Главная --> Публикации --> Коммерческая жилка «меге» и metro опять не повезло Московские власти инициируют внесение поправок в земельный кодекс Релаксация по-русски В москве будет две подземки

Найти квартиру для покупки по ипотеке самостоятельно можно, и опыт многих людей это подтверждает. Рассказывает Ирина, купившая квартиру этим летом: Хозяева квартиры, которую я нашла, буквально перед сделкой отказались от ее совершения, и мне пришлось в очень сжатые сроки, поскольку заканчивался срок действия разрешения банка на кредит, искать другую. Самое удивительное, что второй поиск прошел намного быстрее и лучше, просто потому что я знала, на что обращать внимание и каких квартир избегать.

Поиск квартиры на московском рынке дело совсем не простое, а поиск квартиры для покупки по ипотеке сложен вдвойне, особенно если вы не привлекаете риелтора для этой цели. Собственник предостерегает от нескольких ошибок, которые традиционно совершают заемщики.

Традиционно считается, что если квартира в собственности больше трех лет и свободна, то она подходит для ипотеки, и это часто анонсируется в объявлениях. Однако сейчас, на достаточно вялом рынке, практически все владельцы готовы иметь дело с ипотечным покупателем. Надежда Михайловна, продавец квартиры: На все просмотры, а их было уже больше 10, к нам приходили покупатели либо по ипотеке, либо продающие свою квартиру. Действительно, времена, когда на рынке было много инвесторов, которые платили за квартиры живыми деньгами, риелторы вспоминают с ностальгией, оценивая долю ипотечных покупателей от 15 до 40% в зависимости от сегмента рынка. А остальную часть традиционно занимает обмен старой квартиры на новую, или так называемая альтернатива. Так что смело звоните по объявлению, даже если там не указано, что квартира продается по ипотеке, и уточняйте этот момент.

Ошибка первая: полагать, что для ипотеки подходят только те квартиры, где владельцы или риелторы пишут в объявлении, что они готовы ее продать по ипотеке.

Чтобы не промахнуться, вам следует детально выяснить у своего банка и желательно у сотрудников, которые проводят сделки, какие требования к квартирам предъявляет банк.

Ошибка вторая: думать, что положительный ответ на вопрос, готовы ли хозяева продать квартиру по ипотеке, означает, что вы реально сможете ее купить без проблем.

Во-вторых, стоит выяснить, допускает ли банк указание цены квартиры меньше 1 млн руб. Если да, то вы сможете спокойно рассматривать квартиры, которые находятся в собственности меньше 3 лет.

Какие моменты стоит выяснять? Во-первых, допускает ли банк альтернативные цепочки, и если да, то каково максимальное число квартир в подобной сделке. И тогда, если квартира вам очень приглянулась, но в объявлении стоит слово альтернатива, стоит выяснить, подобран ли у них вариант, сколько квартир получается в итоге в цепочке, и соотнести это с требованиями банка. Как правило, банк не допускает больше 3 квартир в сделке, включая вашу, и на это стоит ориентироваться. Решившись купить такую квартиру, приготовьтесь к тому, что сделка затянется как минимум на полтора месяца.

Ошибка третья: доверять объявлениям или поверить на слово хозяевам.

Перечислим несколько проблем, которые делают квартиру неипотечной. Самое банальная и известная почти всем: по ипотеке нельзя купить жилье в панельных пятиэтажках и в домах под снос и от владельцев потребуется справка, что дом не включен ни в какие списки. Во-вторых, незаконная перепланировка (вам ведь не хочется восстанавливать в первые полгода состояние квартиры в соответствии с планом БТИ?). В-третьих, дети-сособственники: банки опасаются таких квартир и очень редко их одобряют. И, в-четвертых, квартиры, которые продаются по доверенности: владелец квартиры обязательно должен быть на сделке собственной персоной.

Причем страдают этим как владельцы, так и агентства недвижимости у крупных риелторов и курс должен быть побольше, видимо, считают они. В итоге $200 тыс. легко превращаются в $205 тыс. при пересчете по реальному курсу, а $300 тыс. и вовсе в $310 тыс. Несоответствие данных в объявлении тем, которые указаны в экспликации БТИ, прекрасный повод для торга по цене, тем более что оценщик точно не посчитает площадь балкона по средней цене рынка, а оценит его в два раза дешевле.

Данные о квартире в объявлениях часто не совпадают с теми, которые указаны в документах БТИ. Обычная практика владельцев квартир включить площадь балкона в общую площадь квартиры или округлить площадь кухни или комнат в большую сторону. На растущем рынке информация о цене тоже бывает неверной: в объявлении указана одна цифра, на словах говорят другую, при пересчете в рубли пользуются завышенным курсом.

Увы, практика сегодняшнего рынка такова, и ипотечный кризис тому немало способствовал: оценщики, аккредитованные при банках, дают несколько заниженную оценку, делая дисконт по предложениям от 7 до 15% для разных типов квартир. Этим они подстраховывают банк, а заемщики оказываются перед лицом необходимости за одну-две недели добыть недостающую сумму. Михаил, покупатель квартиры: Когда мы получили оценку квартиры, которую мы купили в итоге за $215 тыс., были в шоке: ее оценили в $208 тыс. при цене предложения $220 тыс. Продавец пошел нам навстречу и скинул $5 тыс., нам пришлось занять по потребительскому кредиту всего $7 тыс., что для нас, конечно, немало.
Те же покупатели, которые не смогли найти недостающих денег, отказываются от сделки, и квартира опять поступает в продажу.

Ошибка четвертая: считать, что оценка квартиры будет соответствовать той цене, о которой вы договорились.

Начнем с того, что титул квартиры и риск утраты собственности страховщик страхует в пользу банка. Если квартира будет судебным решением изъята из вашей собственности, то страховая компания возместит банку ее собственность, а вот вы останетесь и без квартиры, и без денег (или с малой их частью, которую посчитает нужным вернуть вам банк, и то, если это прописано в кредитном договоре). Так что проверять надо, а еще лучше искать квартиру, где нужна минимальная проверка: скажем, речь идет о приватизации (так называемые первичные документы) или квартира лишь один раз перепродавалась, и было это три года назад, так что исковой срок давности по оспорению сделки истек.

Ошибка пятая: Квартиру можно не проверять, ее проверят страховщики и банк.

Сегодня Дмитровское шоссе обслуживает район с населением порядка 500 тысяч человек, говорит депутат Мосгордумы Игорь Протопопов. Но сегодня в поселке Северном это часть Москвы за МКАД активными темпами строится 450 квадратов нового жилья. Уже после Нового года там появятся 55 000 новоселов с 1015 тысячами автомобилей, и все они поедут по той же и так задыхающейся Дмитровке. Трасса просто встанет.

Для проверки можно привлечь риелтора или юристов сейчас на рынке эта услуга предоставляется по цене от 15 тыс. руб. до 30 тыс. руб., и тогда вы будете спать спокойнее.
Глава столичного Центра организации дорожного движения Павел Козлов заявил на конференции Транспортного сервера Москвы о том, что Дмитровское шоссе будет расширено, снабжено развязками и даже получит дублера. В невиртуальной реальности дела идут далеко не так хорошо - реконструкция трассы буксует.

Работы не заметны для водителей, потому что сейчас идет перекладка инженерных сетей, говорит начальник Управления капитального строительства Москапстроя Юрий Лычагин. Деньги на этот год мы получили в полном объеме, и если в следующем будет так же, то до конца 2008-го мы расширим шоссе от Бескудниковского бульвара до Коровинского шоссе до 4 полос в каждую сторону (сейчас по Известия).

Средства на реконструкцию дороги около двух миллиардов рублей были выделены еще год назад. По проекту одна развязка должна появиться на перекрестке с Коровинским шоссе, другая на пересечении с 3-м Нижнелихоборским проездом. Цель обеих развести потоки машин, чтобы убрать светофоры на перекрестках. От Череповецкой до улицы 800-летия Москвы обещают построить дублер Дмитровки, по которому можно будет уйти в Лианозово и выехать оттуда, не загружая основного шоссе. Но работы идут крайне медленно, хотя шоссе задыхалось еще до того, как в Северном решили строить новый микрорайон.

Каждый из нас хочет, чтобы его дом был красивым и удобным. Для этого мы не устаем делать ремонт, покупать новую мебель и благоустраивать жилище любыми доступными способами. А когда все уже перепробовано, наступает время последнего решительного шага переустройства или перепланировки. Главное при этом не нарушать предписаний закона, иначе обновление квартиры станет источником больших проблем. На наиболее частые вопросы читателей отвечает юрист Алексей Абрамов.

О том, что строительство дорог никак не успевает за строительством жилья, в департаменте транспорта Москвы говорят постоянно. И предлагают решать проблему, отдав приоритет общественному транспорту. Однако метро придет в прилегающие районы (Дегунино и Бескудниково) не раньше 2013 года, а движение по малой железной дороге (станция Николаевская в районе платформы НАТИ) откроется не раньше 2009 года. Идея скоростного трамвая на месте существующих железнодорожных путей промышленных предприятий пока также лишь обсуждается. Так что иного пути, как срочно форсировать реконструкцию шоссе, у города просто нет.

Подобные вопросы решают в службе одного окна Государственной жилищной инспекции города Москвы (Мосжилинспекции) соответствующего административного округа. Там можно получить консультации по вопросам, связанным с будущей перепланировкой или переустройством. Порядок и правила проведения переустройства и перепланировки жилых помещений в Москве регулируют несколько постановлений: от 8 февраля 2005 г. № 73-ПП, от 15 ноября 2005 г. № 883-ПП и т 25 сентября 2007 г. № 831-ПП.

Купил двухкомнатную квартиру. Сейчас хочу сделать капитальный ремонт и осуществить перепланировку помещения. Где я могу получить разрешение?

В данном случае (для того чтобы соединить балкон с комнатой) проект составлять необходимо. К разработке подобной документации, как правило, привлекают проектные организации, лицензированные в установленном порядке.

Слышал, что разработка проекта перепланировки самая дорогостоящая процедура. Необходимо ли составлять такой проект, если я хочу соединить балкон с комнатой? Или будет достаточно эскиза?

Помните, что действующими в столице правилами перепланировки запрещено переносить на балкон приборы центрального отопления. Утеплить балкон можно только с помощью электроподогрева.

В договоре следует предусмотреть обязательные условия по согласованию проекта с надзорными органами и ведению авторского надзора (последнее можно оформить как отдельный договор). Состав проектной документации и требования по ее согласованию определяют в соответствии с Положением о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве, утвержденным распоряжением мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. № 378-РМ.

Если стена между ванной комнатой и туалетом не несущая, то такие работы выполняют по эскизу. Его можно сделать на копии поэтажного плана БТИ и вместе с остальными документами представить в службу одного окна Мосжилинспекции.

Хочу совместить санузел, сломав стенку между ванной и туалетом. Как это оформить?

Да, существуют. В соответствии с Регламентом оформления и проведения переустройства или перепланировки в жилых домах в период проведения ремонтно-строительных работ недопустимо:

Существуют ли какие нибудь обязательные требования при проведении работ по переустройству?

Также предусмотрено, что общая продолжительность работ не может превышать четыре месяца. Чтобы получить разрешение на продление срока ремонта, следует подать соответствующее заявление в Мосжилинспекцию.

* производить работы в воскресные и праздничные нерабочие дни;
* начинать работы, сопряженные с шумом, ранее 9:00 часов и заканчивать их позднее 19:00 часов;
* применять при производстве работ оборудование и инструменты, вызывающие превышение нормативно допустимого уровня шума и вибрации;
* вести работы без специальных мероприятий, исключающих причинение ущерба смежным помещениям;
* загромождать и загрязнять строительными материалами и отходами эвакуационные пути, другие места общего пользования;
* использовать пассажирские лифты для транспортировки строительных материалов и отходов без упаковки.

Как следует из Жилищного кодекса РФ, за незаконную перепланировку лицо несет предусмотренную законодательством ответственность (административный штраф). По общему правилу, собственник или наниматель жилого помещения обязан в разумный срок привести квартиру в прежнее состояние. В противном случае в отношении незаконопослушного гражданина могут последовать весьма суровые меры суд может принять следующее решение:

При покупке квартиры я осуществил ее перепланировку. Как и многие, сделал все на свой страх и риск без необходимых разрешений. Что ждет таких нарушителей?

Но перепланировку, выполненную без предварительного согласования, можно узаконить. Сохранение на основании решения суда внесенных в жилое помещение изменений допустимо, если только это не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни или здоровью. Для оформления проведенной перепланировки необходимо обратиться в Мосжилинспекцию, подготовив и предоставив тот же, что и в обычном случае, перечень документов.

* в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения и с возложением на нового собственника обязанности по приведению помещения в прежнее состояние;
* в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на наймодателя по указанному договору обязанности привести жилое помещение в первоначальное состояние.

К сожалению, это так. Установка наружных технических средств, таких как антенны и кондиционеры, требует разрешения районного архитектора. Норма принята для того, чтобы граждане не портили внешний облик дома.

Слышал, что без разрешения нельзя даже установить антенну. Неужели это правда?

Требование об оформлении эскиза или проекта зависит от вида предполагаемых работ. По эскизу, в частности, можно выполнить перестановку сантехнических приборов в существующих габаритах ванны и туалета, перестановку нагревательных и газовых приборов, разбор ненесущих стен, устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия и т. д. Эскиз можно выполнить самим. Для этого на поэтажном плане своего жилья вы от руки указываете (рисуете), что собираетесь делать. Как именно обозначить изменения квартиры, подскажут в Мосжилинспекции.

Я столько слышал о последствиях незаконных перепланировок, что решил сделать все по правилам. Хочу установить в квартире несколько перегородок, немного сместить санузел, перенести некоторые стены. Но оказалось, что для одних работ необходим проект, а для других достаточно эскиза. В чем отличие?

По проекту выполняют, к примеру, замену электроплиты на газовую, перенос туалетов, ванных комнат, кухонь, создание и изменение входов, создание или ликвидацию оконных и дверных проемов и т. д. Конкретная стоимость проекта зависит от сложности работы.

Более сложные работы требуют составления проекта, который выполняют профессионалы. Адреса учреждений, готовящих проекты перепланировок, также можно узнать в Мосжилинспекции. Советуем обратиться именно туда, так как в частных фирмах подобные работы стоят гораздо дороже.

В соответствии со ст. 26 Жилищного кодекса РФ для перепланировки или переустройства жилого помещения необходимы следующие документы:

Какие документы необходимо подать в Мосжилинспекцию для получения разрешения на перепланировку. Сколько придется ждать такого разрешения?

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято не позднее чем через 45 дней с момента представления всех необходимых документов.
В пятницу в рамках XI фестиваля "Зодчество-2003" прошла пресс-конференция председателя правительства Московской области, на которой журналисты "Известий" решили прояснить судьбу строительства в Красногорском районе так называемого "МособлСити" - комплекса зданий, куда намерено переехать областное правительство. ( Впервые "Известия" писали об этом 30 сентября 2002 года ).

* заявление о переустройстве или перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;
* правоустанавливающие документы на жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
* подготовленный и оформленный проект переустройства или перепланировки;
* технический паспорт БТИ жилого помещения;
* согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих);
* заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства или перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

В марте прошлого года тогда еще вице-губернатор Московской области Михаил Мень, курирующий в то время этот вопрос, заявил, что на лучший проект чиновничьего дома будет объявлен конкурс. Но почему-то проводить его не стали. Борис Громов просто отдал предпочтение проекту компании "ДОН-Строй", отказавшись от двух конкурирующих проектов. В пятницу же председатель правительства Московской области Александр Горностаев заявил "Известиям", что "ДОН-Строй" не имеет никакого отношения к постройке этого грандиозного офисного центра. - Данный проект осуществляется совместно правительством Мособласти и корпорацией "Трансстрой", ну и еще рядом инвесторов, которые участвует в проекте. "ДОН-Строй" не имеет к нему никакого отношения. Источник "Известий" в "Трансстрое" подтвердил эту информацию.

Выяснилось, что над проектом грандиозного офисного центра работают сразу две корпорации, абсолютно не подозревающие о том, что фактически участвуют в капиталистическом соревновании. Напомним, что в сентябре прошлого года губернатор Подмосковья Борис Громов официально заявил о том, что намерен построить новое здание для своей администрации. Пока единственное "главное" здание Мособласти находится на Старой площади, что не совсем логично - административный центр одного региона находится на территории другого. К тому же у области есть как минимум еще один веский довод за переезд в новое помещение - часть правительственных структур не имеет своих зданий и вынуждена втридорога арендовать офисы у столицы.

"Это будет потрясающее здание!"
- "МособлСити" - это образное название, по сути журналистская придумка. Мы отнюдь не собираемся соревноваться с Москвой в постройке разнообразных "Сити". Но у нас действительно есть несколько задумок, связанных со строительством общественно-политического центра.

Правда, по его словам, договор между корпорацией и подмосковным правительством еще не подписан: переговоры тянутся уже несколько месяцев, и пока безрезультатно. Сотрудники "Трансстроя" еще даже не появлялись на данном объекте. Тогда мы позвонили в "ДОН-Строй". В пресс-службе компании очень удивились, услышав о "Трансстрое", - "этим вопросом занимается только наша компания", уверенно заявила сотрудница пресс-службы. правда, отказавшись при этом прислать проект загадочного "МособлСити" и затруднившись ответить, кто же тогда уже вырыл котлован на месте будущей грандиозной стройки. Александр ГОРНОСТАЕВ, председатель правительства Московской области:

- А что собой будет представлять это здание, какой-то ультра- современный проект?
- Сейчас пока вырыт только котлован. В результате это будет потрясающее здание в форме подковы с прекрасным сходом на реку. К тому же стоить стройка будет гораздо дешевле, чем изначально планировалось. Вместо 30 миллионов долларов мы смогли уложиться в более скромную сумму. Но, поверьте, из-за этого проект отнюдь не стал хуже. Его реализацию мы планируем закончить к 2005 году.

- Где он будет находиться?
- В Красногорском районе. Напротив торгово-выставочного центра "Крокус-Сити". А с другой стороны у нас будет московский областной суд.
- После окончания стройки вы освободите здание на Старой площади?
- Нет, оно, слава богу, останется при нас. В Мякининской пойме будут сосредоточены правительственные структуры, которые не имеют своих зданий, а арендуют площади на территории Москвы. Причем за очень большие деньги. В подобной ситуации сейчас, к примеру, находится Министерство культуры Московской области.



Главная --> Публикации