Главная --> Публикации --> Перемен не ждем? Послы заинтересовались остоженкой Уникальная шуховская башня в москве срочно нуждается в реконструкции Конструктивная работа Берем ипотеку в ростове

Именные жилые комплексы в Москве и Санкт-Петербурге стали появляться с рынком недвижимости. В моде на нейминг (от англ. name - имя) домов сыграла роль и генетическая память - до революции многие дома были известны по именам владельцев или в крайнем случае архитекторов. Вспомнили тогда и казавшийся прогрессивным западный опыт. Впрочем, на Западе имена жилым строениям дают редко, а если и дают, то, как правило, по названию компании-девелопера или, реже, по имени владельца компании. Вот эту практику российские девелоперы не переняли. Единственное, чего не было, да и сейчас редко встречается в охватившей жилищных застройщиков моде, - стремление построить полноценный бренд объекта недвижимости. Ведь название - это только звучная часть бренда, выражающая его сущность, функциональные характеристики и закладываемые эмоции. И в этом парадокс. По словам генерального директора Renaissance Realty Натальи Новиковой, в основном названия жилых домов придумывают компании-застройщики совместно с риэлторскими компаниями, помогающими им реализовывать данные объекты. В идеале имя как часть бренда в глазах покупателя должно выделять объект из сотни других со схожими характеристиками, заставлять обратить внимание именно на него.

Девелоперы часто дают имена домам, и это уже факт - и рынка недвижимости, и городской культуры в целом. Но до сих пор зачастую неясно, чем руководствуются девелоперы, выбирая то или иное имя. Неясно порой настолько, что лучше бы дом оставался неназванным. Удачные в полной мере названия - удел немногих объектов жилой недвижимости.

А какие ассоциации желал вызвать московский застройщик, называя дом Коперник? Может, стоило и Джордано Бруно построить, чтобы удвоить эффект? По мнению генерального директора компании Paul's Yard Павла Здрадовского, к сомнительным можно отнести и названия Грубер и Белый лебедь - так в народе зовут тюрьмы (в России и ближнем зарубежье). Генеральный директор Дом.ру - Столица Михаил Мазаев говорит, что имя может портить и достойный объект: Жилой комплекс Паллада - очень хороший дом, практически без недостатков, за исключением имени. В нем не заложено ни истории, ни смысла.

Высотная дача
Сперва девелоперы давали объектам имена яркие, но непонятные. Взять хотя бы один из первых именных проектов - дом Помидор на Ленинградском проспекте в Москве (сдан в 2001 году). Рекламный слоган Помидор - это дом вводил людей в ступор, - вспоминает генеральный директор Urban Group Иван Богатов. О чем думал девелопер? Все просто: на этом месте раньше стоял жилой дом, в части первого этажа которого в позднесоветское время располагалось популярное кафе Помидор. Только вот круг потенциальных покупателей квартир в новом доме много шире круга завсегдатаев злачного места.

По правилам бренда
Самый простой и распространенный в обеих столицах вариант - привязать имя к месту (Дом на Мосфильмовской в Москве, Дом у Невы в Питере).

В Петербурге тоже хватает своих ребусов и неоднозначности - взять хотя бы жилой комплекс Большой дом на Неве. Большим домом с советских времен питерцы зовут здание КГБ (ФСБ) на Литейном проспекте, недалеко от Невы. Или вот еще находка - Бестужевская дача. Вроде все здорово: нет неприятных исторических ассоциаций, есть намек на возможность ощутить себя графом. Находится комплекс рядом с улицей Бестужева и живописным парком. Но почему дачей названа 16-этажная постройка?

Эксперты рынка недвижимости отмечают и комплекс Алые паруса компании ДОН-Строй как пример соответствия формы и содержания. Комплекс расположен на берегу Москвы-реки, жилые дома розового кирпича издалека напоминают паруса. По мнению руководителя пресс-службы группы компаний ДОН-Строй Екатерины Кукановой, Алые паруса так удачно отражают суть комплекса и подчеркивают его привлекательность, что уже давно стали именем нарицательным, символом качественного жилья класса premium. И все же символом Алые паруса стали не только из-за названия, но и из-за активной рекламы.

Наиболее удачными становятся, как показывает практика, названия домов, которые отражают главные отличия объекта, а нередко и его привязку к месту. Наталья Новикова из Renaissance Realty приводит в пример жилой комплекс Венский дом (его архитектурный облик создан в стиле австрийской классики XIX века), дом Патриарх на Патриарших прудах (в названии - и местоположение, и его статусность, принадлежность к премиум-сегменту).

Северная гармония
Достойный питерский пример союза формы и содержания - жилой дом Эгоист. Название вызывающее, играет на не лучших сторонах человеческой натуры, но это - яркий и, что лукавить, удачный бренд. Эгоист - клубный дом премиум-класса с небольшими квартирами. (Кстати, сейчас в Петербурге вырос спрос на такие в элитном сегменте.) Дом этот - для молодых состоятельных людей и молодых семей без детей, то есть для тех, кто какое-то время хочет пожить для себя.

Успешным обещает стать опыт компании ИНТЕКО, которая возводит городские многофункциональные комплексы под единым брендом ИНТЕКО_парки и берет на себя управление значительной частью их коммерческих площадей, предоставляя полный спектр услуг по технической эксплуатации. Уже в следующем году начнется сдача в аренду площадей первого из них - Фьюжн_Парка на Малой Трубецкой улице в Москве.

Госкорпорация Росатом еще не зарегистрирована (по указу президента это должно произойти до 15 декабря), но уже заявила о намерении построить себе офис стоимостью 30 млрд руб. Руководитель проекта Денис Козырев вчера пообещал возвести его к концу 2011 г. Комплекс зданий разместят на площадке Института теоретической и экспериментальной физики (ИТЭФ), занимающей 37,5 га на Большой Черемушкинской улице. Застроят только часть территории, работа ИТЭФ останавливаться не будет, уточнил Козырев.

Сейчас чаще всего именное жилье встречается в элитном и бизнес-сегменте, а также в секторе загородной коттеджной недвижимости. Покупатели предъявляют к нему более высокие требования, и они готовы платить за эксклюзивность содержания и формы. А имя - это тоже эксклюзив.
Новые госкорпорации не жалеют денег на обустройство. Росатом хочет построить офис в Москве за 30 млрд руб., а Объединенная авиастроительная корпорация целый город в Подмосковье.

Сотрудникам будущей корпорации тесно в нескольких зданиях на Большой Ордынке, где располагается большая часть административных структур, объясняет источник в Росатоме. Общая площадь нового здания составит около 300 000 кв. м, в том числе административный блок ГК Росатом 56 700 кв. м, офисы Атомэнергопрома 135 800 кв. м, научный блок ИТЭФ 71 610 кв. м, включая конференц-залы и лаборатории. В одном из зданий будущего комплекса могут быть размещены музей атомной отрасли, спортивно-оздоровительный блок и четырехзвездочный отель на 22 000 кв. м.

Многовато будет
Построив 300 000 кв. м, Росатом перещеголяет другие госкомпании. Офис Газпрома на ул. Наметкина имеет площадь всего 132 000 кв. м, центральный офис Сбербанка на ул. Вавилова 85 000 кв. м, ЕЭС России на пр-те Вернадского 47 547 кв. м, ВТБ приобрел для центрального офиса в башне Федерация 60 000 кв. м.

Проектирование комплекса завершится к середине 2008 г., а строительные работы начнутся в начале 2009 г. По словам Козырева, функции заказчиков, подрядчиков и субподрядчиков будут распределяться между предприятиями и компаниями атомной отрасли с минимальным привлечением сторонних структур. Стройка будет финансироваться за счет кредитных ресурсов, говорит Козырев.

Cумма внушительная: 1 кв. м около $4000, комментирует Елена Подлесных из Jones Lang LaSalle. Источник в Росатоме обосновывает высокую стоимость тем, что деньги пойдут не только на строительство самого комплекса, но и на обновление научного оборудования ИТЭФ, инфраструктуру, включая электростанцию и подъездные пути, а также на реставрацию расположенных на этой территории усадьбы Голицыных и дома Меншикова. Инвестиции значительные, но не выглядят завышенными, соглашается Лада Белайчук из Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko.

У другой госкорпорации Объединенной авиастроительной (ОАК) строительные планы не менее впечатляющие: она собирается возвести целый город-спутник около Жуковского. Земля под городок еще не найдена, но площадкой может стать территория, принадлежащая ЛИИ им. Громова в черте Жуковского, говорит источник в госкорпорации Российские технологии (создается на базе Рособоронэкспорта, торгует продукцией ОАК). Проект Национального авиационного центра так будет называться этот комплекс административных, лабораторных и жилых зданий подготовит специальная управляющая компания.

Росатом должен вызывать у банков уважение. В прошлом году правительство утвердило федеральную целевую программу по развитию атомной отрасли на 2007-2015 гг.; ее размер 1,5 трлн руб., в том числе 674,8 млрд руб. из госбюджета. Государственные средства на стройку использоваться вообще не будут, утверждает источник в компании, кредиты предполагается возвращать из прибыли Росатома.

Главный архитектор Жуковского Олег Кожан про проект слышал, но, по его словам, пока не принято ни одного распорядительного документа. В спутник, говорит он, будет переведен ряд авиационных предприятий. Методологически реализовать проект помогает Интеко, рассказывает вице-президент компании Олег Солощанский. По его словам, говорить о конкретных характеристиках площади и стоимости еще рано, так как концепция не готова.

Эту компанию в форме некоммерческого партнерства создадут ОАК, Ростехнологии и администрация Московской области в конце текущего или начале следующего года, рассказывает собеседник Ведомостей.

С чего начинается любое министерство? С собственного обустройства, комментирует главный экономист по России и СНГ Merrill Lynch Юлия Цепляева. Госкорпорация, по ее словам, гораздо менее чувствительна к затратам, чем частная компания: перед ней стоит задача освоить деньги.

Источник в ОАК уточняет, что подрядчик будет выбран на тендере во второй половине 2008 г. По его словам, средства на проект планируется привлечь, используя заинтересованность администрации области и потенциальных застройщиков в части возводимых объектов, но вопрос еще не решен.

В народном сознании уже сложились устойчивые клише применительно к московскому рынку недвижимости. 2006-й год бешеного роста цен, 2007-й год стабильности и даже некоторого снижения. Безусловно, обе формулировки имеют под собой основания. А на подходе уже и третий шаблон. Сегодня многие эксперты проводят параллель между происходящим на рынке сейчас и тем, что было год назад: объем предложения опять снижается, а цены растут.

Намерение Росатома осуществлять проект силами атомной отрасли удивляет экспертов. Когда компания своими силами пытается реализовать миллиардный проект, смета повышается, а качество может быть отвратительным. Во всем мире такие проекты без открытого международного тендера не реализуются, комментирует директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев.

По статистике аналитиков корпорации Инком, в этом ноябре объем вторичного предложения по Москве составил 36,8 тыс. квартир это на 5% меньше, чем в октябре, который аналитики Инкома называют пиковым по данному показателю. Причем наибольшее количество предложения пришлось в этом месяце на традиционно дорогие ЦАО, ЗАО и ЮЗАО (49% от общего объема), а на долю нестатусных и относительно недорогих ВАО, ЮВАО и Зеленограда досталось всего лишь 26% предложения. Без привязки к округу расстановка сил примерно та же. Большее число предложений (даже на 1% больше, чем в прошлом месяце, а именно 47%) приходится на долю качественного (читай: пригодного для жизни) жилья: сталинки, монолит, кирпич с хорошей планировкой и большой кухней, современная панель. Объем предложения типовой панели и пятиэтажек за месяц снизился на 1% и составил 30% от общего объема.

Словно не было целого года
Объем предложения на вторичном рынке столицы продолжает уменьшаться, и он сравнялся с уровнем ноября 2006 года еще в сентябре года текущего, утверждает директор аналитического консалтингового центра холдинга Миэль Владислав Луцков.

Сначала о ценовой динамике вообще: как говорит Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY, в среднем по городу цены выросли за месяц на 2,5%. Однако надо понимать, что это рост в долларовом выражении, в рублях показатель вдвое меньше (снижение курса доллара за ноябрь составило 1,3%, так что рост цен предложения в рублях за ноябрь 1,2%). Инком приводит куда более радикальные цифры: средняя цена предложения, по этим данным, выросла за ноябрь на 4,9% в долларах; а с учетом динамики курса американской валюты и темпов инфляции на 3,9%. Жилье невысокого качества подорожало на 4,2%, наиболее высокого качества на 4%.

Схожая малорадостная для потенциального покупателя жилья эконом-класса ситуация и с ценами. Сильнее всего подорожали за месяц именно условно дешевые квартиры. Тенденция противоположна тому, что было на рынке полгода назад: тогда цена предложения снижалась, и в первую очередь именно на жилье эконом-класса. Сейчас растет, и главным образом на тот самый эконом.

Рост реальный, воображаемый и прогнозируемый
Руководитель аналитического центра ирн.ru Олег Репченко называет ситуацию с ценами на вторичное жилье туманной: по словам эксперта, кажущийся рост это не более чем компенсация инфляции американской валюты. А помимо того, что рублевый рост порядком отстает от долларового, нужно учитывать, что реальные продажи не вполне соответствуют выросшим ценам.

В абсолютном выражении средняя цифра по Москве по инкомовской статистике $5847 за кв. м, но это среднее арифметическое, большинство предложения 54% находится в пределах $3-5 тыс. за кв. м. (Данные RWAY и Аналитического центра ирн.ru приводятся в приложении). В целом, как говорит Александр Крапин, рост цен, который продолжился и в ноябре, привел к тому, что рублевые цены предложения вернулись к уровню годовой давности.

Риелторы при этом приводят несколько иные сценарии развития событий. По нашим экспертным оценкам, в первом полугодии 2008 года сохранится тенденция к умеренному росту цен, не будет ни стремительного роста, ни обвала рынка, говорит Владислав Луцков, в среднесрочной перспективе нет никаких причин ожидать бурного роста стоимости жилья, а среднегодовой рост цен может составить порядка 15%, чуть выше инфляции, и при условии, что макроэкономические показатели в нашей стране останутся стабильными. Аналитики Инкома также прогнозируют рост более низкими, чем в октябре-ноябре, темпами.

Искусственное завышение цен сильными игроками рынка, говорит Александр Крапин, провоцирует депрессивную ситуацию, характеризующуюся небольшим числом сделок, которые при этом происходят со скидкой в 5-15% к цене предложения. И даже это, по мнению эксперта, все равно не спасает ситуацию: как минимум 90% москвичей не могут позволить себе приобрести жилье даже с учетом ипотечных кредитов и ожидаемого роста реального уровня доходов за уходящий год на 4-6% (в рублях). Так что самым вероятным вариантом развития московского рынка жилья Крапин называет дальнейшее снижение цен реальных сделок при сохраняющейся иллюзии роста из-за завышения цен предложения.

В принципе, 8-10% и даже 15% роста это совершенно нормально для рынка недвижимости и не слишком выбивается из общемирового тренда. Резких скачков, как мы видим, московскому рынку не предрекают даже риелторы. В чем нет ничего странного: вернувшись к параллели с ноябрем-2006, с которой мы начали разговор, вспомним, что именно на этой отметке в прошлом году рост цен остановился. Надо полагать, этот факт коррелирует с платежеспособным спросом, а за год у наших покупателей вряд ли стало на порядок больше денег.
Прошедшей осенью на Рублево-Успенском шоссе разгорелся земельный скандал. Следственный комитет МВД возбудил уголовное дело по признакам незаконных действий с участком в 20 с лишним гектаров, прилегающим к знаменитому дачному поселку Николина Гора.

Спрос продолжит постепенно активизироваться. По нашим прогнозам, к весне следующего года ожидания потребителей в отношении снижения уровня цен окончательно сойдут на нет, говорит руководитель аналитической службы МИАН агентство недвижимости Алексей Кудрявцев. Поведение цен на вторичную недвижимость будет во многом обусловлено стабильным объемом предложения (на уровне 30-40 тыс. квартир), который будет поддерживаться в первую очередь желанием частных инвесторов продать инвестиционные квартиры, приобретенные в 2005 и 2006 годах. Мы ожидаем прироста среднего уровня в этом сегменте на 8-10% в 2008 году.

Российская газета: Юрий Абрамович, а почему ваше имя вообще упоминается в связи со скандалом вокруг никологорских земель?

По просьбе редакции ситуацию комментирует житель Николиной Горы Юрий Башмет. Всемирно известный альтист и дирижер является председателем правления кооператива РАНИС, который, собственно, и есть настоящая старая Николина Гора.

РГ: А что же происходит на самом деле?

Юрий Башмет: Честно говоря, не знаю. Меня об этой истории никто не спрашивал, моим мнением не интересовался. Я давно живу на Николиной Горе, а с 2003 года еще и возглавляю правление расположенного здесь дачно-потребительского кооператива РАНИС. И только это позволяет авторам некоторых публикаций в прессе делать вывод о якобы моей причастности к этому делу. В прессе не первый год идет масштабная кампания, заказчики которой всеми правдами и неправдами пытаются дискредитировать меня и других членов правления нашего кооператива. Одна из газет на днях дописалась до такого бреда, что я обратился к адвокатам на предмет подачи в суд иска о защите моей чести и достоинства.

Приватизация стоила больших денег, и где их брать, никто не понимал.

Башмет: В действительности дело обстояло следующим образом. В 2003 году кооперативу было нужно срочно оформить приватизацию. Причем время поджимало: по тогдашним условиям мы должны были успеть до начала 2004 года. Работа предстояла огромная. Причем на тот момент никто толком и не знал, что нам принадлежит: ведь речь шла не только о частных наделах, но и так называемых землях общественного пользования. Никологорцы боялись, что если кооператив не приватизирует землю, она уплывет в чужие руки.

Башмет: И тут появляется человек, который говорит: я сам займусь всем оформлением, оплачу расходы. Кооператив получит права на все земли, которыми пользовался много лет. Кроме того, говорит он, районными властями будут уточнены границы кооператива и в них могут войти участки, на которые кооператив имеет право в соответствии с решениями госорганов конца 50-х годов, но которыми никогда не пользовался. А вот от права на них РАНИС должен отказаться в пользу инвестора. Причем ни один житель Николиной Горы от этого не пострадает. Такая схема приватизации обсуждалась и была одобрена на общем собрании кооператива. Тогдашний председатель правления Николай Петров подписал договор с инвестором.

РГ: И какой же был найден выход?

Башмет: Во-первых, не он ушел, а его на общем собрании в августе 2003 года не избрали в правление. А отказаться от подписи он почему-то решил через 2 года, что не имело уже никакого смысла, так как исполнение договора было практически закончено.

РГ: Юрий Абрамович, но ведь прежний председатель правления Николай Петров заявил по телевидению, что он в знак протеста ушел с этого поста, а свою подпись отозвал?

РГ: Вот вы говорите, что в прессе публикации о якобы незаконных сделках на Николиной Горе появились несколько лет назад...

Вопрос о договоре, дополнительных землях поднимался на собраниях несколько раз. Мы его каждый раз обсуждали, голосовали. И каждый раз практически единогласно принималось решение оставить договор в силе. Я как новый председатель правления должен был его лишь исполнять. К тому же, как вы прекрасно понимаете, ни правление, ни инвестор просто не могут ни установить границы, ни присоединить какие-то земли. Решение об этом может принимать только администрация района.

Причем, кроме публикаций в прессе, они использовали и другие, мягко говоря, не вполне порядочные методы: лживые доносы во все инстанции, подметные письма, нас запугивали, шантажировали телефонными звонками якобы от имени сотрудников УБЭП. Они пытались давить на общие собрания кооператива. Так, на одном из собраний вокруг клуба, где оно проходило, вдруг появились какие-то люди в штатском, оживленно переговаривавшиеся по рации, а в зале - квакеры. Эти же люди открыли в Интернете сайт, на котором выступают от имени членов РАНИСа. А недавно они создали еще и некий фонд с одноименным названием. Причем к настоящему РАНИСу ни сайт, ни фонд никакого отношения не имеют.

Башмет: Эта кампания началась в 2004 году, когда в члены нашего кооператива вступил некий господин Костров. И сразу же объявил, что мы неправильно проводим приватизацию и выбрали не того инвестора, а вот, мол, он знает, что и как надо делать. Он высказал свои соображения на общем собрании кооператива. Но поддержки не получил. Тогда Костров решил действовать иначе: он сколотил вокруг себя инициативную группу из нескольких человек, которая и развернула борьбу против существующего правления.

РГ: А в чем, по вашему мнению, смысл их борьбы?

При этом любопытно, что эту группу волновало не то, какие земли и как присоединяет инвестор, а наш отказ от них. Они пытались оспаривать его и легитимность решения собрания об этом отказе в судах. Но проиграли оба иска.

РГ: И как относилась общественность поселка к ситуации вокруг приватизации?

Башмет: Это объясняется просто. Все знают, что Николина Гора - одно из лучших мест в Подмосковье, его земли имеют огромную коммерческую ценность. Наш кооператив владеет территорией стоимостью в десятки миллионов долларов. Эта земля и стала для них лакомым куском, получить который они могли бы, только сместив правление. Но правление всегда действовало по закону. Никакой личной выгоды его члены от присоединения и отказа от этих земель не получили, наши личные участки не увеличились ни на сантиметр. По всем вопросам решения принимались на собраниях.

РГ: С чем вы связываете нынешний виток кампании против вас и правления кооператива?

Башмет: Правление раз за разом получало единодушную поддержку членов кооператива. В 2005 году мы провели голосование, и общее собрание практически единогласно высказалось за наши действия по выполнению договора с инвестором. Летом этого года, несмотря на волну публикаций в прессе, в Интернете, правление было избрано вновь практически в неизменном составе уже на третий срок. Это лучшее свидетельство того, как никологорцы относятся к нашей деятельности.



Главная --> Публикации