Главная --> Публикации --> Истории от психолога: когда братья воюют Дефицит в «квадратах» Квартира по наследству Лучше больше да лучше Компенсация потерь обманутых соинвесторов обойдется в полмиллиарда рублей

По всей видимости, депутатам надоело выслушивать наезды журналистов, что дачная амнистия провалилась. А ведь так оно и получалось. Дороговизна межевания, без которого не сделаешь кадастрового плана, не позволяла большей части дачников стать законными владельцами своих участков. И вот наконец-то приняты поправки в закон о дачной амнистии, согласно которым межевание можно не делать. Правда, есть куча нюансов. Что изменилось в дачной амнистии, разбиралась Комсомолка.

Старые кадастровые планы теперь действительны при оформлении участка в собственность.

И вот в силу вступили поправки, упраздняющие само межевание. Вот только, как всегда, не все получилось так, как изначально хотелось бы. А потому дачникам ликовать пока рано.

Межевание отменят... но не для всех
Напомним, дачная амнистия появилась с подачи президента, который в своем послании Федеральному Собранию велел сделать оформление права собственности простым и дешевым. Конечно, закон существенно облегчил жизни дачникам. Но зарегистрировать свои участки смогли лишь те, у кого нашлись пара десятков тысяч рублей на межевание земли. Комсомолка, которая с самого начала отстаивала права дачников на дешевое и простое оформление их законного права на то, что им и так принадлежит, не раз писала об этой проблеме.

Чиновники недовольны, а выполнять закон придется

Добиться у официальных лиц комментариев по новой редакции закона оказалось практически нереально. Сам же текст закона для простого смертного - китайская грамота, так уж у нас законы пишут. Юристы-практики заявляют, что в законе много нюансов и сами они еще это детище законотворцев не переварили. В Росрегистрации нам объяснили, что закон напрямую касается деятельности Роснедвижимости. В Роснедвижимости отослали к идеологам дачной амнистии в Минэкономразвития. В МЭРТе же разрабатывали первоначальный законопроект дачной амнистии, который потом переделывали несколько раз в Госдуме, а потому чиновники министерства к поправкам в закон не имеют никакого отношения. А депутаты пока находятся в подвешенном состоянии: старая Дума уже распущена, новая - не созвана. Поэтому за разъяснением ситуации КП обратилась к бывшему председателю Комиссии по законодательству Думы четвертого созыва Павлу КРАШЕНИННИКОВУ.

- В новой редакции закона упрощенный порядок государственной регистрации прав на земельные участки распространяется не только на граждан, которым такие земельные участки были предоставлены, но и на их наследников. Кроме того, упрощенный порядок распространяется на граждан, являющихся собственниками жилого дома, даже если в их отношении не принималось решение о предоставлении земельного участка, на котором дом расположен. Гражданин вправе зарегистрировать такой земельный участок, представив документ, подтверждающий его право собственности на жилой дом, и документ о представлении земельного участка прежнему собственнику дома.

- Павел Владимирович, так что же изменилось в законе о дачной амнистии?

- А его отменили, правда, не для всех. В законе закреплено положение, согласно которому не требуется проведение межевания (определения координат границ) ранее поставленных на учет земельных участков. То есть если на ваш участок уже есть кадастровый план, другого делать не нужно. Не важно, когда был сделан этот план. Так называемые дефектные кадастровые планы (с нечетко определенными границами) регистраторы обязаны будут принять и зарегистрировать соответствующие права. Более того, с этим старым кадастровым планом можно землю продавать, дарить. И государственные регистраторы не могут вам отказать.

- А как же с межеванием?

- Конечно, соседи должны подтвердить, что они не имеют никаких претензий к границам вашего участка. Это в том случае, если кадастровый план у вас не полный и не точный. Во многих садоводческих товариществах есть общие кадастровые планы. Так вот, выписки из них, заверенные товариществами, тоже могут являться основанием для регистрации собственности.

- Но согласовывать с соседями границы участка все же придется?

- Вот им, к сожалению, придется делать межевание и кадастровый план. Но еще в первой редакции дачной амнистии мы прописали, что региональные власти вправе ограничивать стоимость межевания. Кстати, во многих регионах губернаторы воспользовались этим правом и поубавили аппетиты землеустроителей.

- А как быть тем, у кого никакого кадастрового плана нет?

- Начнут, куда денутся. Нравится ли закон чиновникам? Конечно, нет! И я понимаю, что сразу поправки не заработают. И все-таки к весне, думаю, все будет хорошо.

- Павел Владимирович, закон принят и вступил в действие, а когда его на местах начнут исполнять?

ВАЖНО

Подробнее о новой редакции закона о дачной амнистии и как новые правила должны работать на практике, читайте в ближайших номерах КП.

Бывает, что весь земельный участок был предоставлен садоводческому объединению, и у дачника или огородника нет никаких документов на землю. Для этого случая законом введен упрощенный порядок предоставления гражданину соответствующего участка, которым он пользуется в соответствии с установленным распределением участков в объединении. С этой целью гражданин самостоятельно готовит описание границ участка, удостоверяет это описание у правления, то есть получает заключение правления о соответствии этого описания границам. Затем предоставляет эти документы в местную администрацию и получает решение о предоставлении участка в собственность, а затем передает документы на регистрацию. Отказать в регистрации вам могут только если только ваш участок согласно федеральному закону не может быть передан в частную собственность.
Уклад общественной жизни в коттеджном поселке позволяет сказать, что если представители управляющей компании долго не попадаются на глаза или перестают придумывать какие-нибудь новые мероприятия, то в населенном пункте происходит что-то неладное. А потому порой самые активные управленцы, отличающиеся бурной деятельностью, просто мешают жить.

Если документов нет

В большинстве домов по одному животному. Если не шарпей или лабрадор обязательно потомок президентской суки, то по крайней мере какой-нибудь кот породы сфинкс, которого хозяину подарил один из арабских шейхов. Ну, понятно, на свет проявилась информация о рысаках, которые содержались в поселковой конюшне. Были уникальные попугаи, крокодилы, удавы и ящеры И вдруг в одной из анкет представители жюри читают: Собаки 1, кошки 1, птицы 4 В недоумении переглядываются: коттедж общей площадью почти 800 кв. м и с участком 40 соток как раз занимал один из крупных предпринимателей, друживший с нефтяными шейхами. И сразу все облегченно заулыбались: ну если не райские птицы, то уж точно павлины.

Перепись животного населения
В одном из поселков класса премиум работники управляющей компании вдруг вознамерились устроить перепись. Увы, не населения. С населением все предельно ясно. Решили переписать они всю поселковую живность птиц, земноводных и пресмыкающихся, которых содержали домовладельцы. Зачем это было нужно, теперь сказать трудно. Но факт есть факт.
Надо сказать, что в поселке самый дешевый коттедж оценивался в миллион евро. А потому нетрудно сделать вывод, что и люди в нем жили далеко не бедные. Как теперь принято говорить, если не банкиры, то руководители первого звена, представители шоу-бизнеса и депутаты. Все домовладельцы отнеслись к переписи с пониманием. И вот анкеты заполнены.

Судьба генерала
В одном из загородных поселков, причем на престижном направлении, коттедж купил генерал-лейтенант. Казалось бы, ничего особенного, ведь жители некоторых резиденций почти целиком состоят только из генералов. Но надо сказать, что жителям данного поселка повезло несказанно: они приобрели в соседи милицейского генерала. И тут же ощутили на себе пользу такого соседства. Сначала генерал не преминул поинтересоваться у работников управляющей компании, как организована служба охраны и безопасности, а выслушав, дал несколько ценных советов. После чего охранников переодели в камуфляжную форму сотрудников СОБРа, а традиционные дубинки были дополнены калашами. Муляжами, конечно, но от настоящих автоматов их бы даже специалист не отличил.

Информацией о переписи поделились со всеми обитателями поселка. Больше всех был недоволен как раз любитель павлинов. При всем честном народе он всплескивал руками: родители, которых он забрал из деревни, купили цыплят и содержали их в подвальном этаже, в биллиардной комнате, чтобы не скомпрометировать сына. Но вот к переписи они, как люди воспитанные советским обществом, отнеслись с полной серьезностью и ничего не утаили.

Прошел месяц. Новый член поселочного товарищества вел в поселке самую активную жизнь: парился в бане, плавал в бассейне, играл в бильярд и теннис, а по вечерам вместе с супругой прохаживался по аллее вдоль живописного озера.

Несколько дней подряд около коттеджа генерала жизнь крутилась как в детективном триллере: к воротам подъезжали машины, из которых вперемежку с членами семьи выносилась мебель, спортинвентарь, импортная сантехника и другой домашний скарб. Наконец все успокоилось, и генеральская жизнь, как и жизнь других жителей поселка, вошла в обычное русло.

В то же время управляющий компании, просматривая списки и ведомости по оплате коммунальных и бытовых услуг, вдруг обнаружил, что фамилия генерала ни в тех, ни в других так и не появилась.

Прошел еще месяц, и генерал обучился приемам гольфа, ведь в поселке были установлены прекраснейшие симуляторы, завезенные из Европы.

Но проходит третий, а потом и четвертый месяц, но генерал платить и не думает. И вот уже управляющий компании собственной персоной, стоя около ворот коттеджа, долго просит приема у генерала, у которого, увы, не оказывается времени.

О человеческой забывчивости слагается много рассказов. Поэтому уже на другой день в коттедж генерала в самой доброжелательной форме пришло напоминание, что за свет, газ, уборку снега и мусора нужно платить.

Ивот через несколько дней на имя министра внутренних дел, коему непосредственно подчинялся генерал, из поселка пришло письмо. На официальном бланке председатель управляющей компании просил ведомство оказать подчиненному срочную материальную помощь для оплаты коммунальных услуг.

В течение полугода управленцы обращались к самым добрым и высоким чувствам хозяина коттеджа, но по поведению генерала, впрочем, как и всех членов его семьи, было видно, что платить за услуги никто не собирался. Видимо, все считали, что, въехав в хоромы, вся семья автоматически зачислялась на бесплатное жилищное довольствие. Опыта борьбы с проявлением такого генерало-милицейского легкомыслия никто не имел. Но выход подсказал штатный дворник.

Новостью недели стало заявление о сносе 9-, 11- и 12-этажных жилых домов. До 2025 года их снесут, а москвичам дадут квартиры в новых просторных домах. Делая такое заявление, московское правительство забывает о том, что им придется иметь дело, к примеру, еще с банками, в залоге у которых примерно 5% московских квартир.

Метод сработал мгновенно. На другой день жена генерала полностью погасила задолженность. В течение последующих трех месяцев плата вносилась с завидной регулярностью, а на четвертый генерал продал коттедж и вся семья съехала.
Ходили разговоры, что он купил дом в другом поселке.

К чему банку эти формальности, ведь всем жителям сносимых домов дают квартиры площади даже большей? Почему банкиры так боятся сноса, ведь он улучшает условия жизни, преображает депрессивные районы, и вроде бы, как ни взгляни, никому от него не плохо. Застройщики сносят, строят и получают свою прибыль, жители переселяются в современные квартиры, районы растут вверх, плотность населения возрастает, а на повышенную плотность сразу реагируют девелоперы, начиняющие район торговыми центрами, развлекательными заведениями и прочими иными символами городской жизни.

По традиции, каждый банк, выдавая кредит, просит от заемщика справку о том, что дом, в котором приобретается квартира, не находится в списке подлежащих сносу. Справки такие можно получить в Москомархитектуре, и суть их сейчас одна: дом по этому адресу ПОКА не включен в списки сносимых домов. Раньше такие справки банки требовали только по пятиэтажкам, однако теперь, видимо, ни одного кредита на квартиру в 9-12-этажных домах не будет выдано без аналогичной бумаги.

Кроме того, банки боятся потери в стоимости квартиры: каждый километр от центра снижает стоимость жилья, да и непонятно, как будет формироваться цена в районах новостроек в общем, рисков весьма много. Банку необходимо будет ликвидировать старое право собственности и залог, а потом оформить новое, и что будет в промежутке между этими двумя сделками вопрос небанальный. Кроме того, необходимо будет оценивать квартиру заново в общем, это не проще, чем получить ипотечный кредит и купить по нему новую квартиру. Перемены вообще вещь рискованная, а риски стоят денег.

Возможно, главная проблема в том, что банковская система по сути своей консервативна и все перемены воспринимает в духе китайского проклятья Чтобы вам жить в эпоху перемен. Тут, когда есть конкретный объект, понятно, сколько он стоит, что за инфраструктура вокруг него, опять же банку понятно, что заемщик свое время тратит на зарабатывание денег, а не на борьбу нанайских мальчиков с теми, кто желает его переселить. И не на всевозможные переезды в другой конец города и налаживание новой жизни в новом месте. Понятно и то, что переселять людей будут подальше от центра все предыдущие годы шла борьба именно за это. ЦАО еще не совсем город миллионеров, но стремится к этому рекордными темпами, и если в других округах речь идет о получении новой квартиры в пределах округа, ну может быть, чуть-чуть за МКАД, то в ЦАО практика совсем другая.

А банкиры, впрочем, как и страховщики, слишком хорошо себе представляют, чем грозит ситуация радикального разрыва между спросом и предложением. Вся эта непредсказуемая, близкая даже сейчас к критической ситуация не может не вызывать беспокойства банков. Тут же предполагается, что переселение граждан произойдет за счет каких-то мифических миллиардов долларов, за которые будут куплены квартиры в половине новых домов, что позволит бесплатно раздать вторую половину. Так вот, похоже, девелоперы зря надеются на такого уж массового покупателя квадратных метров по средней цене $8 тыс. за одну жилищную единицу. Для этого зарплату в стране надо поднять как минимум втрое, и ВВП тоже увеличить во столько же раз

Есть и другой риск, о котором можно только говорить сухим языком статистики: москвичам не по карману будет новое жилье. По данным статистики продаж московских квартир в этом году, который выдался весьма застойным, сделки преимущественно совершались в сегменте эконом-квартир. И дело даже не в том, что москвичи так уж любят недорогое жилье. Дело в том, что даже с привлечением ипотечного кредита его могут позволить себе лишь 10% горожан (по данным Ивана Грачева, президента Международной академии ипотеки и недвижимости) и речь здесь идет о простом жилье площадью от 30 квадратов, а не об однокомнатных квартирах в новых элитных монолитах площадью от 70 кв. м.


С тех пор как русский человек добрался до турецкого берега прошло больше десятилетия. За это время в плане отдыха практически ничего не изменилось, за исключением того, что наш соотечественник все чаще стал задумываться о покупке турецкой недвижимости.

Пока же тенденция такова, что средний класс вытесняется за пределы Москвы об этом свидетельствует тот же торговый оборот, который в Подмосковье растет в три раза быстрее, чем в столице. А именно средний класс является оплотом стабильности качества, которого не хватает в Москве как банкам, так и простым москвичам

Причины популярности
Турция одно из самых привлекательных направлений для инвестиций в недвижимость. В настоящее время около 70 000 объектов недвижимости, как коммерческой, так и жилой, находящихся в 80 населенных пунктах Турции, принадлежат иностранным гражданам из 64 стран мира, в том числе и из России. В пользу этой страны свидетельствуют визовая доступность, доверие к русским инвесторам и относительно доступные цены. Кроме того, турецкая инфраструктура находится на вполне европейском уровне, а стоимость жизни пока что в разы ниже. Кроме того в Турции одно из лучших соотношений цены и качества недвижимости в прибрежной зоне Средиземноморья. За относительно небольшие деньги можно получить не только прекрасную квартиру или виллу с развитой инфраструктурой, но и 300 солнечных дней в году с грядущей перспективой вступления страны в ЕС в 2015 году со всеми вытекающими отсюда последствиями. Не последнюю роль сыграла и транспортная доступность. Например, время полета из Москвы в Турцию занимает около 3 часов. Не стоит забывать и то, что покупатель может прилететь в свой новый дом в любое удобное для него время без предварительного получения визы. Также являясь собственником недвижимости в Турции можно без особого труда получить ВНЖ, и даже гражданство.

Турция это
Сегодня Турция это не только солнечный климат, но и грамотная система налогообложения, а также многочисленные достопримечательности, ведь, как известно, практически вся территория Турции заполнена античными памятниками - руины Трои, Милета, Присны, Дидимы, Конья, развалины Пергама, Эфес, Геркулесовы Врата, порт Боррус, Каппадокия, храм Афины. Ландшафт страны весьма разнообразен: это и золотые песчаные пляжи, и горы, покрытые заснеженными реликтовыми лесами, многочисленные извилистые реки и даже пустыни с оазисами. Кроме того, страну омывают четыре моря: Средиземное, Мраморное, Черное и Эгейское. Наиболее привлекательным с точки зрения климата является побережье Средиземноморского и Эгейского моря, где расположена львиная доля городов-курортов, самые известные из которых Кемер, Анталья, Бодрум, Белек, Фетхие и Сиде.

Покупаем вторичку
Для покупки недвижимости на вторичном рынке необходимо сначала открыть счет в турецком банке и внести полную стоимость покупки. В договоре купли-продажи обозначается цена объекта и условия оплаты. Договор должен заверить нотариус. После чего покупатель получит ключи от квартиры, а продавец деньги, переводом со счета покупателя.
Если в сделке участвует иностранец, ему предоставляется аккредитованный переводчик, а документы составляются на двух языках.

Долгожданный закон
В январе 2006 года опубликован новый закон, позволяющий приобретение недвижимости в Турции иностранными гражданами. Закон предусматривает покупку, продажу и наследование недвижимости для граждан большинства стран Европы и стран бывшего СССР: Эстонии, Латвии, Литвы, Украины, Азербайджана, Грузии, Казахстана, Киргизии, Молдавии, Узбекистана, Таджикистана, Туркменистана, Белоруссии и России. Закон включает в себя принцип взаимности, который предусматривает предоставление таких же прав гражданам другой страны, какие эта страна предоставляет турецким гражданам.

Покупаем квартиру в строящемся комплексе
Если покупатель приобретает квартиру в строящемся комплексе, сделка происходит несколько по-другому. Как правило, строительная компания требует внести залог (не менее 10%). Остальную сумму нужно уплатить или в период строительства, или после его завершения. Оформление прав собственности начинается сразу после внесения залога, а готовый документ выдается по окончании строительства. Понятия долевого строительства и призрачных прав на строящийся объект в Турции нет. Несмотря на неготовность дома, право собственности оформляется как на построенный объект.

Однако договор купли-продажи не может служить основанием для оформления права собственности на недвижимость. Для этого следует зарегистрировать договор в Кадастровом управлении. Окончательный документ, подтверждающий права собственности TAPU, выдается только после регистрации. При этом его можно получить только в Земельном регистрационном офисе в присутствии переводчика и под присягой. Специалисты не советуют принимать передачу прав собственности без адвоката и нотариального заверения или от друзей и знакомых.

Цены
На сегодняшний день цены на недвижимость в Турции в 2-3 раза ниже средних цен в Средиземноморье. В среднем стоимость 1 кв. м. жилья в Турции составляет от 500 до 2000 евро. Например, апартаменты в Анталии площадью около 150 метров можно купить за €40 000-70 00 Цена главным образом варьируется в зависимости удаленности от моря. Цены на виллы также зависят от их местоположения и начинаются от €150 00 В среднем же, цена за метр в квартире, расположенной в новостроящемся комплексе в хорошем месте, с приличной инфраструктурой и хорошего качества колеблется около отметки в €1000 за квадратный метр.

Единый государственный земельный кадастр позволяет отследить историю объекта и его юридическую чистоту. Только зарегистрированный объект охраняется государством как частная собственность и может выступать предметом залога при получении кредита. В соответствии с турецким законодательством, TAPU единственный документ, удостоверяющий право собственности на объект недвижимости. В нем указан тип и адрес недвижимости, дата покупки (оформления TAPU), доля собственности на землю, а также стоимость объекта (эта сумма фигурирует при расчете ежегодного налога). Титул (право собственности, подтвержденное TAPU) подразумевает установление безвременного и абсолютного права владения, которое никто не может оспорить даже в судебном порядке. Владельцем недвижимости может выступать одно или несколько физических либо юридических лиц. Срок оформления TAPU три-шесть месяцев.

Сдача в аренду
Немало покупателей турецкой недвижимости приобретает ее не только с целью обеспечения себя жильем на время отпуска, но и с целью последующей сдачи в аренду. В этом случае ежегодный доход от ренты может составить от 10 до 15%. Кроме того, не стоит забывать, что рост цен на такую недвижимость составляет порядка 20-30% годовых, что в комплексе дает весьма неплохие финансовые результаты, при этом затраты на обслуживание жилья минимальны. Например, плата за коммунальные услуги, как правило, не превышает € 500 в год. Основные ежегодные налоги выглядят еще более привлекательно: налог на строение 0,2%, налог на жилплощадь 0,1% и налог на земельный участок 0,2%.

Турки шустрые ребята!
В Турции участились случаи мошенничества при продаже недвижимости иностранцам. Турция такая страна, что все считают приезжих туристов за людей у которых мешки денег за спиной и эти деньги срочно нужно куда-нибудь потратить. Так вот в Турции, недвижимость продают все: гиды, таксисты, владельцы булочных и так далее. Профессионально конечно они не умеют это делать, но уж очень хотят, заработать хоть такие-то деньги. В этом сезоне участились обращения наших обманутых соотечественников при покупке недвижимости в Турции. Поэтому приобретая турецкую недвижимость стоит обратиться за помощью в сопровождении сделки к хорошо зарекомендовавшей себя на российском рынке компании.

Перспективы
Главная перспектива заключается в постоянном росте цен на турецкую недвижимость. Например, за последние 3 года она подорожала на 60-70%. При этом ее рост носит уже постоянный характер и составляет в среднем 20-30% в год в зависимости от местоположения и класса объекта. Кроме того, по мнению экспертов зарубежной недвижимости, такая тенденция сохранится в ближайшие несколько лет, что во многом объясняется приближением срока вступления Турции в ЕС после чего ожидается еще один, но уже гораздо более существенный скачок цен на недвижимость после которого вероятнее всего они сравняются со среднеевропейскими ценами.

Что можно купить?
Лидером по спросу на недвижимость среди международных покупателей бессменно остается Стамбул. Город стоит на трех морях: это знаменитый пролив Босфор, теплое Эгейское море и общеевропейское Средиземное. Кроме стамбульской недвижимости спектр предложений представлен квартирами в резиденциях, типовыми домами в коттеджных поселках и виллами на побережье. В основном такую недвижимость строят исключительно в городах-курортах, таких как Анталья, Кемер, Аланья, Бодрум, Кушадасы, Фетхие, Кемер, Белек, Сиде, Измир, Мармарис и Конаклы. Также потенциальным покупателям могут предложить и вторичную недвижимость, цена которой практически не отличается от цен на новостройки. Наиболее популярным типом недвижимости являются квартиры в резиденциях. В такой квартире можно найти все необходимое для полноценного отдыха кухню, телефон, Интернет, центральное водоснабжение, кондиционер, спутниковое и кабельное телевидение. Кроме того, жители резиденции могут воспользоваться дополнительными услугами управляющей компании, например, стиркой, уборкой квартиры или услугами секретаря.



Главная --> Публикации