кредитованием строящегося жилья, поясняет RBC daily представитель риэлторской фирмы, «непонятно, как оценивать такие объекты: не оформлены юридические права на собственность, квартира не зарегистрирована в БТИ, пока нет сданного дома». Получается, что пока еще нет четкого механизма оценки строящейся квартиры, и взять с ее потенциального владельца нечего, добавил он. Несмотря на это, в этом году программа кредитования строящегося жилья появилась у «Райффайзенбанка», который начнет работать с компанией-застройщиком ПИК. После австрийского банка с намерением кредитовать строящееся жилье выступил и Внешторгбанк.

По оценке Внешторгбанка, сегодня потенциальный спрос на ипотечные кредиты составляет 500 млн долл. При этом эксперты ВТБ считают, что общий потенциал рынка огромен. «Реальный объем ипотечного рынка составляет от 10 до 30 млрд долл.», – сказал RBC daily представитель управления ипотечного кредитования ВТБ. «Только в Москве в 2003 г. будет построено 5 млн квартир, и в 2004 г. столичные застройщики планируют сдать такое же количество готового жилья», – сказал RBC daily представитель МИАНа.

Интерес банков к ипотечному рынку, в частности, к кредитованию строящегося жилья, на руку компаниям-застройщикам и риэлторам. Приток новых клиентов на рынок недвижимости позволит получить дополнительные инвестиции компаниям-застройщикам еще на первом этапе строительства. В то же время прибавится работы и у риэлторов – количество заключенных сделок значительно увеличится. «Чем больше банков будет работать в этом секторе рынка, тем лучше», – сказал RBC daily представитель Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН) Андрей Жинган. По его словам, появятся разные предложения и услуги со стороны компаний-строителей и риэлторских фирм: потребителю будет из чего выбрать. «А пока у нас предложение превышает платежеспособный спрос, и многие только мечтают о том, чтобы въехать в квартиру в кредит», – отметил он.



Главная --> Публикации