Главная --> Публикации --> Кому станет доступнее дачная амнистия Льготы подорожали Перемен не ждем? Послы заинтересовались остоженкой Уникальная шуховская башня в москве срочно нуждается в реконструкции

Чиновники практически сразу принялись разрабатывать и воплощать в жизнь новые изменения к закону, которые позволят упростить упрощенный порядок оформления в собственность земельных участков для граждан. Как на сегодняшний день обстоят дела у дачников и других граждан, желающих оформить земельный надел в собственность?

Закон о так называемой дачной амнистии разрабатывался и принимался в срочном порядке. В связи с этим некоторые моменты остались неразрешенными. Но как только закон вступил в силу, все проблемные места начали вылезать наружу.

С вступлением в силу данного закона (08.12.2007 года) право оформить земельный участок в собственность получают наследники, получившие в наследство дом на неоформленном участке.

В конце ноября 2007 года законодатели порадовали дачников новым законом по дачной амнистии ФЗ от 23.11.2007 года №268 О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки.

Но, как оказалось на практике, не все спешили придать земле статус собственного имущества. Порою это приводило к тому, что владелец земли не успевал при жизни оформить землю в собственность и земля оставалась собственностью государства. Наследникам такого владельца приходилось искать другие пути решения земельного вопроса, но уже на коммерческой основе.

Напомним, что до этих изменений под дачную амнистию попадали лишь граждане, которым земельный участок был предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Амнистия касалась участков для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо в том случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем или удостоверяющем право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права. Такие владельцы земли могли оформить все документы на землю в упрощенном порядке.

Теперь и наследники, получившие в наследство дом, могут в упрощенном порядке перевести на себя и землю под ним.
Напомним, что для владельцев земельного участка для оформления прав на земельный участок необходимо было представить документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на земельный участок.

Например, дом в собственности пожилой бабушки (дедушки), земля в постоянном (бессрочном) пользовании, но бабушка не спешила оформлять землю в собственность. Одной из причин этого была высокая стоимость работ по межеванию (об этом позже). В общем, по тем или иным причинам землю в собственность не оформили. Бабушка умерла, оставив дом своим детям в наследство. Дом-то, конечно, детям достанется. А с землей все было сложнее. Получалась следующая ситуация: владельцы умерли, не оформив землю в собственность. Значит, наследники могли данный земельный участок выкупить или взять в аренду. Но все поменялось с принятием закона №268.

Одной из основных причин торможения дачной амнистии были высокие затраты на работы по межеванию. Для регистрации прав собственности на землю надо было иметь на руках два основных документа: акт предоставления участка, свидетельство или иной документ, который удостоверяет ваше право на него, и кадастровый план надела. Но без межевания составить кадастровый план было невозможно.

Наследник же должен вместо этого документа представить следующие документы:
свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение;
один из документов, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный земельный участок. К таким документам относятся:
акт о предоставлении земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на данный земельный участок (в случае если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на данный земельный участок.

Теперь все поменяется. Землю можно оформить в собственность и без межевания. Соответствующие изменения внесены в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Дословно отмена межевания звучит так: Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок осуществляется также в случае, если: сведения о площади земельного участка, содержащиеся в представленном в соответствии с настоящей статьей документе, не соответствуют данным кадастрового плана такого земельного участка;

Законом о дачной амнистии субъектам РФ было предоставлено право устанавливать предельную стоимость таких работ. Но, к сожалению, не все субъекты РФ воспользовались этим правом. В Московской области был принят закон от 19 июля 2007 г. №127/2007-ОЗ О предельной максимальной цене работ по проведению территориального землеустройства. Предельная максимальная цена установлена в размере не более 450 руб. за 100 кв. м территории, но не более 7000 руб. за один земельный участок. Но, несмотря на наличие данного закона, землемеры легко находили пути решения этих проблем, вписывая в смету оплату различных консультационных услуг, технических работ, без которых невозможно было провести межевание. В итоге работы по межеванию влетали в копеечку.

Несомненно, новые изменения облегчают жизнь для наследников, чьи наследодатели не успели или не захотели оформлять землю в собственность. Хорошо это также и для тех, кто хочет оформить землю в собственность, но у него не хватает денег, чтобы осуществить межевание участка.

кадастровый план такого земельного участка не содержит сведений о земельном участке в полном объеме, в том числе сведений о местоположении (координатах) границ такого земельного участка, либо данные сведения нуждаются в уточнении (в том числе если в таком плане указано, что площадь земельного участка ориентировочная, сведения о границах земельного участка не позволяют однозначно определить данный земельный участок в качестве объекта недвижимости, сведения о земельном участке подлежат уточнению при межевании и тому подобное).

Так что, скорее всего, оформление земельного участка без межевания хорошо для тех, кто в будущем не собирается продавать участок или совершать с ним другие сделки по отчуждению. Для покупателя неразмежеванного участка это в будущем может оказаться лишней головной болью.
Холодная, ветреная погода лучшее время для того, чтобы знакомиться с новыми постройками. В мае слишком многое приукрашивает действительность. Зелень, солнце и просто хорошее настроение способны придать самой обшарпанной новостройке романтический ореол. Что уж говорить об оценке передовой столичной архитектуры Поэтому лучшее время для посещения Бутиковского переулка это ранняя и довольно противная московская зима.

Но единственным отрицательным моментом будет являться то, что стоимость земельного участка, который оформили в собственность без межевания, будет все же ниже аналогичного, но оформленного с межеванием. Ведь кто захочет покупать участок, предполагая, что в будущем у него могут возникнуть спорные моменты с соседями о границе вашего и соседского участка? А может оказаться, что вы, увидев участок воочию, купите его, а в будущем выяснится, что на самом деле участок меньше (забор неправильно поставили).

Для должного впечатления к Бутиковскому переулку лучше идти через 1-й Зачатьевский, спускаясь к набережной, легче проследить историю района: по пути возникает и жилье 30-х, и элитные первопроходцы 90-х, хотя уже немного побитые временем и растерявшие долю былого лоска. Ближе к набережной открывается вид на памятник Петру, и это знак того, что нужно повернуть направо, и вот она граница двух миров. Можно сказать, что эксклюзивный квартал своеобразная сумеречная зона: он есть, но о нем никто не слышал. На одной из сторон Зачатьевского переулка расположен шестиэтажный жилой комплекс Новая Остоженка, исполняющий здесь роль сфинкса, привратника на границе с Европой. По иронии судьбы проект принадлежит компании, архитектурный стиль которой всегда был довольно буржуазным и далеким от западных веяний (яркий пример высотка Триумф Палас). Здание же Новой Остоженки выполнено в нейтральной стилистике и, разделенное Бутиковским переулком на два корпуса, гармонично сочетается как с русской застройкой по одну сторону комплекса, так и с европейской по другую своего рода архитектурный посредник.

Бутиковский переулок сейчас уже явление не столько архитектурное, сколько историческое. Если кратко то это улица, плотно застроенная элитным жильем, выполненным в ультрасовременной европейски ориентированной стилистике. Несколько лет назад первые построенные там объекты уже украшали обложки архитектурных журналов, но историческим событием это место становится именно теперь когда последние свободные участки, пробелы переулка окончательно застраиваются. Головоломка считается собранной, когда все детали становятся на свои места, и, похоже, в развитии этого квартала такой момент наступает. Теперь у любого москвича есть возможность пешком пересечь границу с Европой в районе улицы Остоженка появилось настоящее параллельное государство, свой маленький Берлин.

Бутиковский переулок это не просто архитектурный остров это закрытый аквариум, теплица. И как тепличные растения не взаимодействуют с окружающей природой, так и здания улицы никак не пересекаются с прилегающими территориями, их даже видно только в пределах переулка.

Но стоит пройти метров пятьдесят вперед по Бутиковскому переулку, наступает настоящий культурный шок: открывается вид не на элитный квартал, а на современный район условного немецкого города. Такой мог бы быть построен в Берлине или Амстердаме, но никак не в центре Москвы. Возникает впечатление кинопавильона, декораций к фильму об утопической европеизированной России.

При всей внешней разнице в планировке и решениях фасадов у этих домов есть общие черты. Все три используют приемы западноевропейских построек последних лет. Это и общий для трех домов рваный, пляшущий ритм окон на фасадах (пример жилой дом архитектора Дэвида Чипперфильда в Берлине), сочетания обширных глухих поверхностей и протяженных участков сплошного остекления первых этажей (голландское бюро MVRDV). К счастью или нет, деревьев в Бутиковском переулке мало и они ничего не загораживают, а зимой за лысыми ветками это и вовсе бетонная пустыня.

Квартал имеет три доминирующие (они же первые), формообразующие постройки европейского направления, на которые спустя несколько лет ориентируются новые здания в переулке: два проекта Сергея Скуратова Copper House, Бутиковский, 5 и Жилой дом в Молочном переулке, 1 (архитектор Юрий Григорян).

Несмотря разнообразие материалов в облицовках фасадов квартала, самым заметным остается обыкновенное стекло, возможно, из-за нестандартных форм окон и прозрачных первых этажей.

Если рассматривать эти проекты в отдельности, то наибольшее внимание привлекает Copper House ряд прямоугольных бирюзовых объемов, ориентированный в сторону реки. Этот жилой комплекс можно действительно назвать передовым для Москвы. В последние годы в столице не было такого яркого решения фасадов: передние покрыты наклоненными стеклянными пластинами (одни отражают небо, другие землю), боковые же фасады покрыты окисленной медью, что и дает такую яркую бирюзовую окраску, напоминающую состаренную скульптуру. Пока что никто из отечественных архитекторов не решился повторить такие приемы, все-таки этот проект слишком узнаваем. Copper House трудно воспринимать как здание с дверьми и окнами, это именно скульптура, цельный и самодостаточный объем, который может быть поставлен в какой угодно городской среде и не затеряется в ней. Расположенный рядом со своим медным соседом жилой комплекс Бутиковский, 5 не так притягивает глаз, так как его фасад не имеет яркой окраски. Но если задержать взгляд на его стенах то за неприметной темной облицовкой проглядываются десятки отделочных материалов, от дерева до стали, гармонично выверенные и придающие рельефному фасаду настоящую психологию.

Конечно, это всего лишь три, хоть и главные, постройки в сложившейся русской Европе, но именно они, умело собранные в один квартал, дали основу всему району и представляют собой уникальную архитектурную среду. По сути своей эти постройки напоминают лучшие концепты отечественных автомобилей, так и не запущенных в серийное производство. Архитектурное направление Бутиковского переулка, смелое и пластичное, имеет колоссальный градостроительный и коммерческий потенциал, будучи способным решить любые пространственные задачи и вписаться в самую эклектичную городскую среду. Но, увы, пока они остаются штучными образцами, формируя лишь потемкинскую деревню, аквариум из сплошь остекленных фасадов, картину несуществующего города и несуществующей страны.

В градостроительном смысле самый важный объект Бутиковского переулка это дом в Молочном переулке. Это здание в плане полукруглое (треть круга, если точнее), и перед ним расположен единственный в переулке сквер, районный оазис, который, формально принадлежа конкретному дому, становится главным общественным пространством улицы. Из всех основных объектов Бутиковского дом Григоряна самый русский по своей атмосфере за счет имперской округлой планировки и огромной благоустроенной территории перед домом. Учитывая строгую облицовку из светлого камня и узкие окна, здание отдаленно напоминает партийные учреждения сталинских времен.

Чуть больше восьми месяцев в Комплексе архитектуры, строительства, развития и реконструкции города работает телефон "Горячей линии" по приему жалоб москвичей в связи с недоделками в квартирах новостроек. За этот короткий период поступило более трех тысяч заявлений по 677 адресам. На сегодняшний день замечания устранены по 2794 обращениям, остальные - на контроле "Горячей линии".

И все же район Бутиковского переулка больше напоминает музей современной архитектуры, чем район для проживания, какой бы степенью элитарности он ни обладал. На улице тихо и безлюдно, как на территории гигантского посольства. Единственные видимые глазу обитатели многочисленные охранники, которые разговаривают на улице и курят, съежившись от декабрьского ветра. Других звуков на этой улице не слышно.

Принимая заявку, мы сразу же узнаем, кто заказчик, подрядчик, инвестор новостройки. Полученные данные вводим в единую систему документооборота комплекса. Таким образом, главный координатор службы "Горячая линия" может назначить ответственного исполнителя по каждой конкретной жалобе. Одновременно направляется информация в ИГАСН и НИИМосстрой, чтобы компетентная комиссия выехала по адресам и на месте оценила обстановку. Обычно на устранение замечаний дается срок не менее месяца. Но бывает и так, что исполнители гораздо раньше справляются с поставленными перед ними задачами. Собственно, жалоба считается закрытой лишь тогда, когда строители представляют в центр обращений расписку от жильцов о том, что претензий нет, либо акт обследования об устранении замечаний.

Теперь можно с уверенностью сказать, что телефон 299-52-64 завоевал доверие москвичей, став настоящей "службой спасения" для многих семей новоселов. Четыре группы операторов Центра обращения жителей службы "Горячей линии", который находится в главном информационном подразделении КАСРР - ОАО "Интус", принимают заявки ежедневно с 8 утра до 8 вечера, в субботу и воскресенье линия работает в автоматическом режиме. Звонят постоянно: у кого-то протекают трубы, кому-то вовремя не подключили тепло, кто-то недоволен отделкой. Сколько времени проходит с момента приема заявления до полного устранения недоделок? С этим вопросом я обратилась к руководителю Центра обращений "Горячей линии" Давиду Георгиевичу Варсемашвили. - Система сбора, обработки и анализа информации у нас четко отработана.

Оно и понятно: не ошибается тот, кто ничего не делает. Поэтому в ОАО "Интус" вывели особый коэффициент, который высчитывает отношение количества жалоб к сданным квадратным метрам. Анализ проделанной за первое полугодие работы показал, что такой коэффициент у СУ-155, ДСК-1, ДСК-3 Главмосстроя практически одинаков - 0,13 - 0,1 У ДСК-2 он выше - 0,19, а у таких компаний, как "Гражданстройпроект" и "Новый мир", - 0,2 Опять же статистика показала, что ситуация с недоработками меняется. Самый пик обращений пришелся на первые дни работы новой службы - тогда принимали до 150 звонков в день. Сегодня ажиотаж спал, в неделю поступает около 40 - 50 жалоб.

Получается трехступенчатый контроль, так как в Интусе, кроме всего прочего, действует система обратной связи. Операторы "Горячей линии" обзванивают обратившихся к ним москвичей и непосредственно от них узнают, насколько оперативно и качественно устранены недоделки. Помогает в работе и то, что во всех крупных подразделениях Комплекса созданы специализированные службы, которые занимаются непосредственно качеством строительства. Если говорить о застройщиках, то большинство жалоб приходится на те организации, у которых большой объем работ.

А иной раз приходится сталкиваться с необоснованными жалобами. Так, трижды выезжали на улицу Перерва по сигналам, поступившим от жительницы новостройки г-жи Овчинниковой. Казалось бы, все замечания старались снять, но... заявительница опять недовольна. Не нравится ей качество отделочных материалов - не тянут они на евроремонт.

И дело, очевидно, не в отпускном периоде. Руководители многих строительных компаний пришли-таки к выводу, что брак - дело невыгодное. Ведь исправлять содеянное приходится за свой счет. - Следует ужесточить требования приемки жилья, - считает заместитель генерального директора ОАО "Интус" Николай Филиппович Васюха. - Сегодня как никогда возрастает роль технического заказчика - тех же ТУКСов Москапстроя. Они в первую очередь должны следить за тем, чтобы долгожданное, выстраданное жилье радовало москвичей. Случается и так, что эксплуатационные организации стараются переложить свои обязанности на плечи строителей. Ведь тот же водосток и ливневые сливы нужно не только поставить, за ними нужно постоянно следить, регулярно промывать, прочищать...


Сверхдоходы от вложений в строящиеся объекты недвижимости остались в прошлом. Сегодня, даже правильно выбрав объект для вложений, частный инвестор может получить в лучшем случае 20-25% годовых. Но и этот показатель доходности намного выше, чем ставки по вкладам, а вложения в недвижимость менее рискованны, чем в ПИФы и акции. Правда, чтобы инвестиции принесли хороший доход, к выбору объекта придется подойти крайне взвешенно и осмотрительно.

Последнее письмо от нее пришло совсем недавно - теперь г-жу Овчинникову не устраивает месторасположение муниципального дома... И все же таких "жалобщиков" немного. Только за период с 1 по 10 октября на телефон службы "Горячая линия" поступило 22 благодарности от москвичей. Галина Викторовна Лазарева, проживающая в доме 27 по улице З. и А.Космодемьянских, благодарит инициатора создания "Горячей линии" - Правительство Москвы и работников новой службы за быструю и качественную работу по устранению недоделок. Заявку о протечке москвичка подала 13 августа, и уже через неделю к ней пришли строители. Провели гидроизоляцию кровельного покрытия, сделали косметический ремонт в квартире.

Но это в среднем. По убеждению коммерческого директора компании Авгур Эстейт Виктора Козлова, несмотря на стагнацию рынка в первом полугодии, рост цен по отдельным сегментам к концу 2007 года может достичь 20-30% в год. Тем не менее большинство инвесторов поспешили уйти с рынка, как только цены на новостройки перестали расти.

Погода на рынке
В прошлом году средняя доходность вложений в жилую недвижимость на стадии строительства составила 50%. Однако стагнация, которая продолжается со второй половины 2006 года, вычеркнула новостройки из числа доходных инструментов. По данным директора по маркетингу компании Домострой Елены Комовой, сегодня средняя доходность вложений в жилую недвижимость демонстрирует нулевые значения. А с учетом падения основной валюты, в которой все еще принято оценивать стоимость, и инфляции доходность от вложений может иметь отрицательные значения.

По данным руководителя службы проектного консалтинга и аналитики Welhome Владимира Кузнецова, снижение доли инвестиционных покупок наиболее заметно в сегменте городских квартир. Однако ситуация меняется: как утверждает господин Кузнецов, в сентябре появилась тенденция к росту числа инвестиционных покупок, которая, по прогнозам Welhome, будет развиваться в октябре и ноябре.

В 2007 году количество инвестиционных сделок на рынке Москвы значительно уменьшилось и зафиксировалось на уровне 10-12% от общего объема, в то время как в 2006 году данный показатель составил 35%,-- рассказывает руководитель инвестиционных проектов элитной недвижимости HomeHunter Андрей Ровкач.-- Во многом снижение доли инвестиционных сделок обусловлено исчезновением ажиотажного спроса и стабилизацией темпов роста цен, а также отсутствием предложений от застройщиков на самой ранней стадии строительства, являющейся самой высокодоходной при инвестировании. Кроме того, на рынке заметно сократилась доля одноразовых частных инвесторов.

Наибольший рост инвестиционных сделок показывает сегмент элитных новостроек. В этом секторе количество инвестиционных сделок составляет около 12-19% от общего объема,-- говорит генеральный директор компании Paul`s Yard Павел Здрадовский.-- Следует учитывать также, что возможно некоторое увеличение этих значений на 5-7% в связи с недоступностью информации об инвестиционных целях. Кроме того, с течением времени около 2-4% сделок могут переходить в инвестиционные или становиться целевыми.

Заметили растущий интерес инвесторов к новостройкам и в компании Домострой. Если зимой--весной мы практически не фиксировали инвестиционных сделок, в основном спрос на квартиры имел целью покупки для собственного проживания, то сейчас таких сделок 5-8%,-- отмечает Елена Комова.

Особенно привлекателен для инвесторов, как уверяет Виктор Козлов, район Плющихи, где цены на элитное жилье с начала года выросли на 12,3%, а рост до конца года составит 15-16%. Сейчас в этом районе ведется строительство нескольких крупных объектов, продажи по которым начнутся ближе к концу текущего года. Вместе с появлением новых предложений на рынке можно будет ожидать нового скачка цен. Мы считаем возможным увеличение цен на элитную недвижимость в районе Плющихи до 30% в год,-- говорит Виктор Козлов.

Элитные вложения
Большинство экспертов уверено, что именно элитный сегмент может принести инвесторам максимальный доход. На московском рынке наиболее привлекательным для инвестирования является жилье элитного сегмента в центральной части города, показатели доходности которого значительно выше, чем в категории жилой недвижимости класса эконом,-- объясняет Андрей Ровкач.-- Таким образом, среди жилых объектов на московском рынке наиболее высоким инвестиционным потенциалом обладают такие проекты, как Имперский дом в Якиманском переулке, Шоколад в Тетеринском переулке, Легион 2 на Большой Татарской улице, жилой комплекс в Большом Саввинском переулке, 2-4-6 и совместный проект Миракс Групп и Системы Галс в Костянском переулке. Что касается долгосрочной перспективы, наиболее интересными будут такие проекты, как Каучук, многофункциональный комплекс на Лужнецкой набережной, жилой комплекс Бумеранг на месте сносимого поселка Сетунь, Русский авангард".

Однако продать элитное жилье и зафиксировать прибыль намного сложнее, чем провернуть такую операцию с новостройкой экономкласса. Инвесторам, предпочитающим золотую середину, эксперты советуют вкладывать деньги в новостройки бизнес-класса. Если частный инвестор не испытывает недостатка в денежных ресурсах, то лучше всего приобретать жилье класса бизнес+ (он же бизнес-premium). Дело в том, что в этом сегменте наблюдается динамичный рост, опережающий рост в остальных сегментах,-- советует директор исследовательского центра компании Миэль-Новостройки холдинга Миэль Борис Флексер.-- К тому же жилье класса бизнес+ более ликвидно, чем, например, жилье элитное. Хотя с точки зрения цен элитные квартиры выгоднее. Однако проблема заключается в том, что столь дорогое жилье будет очень трудно продать и вернуть затраченные средства.

На какую же доходность можно рассчитывать, инвестируя в элитный сегмент? Как подсчитал Владимир Кузнецов, городское элитное жилье в течение третьего квартала выросло в цене на 3,44%, а за неполный 2007 год цены поднялись на 5-10%. Средние нормы повышения цен в графиках продаж девелоперов составляют 2-5% в квартал. Именно эти цифры можно принимать за норму доходности при инвестициях в элитную недвижимость. Если же говорить о прибавлении к цене объекта добавленной стоимости (покупка участка без подряда и строительство дома, покупка квартиры и ее отделка под ключ), то доходность повышается на эквивалентную сумму и при грамотном рыночном подходе может составить до 30-40% годовых,-- обнадеживает он.

Подмосковные новостройки
В качестве привлекательной инвестиционной площадки может выступать не только московский рынок недвижимости, но и ближнее Подмосковье. Особенно интересны подмосковные города для инвесторов, не располагающих достаточными свободными средствами для вложений в элитный сегмент. Таким инвесторам Борис Флексер советует обратить внимание на объекты комплексной застройки, так как в дальнейшем, по его мнению, спрос на такие районы будет только возрастать. Это связано с тем, что качество жилья становится для потребителей все более важным фактором. Есть и еще одно интересное обстоятельство: названия микрорайонов с комплексной застройкой со временем становятся узнаваемыми брэндами, что может только увеличить стоимость квартир в таких объектах.

Это мнение подтверждает опыт Renaissance Realty. Как рассказывает гендиректор компании Наталья Новикова, как правило, внимание инвесторов привлекают новые раскрученные проекты, которые только недавно вышли на рынок. Особый интерес состоятельные покупатели проявляют к объектам бизнес-класса, которые демонстрируют весьма высокую доходность при меньших вложениях в сравнении с элитным сектором.

Если инвестор удачно подгадал с проектом класса бизнес+, то на перепродаже квартиры он может получить 25-30%, а в Подмосковье -- порядка 15%.

Рассматривая возможности инвестиций в новостройки Подмосковья, инвесторам стоит посоветовать обращать пристальное внимание на транспортную инфраструктуру, на утвержденные планы строительства инфраструктуры и развития транспортных систем,-- говорит Борис Флексер.-- Порог вхождения зависит от класса приобретаемого жилья. Например, в Подмосковье этот порог может составить $120 тыс. Если говорить о категории бизнес+, в которой можно получать более стабильный доход как от аренды, так и от продажи, то здесь эта сумма составит $350-500 тыс.

Такой подход девелоперов к комплексному строительству обещает частным инвесторам наиболее высокие дивиденды при инвестировании средств в эти проекты,-- отмечает Виктор Козлов.

Наиболее привлекательными для инвестирования Елена Комова считает объекты комплексной застройки в Балашихе (микрорайон Лукино), Котельниках и Железнодорожном. А инвесторам, которые не прочь рискнуть ради того, чтобы получить наибольшую прибыль, будут интересны новые форматы жилья. Речь идет о проектах многоэтажного строительства в частных городах, которые сейчас появились вокруг Москвы. Один из них -- проект строительства на юго-западном направлении по Калужскому шоссе (в рамках проекта А 101). Здесь предполагается возведение не отдельного района, а целого города со всей транспортной, социальной и инженерной инфраструктурой.

Загородные барыши
В отличие от городских новостроек, цены на строящиеся коттеджные поселки стабильно растут, а значит, вложения в загородную недвижимость сегодня становятся наиболее выгодными. За год стоимость коттеджа увеличивается на 20-30%, а на некоторых престижных направлениях этот рост может быть значительно выше. По данным аналитического центра компании Домострой, доходность операций купли-продажи составляла за последний год от 20% до 40% годовых в зависимости от выбранного объекта. Например, на Калужском направлении за год (август 2006 года -- август 2007 года) стоимость земельных участков в коттеджных поселках бизнес-класса выросла на 48%, что составляет больше $10 тыс. с сотки. Стоимость земли в поселках экономкласса увеличилась на 78%, что составляет около $1,5 тыс. с сотки.

На автономные городки обращает внимание инвесторов и Елена Комова. Этот формат жилья пока недооценен. Например, квартиры в жилом комплексе Рублевское предместье сегодня стоят $3,3-3,5 тыс. за 1 кв. м, но после завершения первой-третьей очередей строительства цены на квартиры в таком комплексе вырастут на 30-40%,-- уверяет она.

Причин для этого несколько -- во-первых, относительно низкая цена входа, во-вторых, отличные перспективы сегмента. Спрос на дома в коттеджных поселках постоянно растет по мере роста благосостояния населения, при том что сам сегмент недорогого организованного загородного жилья развивался с большим запозданием. И хотя по ряду оценок дома стоимостью до $500 тыс. готовы купить порядка 60% москвичей, заинтересованных в приобретении загородной недвижимости, предложение здесь до сих пор в разы отстает от спроса,-- говорит Антон Архипов.-- Доходность в этом сегменте варьируется от 30 до 80% годовых. Такой разброс связан с целым рядом факторов, ведь, в отличие от городских типовых новостроек, загородная недвижимость более многогранна и порой способна преподносить совершенно неожиданные сюрпризы. Характерный пример -- поселок Аврора, расположенный на Егорьевском шоссе. На момент начала продаж в декабре 2005 года это направление не пользовалось спросом, и контракты на строительство в поселке предлагались с большим дисконтом. Однако за полтора года ситуация изменилась, и цены на дома увеличились в два с лишним раза.

Какой же сегмент загородной недвижимости сулит наибольшие барыши при меньших рисках? Руководитель салона загородной недвижимости Резиденция компании Инком-недвижимость Антон Архипов считает наиболее предпочтительным инструментом для частного инвестора недвижимость в недорогих коттеджных поселках эконом- и бизнес-класса, где стоимость домовладения составляет $200-500 тыс.

За последние несколько месяцев о многомиллионных инвестициях в создание недорогих коттеджных поселков объявили несколько крупных девелоперских компаний. Так что в 2007-2008 годах этот сегмент будет активно развиваться. Можно смело прогнозировать, что как минимум в ближайшие два года частные инвестиции в этот сегмент будут приносить в среднем около 30% годовых,-- уверяет Антон Архипов.

Оптимальный срок вложения средств для инвестора составляет два года -- столько времени в среднем уходит на создание поселка экономкласса. При этом срок экспозиции объектов составляет от двух до шести месяцев.

Но не каждый элитный коттеджный поселок способен принести желаемый доход, поскольку конкуренция в этом сегменте очень высока. Высокую рентабельность могут демонстрировать только самые удачные элитные поселки, где внимание уделено мельчайшим деталям, начиная от освещения дорог и заканчивая общественными территориями, оградами, водоснабжением,-- предупреждает директор департамента реализации компании Villagio Estate, девелопера элитных загородных поселков корпорации Инком, Павел Трейвас.

А вот по мнению руководителя департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills Нины Резниченко, одним из самых прибыльных секторов инвестирования сегодня является загородная недвижимость класса business и business-luxe. Максимальную отдачу, по ее наблюдениям, показали такие проекты, как Барвиха-club, Новоархангельское, Лапино и Соловьиная роща.

Срыв сроков сдачи объекта -- один из наиболее распространенных строительных рисков. Он критичен для частного инвестора, потенциальная прибыль которого непосредственно связана с временными рамками проекта.

Цена риска
Со спекулятивными сделками на рынке новостроек сопряжены определенные риски, и чем выше доходность, тем более рискованным обещает стать подобное предприятие.

Среди других рисков эксперты называют юридические риски (вексельные схемы оплаты, которые осуществляются по договорам инвестирования, соинвестирования, а также предварительной купли-продажи), рыночные риски (связаны с трудностями последующей реализации приобретенного объекта и являются следствием низкой компетенции инвестора в вопросах маркетинга), макроэкономические и политические риски (изменения в законодательстве, экономические кризисы, политические кризисы и т. п.).

В эту же группу входит риск несоответствия итогового качества строительства заявленному на стадии котлована. Например, инвестор, купив на 50% построенный загородный дом летом, весной с удивлением обнаруживает текущий цоколь, гидроизоляция которого не была сделана должным образом,-- предупреждает Владимир Кузнецов.-- Еще один строительный риск -- это возникновение у застройщика проблем согласовательно-разрешительного характера на поздних стадиях строительства. Например, застройщик, изначально предъявивший покупателю ТУ на газ, при сдаче поселка не может добиться подключения в связи с тем, что уровень заглубления этажа с котельной оказывается ниже нормы.

Среди других рисков Елена Комова также выделяет риск неадекватной оценки будущей ликвидности инвестиционного объекта и неверного прогноза оценки будущей стоимости объекта (при расчетах он должен быть максимально консервативным).

Инвестиции в загородный рынок сопряжены со специфическими рисками. Как объясняет Павел Здрадовский, когда частный инвестор покупает землю без коммуникаций, газ и электричество, как правило, проходят по границе участка, что не гарантирует, что у покупателя будут необходимые мощности. Бывает, что, получив газ, он не получает достаточного количества электроэнергии, так как мощности на него либо не рассчитаны, либо их просто нет в достаточном объеме. И наоборот, если с электричеством все в порядке, то могут возникнуть проблемы с подачей газа. У покупателей квартир таких проблем нет -- они могут расходовать мощности в неограниченном количестве.



Главная --> Публикации