Главная --> Публикации --> Уникальная шуховская башня в москве срочно нуждается в реконструкции Конструктивная работа Берем ипотеку в ростове Истории от психолога: когда братья воюют Дефицит в «квадратах»

Большие города ближнего Подмосковья уже давно стали полноценной окраиной Москвы. Очередь за небольшими населенными пунктами, в недавнем прошлом дачными местами, становящимися сегодня территорией новостроек.





Нахабино относится к числу небольших населенных пунктов ближнего Подмосковья, где городская и дачная застройка представлены примерно в равных долях. В данном случае разделителем служит ветка железной дороги к северу от нее стоят сельские домики и коттеджи, к югу можно лицезреть поселок городского типа с супермаркетами, игровыми автоматами и панельными домами советского времени.

В Нахабино много по крайней мере для масштаба поселка городского типа строящихся домов. Заметны они сразу по возвышающимся в различных местах башенным кранам.

Хотя Нахабино не является по статусу городом, здесь достаточно хорошо развита социальная инфраструктура. Цены на недвижимость в этом населенном пункте Красногорского района значительно ниже, чем собственно в Красногорске. А транспортная доступность может заставить потенциального покупателя жилья в ближнем Подмосковье заставляет задуматься о перспективе приобретения здесь квартиры для постоянного проживания.

Одна из первых по времени нахабинских новостроек находится по улице Новой Лесной, к северо-востоку от станции. Это в буквальном смысле самый заметный новый дом, видный как от платформы, так и с трассы.





Его возведение началось еще в 2003 году, еще до принятия закона об участии граждан в долевом инвестировании. Длительность работ в данном случае оборотная сторона отношения к земле в небольших населенных пунктах. Бывает так, что на участке, где должен появиться многоэтажный корпус. вдруг обнаруживаются частные строения, причем на них могут быть даже, вопреки здравому смыслу, оформлены права собственности несмотря на то, что прав на землю у владельцев дачных строений или гаражей нет, но по сути речь идет о самозахвате территории. Примерно так получилось и в данном случае процесс освобождения земли в судебном порядке под частью будущих секций стройки занял определенное время и только сейчас дом выходит на завершающую стадию строительства.

Секции в 14-этажном доме на Новой Лесной находятся в разной строительной готовности. В одной части дома идет монтаж стен верхних и даже средних этажей, зато в другой, которая выходит на превосходный местный пруд и вид на которую открывается еще со станции Нахабино, уже подключено отопление и новоселы делают ремонт.

Строительство и реализацию квартир ведет компания Строймонолит. До этого объекта она вела строительство домов в Обнинске и выполняла некие работы по московскому городскому заказу, однако теперь специализируется на новостройках на территории Красногорского района. Дом по Новой Лесной не единственный проект. Уже сейчас начаты земляные работы по следующему объекту, который будет располагаться по соседству, а кроме того, ведется подготовка документации по строительству трех башен на Ткацкой улице в соседнем поселке Опалиха.



В силу давности стройки квартиры продаются по договорам соинвестирования. К настоящему времени свободных площадей осталось немного. есть одна трехкомнатная квартира на 13-м этаже площадью 99 кв. м, она предлагается к приобретению по цене 5,5 млн рублей (высота потолков в квартирах 2,8 м).

Другая площадка в Нахабино расположена неподалеку. Это два завершенных монтажом дома по Красноармейской улице, к. 72 и 73, застройщиком и продавцом по которым выступает холдинг Славрниэлт. Несколько месяцев назад не проданных квартир в этих двух домах вроде бы не оставалось, однако в процессе завершения строительства на рынке появилось некоторое количество однокомнатных квартир.

В продаже остается несколько однокомнатных квартир площадью 39,24 кв. м, которые предлагаются по 2,5 млн рублей. Комнаты в этих квартирах, как и большие комнаты в двухкомнатных, выходят на улицу небольшим эркером и соседствующей с ним (сбоку, выход с кухни) лоджией в 2,7 кв. м. В большем количестве (до полутора десятков) остаются в продаже двухкомнатные квартиры по 65,9 кв. м, предлагаемые по 3,355 млн руб. Как говорят в компании, ожидается, что с нового года все оставшиеся квартиры будут подняты в цене. Сдача дома планируется на первый квартал 2008 года, а получение документов о собственности на лето. однако состояние работ на начало ноября этого года заставляет предположить, что окончание работ по монтажу и отделке может несколько задержаться.

Особенно большого коммерческого смысла продажи малых площадей в завершающей стадии проекта не видно однушки предлагаются примерно по 2,5 млн рублей, что не сильно больше аналогичных по рынку предложений в домах, находящихся еще в стадии монтажа стен. Тем не менее по сей день не распроданными остается несколько однокомнатных квартир по 49,13 кв. м, одна от застройщика, еще 2-3 предлагаются по переуступке.



Довольно любопытны окрестности домов по Красноармейской улице. Буквально по соседству находится некий строящийся жилой объект, лишенный каких-либо опознавательных знаков, в том числе паспорта стройки. Как удалось выяснить, это дом, где квартиры приобретали военнослужащие, причем было это уже очень давно. Говорят, что какие-то квартиры, возможно, были в свое время проданы не один раз. В процессе строительства выяснилось, что стройка чуть ли не аварийная и дом пришлось разбирать вплоть до 4-5 этажей. Сегодня работы по дому вышли на монтаж технического этажа. Квартир здесь нет и не ожидается, да и приобретать их в подобной новостройке несколько боязно. Впрочем, радует уже то, что владельцы апартаментов в домах Славриэлта не будут жить рядом с долгостроем, превращающимся в место жительства бездомных собак и людей.

Хотя строительство домов закончено, в эксплуатацию они пока не сданы. Ожидается, что госкомиссия начнет работу по данным адресам до нового года. а закончит в лучшем случае весной. Соответственно, получение ключей и начало ремонта владельцы апартаментов могут запланировать в лучшем случае на весну-лето 2008 года, а оформления прав собственности ждать скоре всего ближе к следующему новому году.



По другую сторону от достаиваемого военного дома находятся две перспективные стройплощадки. На месте одной будущей стройки еще стоят частные дома, владельцы которых по большей части уже согласились переехать в новые квартиры. Одна из площадок будущая стройка все той же компании Славриэлт. Другая, уже обнесенная забором будущая площадка место для строительства дома (ожидается, что работу начнутся чуть ли не через месяц) компании РКР Груп, которая в настоящее время заканчивает строительство небольшого микрорайона в другом месте Нахабино, с южной стороны от железной дороги.

Квартиры в доме по улице Чкалова, 5, продают сразу несколько компаний, как реализующих жилье от застройщиков, так и продающих ранее проинвестированные площади. Жилье между продавцами по количеству квартир и их величине распределяется с довольно сильным разбросом, поэтому по результатам звонков в отдельные компании может сложиться впечатление, что почти все площади в доме проданы. Это не совсем так просто у одной компании осталось всего несколько крупных апартаментов, а другая, к примеру, заканчивает реализацию небольших квартир. На самом деле вариантов покупки в настоящее время в доме много и у инвестора есть возможность выбора.

Эта крупная для поселка городского типа стройка представляет собой единую в инженерном отношении площадку по улице Чкалова. Несколько корпусов-башен уже заселены, еще один крупный многосекционный дом находится в стадии строительства. Инженерная общность площадки имеет тот плюс, что потенциальные покупатели квартир в строящемся доме могут не волноваться о будущем коммуникаций все мощности уже давно предусмотрены.

Предложение квартир в доме весьма разнообразно. Среди крупных площадей есть двухуровневые квартиры впрочем, вполне заурядные, преобразованные в единое пространство из двух расположенных друг над другом двушек по 61,4 кв. м (совокупная площадь получилась почему-то 122,4 кв. м). Самые крупные квартиры двухъярусные 7-комнатные, площадью по 158-162,3 кв. м.



К положительным сторонам проекта по Чкалова, д. 5, относятся темпы строительства. Монтаж дома ведется со значительным опережением графика, причем это можно видеть. Сдача дома запланирована на конец 2008 года и с учетом времени не обходимого на отделку и завершение всех недоделок это можно считать реальным сроком, а не обещанием, под которым часто подразумевается только завершение общестроительных работ.

Единственное, чего не удалось встретить в продаже в доме по Чкалова, 5, однокомнатных квартир. Возможно, они действительно раскуплены, но одновременно не исключено, что такие площади со временем вдруг появятся в продаже. Цены для ближнего Подмосковья достаточно интересные. Самые маленькие из имеющихся в продаже площадей, двушки по 59-61,4 кв. м, предлагаются по 55 тыс. руб. за метр (для сравнения в комплексе Парк Толстого в старых Химках цена двушек от 60 тыс. за кв. м), трешки по 51 тыс. руб. за метр. Крупные площади в инвестиционном отношении, на наш взгляд, не представляют интереса. При цене метра в 50 тыс. руб., бюджет покупки большой квартиры составит порядка 7,9-8,115 млн руб., или 316-324,6 тыс. долл. Приобретение подобной квартиры с потолками в 2,80 метра на любителя, в перспективе ликвидность такой недвижимости и потенциал роста ее цены будет заведомо ниже, чем у квартир небольших площадей в этом же доме.

Дисбаланс
Новая система налогообложения может привести к дисбалансу межбюджетных отношений, опасается заместитель министра финансов Сергей Шаталов. Налог на имущество поступает в региональные бюджеты, а земельный в местные. В год они обеспечивают бюджетам около 300 млрд руб. Любое решение будет приводить к нарушению баланса, опасается Шаталов.

Для относительно небольшого населенного пункта, каким является Нахабино, количество квартир в появляющихся здесь домах впечатляет. Надо полагать, со временем, когда начнется реализация площадей в домах, еще начатых строительством, местный рынок станет еще более интересным. Уже сегодня здесь можно приобрести квартиры небольшой площади по цене сопоставимые с не лучшими предложениями вторичного рынка, а по качеству представляющими недвижимость гораздо более привлекательную. наступающий год покажет, как будут развиваться события.
Правительство в предыдущие годы сделало сознательный выбор в пользу низкого налогообложения активов, заявил вчера начальник Экспертного управления президента Аркадий Дворкович. Накопление активов произошло, и можно рассматривать возможность повышения их налогообложения, отметил он.

Налог можно вводить начиная с 2009 г. Регионы смогут вводить налог по мере готовности, отметил Дворкович. Он считает, что налог можно вводить, не дожидаясь, пока в регионах будут созданы единые реестры объектов недвижимости. Закона, регулирующего процедуру проведения массовой оценки, нет, поэтому утверждение ее правил придется отдать на региональный уровень, добавляет замдиректора департамента Минэкономразвития Андрей Ивакин.

В начале года Шаталов говорил, что ставки могут составить 0,01 0,05% от рыночной стоимости жилья.

Сейчас доходы Перми от земельного налога около 2 млрд руб., еще 0,7 млрд руб. арендная плата и 1 млрд руб. доходы от продажи земли. Это треть бюджета города. Новый налог может увеличить эти доходы до 8-10 млрд руб., отмечает мэр.

Часть регионов уже готова. Мэр Москвы Юрий Лужков недоволен, что доля налога на недвижимость и землю в московском бюджете 5%, а в европейских городах 50-60%. Пермь сможет ввести новую систему налогообложения уже с 2009 г., говорит глава горадминистрации Аркадий Кац. К этому времени будет закончено межевание земель подо всеми многоквартирными домами. В 2009 г. будет проведена и актуализация ранее проведенной кадастровой оценки земли, говорит он.

Методики массовой оценки должны быть прозрачны для собственника, он должен иметь право оспорить их в досудебном порядке, говорит Ивакин. Сейчас оспорить акт оценки можно, только найдя явные ошибки в расчетах, саму же методику оспорить почти невозможно, говорит Виталий Моржаровский из юркомпании Пепеляев, Гольцблат и партнеры: судебная практика складывается не в пользу истцов.

Законопроект о налогообложении недвижимости принят Думой в первом чтении еще в 2004 г. Пока не решено, брать налог с земли и зданий отдельно или с единого объекта недвижимости, говорит Ивакин. В любом случае до этого надо создать реестр объектов недвижимости и провести их инвентаризацию, считает замминистра финансов Сергей Шаталов. Еще нужна методика оценки рыночной стоимости недвижимости, отметил он.

На этой неделе столичные депутаты вплотную занялись жилищным законодательством.

Обеспеченные же люди должны платить налоги от рыночной стоимости, отмечает источник в администрации президента. Для большинства граждан он не увеличится, отмечает он: Это налог на богатых. Нужно прописать поправочные коэффициенты, чтобы снизить нагрузку на социально незащищенных граждан, сказал Дворкович.

Этот документ, одобренный правительством Москвы еще в сентябре, призван заменить около десяти ныне действующих законов, регулирующих порядок возведения зданий в столице. Процесс кодификации всего массива законодательства мы начали еще в 2005 году -- убрали повторы, противоречия, отжившие нормы, добавили нормы из федерального кодекса, -- рассказал Времени новостей председатель комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству Михаил Москвин-Тарханов.

Во вторник комиссия по городскому хозяйству и жилищной политике Мосгордумы рассмотрела законопроект О контроле за использованием объектов недвижимости в городе Москве и поправки к Основам жилищной политики, принятым в первом чтении еще в апреле. А вчера первое чтение прошел проект Градостроительного кодекса столицы.

В целом, по словам разработчиков законопроекта, 76 статей кодекса содержат нормы, которые определяют основополагающие требования к осуществлению градостроительной деятельности и объекты этой деятельности, а также региональные нормативы градостроительного проектирования, состав генерального плана Москвы и порядок его разработки. Г-н Кузьмин, возглавляющий столичный комитет по архитектуре и градостроительству, пояснил, что новый генплан, в отличие от прежнего, будет сугубо градостроительным документом, а социально-экономическая составляющая перейдет в соответствующие городские программы. Для реализации положений кодекса депутатам предстоит утвердить еще несколько документов -- собственно сам генплан, а также Региональные нормативы градостроительного проектирования и Правила землепользования и застройки. Правила, впервые появляющиеся в столичном законодательстве, по словам г-на Кузьмина, станут основным документом, регулирующим использование земельных участков и объектов капитального строительства. Этот документ будет содержать карты градостроительного зонирования, градостроительные регламенты, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, ограничения в их использовании и другие. Отдельная глава кодекса посвящена особенностям градостроительной деятельности на исторических территориях и в природных зонах, защищенных особым статусом.

Главный архитектор Москвы Александр Кузьмин, представляя законопроект на суд депутатов, отметил, что одним из главных достоинств кодекса стало юридически закрепленное запрещение точечной застройки. Исключения могут быть сделаны лишь для социалки: школ, поликлиник, физкультурно-оздоровительных комплексов, социальных магазинов и домов, возводимых по муниципальному заказу. Мы объясняем москвичам: Ваши земляки, которые живут в домах с проваливающимися полами, тоже имеют право жить в том же районе, где жили. Мы не собираемся их выселять на окраину Бутова, -- поясняет позицию законодателей депутат-единоросс Москвин-Тарханов. -- Но точечное строительство коммерческого жилья, офисных зданий и крупных торговых центров ни в коем случае допускаться не будет.

В отличие от коллег-единороссов лидер оппозиционной фракции Яблоко -- Объединенные демократы Сергей Митрохин считает, что новый кодекс отнюдь не улучшает права москвичей. Это ликвидация всех законодательных гарантий защиты интересов граждан, которые существуют сейчас в московском законодательстве. Прав простых горожан при реализации градостроительных планов становится меньше, а возможностей инвесторов и связанных с ними чиновников -- больше, -- подчеркнул депутат Мосгордумы в беседе с корреспондентом Времени новостей. По мнению г-на Митрохина, никакого запрета на точечную застройку кодекс не содержит. Напротив, те нормы действующего законодательства, которые сейчас отменяются, существенно ослабляют возможности граждан протестовать против такой застройки. Например, сейчас законы требуют, чтобы все документы, дающие разрешения на строительство, находились непосредственно на стройплощадке и могли быть предъявлены по первому требованию гражданину, который имеет право проверить законность строительства, -- напомнил депутат. -- За неделю до начала стройки должен быть вывешен информационный щит -- эта норма обеспечивает четкое информирование граждан о конкретном объекте строительства. Проект кодекса все эти права ликвидирует.

Документ имеет большие преимущества в сравнении с федеральным кодексом, поскольку развивает его применительно к мегаполису, -- резюмирует г-н Москвин-Тарханов. -- Сохранены программы размещения важных социальных и градостроительных объектов в Москве, в то время как федеральное законодательство не предусматривает территориальных схем размещения больниц, гостиниц, торговых центров, школ, детских садов. Историко-культурная и природоохранная главы -- это также московская новация. По словам Москвина-Тарханова, кодекс содержит положения, позволяющие исключить градостроительные ошибки. Очень важная вещь -- порядок работы с гражданами, их оповещения, обсуждение с ними генплана, территориальных планов развития и конкретных градостроительных решений, создание конфликтных и межведомственных комиссий, -- перечисляет депутат.

Сегодня существует закон об обеспечении благоприятных условий жизнедеятельности в период строительства, -- продолжает перечислять Митрохин. -- Он гарантирует право граждан на возмещение ущерба, нанесенного при строительстве, права собственников, в том числе и многоквартирных домов, в случае, если строительство затрагивает их дом. В новом проекте этого нет. Сейчас в Москве действует закон №50 -- о порядке выдачи разрешений на строительство, где очень подробно прописывается процедура их выдачи и доступа граждан к принимаемым решениям. По словам лидера яблочной фракции, сейчас этот довольно объемный закон заменяется на одну статью в Градостроительном кодексе, где все это прописано крайне абстрактно и расплывчато. Если человек захочет отстоять свои права при строительстве, ему не за что будет зацепиться, -- констатирует Митрохин.
Итоги этого года для российского жилищно-коммунального хозяйства выглядят весьма противоречиво. С одной стороны, власти с удовольствием отмечают возросшую активность граждан: с выбором способа управления своим домом определяется все больше людей. Но с другой стороны, до сих пор домов при хозяине в целом по России лишь чуть более половины от общего числа. Жители остальных ждут, когда выбор сделают за них. Да и из тех, кто выбрал, далеко не все сделали это по своей воле. Зачастую услуги частной управляющей компании или создание товарищества собственников жилья (ТСЖ) власти или коммерческие организации навязывают жителям чуть ли не из-под палки -- либо для галочки в отчете об успехах реформы ЖКХ, либо для получения прибыли.

В кодексе действительно очень подробно прописана процедура слушаний, но, по мнению Митрохина, прописана она так, что от этих слушаний ничего не зависит. Резюме по итогам слушаний выносит некая комиссия, которая состоит из чиновников префектуры.

Вернуть должок
История с капремонтом давняя. В 1991 году был принят федеральный закон о приватизации жилищного фонда. В нем прописано: передавая квартиры в собственность их жильцов, прежний собственник, то есть государство, должен закрыть все свои обязательства по ремонту дома, тем более что деньги по строчке капремонт оно собирало с граждан многие годы. И лишь после выполнения обязательств расходы на эксплуатацию здания полностью перекладываются на новых собственников жилья. Приватизация шла бурными темпами, однако долгие годы ни о каком капитальном ремонте за счет бюджета в России не было и речи. Даже в самом богатом городе страны -- Москве -- ежегодные объемы капремонта были такими, что количество ветхого жилья из года в год только увеличивалось. О других регионах лучше умолчать.

Одной из основных причин пассивности граждан считается ужасающее состояние жилищного фонда в нашей стране: объемы недоремонта оцениваются в триллионах рублей. Вот все это, с позволения сказать, хозяйство должны принять собственники квартир. И после этого эксплуатировать и ремонтировать его за свой счет, как требует Жилищный кодекс. Конечно, в такой ситуации мало кто из жильцов согласится принимать дом в управление, тем более что зачастую речь идет попросту о неподъемных деньгах: ведь в ветхих домах, как правило, живут небогатые люди. Лишь в этом году на самом высоком уровне признали: у государства есть перед гражданами долги по капитальному ремонту. Это, пожалуй, можно назвать событием года в российском ЖКХ.

В этом году долги наконец-то признали. Верховный суд на запрос депутата Госдумы Галины Хованской дал однозначный ответ: пока бывший наймодатель не отремонтирует вышедший за нормативные сроки эксплуатации дом, новым собственникам эти обязательства навязывать нельзя. Теперь, по идее, в случае суда между гражданами и муниципальными властями о непроведенном капремонте решение будет приниматься в пользу первых. Вот только что даст решение суда, если денег на ремонт власти все равно не найдут, особенно в дотационных регионах?

А с вступлением в силу в 2005 году нового Жилищного кодекса об обязательстве по капремонту в государстве, причем на всех уровнях, и вообще забыли. Мол, написано, что собственник ремонтирует -- пусть и ремонтирует. По сути, реформа жилищно-коммунального хозяйства зашла в тупик: федеральная власть перекладывала ответственность за ветхое жилье на региональную, региональная жаловалась на отсутствие денег, а у жителей трущоб достаточного количества денег не только нет, но и не будет никогда.

Впрочем, у федеральных властей позиция незыблема: уже на первом совещании наблюдательного совета Фонда содействия реформированию ЖКХ руководитель Минрегиона Дмитрий Козак заявил: за просто так деньги регионам не дадут. Идея федеральных властей в том, чтобы стимулировать и ускорить проведение реформы ЖКХ. Так, одно из условий выделения региону средств фонда -- чтобы в нем к 2011 году не менее 20% многоквартирных домов организовали товарищества собственников жилья (ТСЖ). Идея-то, может, и хорошая, но трудновыполнимая. Реформа застопорилась из-за ветхой коммуналки, а деньги на ремонт получить можно, только продвинувшись в реформировании. В такой ситуации вполне может случиться, что муниципалитеты будут загонять жителей в ТСЖ насильно или без их ведома. Что нередко происходит уже и сейчас. Дело в том, что по закону решение о способе управления домом принимается на общем собрании собственников квартир. Во многих домах среди собственников остались муниципалитеты -- они владеют неприватизированным жильем.

Чтобы решить эту проблему, и был создан минувшим летом федеральный Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Предполагается, что средства фонда пойдут на помощь регионам в переселении людей из аварийного жилья и в проведении капремонта. Это очень важное событие: государство не только признало долги, но и выказало готовность платить по ним. Вот только взнос федерального бюджета в этот фонд -- 250 млрд руб. -- выглядит более чем скромно на фоне стоимости недоремонта по всей стране (по оценкам экспертов, до 10 трлн руб.). Кроме того, получить федеральные деньги муниципалитетам будет ой как непросто. Претендентам выдвинули целый ряд требований. Самое спорное из них -- ремонт с привлечением денег из фонда будет идти только на условиях софинансирования: не менее 5% стоимости капремонта должны оплатить собственники квартир. По мнению Галины Хованской, таких денег у жителей ветхих домов не найдется. Да и сам подход, считает депутат, в корне неверен: государство ведь не подарок дарит, чтобы условий требовать, а отдает долги.

А раз владеют, значит, могут как созывать собрание, так и проталкивать на них нужные решения, ведь сила твоего голоса зависит от размера доли твоей собственности в доме. Кроме того, голосование можно провести и заочно -- разнести живущим в доме бабушкам бумажки, показать, где поставить галочки, добиться таким образом кворума, и решение готово. Многие узнают о таких решениях постфактум. Сами виноваты -- раньше шевелиться надо было.

В этих условиях банки, которые намеревались рефинансировать выданные ипотечные кредиты путем секьюритизации, вынуждены были привлекать инвесторов большей доходностью, что не всегда экономически целесообразно. Сделки по секьюритизации большинством банков были отложены. Что для заемщиков означало повышение процентных ставок за пользование ипотечным кредитом. Мы уже наблюдаем данную тенденцию на рынке, -- продолжает Садовская. Вслед за этим начался международный кризис ликвидности, последствия которого в России не замедлили себя ждать.

Правда, отказываясь от условий Фонда реформирования ЖКХ, московские власти и сами не забыли выдвинуть условия горожанам. В столичной программе капремонта черным по белому написано, что в приоритетном порядке реконструируют дома, в которых созданы ТСЖ. Опять та же логика: вы сначала отреформируйтесь, а потом мы вам дадим деньги на ремонт, без которого реформа не идет.

Капремонт только ответственным
Условия получения денег из фонда реформирования ЖКХ раскритиковали во многих регионах. В том числе и в Москве. Столичные власти уже заявили, что не будут исполнять требование об обязательном материальном участии в капремонте собственников квартир. Не будет в ближайшее время и перехода на 100-процентную оплату москвичами услуг ЖКХ -- это еще одно ключевое условие перехода коммуналки на рыночные основы. В Москве решили выделить на капитальный ремонт деньги из городского бюджета и провести его полностью по всему городу до 2014 года. За семь лет, согласно уже одобренной в первом чтении Московской городской думой программе, отремонтируют 13,7 тыс. домов общей площадью 117,5 млн кв. м -- более половины всего жилищного фонда Москвы. На это выделяется около 490 млрд руб., то есть почти в два раза больше, чем федеральный центр выделил на всю страну.

Что выбрать и что выберут
По мнению многих экспертов, реформа сверху может привести к печальным последствиям. Для начала напомним о том, чем различаются возможные способы управления многоквартирными домами. Выбор, как мы уже говорили, делают владельцы квартир на общем собрании.


Уже после того, как по этому пункту программы прошлись эксперты в области ЖКХ, в мэрии позицию смягчили. На заседании в городской Думе первый заместитель мэра в правительстве Москвы Петр Бирюков заявил, что главным пунктом в определении очередности капремонта станет не наличие в доме ТСЖ, а техническое состояние дома и подготовленность проектно-сметной документации на ремонт. Даже если это и правда так (а пункт о преимуществах для ТСЖ из программы никто не убирал), от полупринудительной тэсэжации москвичам, похоже, никуда не деться. После ремонта московские власти намерены передавать дома только ответственным собственникам. Под таковыми в мэрии подразумевают создавших ТСЖ. Еще летом правительство Москвы своим постановлением наметило план -- за семь лет увеличить количество ТСЖ с нынешних скромных 1,7 тыс. до 30 тыс., то есть охватить товариществами почти весь город. Мэр Юрий Лужков поделился своим видением пореформенной структуры ЖКХ в Москве: уже в 2008 году все нынешние ДЕЗы будут акционированы, станут равноправными участниками рынка жилищно-коммунальных услуг. И функция их сведется к непосредственной эксплуатации домов. То есть граждане создают товарищество, которое либо само управляет домом, собирает деньги и решает, куда их потратить, либо нанимает для этой цели профессиональную управляющую компанию. А управляющий уже нанимает бывший ДЕЗ в качестве подрядчика по выполнению эксплуатационных и ремонтных работ. Если, конечно, ДЕЗ выдержит конкуренцию с частными компаниями.

Второй способ -- когда собственники квартир создают для управления домом специальную некоммерческую организацию. Например -- ТСЖ. И дальше уже ТСЖ либо напрямую подписывает договоры с эксплуатирующими и энергоснабжающими организациями, собирает деньги на капитальный ремонт и так далее, либо доверяет это по договору профессиональным управленцам. Эта форма в идеале -- некий компромисс между непосредственным управлением, требующим высокой активности и ответственности жильцов, и старым добрым ДЕЗом, когда вы, не особо задумываясь, платите деньги, а жалуетесь только если где потечет. Интересующиеся граждане в домах под ТСЖ всегда могут проверить эффективность расходования их средств (процедура довольно прозрачная) или оспорить, скажем, необходимость возведения поста охраны. Апатичные же граждане, разок проголосовав за организацию ТСЖ, об общих собраниях могут забыть. Именно эту модель предлагает россиянам как оптимальную государство.

Согласно Жилищному кодексу, таких способов три. Во-первых, это непосредственное управление собственниками квартир. В этом случае обеспечен максимальный контроль жильцов над тем, что в доме происходит: все ключевые решения принимаются на общем собрании собственников. Кроме того, договор со снабжающими организациями (тепло, свет, вода) каждый из собственников подписывает отдельно. То есть никак, по идее, не пострадает из-за соседей-неплательщиков. Главный минус непосредственного управления -- трудно по каждому поводу собрать большинство жителей дома. А еще труднее найти между ними компромисс. А потому этот способ подходит для небольших домов с малым количеством собственников.

Как выясняется, россияне предпочитают именно последний вариант. Согласно исследованию Федеральной антимонопольной службы, на конец первого полугодия 2007 года около трети домов в городах России управлялось управляющими организациями. На втором месте -- непосредственное управление (примерно каждый десятый дом). А ТСЖ, за которые так пропагандируют власти всех уровней, были созданы лишь в 4,3% от общего числа многоквартирных домов.

Наконец, третий способ: управление управляющей компанией. Это когда на общем собрании собственники квартир просто голосуют за какое-нибудь ООО, нередко -- за бывший ДЕЗ, и отдают ему право решать, сколько денег собирать и на что их тратить. Из всех трех форм эта отличается самым низким уровнем контроля и участия граждан в управлении их домом. Зато есть большой плюс: не надо ни активничать, не учиться. За тебя все сделают.

Возможно, эти и другие послабления станут в итоге стимулом к массовому созданию ТСЖ, однако сомнительно. Вот, например, земельный налог в Москве можно не платить. Но ведь и земли у столичных ТСЖ нет. Хотя по Жилищному кодексу земля под домом принадлежит владельцам квартир просто по факту, в Москве и других крупных городах оформлять участки в долевую собственность жителей никто не спешит. Зачастую это связано с тем, что непонятно, сколько именно земли вокруг дома нужно отдать ТСЖ. Исторические границы участков двух соседних домов могут быть совершенно разными. В том числе это зависит и от времени постройки дома. А потому у одного ТСЖ может оказаться в собственности целая детская площадка, а у соседнего -- лишь клумба шириной в метр. Конфликты при разделе просто неизбежны. Столичный мэр Юрий Лужков решил проблему так: предложил отдавать землю по минимуму, практически по периметру дома. Это, звучащее крайне расплывчато, определение содержится и в проекте городского закона О землепользовании, который рассматривает сейчас Мосгордума. Обрезать до минимума землевладения ТСЖ -- значит лишить их существенной доли прибыли, которую они могли бы направить на содержание и ремонт дома. Ведь земля -- самое дорогое, что есть сейчас в столице.

Проблема здесь не только в непроведенном капитальном ремонте. ТСЖ, например, до недавнего времени и создать-то было непросто. Регистрацией жилищных коопераций занимался Минюст в соответствии с законом о некоммерческих организациях (НКО). Между тем закон этот, принятый на волне оранжевых революций, предполагает тяжеловесную бюрократическую систему регистрации и контроля. К счастью, в Госдуме сообразили, что опасения по поводу подрывной деятельности некоммерческих организаций к ТСЖ никакого отношения не имеют. В ноябре была принята поправка, по которой товарищества собственников жилья из-под закона об НКО были выведены. И теперь для регистрации им нужно лишь встать на учет в налоговых органах. Приняты были в этом году и другие льготы для ТСЖ. Например, в Москве их освободили от уплаты земельного налога.

Времени самим решить, как управлять домом, у россиян практически не осталось. До 1 мая 2008 года государство обязано провести конкурсы по выбору управляющей компании в тех домах, где жильцы до сих пор не определились. По России таких -- почти половина. В некоторых регионах конкурсы уже объявлены, в других -- начнутся скоро (в Москве, например, с 1 января). И, к сожалению, как показывает исследование антимонопольной службы, выбирают власти управдома не всегда в честной борьбе. На конец первого полугодия 2007 года всего 1,3% домов в российских городах получили управдома на организованных муниципалитетами конкурсах. Зато каждый десятый дом отдан местными властями частникам без всяких конкурсов. Неудивительно, что историй о мошенничестве на рынке ЖКХ в нашей стране уже предостаточно.

В таких условиях о настоящих, созданных снизу после продуманного решения ТСЖ говорить пока не приходится. А они должны появляться -- такова линия партии. Значит, появятся ТСЖ, которые с юридической точки зрения будут вполне законными, а вот с идеологической -- фиктивными, созданными решением сверху. Не так давно крупная компания Mirax Service объявила, что окажет содействие городским властям в создании 300 ТСЖ в Западном округе Москвы и получит через них в управление 1,5 млн кв. м жилого фонда. Любовь столичных властей к крупным компаниям на рынке ЖКХ уже вызвала массу слухов: депутат Галина Хованская заявляет даже, что у нее есть сведения о сговоре мэрии с тремя фирмами о разделе большей части рынка. Неестественная монополия ДЕЗов будет со временем заменена неестественной монополией частных компаний, что даже гораздо опасней для жителей, чем существующая система управления домами, -- считает Хованская.



Главная --> Публикации