Главная --> Публикации --> Дефицит в «квадратах» Квартира по наследству Лучше больше да лучше Компенсация потерь обманутых соинвесторов обойдется в полмиллиарда рублей Кондитеры выкупили 3 га в центре москвы по цене в 20 раз дешевле рыночной

Ипотека до сих пор малопонятна 70% россиян
В общем-то, ответить можно сразу - нет! В России, да и в Москве, ипотека на сегодняшний день является недоступным кредитным средством для подавляющего большинства граждан. Человек со средней заработной платой не в состоянии возвратить банковский долг и проценты по нему. Кредитные учреждения тщательным образом проверяют потенциальную платежеспособность и финансовую устойчивость своих клиентов. Даже, если банк-кредитор не требует официально справки о заработной плате, то это не означает, что он не изучает материального состояния заемщика. Кстати, большинство кредиторов требуют документ, подтверждающий уровень дохода. В настоящее время многие работники по документам получают минимальную заработную плату (так работодатель уходит от налогов), а фактически имеют на руках нигде не учитываемые деньги. К сожалению, исходя из официальной невысокой зарплаты максимально допустимый размер кредита, будет небольшим - максимум несколько десятков тысяч рублей.

Ценовая ситуация на рынке недвижимости вынуждает некоторых покупателей воспользоваться ипотечным кредитом. В том числе, когда речь идет о прекрасной квартире в строящейся новостройке. Ведь ее стоимость ниже уже построенного жилья, следовательно, и размер кредита будет меньше. Однако, всем ли покупателям подходит такой вариант?

Вообще, первым фактором, препятствующим развитию кредитных отношений, является правовой. Как известно в качестве залога кредита часто выступает приобретаемое жилье. Но, ведь его фактически нет. Продается обещание предоставить квартиру в новостройке. В лучшем случае в виде залога может выступить старое жилье или иная недвижимость, при условии, что такая есть. В ряде случаев банки принимают гарантии или поручительства, а также могут принять в качестве залога ликвидные активы, к которым можно отнести котируемые в настоящий момент ценные бумаги.

Но даже если заемщик может обеспечить ссуду залогом и банк готов предоставить ему кредитные средства, это не о чем не говорит. Условия, на которых предоставляются ипотечные займы, крайне невыгодны потребителям. Приобретенная в кредит квартира стоит как минимум в 1,5 раза дороже, чем купленная без использования заемных денег.

Надо сказать, что ипотека вообще малопонятна 70% россиян. Лишь в крупных городах, особенно в Москве ощущаемая часть покупателей обращает свое внимание на возможность воспользоваться ипотечной схемой для покупки жилья. Проводимый в 2006 году опрос показал, что из равного числа опрашиваемых в Санкт-Петербурге и в Москве граждан покупку квартиры в следующем (то есть в 2007 году) планирует лишь 7% москвичей и не более 2% петербуржцев. О других городах и населенных пунктах говорить не приходится, их там намного меньше. Единственный город, в котором в ближайшее время может резко подняться спрос на жилье и будет развернуто его быстрое строительство - это Сочи. Разумеется, в связи с олимпиадой. Вполне возможно, что там значительно возрастут объемы оборотов кредитных денег, в том числе и ипотечных ссуд. Однако местные жители вряд ли смогут позволить себе выплачивать 12-14% годовых от миллионных сумм.

Если банк соглашается принять в качестве обеспечения банковской ссуды недостроенное жилье (то есть согласен превратиться в дольщика вместо неплатежеспособного клиента), то плата за кредитование недостроя будет на 2-2,5% процента выше, нежели за уже сданное жилье. Кроме того, чем больше срок пользования кредитом, тем выше процентная ставка для заемщика. Самые низкие ставки определяются при сроке пользования кредитом в 5-7 лет, самые высокие - 15-25 лет. Разница в среднем 1-2%. С другой стороны многие банки борются с досрочным погашением ссуды - за преждевременное погашение долга может взиматься штраф, впрочем, как и пеня за задержку выплаты кредита и процентов по нему.

Все-таки для банков такие схемы являются достаточно рискованными (далеко не все застройщики отличаются высокой надежностью, так что строительство может затянуться деньги пропасть или обесценятся). Банкротство заемщиков тоже не относится теперь к крайне редким случаям, однако механизма своевременного (четкого) перевода предмета залога кредитору до сих пор нет. Действовать приходится через суд (отказ от суда в подобных случаях только планируется ввести). Но здесь часто возникают причины, по которым отобрать жилье (пусть даже будущее) нельзя по закону.

Одним словом, рассматривать ипотеку на примере одного или двух, пусть и самых больших городов в стране нелепо. В масштабах государства этот способ приобретения жилой недвижимости до сих пор не получил ожидаемого еще 5-7 лет назад распространения. Покупка нового жилья на стадии его строительства с помощью банковского займа, как частный случай приобретения недвижимости в кредит также пока не самое распространенное явление.

Но, возвращаясь к началу статьи, где с первых строк прозвучало нет применительно к ипотеке, надо все-таки заметить, что ряд покупателей будет использовать такие схемы. Зачастую люди согласны идти на финансовые потери (отказывая себе буквально во всем), заботясь в первую очередь о месте своего проживания. Или же кто-то имеет возможность спокойно выплачивать кредит. Поэтому определенный процент граждан воспользуются ипотечной схемой для приобретения квартиры в новостройке, но повышение числа таких покупателей возможно только после снятия правовых пробелов и снижении экономических рисков.
Против строительной политики московского правительства выступают уже не только рядовые москвичи, но и власти столичных районов.

Страхование, часто сопровождающее ипотечные взаимоотношения кредитора и заемщика, не спасают положения. Маловероятно, что страховая компания погасит задолженность за своего клиента, а если и так, то кредитные взаимоотношения просто перейдут от кредитора к страховщику. То есть проблема не возврата долга все равно сохраняется. И до тех пор, пока в нашей стране присутствует экономическая нестабильность, белые и черные зарплаты, недействующие законы и пр. ипотека не может развиваться должным образом.

Компания «Баркли», которая собирается строить элитный дом «Мономах» на территории школы «Виктория», обещает, что временное помещение для будущих спортсменов будет построено к 15 ноября. Хотя «новая школа» по сути представляет собой железный ангар, по заверениям строителей, детям будет комфортно в нем и зимой, и летом. А даже если у школьников и возникнут какие-то временные неудобства, то они с лихвой окупятся, когда на территории элитного жилищного комплекса построят новую «ультрасовременную» школу. Правда, как точно она будет выглядеть, ни в «Баркли», ни в «Виктории» корреспонденту RBC daily толком объяснить не смогли. «На территории школы будет построен жилищно-спортивный комплекс, – сказали RBC daily в «Виктории». – Под классы будет отдано четыре этажа нового здания, а спортивные залы будут примыкать к «Мономаху»». Однако в самой компании «Баркли» корреспонденту RBC daily заявили, что спортивная школа будет представлять собой четырехэтажную пристройку к «Мономаху» с отдельным входом, чтобы «и детям, и жильцам было удобно».

В Северном округе разгорается новый скандал, связанный с планами московского правительства капитально перестроить российскую столицу до 2020 г. в рамках Генерального плана застройки. Как уже сообщала RBC daily, мэрия в начале этого года приняла достаточно спорное решение снести недавно капитально отремонтированную детско-юношескую школу Олимпийского резерва № 73 «Виктория» для того, чтобы построить на ее месте элитный дом «Мономах». Взамен учащимся школы обещают найти место в «Мономахе» – правда, как именно будет организован учебный процесс, четко никто не может объяснить. Жильцы соседних домов уже собрали около тысячи подписей под петицией в мэрию, а также консультируются с юристами относительно возможности подачи исков в суд. Интересно, что москвичей фактически впервые поддержали в конфликте со строителями местные власти: глава управы «Сокол» Фазиль Измайлов направил в правительство Москвы письмо с просьбой пересмотреть решение о строительстве «Мономаха».

Как это часто происходит сегодня в «горячих точках» Москвы, где сталкиваются интересы жителей и строителей, жильцы домов по улице Алабяна решили не ограничиваться простым выражением своего недовольства по поводу новой стройки. В настоящий момент они готовятся передать в мэрию обращение, которое подписало около тысячи человек. По мнению федеральных чиновников, действительно, строительство комплекса, подобного «Мономаху», невозможно без согласия жильцов. «Мною были направлены письма в Генеральную прокуратуру, МВД о незаконных стройках (в столице. – RBC daily), – сказал RBC daily заместитель председателя Госстроя России Николай Маслов. – Любая стройка, не согласованная с жителями, согласно ст. 17 Градостроительного кодекса, является незаконной, и люди могут ее опротестовать». По словам г-на Маслова, делать это нужно через суд. «Например, на Юго-Западе столицы и в Сокольниках жителям, когда они реально этого захотели, удалось приостановить незаконное строительство. Я эти инициативы поддерживал. В противном случае мы придем к жизни «по понятиям», а не по закону. По понятиям пусть живут где-нибудь на зоне, а в обществе должны жить по законам».

Между тем подобная неопределенность уже вызвала волну недовольства среди жильцов соседних домов: они считают, что ломать школу нет никакой насущной необходимости. Кроме того, местных жителей настораживает и другое обстоятельство – непонятная ситуация с этажностью дома. Изначально речь шла о том, что здание «не будет выше соседних домов» (14 этажей). Однако позднее на сайте компании «Баркли» появились предложения о пентхаусах на 29-м –30-м этажах. Затем, по мере того как возмущенные жильцы начали писать жалобы в различные инстанции, «план опять изменился» – и сейчас строители говорят о намерении построить дом в 14–18 этажей. Это, судя по всему, действительно больше соответствует первоначальным планам мэрии. Согласно распоряжению правительства Москвы от 28 января 2003 г., оказавшемуся в распоряжении RBC daily, мэрия разрешила «Баркли» построить дом с общей жилой площадью в 8400 квадратных метров. Учитывая, что жилая площадь этажа «Мономаха» составляет порядка 600-700 кв. м (план дома также размещен на сайте компании), то, по грубым прикидкам, получается, что компании разрешили построить как раз 14-этажный дом. Однако известно, что в Москве «по традиции» застройщики часто увеличивают этажность, для того чтобы максимизировать прибыль. Поэтому жильцы опасаются, что застройщик может вновь вернуться к «30-этажному» варианту дома – так же легко, как он от него только что отказался.

Между тем само московское правительство пока хранит полное молчание. Так, вице-мэр Москвы Валерий Шанцев заявил RBC daily, что «в деталях он с ситуацией вокруг «Мономаха» не знаком». «Но вообще-то если у нас где-то сносится школа, то мы требуем, чтобы была построена даже не такая же, а лучше», – сказал Валерий Шанцев. Правда,подобная неосведомленность г-на Шанцева выглядит несколько странно. Согласно постановлению мэрии о строительстве «Мономаха», контракт правительства Москвы с ЗАО «Баркли-Строй» на реализацию инвестиционного проекта должен был заключить именно Валерий Шанцев. У вице-мэра была и другая неплохая возможность узнать о существовании данной компании – Валерий Шанцев в начале 90-х годов был коммерческим директором хоккейного клуба «Динамо» (Москва), а сейчас продолжает оставаться членом правления и куратором этого клуба. Что касается «Баркли», то она является одним из основных спонсоров «Динамо».

Представители инициативной группы жильцов на улице Алабяна говорят, что уже консультировались с юристами по поводу возможности исков. «Строительство высокоэтажных домов в зоне жилых строений низкой этажности является грубым нарушением законодательства Российской Федерации, – сказал RBC daily юрист Сергей Довгаль, консультирующий Общественный комитет защиты москвичей. – В этом случае не учитываются интересы жильцов как собственников квартир, а именно – игнорируется как финансовая сторона (стоимость жилья падает), так и здоровье жильцов и их детей, проживающих в данном месте. Все это является нарушением и московского, и российского законодательства». Интересно, что едва ли не впервые протесты москвичей против строительства поддержали местные власти, в частности управа района «Сокол». Глава управы Фазиль Измайлов сообщил жителям района, что направил в правительство Москвы письмо с просьбой пересмотреть решение о строительстве «Мономаха». «Конечно, спорткомплекс нашему району нужен, но не в таком виде. Я против застройки «Сокола» подобными зданиями», – говорит г-н Измайлов.

Начальник Валерия Шанцева, мэр Москвы Юрий Лужков, также пока хранит молчание по поводу ситуации вокруг спортшколы «Виктория». «Недавно была пресс-конференция Лужкова, и мы послали Юрию Михайловичу вопрос, зачем ломать новую школу, чтобы строить на ее месте другую, – говорит представитель инициативной группы жильцов с улицы Алабяна. – Однако ответа на данный вопрос так и не прозвучало. Вместо этого мэр предпочел долго рассказывать про свою пасеку. В общем, как говорится в народе, все ерунда,кроме пчел».

Характерно, что «Баркли» получила контракт от города на весьма привлекательных условиях. Согласно постановлению правительства Москвы от 28 января 2003 г., он был отдан «Баркли» без конкурса «в связи с обязательством осуществить компенсационное строительство зданий спортивного комплекса за счет собственных и привлеченных средств». Кроме того, все 100% квартир в «Мономахе» отходят застройщику, а город, помимо вышеописанного спорткомплекса, должен получить только 20% подземного гаража и 50% площади на нежилых этажах. При этом «Баркли» имеет очень серьезные льготы. Как сказано в постановлении мэрии, компания освобождается от уплаты средств на развитие социальной и инженерной инфраструктуры города, оплаты долевого участия в развитии городских инженерных коммуникаций и сооружений при получении технических условий, а также от оплаты права заключения договора аренды земельного участка.

Таким образом, другого пути, как идти в соседние регионы для решения социальных задач, у правительства Москвы не остается, - констатировал Шепель, выступая на Втором московском форуме лидеров рынка недвижимости. По его информации, для реализации этой задачи уже сейчас правительство Москвы ведет работу по подбору земельных участков на территории Ярославской, Тверской, Рязанской и Калужской областей. Отметим, что Алексей Шепель не смог пояснить, как будет действовать правительство Москвы в том случае, если москвичи откажутся переезжать из столицы на постоянное место жительства в провинцию.

Правительство Москвы вынашивает планы выступить соинвестором по проектированию и строительству жилых кварталов в некоторых регионах Центральной России для предоставления жилья москвичам, стоящим в очереди на получение бесплатных муниципальных квартир. Как заявил сегодня советник руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции столицы Алексей Шепель, в столице уже не хватает земли для реализации программ по расселению жителей ветхих и пятиэтажных домов, а также программы предоставления социального жилья очередникам.

Советник главы департамента градостроительной политики также отметил, что правительство Москвы готово выступить соинвестором этих проектов, исходя из суммы своих инвестиций в размере 85 тысяч рублей за один квадратный метр жилой площади. Шепель напомнил, что столичное правительство для решения своих центральных жилищных программ уже приступило к выкупу у ряда застройщиков, в том числе компаний ДСК-1, ПИК, СУ-155 жилых площадей на территории Московской области.

Для того, чтобы москвичи, которые получат квартиры в соседних со столицей регионах, могли работать в непосредственной близости от места своего проживания, рядом с новыми жилыми кварталами будет предусмотрено и создание различных промышленных предприятий, отметил Шепель. Правительство Москвы готово договариваться с владельцами земельных участков и становиться соинвестором по строительству жилых кварталов и всей необходимой для создания рабочих мест промышленной инфраструктуры. В частности, городское правительство готово взять на себя разработку и необходимой качественной градостроительной документации, - сказал он.

Сеанс откровенности с опровержением
Заявление Алексея Шепеля на следующий день опроверг первый заместитель мэра в правительстве Москвы и бессменный глава стройкомплекса Владимир Ресин. По его словам, столичные власти вовсе не планируют переселять столичных очередников в другие регионы России. В ряде СМИ прошла информация о том, что Москва будет переселять очередников в ряд регионов ЦФО, например, в Калужскую область. Это не так. Речь идет о подборе площадок для размещения промышленных предприятий столицы, - подчеркнул Ресин.

По итогам 2007 года в ряде районов Подмосковья будет выкуплено около 600 тысяч квадратных метров по средней цене 66 тысяч рублей за квадратный метр, а по итогам 2008 года - не менее 750 тысяч квадратных метров, - цитирует РИА Новости слова столичного чиновника.

Между тем, как рассказал Интерфаксу на условиях анонимности высокопоставленный источник в столичном стройкомплексе, в ближайшие годы власти Москвы планируют приобрести около 10 млн кв. метров жилья, которые необходимы для решения в том числе проблемы очередников. Он отметил, что многие стоящие в очереди на улучшение жилищных условий по достоинству оценивают преимущества, которые дает им проживание в Подмосковье. Многие москвичи понимают, что, переехав в квартиру в Подмосковье, они получают тишину, уют и хорошую экологию, - сказал собеседник агентства.
Дефицит и дороговизна московской земли поставили столичные власти перед необходимостью разработки смелых и высокотехнологичных градостроительных проектов. Состоявшееся в начале ноября заседание градостроительного совета при мэре Москвы без всякого сомнения можно назвать революционным: на нем был представлен первый в истории столицы проект создания жилого района над железнодорожными путями.

При этом глава строительного департамента города рассказал, что значительное количество очередников на жилье в Москве охотно соглашается на предложение переехать в Подмосковье в дома, находящиеся в собственности российской столицы. Да, действительно, мы приобрели сейчас в области миллион квадратных метров, - заявил Ресин, уточнив, что речь, в частности, идет о подмосковных Люберцах, Новокуркине и ряде других районах. Желающих переселиться туда очень много. Дело в том, что все взаимосвязано, и разницы особо никакой нет. Например, самый крупный торговый центр Москвы находится за пределами Московской кольцевой автодороги, - отметил Ресин. При этом он добавил: Многие из тех, кто живет в Москве, работают в области, и наоборот.

Дело в том, что отсутствие свободных участков вовсе не означает полного отсутствия пригодных для строительства площадей. Представленный на рассмотрение градсовета проект комплексной реконструкции промзон в районе Москва-Сити, представляющий собой план масштабной реорганизации жизненного пространства данной части столицы, подтвердил: место для строительства можно найти даже в давно обжитых районах столицы.

Исчерпание резерва свободных площадей под застройку заставило многих экспертов заговорить о неизбежном снижении темпов и объемов строительства в российской столице. Действительно, абсолютно свободных участков, пригодных для массового строительства, в пределах МКАД практически не осталось. Однако эту проблему столичные власти смогли обратить в качественное преимущество.

Что сенсационного таит в себе эта идея? Москва является крупнейшим железнодорожным узлом России. Значительная часть ее территории покрыта густой сетью железнодорожных путей самого разного назначения. В ее состав входят как основные магистрали с высочайшей плотностью движения поездов, так и разного рода вспомогательные линии. Это так называемое Малое Московское кольцо, сортировочные станции, отстойники для поездов дальнего следования и мало используемые промышленные подъездные пути.

Главной особенностью проекта являются предложения по использованию надпутевого пространства участка Киевского направления Московской железной дороги - от Третьего транспортного кольца до Минской улицы.

Несколько десятилетий назад с аналогичными проблемами столкнулось большинство крупных европейских городов. Их бурное развитие, сопровождающееся снижением роли промышленности (вывод с территории городов заводов и подъездных путей) и совершенствованием железнодорожного транспорта, привело к тому, что использование драгоценных городских площадей исключительно под размещение путей, платформ, семафоров и прочего дорожного хозяйства было признано нерациональным. В результате проходящие по территории городов железнодорожные линии в массовом порядке стали заключать в тоннели, поверх которых начиналось массовое городское строительство.

Долгое время наличие мощного железнодорожного хозяйства представляло для московских властей неразрешимую дилемму. С одной стороны, столичная сеть железных дорог представляет собой важнейшую и неотъемлемую часть транспортной системы страны. С другой - сама организация этой сети изрядно устарела и со временем превратилась в фактор, все более сдерживающий развитие города.

Сегодня перед необходимостью пересмотреть свое отношение к городской железнодорожной сети оказались и московские власти. Стоит заметить, что идея строительства поверх железнодорожных путей в Москве не нова. Еще несколько лет назад представители московских властей указывали на необходимость задействования надпутевых территорий в городских строительных программах. Однако реальная возможность приступить к реализации этой идеи появилась лишь сегодня. В ее основе лежит проект, предполагающий строительство двухкилометрового тоннеля над участком железной дороги от Третьего транспортного кольца до Минской улицы. Поверх тоннеля будет сооружен новый городской квартал, состоящий из общественных зданий, жилых домов, апартаментов, гостиниц, парков, автодорог.

Использование современных технологий позволяет сегодня возводить над такими тоннелями целые городские районы с современными жилыми домами, офисными центрами, инженерной и транспортной инфраструктурой. Наибольшего успеха в этом плане добились такие железнодорожные центры Европы, как Лондон и Париж. В Азии пальма первенства в данной области принадлежит японской столице.

Общая площадь возведенных здесь зданий составит более 2 млн кв. метров, из которых 800 тыс. кв. метров придется на долю жилой застройки. Площадь общественных зданий в новом комплексе составит порядка 850 тыс. кв. метров. В комплексе также предусматриваются стоянки на 18 тысяч машино-мест.

- В изголовье квартала будет располагаться башня с апартаментами в окружении двух офисных мини-кварталов. Завершит застройку торгово-развлекательный центр с системой крытых общественных пространств и станцией скоростного городского и пригородного железнодорожного транспорта, - пояснил участникам градостроительного совета главный архитектор Москвы Александр Кузьмин.

Благодаря появлению нового, довольно крупного участка городской территории у столичных властей появится возможность создать Южный дублер Кутузовского проспекта с новым вантовым мостом через Москву-реку. Другим важнейшим шагом в решении транспортной проблемы района станет создание транспортно-пересадочного узла в непосредственной близости от Москва-Сити (ТПУ Тестовский). Узел разместится в подэстакадном пространстве Третьего транспортного кольца. По словам Александра Кузьмина, цель его создания - связать между собой метро, железную дорогу и аэропорты Москвы. В состав нового узла войдут уже построенные вестибюль станции метро Международная, автодорожный мост через Москву-реку и эстакада Третьего транспортного кольца, а также общественная зона для обслуживания пассажиров ТПУ и посетителей делового центра.

Серьезные транспортные затруднения, особенно в час пик, уже не первый год являются одной из главных проблем этой части города, прилегающей к Кутузовскому проспекту. По завершении строительства Московского международного делового центра Москва-Сити количество обитателей района существенно возрастет, равно как и плотность транспортного потока на прилегающих к нему магистралях. В связи с этим одной из важнейших задач нового квартала станет предоставление новых возможностей решения транспортной проблемы запада столицы.



Главная --> Публикации