Главная --> Публикации --> Доступному жилью не хватает дешевого цемента Ипотека-2008. что год грядущий нам готовит? Аренда жилья. квартира на день или год — в чем разница? Не желаете ли церковь, сэр? Битва за проценты

Эксперты: станет ли таунхаус альтернативой городской квартиры?

Таунхаусы, хотя и не новый формат на российском рынке недвижимости, широкого распространения пока не получили. С одной стороны, рынок еще далек от насыщения, с другой - большинство предложений не отвечают требованиям покупателей, считает D`.

Жилье для среднего класса
Таунхаусы как тип жилья зародились в Великобритании. Это было именно городское жилье: дома стояли не отдельно друг от друга, а из-за экономии дорогой земли стена к стене. Потом они широко использовались не столько в городе, сколько близ него, при этом стали проще и дешевле. В американской глубинке такие дома продаются по цене около 500 долларов за 1 кв. м, - рассказывает президент компании Открытие-недвижимость Александр Вагин. Строятся они, как правило, из недорогих материалов типа сэндвич-панелей, а внешний вид их обычно не отличается особым изяществом. Если мы посмотрим на таунхаусы в Дублине (Ирландия), то увидим, что это жилье для среднего класса. Да и в других странах, где такой тип недвижимости широко распространен, он адресован чаще всего среднему классу и менее обеспеченным категориям граждан, - говорит архитектуровед Григорий Ревзин.

Если в западных странах таунхаус чаще всего является альтернативой квартире, то у нас это пока всего лишь вариант относительно недорогого загородного дома. Низкая транспортная доступность и высокие цены делают таунхаусы интересными в основном в качестве второго жилья. Относительно их перспектив мнения экспертов расходятся: одни уверены, что со временем таунхаусы станут более доступными, другие, напротив, смотрят в будущее с пессимизмом, утверждая, что стоимость подмосковной земли не позволит сделать из таунхаусов доступное жилье.

Если исходить из стоимости земли, то Подмосковье с ее десятками тысяч долларов за сотку должно было бы стать благодатной почвой для обильного возведения таунхаусов. Однако на сегодняшнем подмосковном рынке такого изобилия не наблюдается. По данным Vesco Realty, количество экспонирующихся таунхаусов пока составляет 10-15% общего объема загородного рынка. По информации компании Blackwood, эта цифра несколько больше - около 22%. В то же время число проектов неуклонно растет. Появляются поселки, полностью застроенные таунхаусами (Катюшки на Дмитровском направлении, Новоархангельское и Коровьино на Новорижском и др.). Среди новых поселков на западном и северо-западном направлениях (Рублево-Успенское, Новорижское, Ильинское, Пятницкое, Волоколамское шоссе) преобладают поселки именно таунхаусов. Их здесь 43,5% общего количества, - говорит маркетолог компании Пересвет - Реал Эстейт Наталья Бланкова. То, что таунхаусы постепенно набирают популярность, подтверждается и появлением их разновидностей. Недавно на рынок вышли девелоперы с предложениями такого формата, как лейнхаусы. В отличие от таунхаусов они имеют большую площадь, а фасады соседних домов - разные архитектурные решения. Также существуют другие разновидности сблокированных домов, например квадрохаусы. Одна секция состоит из четырех домов, каждый из которых граничит с двумя другими, - рассказывает исполнительный директор Blackwood Мария Литинецкая.

Основная идея таунхауса - экономия земли по сравнению с коттеджной застройкой и небольшая экономия на строительстве (не более 10%). Целесообразность строительства такого жилья возникает там, где сравнительно дорогая земля - это вариант бюджетного коттеджа, - рассказывает руководитель проектов компании Велес Капитал Девелопмент Дмитрий Джамбакиев.

Первая - у нас таунхаусы, хотя и начинали строиться в городе, быстро перекочевали за город. Сейчас основная масса предложений в этом сегменте - подмосковные поселки. Это связано как с завышенной стоимостью столичной земли, так и с неготовностью жителей к проживанию в таунхаусах на территории Москвы, - поясняет руководитель исследовательского центра компании Миэль-новостройки Борис Флексер. - Покупатели дорогого жилья предпочитают жить, например, в пентхаусах, нежели в таунхаусах. Да и в районах, менее престижных, строительство сблокированных малоэтажных домов совершенно нерационально, так как предложение не будет поддержано соответствующим спросом. Впрочем, вряд ли дело в спросе, скорее всего, девелоперам в черте города гораздо выгоднее, легче и быстрее построить многоэтажный жилой комплекс (на 200-300 квартир), чем поселок таунхаусов из 30 секций.

Своим путем
Российский рынок таунхаусов пока имеет две отличительные особенности, которые делают этот формат принципиально иным, чем тот, что представлен за рубежом.

По данным Penny Lane Realty, предложения ценовой категории от 250 тыс. до 500 тыс. долларов составляют примерно треть на рынке. Однако качество таких предложений - отдельный вопрос. Как правило, дешевые таунхаусы удалены более чем на 20 км от Москвы, что во многом нарушает основную идею этого формата - близость к городу. Соответственно, такие объекты пользуются меньшим спросом, - поясняет Каролина Жинган. Остальные две трети предложения, имеющегося на рынке, это объекты дороже 500 тыс. долларов. То есть даже с натяжкой отнести их к экономклассу и считать альтернативой квартире нельзя.

Вторая особенность - российские таунхаусы оказались в несколько иной ценовой нише, чем это принято в Европе или США. Изначально это жилье позиционировалось как экономкласс - по сути, альтернатива городским квартирам. Так, к середине 2006 года сложилась ситуация, когда двухкомнатная квартира в московской хрущевке стоила примерно столько же, за сколько можно было присмотреть неплохой таунхаус на стадии строительства - 170-180 тыс. долларов. Это и стало фактором, стимулирующим покупательский интерес. Люди начали всерьез задумываться о том, чтобы вместо тесной квартирки в Москве купить дом с участком. В итоге загородный рынок начал интенсивно расти в цене, и теперь купить в Подмосковье таунхаус дешевле 200-250 тыс. долларов фактически невозможно. В настоящее время очень трудно найти на этом рынке альтернативу, близкую по цене двушки в спальном районе Москвы, - подтверждает директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Каролина Жинган. - Кроме того, таунхаусы продаются без внутренней отделки, соответственно, покупателю придется потратить как минимум около 15% стоимости жилья на отделку.

Таким образом, на нашем рынке недвижимости таунхаусы пока играют совсем иную роль, чем на Западе. Они имеют мало отношения к понятию доступное жилье, а скорее, просто вносят разнообразие в ассортимент загородной недвижимости.

Ситуация на первый взгляд странная, учитывая, что максимальный покупательский спрос как раз приходится на самый дешевый сегмент загородного жилья. Как отмечает руководитель проекта Русская усадьба Виктор Смоленский, в ценовой нише до 400 тыс. долларов спрос на таунхаусы, которые можно было бы использовать для постоянного проживания, значительно превышает предложение. Но высокая стоимость земли и коммуникаций, да и самого строительства, не позволяет выводить новые качественные проекты в удобных (с точки зрения транспортной доступности) местах. Кроме того, сами девелоперы делают ставку на таунхаусы больших площадей (200-350 кв. м). Естественно, что такие объекты даже при относительно низкой (по сравнению с ценами на городское жилье) стоимости - 1,2-1,5 тыс. долларов за квадрат - редко обходятся потребителю дешевле 300-400 тыс. долларов. На дорогие таунхаусы (от 1 млн долларов) спрос, наоборот, невысок. Данный формат не совсем подходит состоятельным покупателям. За эту же сумму можно присмотреть себе коттедж в поселках бизнес-класса.

Другая причина дороговизны, о которой говорят эксперты, - стоимость строительных материалов. На сегодня технология монолитно-кирпичного строительства приводит к тому, что себестоимость 1 кв. м таунхауса составляет около 1000 долларов. Снизить эту цифру можно, лишь используя при строительстве сборно-щитовые технологии и сэндвич-панели, - говорит Борис Флексер. Однако некоторые участники рынка утверждают, что более широкое использование таких технологий не приведет к сколько-нибудь заметному удешевлению. Они позволяют скорее сократить срок строительства, чем себестоимость. Но это незначительный выигрыш. Допустим, построите вы таунхаус не из кирпича, а из пеноблоков. Стоил он 500 тыс. долларов, а будет стоить 450 тыс. Разве это удешевление? - рассуждает Виктор Смоленский.

Будущая доступность
Пройдет ли российский таунхаус западным путем, превращаясь в альтернативу городской квартире, - вопрос, активно обсуждаемый экспертами. На настоящий момент это невозможно, - утверждает руководитель отдела маркетинга и развития компании Велес Капитал Девелопмент Наталья Манько. - Так как земельные участки на расстоянии до 20 км весьма дорогие, то и конечная стоимость объекта никак не может сравниться с двухкомнатной квартирой в спальном районе Москвы. По словам многих специалистов, этот факт является основной причиной несоответствия между потребностью в дешевых таунхаусах и ассортиментом рынка. Впрочем, как говорят аналитики Rodex Group, проблему с землей можно решить за счет пока еще незначительно освоенных, а следовательно, недорогих южных (Каширское, Симферопольское шоссе) и северо-восточных направлений (Ярославское шоссе). Также вариантом являются новые скоростные магистрали, где можно строить поселки для постоянного проживания, в том числе и районы таунхаусов, на удалении до 40 км от МКАД (Киевское шоссе и трасса Дон). Развитие таунхаусов по этим направления стоимостью от 150 тыс. до 300 тыс. долларов за секцию может привести к интенсивному развитию этого рынка жилья, - поясняют в Rodex Group. Другой вопрос - могут ли таунхаусы, пусть и недорогие, на таком расстоянии считаться альтернативой городской квартире? Будут ли там жить москвичи? - выражает сомнение Дмитрий Джамбакиев. - Это не замена квартире. Для покупателя загородного жилья, может быть, лучше докупить еще земли (четыре-пять соток) и построить коттедж. Выйдет дороже всего на 50-60 тыс. долларов.

Другой вопрос - решится ли к этому времени проблема транспортной доступности. Хотя спрос на недорогой сегмент загородных домов высокий, покупателям нет резона приобретать альтернативу квартире в отдаленном Подмосковье, откуда придется до четырех-пяти часов в день тратить на дорогу от дома на работу, и обратно.
По данным риэлторов, около 80% сделок с недвижимостью в столице - фактически обмен через куплю-продажу. Одна квартира продается, и сразу приобретается другая. Нередко - более просторная или в более удобном районе. При этом, как правило, встает вопрос: как добыть денег на доплату, если своих средств не хватает?

То есть, с одной стороны, теоретические предпосылки к тому, чтобы таунхаусы двигались в сторону доступности, имеются. В качестве аргумента можно привести и мировой опыт. В Европе и Америке, когда таунхаусы стали появляться на рынке, они были дорогим и престижным жильем, в некоторых регионах даже элитным. Проекты того времени отличала помпезная архитектура, дорогие материалы. Впоследствии данный тип жилья становился доступнее и, соответственно, экономичнее, - рассказывает Наталья Бланкова. Российский рынок идет тем же путем. Рынок молодой и до его заполнения еще далеко. Именно поэтому девелоперы строят и предлагают потребителям жилье бизнес-класса, а также таунхаусы в элитных поселках. Однако через несколько лет можно рассчитывать, что предложения 150 тыс. долларов за секцию станут обычным явлением, - считает директор по развитию ИГ Жилторг Иван Гурьев.

Однако в нынешние времена кредитного бума, увы, нечасто удается найти знакомых, которые сами не набрали всяческих займов и имеют свободные средства, чтобы одолжить вам.

Заем у друзей, родственников, знакомых и т. п. Конечно, с финансовой точки зрения этот путь лучший: процентов с заемщика-друга, как правило, никто не берет, а при просрочке выплаты кредиторы обычно входят в положение - во всяком случае, выбивать с вас через суд пени вряд ли станут.

Минусы такого кредита в сравнении с ипотекой, кроме более высоких процентных ставок, - относительно короткий срок погашения: обычно до 5 лет, а также ограниченный размер займа - в среднем до 1 млн. рублей или эквивалентной суммы в валюте.

Банковский потребительский кредит. Обычно недостающую сумму берут в виде кредита на неотложные нужды. Процентные ставки при этом выше ипотечных: порядка 16 - 18% по валютным кредитам и 17 - 21% по рублевым займам. Но кредит на неотложные нужды имеет несколько существенных преимуществ: во-первых, оформляется значительно проще ипотечного (не требуется большого пакета документов, подтверждения солидных заработков и т. п.), во-вторых, этот кредит не сопровождается залогом недвижимости, так что у заемщика нет риска потерять квартиру в случае неуплаты (взыскания будут налагаться на другое имущество, а единственное жилье тронуть не могут).

Ипотечный кредит на улучшение жилищных условий.

Рассрочка на приобретение новой квартиры.

При альтернативной сделке все операции - продажу своей квартиры и покупку новой - приходится проворачивать параллельно, согласуя с остальными участниками сроки заключения и оформления нескольких договоров купли-продажи, передачи денег, взаимного выезда-въезда и т. д.

Есть ли альтернатива альтернативной сделке?
Рассрочка фактически может служить заменой популярной, но очень сложной в исполнении альтернативной сделки. Этот вид оплаты позволяет достичь ту же цель - приобрести новое, более дорогое жилье, имея собственную квартиру в качестве финансового фундамента.

С учетом этих отягчающих обстоятельств, а также юридических формальностей риэлторы устанавливают за организацию альтернативных сделок повышенные тарифы. Кроме того, при ограниченных, жестко определенных сроках купли-продажи квартиры нередко оцениваются дешевле, так что при альтернативной сделке выручка продавца уменьшается.

С одной стороны, все это сложно с организационной точки зрения - нужно найти не только подходящее жилье, но и хозяев, готовых выполнить все действия со своей квартирой в те же сроки, что и вы - со своей. При этом остается риск, что кто-либо из участников совместной операции не сдержит обещания (в том числе по уважительной причине), а другая сторона при этом окажется вообще без жилья, продав свою квартиру, либо, наоборот, не сумеет выручить деньги и пролетит с покупкой приглянувшейся квартиры.

Основные особенности рассрочки
Рассрочка очень часто предлагается при покупке квартир в домах-новостройках, т. к. этот способ оплаты в последнее время охотно практикуют компании-застройщики с целью привлечения клиентов.

Кстати
Эксперты отмечают: в последнее время получить ипотечный кредит стало сложнее. Банки увеличивают сроки рассмотрения заявок о выдаче кредита, снижают максимальный размер выдаваемых займов, кто-то поднимает процентные ставки (правда, незначительно), кое-кто временно прекратил выдачу кредитов в долларах США, оставив только рублевые ипотечные продукты. Ожидается, что в ближайшем будущем процентные ставки если и не вырастут дальше, то уж снижаться точно не будут, кроме того, банки для снижения рисков могут пойти на увеличение размера первоначального взноса.

Имейте в виду, что проценты при рассрочке могут определяться по двум основным схемам: либо начисляются на остаток невыплаченной суммы, либо рассчитываются сразу от всей суммы и от ее погашения не зависят. Если у вас появится возможность досрочной выплаты, то при первом способе начисления процентов вы получите приятную экономию. При второй схеме выигрыш в деньгах не светит, и специалисты по финансам советуют в таких случаях находить своим лишним средствам более прибыльное применение - скажем, положить под проценты в банк или вложить в ценные бумаги. А за квартиру продолжать расплачиваться в обычные сроки, без спешки.

Она может быть как беспроцентной (как правило, при коротком сроке погашения), так и с начислением процентов. В любом случае расходы при этом несравненно ниже, чем плата за пользование банковским кредитом - как ипотечным, так и потребительским (подробнее см. в сравнительной таблице).



Если покупатель не вносит платежи в сроки, предусмотренные договором, то ему начисляются пени, а при серьезной, долговременной просрочке (ее длительность также определяется в договоре) компания-застройщик может отказаться от исполнения сделки. Это грозит неплательщику потерей квартиры, а также взысканием неустойки за ненадлежащее исполнение договора. Причем нередко неустойка по размеру совпадает с первоначальным взносом за жилье, и фактически несостоявшийся новосел теряет этот вклад.

Кому сейчас доступна ипотека?


Советы специалистов

- Ежемесячный доход в 45 000 рублей позволит рассчитывать на приобретение 1 - 2-комнатной квартиры в среднем и дальнем Подмосковье. Для Москвы кредит на жилье того же качества требует доходов в размере 75 000 - 90 000 рублей в месяц.

Константин Шибецкий, начальник Департамента ипотечного кредитования ГК Московский ипотечный центр:

Обратите внимание на такую услугу, все больше набирающую популярность, как рефинансирование (перекредитование). Рефинансировать свой ипотечный кредит выгодно тем заемщикам, которые выплатили заем менее чем на треть всего срока кредитования, а также при разнице процентных ставок в среднем 1,5 - 2%. Кроме того, рефинансировать кредит можно для уменьшения ежемесячной нагрузки по платежам за счет увеличения срока кредитования или для получения дополнительных средств, например на ремонт квартиры.

По общему правилу кредит надо брать в той валюте, в которой вы получаете доход. Исключение - кредиты в швейцарских франках и японских иенах с более низкими процентными ставками. Кстати, тенденции снижения американской валюты делают кредиты в долларах США более дешевыми для заемщиков, которые получают доходы в другой валюте.

- Подбирая квартиру, которую вы хотите приобрести с помощью ипотечного кредита, имейте в виду: займы выдаются отнюдь не на всякое жилье. Банки и страховые компании (напомним, страхование обязательно при ипотеке) отказывают, если:

На что кредит не дадут?
Генеральный директор CENTURY 21 Регистр Недвижимости Павел БАБАНИН:

квартира расположена в панельном или блочном доме высотой пять и менее этажей;

дом, в котором находится квартира, состоит на учете по постановке на снос, капитальный ремонт или реконструкцию с отселением;

квартира не имеет отдельной кухни и санузла.

дом признан аварийным и/или ветхим;

По итогам 2007 года в Прикамье было введено в строй 878 тысяч квадратных метров жилья. Эта цифра оказалась больше, чем те планы, которые утверждались в качестве обязательной задачи на прошлый год. Всего же рост объемов ввода жилья по сравнению с 2006 годом составил 22,2 процента. В правительстве отмечают, что перевыполнить план удалось за счет дополнительно введенных домов в девяти территориях края.

Краевые власти отчитались об исполнении строительных планов за прошлый год. Теперь главным станет не статистика, а вопросы качества жилья и создания комфортных микрорайонов.

- Мы будем строить в ближайшее время миллион квадратных метров жилья в год. Но сейчас надо думать не столько про цифры, сколько про качество и планировку городов. Необходимо решать вопросы транспортной доступности и удобства жилья. На это надо обратить особое внимание, - заявил губернатор Олег Чиркунов.

Накануне же будущее отрасли обсуждалось во время инспекций строек в поселке Кондратово Пермского района.

Кроме того, начнется комплексная застройка крупных земельных участков. Так, будут сданы первые дома в микрорайоне Юбилейный-II, а также в поселках Кондратово и Фролы. Ожидается, что начнется строительство жилья в пермском микрорайоне Ива-I и в Центральном планировочном районе Чайковского. Всего же, исходя из адресной программы ввода жилья, в текущем году в Пермском крае планируется построить 935 тысяч квадратных метров жилья.

При этом региональные власти намерены сместить акцент на строительство малоэтажного жилья. Человека надо приучать к тому, чтобы он жил в своем доме, - отметил глава региона. Тенденция уже налицо. К примеру, в Пермском районе 46 из 87 тысяч возведенных квадратных метров были представлены индивидуальным жилищным строительством. В этом году такого жилья в территории будет около одной трети.

Тем временем
В марте 2008 года сингапурская компания совместно с одним из российских девелоперов представят концепцию застройки пермского микрорайона Бахаревка. Строительство будет вестись на участке площадью 500 гектаров. До 2025 года на этой территории девелопер собирается возвести 3,5 миллиона квадратных метров жилья. Как пояснили корреспонденту РГ в компании, согласно концепции это будет новый микрорайон, построенный по принципу город в городе. Кроме того, после того, как проект будет готов, его представят на международной выставке в Каннах.
Исстари, обживая новое место, будь то город, деревня или село, люди старались строить дом ближе к центру. Современные обитатели организованных коттеджных поселков (КП) ведут себя с точностью до наоборот, отдавая предпочтение участкам на окраине, у леса или на берегу реки. Естественно, и стоят они гораздо дороже. По каким же законам формируется цена дома в КП?

С каждым муниципалитетом подписано соглашение, в котором прописаны обязательные для района целевые показатели. Примечательно, что в этих документах не предусмотрены санкции за неисполнение строительных планов. Впрочем, краевые власти нашли рычаги воздействия на отстающие районы. Так, еще в начале прошлого года председатель правительства Николай Бухвалов, комментируя ситуацию с провалом планов комплексной застройки в Чайковском, заявлял, что за их неисполнение власти районов могут лишаться своих постов. А вице-премьер Алексей Санников отметил в беседе с корреспондентом РГ, что темпы ввода жилья будут входить в суммарные показатели деятельности территорий, на их основании будут составляться программы муниципального развития. В правительстве уверены, что санкции за то, что денежные потоки в итоге перенаправят в другие районы, последуют и от избирателей, которые на следующих выборах могут просто не поддержать таких руководителей.

Каждый поселок разделен на ценовые зоны, рассказывает Жанна Потапкина, директор по продажам компании Аллтек Девелопмент. Так что стоимость загородного квадрата зависит не только от размеров участка и усадьбы, но и от такого понятия, как локейшн расположение здания внутри КП. К тому же природные и видовые характеристики могут лишь повышать цену на домовладение.

Аспекты ценообразования
Собираясь перебраться за город, каждый потенциальный покупатель рассчитывает потратить на дом определенную сумму. От ее величины зависят размер будущего дома и количество приусадебных соток, но это не все. Комфорт загородной жизни складывается из многих вещей: красивый вид из окна, лес или река поблизости, как и в случае с покупкой квартиры, немного увеличат стоимость. Если же дом стоит у дороги или по соседству с футбольным полем, где проходят спортивные баталии, риелторы, скорее всего, сделают скидку.

Но рост конкуренции среди девелоперов и продавцов свел количество таких случаев к минимуму. Напротив, если на купленном под застройку КП земельном участке не было леса или воды, эту проблему решали, высаживая деревья, в некоторых случаях даже реликтовые, и создавая рукотворные пруды, озера, а иногда и реки, как в поселках Величъ и Миллениум Парк.

Кроме того, в стоимость объекта заложены необычная или эксклюзивная архитектурная стилистика, сочетаемость с окружающей природой, качество материалов, из которых возведена постройка, оснащение ее не только электричеством и газом, но и коммуникационными линиями. Однозначно, владения, расположенные у въезда в поселок, обойдутся дешевле, чем дома в центре, не говоря уже о сооружениях на тихих окраинах. Словом, давно прошли те времена, когда девелоперы и продавцы, игнорируя правила увеличения добавочной стоимости, реализовывали участки по одной цене, говорит Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. Был грех, и генпланы составляли под усредненного покупателя. Например, главную дорогу прокладывали не внутри поселка, а по опушке соседнего леса. И это вместо того, чтобы строить на ней дома и взимать дополнительную плату за возможность любоваться соснами или березами.

Все новые и новые фишки появляются как грибы после дождя. Модным трендом стали общественные зоны с бульварами, реликтовыми рощами, каналами и другими ландшафтными примочками. Дом в низине одна цена, на вершине рукотворного холма, откуда просматриваются поселок и окрестности, другая. А если за забором еще и водоем с лесом третья, естественно, самая высокая.

Модные фишки
Сделать все участки максимально привлекательными основная задача девелопера. Решить ее помогают следующие правила: во-первых, в КП должно быть как можно больше приватных зон и как можно меньше источников шума, а во-вторых, желательно, чтобы домовладения не граничили с главными дорогами.

Опытом делится Тимур Сайфутдинов, генеральный директор фирмы Терра-недвижимость: Если на продажу выставляют несколько домов в клубном поселке с однотипным рельефом местности, то проблем с оценкой не возникает. Понятно, все участки одинаково привлекательны, и стоимость объекта зависит только от размера приобретаемой земли и площади дома. А как поступить, если нужно реализовать коттеджи в мегапоселке? Например, как это было в Пестово, для которого эксперты нашей компании разрабатывали прайс-лист. Могу сказать, что задача эта оказалась непростой, ведь каждый из 430 участков имел свои преимущества и недостатки. Наши сотрудники все проанализировали и разработали систему коэффициентов. В конечном счете всю пестовскую землю разделили на пять категорий. При ценообразовании учитывали такие характеристики, как близость дома к лесу, воде, главной дороге, внутренним перекресткам, въездной группе, а также объектам инфраструктуры: спортивным городкам, детским площадкам, кафе, ресторанам, парковкам и яхт-клубам. Кроме того, принимали во внимание видовые характеристики, расположение участка над уровнем воды, количество стоящих по соседству домов, заболоченность почвы и многие другие параметры. В итоге земля пятой категории оказалась дороже участка первой категории почти вдвое.

При разработке проектов тщательно продумывают и иные эффектные маркетинговые ходы. Например, постройки в одном поселке ориентированы на молодежь или покупателей средних лет, во втором на пожилых, в третьем на обеспеченных и семейных. Хотя, по мнению Игоря Лебедева, начальника отдела маркетингового анализа компании Масштаб, времена меняются и потребительские предпочтения расширяются. Клиенты научились выбирать. Это обусловлено тем, что на рынке царит конкуренция, предложений не просто больше они стали разнообразнее. Теперь люди не хватают то, что подсовывают продавцы, а делают выбор, соответствующий их вкусу и стилю жизни, что, естественно, заставляет девелоперов куда серьезнее изучать спрос и грамотно позиционировать свой продукт.

Что же касается соотношения площади участка и пятна застройки (площади дома), здесь вступают в силу законы рынка, которые и задают правила хорошего тона. Оптимальным считается вариант, когда дом площадью до 200 кв. м стоит на 10 12 сотках. В 15 20 соток органично впишется коттедж в 350 400 кв. м, а дома в 500 600 кв. м будут выгодно смотреться на 30 сотках. Приобретая более компактный участок, клиент должен иметь в виду, что цена и ликвидность жилья в случае его продажи окажутся довольно низкими.

Земля самый дорогой товар
Любому покупателю загородного дома лучше всего заранее определиться с размерами строения и, главное, земельного участка. На рынке немало непросвещенных клиентов, для которых площадь надела играет второстепенную роль, говорит Петр Кирилловский, директор по маркетингу поселка Величъ. Для одних куда важнее параметры самого дома, для других местоположение поселка, его престижность, для третьих развитая инфраструктура, для четвертых низкая цена, для пятых близость МКАД. Именно на таких покупателей рассчитаны дома со скромными земельными участками. Однако следует помнить, что огромный дом, выстроенный на небольшом наделе, стоит дешевле, чем сбалансированный проект, да и ликвидность его куда ниже.

Важна и индивидуальность дома. В одних случаях при строительстве поселка используют два-три проекта, в других два-три десятка, как, например, в Павлово. Коттеджи могут иметь одинаковую площадь, но отличаться друг от друга архитектурным стилем, что повышает их стоимость.

Впрочем, некоторым архитекторам приведенные стандарты покажутся небесспорными. Можно перечислить немало примеров, когда коттедж размером 350 400 кв. м, причем с цокольным этажом и мансардой, органично вписывался в 12 соток и тут же выкупался. А на 25 сотках аналогичное строение выглядело чрезмерно загруженным и задерживалось на торгах довольно долгое время. В целом, если говорить о сооружении, стоящем на отдельно взятом участке, то золотое соотношение их площадей должно приближаться к пропорции 1:10.

Многие эксперты полагают, что создание зон для привилегированных клиентов обыкновенный маркетинговый ход, с помощью которого привлекают внимание покупателей не к отдельному объекту, а к поселку в целом. Хотя с таким аргументом в корне не согласен Илья Свиридов, управляющий проектом Светлогорье. Разговор о каких-то маркетингово-пиаровских ходах он считает беспочвенным. Цель организации VIP-зоны, как правило, только одна рационально распорядиться землей и получить максимальную прибыль. Если у вас есть действительно качественный товар, то почему не обменять его на хорошие деньги?

С випом на жительство
Есть еще один испытанный способ продать домовладение дороже. Все до банальности просто, объясняет Петр Кирилловский, директор по маркетингу поселка Величъ. Застройщик берет в руки генеральный план участка и видит либо обычное поле, либо сказочную рощу, либо песчаный берег водоема. Тогда и приходит понимание, что спрос на лесные и прибрежные наделы будет ажиотажным, даже если цены на 30 40 % превысят те, по которым станут распродавать остальные участки. Именно в таких случаях в генеральный план вносят существенную поправку: комфортная территория получает статус VIP-зоны.

Основное требование к VIP-зонам сохранять атмосферу приватности, предоставляя публичным персонам возможность на время остаться в тени, что порой не удается даже в организованных поселках экстра-класса. Для этого элитную территорию обносят небольшим забором либо перекрывают дороги шлагбаумами. Ее обитатели не просто наслаждаются уединением, они пользуются эксклюзивным обслуживанием в ряде объектов инфраструктуры, например в медицинском центре, сервисной или коммунальной службе, а также в спортивном комплексе.

Помимо всех прочих достоинств создание подобной зоны освобождает продавцов от необходимости объяснять, почему в одном и том же поселке цена на землю может разниться вдвое, а то и втрое или почему в КП бизнес-класса появляются предложения по цене класса de luxe.

Знакомясь с планировкой, покупатель не может не заметить, что часть домовладений (например, десять из 100) принадлежит к более высокому классу. Он прекрасно понимает, сколько они могут стоить и для кого предназначены. А потому, приобретая стандартный дом, осознает, где будет жить и с кем соседствовать.

Дома, расположенные в таком поселке, обычно выполнены в соответствии с единой архитектурной концепцией, но иногда владельцам позволяют строить коттеджи по индивидуальным проектам, разумеется, если они не разрушают целостности среды.



Хотя нередко случается и так, что богатые люди вдруг покупают в поселке с VIP-зоной обыкновенный дом, да к тому же с маленьким участком, просто потому, что не за себя радеют, а, скажем, за своих родителей, которым необходимы не эксклюзивные условия, а тишина и покой.



Главная --> Публикации