Главная --> Публикации --> Кондитеры выкупили 3 га в центре москвы по цене в 20 раз дешевле рыночной Коммерческая жилка «меге» и metro опять не повезло Московские власти инициируют внесение поправок в земельный кодекс Релаксация по-русски

Церковь Вознесения в Коломенском - абсолютная вершина русской архитектуры. На этой высоте она соседствует с храмами Покрова на Нерли, Василия Блаженного, Преображения в Кижах. Наряду с Кремлем, Красной площадью и Новодевичьим монастырем храм представляет Москву в списке Всемирного наследия ЮНЕСКО.

В среду музей-заповедник и священство Коломенского отметили это событие торжеством, приуроченным к 475-летию строительства шедевра. Праздник сопровождался открытием музейной экспозиции в подклете храма.

Церковь Вознесения чудна, поскольку небывала. Но небывалое бывает и называется чудом. Вот знаменитое письмо Гектора Берлиоза, гастролировавшего в Москве, князю Владимиру Одоевскому: Ничто меня так не поразило в жизни, как памятник древнерусского зодчества в селе Коломенском. Много я видел, многим любовался, многое поражало меня, но время, древнее время в России, оставившее свой памятник в этом селе, было для меня чудом из чудес. Я видел Страсбургский собор, который строился веками. Я стоял вблизи Миланского собора, но, кроме налепленных украшений, я ничего не нашел. А тут предо мной предстала красота целого. Во мне все дрогнуло. Это была таинственная тишина. Гармония красоты законченных форм. Я видел какой-то новый вид архитектуры. Я видел стремление ввысь, и я долго стоял ошеломленный.

Церковь государева дворцового села Коломенского - первый шатровый храм Руси - освящена 3 сентября 1532 года, в конце княжения Василия III. Бе же церковь та велми чудна высотою и красотою, такова не бывала прежде сего в Руси, - записал хронист.

Именно в подклете открылась новая музейная экспозиция, а обретение Державной стало одной из экспозиционных тем.

В XX веке архитектурное чудо стало пространством еще и церковного чуда. В день отречения Николая II крестьянка из соседнего села увидела во сне коломенскую церковь Вознесения как место предстоявшего ей поиска. Вместе со священником Николаем Лихачевым стала искать в подклете. Так была обретена икона Богоматери Державной: Владычица Небесная при знаках владычества земного: с державой и скипетром в руках, в царских порфире и короне, на царском троне, как принявшая прямую власть над Русью - до возвращения монаршей власти.

Нынешнюю реставрацию возглавила архитектор Елена Скрынникова из Центральных научно-реставрационных проектных мастерских (о подробностях других работ в Коломенском Известия писали 14.08.2007). Раскопки на территории храма возглавляет Леонид Беляев.

Главная тема экспозиции - история реставрации коломенского храма и его археология. Впечатляет фото XIX века, заставшее церковь в конусовидных, а не вертикальных лесах. В XX веке реставратором храма выступил Петр Барановский, он же первый директор музея Коломенское.

Экспонирован и сам подклет. Здесь реставраторы раскрыли кирпичную кладку храма, снаружи остающегося беленым. Крестообразное помещение в несколько квадратных метров повторяет форму плана верхнего, собственно храмового помещения. Снаружи трудно представить, как оно невелико. Малая вместимость храма отвечала его статусу домового, а не приходского. Это храм царской семьи.

Найденные при раскопках архитектурные фрагменты - обработанные камни - выставлены в центре помещения. Поэтому музей, открывшийся в подклете, можно назвать лапидарием.

Прежде галерея была недоступна посетителям Коломенского. Теперь возможны особые экскурсии в холодный летний храм, а экспозиция в подклете будет работать круглый год.

Богослужения в нем начались несколько лет назад. Теперь же церковь Вознесения дает пример не только сотрудничества, но и содружества Церкви и музейного сообщества. Открытию экспозиции предшествовал молебен. После молебна гости обошли храм по галерее, как ходят малые крестные ходы, и оценили реставрацию древнего царского места, обращенного к Москве-реке и заречному пейзажу.

Зачинщик комплексного освоения территорий город. Сложно сказать, что послужило пищей для этой идеи: то ли отсутствие инженерно подготовленных территорий под строительство и нежелание вкладывать в них большие средства, то ли курс администрации на глобализацию бизнеса.


Главной фишкой уходящего года для инвестиционно-строительного бизнеса стало комплексное освоение территорий. Правда, массовые продажи жилья в глобальных проектах случатся не раньше 2010 года.

Вместе с тем, чтобы комплексное освоение стало реальным, необходимо позаботиться об обеспечении будущих объектов головными источниками энергии и магистральными инженерными сетями, а также дорожно-транспортной инфраструктурой. Как правило, на начальном этапе зачинщик-город ничего предоставить не может. Выделяемые под комплексное освоение территории нередко настоящая целина. Там зачастую отсутствует не только какая-либо инфраструктура, но даже сама возможность получить энергию для будущих объектов. Все это надо создавать с нуля.

Комплексное освоение территорий, полагает Василий Селиванов, генеральный директор Setl City, явление позитивное. В первую очередь, оно дает возможность уйти от конфликтов с местными жителями, возникающих при уплотнении. Кроме того, такие проекты подразумевают не просто четыре стены на отшибе, а создание нового качественного жилья, встроенного в комфортную, организованную среду обитания.

По словам председателя Комитета по строительству Романа Филимонова, сегодня работа ведется по всем территориям, предоставленным под комплексное освоение: Инвесторы ответственно относятся к своим проектам. Каких-либо проволочек и промашек нет, деньги заплачены большие, а значит и подход крайне серьезный.
Не ко времени

По словам директора Фонда имущества Петербурга Андрея Степаненко, желание города продавать территории для комплексного освоения крупными лотами (сотнями гектар) мотивируется следующими соображениями: Застройщики не научились вместе готовить территорию под строительство, не могут договориться между собой. Кроме того, при застройке отдельными лотами мы не получим единообразия ни в архитектуре, ни в качестве, ни в сроках. Понятно, что переварить такие строительные объемы и необходимый перечень работ (создать концепцию жилой среды, профессионально управлять таким сложным проектом и т.п.) могут только крупные компании, обладающие собственными финансами или сумевшие гарантировать возврат кредитов. Что касается рисков, то Степаненко особых проблем здесь не видит: Инвесторы знают о существующих рисках, но раз покупают, значит рисковать готовы.

Сроки реализации проектов длинны не из-за больших объемов строительства, но из-за целого ряда проблем, сопутствующих комплексной застройке неосвоенных земель. Победитель торгов может выйти на площадку не ранее чем через два года. Сначала надо сделать проектную и градостроительную документацию. Только разработка проекта планировки занимает шесть-девять месяцев. Разработка и согласование проектов инженерных сетей еще восемь-десять месяцев. Выполнение строительно-монтажных работ на инженерных сооружениях шесть месяцев. Пусконаладка и передача на баланс городу еще минимум шесть месяцев, а чаще 8−1 Итого три с половиной года. Но и это не предел. Почти на каждой территории есть свои проблемы. Например, в Конной Лахте нет дорог, в Северной Долине и на Парнасе придется обсуждать имущественно-правовые вопросы с владельцами гаражей. Даже если все проблемы решать параллельно, вряд ли удастся завершить процесс раньше чем через три-четыре года.
Сюрпризы для инвестора

Город может предложить для комплексного освоения немного: северо-приморская часть Приморского района, Коломяги (также Приморский район) и Юго-Запад. До 2010 года планируется выставить на торги крупные участки под строительство 3,5 млн кв. м жилья в Каменке, Сосновой Поляне, Петродворце, Красном Селе, Зеленогорске. Еще будут переданы на торги 2 млн кв. м в северо-приморской части, севернее улицы Новоселов и около парка Сосновка. В резерве территории Ручьев и Шушары, где можно построить 4 млн кв. м жилья. Но эти земли в частной собственности. Основной объем жилья, по мнению чиновников, дадут Балтийская жемчужина, Морской фасад, Купеческая гавань, Конная Лахта, Северная Долина и юго-западная приморская часть города. Совокупный объем строительства 7,3 млн кв. м. Предполагаемый срок начала ввода в эксплуатацию 2010 год.

В мировой практике инженерная подготовка территорий под застройку, как правило, осуществляется за счет государственных средств, комментирует вице-президент союза строительных компаний Союзпетрострой Лев Каплан. Это обязанность государства, так как это городские коммуникации. Поэтому в предоставлении инженерной подготовки частным компаниям больше отрицательных, чем положительных моментов, тем более что эти затраты, как правило, убыточны и выполняются отдельными застройщиками от безысходности. По словам Селиванова, затраты на инженерную подготовку могут достигать 30% себестоимости проекта.

Инженерная подготовка территорий не проводилась в Петербурге в течение нескольких лет. В результате не осталось участков, пригодных для строительства. Когда стало очевидно, что без инженерной подготовки не увеличить строительный объем и отчитываться будет нечем, администрация объявила ее приоритетной задачей. Принята, как водится, комплексная программа со сроком действия до 2010 года. За счет бюджета администрация обещает подготовить 403,2 га. Однако пока землю к строительству готовят, как правило, сами застройщики.

Проект Новый Оккервиль в Кудрово компания Отделстрой реализует на особых условиях. Строительство объектов соцкультбыта, дорог и внешних сетей финансирует федеральный бюджет. По данным компании, средства поступают сразу по факту выполнения работ. Однако получить федеральную поддержку непросто. Заявленный объем жилья должен составлять минимум 1 млн кв. м.

По мнению Льва Каплана, приобретение огромных территорий еще не гарантирует их реальное освоение: Должны быть выполнены социальные нормативы количество школ, детских садов, поликлиник и т.п., а они не являются коммерческими продуктами. Это проблемы уже не строительные, а градостроительные, и непростые. При комплексном развитии территорий девелопер вынужден планировать не только ликвидное жилье, но и инфраструктурные элементы, подтверждает Ольга Копейкина, представитель компании Сестра-Ривер. В зависимости от месторасположения участка и удаленности его от городской инфраструктуры доля коммерческих помещений в общем объеме строительства может варьироваться от 10 до 30%.

Город обещает помогать: по утверждению чиновников, развитие территорий потому и называется комплексным, что должно происходить одновременно во всех направлениях. Однако большие территории не могут существовать без внутриквартальных проездов, улично-дорожной сети. Инвесторы строят дороги, но не находят того баланса, на который их можно передать. В Подмосковье уже есть поселки, где эксплуатацией дорог вынуждены заниматься частные управляющие компании, а платить за все жители этих поселков. Словом, сюрпризы для инвестора могут проявиться на любой стадии проекта. Поэтому затраты заранее просчитать невозможно.
Малоэтажная специфика

Не менее важный аспект транспортная доступность. Хорошо если новый район строится по соседству с метро: по мнению Василия Селиванова, это решает 70% транспортных проблем. Но ведь требуют развития и другие территории, не только те, где запланировано строительство станций метро, замечает Селиванов.

Освоением больших территорий пока что может похвастаться только Подмосковье. По словам Анатолия Западинского, заместителя генерального директора Rodex Group, компания с 2003 года реализует мегапроект Можайская волна восемь малоэтажных поселков (1,8 тыс. домовладений) со всей необходимой инфраструктурой на территории 550 га. Поселки вводятся в эксплуатацию поочередно. Для жизнеобеспечения жителей малоэтажных комплексов инвестор не только проложил сети, но и построил очистные сооружения. Мы сумели грамотно распределить инфраструктуру по всем поселкам. И самое главное это не оказалось тяжким бременем для покупателей, которые вынуждены платить за нее, добавил Западинский. По его словам, соответствующие расходы при покупке и эксплуатации для каждого жителя поселка незначительны.
Задавят массой денег

План по сооружению малоэтажного жилья в Петербурге был принят еще в 2001 году. Несмотря на то что доля малоэтажного сектора в объеме городской застройки не превышала в то время 5%, администрация утвердила размещение малоэтажных зон с перспективой до 2010 года. Предполагалось построить 5 млн кв. м коттеджей и таунхаусов, исходя из прогноза будущего покупательского спроса на качественное жилье. Однако в чистом виде ни одного масштабного проекта малоэтажной застройки в городе пока не реализовано. Даже проект, реализуемый на территории Северной Долины, изначально задуманный как малоэтажный, претерпел изменения в сторону большей высотности. Эксперты посчитали, что из-за отсутствия инфраструктуры малоэтажная застройка в Северной Долине нерентабельна.

Много говорят о возможности создать консорциумы из петербургских застройщиков для конкуренции с внешними инвесторами в освоении новых территорий, но пока нам трудно представить консорциум из компаний, которые имеют разную рыночную стратегию, рассуждает Каплан. Это не обеспечит однородной застройки. Более реальный путь предоставление ведущим петербургским застройщикам городских гарантий по банковским кредитам для инженерного обустройства территорий.

Даже самые крупные петербургские застройщики, такие как ЛЭК, ЛенСпецСМУ, Строительный трест, Строймонтаж, не могут участвовать в торгах, на которых реализуются территории от 30 га, по экономическим ограничениям (размеры годового оборота, общая капитализация), сетует Лев Каплан. Соответственно, территории в 100−200 га стоят под парами в ожидании внешних инвесторов.

Большие затраты впоследствии окупятся массовыми продажами, уверен Селиванов. Но произвести эти затраты на начальном этапе могут только крупные, финансово стабильные компании. Средний застройщик на них не пойдет. Следовательно, мы получим некоторую кристаллизацию на рынке. Появится группа серьезных застройщиков, которые сконцентрируются на проектах комплексного освоения земель. Это будут не только питерские компании, но и московские и иностранные. Большинству же участников рынка а это как раз средние и малые компании достанется завершение каких-то локальных недостроев и остатки точечных проектов в сложившихся районах города либо участие в застройке отдельных пятен в рамках проектов освоения крупных территорий.
На любой вкус

Что касается средних застройщиков, то они вообще остаются в стороне от комплексного освоения, есть только призрачная надежда, что новые гиганты рынка продадут на сторону часть сформированных земельных участков. В любом случае это крохи с барского стола, а не путь к выживанию.

Класс недвижимости, планируемый девелопером к реализации на конкретной территории, напрямую зависит от местоположения участка, его размера и целей инвесторов. Очевидно, трудно позиционировать жилье как элитное, если объем предложения в проекте составляет сотни тысяч квадратных метров. Участки, удаленные от города, расположенные в труднодоступных и непопулярных направлениях, располагают к строительству массового жилья, полагает Ольга Копейкина.

По утверждению застройщиков, которые участвуют в крупных проектах, важнейший фактор комплексного освоения создание концепции застройки и формирование на ее основе качественно новой жилой среды. По мнению заместителя генерального директора по маркетингу и продажам компании Отделстрой Ларисы Окунь, сегодня изменилось и качество строительства, и жилая среда компании должны соответствовать новым требованиям рынка.

Сроки заселения новых кварталов зависят не от скорости строительства, а от скорости решения комплекса проблем

Отличия стираются, говорит Лариса Окунь, в обиход входит понятие суперэконом жилье из низкой ценовой ниши, но хорошего качества. Это массовое жилье, выведенное на новый уровень. По ее мнению, в процессе строительства могут меняться представления о том, что такое качественный дом. В большом комплексном проекте обязательно будет жилье в разных ценовых диапазонах, чтобы привлечь разных людей, рассуждает Окунь. Наверняка будут покупатели из других регионов, а там свои критерии качества. Мы, в свою очередь, должны строить то, что востребовано на рынке.
Продали забыли
Сроки заселения новых кварталов зависят не от скорости строительства, а от скорости решения комплекса проблем :: Фото: Александр Крупнов

По словам Романа Филимонова, сегодня есть только один проект комплексного освоения территории, по которому разработана и утверждена градостроительная документация, Морской фасад. Застройщик может готовить проектную документацию, чтобы получить разрешения на строительство по конкретным объектам и приступать к инженерной подготовке.

Фото: Александр Крупнов

До 2015 года у нас будут освоены 390 га в Выборгском районе (Северная Долина), 166 га в Красносельском, 76 га в Курортном, 155 га в Петродворцовом, 746 га в Приморском, 712 га в Пушкинском, 88 га во Фрунзенском. В КГА разрабатываются документы на территории, которые предполагается осваивать после 2015 года. Это 1,5 тыс. га в Ручьях, Юнтолово, проекты Морской фасад и Славянка. Всего в разработке 8 тыс. га.

До 2009 года городская администрация обещает упаковать к торгам несколько кварталов в Приморском районе, а в 2010−м один из кварталов Полюстрово. В Комитете по градостроительству и архитектуре разработаны и утверждены проекты планировок для жилищного строительства на участках площадью свыше 2,5 тыс. га этого хватит для строительства 20 млн кв. м.

Коммерческая недвижимость в жилых новостройках Московской области становится все более популярной как объект для инвестиций. Окупается она гораздо быстрее, чем квартиры, а стоит иногда в разы меньше, чем площади на вторичном рынке.

Комплексное освоение территорий на сегодняшний день является популярным направлением деятельности девелоперов, утверждает Ольга Копейкина. Вывод на рынок одновременно большого объема предложения, безусловно, повлияет на цену в среднем по городу, но в любом случае мы не ожидаем снижения цен. Комплексное освоение невозможно без государственного участия. Однако, по признанию застройщиков, власть не проявляет большого интереса к территориям, которые уже перекочевали к инвесторам в результате торгов. Безусловно, инвестор берется за проект, исходя из своих интересов. Но это не значит, что нужно перекладывать на него всю ответственность и обязанности, которые испокон веку были закреплены за властью, уверен Василий Селиванов. Мы от города хотим не так уж много. Если он создал правила, пусть по этим правилам и работает.

Мотив интереса
Есть люди, которые, не страдая жилищными проблемами, покупают квартиры, чтобы получать потом доходы от аренды. С нежилыми помещениями все обстоит также, однако существенная, пожалуй, даже главная разница в сроках капитализации. Темп окупаемости, допустим, самой недорогой московской квартиры составляет менее 1% в месяц. Коммерческая недвижимость как инструмент капитализации обеспечивает собственнику полный возврат вложенных средств за 7-8 лет. Раньше вложения окупались быстрее, иногда за 3-4 года, в будущем скорее всего, срок возврата средств может увеличиться до 10-12 лет. Однако это все равно гораздо более доходный инструмент рынка недвижимости, чем жилье.

По мере роста числа подмосковных новостроек, как не успевших еще вырасти из под земли, так и уже давно сданных в эксплуатацию и заселенных, развивается сегмент рынка коммерческой недвижимости, который год от года привлекает все больший интерес инвесторов. Это нежилые помещений в первых и цокольных этажах новых жилых домов.

Почему новостройки
Известно, что рынок коммерческой недвижимости Подмосковья велик и разнообразен. Встречаются на нем самые разные объекты от сельпо полуларечного типа или заброшенных складских зон вдалеке от человеческого жилья, до расцвеченных иллюминацией огромных супермаркетов в экономически процветающих областных центрах.
Нежилые помещения в новостройках имеет ряд особенностей, удачно выделяющих их на общем фоне. Прежде всего эти площади устроенные предельно функционально. В них нет ничего из ненужных элементов, бывших атрибутом советских торговых помещений и заведений бытового обслуживания (красный уголок, кабинет директора с туалетом и т.п.). наоборот, все логично, максимально приспособлено для бизнеса, а лишние метры за ненадобностью убраны. Люди открывают магазины, чтобы зарабатывать деньги на покупателях, а не чтобы проводить предвыборные собрания.
Еще одна причина привлекательности такой недвижимости в том, что подмосковные новостройки в последнее время все чаще появляются не как единичные дома, а как новые части городов и поселков. А выгода от того же продуктового магазина, открытого внутри нового микрорайона прямо пропорциональная масштабу новостройки и, соответственно, количеству переезжающего в новые квартиры населения. Впрочем и в ситуации точеченой застройки новые дома появляются, как правило, внутри сложившейся городской среды и предусмотренные в них нежилые помещения способны дать их пользователям серьезные конкурентные преимущества перенд всей округой.

Впрочем, таким образом мыслят не все покупатели недвижимости те, кто приобретает метры, чтобы открыть магазин, считают мерками доходности не метров, а уже бизнеса, связанного с эксплуатацией этих метров, а бизнес, как известно, всегда дороже недвижимости.

Нюансы цены
Есть весьма характерная особенность предложения нежилых помещений в новостройках Подмосковья. Маркетологи с ней знакомы, но стараются об этом не говорить. Цена метра не привязана к тем или иным предполагаемым показателям капитализации недвижимости. Скорее в ценообразовании ощущается сопоставление со стоимостью жилого метра сколькими-то этажами выше.

Наконец, третья и весьма немаловажная причина привлекательности коммерческой недвижимости в только что построенных домах: метры новые и не имеют истории. Мы ни в коей мере не собираемся сейчас углубляться в техники и особенности поглотительского бизнеса. Заметим только, что, хотя в области гораздо проще чем в Москве наткнуться на механизмы защиты собственности, трактуемые УК РФ, на всякие инструменты защиты есть свои штурмовые орудия и приемы. И когда человек приобретает помещение с историей (а начинается она еще с написанного в незапамятные времена плана приватизации), он фактически становится ее же заложником. Куда проще купить новое качественное помещение на имя юридического лица, действующего в соответствии с законодательством и имеющим безупречные бухгалтерские балансы.

Теперь переместимся на сотни метров в сторону центральной городской магистрали. Здесь подается магазин. Это большое (381 кв. м) помещение с высокими потолками (4 метра), расположенное в первом этаже пятиэтажного кирпичного дома, выходящего фасадом на главную улицу. Этот магазин предлагается к продаже по цене 179,4 тыс. руб. за кв. м. Аналогичных цен жилья в Сергиеве Посаде нет, это уровень московского бизнес-класса, причем не самого плохого. Однако в данном случае цена рассчитывалась из параметров капитализации. нетрудно посчитать: чтобы отбить инвестиции в магазин за 5-6 лет, его среднедневная касса должна составлять порядка 130-140 тыс. рублей. Сумма вполне реальная, даже без увеличения доходов за счет игровых автоматов и механических болванов, роняющих за деньги клиента из своей стальной лапы мягкую игрушку.

Колоритный пример. В городе Сергиев-Посад, как и всюду по области, есть новостройки. В оной из них, расположенной по улице Матросова (место не самое проходное, но и не тихое), нежилые помещения предлагаются по 46 тыс. рублей за метр. Насколько известно, первая очередь новостройки готовится к вводу в эксплуатацию в настоящее время, вторую планируется завершить к концу 2008 года. Метры нежилья продаются примерно по одной цене с квартирными.

В итоге получается, что нежилые помещения в новостройках выгодны еще одной особенностью. Их оценивают не торговые работники, а обычные продавцы недвижимости, прежде всего жилой. Тем лучше для инвестора.

Подобный парадокс не трудно объяснить. Для застройщика нежилье товар не главный. Во-первых, сами нежилые помещения большие, для их покупки требуется выложить сразу от полумиллиона долларов, что для аналогичных сделок с новым подмосковным жильем сумма весьма крупная. А во-вторых, нежилые помещения представляют очень небольшую долю предлагаемых к продаже площадей площади квартир куда больше. То есть игры в цены на нежилые помещения могут затянуть продажи, а доходы от реализации дома увеличить не сильно (иногда менее, чем на 1%, что уж вовсе не интересно).

Первые те, кто умеет вести бизнес и открывает новые площадки, будь то магазины, парикмахерские или стоматологические кабинеты. Как правило, такие покупатели небольшие бизнес-единицы. Для крупных сетей собственность не привлекательна по ряду причин, самой простая из которых при открытии, допустим, десятка новых аптек денег на приобретение метров в просто не хватит.

Про покупателей
Традиционна подобная недвижимость вызывает интерес у двух категорий покупателей представителей реального сектора экономики, то бишь владельцев бизнесов, и людей, специализирующихся именно на вложениях в приносящую доход недвижимость.

Последний аргумент сближает держателей магазинов и салонов с другой категорией участников рынка недвижимости, интересующихся нежилыми помещениями. Это, кто вкладывает деньги, неважно, идет ли речь об одном-двух эпизодах размещения капитала или о создании целой имущественной системы с использованием как собственных денег, так и средств, которые нужно выгодно разместить инвесторам.

Впрочем, и малый (средний) бизнес далеко не во всех случаях готов вкладываться в стены. При высокой доходности бизнеса проще регулярно вносить арендную плату, не отягощая себя заботами владельца недвижимости. Часть предпринимателей, однако, придерживается противоположных взглядов: лучше один раз купить, чем всю жизнь работать под арендодателем. Плюс к тому, появятся свои метры и даже если бизнес когда-нибудь станет невыгодным или надоест, метры можно сдать в аренду.

Вторые редко знают особенности места в деталях. Для них важнее те же особенности недвижимости, которые интересуют сетевиков ее коммерческий потенциал. Известно, например, что люди, которые развивают аптечную сеть 36,6, подбирают новые точки в на редкость удачных по проходимости местах. То есть в соседстве с 36,6 можно смело открывать магазин или, например, средней руки пивную людей будет много.

Различия между первой и второй категорией покупателей есть, и довольно существенные. Первые, как правило, знают до мелочей ареал собственной деятельности и редко интересуются незнакомой географией бизнеса. Проще говоря, владелец магазина в Люберцах обычно не горит желанием идти расширять бизнес в неизвестный ему Клинский район пусть даже ему скажут, что это очень выгодно.

Вчера португальская Brisa Auto-Estradas de Portugal SA объявила, что заключила протокол о намерениях с УК Лидер о совместном участии в тендерах правительства России на финансирование, строительство и управление платными автодорогами. Речь идет о первом участке скоростного шоссе Москва--Петербург (15-58-й километр) и магистрали от МКАД до трассы М1 Москва--Минск в объезд Одинцова. Объявление приурочено к круглому столу промышленников Россия--ЕС в Лиссабоне.

Аналогичными принципами руководствуются своего рода коллекционеры помещений. Они просты первая линия домов, хороший потенциал проходимости, удачное местоположение внутри населенного пункта. Остальное расчеты срока окупаемости и потенциала доходности. Это те же критерии, которые применяются в расчетах вложений в любую коммерческую недвижимость, а не только нежилье в новостройках Московской области. И по всей видимости, через достаточно короткое время собственники уже не одного-двух помещений, а целых коллекций нежилой недвижимости станут не узким кругом лиц, известных в среде бизнес-партнеров, а устойчивой категорией участников рынка московского региона.
УК Лидер, управляющая средствами Газфонда, вместе с португальской Brisa и двумя другими иностранными компаниями создает консорциум для участия в двух проектах платных автодорог в России. В случае победы Лидер, чей совет директоров возглавляет сын члена дачного кооператива Озеро Юрий Шамалов, освоит $3 млрд инвестиций, треть из которых обеспечит государство.

Лидер стал одной из крупнейших управляющих компаний России и в силу происхождения, и в силу политических связей своего руководства. В апреле 2006 года 75% плюс одна акция Лидера приобрела СК СОГАЗ. Сам СОГАЗ, также созданный структурами Газпрома в 1993 году, сейчас контролируется структурами, аффилированными с акционерами банка Россия. Председателем совета директоров Лидера является Юрий Шамалов, президент Газфонда, сын соратника Владимира Путина по кооперативу Озеро предпринимателя Николая Шамалова. Шамалов-отец в 2006 году, по данным отчетности, владел в банке Россия 9,7% акций -- крупнейшим акционером банка был другой соратник президента по кооперативу Юрий Ковальчук. Его брат Михаил Ковальчук -- директор научного центра Курчатовский институт и один из идеологов создания госкорпорации Роснанотех.

Мы решили приступить к формированию консорциума,-- подтвердил Ъ гендиректор УК 'Лидер' Анатолий Гавриленко.-- Участвовать в проекте может лишь консорциум, в нем должно быть не менее трех участников, потому что по отдельности ни одна компания не в состоянии удовлетворить требованиям. В частности, ее годовой оборот должен составлять не менее 30 млрд руб., а опыт строительства и эксплуатации платных дорог -- не менее пяти лет. У Brisa опыт есть -- это крупнейший оператор автодорог в Португалии, управляющий на концессионной основе 11 шоссе общей протяженностью более 1 тыс. км. Рыночная капитализация Brisa составляет около €4 млрд, EBITDA в 2006 году -- €417,8 млн, чистая прибыль -- €167 млн.

Во всем мире инфраструктурные проекты такого рода реализуются за счет средств частных пенсионных фондов,-- поясняет господин Гавриленко.-- Поскольку только они могут выделить средства на столь длительный срок под стабильную доходность. В России реализацию таких проектов может взять только один пенсионный фонд -- Газфонд, резервами которого мы управляем. В управлении Лидера на начало второго полугодия 2007 года находились 261,5 млрд руб. Но и с госсредствами Лидер работает активно. В январе 2006 года Лидер получил в управление часть средств ФГУП Минобороны, занимающегося военной ипотекой, в марте 2006 года -- часть средств фонда страхования вкладов.

Оба дорожных проекта, участвовать в которых собираются Лидер и Brisa, реализуются на базе частно-государственного партнерства по ФЗ О концессионных соглашениях. Участок от 15-го до 58-го километра -- первый этап строительства скоростного шоссе Москва--Петербург. В участок планируется вложить 54,9 млрд руб., из них 29,1 млрд руб.-- частные средства, остальное -- из инвестфонда. Проектирование объекта должно быть завершено до конца 2007 года. Строительство соединительной магистрали до M1 протяженностью 19,5 км оценивается в 18,4 млрд руб. Таким образом, в случае выигрыша партнеры возьмут на себя инвестиционные обязательства в размере чуть менее $2 млрд при общей стоимости проекта около $3 млрд.

По данным источников Ъ, знакомых с тендером по участку трассы Москва--Петербург, одним из конкурентов консорциума Лидера будет корпорация Трансстрой, переговоры о покупке 50% которой ведет Олег Дерипаска. Телефоны Трансстроя вчера вечером не отвечали. В Базовом элементе ситуацию не комментируют. По мнению главы исследовательского агентства Infranews Алексея Безбородова, скорее всего, итоги тендера будут подведены уже после президентских выборов в марте 2008 года, поскольку проект настолько дорогой, что никто не захочет рисковать в неопределенной политической обстановке.

В компании Лидер Ъ сообщили, что в консорциум помимо нее и Brisa могут войти еще две иностранные компании, но не пояснили, какие именно. Во французской Bouygues Construction, которую участники рынка назвали Ъ одним из возможных партнеров Лидера, это подтвердить затруднились. По словам господина Гавриленко, как будут распределены доли среди иностранных участников консорциума и какова сумма их инвестиций в проект, станет известно ближе к 6 декабря, когда состоится предквалификационный отбор. Консорциум формируется на принципах доминирующего участия российской стороны для того, чтобы создать компанию, которая впоследствии будет обладать опытом строительства и эксплуатации дорог в России, -- сообщили Ъ в Лидере.



Главная --> Публикации