Главная --> Публикации --> Подмосковье: год несбывшихся надежд Почему одни стройки признаются "точечными", а другие - нет? Обмен: возможны варианты Сдаю квартиру в париже Малоэтажное строительство в россии растет за счет самостроя

Утаких компаний почти всегда имеются неиспользуемые площади, которые можно сдавать в аренду, например, под магазины комплектующих и другие объекты различного профиля от офисов до салонов красоты, говорит руководитель группы финансовой экспертизы ИК Финам Юрий Еремин. По его словам, для потенциальных инвесторов вложение в такой актив получение гарантированного денежного потока, так как бизнес автотехцентров достаточно стабилен, а рост автопарка гарантирует его дальнейшее развитие.

Помимо традиционных офисных, складских, торговых и гостиничных объектов на рынке коммерческой недвижимости есть множество зданий, позволяющих использовать помещения ради получения прибыли. Зачастую залогом успеха таких объектов является рост числа потенциальных клиентов. Одной из самых многочисленных групп в России являются автомобилисты, и владельцы обслуживающих их автотехцентров могут использовать принадлежащие им объекты недвижимости с максимальной выгодой.

Гарантированный спрос
Автотехцентр это, строго говоря, автомобильный сервисный центр, в котором можно получить полный набор услуг по ремонту четырехколесного друга. Поэтому популярность таких центров напрямую связана с популярностью самих автомобилей. За последние 10 лет, по данным аналитического агентства Автостат, емкость российского рынка легковых автомобилей выросла более чем в два раза с $12,8 млрд до $34 млрд. Только за 2006 г. в России было продано более 1,7 млн легковых автомобилей, а за первые 10 месяцев 2007 г. на российском рынке было реализовано уже 1,91 млн новых легковушек. Это почти на треть больше, чем за аналогичный период 2006 г. За октябрь российские автолюбители приобрели более 230 000 новых автомобилей, что, по мнению экспертов, свидетельствует о том, что Россия становится важнейшим в Европе автомобильным рынком. Только в Германии ежемесячно продается больше автомобилей: 282 000 штук, а в остальных крупных странах Великобритании, Италии или Франции эти показатели уже ниже.

Кроме того, как отмечает эксперт, потенциальный инвестор становится владельцем достаточно ликвидного актива, который при желании всегда можно перепрофилировать, например, под торговый комплекс.

По прогнозу Merrill Lynch, Россия уже в этом году может стать вторым или третьим авторынком в Европе. По их данным, объем российского рынка к концу 2007 г. составит 2,2 млн машин, увеличившись за год более чем на 25%. Поэтому, по словам директора по развитию Swiss Realty Group Ильи Шершнева, в Москве теперь уже работают сотни автотехцентров среднего и крупного формата.

На долю Москвы и Московской области сейчас приходится более трети от общего объема продаж новых легковых автомобилей в России. Вторым по величине рынком эксперты называют Санкт-Петербург. На 3-м месте находится Самарская область, затем следуют Свердловская и Тюменская области, а также Татарстан. Всего первые 10 регионов обеспечивают около 90% продаж автомобилей, на остальные регионы остается лишь 10% рынка.

Последнее время автоцентрам сложно не становиться дилерами, потому что крупные автоконцерны требуют, чтобы операции с автомобилями проводились с помощью оборудования, которое производит сам концерн. В принципе, они хотят, чтобы люди обслуживались только на дилерских станциях. Поэтому если в Москве открывается крупный автотехцентр, то он пытается стать чьим-то дилером. От него в ответ требуют, чтобы он придерживался каких-то общих правил, внутреннего порядка, организовывал должным образом общение с клиентами, выдвигают требования к оборудованию. В принципе, некоторые из этих требований не всегда очень нужны для выполнения работ и на их качестве никак не сказываются, говорит эксперт. Но, по его словам, если сравнить цены дилерских и недилерских центров, то у первых они будут в разы больше из-за большой расходной части. С другой стороны, по мнению Аржанникова, только дилеры могут получить инструментарий для работы с дорогими западными автомобилями. Однако в любом случае и дилерские, и недилерские автотехцентры нуждаются в дополнительных финансовых ресурсах.

Сложности жизни
Управлять современным автотехцентром это довольно затратный бизнес. Существует множество проблем, связанных с экологической нестабильностью нашего бизнеса, например с той же утилизацией ненужных деталей. Раньше правительство Москвы разрабатывало специальную программу по созданию пунктов утилизации, потом она была свернута, и такие предприятия больше не предлагают свои услуги. Кузовные станции выбрасывают на свалки тоннами битый пластик. Во всем мире все это сырье используется и перерабатывается, можно создать побочный бизнес. У нас такой возможности нет, рассказывает технический директор автотехцентров Автопост-2000 Борис Аржанников. По его словам, сложности ведения бизнеса зависят также от того, принадлежит автотехцентр дилерской сети или нет.

Примеры выкупа
Российские автотехцентры уже давно интересуют иностранных покупателей. В их роли могут выступать как крупные профильные игроки, так и институциональные инвесторы, просто заинтересованные в получении постоянного дохода. В частности, петербургская группа компаний Олимп продала часть своего бизнеса английской компании Inchcape PLC, правопреемнику MacKinnon MacKenzie Company. Компания начала распродавать свои автомобильные активы еще в прошлом году. В июле 2006 г. владелец ГК Олимп Евгений Войтенков продал Inchcape PLC за $72 млн 75,1% доли группы Аксель Кар, куда входили дилерские и обслуживающие центры Toyota и Lexus в Петербурге. В феврале 2007 г. стало известно о его намерении продать за $200 млн всю ГК Олимп. Переговоры с Inchcape продолжались с начала года, но о цене контрагенты договориться не смогли, поэтому Войтенков продолжил продавать свой бизнес по кусочкам. В октябре 2007 г. он продал 75%-ную долю в автомобильных центрах Peugeot и Audi за $43 млн.

Одним из способов привлечения ресурсов эксперты называют продажу непрофильных активов, например зданий автотехцентров. Автотехцентры можно оценивать с точки зрения чистого операционного дохода, т. е. дохода за вычетом всех издержек, оценки качества арендного контракта и оценки качества арендатора. Существенную роль играет возможность замены арендатора в чрезвычайной ситуации, которая для данного рынка может стать проблемой. Исходя из этих параметров определяется ставка капитализации. Я думаю, что для автотехцентров в учетом всех рисков ставка капитализации находится на уровне 11-12%, говорит Аржанников.

Мотивы заключения сделки в компании М-Промсервис комментировать отказались. Как предполагает Юрий Еремин, для владельцев автотехцентров такая продажа это способ получения средств, которые могут быть направлены на расширение бизнеса или иные цели. Компания находится в здании, которым владеет, и ее устраивают технические условия размещения. Но ее профильный бизнес имеет широкие перспективы развития и более высокую рентабельность по сравнению с рынком недвижимости. Тогда компания решает обналичить средства, вложенные в здание, чтобы пустить их в оборот и в итоге получить больше прибыли, но продолжить свое пребывание в здании. Необходимо найти инвестора, который захочет приобрести данный объект с обязательством сдать его в аренду только компании-продавцу. Для этого, разумеется, здание должно быть коммерчески привлекательным, а продавец надежной и стабильной компанией, рассказывает генеральный директор компании Prime City Properties Сергей Колегов.

Насколько нам известно, такие сделки проходят достаточно редко. Пока собственники подобных активов предпочитают сохранять права собственности за собой. Есть случаи продажи по этой модели различных независимых автотехцентров, но и они носят единичный характер, комментирует Юрий Еремин. На сегодняшний день на российском рынке была заключена только одна такая сделка. Британский фонд Rutley Russia Property Fund (RRPF), ориентированный на инвестиции в российскую недвижимость, выкупил автомобильные и сервисные центры, принадлежащие одному из дилеров Mercedes компании М-Промсервис. Первой была закрыта сделка по покупке такого центра в подмосковной Апрелевке. Фонд согласился заплатить за него $20 млн. Затем RRPF купил еще четыре центра: два в Москве и по одному в Санкт-Петербурге и Самаре. Более того, RRPF анонсировал планы вложить до $200 млн в строительство 30 новых центров для М-Промсервиса в крупных городах России. М-Промсервис сохранил право долгосрочной аренды своих бывших помещений сроком на 15 лет.

По словам Ильи Шершнева, сделки по обратному выкупу пока не приобрели популярность. К сожалению, пока мало хорошо структурированных активов и продавцов, которые хотели бы использовать подобный способ финансирования. Но конкуренция заставляет большое число участников рынка искать новые способы финансирования. Уверен, что существенный рост сделок по обратному выкупу придется на 2009-2010 гг., говорит эксперт.

Сделки по схеме sales and leaseback весьма популярны в основном на рынке торговой недвижимости. По мнению экспертов, владение недвижимостью является для автодилера, как и для торговой сети, непрофильным бизнесом, и вырученные средства он сможет вложить в развитие сети. Популярностью среди автомобильных сетей такие сделки пользуются на Западе, однако большинство компаний все-таки весьма консервативно к ним относятся. Зарубежная практика мало отличается от российской: компании привлекают кредиты под залог недвижимости, выпуск облигаций, привлечение прямых инвестиций. Правда, за рубежом активно развиваются франчайзинговые схемы, которые в России пока не получили большого распространения, говорит Юрий Еремин.

По данным Юрия Еремина, как правило, стоимость бизнеса оценивается исходя из арендных поступлений за 6-8 лет. Институциональному инвестору необходимо вкладывать деньги в надежные активы. Надежность гарантируется контрактом и платежеспособностью арендатора. Институциональный инвестор становится посредником на рынке капитала со своими собственными условиями. В свою очередь, владельцы продают недвижимость, чтобы получить деньги. Как они их потратят, будет зависеть от стратегии, здесь нет единой практики, говорит Илья Шершнев.

В RRPF интерес к российским автотехцентрам объясняют инвестиционной привлекательностью этого бизнеса. Многие западные фонды покупают офисы, торговые центры, склады, но нас привлекает тип недвижимости, в которой заинтересованы не все потенциальные инвесторы, но которая имеет достаточно высокий доход. Обычно западные игроки покупают в России проекты со ставкой 9-10%, доходность нашей покупки выше как минимум в два раза. Пока это актив, от которого мы покупаем только арендную плату. Но через семь лет, когда закончится срок, на который рассчитан наш фонд, мы посмотрим, что мы хотим сделать с этим активом продавать его или нет. В будущем мы планируем заключить еще похожие сделки. Это хорошее вложение средств, делится директор по инвестициям RRPF Хайко Дэвидс.

За сделками по схеме sales and leaseback, по мнению экспертов, будущее автотехцентров. Существенным фактором для увеличения рынка подобных сделок может быть конкуренция. Автотехцентрам нужны инвестиции для развития, и подобный способ финансирования может стать одной из стратегий, считает Шершнев. По словам консультанта отдела инвестиционных услуг СB Richard Ellis / Noble Gibbons Анастасии Литвиновой, сделки sales and leaseback могут быть актуальны для всех сегментов коммерческой недвижимости. В России подобные сделки не так популярны, как, скажем, на европейских рынках недвижимости. Владельцы зданий, которые занимают их полностью, в основном строили данные объекты под себя лишние деньги предпочитали вкладывать в недвижимость. Но сделки sales and leaseback имеют определенные преимущества: они предполагают передачу будущих рисков, связанных с недвижимостью, потенциальному инвестору. Вырученная от продажи сумма позволяет уменьшить банковские займы и направить средства на развитие бизнеса, при том что арендатор продолжает контролировать операционную деятельность здания, говорит эксперт.

Назад в будущее

По словам Колегова, в прошлом году компания Седьмой континент продала принадлежащие ей 4000 кв. м в ТЦ Атриум, заключив с новым владельцем соглашение о последующей долгосрочной аренде приблизительно 3000 кв. м. Сам Седьмой континент приобрел эти площади еще на этапе строительства торгового центра. Кроме того, среди первых наиболее известных сделок sales and leaseback аналитик отдела Рынки капитала компании Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko Cаян Цыренов называет продажу компании Тройка Диалог в конце 2005 начале 2006 г. помещений сети аптек 36,6 и ресторанов Тинькоff. По данным эксперта, за рестораны Тинькоff Тройка заплатила около $10 млн. Также широко известна сделка по продаже здания отеля Heliopark Country компании London Regional Properties за $20 млн в конце 2006 г. Одной из самых крупных таких сделок стала продажа компанией McDonald’s своего здания в Газетном переулке компании Eastern Value Partners Ltd за $38,4 млн.

Сделки по схеме sales and leaseback прошли уже во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости Москвы. В 2003 г. компания Ericsson продала построенное ею здание площадью 8800 кв. м на ул. 8-го Марта Пермской финансово-производственной группе и осталась там в качестве арендатора. Также в 2005 г. Fleming Family Partners купила офисно-торговое здание площадью 7500 кв. м на Лесной улице у компании Coalco, которая потом арендовала там помещения, говорит Сергей Колегов. Есть примеры подобных сделок и в торговом сегменте.

Однако, по мнению экспертов, для автомобильных техцентров долевое финансирование не является актуальным способом привлечения дополнительных ресурсов. Как говорят участники рынка, у таких компаний только два пути: привлечение прямых инвесторов за счет продажи доли бизнеса или сделки по схеме sales and leaseback. Поэтому вполне симптоматично, что именно на этом рынке были заключены две крупные сделки такого рода.

Вообще говоря, до 2003 г. leaseback был малопонятен российским собственникам недвижимости, их активность в этой сфере стимулировал пример западных компаний. Основная проблема в том, что российские компании не спешат продавать свою недвижимость, так как активы такого рода практически повсеместно продолжают дорожать, т. е. сделка сейчас может оказаться менее выгодной, чем сделка завтра, рассказывает директор департамента корпоративных финансов инвестиционного холдинга Финам Роман Филиппов. По его словам, есть и психологический аспект: владелец недвижимости всегда чувствует себя более уверенно, чем арендатор. Кроме того, стоит учитывать тот факт, что leaseback лишь один из способов привлечения инвестиций. Пока в России достаточно много денег, что позволяет привлекать заемные ресурсы, использовать долевое финансирование и т. д., говорит эксперт.

Кроме того, по мнению экспертов, растущей популярности сделок sales and leaseback в сегменте автотехцентров будет способствовать популярность таких сделок на самом автомобильном рынке. В частности, уже многие европейские компании предлагают грузовики по этой схеме. Так, компания GE Equipment Services американского интернационального концерна General Electric выкупает и сдает в аренду грузовики во всей Германии, в настоящий момент ее парк насчитывает уже более 2000 автомобилей. Есть такие предложения и в других европейских странах. Однако в России этот сегмент, как, впрочем, и многие другие сегменты рынка, пока не развит.

Однако доходность по объектам, приобретенным в рамках sales and leaseback, достаточно низка, что уменьшает привлекательность такого рода инвестиций, хотя и гарантирует стабильный доход по данным объектам. Поэтому со стороны покупателей в них могут выступать прежде всего инвестиционные фонды, говорит Cаян Цыренов. Учитывая, какое количество западных фондов анонсировали свой выход на российский рынок недвижимости, по мнению эксперта, будущее этого сегмента выглядит весьма перспективно. Сейчас leaseback наиболее актуален для торговых сетей, которым для поддержания высоких темпов роста нужны дополнительные ресурсы. Он может использоваться в сегменте офисной недвижимости, перечисляет Роман Филиппов.

Проектирование московских кварталов до недавних пор сводилось к созданию типовых спальных районов, где абсолютно похожие дома навевали скуку, - считает руководитель пресс-службы группы компаний ДОН-Строй Екатерина Куканова. - Альтернативой были кварталы с хаотичной застройкой разных лет: панельные новостройки и ветхие пятиэтажки, сталинский кирпич и современный монолит. Однако в последнее время городские власти стали уделять значительное внимание не только проектированию новых кварталов за МКАД, но и комплексной реконструкции давно заселенных территорий.

Еще не так давно две российские столицы являли собой два варианта развития городского пространства. Первопрестольную часто называли большой деревней - само собой, уточняя при этом, что в хаотичной застройке тоже есть своя особая прелесть. А Северная Венеция строилась по плану, грамотно и даже подражательно. Но время диктует новый подход к организации городского пространства.

Для современных российских городов характерны проблемы реализации масштабных программ модернизации, считает заместитель генерального директора компании Домострой Дмитрий Кузнецов. Высота дома - не главный фактор при выборе жилья, но общее архитектурное решение района, в котором люди собираются жить, влияет на их выбор. Приоритетами, кроме того, становится транспортная схема.

В качестве примера организации городской среды Куканова приводит программу комплексной реконструкции 12-го микрорайона Щукино (ДОН-Строй ведет ее с 1996 года). Устаревший жилой фонд полностью сносится, освободившееся место застраивается современными монолитными домами, а параллельно создается новая транспортная схема, проводится замена устаревших коммуникаций, создается новая социальная инфраструктура.

Положительные особенности застройки целых кварталов и микрорайонов заметно отличают их от встречающейся то тут, то там холодно-гармоничной и безликой россыпи пятиэтажек и девяти- и двенадцатиэтажек. Квартальная застройка предусматривает не просто строительство жилья, но еще и создание полноценной жилой среды, - утверждает генеральный директор холдинга Эталон-ЛенСпецСМУ Вячеслав Заренков. - А это не только комфортабельные квартиры и дома, но и насыщенная социальная инфраструктура - школы, детские сады, поликлиники, аптеки и прочее, а также удобные проезды и парковки, транспортная связь с центром города. Важно, чтобы уникальные для каждого отдельного проекта характеристики (выход к воде, панорамные виды на город, близость лесопарковой зоны) были учтены и использованы с максимальным результатом - это и есть нормальная квартальная застройка. В активе ЛенСпецСМУ - несколько таких проектов в Санкт-Петербурге: в стадии реализации широко известные Морской Фасад и Морской Каскад в северо-западной части Васильевского острова, идут работы над проектом Золотая Гавань (квартал 63 Северо-Приморской части).

Возможности точечной застройки в черте Москвы на сегодняшний день практически исчерпаны, считает Кузнецов. Это связано со многими факторами, и один из самых значительных - вывод промышленных предприятий из столицы и возведение на их территории целых кварталов, включающих торговые и жилые помещения. К успешным проектам он относит такие жилые комплексы, как Шуваловский и Английский квартал, концепция которых удачно вписалась в городское пространство.

В ноябре Giffels и RDS Development договорились о создании совместного предприятия для работы на российском рынке недвижимости, рассказали Ъ сразу два независимых консультанта. Гендиректор RDS Development Дэвид Саймонс и представитель Giffels Элина Шукурова подтвердили факт партнерства, но отказались рассказывать о деталях сотрудничества, ссылаясь на коммерческую тайну.

За два года после официального объявления о выходе в Россию канадский девелопер Giffels так и не реализовал ни одного проекта. Зато у него есть 100 га земли в подмосковном районе Белые Столбы (Домодедово). Как стало известно Ъ, строить на этом участке логистический комплекс площадью свыше 500 тыс. кв. м будет созданное в ноябре совместное предприятие Giffels и российской RDS Development.

Giffels, инвестирующий в недвижимость в Канаде, США, Гонконге, Польше и на Украине, вышел на российский рынок в 2006 году, купив у Coalco более 100 га в районе Белых Столбов подмосковного Домодедова. Тогда эксперты оценили эту сделку в $50-60 млн. На этом участке Giffels планировал построить крупный логистический комплекс общей площадью свыше 500 тыс. кв. м, что, по мнению консультантов, позволило бы компании занять 6-8% московского рынка складской недвижимости. В строительство комплекса планировалось вложить не менее $500 млн. Других проектов в России у Giffels пока не появилось.

Первоначально партнеры договаривались о создании нового юридического лица, где доля Giffels составляла бы 60%, а доля RDS Development -- 40%, уточняет один из собеседников Ъ.

По словам партнера S.A.Ricci/King Sturge Владимира Авдеева, в похожих партнерствах доля генподрядчика обычно не превышает 10%. Он ссылается на СП, созданное Энергетическим стандартом (выступает инвестором) и генподрядчиком Q-tec для застройки более 160 га в Одинцовском районе. Просто в этой ситуации для канадцев очень важна RDS Development, имеющая опыт строительства складской недвижимости, в качестве антикризисного менеджера,-- убежден директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. Источник, близкий к партнерам, утверждает, что RDS получит долю в домодедовском логистическом проекте пропорционально доли в СП, то есть около 200 тыс. кв. м.

Но в июле этого года прокуратура Московской области через суд приостановила строительство комплекса. ООО Склады 104 (компания, созданная Giffels для реализации домодедовского проекта) и стройкомпания Стройфаза (генподрядчик объекта) вели строительство без соответствующего разрешения и в отсутствие утвержденного проекта, прошедшего госэкспертизу на предмет соответствия экологическим требованиям, говорится на сайте прокуратуры. Госпожа Шукурова сообщила, что Giffels до сих пор устраняет выявленные прокуратурой недостатки. По данным источника Ъ, убытки Giffels из-за приостановки строительства составляют не менее $30 млн.

RDS Development создана экспатом Дэвидом Саймонсом, живущим в России с 1991 года. Ранее он являлся гендиректором RKK Development (генподрядчик строительства складской и гостиничной недвижимости). В числе крупных заказов RDS -- генподрядные работы по строительству в Казани логистического комплекса Q-Park (общая площадь -- 230 тыс. кв. м, инвестор -- ирландский фонд Quinn Group). Ранее сообщалось, что RDS намерена реализовать собственные девелоперские проекты, в том числе складской комплекс на 150 тыс. кв. м под Уфой.

Иностранным девелоперам, не знающим специфику российского рынка, сложно работать без привлечения местного игрока, объясняет директор отдела инвестиций Knight Frank Евгений Семенов. Он приводит в пример альянс AIG/Lincoln с Coalco и партнерство Hines с Белой дачей.

Суть плана государственного спасения незадачливых заемщиков в замораживании для них ставок по высокорисковым кредитам. План был обнародован спустя несколько часов после выхода данных, свидетельствующих о рекордном числе банкротств среди домовладельцев в третьем квартале.

Партнерство Giffels и RDS Development не ограничится проектом в Домодедове, уверен директор отдела инвестиций Knight Frank Евгений Семенов, осведомленный о создании СП. По его словам, сейчас Giffels рассматривает и другие площадки в разных регионах России.
Министр финансов США Генри Полсон посвятил общественность в детали плана по спасению ипотечных заемщиков. По оценкам министерства финансов и президента Буша, план поможет спасти более миллиона американцев.

Однако план Буша ничем не поможет добросовестным заемщикам с обычными ипотечными кредитами, а между тем именно на их долю приходится около 19% банкротств по итогам 3 квартала (эта цифра тоже рекордная).

В период с июля по сентябрь 2007 года около 600 тыс. заемщиков, обремененных высокорисковыми кредитами с плавающими ставками, объявили о дефолте, то есть невозможности платить по кредитам. Но спасательные меры нацелены на оказание помощи гораздо большему количеству около 1,2 млн заемщиков, которым еще предстоит столкнуться с повышением плавающей ставки: некоторым уже в 2008 году, другим лишь через 2,5 года.

По словам Полсона, план администрации Буша сознательно делает различия: он нацелен на сокращение количества банкротств, которых можно избежать. Получается, что примерно в половине случаев ставки будут заморожены по правительственному плану, а другая половина заемщиков должна найти возможности перекредитования с фиксированной ставкой.

В ближайшие два года, по прогнозам американских экспертов, доля дефолтов в этой категории заемщиков будет только расти. Особенно жестоко пострадают от повышения ставок Калифорния и Флорида, где несколькими годами ранее наблюдался наиболее буйный рост цен на недвижимость.

Настораживающе быстрый рост количества запретов на выкуп закладных может ввергнуть рынок недвижимости в еще более глубокую рецессию, а заодно утащить за собой в пропасть и всю экономику. Напомним, что после недавнего бума, вызванного исключительно благоприятными условиями кредитования, рынок недвижимости США переживает самую сильную коррекцию со времен Великой депрессии 30-х годов. Впервые со времен Второй мировой войны нынешний год закончится среднегодовым снижением цен. И, по прогнозам Ассоциации ипотечных банкиров США, эта тенденция сохранится в будущем году. Дно рынок нащупает в конце 2008 года, в лучшем случае в третьем квартале будущего года, считают эксперты.

Экономисты, однако, не разделяют оптимистических прогнозов Полсона по поводу количества спасенных. Так, Марк Занди из Moody's полагает, что лишь около трети заемщиков, реально нуждающихся в помощи, ее получат, поскольку план Буша в процессе его реализации столкнется с юридическими и логистическими трудностями. План, без сомнения, встретит сопротивление инвесторов.

В сентябре Федеральная администрация по недвижимости предложила свой план гарантий по кредитам, призванный рефинансировать проблемные кредиты. Планом захотело воспользоваться около 111 тыс. американцев, но реально получил помощь лишь каждый третий. В случае с планом Буша эта цифра может быть еще меньше: независимые эксперты называют гораздо более скромные цифры, чем министерство финансов и сам президент. Речь идет в лучшем случае о 750 тыс. человек, в худшем о 250 тыс.

Кого спасают
Низкие процентные ставки по кредитам по 30-летним договорам (5,9% самый низкий уровень с сентября 2005 года) выход далеко не для всех заемщиков: помощь по плану Буша придет далеко к избранным из них. Спасательный круг получат лишь те заемщики, у которых кредитный дом единственное жилье, и те, кто аккуратно платит (допустима лишь одна просрочка за последние 12 месяцев, и та не более 60 дней). А большая часть заемщиков, получивших кредит в прошлом году, вообще не представили никакой документации, подтверждающей доход. Такие займы в профессиональном кругу ипотечных кредиторов называются фальшивыми. И сейчас непонятно, какой процент из этих заемщиков реально смогут соответствовать требованию плана по спасению.

Понятно, что этот план стал своего рода транспарантом, знаменем, которое поможет определенным политическим фигурам повысить свой рейтинг в преддверии выборов. Однако некоторые политики, в частности, сенатор от штата Огайо Шеррод Браун, член комитета по проблемам банков, недвижимости и города, считают, что предлагаемая Бушем господдержка слишком незначительна и более того сильно запоздала.

В минувший четверг, представляя программу, Буш подчеркнул, что правительство и администрация президента не собираются помогать выпутываться из ситуации тем, кто, беря кредит, знал, что не сможет его отдать. Государственная помощь предназначена для добросовестных заемщиков, которые могли бы избежать дефолта.

С другой стороны, даже если план Буша не сработает в полной мере, один положительный момент от его обнародования уж точно будет: поддержка на государственном уровне добавила уверенности ипотечному рынку в целом сейчас самое главное, чтобы ипотека в США снова начала нормально функционировать. В этом случае в прибыли окажутся все: инвестиционные банки, владельцы ипотечных бумаг, проблемные заемщики.

Серьезным препятствием к реализации спасательных мер, принятых правительством США, может оказаться, как уже отмечалось, позиция инвесторов, владеющих ипотечными ценными бумагами. Покупая кредитный портфель, инвесторы придавали значение условиям, на которых выдавались кредиты, а теперь эти условия пытаются насильно поменять. Нынешние владельцы кредитных портфелей могут достаточно много потерять за счет сокращения платежей. В этой ситуации инвесторы могут возжелать выйти с этого рынка, что в свою очередь чревато очередным обвалом ценных бумаг и коллапсом всего рынка недвижимости.

К тому же администрация всячески призывает Конгресс постепенно изменить налоговое законодательство, дабы облегчить участь домовладельцев, которым пришлось продать свои дома по цене меньшей, чем сумма кредита. Такие ситуации возникают сплошь и рядом из-за снижения цен на жилье в США.

Дополнительное облегчение могут принести законопроекты, внесенные в Конгресс США. Один из них, связанный с законом о банкротстве, позволяет суду изменять условия займа.



Главная --> Публикации